2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789大鼎花都湖項(xiàng)目項(xiàng)目定位報(bào)告重慶旭日房地產(chǎn)顧問有限公司二00七年十二月四日2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789目錄產(chǎn)品定位推理41項(xiàng)目資源分析711區(qū)域資源分析7111白市驛花卉園區(qū)產(chǎn)業(yè)特征7112白市驛花卉園區(qū)交通、配套7小結(jié)712地塊環(huán)境分析8121商服9122文教衛(wèi)生9123交通913項(xiàng)目資源關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)1014項(xiàng)目SWOT分析1115項(xiàng)目SWOT應(yīng)對(duì)政策122項(xiàng)目發(fā)展思路探索1321項(xiàng)目發(fā)展檔次思考13211發(fā)展中低檔別墅13212發(fā)展高檔別墅13小結(jié)1322項(xiàng)目發(fā)展方向探索13221居住型別墅發(fā)展思考13222度假型別墅發(fā)展思考14223投資型別墅發(fā)展思考14小結(jié)153項(xiàng)目主題定位1531項(xiàng)目主題在項(xiàng)目中的體現(xiàn)15311四區(qū)15312三園15313二港16314一館164產(chǎn)品定位1741戶型定位17411產(chǎn)品面積定位的市場(chǎng)依據(jù)17412產(chǎn)品策略20413戶型面積的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力21414戶型面積建議22415戶型產(chǎn)品建議2342外部空間規(guī)劃設(shè)計(jì)建議26421規(guī)劃布局26422外立面建議28423環(huán)境建議2843配套設(shè)施建議31431會(huì)所312008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789432室外休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施31433智能化系統(tǒng)建議3244物管服務(wù)建議33441物業(yè)管理形象定位33442服務(wù)內(nèi)容345項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)分析346項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位3561價(jià)格定位推導(dǎo)35611價(jià)格定位36612項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位37613價(jià)差體系建議377商業(yè)物業(yè)發(fā)展思路388經(jīng)濟(jì)測(cè)算3881成本核算38811一期地塊38812二期地塊3982收入估測(cè)3983稅費(fèi)估測(cè)4084、利潤估測(cè)40花都湖項(xiàng)目初步定位報(bào)告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789產(chǎn)品定位推理一、產(chǎn)品定位思路1本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品應(yīng)該以獨(dú)棟為主，聯(lián)排為輔。理由1、供應(yīng)市場(chǎng)聯(lián)排別墅逐漸淡出別墅市場(chǎng)，目前聯(lián)排別墅整體供應(yīng)套數(shù)僅占重慶別墅總供應(yīng)套數(shù)的2759,且基本銷售完畢，市場(chǎng)占有率低。2、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)聯(lián)排別墅的主要替代產(chǎn)品花園洋房產(chǎn)品品質(zhì)提高明顯（尤其是底躍、頂躍）。且多為品牌開發(fā)商，放量較大，對(duì)聯(lián)排別墅影響較大，聯(lián)排別墅未來競(jìng)爭(zhēng)力勘憂。3、項(xiàng)目區(qū)位聯(lián)排別墅居住人群經(jīng)濟(jì)實(shí)力次于獨(dú)立別墅人群，其日常工作、生活對(duì)城市依賴性較強(qiáng)，因此聯(lián)排別墅項(xiàng)目通常處于城市的邊緣，與城市中心的通達(dá)度較高。本項(xiàng)目距離城市中心較遠(yuǎn)、商服配套均不成熟，很難吸引到聯(lián)排別墅的消費(fèi)群體。因此聯(lián)排產(chǎn)品在本項(xiàng)目需要著情考量。4、地塊條件根據(jù)項(xiàng)目地塊整體布局研究，有一定量的別墅用地其自然條件較差，很難支持獨(dú)棟別墅，若需保證一定量的建筑體量，可在項(xiàng)目的上述區(qū)域設(shè)置部分聯(lián)排別墅。目前聯(lián)排別墅的市場(chǎng)供應(yīng)平均比率為2759,考慮到項(xiàng)目特殊性，此比例應(yīng)該適當(dāng)壓縮，盡量控制在20以內(nèi)，具體根據(jù)地塊地形，以及水陸關(guān)系修正比例。二、本項(xiàng)目應(yīng)該以250350的小獨(dú)棟為主理由面積區(qū)供應(yīng)套成交套銷售率供應(yīng)比該戶型段產(chǎn)品銷售量2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789間數(shù)數(shù)例占市場(chǎng)整體銷售量比例2503009188971433252930035017091542677261535040014266462236189740045027726425201450500631016992287500550162132520575506008871811386204060065012758189201800以上26623409172合計(jì)6353486710000（重慶主要在售別墅項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品供銷比例）1、250350，550600別墅是市場(chǎng)空白點(diǎn)。從供應(yīng)比例和銷售比例中我們發(fā)現(xiàn)，250300平方米小獨(dú)棟，以及550600平方米的較豪華型別墅市場(chǎng)銷售占有率均大于供應(yīng)比例，是市場(chǎng)空白點(diǎn)，可作為本項(xiàng)目考慮的產(chǎn)品。2、550600別墅不適宜存在本項(xiàng)目。