1 濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程項目 第一章 總 論 目名稱與承辦單位 目名稱 項目名稱： 濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程 可行性研究報告 目承辦單位、法人代表 項目承辦單位： 河南省濟源市建設投資公司 法人代表： 常正祥 設地點 建設地點： 濟源市黃河東路南，開南路北、愚公路東、環(huán)城 東路西 。 目申請報告編制單位 編制單位： 河南省工程咨詢公司 資格證書編號： 工咨甲 12020070028 法人代表： 董治堂 項目負責人： 張建偉 制依據(jù)、內(nèi)容和范圍 制程序 2 河南省工程咨詢公司接受 河南省濟源市建設投資公司 關于編制 濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程 可行性研究報告 的 委托后 ，立即組織有關專家及技術人員對擬建場址進行實地考察， 并與 承辦單位的領導及有關人員進行了 充分的交流和研究， 認真收集相關資料。在此基礎上，依據(jù)國家有關法律、法規(guī)、技術規(guī)范和省、市有關政策文件，對該項目的建設進行了全面、詳細地研究分析論證， 結(jié)合 項目所在地 的自然條件 、 資源條件 、 基礎設施條件 ，依據(jù) 項目 總體規(guī)劃方案及 設想， 進行該項目可行性研究報告的 編制工作。 制 依據(jù) 1、中華人民共和國土地管理法 ； 2、國有土地上房屋征收與補償條例 ； 3、 河南省建設廳關于加強城中村改造工作的指導意見 （豫建 2008 112號）； 4、濟源市人民政府國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要的通知（濟政 2011 4 號）； 5、濟源市人民政府關于進一步加快城中村改造的實施意見濟政 2010 41號 ； 6、濟源市人民政府關于印發(fā)進一步加快城中村改造實施意見補充說明的通知 ； 7、 濟源市城市總體規(guī)劃； 8、 編制 項目 可行性研究報告 的委托書； 9、 項目承建單位提供的 有關 本項目的 基礎資料 、技術資料 ； 10、 編制人員收集的 有關資料 、信息和數(shù)據(jù)。 3 制 范圍及內(nèi)容 根據(jù)國家對建設項目 可行性研究報告的工作范圍和深度規(guī)定， 論述項目提出的背景，分析項目建設的必要性。并對項目 工程技術方案、環(huán)境保護、消防安全和節(jié)能、項目管理與實施進度、組織機構(gòu)與定員、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面進行了初步研究和分析，為項目建設提供準確的評價和可靠的依據(jù)。 目概況 目簡介 城中村是我國城鎮(zhèn)化進程 中一種比較特殊的現(xiàn)象，是農(nóng)村村落在 城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在 原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦被稱為 “ 都市里的村莊 ” 。在城市 快速發(fā)展的進程中，既滯后于時代發(fā)展步伐，又游離 于現(xiàn)代城市管 轄之外，城中村的無序管理引發(fā)了眾多社會問題，并且嚴重影響了城市環(huán)境和外部 形象 。 加快城中村改造，是一件利在當代、功在千秋的大事， 是推進 城市化進程、建設現(xiàn)代化社區(qū)的必然舉措 ；是貫徹落實黨的十七大精神、樹立科學發(fā)展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會的重要體現(xiàn)；是深入貫徹落實省委、省政府有關統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，正 確處理新區(qū)建設與老城改造的關系，加強城市基礎設施建設，完善城市功能，推動內(nèi) 涵式發(fā)展的重要內(nèi)容；是關系物權(quán)法、 城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律和其它行政法規(guī)有效實施、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要方面；處理好城中村改造問題，對于促進我省城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，實現(xiàn)全面建設小康社會的目標，具有重要的現(xiàn)實意義。 4 濟源市位于河南省西北部，因濟水發(fā)源地而得名 。 濟源市北依太行，西距王屋，南臨九朝古都 洛陽 ，東 接太極故里 焦作 ， 1997 年上升為省直管市，是中原經(jīng)濟區(qū)充滿活力的新興中心城市。 東南片區(qū)位于濟源市東南部 ， 東至東環(huán)東側(cè)的小 宗 莊， 西至愚公路，北至濟源大道， 毗鄰行政中心 。 南至南環(huán)南側(cè)的東閻斜、西閻斜 （ 不含桃源溪岸居住小區(qū) ）， 涉及邱禮莊居委會、中禮莊居委會、宗莊居委會及東夫，共計 頃 ( 3123. 9 畝 )。東南片區(qū)綜合開發(fā)項目主要有 ： 安置區(qū)建設工程、葦泉河河道治理工程、市旅 游客服中心建設工程、綜合體育場建 設。 本次建設項目為 安置區(qū)建設工程 ， 搞好安置區(qū)的建設就妥善解決了城中村農(nóng)民的生活居住問題， 解決了城中村改造的后顧之憂。 濟源市 東南片區(qū) 是 濟源市城中村 改造 的重點區(qū)域， 是省內(nèi)外賓朋認識濟源、了解濟源的重要窗口， 該片區(qū)的改造和安置區(qū)的建設 對于提高 濟源 市 城市品位、提升 城市 形象意義重大。 