目錄第一章總論11項(xiàng)目建設(shè)背景、目標(biāo)及意義12項(xiàng)目概況13可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)14可行性報(bào)告研究范圍15項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)16研究結(jié)論及建議第二章項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略21商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析22營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略23綜合評(píng)述第三章規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、原則及設(shè)計(jì)方案31規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、設(shè)計(jì)原則311規(guī)劃場(chǎng)地環(huán)境及周邊環(huán)境312總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則313平面布局314交通組織315景觀設(shè)計(jì)316規(guī)劃指標(biāo)建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)317建筑方案設(shè)計(jì)318公共設(shè)施方案319消防系統(tǒng)3110景觀規(guī)劃系統(tǒng)第四章項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、前期及施工進(jìn)度41項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃42項(xiàng)目建筑工程規(guī)劃手續(xù)辦理進(jìn)度計(jì)劃43項(xiàng)目建設(shè)工程實(shí)施進(jìn)度計(jì)第五章投資分析及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)51開(kāi)發(fā)總投資總成本方案及投資效益比較52項(xiàng)目投資分析53總成本費(fèi)用估算表54銷(xiāo)售收入和經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)表55損益表56財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表57盈虧平衡分析58投資來(lái)源及資金使用表59項(xiàng)目資金運(yùn)行策略50綜合結(jié)論11項(xiàng)目建設(shè)背景、目標(biāo)及意義通過(guò)對(duì)建設(shè)背景及建設(shè)目標(biāo)的描述，將闡述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)社會(huì)、政府、企業(yè)本身的積極意義。111項(xiàng)目建設(shè)背景四川作為西部地區(qū)的老工業(yè)基地，工業(yè)高地，在推進(jìn)新型工業(yè)化進(jìn)程中，將起到重要的作用。四川省委省政府在新形勢(shì)下提出的“三個(gè)轉(zhuǎn)變”更對(duì)走新型工業(yè)化道路、加快工業(yè)化進(jìn)程、加快城市化進(jìn)程有指導(dǎo)和助推的作用。四川省副省長(zhǎng)楊志文指出，四川是一個(gè)資源大省，結(jié)合全省工業(yè)工作會(huì)議提出的工業(yè)強(qiáng)省的宏偉目標(biāo)，對(duì)我省資源進(jìn)行大開(kāi)發(fā)與國(guó)內(nèi)國(guó)際大市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)接，西部和四川都需要高規(guī)格大手筆的五金機(jī)電交易平臺(tái)。五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)是事關(guān)國(guó)計(jì)民生的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是與許多重要行業(yè)關(guān)系十分密切的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，搞好五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)迫切而重要的問(wèn)題。因此，近幾年來(lái)，四川一直將五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)加以扶持。張學(xué)忠書(shū)記、張中偉省長(zhǎng)對(duì)五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展也十分關(guān)心，多次指示，要求以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，發(fā)揚(yáng)“求真務(wù)實(shí)”精神，迎頭趕上發(fā)達(dá)地區(qū)的水平。工業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占的比重是最大的，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2001年四川機(jī)電行業(yè)進(jìn)出口比例達(dá)到了50以上，2002年四川機(jī)電進(jìn)出口首次突破10億美元，名列全國(guó)十強(qiáng)。這樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)，也反映出了四川的機(jī)電行業(yè)正在向國(guó)際市場(chǎng)邁進(jìn)。就全國(guó)而言，中國(guó)是一個(gè)全球加工基地，政府十分重視這類(lèi)市場(chǎng)的發(fā)展，現(xiàn)在全國(guó)各地如廣州、深圳、福建、上海、重慶等地都出現(xiàn)了不少的機(jī)電大市場(chǎng)。112項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)本項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)，根據(jù)綿陽(yáng)五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r看，是可以設(shè)定為具有一定規(guī)模和檔次的五金機(jī)電專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)的。從硬件設(shè)施上看，須充分體現(xiàn)其外型的現(xiàn)代建筑美感，且在功能布局上符合五金機(jī)電業(yè)的特殊需求集展示、交易、辦公、居家、倉(cāng)儲(chǔ)為一體的現(xiàn)代物流中心。從經(jīng)營(yíng)管理上看，側(cè)重“先商業(yè)，后地產(chǎn)”的營(yíng)銷(xiāo)模式，努力達(dá)到甲乙雙方共同期待的雙贏擁有一個(gè)管理規(guī)范、商業(yè)氛圍濃郁的現(xiàn)代化專(zhuān)業(yè)交易市場(chǎng)，同時(shí)又能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)達(dá)到資本變效益的終極目的。113項(xiàng)目建設(shè)意義1131為社會(huì)、政府、群眾及地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高帶來(lái)廣泛的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益，改善項(xiàng)目所在地區(qū)的勞動(dòng)就業(yè)狀況，提高地區(qū)商業(yè)的知名度及美譽(yù)度。11311社會(huì)效益綿陽(yáng)市從城市規(guī)劃來(lái)看，原有的一環(huán)路沿線商圈已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，各種大型的交易市場(chǎng)、物流中心在交通上已受到很大的制約；從經(jīng)營(yíng)方式看，市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)已向著專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展；從綿陽(yáng)目前的五金機(jī)電行業(yè)現(xiàn)狀看，仍處在沿街為市的原始經(jīng)營(yíng)狀態(tài)；從市場(chǎng)環(huán)境看，綿陽(yáng)已形成長(zhǎng)虹電器、九洲電器集團(tuán)、川西北礦業(yè)、九零三、長(zhǎng)鋼等一大批工業(yè)企業(yè)，因此該項(xiàng)目作為一個(gè)填補(bǔ)綿陽(yáng)市場(chǎng)空白的項(xiàng)目，作為一個(gè)為川西北地區(qū)工業(yè)企業(yè)配套的項(xiàng)目是很有價(jià)值的。11312經(jīng)濟(jì)效益商業(yè)的發(fā)展勢(shì)必會(huì)促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本項(xiàng)目具有相當(dāng)規(guī)模、功能完善、配套齊全，其本身既可產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)，隨著地區(qū)商品貿(mào)易的繁榮，又可帶動(dòng)周邊交通、金融、服務(wù)及房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將從一定程度上提高高新區(qū)特別是項(xiàng)目所在區(qū)域附近居民的經(jīng)濟(jì)收入，將大幅度增加國(guó)家及地方稅收收入。相信歷經(jīng)三到五年的精心培育后，本項(xiàng)目可為綿陽(yáng)高新區(qū)的地方財(cái)政帶來(lái)每年數(shù)千萬(wàn)元的可持續(xù)稅收，創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)效益。11313環(huán)境效益在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，我們力求吸取國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)的先進(jìn)商業(yè)模式，并結(jié)合綿陽(yáng)本地區(qū)域的實(shí)際情況，立足于人們生活的客觀需求，建設(shè)一座具有社會(huì)價(jià)值、高品位文化底蘊(yùn)和符合公眾利益的現(xiàn)代化商業(yè)建筑。