550650別墅存在的條件均為有極強(qiáng)品牌力開發(fā)商背景，例如保利、龍湖。自然條件絕佳，人文基礎(chǔ)豐厚，或公認(rèn)的富貴區(qū)域三者必占其一，例如保利小泉絕佳的自然環(huán)境以及蔣公館的人文基礎(chǔ)再如藍(lán)湖郡位于重慶公認(rèn)的富貴區(qū)北部新區(qū)，是其具備了打造大戶型別墅的條件。顯然，大鼎公司在房地產(chǎn)行業(yè)的影響力還有待進(jìn)一步積淀。而項(xiàng)目所在區(qū)域自然條件只能算作一般，人文條件有但不知名，富貴感也不足。所在區(qū)域更難算作公認(rèn)的富人區(qū)。因此不考慮此2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789戶型段。3、250350獨(dú)棟別墅總價(jià)較底，同時(shí)享有獨(dú)棟別墅的品質(zhì)感。深得部分向往獨(dú)棟別墅區(qū)生活品質(zhì)但消費(fèi)能力有限，難以消費(fèi)大獨(dú)棟別墅群體的青睞。成為處于尚不成熟的區(qū)域別墅項(xiàng)目與處于上述絕佳地段別墅項(xiàng)目相抗?fàn)幍睦鳌?、與項(xiàng)目類似的海南云天項(xiàng)目以小獨(dú)棟為主，獲得了市場(chǎng)成功。5、項(xiàng)目全為250350平方米別墅，在一定建筑體量下，勢(shì)必使得整個(gè)項(xiàng)目棟數(shù)過多，因此必須考量部分體量相對(duì)較大的別墅。部分景觀較好的部分可適當(dāng)放寬面積，但不能超過400。三、一期別墅戶型定位本項(xiàng)目別墅均在400平方米以下，如將400平方米以下別墅看作一個(gè)整體市場(chǎng)，各戶型段的市場(chǎng)占有率如下前述所說項(xiàng)目聯(lián)排最多占20，由此別墅獨(dú)棟占80套數(shù)。我們依據(jù)獨(dú)棟各戶型段的市場(chǎng)占有率得到本項(xiàng)目的最終戶型配比為1項(xiàng)目資源分析11區(qū)域資源分析111白市驛花卉園區(qū)產(chǎn)業(yè)特征白市驛花卉園區(qū)主要以發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主。園區(qū)功能定位是以花卉苗木產(chǎn)業(yè)為載體，依托“重慶農(nóng)科城”和“花卉產(chǎn)業(yè)城”建設(shè)，大力發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升園區(qū)產(chǎn)業(yè)層次和文化面積區(qū)間市場(chǎng)占有率250300363003503735040027戶型段比例150200202503002873003502983504002152008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789品位，建設(shè)成為重慶市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的模范區(qū)。112白市驛花卉園區(qū)交通、配套1121交通及未來規(guī)劃白市驛花卉園區(qū)地處重慶市1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、主城區(qū)一環(huán)和二環(huán)高速公路之間，規(guī)劃中的中環(huán)路橫穿該區(qū)域，是重慶西部新城的核心板塊，其地勢(shì)開闊平坦，生態(tài)環(huán)境良好，交通發(fā)達(dá)。園區(qū)東北鄰近重慶大學(xué)城，西連九龍園區(qū)C區(qū)、西彭工業(yè)園區(qū)，距重慶江北機(jī)場(chǎng)42公里，九龍坡港23公里，北有成渝高速公路，直通城市中心和渝長(zhǎng)、渝黔高速公路，南有華福公路與主城區(qū)相連，規(guī)劃建設(shè)中的城市快速干道、輕軌七號(hào)線穿越境內(nèi)，繞城鐵路從旁經(jīng)過，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。1122公建配套與教育服務(wù)設(shè)施商業(yè)區(qū)域商業(yè)發(fā)展極為滯后，無大型集中式商業(yè)物業(yè)。教育區(qū)域內(nèi)無大學(xué)，主要為普通中、小學(xué)校，但距離重慶大學(xué)城距離較近，可借助大學(xué)城完善的教育配套。醫(yī)院區(qū)域內(nèi)目前無大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)。金融中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國信合。小結(jié)白市驛花卉園區(qū)主要以第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)為主，園區(qū)功能定位是以花卉苗木產(chǎn)業(yè)為載體，大力發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)。白市驛花卉園區(qū)位于主城區(qū)一環(huán)和二環(huán)高速公路之間，規(guī)劃中的中環(huán)路橫穿該區(qū)域，交通通達(dá)性較佳，可連接重慶大學(xué)城、九龍園區(qū)C區(qū)、西彭工業(yè)園區(qū)，是重慶西部區(qū)域的核心。白市驛花卉園區(qū)商業(yè)發(fā)展極為滯后，無大型集中式商業(yè)物業(yè)，商業(yè)配套完全依賴外界提供。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178912地塊環(huán)境分析詳圖見附件地塊東側(cè)1地塊東側(cè)為重慶農(nóng)業(yè)科學(xué)院科研示范基地和規(guī)劃中的陪都文化公園。農(nóng)科院科研示范基地包括標(biāo)準(zhǔn)果園、標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、農(nóng)業(yè)設(shè)施和裝備實(shí)驗(yàn)示范區(qū)，與項(xiàng)目別墅定位缺乏聯(lián)系；而陪都文化公園與項(xiàng)目風(fēng)格差異較大，對(duì)項(xiàng)目整體形象有一定影響。1見地塊圖片一期地塊二期地塊三期地塊2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789地塊南側(cè)地塊南側(cè)緊鄰規(guī)劃中的重慶火鍋城，與項(xiàng)目風(fēng)格格格不入，且對(duì)項(xiàng)目別墅區(qū)定位不相符合。地塊西側(cè)地塊西側(cè)靠山，山體較低，山脊巖石裸露，自然景觀較好，善加利用，可打造成項(xiàng)目獨(dú)特的山石景觀，與花都湖相呼應(yīng)。