2010 年 12 月 30日，市委經(jīng)濟工作會議明確提出，以打造中原經(jīng)濟區(qū)新興中心城市為目標，全面加快城鎮(zhèn)化進程，特別是要按照改善生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量的要求，加快城中村改造，確保東南片區(qū)等重點區(qū)域取得明顯成效。 2011 年 1 月 17 日，在市十二屆人大六次會議上，何雄市長再次強調(diào)，要切實加快邱禮莊、 軹 城等重點區(qū)域的城中村改造，確保東南片區(qū)建設取得明顯成效。所以，加快東南片區(qū)綜合開發(fā)建設，是貫徹落實市委經(jīng)濟工作會議、市 “ 兩會 ” 精神的重要舉措，是推進城鎮(zhèn)三年行動計劃、 建設中原經(jīng)濟區(qū)新興中心城市 的戰(zhàn)略部署，是優(yōu)化西北、拓展東南、建設新區(qū)、改造老城的具體行動 。 5 “大規(guī)模拆遷改造城中村”是 濟源市 政府按照科學發(fā)展觀的要求、結(jié)合 濟源市 實際做 出的一項重要決策，是增強區(qū)域競爭力、實現(xiàn)城市 發(fā)展的重要戰(zhàn)略部署。對于城中村的居民來講， 是改 善生活條件、 提高生活質(zhì)量、共享發(fā)展成果的民生工程。 加快改造城中村 ，對于改善民生、優(yōu)化環(huán)境、做大做強中心城市，具有非常重要的意義。 作為項目承建單位， 河南省濟源市建設投資公司 是濟源市政府出資的國有獨資企業(yè) ， 屬濟源市投資公司下屬事業(yè)單位，是綜合開發(fā)經(jīng)濟建設 項目，經(jīng)營管理固定資產(chǎn)投資，具有法人地位的企業(yè) ， 具有較強的綜合實力和競爭優(yōu)勢。為了搞好城中村改造這一 民生工程， 河南省濟源市建設投資公司 認真執(zhí)行和具體落實 濟源市東南片區(qū)城中村 改造 指示精神 ，對東南片區(qū)城中村 改造 安置工程進行 開發(fā)和建設。 本項目建成后，不但可以 徹底改善城中村居民的居住條件和居住環(huán)境，切實將政府的關懷落實到 城中村 廣大 群眾的身上 ， 而且 可以結(jié)合城市規(guī)劃的需要 ， 將安置區(qū) 形成新的城市亮點 。同時， 河南省濟源市建設投資公司 通過東南片區(qū)城中村改造項目 的 綜合 開發(fā)，最大限度的利用土地潛在價值， 集約土地資源 ，并使土地資源得到更合理的使用。通過項目的實施， 改善和優(yōu)化城市環(huán)境， 做大做強中心城市， 使?jié)词谐蔀?中原經(jīng)濟區(qū) 最具 活力 和實力 的新興中心城市 。 設規(guī)模和建設方案 1、建設規(guī)模： 項目 占地 81 畝 （合 54000 平方米 ） ， 建設安置房 總 建筑面積 144803平方米 ， 其 中 ： 6 住宅面積 103680 平方米 ，安置房共 864 套。 商業(yè) 用房面積 22185 平方米 ； 集體房屋 面積 3818 平方米 ； 地下車庫 15120 平方米。 2、建設方案 安置樓高 28 層，其中商業(yè)門面 3 層，住宅 25 層 ； 安置樓高 24 層，其中商業(yè)門面 2 層，住宅 22 層 ； 住宅主要 戶型為 大戶型、小戶型，設計為 三室兩廳 一衛(wèi)、二室兩廳一衛(wèi)等， 單套大戶型 +單套小戶型 =240 平方米 。 目管理與實施進度 為做好濟源市東南片區(qū)安置工程建設工作，確保工程高標準、高質(zhì)量、按計劃順利完成， 承辦單位 河南省濟源市建設投資公司 負責項目有關手續(xù)的辦理和片 區(qū)的規(guī)劃、 設計、報批與實施等工作，項目總建設期二年 。 目總投資與資金籌措 本項目總投資 估算為 51000 萬元（其中 含建設期利息 2607 萬元）。 資 金來源 ： 項目建設資金由承建 單位向 銀行 貸款 35000 萬元， 占總投資 額 的 其余資金 16000 萬元，占總投資 額 的 由 河南省濟源市建設投資公司 自籌解決 。 要技術經(jīng)濟指標 主要技術經(jīng)濟指標表 序號 指 標 單位 數(shù)量 備注 1 建設規(guī)模 7 劃用地面積 畝 81 合 54000平方米 筑面積 平方米 144803 層住宅 平方米 103680 業(yè)用房 平方米 22185 體房屋 平方米 3818 下車庫 平方米 15120 2 工期 年 2 3 勞動定員 人 26 4 能源消耗 用水量 萬立方米 360天計 用電 負荷量 千瓦 4615 5 總投資 萬元 51000 貸款 35000萬元 一部分工程費用 萬元 34984 程建設 其它費用 萬元 11432 含土地購置費 8100萬元 備費 萬元 1977 設期利息 萬元 2607 6 貸款償還期 年 5 含建設期 2年 論與建議 論 本項目的建設 從 以人為本、構(gòu)建和諧社會的大局出發(fā)， 為加快 城市舊城改造步伐，優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市品位，完善城市功能 ； 本項目的建設 將加快當?shù)爻擎?zhèn)一體化建設的進程，促進社會綜合事業(yè)水平的提高，提高人們的整體生活水平和生活方便程度，社會效益顯著；同時有利于繁榮地方經(jīng)濟， 項目建設方案是 經(jīng)過廣泛深入的市場調(diào)查及慎密 的方案比較確定的， 項目建設規(guī)模比較合理，充分考慮了 安置工程的需求及 實際 狀況。 該項目的 實施對于 地方政府 全面落實科學發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會、加快 城 市化建設， 切實解決 城中村居 8 民的 民生問題 具 有重大現(xiàn)實意義 。 