1 深圳長城物流項目 1 綜述 目簡介 本項目位于深圳市羅湖區(qū)筍崗 北部，北鄰泥崗東路 ， 西靠寶崗路，東鄰 廣 九鐵路， 占地面積約 9 萬平方米。現(xiàn)狀為倉儲用地。 項目所處的筍崗片區(qū)是筍崗物流園區(qū)的重要組成部分。整個物流園區(qū)是 1982 年依托廣九鐵路深圳北站建設的大型倉儲基地，原以倉儲業(yè)、鐵路貨運編組為主要功能，是深圳市開發(fā)最早、規(guī)模最大的公共倉儲區(qū)。筍崗倉庫區(qū)位于筍崗路以北，紅嶺路以東，北鄰泥崗路，庫區(qū)占地 67 萬平方米。多年來，筍崗倉庫區(qū)作為深圳市最大的倉儲物資配送集散地，為促進深圳市對外貿(mào)易的發(fā) 展及方便人民日常生活做出很大的貢獻。 隨著深圳市經(jīng)濟的日益發(fā)展，筍崗倉庫區(qū)的倉儲功能逐漸削弱。憑借位于城市中心地帶，又與羅湖商業(yè)旺區(qū)、金融中心和信息中心緊密聯(lián)系的得天獨厚優(yōu)勢，筍崗片區(qū)已從倉儲業(yè)務為主要功能業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)樯钲谙鄬Τ墒斓膶I(yè)市場集聚區(qū)，并逐步形成集批發(fā)、商品展示、專門商品交易、金融、商務、娛樂于一體，具有較強輻射能力的多功能、現(xiàn)代化區(qū)域型的專業(yè)批發(fā)貿(mào)易中心和消費性物流園區(qū)。 有鑒于此， 深圳市 長城儲運有限公司擬將項目用地進行更新，尋求更優(yōu)的發(fā)展模式。 目投資方基本情況 圖 1目 區(qū)位示意圖 2 深圳市長城投資控 股股份有限公司，創(chuàng)立于1984 年， 1994 年經(jīng)股份制改造成為公眾上市公司（股票簡稱：深長城 A，代碼 000042），是國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)，深圳市一類企業(yè)。經(jīng)過二十年的銳意開拓、勵志進取，長城投資控股總資產(chǎn)近 50 億元，成為以房地產(chǎn)開發(fā)為主，業(yè)務范圍涉及建筑施工、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理、酒店、倉儲物流等多個行業(yè)的綜合性企業(yè) 。 長城投資控股秉承 “給股東以滿意的投資回報，給客戶以理想的居住生活，給員工以廣闊的發(fā)展空間 ”的經(jīng)營理念，業(yè)務快速發(fā)展，形成了立足深圳，輻射成都 、 上海、大連等多個地區(qū)的發(fā)展格局。長城投資控股 “穩(wěn)健經(jīng)營、科學決策 ”，持續(xù)、快速、穩(wěn)定地發(fā)展，先后開發(fā)了長城大廈、長?；▓@、荔湖花苑、長安花園、長樂花園、長泰花園、長豐苑、長景閣、長怡花園、海印長城、長城盛世、成都天府長城、大連都市陽光等獨具風格的大型高尚樓盤項目，在全國地產(chǎn)界享有極高的聲譽。 長城投資控股擁有高素質(zhì)的經(jīng)營管理及專業(yè)人員隊伍，建設了全國最大的高層住宅區(qū)和眾多精品樓盤，成為中國住交會評選出的 20 家 “中國房地產(chǎn)品牌企業(yè) ”之一和中國深圳行業(yè)10 強企業(yè)；擁有大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，自主經(jīng)營國際化五星級商務酒店，榮獲首家 5A 中國綠色飯店證書和中國酒店 “金枕 頭獎 ” 10 大最受歡迎商務酒店稱號；擁有知名度高、社會形象好的物業(yè)管理隊伍，取得國家一級物業(yè)管理資質(zhì)。 過去二十年，長城投資控股以其良好的創(chuàng)利結(jié)構(gòu)和穩(wěn)健的經(jīng)營實力，以其穩(wěn)健、務實、誠信的經(jīng)營風格，贏得了優(yōu)良的社會信譽，樹立起優(yōu)秀的品牌形象。 1995 年被評為深交所十佳上市公司，連續(xù)十年保持利潤超億元的優(yōu)良業(yè)績， 2001 年，被深交所評為 30 家信息披露工作優(yōu)秀單位之一，是值得公眾信賴的上市公司。 辦單位基本情況 深圳市城市規(guī)劃設計研究院是建設部批準的甲級規(guī)劃設計單位。在長期全方位參與特區(qū)宏觀政策研 究、城市發(fā)展研究、規(guī)劃設計和工程咨詢過程中，積累了豐富的項目經(jīng)驗，吸引、培養(yǎng)、鍛煉和造就了一支年輕、精干和高素質(zhì)的專業(yè)團隊。具博士、碩士學位人員占全院正式員工的 42%，專業(yè)涵蓋經(jīng)濟地理、發(fā)展策略、城市規(guī)劃、城市設計、建筑設計、風景園林、環(huán)境保護、交通規(guī)劃、市政工程等多種學科，具有較為雄厚的專業(yè)人才儲備和多學科研究設計能力，是國內(nèi)一支重要的城市規(guī)劃技術(shù)力量。 深圳市城市規(guī)劃設計研究院是國內(nèi)極少數(shù)通過 證的規(guī)劃設計單位之一。我院 16 年來承擔了深圳以及全國各地千余項重大規(guī)劃設計和研究課題，在城市規(guī)劃 研究和實 3 踐方面積累了豐富的經(jīng)驗。近年來在城市分區(qū)規(guī)劃層面完成眾多規(guī)劃和研究工作，很多項目都獲得了委托方的好評。 多年來一直致力于提供最優(yōu)秀的規(guī)劃成果以服務城市建設，并形成了講求實效的“務實”的規(guī)劃傳統(tǒng)和風格。避免淺嘗輒止和一葉障目；強調(diào)有針對性的解決問題，避免無的放矢的夸夸其談；強調(diào)規(guī)劃的可操作性，避免成為脫離實際的“空中樓閣”；強調(diào)包括體制、政策、計劃等在內(nèi)的實施機制和保障措施的研究，使得規(guī)劃能夠成為各部門、各級政府和全社會共同行動的綱領，能夠得到全面貫徹和落實。 制依據(jù) 關(guān)于加快發(fā)展深圳現(xiàn)代 物流業(yè)的若干意見 深圳市城市總體規(guī)劃檢討與對策（ 2001 深圳市城市規(guī)劃標準與準則 （ 2004 年） 深圳市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 深圳市貨運交通發(fā)展政策及貨運場站規(guī)劃 深圳市羅湖區(qū)分區(qū)規(guī)劃 （ 2001 年） 筍崗片區(qū)法定圖則 （ 2001 年 4 月） 筍崗 2006 年 4 月） 4 5 2 項目發(fā)展概述 目 興建背景 國物流業(yè)發(fā)展概況 隨著國民經(jīng)濟的增長， 額增加，物流收益也在增加，現(xiàn)代物流業(yè)開始進入快速增長時期。 加入 國內(nèi)外經(jīng)濟全面接軌，工商企業(yè)之間的競爭將是質(zhì)量、技術(shù)、成本和銷售服務之間的競爭，尤其是成本更是企業(yè)制勝的法寶。目前我國原材料、商品流通成本與發(fā)達國家相比，成本高昂，存在很 大 的下降空間。附屬于企業(yè)的第一方物流和第二方物流除一些大型企業(yè)有足夠的業(yè)務量，可依附企業(yè)發(fā)展外，廣大的中小企業(yè)必須借助 專 業(yè)的物流公司即第三方物流來降低其產(chǎn)品成本，提高競爭力。