但三期地塊中有一部分為明清風(fēng)格還建房，對(duì)項(xiàng)目別墅區(qū)形象有較大影響。地塊北側(cè)地塊北側(cè)為規(guī)劃中的花卉農(nóng)業(yè)園，主要為花卉、苗圃種植及農(nóng)村住房，與項(xiàng)目別墅區(qū)形象差異較大。121商服地塊周邊目前無商服配套，但從遠(yuǎn)期規(guī)劃來看，將有大量的商業(yè)旅游設(shè)施分布于項(xiàng)目地塊周邊，其中規(guī)劃中的風(fēng)情商業(yè)街還將橫穿項(xiàng)目一、二期地塊之間。122文教衛(wèi)生項(xiàng)目地塊周邊目前無文教衛(wèi)生配套設(shè)施。123交通目前地塊對(duì)外交通主要依靠橫穿地塊的商業(yè)街及西永石板、華福大道道路組織，無公交線路。未來規(guī)劃中的中環(huán)將橫穿項(xiàng)目一、二期與三期地塊之間，連接北碚與九龍園C區(qū)，并在項(xiàng)目三期地塊處設(shè)有立交，將大幅提升項(xiàng)目交通通達(dá)度。13項(xiàng)目資源關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié)區(qū)域現(xiàn)狀未來項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀未來定位思考交通緊鄰華福大道及成渝高速，為西部新城核心板塊，交通通達(dá)度較高。未來中環(huán)線將橫穿項(xiàng)目一、二期與三期地塊之間，輕軌七號(hào)線也將途經(jīng)該區(qū)域，交通將更加便捷。交通通達(dá)度較高，無公交線路經(jīng)過。中環(huán)高速將直接連接外環(huán)高速，將大幅提升交通便捷度。突出項(xiàng)目西部新城核心的地位，以便捷的道路網(wǎng)絡(luò)與其他旅游地產(chǎn)項(xiàng)目形成差異。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789綜述從地塊自身?xiàng)l件看，本地塊相對(duì)區(qū)域其他地塊而言并不具備明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目定位應(yīng)該著眼于通過對(duì)溫泉會(huì)所及產(chǎn)品的打造，體現(xiàn)出有別于其他項(xiàng)目的相對(duì)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而形成本項(xiàng)目的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力。人氣、居住氛圍未形成居住氛圍，周邊為花卉、苗圃培育基地及休閑度假設(shè)施。隨著貝迪頤園別墅部分的面市和本項(xiàng)目的正式運(yùn)營，區(qū)域休閑、度假及別墅區(qū)的形象將逐步顯現(xiàn)。地塊目前為為農(nóng)業(yè)用地，無居住功能建筑。項(xiàng)目三期地塊將建設(shè)10萬方明清風(fēng)格還建房，橫穿項(xiàng)目商業(yè)街也以明清風(fēng)格為主。弱化周邊建筑對(duì)項(xiàng)目的影響，突出項(xiàng)目的高品質(zhì)感。商服配套區(qū)域商服配套主要以休閑度假為主，無大型購物場(chǎng)所，只能在主城核心區(qū)域解決購物需求。大型購物場(chǎng)所很難進(jìn)駐該區(qū)域。該區(qū)域商服配套依然以休閑度假為主。無任何商服配套設(shè)施。橫穿項(xiàng)目商業(yè)街將帶來一定商業(yè)配套，但主要以區(qū)域特色商業(yè)為主。商服配套主要為休閑度假為主，極度缺乏大型購物場(chǎng)所，但本項(xiàng)目定位為別墅區(qū)，對(duì)商服配套要求較低，不會(huì)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展帶來較大影響。文教衛(wèi)生缺乏文教衛(wèi)生配套設(shè)施，只能依靠主城其他區(qū)域提供。未規(guī)劃大型文教衛(wèi)生設(shè)施。地塊周邊無文教衛(wèi)生設(shè)施。與目前無較大變化。適當(dāng)解決醫(yī)療問題，完善項(xiàng)目基礎(chǔ)配套。附加值區(qū)域擁有較好的自然景觀資源及休閑度假氛圍。花卉園區(qū)的進(jìn)一步完善，將使區(qū)域形成獨(dú)特的自然景觀及休閑度假氛圍。三期地塊緊鄰部分山脊，有一定山景資源?；ǘ己钏?，將帶來較好的湖景資源，加之溫泉會(huì)所的建立，將大幅提升項(xiàng)目附加值。山水景觀及溫泉資源并不是人無我有的獨(dú)特資源。如何打造差異化的溫泉會(huì)所及別墅產(chǎn)品，才是項(xiàng)目發(fā)展的獨(dú)特資源。未來規(guī)劃區(qū)域功能定位為以花卉苗木產(chǎn)業(yè)為載體，依托“重慶農(nóng)科城”和“花卉產(chǎn)業(yè)城”建設(shè)，大力發(fā)展鄉(xiāng)村休閑旅游為主的第三產(chǎn)業(yè)。中環(huán)線及輕軌七號(hào)線建成后，交通將更加便捷。別墅產(chǎn)品客戶群較特殊，具有較高的品鑒能力及經(jīng)濟(jì)承受能力，項(xiàng)目整體定位同樣應(yīng)具備較高的品位。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178914項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）地塊臨近成渝高速及華福大道，交通通達(dá)度較高，非其他旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可比；區(qū)域休閑度假氛圍較濃厚，有利于人氣的聚集；項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榛ɑ墚a(chǎn)業(yè)園，擁有較好的自然環(huán)境；發(fā)展旅游型地產(chǎn)符合政府對(duì)區(qū)域的政策規(guī)劃；項(xiàng)目擁有山、水景觀及溫泉資源；項(xiàng)目規(guī)模較大，有利于體現(xiàn)開發(fā)企業(yè)實(shí)力，塑造企業(yè)品牌。劣勢(shì)（WEAKNESS）項(xiàng)目地塊被多條道路分割，整體規(guī)劃存在較大難度；大鼎公司首次涉足地產(chǎn)業(yè)，缺乏品牌優(yōu)勢(shì)；區(qū)域未形成高檔居住氛圍，市場(chǎng)培育難度較大；項(xiàng)目周邊建筑多為明清風(fēng)格，與項(xiàng)目風(fēng)格不相符合。