該項目 充分 考慮城 市 發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃 。 工程設計方案 滿足規(guī)劃、 土地、環(huán)保、節(jié)能 的要求 ，符合可 持續(xù)發(fā)展的要求。 承建單位 河南省濟源市建設投資公司 技術及經(jīng)濟實力雄厚，政府的優(yōu)惠政策及 銀行 的大力支持，建設資金有保障。 經(jīng)測算，該項目各項技術經(jīng)濟指標 合理 ， 具有較高的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益， 因此項目建設 是 必要 的 ，可行的 。 議 為保證項目建設能夠順利、穩(wěn)妥地進行，提出以下幾點建議： 1、爭取當?shù)卣?、 主管單位 、銀行系統(tǒng) 等 多 方面的支持，使項目建設有一個良好的 融資 渠 道 。 2、 在項目建設過程中精心組織、協(xié)調(diào) 配合 、同步實施、全面推進。堅持依法運作， 制 定 詳細的實施方案，嚴格按照國家建設標準實施 。 3、項目建設必須嚴格遵守國家環(huán)保 “ 三同時 ” 的原則， 施工期間 搞好環(huán)境治理工作。 9 第二章 項目建設的必要性 設單位概況 2007 年濟源市機構(gòu)編制委員會以濟編 2007 49 號文成立濟源市 投資公司及內(nèi)設機構(gòu)， 河南省濟源市建設投資公司 由市政府直屬事業(yè)單位改為市 投 資公司下設事業(yè)單位 ， 公司經(jīng)濟性質(zhì)為國有獨資企業(yè) 。公司注冊資金人民幣 261058 萬元 ， 經(jīng)營范圍包括 ： 國有固定資產(chǎn)投資、管理，自行投資，提供擔保及咨詢服務。公司的宗旨是按照國家有關方針、政策、法律、 法規(guī)及國家和市發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃的要求，并運用市場機制和競爭機制，籌措建設資金，安排建設項目 ， 提高投資使用效益 ， 為濟源市經(jīng)濟建設服務。公司的資金來源是 ： 市政府確定的建設開發(fā)基金、市財政撥款及由市政府規(guī)定籌集的其 它 基金，公司對外投資收益等。 目前， 公司 長期借 款主要是國家開發(fā)銀行河南省分行， 2010 年底長期借款 66290 萬元。對外長期 投資 元，其中 ： 投資沁北電廠 元，持有其 5%的股份 ； 濟源農(nóng)村商業(yè)銀行 500 萬元，占 3. 7%股份 ； 濟源市財源小額貸款有限公司 1000 萬元 。 公司經(jīng)營管理具有二重性。一是政策性 ： 市建設投資公司作為市政府的政策性投資機構(gòu)，自覺接受市宏觀經(jīng)濟政策的指導和調(diào)控，貫徹市政府及其計劃部門確定的投資方針，接受計劃的指導、管理和監(jiān)督。在項目選擇上，按照政府指定的重點領域選擇項目和確定投向、投量。二是經(jīng)營性 ： 市建設投 資公司作為一個企業(yè)法人，將注重資本的企業(yè)化經(jīng)營， 追求經(jīng)營效率和經(jīng)濟效益，以保全市級資 10 產(chǎn)安全和追求利潤最大化為原則，獨立評估 、 獨立經(jīng)營 、 獨立地提出項目選擇意見 ， 并對其選擇的項目承擔資產(chǎn)保值和增值的責任。 目 提出 的 背景 隨著我省城鎮(zhèn)化的快速推進，在城市建成區(qū)形成了一些已經(jīng)被城市建設用地包圍，但在土地權(quán)屬、戶籍等管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的城中村地區(qū)。城中村在解決失地農(nóng)民社會保障、承接進城務工人員和保留傳統(tǒng)文化等方面發(fā)揮了一定的積極作用，但在人居環(huán)境、公共安全、社會治安等方面存在許多隱患，已引 起社會各界的關注。為進一步加快城中村改造進程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居環(huán)境，促進城市經(jīng)濟和社會協(xié)調(diào)健康發(fā)展， 河南省建設廳關于加強城中村改造工作的指導意見 （豫建 2008 112 號） 就加快推進城中村改造工作提出如下意見 ：加快城中村改造是貫徹落實黨的十七大精神、樹立科學發(fā)展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會的重要體現(xiàn)，是深入貫徹落實省委、省政府有關統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，正確處理新區(qū)建設與老城改造的關系，加強城市基礎設施建設，完善城市功能，推動內(nèi)涵式發(fā)展的重要內(nèi)容，處理好城中村改造問題，對于促進我省城鎮(zhèn)化健康發(fā)展， 實現(xiàn)全面建設小康社會的目標，具有重要的現(xiàn)實意義。 根據(jù)省政府工作要求， 2010年，濟源市人民政府發(fā)布了 關于進一步加快城中村改造 的 實施意見 （ 濟政 201041號 ） ，對推進城中村改造、改善城區(qū)居民主 生 產(chǎn)生活條件、促進城市建設和經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)快速發(fā)展，提出了實施 意 見。提出目標任務是 ： 2013年底前，基本完成中心城市建成區(qū)內(nèi)的 城 中村 （ 居 ） 改造任務 ； 積極推進城邊村、鎮(zhèn)中村、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)村等村 （ 居 ） 改造工作 。 