這種發(fā)展趨勢，在對相對落后的第三方物流企業(yè)提出了更高要求的同時，也給第三方物流企業(yè)的加速發(fā)展提供了機遇。 公路基礎設施發(fā)展迅速，以高速公路為代表的高等級公路發(fā)展迅速 ，初步形成了連接一些重要城市及地區(qū)的高速公路通道，部分經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的高速公路網(wǎng)開始形成并發(fā)揮出規(guī)模效益。鐵路呈現(xiàn)緩慢增長趨勢，我國鐵路運網(wǎng)負荷長期居世界第一，鐵路基礎設施整體負荷嚴重。航空所占比例進一步逐年加大，但仍處于發(fā)展初期。水運發(fā)展參差不齊，我國已成為港口大國，而內(nèi)河港口的落后面貌還沒有太大起色。 而隨著社會從粗放型向集約型發(fā)展，一定的社會經(jīng)濟總量所產(chǎn)生的貨運需求表現(xiàn)為先升后降的發(fā)展趨勢，我國貨運強度符合這種變化規(guī)律，目前貨運強度已處于下降階段。而在我國，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)都是資源相對短缺地區(qū)，隨著市場經(jīng)濟 驅(qū)動商品流通和范圍的擴大，強大 6 的貨運需求也隨之產(chǎn)生。 圳物流業(yè)發(fā)展概況 及發(fā)展趨勢 近年來，深圳物流業(yè)發(fā)展迅猛，物流量以 年增長率遞增。 2006 年深圳市生產(chǎn)總值首次突破 5000 億元大關(guān)，達 元，比上年增長 經(jīng)濟總量居全國大中城市第四位。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，去年第一次產(chǎn)業(yè)增加值 元，下降 第二次產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 第三次產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 2006 年深圳市現(xiàn)代物流業(yè)獲得了快速發(fā)展：物流業(yè) 整體規(guī)模繼續(xù)擴大，物流業(yè)總產(chǎn)值達到 元，與上年同期相比增長了 元。據(jù) 2006 年深圳市物流業(yè)統(tǒng)計報告顯示，深圳市現(xiàn)代物流業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)發(fā)展勢頭：隨著重點物流項目建設速度加快，物流企業(yè)基礎設施和技術(shù)水平不斷升級，物流信息技術(shù)應用廣泛，傳統(tǒng)物流向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)變的步伐大大加快，全行業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。作為我市支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物流業(yè)對改善我市經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量發(fā)揮了積極的促進作用，去年全市社會物流總費用占 重同比去年下降 接近中等發(fā)達國家平均水平；現(xiàn)代物流業(yè)在全市經(jīng)濟中的地位日益重要 ，基本確立了支柱產(chǎn)業(yè)地位， 2006 年全年實現(xiàn)物流業(yè)增加值 元，全市社會物流總額為 元，比2005 年增長 有力帶動了物流業(yè)的發(fā)展。 專業(yè)市場崛起迅速 現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展，由單純的倉儲、運輸變?yōu)榫C合化的物流服務，包括貨運代理、商業(yè)配送、多式聯(lián)運、社會化儲運服務、流通加工、信息咨詢等，是物流服務綜合化的過程，處于優(yōu)化整合的初級階段。而在不久的將來，隨著國外大型知名物流企業(yè)進入中國市場，專門從事某類產(chǎn)品物流服務的專業(yè)物流企業(yè)將迅速成長，成為現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的主要趨勢。 自 身網(wǎng)絡體系的構(gòu)建 物流企業(yè)，尤其是大型的綜合物流企業(yè)，越來越重視自身物流經(jīng)營網(wǎng)絡體系的構(gòu)建，網(wǎng)絡體系中的節(jié)點分別設置，不同級別的節(jié)點，服務范圍不同，對占地域建設規(guī)模的要求也不同。一般來講，城市在節(jié)點的確定上，也會充分考慮城市區(qū)位等條件。 企業(yè)的經(jīng)營服務模式 物流企業(yè)，特別是綜合型物流企業(yè)和專業(yè)物流企業(yè)的發(fā)展，將會在一定程度上影響和改變物流的空間格局，會對以滿足空間需求為主的物流園區(qū)發(fā)展及規(guī)劃帶來一定的沖擊。 第三方物流發(fā)展迅速 一些專業(yè)運輸企業(yè)通過與外商的合作或自身的改造完善，提供成品及從廠家到銷售的整套物 流服務，成為第三方物流企業(yè)。第三方物流企業(yè)是獨于物流供應方和需求放的專門物流服務商，是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的重要組成部分，在現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)中占有重要作用。 7 物流量變化 航空物流增速最快，鐵路物流絕對弱化，公路物流占主體，水運比重上升，本地消費物流仍占絕對優(yōu)勢，國際物流比重上升。 崗 清水河物流園區(qū)發(fā)展概況 及發(fā)展趨勢 筍崗清水河物流園區(qū)位于深圳經(jīng)濟特區(qū)中心城區(qū)北部，南起筍崗東路，北至布吉特區(qū)邊防關(guān)口；東至布吉路和洪湖西路，西至紅嶺北路和紅崗路。規(guī)劃土地面積為 方公里。園區(qū)作為一個大型倉庫區(qū)域 ，于 1982 年依托廣九鐵路深圳北站開始興建，經(jīng)過二十多年的開發(fā)建設，已成為深圳開發(fā)最早、規(guī)模最大的公共倉庫群區(qū)域。筍崗、清水河在物流園區(qū)中由于各自先天條件的因素，形成分工明確、互為補充的物流園區(qū)，筍崗片區(qū)主要承擔采購、交易、展示、金融、信息的功能，而清水河片區(qū)則承擔倉儲、運輸、配送、分撥、簡單加工等補充功能，兩者相互補充，缺一不可，保證筍崗 代物流業(yè)是深圳市委、市政府確定的深圳市四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，在 2000 年 9 月出臺的深圳市“十五”及 2015 年現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃，正 式將筍崗清水河物流園區(qū)確定為深圳市重點建設的六大物流園區(qū)之一。