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)立意新穎、思路超前、環(huán)境優(yōu)美、氣勢(shì)不凡，是體現(xiàn)多主題的功能完善的綜合型購(gòu)物場(chǎng)所，將購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)完美地融為一體。項(xiàng)目的建成，將為綿陽(yáng)高新區(qū)的城市建設(shè)又平添了一座以自然生態(tài)為主題的具有現(xiàn)代都市氣息的標(biāo)志性建筑。本項(xiàng)目坐落于綿陽(yáng)城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)中心地帶，東與萬(wàn)向裝飾建材城、汽車(chē)城呼應(yīng)；西接永興工業(yè)園，北倚科創(chuàng)園，新希望集團(tuán)大商匯物流中心、長(zhǎng)虹家電城、溫州商貿(mào)廣場(chǎng)等大型商業(yè)物流集散地近在咫尺。與此同時(shí)，本項(xiàng)目還緊鄰市政府規(guī)劃中的二環(huán)路、綿興東路，扼守綿陽(yáng)西大門(mén)，直通成綿高速路；與綿陽(yáng)市高新區(qū)管委會(huì)僅一街之隔，與綿陽(yáng)市人民政府所在地原高新區(qū)火炬大廈也就三個(gè)公交站的路程，其交通之便捷，物流之順暢，路網(wǎng)之四通八達(dá)是有目共睹的。由此可鑒，高成本的投入將會(huì)給項(xiàng)目所在區(qū)域創(chuàng)造巨大的環(huán)境效益。11314改善勞動(dòng)就業(yè)狀況預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可直接與綿陽(yáng)市再就業(yè)工程接軌，安置解決下崗、待業(yè)、榮轉(zhuǎn)軍人等200余人就業(yè)，間接提供更多的就業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，為政府排優(yōu)解難。本項(xiàng)目屬勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，設(shè)置勞動(dòng)崗位數(shù)目相當(dāng)可觀。崗位技能涉及高、中、低三個(gè)層面，主要是中、低層面，職能技術(shù)的掌握相對(duì)容易，適合中青年多個(gè)年齡段的就業(yè)。同時(shí)也為綿陽(yáng)市職工下崗再就業(yè)提供寬廣的理想化平臺(tái)，對(duì)綿陽(yáng)市社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)也起到積極正面的影響。11315知名度和美譽(yù)度本項(xiàng)目引領(lǐng)綿陽(yáng)在商業(yè)建筑領(lǐng)域與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)同步。通過(guò)創(chuàng)立商業(yè)建筑品牌，提高綿陽(yáng)市在省內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域的認(rèn)知度。隨著在改革開(kāi)放后的飛速發(fā)展，現(xiàn)正成為省內(nèi)大城市中一顆耀眼的新星。山不在高，有仙則靈；水不在深，有龍則名，該項(xiàng)目的成功運(yùn)作必將營(yíng)造一個(gè)完美的現(xiàn)代專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境。1132對(duì)企業(yè)本身的發(fā)展有以下意義本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，在為我公司帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)收益基礎(chǔ)上，還將會(huì)在其它方面產(chǎn)生巨大的效益，如提升我公司在省內(nèi)外同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域的地位；提高我公司在省內(nèi)外的知名度、美譽(yù)度；拓寬我公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的領(lǐng)域；創(chuàng)造我公司商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初級(jí)模式及開(kāi)發(fā)流程，為我公司發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)管理人才。11321資本升值房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)始終是社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中較為重要的一個(gè)組成部分，在我們國(guó)家進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需的政策基礎(chǔ)上，商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的熱點(diǎn)，也是許多資本追捧的熱點(diǎn)行業(yè)，結(jié)合我公司企業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目的成功運(yùn)作將會(huì)實(shí)現(xiàn)我公司商業(yè)運(yùn)作的根本利益并最大化，從而達(dá)到公司資本的升值。11322提升我公司在國(guó)內(nèi)同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域的地位在目前國(guó)內(nèi)商業(yè)環(huán)境條件下，通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作，會(huì)為我們公司在今后與合作企業(yè)合作時(shí)提供良好的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)業(yè)績(jī)，產(chǎn)生更多的合作機(jī)會(huì)；另一方面，本項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)過(guò)程增近了公司與當(dāng)?shù)卣暮献?，建立了良好的企業(yè)與政府的合作關(guān)系，為公司在西南區(qū)域的發(fā)展，創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件，并在同業(yè)態(tài)商業(yè)企業(yè)目前在西南區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的市場(chǎng)環(huán)境中增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力提供了有力的基礎(chǔ)，從而提高我公司在同業(yè)態(tài)商業(yè)領(lǐng)域里的商業(yè)地位。11323提高公司在省內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域的知名度、美譽(yù)度通過(guò)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作，會(huì)有大量的專(zhuān)業(yè)信息、媒體進(jìn)行關(guān)注，同時(shí)我們也對(duì)項(xiàng)目的推廣進(jìn)行了一系列策劃營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，筑壩蓄水。在目前的商業(yè)領(lǐng)域里，項(xiàng)目的規(guī)模及投資額度在綿陽(yáng)均已達(dá)到相當(dāng)重量級(jí)的水平，所以本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)及運(yùn)做將會(huì)引起商業(yè)領(lǐng)域里的企業(yè)、專(zhuān)家、學(xué)者們的廣泛關(guān)注，從而提高我公司在省內(nèi)外商業(yè)領(lǐng)域中的知名度及美譽(yù)度。11324拓寬我公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的領(lǐng)域作為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，五金機(jī)電城項(xiàng)目成為我公司主營(yíng)業(yè)務(wù)拓寬的一個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目，從此，可以通過(guò)自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、招租、出售等一系列方式對(duì)物業(yè)使用權(quán)限進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。拓寬了以往只是自營(yíng)或招租等方式對(duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的經(jīng)營(yíng)模式。12項(xiàng)目概況121項(xiàng)目名稱(chēng)溫州商貿(mào)廣場(chǎng)綿陽(yáng)高新五金機(jī)電城122建設(shè)地點(diǎn)綿陽(yáng)市綿興路西段，現(xiàn)綿陽(yáng)高新區(qū)管委會(huì)對(duì)面123建設(shè)單位綿陽(yáng)高新建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司124企業(yè)性質(zhì)國(guó)有125法人代表梁勇126項(xiàng)目負(fù)責(zé)人陸原127建設(shè)規(guī)模128建設(shè)期限一年129資金來(lái)源項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金由綿陽(yáng)高新建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司、四川尚高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和綿陽(yáng)市高新區(qū)邁特房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三方共同投資。1210場(chǎng)地現(xiàn)狀（見(jiàn)下圖）1211項(xiàng)目功能構(gòu)成本項(xiàng)目在功能上集展示、交易、辦公、居家、倉(cāng)儲(chǔ)、物流于一體，能充分滿足各種實(shí)力層次商家及消費(fèi)者的多樣化需求。13可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)是綿高管委函（2005）19號(hào)的有關(guān)精神，將項(xiàng)目用地建成五金機(jī)電產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。