2010年 12月 30日， 濟 11 源 市委經(jīng)濟工作會議明確提出，以打造中原經(jīng)濟區(qū)新興中心城市為目標，全面加快城鎮(zhèn)化進程 ，特別是要按 照改善生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量的要求，加快城中村改造，確保東南片區(qū)等重點區(qū)域取得明顯成效。 2011年 1月 17日，在市十二屆人大六次會議上，何雄市長再次強調(diào)，要切實加快邱禮莊、 軹 城等重點區(qū)域的城中村改造，確保東南片區(qū)建設取得明顯成效。所以，加快東南片區(qū)綜合開發(fā)建設，是貫徹落實市委經(jīng)濟工作會議、市 “ 兩會 ” 精神的重要舉措，是推進城鎮(zhèn)三年行動計劃、 建設中原經(jīng)濟區(qū)新興中心城市的戰(zhàn)略部署，是優(yōu)化西北、拓展東南、建設新區(qū)、改造老城的具體行動 。 城中村改造不但是省政府布置的重要任務，也是 一項系統(tǒng)的社會工程、民心 工程，更是 濟源市 打造中原經(jīng)濟區(qū)新興中心城市 目標的重中 之重。 城中村的改造，必須要按照有利于城市規(guī)劃統(tǒng)一實施和提高城市管理水平、有利于經(jīng)濟發(fā)展和社會進步、有利于提升城市品位和整體環(huán)境的標準全面推進和實施。通過 城中村的 改造， 達到安置 區(qū)公共設施基本完善， 搬遷 居民住房條件明顯改善，市容市貌明顯改觀，城市基礎設施水平明顯提高的目標。 目建設的必要性 目建設是 和諧社會 發(fā)展的需要 城中村被看作是城市的傷疤，存在管理秩序混亂，治安衛(wèi)生環(huán)境條件差等問題， 不但 嚴重影響城市形象 ，而且城中村居民對自己的生活 狀況十分不滿。 城中村改造 和綜合開發(fā)對當?shù)?政府 來講，是一項十分艱巨和困難的任務。 目前，濟源市 東南片區(qū) 有近 800多 戶居民生活在城中村， 農(nóng)用地 12 和建設用地布局凌亂，分散無序。 這些城中村大多道路街巷狹窄，基礎配套設施不全，居住環(huán)境較差，城中村的廣大群眾生活在城里，過的卻是農(nóng)村的生活。 城中村不僅影響城市形象，也直接影響居民生活質(zhì)量的提高。 該區(qū)域缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局紊亂，現(xiàn)在建筑物己比較陳舊，這些大大影響了濟源市的城市形象，與濟源打造和諧、宜居城市的要求相悖，不利于創(chuàng)建全國文明城市 和 中原經(jīng)濟區(qū)充滿活力的新興中心城市 。 拆 舊村莊，建新社區(qū)，是民心所向、眾望所歸 ，而且能夠從根本上改變村莊布局分散、規(guī)模偏小，村建規(guī)劃滯后、無序建設突出，基礎設施不足、公共服務落后等狀況 。這絕不僅僅是平房變高 樓、村民變市民，更包括基礎設施的改變、生活保障的改變、生活方式的改變以及村民思 想素質(zhì)的改變，必將使更多的群眾更好地享受到現(xiàn)代化城市文明的成果， 改變原先農(nóng)民住宅隨處而建的現(xiàn)象、解決農(nóng)民住宅設計落后、安全性差的弊端，按照現(xiàn)代化標準建設新住宅，形成城鄉(xiāng)一體化和諧發(fā)展的新格局 。 所以， 城中村改造 是一項民心工程、德政工程。 通過 城中村改造和安置區(qū)的建設， 可以 根本改變目前農(nóng)民分散居住 ， 并由此造成的用電、上學和醫(yī)療諸多不便 的局面 。 集中 居住和統(tǒng)一安置 ， 將降低農(nóng)村公共設施建設成本， 城中村 農(nóng)民集中居住新區(qū) ， 將 享受到便利的交通、通訊、水、電 、氣、教育和醫(yī)療等生活設施，大幅度地改善 生活 環(huán)境 、 提升居民的生活質(zhì)量 。 另一方面， 改革開放以來，中國城市人口持續(xù)增長，人口的城市化水平正在加速，工業(yè)化和城市化的進程迅速加快。城市中的制造業(yè)、建筑業(yè)和服務業(yè)的迅猛發(fā)展對勞動力的巨大需求帶動著農(nóng)村勞動力以越來越快的速度轉(zhuǎn)移到城市產(chǎn)業(yè)中 。 我國農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的基本 13 傾向仍然朝著農(nóng)村勞動力進入城市 的方向發(fā)展 ，同時 城市疆界的迅速擴大也將越來越多的農(nóng)村人納入到城市中。在未來二、三十年里我國將經(jīng)歷一個繼市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)型以后的又一個重大的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，即工業(yè)化和城市化的轉(zhuǎn)型 。 居民向新的集中居住區(qū)，拓寬了人口就業(yè)渠道，為農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移提供了出路 ， 將有助于促進就業(yè)和增加農(nóng)民收入。 從根本上說， 農(nóng)民住新區(qū) 、當工人、增收入、奔小康， 順應 農(nóng)民群眾的意愿，實現(xiàn)以人為本、建設和諧社會的目標 。 目建設 是 建設現(xiàn)代化 大都 城市 的需要 城中村改造是城市發(fā)展的必然過程。縱觀國內(nèi)大連、青島、深圳等一些優(yōu)秀城市的建設發(fā)展歷程，每一 次城市建設的飛躍，無不伴隨著一次又一次的拆遷歷程，無不經(jīng)歷大規(guī)模的城中村拆遷改造過程。讓城中村告別城市，已經(jīng)成為城市發(fā)展的大趨勢。 