近年來，園區(qū)市政基礎設施改造和建設取得了積極的成果。綜合開發(fā)研究院（深圳）完成了筍崗清水河物流園區(qū)發(fā)展策略報告，將園區(qū)功能定位為發(fā)揮倉儲、專業(yè)市場、采購配送等綜合性功能，形成一個終端消費品的市域配送型都市物流園區(qū)。 筍崗清水河物流園區(qū)尤其是筍崗片區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，已形成一個以物資流動為核心，并配之以相關(guān)管理經(jīng)營和服務活動于一體的現(xiàn)代物流園區(qū)。園區(qū)以家居建材、汽車等專業(yè)市為主，工藝品、文化用品、藥品、五金工具等類型專業(yè)市場為輔，形成深圳市 較具特色、較成熟的“筍崗專業(yè)市場商圈”。目前，筍崗片區(qū)的發(fā)展已經(jīng)進入一個即將量變到質(zhì)變的階段，在新一輪產(chǎn)業(yè)升級的前提下，單純面向城市消費的物流業(yè)態(tài)或者一般意義的傳統(tǒng)專業(yè)市場已經(jīng)不能滿足筍崗片區(qū)的發(fā)展需要，筍崗片區(qū)需要一個能更高能級的物流平臺進一步提升片區(qū)的輻射力和影響力。 更高能級的物流平臺表現(xiàn)為：在輻射范圍上，不僅立足現(xiàn)有城市終端消費品的配送，更重要的是能輻射全國乃至全球的區(qū)域；在經(jīng)營類別上，不是對現(xiàn)有經(jīng)營類別的重復導致惡性競爭，而是對園區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的補全與提升、對現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)鏈的完善與深化；在功能體系上，突破 傳統(tǒng)物流園區(qū)的倉儲、運輸功能， 將第三方、第四方物流、物流總部等高端物流功能、與現(xiàn)代物流業(yè)態(tài)、先進交易方式（如遠程交易、電子商務、遠期交易、信用交易等等）、形象展示、主題交流（行業(yè)信息交流、主題體驗活動）、商務辦公等功能相融合，實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級版的物流綜合體。 8 目興建必要性 地更新的現(xiàn)實依據(jù) 本項目所處的筍崗片區(qū)是筍崗物流園區(qū)的重要組成部分。很長一段時間里，筍崗倉庫區(qū)作為深圳市最大的倉儲物資配送集散地，為促進深圳市對外貿(mào)易的發(fā)展及方便人民日常生活做出很大的貢獻。然而，隨著城市的快速發(fā) 展，筍崗片區(qū)原有的功能結(jié)構(gòu)不斷受到?jīng)_擊，片區(qū)現(xiàn)有的物流功能的不適應性表征已越來越突出，主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 1、 區(qū)域功能矛盾日漸突出 筍崗片區(qū) 憑借位于城市中心地帶，又與羅湖商業(yè)旺區(qū)、金融中心和信息中心緊密聯(lián)系的得天獨厚優(yōu)勢，已從倉儲業(yè)務為主要功能業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)樯钲谙鄬Τ墒斓膶I(yè)市場集聚區(qū)，并逐步形成集批發(fā)、商品展示、專門商品交易、金融、商務、娛樂于一體，具有較強輻射能力的多功能、現(xiàn)代化區(qū)域型的專業(yè)批發(fā)貿(mào)易中心和消費性物流園區(qū)。 現(xiàn)狀 寶安北路兩邊，從南到北集中了金海馬集團的三大商場、裕發(fā)家私城、新時代、富來 居、大富豪、富之島品牌專賣商場、好百年商業(yè)機構(gòu)等數(shù)十個家具商場；寶安北地區(qū)還有世界 500 強出身的建材國際連鎖巨頭百安居羅湖店、跨國連鎖巨頭麥德龍、經(jīng)營面積超過 10萬平方米的香江裝飾大市場，以及本土企業(yè)樂安居等知名裝飾材料專業(yè)市場；除家具、建材外，汽車、輕工、陶瓷、貨代、醫(yī)藥等專業(yè)大市場在筍崗也有較大的規(guī)模。 近年來，受到城市中心區(qū)的影響和帶動，片區(qū)的服務功能由單一的倉儲、運輸，逐步向綜合的商業(yè)、倉儲、運輸功能發(fā)展；同時片區(qū)內(nèi)的物流功能逐漸被弱化，與片區(qū)規(guī)劃之初的發(fā)展定位出現(xiàn)了較大偏差。 長城物流儲運有限公司位 于筍崗物流園區(qū)東北角，與麥德龍、樂安居隔 寶崗路 相望 ， 80%以上的貨代公司聚集在長城物流儲運有限公司的臨時貨代市場里 。以運輸為主的貨代物流功能 與 筍崗片區(qū)如今日漸發(fā)育的 商業(yè)功能 越來越難以協(xié)調(diào)，一方面土地價值得不到充分發(fā)揮，另一方面 延滯了 對片區(qū)整體功能 的 升級轉(zhuǎn)換 。 因此，盡快對長城公司用地進行更新改造，緩解日漸突出的區(qū)域功能矛盾成為筍崗片區(qū)功能升級面臨的一個重要問題。 2、 區(qū)域 交通 供需不平衡 圖 2目周邊 功能示意圖 9 經(jīng)過多年的基礎設施投資建設，雖然筍崗片區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)已經(jīng)相對比較完善，但是由于筍崗片區(qū)區(qū)位的相對中心化和城市交通的快速發(fā) 展，片區(qū)道路的交通壓力日益增大，而且貨運車輛已受到交通限行的較大制約，難以維持滿足物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。 而交通條件的制約對本地塊尤其嚴重。受地勢影響，其出入口與泥崗路交通聯(lián)系十分不便，目前泥崗路一側(cè)僅有一個出入口，進出車輛在此匯集，且多為貨車，轉(zhuǎn)彎延遲時間較長，對緊跟其后的其他車輛有很大影響，城市交通與貨運交通相互干擾，嚴重影響泥崗路正常通行，堵塞現(xiàn)象時有發(fā)生。而沿寶崗路一側(cè)入口位置離道路交叉口位置太近，且受天橋施工影響，其交通通行能力十分有限。 另外，交通管理部門已開始對筍崗片區(qū)的貨運交通實行管制措施。根 據(jù)我市交警局的有關(guān)文件，筍崗片區(qū)的內(nèi)部道路 均 受到不同程度的貨車禁行規(guī)定，筍崗路全天、泥崗路每天17 時 、片區(qū)內(nèi)其他道路每天 7 時 禁行大型貨車，筍崗路星期一至五 7 時 30 分 嶺北路星期一至星期五 17 時 ，禁行小型貨車，根據(jù)規(guī)定，貨車在禁行時段均需繞道行駛，有的只能選擇在非禁行時段出行，給筍崗片區(qū)的貨運疏解帶來了較大的困難。 由于上述原因，目前交通狀況遠不能滿足旺盛的貨運需求。 因此，希望 因借 長城公司用地更新改造， 一方面打通聯(lián)系筍崗片區(qū)與清水河片區(qū)的東側(cè)通道，理順片區(qū)的交通體系；另一方面 通過用地功能的升級 ， 緩解目前較多大型貨車的交通需求量，變相增加了交通資源的有效供給 。 