機(jī)會(huì)（OPPORTUNITY）宏觀市場(chǎng)行情較好，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于良性發(fā)展階段，高端產(chǎn)品市場(chǎng)需求量較大；上邦高爾夫別墅、貝迪頤園等一批別墅項(xiàng)目即將正式啟動(dòng)，將有利于提升區(qū)域整體形象；中環(huán)線及輕軌七號(hào)線將有效縮短項(xiàng)目與主城核心區(qū)域的空間距離，大幅提升項(xiàng)目交通便捷度。威脅（THREAT）區(qū)域內(nèi)后期放量較大（如上邦高爾夫別墅、貝迪頤園等），將對(duì)高端市場(chǎng)形成較大沖擊，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；三期地塊將建設(shè)10平方米明清風(fēng)格還建房，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有較大影響；山、水景觀及溫泉資源并不是本項(xiàng)目獨(dú)有，未來將面臨較大挑戰(zhàn)。15項(xiàng)目SWOT應(yīng)對(duì)政策在明確本案的優(yōu)劣勢(shì)所在后，針對(duì)整體市場(chǎng)的大環(huán)境及未來出現(xiàn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)，我們通過對(duì)上述四項(xiàng)指標(biāo)的分段組合，建立了項(xiàng)目SWOT的2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789應(yīng)對(duì)策略模型。這樣使未來的整體形勢(shì)在更加簡(jiǎn)潔、清晰的同時(shí)又具有了大局觀。而且也為我們?cè)谕茝V過程中能夠揚(yáng)長(zhǎng)避短指明了方向。具體詳見下表項(xiàng)目SWOT重組分析模型項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（STRENGTH）1營銷執(zhí)行力的優(yōu)勢(shì)2交通通達(dá)度較高3自然景觀資源較好4規(guī)模較大劣勢(shì)WEAKNESS1地塊規(guī)劃難度較大2缺乏品牌支撐3市場(chǎng)氛圍較差4與周邊建筑風(fēng)格差異較大機(jī)會(huì)OPPORTUNITY1區(qū)域發(fā)展前景看好2交通條件將得到提升SO策略塑造項(xiàng)目品牌，用品牌效應(yīng)造就強(qiáng)大的品牌忠誠度；利用項(xiàng)目自然景觀的優(yōu)勢(shì)結(jié)合溫泉資源，打造高品質(zhì)別墅產(chǎn)品；以大規(guī)模、高檔次提升項(xiàng)目形象。WO策略利用白市驛地區(qū)未來西部新城核心的規(guī)劃，讓人們心中對(duì)本地區(qū)重新定位；產(chǎn)品上必須獨(dú)樹一幟，引領(lǐng)別墅發(fā)展走勢(shì)；以便捷的交通體系，與其他旅游地產(chǎn)項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。威脅THREAT1區(qū)域高端產(chǎn)品放量大，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈ST策略用高品質(zhì)產(chǎn)品及豐富的主題概念拋離對(duì)手，不在同一檔次進(jìn)行拼殺；利用自身優(yōu)勢(shì)創(chuàng)新概念和營銷手段，綜合所有有利條件打破區(qū)域認(rèn)同度的現(xiàn)狀，擴(kuò)大市場(chǎng)份額。WT策略利用對(duì)手對(duì)區(qū)域別墅聚集地形象的炒作，再推波助瀾，以豐富的主題及自身產(chǎn)品贏得人心；項(xiàng)目?jī)?nèi)部自成一體，減少與周邊的聯(lián)系，弱化周邊建筑對(duì)項(xiàng)目的影響。2項(xiàng)目發(fā)展思路探索21項(xiàng)目發(fā)展檔次思考211發(fā)展中低檔別墅分析重慶別墅市場(chǎng)中低檔別墅產(chǎn)品放量較大，競(jìng)爭(zhēng)非常為激烈；2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789重慶別墅市場(chǎng)中低檔別墅項(xiàng)目銷售速度緩慢，不利于資金快速回籠，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也說明該類產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)同度不高；中低檔別墅項(xiàng)目難以吸引市場(chǎng)關(guān)注度，不利于企業(yè)品牌的塑造；前期溫泉會(huì)所資金投入較大，如發(fā)展中低檔次別墅項(xiàng)目，將大幅降低項(xiàng)目利潤率。212發(fā)展高檔別墅分析項(xiàng)目具備較好的自然景觀及溫泉資源，具備發(fā)展高檔次別墅的條件；重慶別墅市場(chǎng)高檔次別墅項(xiàng)目整體銷售狀況較好；能有效吸引市場(chǎng)關(guān)注，迅速樹立企業(yè)品牌形象，從而搶占市場(chǎng)；項(xiàng)目總投資加大，但項(xiàng)目利潤率大幅提高。小結(jié)本項(xiàng)目位于規(guī)劃中的西部新城核心區(qū)域，擁有較好的自然經(jīng)管資源，但目前重慶別墅市場(chǎng)中低檔別墅產(chǎn)品放量較大，且銷售狀況不佳。為規(guī)避項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)大量吸引市場(chǎng)關(guān)注，迅速樹立企業(yè)品牌，建議本項(xiàng)目發(fā)展檔次為高檔別墅項(xiàng)目。22項(xiàng)目發(fā)展方向探索221居住型別墅發(fā)展思考居住型別墅項(xiàng)目一般距主城核心區(qū)域較近，交通較便捷，所在區(qū)域較為成熟，客戶群構(gòu)成以本地客戶為主，總價(jià)較低，項(xiàng)目檔次主要為中低檔。本項(xiàng)目所在地距主城核心區(qū)域距離較近，且交通便捷度較高；本項(xiàng)目所在區(qū)域不成熟，各項(xiàng)配套設(shè)施極度缺乏；本項(xiàng)目以發(fā)展高檔次別墅項(xiàng)目為思路，與居住性別墅客戶群、檔次不相符合。分析本項(xiàng)目雖距主城核心區(qū)域較近，交通通達(dá)度較高，但所在區(qū)域成熟度較低，各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)較為滯后，加之居住型別墅客戶群主要以本地客戶為主，檔次普遍較低，與發(fā)展高檔別墅項(xiàng)目的思路不匹配，因此建議本不發(fā)展居住型別墅。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789222度假型別墅發(fā)展思考度假型別墅項(xiàng)目一般擁有較好的自然景觀或獨(dú)特的旅游資源，對(duì)交通條件的要求較低。