為了實現(xiàn)建設現(xiàn)代化城市的總體目標，進一步拉開城市框架，拓展城市空間，消除農(nóng)村包圍城市的落 后局面，合理利用土地資源， 在主城區(qū)周圍開展 “ 城中村 ” 改造建設。 實現(xiàn) “ 政府主導、現(xiàn)場運作，統(tǒng)一設計、各具特色，統(tǒng)籌布局、優(yōu)化空間，營造景觀、健全功能，全面推進，改善民生 ”得目的。同時， 改造城中村的過程實際上也是塑造城市形象的過程，更多的 “ 城中村 ” 要融入城市的大圈 ， 安置區(qū)的建設將拉大 城市建設的框 架，打造承擔 “ 工業(yè)反哺、城市帶動 ” 的平臺，對推進 城鄉(xiāng)一體化和城鎮(zhèn)化建設具有重要的 意義。 城市是產(chǎn)業(yè)高度聚集的產(chǎn)物，是經(jīng)濟社會發(fā)展的龍頭，是高效率配置資源的載體，從根本上說，是人類追求生活質(zhì)量的結(jié)果。從城市 14 發(fā)展的規(guī)律看，在一定范圍內(nèi)，城市規(guī)模越大，財富聚集生產(chǎn)能力和對周邊輻射帶動作用就越強， 項目建設后，將有效改善當?shù)鼐幼…h(huán)境和周邊環(huán)境，在提高當?shù)鼐用裆钇焚|(zhì)的同時，改善了農(nóng)村亂建亂蓋“臟、亂、差”現(xiàn)象，通過安置區(qū)的建設，進行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，不僅完成當?shù)鼐用裼纱迕裣蚴忻竦霓D(zhuǎn)變，并使原來的村級管理轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū) 管理，真正成為城市組織的一部分，同時提升該區(qū)域的市容市貌，改善區(qū)域城市景觀結(jié)構(gòu)。 城中村的改造，增強了中心城市影響力和帶動力，是 建設現(xiàn)代化大都 市 的需要。 目建設 是 土地集約 和合理使 用 的需要 城中村的改造 ，集約了土地資源，并使其得到更合理的使用和開發(fā)。 根據(jù)修建性詳細規(guī)劃，東南片區(qū)綜合開發(fā) 拆遷安置涉及邱禮莊、宗莊居民三組，安置區(qū)土地總面積 352 畝。 按照人口 安置 規(guī)劃的要求，800 多 戶將全部 搬遷到安置區(qū)， 實行集約化的居住、生活和工 作。據(jù)初步測算，在扣除 搬遷人口新區(qū)規(guī)劃用地后， 可節(jié)約 建設用地 243 畝。 安置 區(qū)的建設，能夠有效引導分散的弱小村莊向安置區(qū)聚集，可以較好帶來土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、重組，實現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新。原本屬于多個村莊、分散的土地資源可以整合，實現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟的長足發(fā)展。新型農(nóng)村社區(qū)的建設使村民居住面積增多了，而房屋占地面積卻減少了，使大量土地從宅基地中釋放出來，安置區(qū)集中閑置出來的土地劃分各種產(chǎn)業(yè)小區(qū)，有效推進了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、集約化。 目 建設是解決 農(nóng)民社會身份，實現(xiàn) 資源 合理流動 的需要 15 在城市化進程中，大量的農(nóng)村集體土地被征用，失地農(nóng)民越來越多。在現(xiàn)有的制度框架中，失去土地保障的農(nóng)民被迫淪為一個 新的社會弱勢群體，變成了務農(nóng)無土地、就業(yè)無崗位、低保無份額的 “ 三無農(nóng)民 ” 。其利益保護構(gòu)成了當前 “三農(nóng) ”問題的又一個重要層面。 “ 農(nóng)民工的待遇 ” 和失地農(nóng)民淪為 “ 三無農(nóng)民 ” 的事實充分證實，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)已經(jīng)成為當前中國城市化進程中社會流動最大的制度性屏障，改革社會治理的城鄉(xiāng)二元體制，重構(gòu)農(nóng)民的社會身份，諸如平等享受社會保障、獲得土地征用過程中的合法權(quán)益保障、取消就業(yè)中的城鄉(xiāng)戶口限定等一系列針對農(nóng)民的社會隔離政策等，把農(nóng)民的公民權(quán)利落到實處，成為實現(xiàn)社會 資源 合理流動、加快農(nóng)村社會現(xiàn)代化的關鍵議題 。安置 區(qū)的建設成為解決 農(nóng)民社會身份，實現(xiàn)社會 資源 合理流動 的有效途徑之一。 綜上所述，城中村改造安置區(qū)工程的建設是推進城鄉(xiāng)一體化，構(gòu)建和諧濟源的重大舉措，對推動鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟全面協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。項目的建設夠有利于是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、改善城中村居民生產(chǎn)生活條件、提高農(nóng)村居民生活質(zhì)量。有利于土地集約化，有效推進了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、集約化發(fā)展，有利于生產(chǎn)服務集體化，進一步完善統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制，有利于推動公共事業(yè)發(fā)展。