3、 區(qū)域整體形象落后 一方面 筍崗片區(qū) 大型專業(yè)市場、辦公建筑等 多由原來的倉庫改造而成， 且改造手法較為粗劣，景觀形象不佳；另一方面泥崗路作為城市主要交通 性 道路、寶安北路作為片區(qū)重要 功能 性 道路， 都是城市及片區(qū)整體景觀形象的重要塑造載體，對道路 兩側(cè) 的 界面退線 、建筑風格體量、 建筑高度 天際線、公共空間圖 2區(qū)交通組織示意圖 10 等都 應該有交通要求，與現(xiàn)實狀況產(chǎn)生較大反差。 長城公司用地位于筍崗片區(qū)東北角，泥崗路鐵路橋 西側(cè)橋頭堡與制高點，其區(qū)位決定它將作為泥崗 路沿線重要景觀節(jié)點， 標示筍崗片區(qū)的內(nèi)在功能與外在形象，亟需一組標志性建筑物塑造片區(qū)整體形象，樹立 起筍崗商貿(mào)片在人們心目中的形象地位。 因此，借助長城公司用地更新這一契機， 深入研究泥崗路 、寶崗路沿線景觀形態(tài)，通過建設標志性建筑，塑造沿路景觀界面，打造區(qū)域景觀的新亮點。 4、 現(xiàn)狀土地利用效率偏低 本案所在地理位置優(yōu)越，位于城市中心地帶，又與羅湖商業(yè)旺區(qū)、金融中心和信息中心緊密聯(lián)系，屬城市的黃金地段， 土地潛在價值較高，但現(xiàn)實情況是其經(jīng)濟效益與社會效益卻并沒有充分發(fā)揮出來，主要有兩方面的原因： 一是 長城公司儲運目 前的經(jīng)營方式等業(yè)態(tài)因素限制 ，目前以貨代市場為主，其商業(yè)價值未得到充分體現(xiàn)； 二是長城用地規(guī)劃布局及開發(fā)強度等空間因素的限制 ，由于建成時間較早，規(guī)劃平面布局結(jié)構(gòu)松散，交通組織 不暢，造成對空間資源的浪費；建筑以多層為主，土地開發(fā)強度較低，平均容積率不足 于一種低效率的運行狀態(tài) 。 因此，希望借助長城公司用地更新實現(xiàn)業(yè)態(tài)的升級，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益。通過對用地規(guī)劃布局的重構(gòu)，確定合理的土地開發(fā)強度及空間布局結(jié)構(gòu)，充分挖掘用地潛在價值。 表格 2規(guī)劃用地現(xiàn)狀指標統(tǒng)計表 1F 2F 5F 7F 8F 總建 筑面積 總用地面積 容積率 地塊 A 6093 塊 B 0 、 陳舊物流設施影響使用效率 現(xiàn)狀倉庫與辦公樓由于興建時間較早，受當時建設條件的限制，建筑功能的設置不夠完善。目前的倉庫與辦公樓已不能滿足現(xiàn)代化物流與辦公需求。隨著物流業(yè)的快速發(fā)展， 服務圖 2城用地現(xiàn)狀衛(wèi)片 圖 2狀用地統(tǒng)計圖 11 水平的提升 對物流設施 也 提出了新的要求。尤其是在通信技術(shù)高度發(fā)達的 今天，信息網(wǎng)絡技術(shù) 已成為構(gòu)成現(xiàn)代物流體系的重要組成部分。而目前的物流設施從功能設置上已無法適應新的要求，亟需升級換代 。 地更新的重大意義 1、 順應全市物流政策轉(zhuǎn)變，加快實現(xiàn)物流戰(zhàn)略目標 2000 年 5 月，在深圳市委三次當代會上，深圳市委、市政府提出要把現(xiàn)代物流作為深圳的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。為深圳現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展提供了良好的發(fā)展空間，物流業(yè)進入高速發(fā)展階段。 2002 年 10 月，深圳市人民政府印發(fā)的關(guān)于加快發(fā)展深圳現(xiàn)代物流業(yè)的若干意見提出，按照深圳物流業(yè)發(fā)展的總體戰(zhàn)略目標，加快兩大綜合型物流園區(qū)和四大集散樞紐型物流園 區(qū)的建設。其中，筍崗 清水河物流園區(qū)屬于其中的綜合性物流園區(qū)。 2006 年 4 月，張思平副市長主持召開了筍崗 清水河物流園區(qū)領導小組第一次會議，會議征求了與會各單位對筍崗 清水河物流園區(qū)功能調(diào)整、需協(xié)調(diào)解決問題和年度工作任務等方面的意見和建議，并于 2006 年 5 月，召開了筍崗 清水河物流園區(qū)領導小組第二次會議，并同意在該片區(qū)規(guī)劃建設高檔次、現(xiàn)代化、服務于城市內(nèi)部物流配送的大宗商品交易市場，同時應將該片區(qū)規(guī)劃建設成物流企業(yè)總部的集聚基地（包括物流信息、物流技術(shù)平臺和公共管理服務等） 。 該會議的召開，意味著政府同已 意識到隨著城市的發(fā)展，筍崗物流園區(qū)的物流功能變化的不可逆轉(zhuǎn)性，現(xiàn)存的以倉儲運輸為主的物流市場已不能滿足該地區(qū)發(fā)展需要，為促進經(jīng)濟發(fā)展和保持筍崗片區(qū)的繁榮，應改變其功能定位，促進物流業(yè)更好的發(fā)展。 長城 用地更新 項目 順應深圳市物流政策 走勢 ，率先響應城市對物流園區(qū)功能 布局 調(diào)整 的要求 ，對物流業(yè)發(fā)展起到帶動與表率作用。 2、 緩解區(qū)域功能矛盾，實現(xiàn)區(qū)域資源優(yōu)化配置 長城物流儲運有限公司的用地更新，將在對周邊用地情況進行全面科學地分析的基礎上，通過發(fā)展分析、供需分析、規(guī)劃評價等研究工作，對其進行合理的功能定位，盡量避免重 復建設、惡性競爭，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)錯落有致、各方共贏得發(fā)展格局，使之發(fā)揮其相應的服務功能，與區(qū)域其它功能相協(xié)調(diào)，將筍崗片區(qū)打造成集專業(yè)批發(fā)及消費性物流為一體的現(xiàn)代化區(qū)域型貿(mào)易中心。 3、 理順區(qū)域交通組織，增強交通疏解能力 由于項目位于筍崗片區(qū)東北角，處于北側(cè)泥崗路、西側(cè)寶崗路、東側(cè)廣九鐵路及南側(cè)鐵路專用線的包圍之中，且基地與周邊道路等 存 在不同程度的高差，豎向情況較為復雜，導致 12 基地僅有西側(cè)及北側(cè)部分區(qū)域能夠與外界連通，處于交通盡端的不利位置。項目用地更新能夠理順 目前的交通組織，通過沿東側(cè)廣九鐵路開辟一條南北向通道， 聯(lián)系筍崗與清水河兩片區(qū)， 同時拓寬整治寶崗路沿線路面，增強其通行能力，最終 實現(xiàn)由交通末端向交通節(jié)點的轉(zhuǎn)變。 同時 長城物流儲運有限公司用地更新后，現(xiàn)有的以貨代為主的物流功能將逐漸弱化，可在一定程度上緩解現(xiàn)狀大型貨車給片區(qū)交通帶來的壓力和干擾。以大宗采購物流為特色的物流中心項目帶來的更多是人流，可通過交通梳理，加強片區(qū)公交系統(tǒng)的完善，來疏解日漸增大的城市交通。 