本項(xiàng)目擁有較好的自然景觀及溫泉資源；本項(xiàng)目所在區(qū)域休閑度假氛圍濃厚；本項(xiàng)目距離主城核心區(qū)域距離較近，交通條件優(yōu)越。分析本項(xiàng)目所在區(qū)域一直以來都是重慶近郊休閑度假熱點(diǎn)區(qū)域，而本項(xiàng)目擁有較好的自然景觀及溫泉資源，具備發(fā)展度假型別墅的基本條件，而高端度假型別墅目前是重慶別墅市場(chǎng)的空白，可與其他度假型別墅項(xiàng)目拉開差距，不與之發(fā)生直接競(jìng)爭(zhēng)；同時(shí)本項(xiàng)目交通條件也優(yōu)于市場(chǎng)上同類項(xiàng)目，使項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中能占得優(yōu)勢(shì)，因此建議本項(xiàng)目發(fā)展度假型別墅。223投資型別墅發(fā)展思考投資型別墅項(xiàng)目檔次普遍較高，對(duì)自然景觀或人文文化要求較高，同時(shí)對(duì)開發(fā)企業(yè)的品牌力也更為關(guān)注。本項(xiàng)目擁有較好的自然資源；白市驛作為重慶“五方十泉”的重要組成部分，區(qū)域溫泉文化極其濃厚；開發(fā)企業(yè)前期無任何項(xiàng)目入市，缺乏品牌支撐。分析本項(xiàng)目雖然擁有較好的自然資源及人文文化，但投資型別墅檔次較高，總價(jià)也相對(duì)較高，客戶群主要來自沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，該類客戶品鑒能力較強(qiáng)，且非常重視企業(yè)品牌，而大鼎公司由于初涉房地產(chǎn)業(yè)，無其他成功項(xiàng)目，缺乏品牌支撐，因此建議前期不發(fā)展投資型別墅，后期積累一定品牌力之后再發(fā)展投資型別墅。小結(jié)由于本項(xiàng)目定位為高檔別墅，加之區(qū)域不成熟，缺乏各項(xiàng)配套設(shè)施，不適合發(fā)展居住型別墅；重慶市場(chǎng)缺乏高檔度假型別墅，本項(xiàng)目具備發(fā)展高檔度假型別墅的條件，周邊區(qū)域休閑度假氛圍也較為濃厚，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，可發(fā)展度假型別墅；2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789本項(xiàng)目雖擁有較好的自然資源及人文文化，但由于缺乏品牌力支撐，前期不適合發(fā)展投資型別墅，可在后期積累一定品牌力之后在發(fā)展投資別墅。3項(xiàng)目主題定位2本項(xiàng)目主題應(yīng)該切合花卉園區(qū)的主題，以某種“花”為主題。本項(xiàng)目又帶水，因此我們建議以荷花為主題，建立以荷花為主題景觀，荷文化為項(xiàng)目文化主題的園林社區(qū)。同時(shí)兼有游船、垂釣等休閑娛樂方式。31項(xiàng)目主題在項(xiàng)目中的體現(xiàn)園內(nèi)大致化為四區(qū)（溫泉休閑區(qū)、餐飲區(qū)、度假區(qū)、觀蓮區(qū)）、三園（精品荷園、垂釣園、靜心園）、二港（泊船港、觀魚港）、一館（荷文化館）。311四區(qū)溫泉休閑區(qū)位于項(xiàng)目西北角。具體形態(tài)定位在溫泉可行性報(bào)告中體現(xiàn)。餐飲區(qū)位于項(xiàng)目東北角，建筑體量約5000平方米，以引入品牌餐飲為主。（詳見項(xiàng)目定位報(bào)告）度假區(qū)，即項(xiàng)目別墅區(qū)觀蓮區(qū)，項(xiàng)目主題體現(xiàn)的重點(diǎn)，建議一個(gè)集中的荷花觀賞園（即后述中的精品荷園、垂釣園。另外建議在湖岸邊分布荷花特色風(fēng)光帶。312三園精品荷花園，劃出一定面積的湖面，結(jié)合半濕地，集中培育荷花。形成集中的荷花景觀2主要應(yīng)用于項(xiàng)目呈送政府版本，各主題園分布以體量將根據(jù)專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)就整體布局地形地貌修正2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789垂釣園，湖邊獨(dú)島或半島設(shè)置相對(duì)集中的垂釣區(qū)域，可設(shè)置人造釣魚臺(tái)靜心園，設(shè)立于湖中獨(dú)島部分。以中式亭臺(tái)形式出現(xiàn)。用于游客修生養(yǎng)性。313二港泊船港用于停靠游船觀魚港適合處于地塊北部，靠近餐飲區(qū)，魚兒相對(duì)集中的區(qū)域314一館荷文化在中國傳統(tǒng)文化中占有一席之地。可建造一宣揚(yáng)荷文化的博物館。對(duì)中國的荷文化進(jìn)行詳細(xì)介紹，展示荷花的特性功效、使用歷史，歷代贊美荷花的詩詞繪畫雕塑等。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317894產(chǎn)品定位41戶型定位411產(chǎn)品面積定位的市場(chǎng)依據(jù)4111供需狀況及銷售去化率影響項(xiàng)目戶型定位重慶目前主要在售別墅項(xiàng)目供需分析區(qū)域項(xiàng)目名稱面積區(qū)間總價(jià)區(qū)間供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)比例銷售套數(shù)3303501532636038019401239040060012000萬/棟13285保利小泉?jiǎng)e墅開盤時(shí)間07年3月31日踩盤時(shí)間07年9月15日合計(jì)4710023280300182015300330465043350380250530萬元/棟283024高山流水（二期）開盤時(shí)間06年7月15日踩盤時(shí)間07年9月15日合計(jì)9210082266270303530278340333533340350141514350360200300萬元/棟131513坡嶺頓開盤時(shí)間07年4月28日踩盤時(shí)間07年9月13日合計(jì)9010090南岸區(qū)合計(jì)229套195套20589712671205081351320054176172253117616245596323602938627102719721821218100300萬之間401539綠地翠谷開盤時(shí)間07年3月18日踩盤時(shí)間07年9月13日合計(jì)2691002643003203624835037036247390410422810440470300800萬/棟36244保利高爾夫開盤時(shí)間06年10月踩盤時(shí)間07年9月13日合計(jì)150100294505009775506008464716006501297北部新區(qū)棕櫚泉開盤時(shí)間06年10月3日踩盤時(shí)間07年9月80015008002800萬/棟262062008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ6903178916日合計(jì)13110091合計(jì)550套384套593854405260816162466852424134093031235151212134367278萬1000萬/棟12121西郊莊園開盤時(shí)間06年3月11日踩盤時(shí)間07年9月14日合計(jì)981007九龍坡區(qū)合計(jì)98套7套合計(jì)877套586套重慶在售主流別墅項(xiàng)目7個(gè)，共推出別墅房源877套，到目前為止完成銷售586套，銷售率達(dá)到668。