14可行性報(bào)告研究范圍通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投資、策劃、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)各項(xiàng)計(jì)劃的可行性、合理性、準(zhǔn)確性等方面的研究，研究范圍為項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略；規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、原則及設(shè)計(jì)方案；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、前期、及施工進(jìn)度；投資分析及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)；項(xiàng)目組織管理與保障措施等。15項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)溫州商貿(mào)廣場(chǎng)綿陽(yáng)高新五金機(jī)電城項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表11表11項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)總規(guī)劃用地面積其中1代征綠地面積2建設(shè)用地面積總占地面積總建筑面積12345678其中9容積率停車(chē)位指標(biāo)分析總建筑面積1商鋪2精品專(zhuān)賣(mài)店3餐飲娛樂(lè)休閑會(huì)所4住宅5配套設(shè)施經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包含住宅開(kāi)發(fā)萬(wàn)元1總投資額不包含住宅開(kāi)發(fā)萬(wàn)元包含住宅開(kāi)發(fā)2投資利潤(rùn)率不包含住宅開(kāi)發(fā)包含住宅開(kāi)發(fā)年3全部投資回收期不含建設(shè)期不包含住宅開(kāi)發(fā)年16研究結(jié)論及建議在本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中，我們系統(tǒng)地將溫州商貿(mào)廣場(chǎng)綿陽(yáng)高新五金機(jī)電城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃、條件等進(jìn)行了論述，將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前、中、后等各個(gè)時(shí)期需要解決的工作及將會(huì)出現(xiàn)的具體問(wèn)題的解決，提供了詳細(xì)的計(jì)劃進(jìn)度安排。研究結(jié)論為本項(xiàng)目屬綜合商業(yè)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目的投資符合公司企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略要求。投資、策劃、設(shè)計(jì)、工程建設(shè)計(jì)劃的可行性、合理性、準(zhǔn)確性均已進(jìn)行了詳實(shí)的論述，項(xiàng)目可以實(shí)施。但鑒于本項(xiàng)目為我公司第一個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)作的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，確需進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)研。在此前提下，我公司將竭盡所能地選擇提供公司自身的各種有效資源及社會(huì)優(yōu)勢(shì)資源，全面、深入、標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)、高效的對(duì)項(xiàng)目加以定位開(kāi)發(fā)。人員專(zhuān)業(yè)、資金充實(shí)、決策及時(shí)和政策環(huán)境良好是我公司目前的客觀狀況，希望天時(shí)、地利、人和以及特殊的歷史條件，讓項(xiàng)目成為公司再造的一個(gè)輝煌。第二章項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略21商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析22營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略23綜合評(píng)述21商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析本部分將對(duì)目前綿陽(yáng)市的宏觀政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行分析。211宏觀政策環(huán)境繼2000年國(guó)家推出西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略方針之后，2001年11月,中國(guó)成功加入世界貿(mào)易組織。在我國(guó)，尤其是成都的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)了持續(xù)三年的快速增長(zhǎng)的今天，西部開(kāi)發(fā)和入世無(wú)疑是綿陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展的兩大利好。綿陽(yáng)市委政府確定了2005年全市奮斗目標(biāo)GDP完成526億元，增長(zhǎng)14；固定資產(chǎn)投資完成150億元，增長(zhǎng)20以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成173億元，增長(zhǎng)12；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加500元，達(dá)到8200元；農(nóng)民人均純收入增加150元，達(dá)到3050元。綿陽(yáng)堅(jiān)持“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略，深入實(shí)施“工業(yè)千億工程”，堅(jiān)定不移走新型工業(yè)化道路。全市工業(yè)總產(chǎn)值由1985年的165億，增加到2002年的453億，增長(zhǎng)26倍；工業(yè)增加值達(dá)到1193億元，增長(zhǎng)14倍；工業(yè)上交稅金占地方財(cái)政收入的70。由此可見(jiàn)，以科技聞名全國(guó)的綿陽(yáng)，工業(yè)依然是其經(jīng)濟(jì)的重要支柱。212宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、政府出面多方聯(lián)手打造成、德、綿經(jīng)濟(jì)走廊為搞好綿陽(yáng)“十一五”規(guī)劃編制工作，配合國(guó)家做好成渝地區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，2004年8月13日，在省委的倡議下，綿陽(yáng)、成都、德陽(yáng)三市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)就提升成、德、綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，以及如何搞好“十一五”規(guī)劃和構(gòu)建成德綿經(jīng)濟(jì)區(qū)等共同關(guān)注的問(wèn)題專(zhuān)門(mén)召開(kāi)了會(huì)議。會(huì)議認(rèn)為1成德綿地區(qū)是四川省乃至西部最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一，也是國(guó)家“十一五”規(guī)劃中提出需要整合提高的城市密集區(qū)。成、德、綿經(jīng)濟(jì)總量占全省約48，是四川的經(jīng)濟(jì)核心，成都的都市經(jīng)濟(jì)、德陽(yáng)的重型機(jī)械裝備、綿陽(yáng)的科技城建設(shè)，將構(gòu)建四川“十一五”期間最有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)區(qū)域，也是成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)域最重要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展組成部分，應(yīng)當(dāng)加快、加大經(jīng)濟(jì)協(xié)作。2為加快成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，建立經(jīng)濟(jì)協(xié)作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，指導(dǎo)三市“十一五”規(guī)劃編制工作，三市計(jì)委將聯(lián)合組建“十一五”期間成德綿區(qū)域合作與開(kāi)發(fā)思路研究課題小組，就三市共同關(guān)心的問(wèn)題進(jìn)行深入研究。3三市計(jì)委達(dá)成了“情況互通、信息互通、相互促進(jìn)”的意向，將進(jìn)一步加強(qiáng)相互間的溝通和學(xué)習(xí)。三市計(jì)委共同探討了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，該由政府解決的，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平臺(tái)建設(shè)問(wèn)題，對(duì)三城市基礎(chǔ)設(shè)施、能源、現(xiàn)代物流、通訊信息、金融、專(zhuān)業(yè)化協(xié)作等問(wèn)題進(jìn)行了討論，對(duì)建立通訊本地化、金融協(xié)作、城際快速通道、輕軌建設(shè)提出了積極的建議。同時(shí)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與互補(bǔ)發(fā)展、優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和空間產(chǎn)業(yè)布局，加強(qiáng)跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)整合和協(xié)調(diào)，打破地區(qū)間的貿(mào)易壁壘，構(gòu)建與市場(chǎng)相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)，形成統(tǒng)一的大市場(chǎng)，促進(jìn)區(qū)域間資源的流動(dòng)和共享進(jìn)行了討論。