4、 塑造筍崗片區(qū)景觀亮點，提升區(qū)域整體形象 長城物流儲運有限公司的用地更新，欲將其打造成以大宗采購物流為特色的物流展示平臺，在延續(xù)現(xiàn)有統(tǒng)一簡潔的建筑界面的 基礎上，塑造一個開放性的建筑景觀節(jié)點，形成標志性建筑群，它將成為一個城市的亮點，可改變現(xiàn)有筍崗倉儲區(qū)的相對無序狀態(tài)，將塑造一個嶄新的優(yōu)美的區(qū)域形象 。 5、 為周邊地區(qū)帶來顯著的經(jīng)濟效益和社會效益 本項目通過展示、博覽等功能的增加，增加了企業(yè)出口模式，為周邊環(huán)境帶來顯著的經(jīng)濟效應：首先，為客戶提供前沿展會展示窗口，中期增加電子商務環(huán)節(jié)，后期提供綜合服務，行程一體化的物流服務。增加了企業(yè)供應、銷售的窗口，涉及企業(yè)的產(chǎn)品供應物流，出口銷售物流，最終形成一個縱向化的連接。橫向方面，對資源進行整合和優(yōu)化，包括出口方式 的選擇與連接，外貿(mào)資源的輸入與輸出等。 首先，從關(guān)聯(lián)性來看，本項目不僅可以培育新興產(chǎn)業(yè)群，而且可以直接或間接帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括服務、交通、旅游、廣告、裝飾、邊檢、海關(guān)以及餐飲、通信和住宿等諸多部門。 其次，從社會效益看，項目可以推進市政建設、提供就業(yè)機會，形成物流園區(qū)的核心競爭力，完善基礎設施，美化市容市貌。 再者，從經(jīng)濟效益來看，現(xiàn)代物流本身有著較高的經(jīng)濟效益，是一個投入回報率較高的行業(yè)。 目 預期 發(fā)展目標 由于 以上原因，對 長城物流有限公司進行用地更新 已勢在必行 。 基于此，我們認為本項目的總體 指導思想 應該是： 順應中國加入 球資源整合流動的發(fā)展態(tài)勢，依托深圳建成國際化大都市的背景，抓住全球新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的天賜良機，利用地處深水良港和國際樞紐空港之間的區(qū)位優(yōu)勢，以及蛛網(wǎng)形立體化現(xiàn)代大交通的便利條件，適應產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移重點從 13 制造業(yè)轉(zhuǎn)向高端服務業(yè)的趨勢，打造一個兼具現(xiàn)代物流、展示、交易、研發(fā)、信息、設計、電子商務以及報關(guān)、商檢、進出口代理等多種功能的，運用因特網(wǎng)和高科技管理手段的，面向國際和國內(nèi)兩個扇面謀求全球經(jīng)濟戰(zhàn)略的， 樞紐性國際級專業(yè)化采購物流平臺，創(chuàng)立一種新穎的全方位組合型業(yè)態(tài)。 根據(jù)上述宗旨 ，在立足“終端消費品的市域配送型都市物流園區(qū)”的基礎上，以筍崗 清水河調(diào)整后的功能定位為導向，本項目依托所在區(qū)位特點和經(jīng)營品種的行業(yè)特點，適應大規(guī)模國際化流量經(jīng)濟的需要，立足于全球資源的整合，在總結(jié)比較各種現(xiàn)有商貿(mào)經(jīng)營業(yè)態(tài)的基礎上，勇于開拓和創(chuàng)新，博采眾長，標新立異，面向新時代，在筍崗片區(qū)推出并傾力打造一個更高能級的、筍崗片區(qū)全新的物流 展 貿(mào)平臺。 14 15 3 項目市場選擇與建設規(guī)模預測 目發(fā)展行業(yè)調(diào)查與選擇 業(yè)選擇方法及三層次篩選過程 在明確了本項目要打造一個“國際采購物流 展貿(mào)平臺”的基礎上，以什么行業(yè)作為這一平臺的經(jīng)營類別是本項目需要解決的第二個主要問題。本行針對項目發(fā)展行業(yè)的選擇進行了專項調(diào)研分析。下文簡要說明本項目行業(yè)選擇的過程（行業(yè)選擇的過程在此不作詳述），并重點對最具發(fā)展可能的目標產(chǎn)業(yè)進行重點分析。 本報告對可能發(fā)展的行業(yè)中進行了三層次篩選，逐步縮小備選行業(yè)的范圍，運用多重指標評定，最終確定適合本項目發(fā)展的行業(yè)。具體為： 宏觀層面評判 產(chǎn)業(yè)層面評判 項目層面評判 評價 指標 深圳優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) 出口商品結(jié)構(gòu) 政府產(chǎn)業(yè)導向 析框架 - 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) - 產(chǎn)業(yè)行 為 - 產(chǎn)業(yè)績效 項目條件契合度 競爭格局 政策導向 客戶調(diào)查 行業(yè)選擇流程圖 目標 行業(yè) 評價 結(jié)果 初步篩選可能發(fā)展的行業(yè) 篩選出可能發(fā)展的目標行業(yè) 明確適宜發(fā)展的行業(yè) 16 1 第一步：宏觀層面評判：通過分析深圳優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、深圳出口商品結(jié)構(gòu)、政府產(chǎn)業(yè)導向選擇出若干可能發(fā)展的行業(yè)； 2 第二步：產(chǎn)業(yè)層面評判：運用 析框架，進一步篩選出具有發(fā)展?jié)摿土己檬袌銮熬暗男袠I(yè)； 3 第三步：項目層面評判：結(jié)合本項目的條件對選出的行業(yè)進行深化分析，最終確定一個或少數(shù)幾個最具發(fā)展可能的行業(yè)作為本項目的經(jīng)營類別。 第一步：宏觀層面評判 以深圳市優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、深圳市出口商品結(jié)構(gòu)、政府產(chǎn)業(yè)導向等為評價指標，結(jié)合筍崗的產(chǎn)業(yè)基礎、區(qū)位條件、交通條件，初步篩選出有可能發(fā)展專業(yè)市場的 12 大行業(yè)，分別為： 電子、汽車后市場、鐘表、出版印刷業(yè)、體育用品、自行 車、服裝、醫(yī)藥、玩具、工藝品、家居、珠寶。 第二步：產(chǎn)業(yè)層面評判 我們采用美國哈佛大學產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學權(quán)威貝恩（ 謝勒（ 人建立的 市場結(jié)構(gòu)（ 市場行為（ 市場績效（ ） 模型 作為分析框架 分析了 以上深圳市十二個產(chǎn)業(yè) 。 分別對電子、汽車后市場、鐘表、出版印刷業(yè)、體育用品、自行車、服裝、醫(yī)藥、玩具、工藝品、家居、珠寶 12 個行業(yè)進行 析。 