安置區(qū)的建設將實現(xiàn)政府、農(nóng)民、企業(yè)的多方受利，它的建設是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢并具有良好的發(fā)展前景，因此項目的建設是必要 的。 濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程 可行性研究報告 河 南省工程咨詢公司 16 第三章 拆遷補償安置方案 遷安置目標 要加快城鎮(zhèn)化進程，就要充分認識城中村改造建設的重大意義，做到經(jīng)濟社會并重、城鄉(xiāng)發(fā)展并行，努力打濟源市城中村改造建設區(qū)域發(fā)展新高地。 1、打造城中村改造建設區(qū)域發(fā)展新高地，必須建立新型城中村改造管理體制。做好城中村改造社區(qū)規(guī)劃工作。按照城鄉(xiāng)一體化、工業(yè)園區(qū)化、居住社區(qū)化、公共服務均等化要求，把城中村改造建設與城市總體規(guī)劃結(jié)合起來，充分考慮村莊搬遷、改造等因素，統(tǒng)一編制社區(qū)規(guī)劃，形成布局合理的新型社區(qū)。 2、打造城中村改造建設區(qū)域發(fā)展新高地，必須加強 城中村改造的組織和工作者隊伍建設。加強社區(qū)黨組織建設，把黨建作為社區(qū)建設的龍頭，形成社區(qū)、企業(yè)“組織聯(lián)建、經(jīng)濟聯(lián)合、社會聯(lián)誼、優(yōu)勢互補、資源共享、共同發(fā)展”的社區(qū)新格局。 3、打造城中村改造建設區(qū)域發(fā)展新高地，必須大力推進社區(qū)服務。推進社區(qū)社會保障服務，積極開展社區(qū)社會救助、養(yǎng)老托幼、慈善捐助等服務活動，完善社區(qū)衛(wèi)生服務，增強社區(qū)公共衛(wèi)生和基本醫(yī)療服務能力，完善城鄉(xiāng)一體就業(yè)信息網(wǎng)絡，大力實施社區(qū)警務戰(zhàn)略，提高社區(qū)應對突發(fā)事件的能力。開辦生活超市、郵政通信等服務項目，最大限度滿足社區(qū)居民需求。 4、打造城 中村改造建設區(qū)域發(fā)展新高地，必須切實加強對社區(qū)建設工作的組織領導。建立社區(qū)建設多元化投入機制，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng) 濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程 可行性研究報告 河 南省工程咨詢公司 17 發(fā)展、實現(xiàn)公共服務均等化的要求，大幅度提高改造社區(qū)建設投入占整個財政支出中的比重，設立社區(qū)建設專項資金，切實解決社區(qū)建設資金不足問題，并有效整合建設資金，避免多頭建設、重復建設、分散建設和資源浪費。 制依據(jù) 1、國有土地上房屋征收與補償條例（國務院令第 590號）； 2、河南省城市房屋拆遷管理條例； 3、濟源市城市建設拆遷管理辦法； 4、濟源市房屋拆遷貨幣補償基準價等若干規(guī)定； 5、濟源市建設征收（用）土地附著物補償標準； 6、關于印發(fā)濟源市加快城中村改造開發(fā)暫行辦法的通知； 7、濟源市人民政府關于進一步加快城中村改造的實施意見； 8、濟源市人民政府關于印發(fā)進一步加快城中村改造實施意見補充說明的通知。 遷安置范圍與數(shù)量 遷安置范圍 本項目需拆遷安置涉及邱禮莊、小宗莊（宗莊三組）和西閻斜村三個村莊。 遷安置數(shù)量 本項目拆遷安置邱禮莊居民 300戶， 1060人；拆遷安置小宗莊（宗莊三組）和西閻斜村居民 132戶， 389人?？傮w拆遷安置 432戶， 1449人。 濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程 可行性研究報告 河 南省工程咨詢公司 18 遷安置方案 置標準及辦法 1、依據(jù)濟源市人民政府關于進一步加快城中村改造的實施意見、濟源市房屋拆遷貨幣補償基準價等若干規(guī)定及濟源市人民政府關于印發(fā)進一步加快城中村改造實施意見補充說明的通知等相關文件，本項目原則上采取房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人也可以選擇貨幣補償方式。 2、具備安置資格的合法住戶，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，以居委會劃撥的宅基地為依據(jù)，按戶均建筑面積 240平方米的標準實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。建筑面積多于安置面積 240平方米的部分，按現(xiàn)有房產(chǎn)評估價對住戶進行貨幣補償。建筑 面積少于 240平方米的，由居民按新建房屋成本價繳納差額面積的房款后，按 240平方米安置標準進行產(chǎn)權(quán)置換。 3、已劃撥宅基地但未建房的居民，按新建房屋平均價繳納建設款后，可按戶均安置標準進行置換安置。戶口在本居民組，且符合立戶條件，目前沒有住房也沒有劃撥宅基地的居民，可以按新建房屋市場評估價購買一套安置房（面積不超過 140平方米）。 4、具備安置資格的合法住戶，選擇貨幣補償?shù)模?240每戶平方米，按每平方米 3000元的單價標準進行補償，在拆遷完畢并簽訂協(xié)議后，一次性以貨幣形式結(jié)清，同時，不在享受其它安置政策。 5、按人均建筑面積 15平方米配建商業(yè)用房，產(chǎn)權(quán)屬居民個人，作為集體經(jīng)濟發(fā)展用房，集體經(jīng)營。 