2005年1月31日，四川省發(fā)改委正式批復(fù)同意編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃（川發(fā)改規(guī)劃200543號(hào)）文件，編制和實(shí)施成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，不僅對(duì)統(tǒng)籌成德綿地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮其龍頭和骨干作用，而且對(duì)于促進(jìn)四川全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)的跨越式發(fā)展和綿陽(yáng)科技城建設(shè)，都具有十分重要的作用。編制成德綿區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，推進(jìn)成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，得到省發(fā)改委的贊同，將成德綿區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展寫(xiě)入了2005年四川省人大工作報(bào)告。2、積極融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展綿陽(yáng)市四屆五次會(huì)議第3號(hào)提案中提出的主動(dòng)融入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)，建立“成綿經(jīng)濟(jì)合作戰(zhàn)略伙伴關(guān)系”的建議案受到廣泛的重視，結(jié)合“十一五”規(guī)劃的制定，市計(jì)委已將“綿陽(yáng)在成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的地位和作用”作為一個(gè)重大課題進(jìn)行研究，并在編制綿陽(yáng)“十一五”規(guī)劃時(shí)，將綿陽(yáng)加入成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)作為重要內(nèi)容之一編入規(guī)劃，在四川形成綿陽(yáng)、成都、重慶三個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的組成結(jié)構(gòu)。22營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略根據(jù)本項(xiàng)目的整體戰(zhàn)略計(jì)劃，公司針對(duì)其位于綿陽(yáng)城西高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)中心地帶，進(jìn)行了前期市場(chǎng)調(diào)研，在獲得大量市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)的前提下，以確立項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)與推廣核心、尊重市場(chǎng)客情與營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境、顧及內(nèi)部資源與開(kāi)發(fā)實(shí)力為前提，結(jié)合項(xiàng)目的地塊規(guī)劃特點(diǎn)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件，制定了較詳盡的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略與營(yíng)銷(xiāo)策略。為明確營(yíng)銷(xiāo)資源和傳播，本章節(jié)進(jìn)一步總結(jié)、界定了項(xiàng)目的產(chǎn)品總體規(guī)劃特點(diǎn)與項(xiàng)目品質(zhì)形象定位。依此提煉產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)與策劃要點(diǎn)，總結(jié)項(xiàng)目的核心理念與營(yíng)銷(xiāo)主題，確立項(xiàng)目總體推廣思路，并本著近細(xì)遠(yuǎn)疏、循序漸進(jìn)的原則，對(duì)不同階段的戰(zhàn)術(shù)特征與企劃思路予以界定和描述，從而保障營(yíng)銷(xiāo)推廣方案的可執(zhí)行性、可持續(xù)性、可整合性、可拓展性。同時(shí)，基于商業(yè)物業(yè)與商務(wù)公寓在本案開(kāi)發(fā)中的難點(diǎn)與不確定性，分別就相關(guān)區(qū)域環(huán)境、經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、業(yè)界態(tài)勢(shì)、可比物業(yè)狀況等立項(xiàng)指標(biāo)，進(jìn)行了全面、科學(xué)的再次調(diào)研與深入分析，進(jìn)一步得出二者以及二者統(tǒng)一的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)分析及銷(xiāo)售控制等結(jié)論。221項(xiàng)目初步規(guī)劃布局特點(diǎn)及功能構(gòu)成依據(jù)本案“1拖2商鋪”“超市”“住宅”的規(guī)劃主題；結(jié)合項(xiàng)目地塊的形狀特點(diǎn)及規(guī)劃條件，并顧及到本案開(kāi)發(fā)策略的制訂與實(shí)施。對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃與商業(yè)的定位結(jié)合提出適合本項(xiàng)目的規(guī)劃及建筑形式設(shè)計(jì)要求。222市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)A、成都市場(chǎng)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)本次調(diào)研在成都地區(qū)的調(diào)查范圍，主要以成都西門(mén)生資一條街、長(zhǎng)久機(jī)電城、金府機(jī)電城為重點(diǎn)。此區(qū)域相當(dāng)一部分商家實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，在成都乃至整個(gè)四川都具有影響力和代表性，具有相應(yīng)的調(diào)查價(jià)值。調(diào)查員在的調(diào)查過(guò)程中，采用典型調(diào)查和抽樣調(diào)查交錯(cuò)進(jìn)行的辦法廣泛收集來(lái)自一線目標(biāo)商家的不同看法。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本次調(diào)查僅調(diào)查表發(fā)放一項(xiàng)就達(dá)到1200份，收回調(diào)查表642份，經(jīng)篩選后確定有效調(diào)查表500份。與此同時(shí)，與調(diào)研人員進(jìn)行深入交流的大商家也高達(dá)百余人，其意見(jiàn)和建議自始自終引起調(diào)研人員的高度重視。整個(gè)調(diào)研工作，調(diào)研人員都圍繞如下問(wèn)題展開(kāi)1目前階段在四川除成都之外還有比較適合建五金機(jī)電交易市場(chǎng)的城市嗎（1（統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn)選項(xiàng)有沒(méi)有不清楚沒(méi)填西門(mén)生資一條街11491910長(zhǎng)久機(jī)電城12871918金府機(jī)電城14012204總計(jì)382285832（2）餅形分析圖有76沒(méi)有6不清楚12沒(méi)填6有沒(méi)有不清楚沒(méi)填圖形說(shuō)明認(rèn)為在二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)能有機(jī)會(huì)建設(shè)五金機(jī)電城的商家占76；認(rèn)為還不具備建設(shè)能力的商家占6；對(duì)二級(jí)市場(chǎng)情況不了解的占到12；沒(méi)填此項(xiàng)占6。（3）數(shù)據(jù)分析以上數(shù)據(jù)充分反映，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在川內(nèi)二級(jí)城市建設(shè)五金機(jī)電項(xiàng)目是切實(shí)可行的。盡管有12的商家在接受調(diào)查時(shí)表示出對(duì)二級(jí)市場(chǎng)不是很了解，不便發(fā)表意見(jiàn),同時(shí)也有約6的商家直接持反對(duì)意見(jiàn),但并不影響命題本身的可行性。畢竟絕對(duì)值太過(guò)懸殊?？倲?shù)不低于20家的知名商家在接受調(diào)查時(shí)甚至毫不避諱的告訴調(diào)查員，如果真有具備一定實(shí)力的開(kāi)發(fā)商要在省內(nèi)二級(jí)城市建五金機(jī)電市場(chǎng)，那綿陽(yáng)、自貢、樂(lè)山應(yīng)該是首先要考慮的城市。這些城市都具有相應(yīng)的發(fā)展基礎(chǔ)。盡管綿陽(yáng)地處成廣高速中段，位置尷尬，但其作為省會(huì)城市副中心的發(fā)展戰(zhàn)略，同時(shí)也作為一個(gè)聞名全國(guó)的科技城市，其巨大的發(fā)展?jié)摿κ侨魏紊碳叶疾荒茌p易忽視的。2在二級(jí)城市要想成功興建五金機(jī)電市場(chǎng)，你認(rèn)為應(yīng)具備的基本條件是什么（多選）、1、統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng)地點(diǎn)西門(mén)生資一條街長(zhǎng)久機(jī)電城金府機(jī)電城總計(jì)良好的硬件142172166480足夠的消費(fèi)能力150170164484管理規(guī)范140168147455有一定社會(huì)影響力120128152400產(chǎn)品質(zhì)量可靠120149160429服務(wù)水平不斷提高135141155431交通方便150147145442經(jīng)營(yíng)成本低148162157467良好的政策環(huán)境112138120370有一定規(guī)模118126156400沒(méi)填64616（2）條形圖33925340042943144246737040016050100150200250300350400450500良好的硬件足夠的消費(fèi)能力管理規(guī)范一定社會(huì)影響力產(chǎn)品質(zhì)量可靠服務(wù)水平提高交通方便經(jīng)營(yíng)成本低好的政策環(huán)境有一定規(guī)模沒(méi)填條形圖1（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論根據(jù)上列統(tǒng)計(jì)表我們不難看出商家對(duì)“足夠的消費(fèi)能力”尤其關(guān)注，冠居各項(xiàng)之首；“良好的硬件設(shè)施”、“交通方便”和“經(jīng)營(yíng)成本低”則充分吸引了被調(diào)查商家的注意力；“管理規(guī)范”及“服務(wù)水平不斷提高”則反映出的日漸強(qiáng)化的管理及服務(wù)意識(shí)。