評價的關(guān)鍵指標比較如下圖： 行業(yè)增長率比較圖 0%3%6%9%12%15%18%21%24%27%30%33%消費電子汽車后市場鐘表出版業(yè)體育用品自行車品牌服裝醫(yī)藥 玩具工藝品家居 珠寶全球行業(yè)增長率 全國行業(yè)增長率 17 行業(yè) 析指標綜合評價如下： 表格 3業(yè) 析關(guān)鍵指標評價表 項目 行業(yè)增長率 市場容量 市場發(fā)展空間 電子 高 高 高 汽車后市場 高 高 高 鐘表 高 低 低 出版業(yè) 低 低 低 體育用品 高 中 高 自行車 高 低 低 品牌服裝 高 高 高 醫(yī)藥 中 低 中 玩具 中 中 低 工藝品 高 高 低 家居 高 高 中 珠寶 中 中 中 10514566167460283412250064712000001650020000693195000030000100001000 900 158 1506 300 3000 360 1400 1800 1500 2100020000400006000080000100000120000140000160000180000200000220000電子 汽車后市場 鐘表 出版業(yè) 體育用品 自行車 品牌服裝 醫(yī)藥 玩具 工藝品 家居 珠寶系列1 系列2中國 深圳企業(yè)數(shù)量比較圖 單位：家 消費電子主要類別 全國出口額1397851057 189481961502501715502004006008001000120014001600消費電子汽車后市場鐘表體育用品自行車品牌服裝醫(yī)藥 玩具工藝品家居 珠寶億美元 18 根據(jù)評價結(jié)果，篩選綜合評價較高的行業(yè)為 電子、汽車后市場、體育用品、品牌服裝 四大行業(yè)。 第三步：項目層面評判 基于第二步選擇篩選出的電子、汽車后市場、體育用品、品牌服裝四大行業(yè)，我們進行進 一步的深化分析，最終物色出相對更適合本項目發(fā)展的行業(yè)。 產(chǎn)業(yè)前景：判斷產(chǎn)業(yè)總體的發(fā)展前景？深圳市的產(chǎn)業(yè)基礎？ 由上文的數(shù)據(jù)比較可以看出，總體上四個產(chǎn)業(yè)的成長性都比較高； 但四個產(chǎn)業(yè)之中電子產(chǎn)業(yè)是深圳市的產(chǎn)業(yè)基礎最好，優(yōu)勢最明顯的產(chǎn)業(yè)，在全國乃至全球都有非常大的影響力；其他三大產(chǎn)業(yè)深圳都有一定的基礎和前景，但不如電子產(chǎn)業(yè)突出； 從產(chǎn)業(yè)前景看，四大產(chǎn)業(yè)的排序大致為： 電子、品牌服裝、體育用品、汽車后市場。 政策導向：判斷是否符合政策導向？獲得政策支持的可能性？ 從政策的角度看，體育產(chǎn)業(yè)作為文化產(chǎn)業(yè)的組成部分，同時 深圳市剛剛獲得“國家體育產(chǎn)業(yè)基地”的認定， 2010 年深圳將建成為區(qū)域性體育中心城市 ，因此，體育用品行業(yè)在獲得政府政策的認可應該比較容易；電子行業(yè)作為深圳市的重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)，也比較符合政府的政策導向；汽車產(chǎn)業(yè)是筍崗片區(qū)的主導產(chǎn)業(yè)之一，汽車后市場在筍崗已有一定的基礎，在政策上也比較符合片區(qū)的發(fā)展方向；服裝產(chǎn)業(yè)與片區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)程度較低； 從政策支持度看，四大產(chǎn)業(yè)的排序大致為： 體育用品、電子、汽車后市場、品牌服裝。 競爭環(huán)境：判斷市場是否已經(jīng)飽和？競爭是否激烈？ 從市場的飽和度看，四大產(chǎn)業(yè)都尚未達到飽和，都存在一 定市場空間；從競爭的激烈程度看，假如本項目發(fā)展上述四大產(chǎn)業(yè)，面臨競爭最激烈的應該是電子（華強北）和服裝（東門等）；其次是汽車后市場；競爭程度最低的應該是體育用品（目前在深圳還沒有）。 從競爭環(huán)境的寬松程度看，四大產(chǎn)業(yè)的排序大致為： 體育用品、汽車后市場、電子、品牌服裝。 項目條件：從規(guī)模、交通、環(huán)境要求等判斷與本項目的契合度？ 從與本項目條件契合程度看，四大產(chǎn)業(yè)的排序大致為： 電子、體育用品、汽車后市場、品牌服裝。 客戶反饋：目標客戶對項目的反映？入駐意向？ 根據(jù)對上述四大產(chǎn)業(yè)相關(guān)客戶的調(diào)查，目標客戶對四大產(chǎn)業(yè) 的排序大致為： 體育用品、電子、品牌服裝、汽車后市場。 體現(xiàn)“國際采購中心”定位 深圳市具有做電子行業(yè)的城市品牌，在吸引國際、國內(nèi)采購商而言具有明顯優(yōu)勢（汽車后市場（零配件）以廣州、北京為主；服裝主要在東莞、廣州為主。 19 根據(jù)對上述四大產(chǎn)業(yè)相關(guān)客戶的調(diào)查，目標客戶對四大產(chǎn)業(yè)的排序大致為： 電子、體育用品、汽車后市場、品牌服裝。 表格 3合評價表 項目 電子 汽車后市場 體育用品 品牌服裝 產(chǎn)業(yè)前景 高 中高 中高 中高 政策導向 高 高 高 低 競爭環(huán)境 中高 中高 高 中 項目條件契合 高 高 中 中 客戶反饋 中高 中 高 中 體現(xiàn)“國際采購中心”定位 高 高 中高 中 綜合評價 高 中 中高 中低 排序 1 3 2 4 總體而言，以上四大行業(yè)都可以作為本項目備選的經(jīng)營類別，但四大產(chǎn)業(yè)中綜合評價最高的是電子、其次為體育用品與汽車后市場、最后為品牌服裝。 因此，為最大限度降低項目后期運營風險，建議選取其中綜合評價較高的“電子行業(yè)”作為本項目的目標行業(yè)。 子行業(yè)綜合分析預測 1、 行業(yè)前景分析 從目前電子市場經(jīng)營的產(chǎn)品門類看，電子產(chǎn)品可包括： 電子元器件、儀器儀表、電子工具、電腦整機、電腦配件、電腦外設、計算機網(wǎng)絡、通訊 設備 、數(shù)碼產(chǎn)品、安防產(chǎn)品、視聽產(chǎn)品、耗材等 類別、上萬個品種。 根據(jù)深圳市電子商會（電子專業(yè)市場委員會）對電子市場經(jīng)營類型的劃分，電子產(chǎn)品可分為兩類：一類是面向消費者的消費電子，另一類是以電子元器件為主的生產(chǎn)性電子。 據(jù)調(diào)查，以消費電子、電子元器件等為主的深圳市電子產(chǎn)業(yè)在全國均占有重要地位，并始終保持高效增長勢頭，年均增長率 30以上，電子信息產(chǎn)業(yè)規(guī)模及出口連續(xù)多年保持全國第一。電子產(chǎn)業(yè)在深圳工業(yè)結(jié)構(gòu)中始終保持支柱產(chǎn)業(yè)地位；在深圳工業(yè)產(chǎn)值所占比例不斷提高， 2000 年后持續(xù)保持在 50以上； 2006 年，深圳電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達 6300 億元，占深圳工業(yè)總產(chǎn)值 59，多項產(chǎn)品產(chǎn)量在國內(nèi)外占有重大比例， 已成為全球計算機零部件和 20 品加工基地、中國通信設備研發(fā)制造基地、全球消費電子產(chǎn)品制造基地、全球電子元器件制造基地。 （ 1） 消費電子 消費類電子產(chǎn)品在不同發(fā)展水平的國家有不同的內(nèi)涵，在同一國家的不同發(fā)展階段有不同的內(nèi)涵。