從區(qū)域來看，主要分布在南岸區(qū)、北部新區(qū)和九龍坡區(qū)。4112重慶主流別墅各面積區(qū)間供應(yīng)成交狀況3面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)銷售率150200（聯(lián)排）2121100200250（聯(lián)排）2212179825030091889730035017091543504001426646400450277264505006310165005501621355060088718160065012758800以上26623合計(jì)87758667分析目前重慶市場(chǎng)主流別墅供應(yīng)主要以獨(dú)棟別墅為主，聯(lián)排別墅供應(yīng)量較小。但從銷售率來看，聯(lián)排別墅銷售率明顯高于獨(dú)棟別墅。聯(lián)排別墅供應(yīng)主要集中在200250區(qū)間內(nèi)，獨(dú)棟別墅則主要集中在300400區(qū)間內(nèi)。獨(dú)棟別墅市場(chǎng)認(rèn)同度較高的面積區(qū)間為350左右和600650，其銷售率相對(duì)其他面積區(qū)間較高。341124113根據(jù)踩盤數(shù)據(jù)整理2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789650以上別墅市場(chǎng)抗性較大，銷售率較低。4113各區(qū)域供應(yīng)成交狀況南岸區(qū)面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)銷售率250300646195300350928087350400735474合計(jì)22919585南岸區(qū)主流別墅面積集中在250400區(qū)間范圍內(nèi)，且全部為小獨(dú)棟別墅，整體銷售率達(dá)到85。其中300350區(qū)間范圍內(nèi)供應(yīng)量最大，250300區(qū)間范圍內(nèi)成交率最高。北部新區(qū)面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交率150200（聯(lián)排）2121100200250（聯(lián)排）22121698250300272710030035036822350400571221400450397184505002793350055055060084718560065012758800以上26623合計(jì)55038470北部新區(qū)是目前別墅供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域供應(yīng)量占總供應(yīng)量的627，其中聯(lián)排別墅占44，獨(dú)棟別墅占56。區(qū)域聯(lián)排別墅成交率較高，目前已基本完成銷售，其面積區(qū)間分布在150250范圍內(nèi)，其中主要集中在200250區(qū)間范圍內(nèi)。獨(dú)棟別墅面積區(qū)間跨度較大，從250800不等，其中供應(yīng)量最大的為550600區(qū)間范圍，成交率最高的為250300區(qū)間范圍。九龍坡區(qū)面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)成交率30035042372008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789350400121840045045050024145005501621355060040合計(jì)9877九龍坡區(qū)目前只有西郊莊園香格里拉別墅在售，供應(yīng)量較小，成交率較低。該項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)型別墅，市場(chǎng)接受度較低。總結(jié)聯(lián)排別墅受花園洋房等類別墅產(chǎn)品的沖擊，已經(jīng)逐步淡出市場(chǎng)，未來重慶別墅發(fā)展方向?qū)⒁元?dú)立別墅為主；面積350平方米以上別墅總價(jià)較高，銷售率較低，本項(xiàng)目在單棟面積上應(yīng)盡量控制在350平方米以內(nèi)，主要以300平方米以內(nèi)小獨(dú)棟別墅為主，景觀絕佳區(qū)域可適當(dāng)放寬尺度。412產(chǎn)品策略一期地塊基于供需機(jī)會(huì)及市場(chǎng)的消費(fèi)需求，本項(xiàng)目產(chǎn)品贏得競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)該是主題與產(chǎn)品創(chuàng)新，與其它項(xiàng)目形成差異化；提升項(xiàng)目品質(zhì)，改變區(qū)域市場(chǎng)別墅檔次不高的現(xiàn)狀；內(nèi)部空間以舒適性與功能性為原則，注重精致、緊湊；擯棄重慶度假型別墅主要為連排別墅的慣例，而主要采用小獨(dú)棟別墅，有效提高項(xiàng)目品質(zhì)；戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)舒適性與功能性，與其他項(xiàng)目戶型相比更為精致、緊湊；按地塊功能區(qū)域（一期地塊主要為度假型別墅、二期地塊主要為投資型別墅）為不同層級(jí)消費(fèi)群體提供相應(yīng)的產(chǎn)品。二期地塊延續(xù)一期別墅的主題與風(fēng)格，形成系列產(chǎn)品；承襲一期別墅的高品質(zhì)感，并在一定程度上超越形成超越；內(nèi)部空間同樣以舒適性與功能性為原則，但各功能區(qū)適度放大尺寸，注重2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789享受與尊貴；以純獨(dú)棟別墅區(qū)為主，極個(gè)別景觀較差區(qū)域，設(shè)置少量雙拼別墅，全面提升項(xiàng)目品質(zhì)；戶型設(shè)計(jì)在滿足舒適性與功能性的前提下，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的享受性與尊貴性；二期別墅產(chǎn)品功能性不再局限于度假型別墅，而主要以投資型別墅為主。