本次調(diào)查列出的十小項(xiàng)調(diào)查內(nèi)容，無(wú)疑是引起了被調(diào)查五金機(jī)電商家的普遍關(guān)注。對(duì)這些作為一個(gè)成功市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)必須的條件持無(wú)所謂態(tài)度的商家則僅有16家，說(shuō)明現(xiàn)在的商家對(duì)市場(chǎng)運(yùn)作的要求已經(jīng)大大提高，完全可用今非昔比來(lái)描繪。這在一定程度上增加了市場(chǎng)運(yùn)作的難度。3成都五金機(jī)電商家及外地川內(nèi)銷(xiāo)售商家的入住打算（1（統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn)選項(xiàng)愿意不愿意以后再說(shuō)沒(méi)填西門(mén)生資一條街6821504長(zhǎng)久機(jī)電城6735496金府機(jī)電城9858413總計(jì)23311414013（2（餅形圖愿意46不愿意23以后再說(shuō)28沒(méi)填3愿意不愿意以后再說(shuō)沒(méi)填（3（數(shù)據(jù)分析結(jié)論由上表可以看出接近半數(shù)的商家即46愿意到經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的二級(jí)城市所興建的五金機(jī)電市場(chǎng)去發(fā)展；有28的商家對(duì)二級(jí)市場(chǎng)持觀望態(tài)度。在此需要特別指出的是，調(diào)查人員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，表明不愿到二級(jí)城市去發(fā)展的商家，除了自身實(shí)力不濟(jì)外，其文化素質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、發(fā)展愿望、企業(yè)規(guī)模及業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)等方面均存在一定的局限性。4在二級(jí)城市建五金機(jī)電交易市場(chǎng)，你更愿意選擇以下哪些城市（1（統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng)地點(diǎn)西門(mén)生資一條街長(zhǎng)久機(jī)電城金府機(jī)電城總計(jì)樂(lè)山554851154綿陽(yáng)577174202德陽(yáng)283441103眉山10233366自貢324148131內(nèi)江25273183廣元12203365其它2125沒(méi)填1381233（2）柱形圖樂(lè)山,154綿陽(yáng),202德陽(yáng),103眉山,66自貢,131內(nèi)江,83廣元,65其它,5沒(méi)填,33050100150200250樂(lè)山德陽(yáng)自貢廣元沒(méi)填條形圖1（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)接受調(diào)查的成都大商家普遍認(rèn)為,在四川具備建設(shè)專(zhuān)業(yè)機(jī)電市場(chǎng)的前三名城市分別為綿陽(yáng)、樂(lè)山、自貢，其中選擇綿陽(yáng)的占到愿意到二級(jí)城市發(fā)展的商家（233家）總數(shù)的867，遠(yuǎn)高出樂(lè)山和自貢。4、作為五金機(jī)電商家，你的客戶群體最集中的城市是哪些、1、統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn)選項(xiàng)成都樂(lè)山綿陽(yáng)德陽(yáng)眉山自貢瀘州內(nèi)江廣元宜賓其它沒(méi)填西門(mén)生資一條街271419129119881084長(zhǎng)久機(jī)電城4118182012121010131065金府機(jī)電城44153210129911991313總計(jì)1124769423332282930292722（2）柱狀圖1124769423332282930292722020406080100120成都樂(lè)山綿陽(yáng)德陽(yáng)眉山自貢瀘州內(nèi)江廣元宜賓其它沒(méi)填三維柱形圖1（3）數(shù)據(jù)分析從商家客戶的集中情況可以看出成都商家的銷(xiāo)售渠道輻射相當(dāng)廣泛，遍及省內(nèi)各地；在省內(nèi)二級(jí)城市中，排在首先位置的依然是綿陽(yáng)，其次是樂(lè)山，德陽(yáng)、眉山、自貢、廣元。5、如果入住一個(gè)新建的五金機(jī)電交易市場(chǎng)，對(duì)商鋪的需求你更愿意租還是購(gòu)買(mǎi)、1、統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn)選項(xiàng)租買(mǎi)說(shuō)不清楚沒(méi)填西門(mén)生資一條街10251108長(zhǎng)久機(jī)電城7248226金府機(jī)電城8861302總計(jì)2621606216（2）餅形圖租53買(mǎi)32說(shuō)不清楚12沒(méi)填3租買(mǎi)說(shuō)不清楚沒(méi)填（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示要求租和買(mǎi)的商家比例較之以往發(fā)生了相當(dāng)深刻的變化。要求租賃的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的53,而表示在適宜情況下可以考慮購(gòu)買(mǎi)的商家竟然占被調(diào)查商家總數(shù)的32，這是四川五金機(jī)電行業(yè)從來(lái)沒(méi)有過(guò)的事。業(yè)界資深人士認(rèn)為,這一購(gòu)買(mǎi)愿望已然躍居行業(yè)發(fā)展最好水平。這說(shuō)明，即便是按照運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)的方式直接銷(xiāo)售商鋪，目前的大多數(shù)商家無(wú)論在心理上抑或是潛意識(shí)中還是能接受的，同時(shí)也說(shuō)明不少商家通過(guò)自己持續(xù)不斷的苦心經(jīng)營(yíng)已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，具有營(yíng)銷(xiāo)和置業(yè)的雙重能力。有12的商家對(duì)此問(wèn)題不能說(shuō)清楚，說(shuō)明對(duì)該項(xiàng)目及市場(chǎng)消費(fèi)還持有觀望的態(tài)度，看其發(fā)展的情況而定。商家對(duì)商鋪產(chǎn)生不小的購(gòu)買(mǎi)欲望，這對(duì)投資開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息，因?yàn)檫@在一定程度上可以確保市場(chǎng)的進(jìn)一步穩(wěn)定和繁榮，同時(shí)也對(duì)完全依靠普通投資者而產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)起到了相應(yīng)的遏止作用。6、如果你入住二級(jí)城市的新建的五金機(jī)電市場(chǎng)，你對(duì)商鋪的租金價(jià)格的期望值是多少（1（租金統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn)選項(xiàng)10元以?xún)?nèi)1020元2030元3040元40元以上沒(méi)填西門(mén)生資市場(chǎng)188037151317長(zhǎng)久機(jī)電府機(jī)電城204348271610總計(jì)53190105765026（2）餅狀圖10元以?xún)?nèi)91020元392030元213040元1640元以上10沒(méi)填510元以?xún)?nèi)1020元2030元3040元40元以上沒(méi)填（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示39的商家接受1020元/月的租金，21的商家接受2030元/月的租金；二者之間具有一定差距。其中5的商家沒(méi)有填，說(shuō)明具體的價(jià)格，還需要看市場(chǎng)建設(shè)后的具體情況而定。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我們不難判斷市場(chǎng)運(yùn)作初期的租金定在1030元/月這一價(jià)格段，是不會(huì)讓商家感到多大意外的。這是商家能普遍接受的價(jià)格范圍。7、如果你入住二級(jí)城市的新建的五金機(jī)電市場(chǎng)，你對(duì)商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格的期望值是多少、1、銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn)選項(xiàng)3000元左右3500元左右4000元左右5000元左右其它沒(méi)填西門(mén)生資市場(chǎng)9838101322長(zhǎng)久機(jī)電754161133城金府機(jī)電城4262115448總計(jì)2151412778103、2、餅狀圖3000元左右433500元左右284000元左右55000元左右1其它2沒(méi)填213000元左右3500元左右4000元左右5000元左右其它沒(méi)填（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示對(duì)購(gòu)買(mǎi)作出判斷的商家，認(rèn)定價(jià)格應(yīng)該控制在3000元每平米左右的占整個(gè)被調(diào)查商家數(shù)的43，而認(rèn)定可以接受3500元每平米的商家僅占整個(gè)被調(diào)查商家數(shù)的28。值得重視的是，有21的商家對(duì)此沒(méi)做選擇，這說(shuō)明商家對(duì)買(mǎi)商鋪比租商鋪更加謹(jǐn)慎。行業(yè)專(zhuān)家認(rèn)為,新建市場(chǎng)商浦的銷(xiāo)售價(jià)格,在實(shí)際運(yùn)作中還需要看很多因素，在此不作深入論述。