我國消費類電子產(chǎn)品是指用于個人和家庭與廣播、電視有關(guān)的音頻和視頻產(chǎn)品，主要包括：電視機、影碟機（ 錄像機、攝錄機、收音機、收錄 機、組合音響、電唱機、激光唱機（ 。而在一些發(fā)達國家，則把電話、個人電腦、家庭辦公設備、家用電子保健設備、汽車電子產(chǎn)品等也歸在消費類電子產(chǎn)品中。隨著技術(shù)發(fā)展和新產(chǎn)品新應用的出現(xiàn)，數(shù)碼相機、手機、 產(chǎn)品也在成為新興的消費類電子產(chǎn)品。 消費電子從大類上大概也可分為家居類消費電子、汽車用消費電子、辦公用消費電子、個人消費電子。 目前，以數(shù)字化為代表的消費電子產(chǎn)業(yè)正呈現(xiàn)高速增長的趨勢， 2006 年全球消費電子類產(chǎn)品銷售額約為 3116 億美元， 年均增長率是 8左右， 我國消費電子產(chǎn)品出口額約為 1397億美元，年 均 增長率保持在 20左右， 約占全球出口總額 45%， 到 2008 年中國在全球消費電子市場將占到 65的份額。 我國電子信息產(chǎn)品制造業(yè)規(guī)模已居全球第二，產(chǎn)銷量名列世界前茅的產(chǎn)品門類不斷增多，電子信息產(chǎn)業(yè)大國的地位不斷鞏固。 中國擁有全球 25的消費電子市場。據(jù)麥肯錫公司的數(shù)據(jù)顯示，中國消費電子市場以每年 12的增長速度發(fā)展，到 2010 年，市場規(guī)模將達到 1250 億美元，消費電子產(chǎn)品制造商對中國市場都表現(xiàn)了濃厚的興趣。美國消費電子協(xié)會日前預測，到 2010 年年底，中國人將會買進全球 25的消費電子產(chǎn)品，這一預測驅(qū)使著全球 制造商和零售商進入這個巨大的市場。 （ 2） 電子元器件 電子元器件是元件和器件的總稱，主要面向生產(chǎn)用途。器件是指電子管和晶體管，現(xiàn)在泛指用半導體材料制造的基本電子產(chǎn)品，如：二極管、三極管、場效應管、集成電路等，其它制造電子整機用的基本零件稱為元件，如：電阻、電容、電感等等。 電子元器件行業(yè)是電子信息產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。 我國已成為全球重要的電子元器件生產(chǎn)基地 ， 2000中國電子元器件產(chǎn)品產(chǎn)量約占全球總產(chǎn)量的 30%左右 。電子元器件行業(yè)規(guī) 模僅次于美國和日本 ， 位居世界第三位 ， 行業(yè)復合增長速度達到31%， 和信息產(chǎn)業(yè)整體增長水平一致。汽車電子 辦公消費電子 個人消費電子 家居消費電子 消費電子分類示意 消費電子 21 2006 年，中國電子元器件產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，銷售收入同比增長 35%。 其中，深圳市電子元件總體規(guī)模在全國領先，器件總規(guī)模居全國第四位。深圳是我國電子信息產(chǎn)品的重要生產(chǎn)地，也是集成電路的重要使用地和集散地。 統(tǒng)計顯示， 每年 通過深圳市場流通到全國的集成電路產(chǎn)品達 50 億美元，約占全國的 30%。 深圳電子元器件產(chǎn)業(yè)在各個領域均有發(fā)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模較大，如光電子器件、電真空器件等器件產(chǎn)品，壓電晶體、控制繼電器、微特電機與組件、電池電源、磁性材料及器件、電聲器件、光電線纜、印制電路等元件及零組件產(chǎn)品 領域，都有著明顯的優(yōu)勢。在上述各領域都有一批具備相當規(guī)模的企業(yè)，有的企業(yè)和產(chǎn)品在全國占有優(yōu)勢地位。深圳光電子器件在全國具有領先優(yōu)勢，液晶顯示器及模塊制造居全國前列，磁性材料及器件、手機電池產(chǎn)業(yè)更居世界前列。 另外，深圳 市具有規(guī)模的電子信息專業(yè)配套市場超過 70 家，年成交額超過 1000 億元，每年舉辦較具規(guī)模的專業(yè)性展覽會超過 60 個。深圳 的 鴻富錦、聯(lián)想、華為的工業(yè)總產(chǎn)值超過 300 億元。 有 11 家企業(yè)進入第 20 屆全國電子百強企業(yè)。 其中 5 家全國營業(yè)收入超過 百 億元。 深圳華強北電子市場全國聞名，電子產(chǎn)品銷售額達到 300 多億 元，已經(jīng)超過了整個中國市場容量的 50。華強北電子市場不僅成為“亞洲第一電子市場”，而且成為世界中小型電子企業(yè)的采購平臺。 小結(jié)： 總體而言，無論是從全球、全國、還是深圳市的視角看，電子行業(yè)都具備了比較樂觀的發(fā)展前景，將繼續(xù)保持旺盛的增長勢頭。 從物流商貿(mào)及出口角度看，深圳的電子產(chǎn)品交易體系完善，規(guī)模以上的電子市場有 70多家，吸聚了大批國際專業(yè)買家和高端客戶群，同時作為香港連接內(nèi)地及內(nèi)地連接世界的紐帶和橋梁，深圳是我國電子產(chǎn)品進出口的第一通道 。 2、 市場供需分析 （ 1） 供應分析 電子產(chǎn)品的國際采購物流展貿(mào) 平臺，在形式上通常表現(xiàn)為電子產(chǎn)品的專業(yè)市場。在這樣一個平臺上眾多的生產(chǎn)廠家、采購商可以共享這一個平臺的規(guī)模效益，提高交易的效率、降低成本。電子市場在我國取得了快速的發(fā)展，這與總體經(jīng)濟的發(fā)展及電子信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密不可分。 發(fā)展現(xiàn)狀 近年來，電子市場蓬勃發(fā)展。 80 年代初期，從北京中關(guān)村一條街、深圳賽格電子配套市場開始，從小規(guī)模到大規(guī)模，特別是近十年來，電子市場伴隨著 業(yè)的發(fā)展，迅猛異常地快速發(fā)展。 22 根據(jù)深圳電子商會提供的數(shù)據(jù)，深圳從華強北到龍崗、寶安、沙井已建設了 70 個電子產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場，建筑面積過百萬平方米 ，商戶數(shù)萬家，從業(yè)人員近 10 萬人；北京中關(guān)村從一條街發(fā)展到中發(fā)電子、海龍、硅谷、太平洋、百腦匯、頂好等幾個大型專業(yè)市場，總經(jīng)營面積接近 20 多萬平方米；與此同時，廣州沙河、上海、鄭州、西安、山東淄博、青島等各省市電子專業(yè)市場快速建立起來，據(jù)不完全統(tǒng)計，到今年上半年，全國已建立起 50 個大中規(guī)模的電子專業(yè)市場，估計總經(jīng)營面積有 80 多萬平方米，從業(yè)人員達到 50 多萬人。 市場特點 科技含量普遍較高的電子產(chǎn)品，采用電子市場這一業(yè)態(tài)發(fā)展有著其存在的必然性。經(jīng)過多年的發(fā)展，電子市場的功能越來越強大，也發(fā)揮著越來越重要的作用 。