413戶型面積的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力一期地塊對(duì)于本項(xiàng)目而言，戶型產(chǎn)品也是項(xiàng)目的關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力之一，建議項(xiàng)目一期的戶型面積關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力在于注重功能性和舒適性，戶型精致、緊湊；如前分析所述，度假及投資是項(xiàng)目一期目標(biāo)客戶群的主要用途，滿足尊崇性舒適性是項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)的前提，在有限的空間內(nèi)設(shè)置較多的功能區(qū)，用精致、舒適的戶型控制總價(jià)，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。二期地塊建議項(xiàng)目二期的戶型面積關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力在于在滿足舒適性與功能性的前提下，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的享受性與尊貴性；投資是項(xiàng)目二期目標(biāo)客戶群的主要用途，在滿足舒適性與功能性的前提下，突出享受性與尊貴性，再次提升項(xiàng)目品質(zhì)。414戶型面積建議4141一期地塊戶型定位戶型面積段平均面積套數(shù)套數(shù)比例總建筑面積建筑面積比例一期地塊2002253020675010512008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789250（雙拼）250300295402871180018383003503454529815525241835040037535215131252044商業(yè)50005000779溫泉會(huì)所12000120001869合計(jì)15010064200100到可在景觀絕佳處設(shè)置小部分“豪宅”，但為減小項(xiàng)目?jī)?nèi)部貧富差距，同時(shí)控制銷售難度，建議適當(dāng)減少“豪宅”面積，盡量控制在350400平方米之間。一期別墅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總戶數(shù)150戶（雙拼30戶，獨(dú)棟120戶）總建筑面積47200平方米（雙拼6750平方米，獨(dú)棟40450平方米）戶均面積3147平方米（雙拼225平方米，獨(dú)棟337平方米）4142二期地塊戶型定位戶型面積段平均面積套數(shù)套數(shù)比例總建筑面積建筑面積比例250300295202059001408二期地塊3003503452535862520582008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789350400375253093752237400450425201585002029會(huì)所500050001193合計(jì)11010041900100建議在湖岸線與湖心島嶼上設(shè)置350450平方米獨(dú)棟別墅，其他區(qū)域仍然以250350平方米獨(dú)棟別墅為主，個(gè)別景觀較差或外界影響較嚴(yán)重區(qū)域可設(shè)置200250平方米雙拼別墅。二期別墅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總戶數(shù)110戶（雙拼20戶，獨(dú)棟90戶）總建筑面積36900平方米（獨(dú)棟32400平方米，雙拼4500平方米）戶均面積335平方米（獨(dú)棟360平方米，雙拼225平方米）415戶型產(chǎn)品建議4151室內(nèi)空間結(jié)構(gòu)建議由于本項(xiàng)目定位為高品質(zhì)別墅區(qū)，所在區(qū)域休閑度假氛圍濃厚，建議項(xiàng)目?jī)?nèi)所有建筑高度控制在兩層內(nèi)，如建筑過高，將破壞項(xiàng)目休閑度假氛圍，影響高品質(zhì)感。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317894152室內(nèi)空間設(shè)計(jì)及創(chuàng)新建議分區(qū)及動(dòng)線設(shè)計(jì)原則室內(nèi)各功能區(qū)布局在滿足舒適的同時(shí)不失緊湊，人流動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，盡可能控制單套總面積，如充分利用各功能區(qū)之間的聯(lián)系，讓各功能區(qū)之間適當(dāng)進(jìn)行部分空間共享，盡可能控制個(gè)功能區(qū)的面積，強(qiáng)調(diào)空間的緊湊性、提高室內(nèi)的精致度。主客分區(qū)，動(dòng)靜分區(qū)，潔污分區(qū)合理，流線明確無交叉，提高戶型舒適性及私密性。項(xiàng)目主要?jiǎng)?chuàng)新亮點(diǎn)戶型創(chuàng)新的原則是或是擁有其他所有項(xiàng)目不具備的創(chuàng)新點(diǎn)，或是擁有盡量多的創(chuàng)新品種，取各家之長(zhǎng)，將市場(chǎng)上提高舒適性及實(shí)用性的創(chuàng)新點(diǎn)，融聚在本項(xiàng)目。把“陽光地下室”變成戶型中的可變功能空間，成為項(xiàng)目獨(dú)特的亮點(diǎn)。由前文所述，本項(xiàng)目戶型適度創(chuàng)新是必須的。適度創(chuàng)新的方向主要在于可變空間，有限的面積范圍內(nèi)劃分更多的功能區(qū)間形成本項(xiàng)目獨(dú)特的亮點(diǎn)，功能區(qū)間可以發(fā)展的方向是棋牌室、休閑廳等；4153戶型推薦陽光地下室2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789采用陽光地下室，突破了地下室的功能局限；房型方正，浪費(fèi)面積較少；客廳挑空，彰顯尊貴與大氣。回廊的設(shè)計(jì)，表現(xiàn)出了傳統(tǒng)的美洲風(fēng)情。室內(nèi)功能空間齊備，動(dòng)靜、潔污劃分嚴(yán)謹(jǐn)，休閑娛樂設(shè)施全部設(shè)置在負(fù)一層，臥室設(shè)在2層，充分保證了業(yè)主的私密性?？