8、你對(duì)商鋪面積的需求是多少平方米（1（統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn)選項(xiàng)40801002005001000其沒(méi)以上它填西門(mén)生資市場(chǎng)905917136412長(zhǎng)久機(jī)電城643423158206金府機(jī)電城57452375856總計(jì)21113863351914614（2）餅狀圖4128137431340801002005001000以上其它沒(méi)填（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示選擇40商鋪的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的41，選擇80商鋪的占被調(diào)查商家總數(shù)的28；選擇100的占13。由此可見(jiàn)，商鋪面積在40100是最容易被五金機(jī)電商家接受的；需求500以上商鋪的商家達(dá)到7，說(shuō)明成都的商家實(shí)力偏強(qiáng)，對(duì)面積的要求要比二級(jí)城市商家的大。9、如果采用租賃形式，你愿意一次簽定幾年租賃合同（1）統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn)選項(xiàng)1年2年3年4年5年其它沒(méi)填西門(mén)生資市場(chǎng)32561902933長(zhǎng)久機(jī)電城27611803666金府機(jī)電城32751734241總計(jì)911926931221310（2）餅狀圖183814124321年2年3年4年5年其它沒(méi)填圖表說(shuō)明1年占18；2年占24；3年占14；4年占1；5年占24（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示商家對(duì)租賃期限要求至少在兩年以上，其中需注意兩個(gè)問(wèn)題一是租賃期定為5年,商家可以接受的比例竟然高達(dá)38；二是4年是個(gè)特殊數(shù)字，有忌諱。有18的商家選1年，這部分商家很明顯是對(duì)市場(chǎng)能否運(yùn)作成功持觀望態(tài)度。如果市場(chǎng)啟動(dòng)成功的話，租賃2年以上的商家保守估計(jì)也將達(dá)到62以上。10、你使用商鋪的主要功能是什么（1（統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn)選項(xiàng)批發(fā)貨物倉(cāng)儲(chǔ)辦公產(chǎn)品展示其它沒(méi)填西門(mén)生資市場(chǎng)8922344303長(zhǎng)久機(jī)電城7626272704金府機(jī)電城8712233036總計(jì)2524884100313（2）餅形圖4910172013批發(fā)貨物倉(cāng)儲(chǔ)辦公產(chǎn)品展示其它沒(méi)填圖表說(shuō)明批發(fā)貨物占49；倉(cāng)儲(chǔ)占10；產(chǎn)品展示占20；辦公占17（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示對(duì)準(zhǔn)備入住新建市場(chǎng)的商家來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)設(shè)施真正吸引他們的,依然還是批發(fā)貨物及產(chǎn)品展示這兩項(xiàng)主要功能，兩項(xiàng)功能加起來(lái)占整個(gè)功能需求的69。11、入住商家對(duì)市場(chǎng)功能有什么要求（1（統(tǒng)計(jì)表格地點(diǎn)選項(xiàng)交易展示商務(wù)辦公信息溝通物業(yè)管理沒(méi)選西門(mén)生資市場(chǎng)592927271951長(zhǎng)久機(jī)電城3738103219126金府機(jī)電城6727162128137總計(jì)163945380663014（2）柱形圖163945380663014020406080100120140160180交易展示商務(wù)辦公信息溝通物業(yè)管理沒(méi)填條形圖1（2（數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示接受本次調(diào)查的商家，對(duì)市場(chǎng)的交易功能提出明確要求，其次才是展示、辦公及信息溝通功能，這幾項(xiàng)要求占據(jù)主要的功能。12、單項(xiàng)調(diào)查市場(chǎng)運(yùn)作過(guò)程中，哪些配套服務(wù)在商家心目中比較重要（可多選）（1（統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn)選項(xiàng)停車(chē)物管工商稅務(wù)銀行物流倉(cāng)儲(chǔ)通信裝卸餐飲環(huán)境政策其它沒(méi)填西門(mén)生資市場(chǎng)331391426191911111011201長(zhǎng)久機(jī)電城3230141728321616171311222金府機(jī)電城4939192345402119242119391總計(jì)114824254999156465244418142柱狀圖114824254999156465244410481020406080100120停車(chē)物管工商稅務(wù)銀行物流倉(cāng)儲(chǔ)通信裝卸餐飲環(huán)境其它沒(méi)填政策柱形圖1（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論此單項(xiàng)調(diào)查顯示商家對(duì)市場(chǎng)的配套服務(wù)普遍重視，其重要程度的依次是停車(chē)銀行物流物管政府政策倉(cāng)儲(chǔ)稅務(wù)裝卸餐飲工商。13、一個(gè)8萬(wàn)平米規(guī)模的五金機(jī)電市場(chǎng)最好能容納多少商家（1）統(tǒng)計(jì)表格地點(diǎn)選項(xiàng)1002003004005001000其它沒(méi)填西門(mén)生資市場(chǎng)212966241081長(zhǎng)久機(jī)電府機(jī)電計(jì)541222006733222112441137401002003004005001000其它沒(méi)填（2）餅狀圖（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示在一個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，工業(yè)基礎(chǔ)條件相應(yīng)較好的二級(jí)城市發(fā)展五金機(jī)電市場(chǎng)，吸引外地商家注意力的一個(gè)不容忽視的重要因素是市場(chǎng)本身的規(guī)模。在此項(xiàng)調(diào)查中，一個(gè)8萬(wàn)平米的市場(chǎng)，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)達(dá)到300戶商家的占了被調(diào)查商家總數(shù)的41，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在400戶左右的商家占了被調(diào)查商家總數(shù)的13，而認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在500戶以上的商家僅占被調(diào)查商家的7。14、市場(chǎng)在招商過(guò)程中和開(kāi)業(yè)后的培育期中，需要投放大量的廣告宣傳嗎（1（統(tǒng)計(jì)表格地點(diǎn)選項(xiàng)要不要其它沒(méi)填西門(mén)生資一條街133284長(zhǎng)久機(jī)電城138206金府機(jī)電城16155總計(jì)4325315（2）餅狀圖要86不要11其它0沒(méi)填3要不要其它沒(méi)填（2（數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示選需要投入廣告的商家占被調(diào)查商家總數(shù)的86，而選擇不需要或不太重視這個(gè)選項(xiàng)的商家僅占被調(diào)查商家的13，這充分說(shuō)明興建一個(gè)全新的并有一定規(guī)模的市場(chǎng)，廣告宣傳對(duì)入場(chǎng)商家商家來(lái)說(shuō)是非常重要的。這在很大程度決定了商家的去留，決定了市場(chǎng)的興衰，這是投資者必須高度引起重視的。15、你愿意到二級(jí)市場(chǎng)去發(fā)展嗎、1、統(tǒng)計(jì)表地點(diǎn)選項(xiàng)愿意不愿意以后再說(shuō)沒(méi)填西門(mén)生資一條街885520長(zhǎng)久機(jī)電城985829金府機(jī)電城7650281總計(jì)262160771、2、餅狀圖5332150愿意不愿意以后再說(shuō)沒(méi)填、3、數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示本次調(diào)查選定的目標(biāo)商家，已有53的商家愿意到二級(jí)城市發(fā)展，其中首選綿陽(yáng)的商家被調(diào)查商家的35，如果算上其它二級(jí)城市及部分縣級(jí)城市的商家，這一比例還會(huì)更高。這和我們展開(kāi)調(diào)查前所估計(jì)的情況大體一致。而選擇以后再說(shuō)的商家也占到了被調(diào)查商家總數(shù)的15，說(shuō)明對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展持觀望或考慮態(tài)度的也不在少數(shù)。但有一點(diǎn)是可以肯定的，省會(huì)中心城市的實(shí)力商家對(duì)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的二級(jí)城市的商機(jī)是普遍看好的。B、綿陽(yáng)地區(qū)及周邊調(diào)查綿陽(yáng)城區(qū)、江油、三臺(tái)、安縣、梓潼、廣元、德陽(yáng)、由于項(xiàng)目本身的特殊性及出于保密方面的原因，加之競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的突然增加，使調(diào)研組一行在綿陽(yáng)本地收集商家數(shù)據(jù)具有了相應(yīng)的難度，因而導(dǎo)致了本次調(diào)查在綿陽(yáng)城區(qū)收集的直接數(shù)據(jù)顯得不夠充分，好在調(diào)查員及時(shí)改變調(diào)查策略，通過(guò)與商家的反復(fù)交流，還是掌握了比較詳盡的一手資料。這些資料的把握，對(duì)于本項(xiàng)目的確立與否，將起到至關(guān)重要的重用。1在四川省二級(jí)城市建五金機(jī)電交易市場(chǎng)，你更愿意選擇以下哪些城市（1）統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng)地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)樂(lè)山21122154綿陽(yáng)13225103212175德陽(yáng)8110596眉山12581228自貢77109197內(nèi)江4357155廣元12112其它85518沒(méi)填3030（2）餅形圖綿陽(yáng)城區(qū)33樂(lè)山10德陽(yáng)17眉山5自貢17內(nèi)江10廣元0其它3沒(méi)填5綿陽(yáng)城區(qū)樂(lè)山德陽(yáng)眉山自貢內(nèi)江廣元其它沒(méi)填、3、數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示如果二級(jí)城市興建五金機(jī)電交易市場(chǎng)，愿意選擇在綿陽(yáng)做五金機(jī)電交易的占了被調(diào)查總數(shù)的33，遙遙領(lǐng)先于其它二級(jí)城市。