中國電子商會的一項研究報告指出，目前電子市場的功能與作用主要體現(xiàn)在以下方面： 物流地位 區(qū)域集散中心 通過 20 多年的發(fā)展，中國形成了兩個電子產(chǎn)品的集散中心，一是廣東的深圳；二是北京的中關(guān)村。僅就國內(nèi)市場而言，由于產(chǎn)地因素和開放程度的影響，深圳不僅占領了長江以南地區(qū)，北方地區(qū)很多產(chǎn)品也從深圳一帶發(fā)送。從中關(guān)村發(fā)出的產(chǎn)品覆蓋范圍包括 :長江沿線 (武漢、南京、上海 )；西北地區(qū) (西安、蘭州 )；東北地區(qū) (沈陽、哈爾濱 )；中南 (鄭州 )和山東地區(qū)；北京周邊地區(qū)等。 產(chǎn)業(yè)地位 支撐和帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展 從 業(yè)價值鏈的角度 看，研發(fā)、制造、流通，電子市場處于下端即流通環(huán)節(jié)。通過市場的銷售功能，使產(chǎn)品的價值得以實現(xiàn)。通過市場的推廣，創(chuàng)造了中國巨大的市場，從而使研發(fā)和制造過程不斷延續(xù)。在中國還有一個獨特的作用，新技術(shù)企業(yè)通過代理國外的產(chǎn)品，開始和新技術(shù)接觸，和國際市場接觸，才使自己成為真正意義上的新技術(shù)企業(yè)，才逐步進入制造和研發(fā)領域。 地區(qū)商業(yè)地位 領先的科技商業(yè) 以北京海淀區(qū)為例，其商業(yè)在北京具有獨特的地位，在社會消費品零售總額中海淀區(qū)一直占 18%左右。海淀區(qū) 2002 年社會消費品零售總額 340 億元，高新技術(shù)產(chǎn)品的銷售額占有重要 地位。 2002 年中關(guān)村各電子市場實現(xiàn)的銷售額，不低于 300 億元。全國電子市場的銷售額將近 1000 億元。這種高科技商業(yè)，提高了勞動生產(chǎn)率，也為國家和地方帶來了很大財政收入。 消費功能地位 地區(qū)銷售中心 調(diào)研表明，在全國的中心城市，存在一個普遍的規(guī)律。 品銷售地區(qū)分布呈“扎堆”狀態(tài)，最有影響的幾大電子市場往往形成集中的商圈。地區(qū)銷售中心的特點十分明顯。如 :北京的中關(guān)村，深圳的華強北路，上海的徐家匯，鄭州科技街，廣州天河，沈陽三好街等。 新技術(shù)和產(chǎn)品 展示和推廣功能 23 由于電子市場吸引了大量的人流，所以，越 來越受到廠商和渠道商的追捧。他們在新技術(shù)和新產(chǎn)品的推廣方面，充分利用了市場的功能。一是經(jīng)常在有影響的市場做各類推廣活動；二是在賣場內(nèi)外投放大量的廣告；三是在賣場內(nèi)設立所謂體驗店進行推廣等。 發(fā)展趨勢 隨著中國市場體系的不斷完善，加入 后國外商業(yè)巨頭進入中國市場步伐加快，電子市場未來發(fā)展趨勢也是受到業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的問題。分析表明，電子市場在今后五到十年之內(nèi)，還有很大的發(fā)展空間，電子專業(yè)市場勢態(tài)還會迎接新的發(fā)展時期。 這一方面是由于信息化推動著四化 (工業(yè)、農(nóng)業(yè)、科技和國防現(xiàn)代化 )，信息化滲透各個領域，必然帶 來 業(yè)的發(fā)展；其次是城市信息化快速發(fā)展；再者是 3C 進入家庭，電腦等高新科技產(chǎn)品已成為家庭的消費品之一。除了中國自身的市場需求量很大以外，世界各國在中國紛紛設立采購中心和采購站，需求帶動著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。電子產(chǎn)業(yè)在今后五年到十年仍然是大發(fā)展的時機，所以中國電子市場的發(fā)展，也一定會保持積極的發(fā)展勢態(tài)。 （ 2） 需求分析 正如上文所述，電子市場的發(fā)展必然是以電子產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為依托。電子市場的需求直接來源于電子產(chǎn)品及相關(guān)企業(yè)的物流、展示、交易等經(jīng)營活動的需要。因此，評價電子市場的需求最關(guān)鍵是評判電子產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景。 全 球電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速并呈現(xiàn)往亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移趨勢 全球電子產(chǎn)業(yè)在 2001 年墜入谷底， 2002 年從谷底中反彈， 2003 年步入全面恢復期。僅就電子元件產(chǎn)業(yè)而言，亞太已成為世界電子元件的最大生產(chǎn)地和消費地，已占分別占世界電子元件的產(chǎn)、銷值的 32%和 30%，特別是中國越來越多地在國際元件產(chǎn)業(yè)中占到了舉足輕重的地位。在世界元件產(chǎn)業(yè)低迷之時，美、歐及亞太地區(qū)元件業(yè)的一些大公司，為轉(zhuǎn)嫁經(jīng)濟衰退帶來的負面效應，加速了中、低檔電子元件產(chǎn)品加工生產(chǎn)向中國轉(zhuǎn)移的步伐，從而確立了中國成為世界電子元件生產(chǎn)大國的地位。 另外，根據(jù) 日本電子工 業(yè)振興會對世界電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展預測， 2010 年世界電子信息制造業(yè)市場將達 19055 億美元，其中，電子元件市場將達 2800 億美元，占 2005 年至 2010 年年均增長 另據(jù)報道，全球片式元器件產(chǎn)量將從 2005 年 15000 億只，增至2010 年 25000 億只，年均增長 13%。 按照我國電子元件 15 個大類產(chǎn)品統(tǒng)計，預計 2010 年世界電子元件市場將達到 3614 億美元，產(chǎn)品產(chǎn)量將達到 38400 億只。 我國電子產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持快速增長勢頭 我國電子信息產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，產(chǎn)業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴大成為我國工業(yè)第一大產(chǎn)業(yè)，居世 界第三，并且電子信息產(chǎn)業(yè)在 2006 年獲得了前所未有的經(jīng)濟效益。移動通信、計算機、軟件、微電子、網(wǎng)絡產(chǎn)品等市場有較大幅度的增長，可以預見，我國將有更多的電子信息產(chǎn)品產(chǎn)量躍居世界前列。 24 據(jù)市場咨詢和顧問機構(gòu) 測，