6、對拆遷戶發(fā)放過渡期安置補助，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，每戶搬遷費 1200元，過度費按每戶每月 600元，過渡期從簽訂拆遷協(xié)議起至安 濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程 可行性研究報告 河 南省工程咨詢公司 19 置房交房后續(xù)兩個月；選擇貨幣補償?shù)模^度費按每戶每月 600元，一次性發(fā)放 18個月的臨時安置補償。 7、居委會集體財產(chǎn)按建筑面積 1： 1置換。 8、建筑物拆遷費按每棟 5000計算；裝修補貼為每戶 6萬元。 置方案 一號地塊（約 62畝）安置邱禮莊居民，建 4棟 28層高層住宅， 13層為商業(yè)， 428層為住宅； 3地塊安置小宗莊（宗莊三組）和西閻斜村居民，建 2棟 24層高層住宅， 12層為商業(yè)， 324層為住宅。 濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程 可行性研究報告 河 南省工程咨詢公司 20 第四章 項目建設內(nèi)容與規(guī)模 設內(nèi)容 濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程的建設內(nèi)容主要由兩大部分組成。 第一部分為住宅功能的建設內(nèi)容。主要設置高層住宅樓（其中一號地塊內(nèi)建設安置住宅 600套； 3地塊內(nèi)建設安置住宅 264套）。 第二部分為商業(yè)用房和綜合服務功能的建設內(nèi)容。主要設置臨街商鋪、社區(qū)居委會、社區(qū)管理服務用房、便民超市等。 設規(guī)模 濟源市東南片區(qū)城中村改 造安置工程 是一項系統(tǒng)的民生工程，是濟源 市加快 城中村改造 進程 、推進城中村改造建設 的試點 。建設“規(guī)劃科學、布局合理、設施配套、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美”的新型城中村改造社區(qū)，是社會的需要，也是時代的需要。 依據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例、濟源市建設征收（用）土地附著物補償標準及濟政【 2010】 41號 濟源市人民政府關于進一步加快城中村改造的實施意見精神，參照濟源市加快城中村改造安置的相關規(guī)定，結(jié)合需安置改造村莊的具體情況，本著 改善 居民生活 環(huán)境，提高生活質(zhì)量 的指導思想 ， 對濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程 的建設進行通盤考慮、統(tǒng)籌安排，以達到最大限度的節(jié)約建設投資和建設用地的目的。 濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程建設項目規(guī)劃總占地面積81畝（其中一號地塊約 62畝，用于安置邱禮莊居民； 3地塊約 19 濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程 可行性研究報告 河 南省工程咨詢公司 21 畝，用于安置小宗莊（宗莊三組）和西閻斜村居民）。在綜合考慮各方面主要因素之后，經(jīng)測算確定該項目的總建筑面積 144803（其中一號地塊內(nèi)總建筑面積 101753， 3地塊內(nèi)總建筑面積 43050）。 1、一號地塊（用于安置邱禮莊居民） 建筑面積 101753，其中： 住宅建筑面積 72000； 商業(yè) 用房建筑面積 15885； 集體房屋建筑面積 3368； 地下車庫建筑面積 10500。 每戶安置面積 240，包括一套大戶型住宅（約 150）和一套小戶型住宅（約 90）；共安置 300戶居民。 2、 3地塊（用于安置小宗莊（宗莊三組）和西閻斜村居民）建筑面積 43050，其中： 住宅建筑面積 31680； 商業(yè)用房建筑面積 6300； 集體房屋建筑面積 450； 地下車庫建筑面積 4620。 每戶安置面積 240，包括一套大戶型住宅（約 150）和一套小戶型住宅（約 90）；共安置 132戶居民 濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程 可行性研究報告 河 南省工程咨詢公司 22 第五章 場址選擇及建設條件 址選擇 址原則 1、具有良好的社會和人文環(huán)境； 2、 地理位置適中，交通方便， 有利于原材料的運輸 ； 3、 節(jié)約用地， 有效控制土地開發(fā)力度 ； 4、環(huán)境條件良好，避開交通站點等城市人流集中或噪聲大的地段； 5、地形力求規(guī)整， 場地有必要的防洪排澇設施 ，適于基本建設 ； 6、 遠離易燃、易爆物品的生產(chǎn)和貯存區(qū) ，并遠離污染源和高壓線路 。 址選擇 通過調(diào)研和廣泛征求擬拆遷安置村莊廣大群眾的意見，征詢有關專家及設計單位評估建議，并經(jīng) 濟源市 人民政府會議研究決定，本項目 建設場址選擇在葦泉河兩岸，規(guī)劃總占地面積為 81畝，其中河北岸的一號地塊 62畝；河南岸的 39畝。詳見附圖 區(qū)域位置圖。 址現(xiàn)狀 一號地塊位于葦泉河北岸，北臨黃河東路，西側(cè)為愚公路，東側(cè)臨環(huán)城東路。占地面積為 約 62畝。 3地塊位于葦泉河南岸，西臨 N 源三和桃源溪岸會所，東側(cè)為環(huán)城東路，南臨開南路，北臨商品房住宅小區(qū)。占地面積為 濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程 可行性研究報告 河 南省工程咨詢公司 23 詳見附圖 場址現(xiàn)狀圖。 