2在二級(jí)城市要想成功興建五金機(jī)電市場(chǎng)，你認(rèn)為應(yīng)具備的基本條件是什么（多選）、1、統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng)地點(diǎn)綿江廣德三鹽安梓總陽(yáng)城區(qū)油元陽(yáng)臺(tái)亭縣桐計(jì)良好的硬件7111411117足夠的消費(fèi)能力1433121管理規(guī)范121411120有一定社會(huì)影響力1031418產(chǎn)品質(zhì)量可靠1511411225服務(wù)水平不斷提高6141113交通方便1641421129經(jīng)營(yíng)成本低10341119良好的政策環(huán)境163114126有一定規(guī)模202241231沒(méi)填（2）柱狀圖17212018251326192631005101520253035良好的硬件管理規(guī)范產(chǎn)品質(zhì)量可靠交通方便良好的政策環(huán)境沒(méi)填三維柱形圖1（2（數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示興建五金機(jī)電交易市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)具備的條件這一命題引起了接受調(diào)查的絕大部分商家的高度重視。他們認(rèn)為，具備的條件的重要程度依次是有一定規(guī)模交通方便良好的政策產(chǎn)品質(zhì)量可靠足夠的消費(fèi)能力管理規(guī)范經(jīng)營(yíng)成本低。3、對(duì)商鋪的需求你更愿意租還是購(gòu)買(mǎi)（1（統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng)地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)租85132221買(mǎi)5117租售結(jié)合141116說(shuō)不清楚617（2）餅形圖選項(xiàng)百分比租41買(mǎi)14租售結(jié)合31說(shuō)不清楚14租買(mǎi)租售結(jié)合說(shuō)不清楚、3、數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示租（41）買(mǎi)（14），說(shuō)明該地商家在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上的不足，但也有14的商家是具備信心和實(shí)力的。另外，31的商家對(duì)租售結(jié)合的經(jīng)營(yíng)思路是接受的。4、你對(duì)商鋪的租賃價(jià)格的期望值是多少、1、統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng)地點(diǎn)綿陽(yáng)城江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)區(qū)10元以?xún)?nèi)/月61211111020元/月812131162030元/月133111193040元/月4440元以上/月0、3、餅狀圖百分比2232388010元以?xún)?nèi)1020元2030元3040元40元以上、4、數(shù)據(jù)分析結(jié)論上列數(shù)據(jù)可以看出，超出30元每平米以后，是商家難以接受的；而在1030元每平米的范圍內(nèi)則是商家普遍能接受的；低價(jià)對(duì)22的商家有一定誘惑力。5、你對(duì)商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格的期望值是多少（1）統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng)地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)3000元左右11221412233500元左右1932244000元左右05000元左右0其它224（2）餅狀圖百分比45470083000元左右3500元左右4000元左右5000元左右其它圖表說(shuō)明3500元左右占47；3000元左右占45；40005000元無(wú)選；其它占8。（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示如果按照商業(yè)地產(chǎn)的操作模式興建產(chǎn)權(quán)式機(jī)電交易市場(chǎng)，對(duì)商鋪產(chǎn)權(quán)的銷(xiāo)售價(jià)格而言，興建初期的售價(jià)定在30003500元/這個(gè)范圍，需要購(gòu)買(mǎi)的商家或其他投資者是能夠普遍接受的。超出這一價(jià)格底線，銷(xiāo)售難度將明顯加大。當(dāng)然，這一數(shù)據(jù)反映出的結(jié)論是并未將市場(chǎng)成功運(yùn)作后的增值因數(shù)考慮在內(nèi)的，這需要特別注意。6、采用租賃的形式，你愿意一次簽定幾年租賃合同、1、統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng)地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)1年611192年41163年112112174年05年1121216其它11（2）餅形圖百分比1年182年123年354年05年33其它21年2年3年4年5年其它（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示贊成一次性租賃5年的商家占了被調(diào)查商家總數(shù)的33，而贊成一次性租賃3年的商家則占了被調(diào)查商家總數(shù)的35，由此說(shuō)明，打算租賃的商家，大多喜歡租賃的時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)，以避免市場(chǎng)方的短期調(diào)價(jià)而帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)成本增加。而這是建立在商家對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展普遍看好的前提下的一種心態(tài)。反之亦然，如果商家大多考慮短期租賃，則很難給市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)真正的幫助，市場(chǎng)的前景將變得暗淡。7、對(duì)商鋪面積的需求是多少平方米（1）統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng)地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)4041121980101121151009211114200511750011131000以上11其它0（2）餅狀圖百分比1831291462040801002005001000以上其它圖表說(shuō)明40占18；80占31；100占29；200占14；500占6；1000以上占2；其它無(wú)選、2、數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示通過(guò)對(duì)商鋪面積的需求，可以分析出該地區(qū)商家實(shí)力的基本機(jī)構(gòu)，4080屬中小規(guī)模商家，占49；100200屬中等規(guī)模商家，占43；5001000屬大規(guī)模商家占8。因此在這個(gè)地區(qū)的中小規(guī)模商家的商鋪需求在40200范圍，其中80為最受歡迎的面積。8、使用商鋪的主要功能是什么（多選）（1）統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng)地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)批零貨物2851321141倉(cāng)儲(chǔ)312118辦公411118產(chǎn)品展示8112214其它0（2）柱狀圖比較418814001020304050批零貨物倉(cāng)儲(chǔ)辦公產(chǎn)品展示其它柱形圖1（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示大多數(shù)商家對(duì)市場(chǎng)功能的使用，首先是用于貨物交易，其次是產(chǎn)品展示、辦公及倉(cāng)儲(chǔ)。由此可見(jiàn)目前該地區(qū)商家對(duì)市場(chǎng)其它功能的要求不高。9、作為商家，你對(duì)市場(chǎng)功能有什么要求（多選）（1（統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng)地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)交易312211138倉(cāng)儲(chǔ)16311122商務(wù)51218辦公411118信息溝通911112物業(yè)管理415展示1611119其它0（2）柱狀圖百分比3822881251900510152025303540交易倉(cāng)儲(chǔ)商務(wù)辦公信息溝通物業(yè)管理展示其它三維柱形圖1（2（數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示綿陽(yáng)及周邊地區(qū)商家依然對(duì)市場(chǎng)所須具備的功能有明確的要求，他們認(rèn)為，市場(chǎng)功能的重要程度依次是交易倉(cāng)儲(chǔ)展示信息溝通辦公商務(wù)物業(yè)管理。關(guān)于這一點(diǎn)，與成都的商家觀點(diǎn)大體一致。10、市場(chǎng)哪些配套服務(wù)比較重要（多選）（1（統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng)地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)停車(chē)場(chǎng)24221421238物管922111218工商6121212稅務(wù)921214銀行121141120物流1532411126倉(cāng)儲(chǔ)912321119通信31241112裝卸121221119餐飲41122111環(huán)境5121110政府政策1611132125其它0（2）柱狀圖比較38181214202619121911102500510152025303540停車(chē)場(chǎng)工商銀行倉(cāng)儲(chǔ)裝卸環(huán)境其它三維柱形圖1、3、數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示市場(chǎng)的配套功能重要程度依次為停車(chē)場(chǎng)物流政府政策銀行倉(cāng)儲(chǔ)裝卸物管稅務(wù)工商通信環(huán)境，因此可以看出，該地商家對(duì)停車(chē)場(chǎng)、物流、政府政策三項(xiàng)是非常重視的。