蛷d八角形的設(shè)計(jì)，加強(qiáng)了室內(nèi)的通風(fēng)采光，增加了景觀面，同時(shí)也為外立面帶來了更多的變化。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789室內(nèi)空間緊湊、精致，但客廳及臥室尺度較大，充分滿足了舒適性的需求。42外部空間規(guī)劃設(shè)計(jì)建議421規(guī)劃布局4211規(guī)劃布局關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)原則低容積保證盡可能將建筑高度控制在2層以內(nèi)，形成較低的容積率，確保項(xiàng)目較高的品質(zhì)。環(huán)境保證將建設(shè)用地與湖面進(jìn)行穿插，增加湖岸線長(zhǎng)度；同時(shí)建設(shè)用地還將與綠地進(jìn)行穿插，增加項(xiàng)目景觀面，達(dá)到景觀的均好性。視野保證保證各棟別墅對(duì)湖面良好的景觀視線和對(duì)項(xiàng)目周邊綠化景觀的視線，形成內(nèi)、外結(jié)合的景觀優(yōu)勢(shì)。私密保證項(xiàng)目?jī)?nèi)盡可能避免出現(xiàn)環(huán)線，盡量使用“斷頭路”進(jìn)行交通組織，降低道路對(duì)項(xiàng)目私密性的影響。同時(shí)項(xiàng)目周邊應(yīng)大量種植高大的樹陣，減弱外部噪音，避免對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的窺視。4212項(xiàng)目規(guī)劃布局項(xiàng)目一期整體規(guī)劃建議2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789注重項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境規(guī)劃和湖面景觀設(shè)計(jì)，提高項(xiàng)目品質(zhì)感為硬性指標(biāo)，旨在塑造高品質(zhì)別墅區(qū)。別墅產(chǎn)品主要以兩層或一層半形式出現(xiàn)，各棟的擺放、朝向、布局都應(yīng)盡量考慮到湖景資源和綠化景觀的最大化利用，做到別墅景觀的均好性。本項(xiàng)目主景觀面為花都湖，為提高項(xiàng)目親水性，增加項(xiàng)目景觀面，建議將建設(shè)用地與湖面、綠地相互穿插，形成多個(gè)局部半島，別墅主要布置在湖岸線。但考慮到政府對(duì)地塊的規(guī)劃要求，建議將湖面水系有主次的分割，保留部分較寬闊湖面，其中設(shè)置12個(gè)湖心島嶼，豐富湖面景觀的同時(shí)也符合政府規(guī)劃要求。合理規(guī)劃小區(qū)內(nèi)車流動(dòng)線，盡量以“斷頭路”組織各棟別墅的交通，增強(qiáng)項(xiàng)目私密性及獨(dú)享性。半島頂端或湖心島多面環(huán)湖區(qū)域，可將部分作為“豪宅”或適當(dāng)放寬尺度打造精品，提高項(xiàng)目品質(zhì)。戶型面積較大的獨(dú)立別墅主要布置在半島上，戶型面積略小的獨(dú)立別墅則沿湖擺放；地塊西側(cè)沿中環(huán)高速區(qū)域和臨近項(xiàng)目商業(yè)部分區(qū)域，由于景觀相對(duì)較差，受外界干擾較嚴(yán)重，建議布置雙拼別墅，在項(xiàng)目?jī)?nèi)部形成層次感，減弱對(duì)獨(dú)立別墅區(qū)的影響。項(xiàng)目二期整體規(guī)劃設(shè)計(jì)注重項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀規(guī)劃及水系的設(shè)計(jì)，力求景觀資源的最大利用并保證景觀的均好性；項(xiàng)目景觀仍然以湖景為主，但由于二期地塊對(duì)湖面面積無硬性要求，建議盡可能控制湖面面積，由湖面延伸出多條小溪，形成豐富的水系，增加項(xiàng)目親水性；戶型面積較大的獨(dú)棟別墅主要布置在湖心島嶼與湖岸線上，地塊東側(cè)景觀較差處，用于設(shè)置雙拼別墅。422外立面建議外立面風(fēng)格建議2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789外立面風(fēng)格與元素設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目形象定位，給消費(fèi)者強(qiáng)烈的硬質(zhì)感受，以迎合目標(biāo)客戶群體心理特征。建議本項(xiàng)目采用北美寒帶別墅風(fēng)格，外立面色彩褐色為主，建筑輪廓主要以直線條勾勒，表現(xiàn)出項(xiàng)目厚重的質(zhì)感，并能融入周邊環(huán)境，從而體現(xiàn)這一建筑風(fēng)格。423環(huán)境建議湖景是本項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀的核心部分，“擇水而居”素來也是中國人的夢(mèng)想，中國傳統(tǒng)文化中就有“仁者樂山，智者樂水”的說法。所謂水景，表面來看是有水的景致，但是其深層次的含義則彰顯了人與自然的和諧關(guān)系。建議可在湖岸設(shè)置部分濕地，加強(qiáng)項(xiàng)目親水性的同時(shí)，擴(kuò)大公共活動(dòng)空間。2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789濕地景觀外圍綠化用地除設(shè)置環(huán)地塊樹陣外，建議將其他部分劃分為若組團(tuán)，各組團(tuán)冠以不同的主題，主要以花卉（主要以荷花為主題）、果園等表現(xiàn)方式為主，在種植品種上應(yīng)注意不同季節(jié)品種的搭配，盡可能做到“花四季常開，果八節(jié)常熟”。樹陣2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ69031789荷花池建議主入口處設(shè)置大面積綠化景觀，力求營造較強(qiáng)的震撼性和尊崇感，同時(shí)應(yīng)以綠化景觀阻隔入口處對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的直視。43配套設(shè)施建議431會(huì)所44詳見會(huì)所可研報(bào)告2008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載075583513598QQ690317892008房地產(chǎn)營銷策劃大全策劃人士必備資料庫全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng)WWWFANGCENET海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載07558351359