11、市場(chǎng)的建筑規(guī)劃結(jié)構(gòu)哪一種更符合將來(lái)的發(fā)展（1（統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng)地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)全鋼結(jié)構(gòu)21413231普通磚混511111212其它44（2）餅狀圖百分比全鋼結(jié)構(gòu)65普通磚混26其它9全鋼結(jié)構(gòu)普通磚混其它（5（數(shù)據(jù)分析結(jié)論數(shù)據(jù)顯示過(guò)半數(shù)的商家（65），對(duì)全鋼結(jié)構(gòu)是接受的。12、對(duì)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)環(huán)境是否滿意（1（統(tǒng)計(jì)表選項(xiàng)地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)滿意15121120不滿意1941111128（2）餅形圖百分比滿意42不滿意58滿意不滿意（2（數(shù)據(jù)分析結(jié)論盡管有成熟的口岸，但過(guò)半數(shù)的商家（58）對(duì)目前市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境是不滿意的。13、現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)環(huán)境的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在（多選）（1）統(tǒng)計(jì)表格選項(xiàng)地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)租金12221121122口岸1942421133物流72413消費(fèi)1342120管理3418（2）柱狀圖比較22331320805101520253035租金口岸物流消費(fèi)管理三維柱形圖1（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論目前商家對(duì)其經(jīng)營(yíng)環(huán)境的滿意重要程度依次為口岸租金市場(chǎng)消費(fèi)物流管理14、現(xiàn)有市場(chǎng)的劣勢(shì)表現(xiàn)在（1（統(tǒng)計(jì)表格選項(xiàng)地點(diǎn)綿陽(yáng)城區(qū)江油廣元德陽(yáng)三臺(tái)鹽亭安縣梓桐總計(jì)市場(chǎng)規(guī)劃1322411225交通81111113租金718政府政儲(chǔ)1021114（2）柱狀圖比較25138341405101520253035市場(chǎng)規(guī)劃交通租金政府政策倉(cāng)儲(chǔ)三維柱形圖1（3）數(shù)據(jù)分析結(jié)論當(dāng)前經(jīng)營(yíng)環(huán)境的主要問(wèn)題按嚴(yán)重的程度依次為政府政策市場(chǎng)規(guī)劃倉(cāng)儲(chǔ)交通租金2221項(xiàng)目周邊針對(duì)性區(qū)域業(yè)態(tài)及統(tǒng)計(jì)表A、綿陽(yáng)及周邊區(qū)域商圈分析（一）綿陽(yáng)市區(qū)商圈情況綿陽(yáng)五金機(jī)電商圈的形成呈現(xiàn)出自發(fā)的特點(diǎn)。五金機(jī)電商家主要集中綿興路及臨園路、劍南路一帶（數(shù)條沿街為市的街道），商家總數(shù)450家（包括一部分汽配商家）。其中，具有相當(dāng)實(shí)力和品牌知名度的商家不足10，商鋪面積在50平米以下的商家占整個(gè)商家群體的70以上。據(jù)了解，此區(qū)域的商家?guī)缀鯖](méi)有自有產(chǎn)權(quán)的商鋪，完全靠租賃。該商圈由于地處鬧市區(qū)，加之多年積淀而成，在消費(fèi)者心目中還是具有一定的知曉度。但由于其自發(fā)形成的特點(diǎn)，自然缺乏必要的規(guī)劃和管理，其散亂無(wú)序和低層次的特點(diǎn)在短期內(nèi)將難以改變。取而代之的勢(shì)必是規(guī)劃良好、有規(guī)模、上檔次、管理規(guī)范的新興市場(chǎng)。綿陽(yáng)目前還沒(méi)有這樣的五金機(jī)電市場(chǎng)。由于該商圈口岸早已經(jīng)形成，一部分在此發(fā)展起來(lái)的商家盡管面臨嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，盡管居高不下的房租早以讓他們?cè)孤曒d道，但由于沒(méi)有新的更好的發(fā)展機(jī)會(huì)和空間，他們也很難從這里走出去。他們也顯得很受傷，很無(wú)奈。依戀和突圍正是他們現(xiàn)在深藏在心底的矛盾心態(tài)。縱觀省內(nèi)各地近年來(lái)的發(fā)展情況，生產(chǎn)資料交易市場(chǎng)與建材市場(chǎng)等大宗交易場(chǎng)所由市內(nèi)向市外整體搬遷已成為一種必然。照此推論，綿陽(yáng)機(jī)電商圈的裂變正即將開(kāi)始。三匯、藍(lán)田等開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)運(yùn)作無(wú)疑成為加速裂變的催化劑，同時(shí)不排除還將有開(kāi)發(fā)商介入。至此，全面裂變和提升綿陽(yáng)五金機(jī)電行業(yè)的時(shí)機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)。把握住最佳時(shí)機(jī)無(wú)疑會(huì)創(chuàng)造新的成功。商家分類(lèi)統(tǒng)計(jì)表序號(hào)產(chǎn)品類(lèi)型數(shù)量備注1電動(dòng)工具49沖氣鉆切割機(jī)刨木機(jī)2軸承配件163閥門(mén)164水泵165量、刃具76勞保用品67電線電纜348電氣開(kāi)關(guān)配件25開(kāi)關(guān)配電箱9電機(jī)及農(nóng)機(jī)23工程電機(jī)升降電機(jī)農(nóng)業(yè)機(jī)械10五金配件26鋼絲嵌標(biāo)準(zhǔn)件11水暖材料1512日雜工程產(chǎn)品1313氣壓工具6空壓機(jī)氣泵14鋼篩網(wǎng)材1015橡膠制品16密封圈三角帶傳送帶17鋼絲繩7大小有色18儀器儀表8實(shí)驗(yàn)室器材電氣表19消防器材6消防栓滅火器20發(fā)電機(jī)4工程用私用21工業(yè)風(fēng)機(jī)422工程機(jī)械設(shè)備31攪拌機(jī)震動(dòng)綁礦山機(jī)23園林機(jī)械2總計(jì)450家B、綿陽(yáng)周邊市縣調(diào)查情況（1）江油市江油市位于綿陽(yáng)北面，距離42公里。綿陽(yáng)對(duì)江油的經(jīng)濟(jì)輻射比較強(qiáng)。江油屬重工業(yè)城市，目前有長(zhǎng)鋼、川北礦業(yè)、雙馬水泥、903等一大批國(guó)家重點(diǎn)企業(yè)，其工業(yè)比重占據(jù)綿陽(yáng)市的重要地位。該市機(jī)電商圈主要集中在汽車(chē)南站、東大街等地段較分散，商圈多為自發(fā)形成，有商家120余家。商家經(jīng)營(yíng)缺乏規(guī)范，進(jìn)貨渠道比較廣，成都、重慶、綿陽(yáng)、外省廠家。（2）鹽亭縣鹽亭地處綿陽(yáng)東南面，交通便捷，距離綿陽(yáng)市91公里。該縣地理位置限制了城區(qū)的發(fā)展；縣城區(qū)做五金機(jī)電及機(jī)械商家共14家。產(chǎn)品主要有泵業(yè)，電機(jī)，電線，電器及農(nóng)業(yè)機(jī)械。商家經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地較亂；商家們進(jìn)貨大部分都在成都。（3）梓潼縣梓桐縣位于綿陽(yáng)東北面，距綿陽(yáng)39公里。交通狀況良好，綿陽(yáng)對(duì)該地的輻射作用很強(qiáng)。據(jù)了解，梓桐縣為農(nóng)業(yè)大縣，工業(yè)企業(yè)并不多。目前機(jī)電商圈主要聚集在縣汽車(chē)站文豐樓附近，約31家商家。從構(gòu)成來(lái)看，普遍偏小，實(shí)力弱，銷(xiāo)售產(chǎn)品主要五金工具、農(nóng)機(jī)及配件、水泵、電動(dòng)機(jī)設(shè)備。（4）三臺(tái)縣三臺(tái)縣地處綿陽(yáng)南面，交通便捷，距離綿陽(yáng)市區(qū)66公里。城市發(fā)展較快，已有省內(nèi)及國(guó)內(nèi)2家知名水泵制造企業(yè)，他們分別是劍門(mén)和蜀龍泵業(yè)。在調(diào)查時(shí)了解，該縣作五金機(jī)電及機(jī)械經(jīng)營(yíng)的商家共37家。三臺(tái)多家有實(shí)力上商家對(duì)我們項(xiàng)目較感興趣，商家們目前進(jìn)貨大部分都在成都，部分在綿陽(yáng)。三臺(tái)商家主要集中在新西門(mén)干道；該干道匯集了泵業(yè)，電器，電線電纜，軸承，電機(jī)及農(nóng)業(yè)機(jī)械。（5）安縣安縣位于綿陽(yáng)西北面，距離44公里。交通便利。工業(yè)企業(yè)比較少，只有少數(shù)礦業(yè)、水泥企業(yè)存在。目前機(jī)電商圈主要集中在北客站周?chē)?，有商?0多家。綿陽(yáng)對(duì)該縣的輻射較強(qiáng)。C綿陽(yáng)城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查據(jù)目前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，綿陽(yáng)高新五金機(jī)電即將面臨的兩個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是三匯和南田兩家公司。三匯公司具有一定的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也在綿陽(yáng)具有相應(yīng)的實(shí)力和品牌知名度，是本項(xiàng)目運(yùn)作最強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。藍(lán)田公司現(xiàn)有項(xiàng)目在區(qū)位和硬件上均具有相當(dāng)不錯(cuò)的優(yōu)勢(shì)，只是由于運(yùn)作能力方面的原因，導(dǎo)致市場(chǎng)定位飄忽不定。該市場(chǎng)硬件設(shè)施良好，盡管已經(jīng)建成近兩年，但一直招商不成功。究其失敗原因，我們發(fā)現(xiàn)，該