設條件 然條件 1、氣候條件 濟源市位于北緯 東經(jīng) 屬中溫帶大陸性季風型氣候， 季風進退與四季替換比較明顯， 其特征是： 四季分明，干旱或半干旱季節(jié)明顯， 春季溫暖多風， 氣溫回升快，多風少雨干旱 ，夏季炎熱多雨， 光照充足 ，秋季天高氣爽，冬季干冷少雪。濟源市山區(qū)面積大，地形復雜，氣候多樣， 受季風和地形的影響，地區(qū)氣候差異性較大， 呈區(qū)域或立體相態(tài)分布。平原區(qū)光熱水三要素配合協(xié)調(diào)；沿太行山南麓有逆溫存在；西北部深山區(qū)溫度低而不寒，光照隨地形的不同而有差異。 年平均溫度 年主導風向： E（風頻 11%） 年次主導風向： 頻 9%） 年平均風速 s 年平均降雨量 平均蒸發(fā)量為 平均相對濕度： 69% 年平均日照時數(shù) 平均日照百分率 46% 年均氣壓 濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程 可行性研究報告 河 南省工程咨詢公司 24 無霜期歷年平均 2、地形地貌與 工程地質(zhì)條件 濟源市地形北高南低，北部為群峰崢嶸，絕壁林立的太行山脈，主峰天壇山號稱豫北群山之冠，海拔高度為 1711米，鰲背山、斗頂峰海拔高度分別為 1930米、 1955米，由西向東延綿起伏，蟒河上游的白賊嶺海拔高度為 1359米，花園嶺 1212米。巖層組成底部為片麻巖、片巖與石英巖，中部多為石灰?guī)r、夾頁巖 及部分砂巖，上部為厚層石灰?guī)r。有喀斯特發(fā)育，故可見到裂隙水、溶洞水出現(xiàn)。 李八莊以西為低山丘陵，境內(nèi)山巒起伏，溝壑縱橫，丘頂呈乳頭狀，海拔高度 200 600米，除王屋、邵原一帶地面普遍為黃土覆蓋外，其余大部分為紅色砂頁巖丘陵或石灰?guī)r低山，巖性較松，易于風化，故切割強烈，形成深谷，谷深達 100 300米。 東南部為黃土丘陵，地形起伏，海拔高度為 150400米，成土母質(zhì)為泥頁巖、砂巖和風積黃土，土層深厚，疏松，易遭沖刷，故切割強烈，水土流失嚴重，形成殘垣階地，溝壑密布，地形破碎。 李八莊以東為山前傾斜平原，北 部崇山峻嶺，西部群山連綿，南部丘陵起伏，三面環(huán)山形成了西高東低的簸箕形盆地，地表為第四系物質(zhì)所覆蓋，海拔高度為 131260米。地面向東及東南傾斜，坡度為百分之一至六百分之一，屬華北平原的邊緣地帶。 本項目位于濟源市東南部，其中以丘陵、平原為主，山地坡度較小?，F(xiàn)場址地面平坦，地貌單一。待場址內(nèi)現(xiàn)有建筑物全部拆除、平整場地后，即可滿足工程的建設條件要求。 3、 水文地質(zhì)條件 濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程 可行性研究報告 河 南省工程咨詢公司 25 濟源市多年年均降水量為 年最大 1107小 389毫米，因受季風影響，降水年內(nèi)分配很不均勻，夏秋兩季，太平洋暖濕氣團活 躍， 69月多年平均降水量為 471全年降水量的 68%。降水量年際之間變化大，最大年降水量與最小年降水量相差兩倍，變差系數(shù) 水在地域分布上也不均勻，蟒河上游、王溝、虎嶺、竹園一帶多年平均降水量達 800毫米以上，向南向東呈遞減趨勢，小浪底、趙禮莊、五龍口，多年平均降水量在 650675市多年平均水面蒸發(fā)量為 1700旱指數(shù) Y=地區(qū)分布上，山區(qū)大于平原，與降水量的分布大體一致。汛期（ 6月 9月）水量占全年水量的比率，西部山區(qū) 諸河流大于蟒河。 地下水的類型，主要為基巖孔隙裂隙水和松散巖層孔隙水?；鶐r孔隙裂隙水主要由大氣降水補給，其中一部分以地下水徑流形式排入河道，成為河川徑流，一部分變?yōu)樯顚铀蛞陨角皞?cè)滲形式進入山前傾斜平原。松散巖層淺層地下水，主要受大氣降水灌溉回歸和山前側(cè)滲等項補給，其消耗項主要為開采、蒸發(fā)，一部分由河谷排泄。水洪池、虎嶺以西，因片巖之類的柔性巖層隔水作用較強，故存水條件較好，為強富水區(qū)，地下水補給模數(shù)為 1015萬立方米 /平方公里。西部淺山區(qū)由于切割強烈，巖層傾角大，大部分排泄為河川基流，為弱富水區(qū)，地下 水補給模數(shù)為 510萬立方米 /平方公里。東南部黃土丘陵區(qū)由于巖性泥質(zhì)成分高，裂隙發(fā)育差，僅有構(gòu)造斷裂水，但水深量小，分布局限，土層雖厚，但缺乏較好的隔水層，加以溝壑發(fā)育，排泄能力強，土壤蓄水弱，故為弱富水區(qū)，地下水補給模數(shù)為 510萬立方米 濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程 可行性研究報告 河 南省工程咨詢公司 26 /平方公里。山前傾斜平原，地下水類型屬松散巖層孔隙水。山前邊緣地帶地下水位埋藏深度為 1045米，向平原的中部及東部逐漸變淺，埋藏深度為 區(qū)地下水含水層厚度大，補給來源廣，水量豐富，水質(zhì)良好，一般為礦化度小于 2克 /升的淡水，淺層地下水補給模數(shù)為 5075萬立方米 /平方公里。 濟源市境內(nèi)有大小河流 200余條，皆屬黃河流域，主要河流有黃河、蟒河、沁河，主要支流有逢石河、澗底河、大峪河、硯瓦河、仙口河、大溝河、道西河、濟河、雙陽河、鐵山河、石河、白澗河。這些小支流最終都匯入各自干流。 4、 地震烈度 濟源市位于華北地震區(qū)許昌 淮南地震帶上，該帶歷史最高震級為 地震活動較弱、頻度較低的地區(qū)。 根據(jù)國 標 建筑抗震設計規(guī)范（ 該 建設項目場址 抗震設防裂度為 ，地震動峰值加速度分區(qū)為 礎設施條件 1、道路交通 濟 源具有良好的區(qū)位優(yōu)勢和交通條件，焦枝鐵路橫貫南北，電氣化復線建成營運，焦枝鐵路和侯月鐵路在境內(nèi)交匯，形成“丁”字型鐵路樞紐。 207國道由北向南穿境而過，北抵山西晉城，南接鄭洛高速及 310國道。省道溫邵線貫穿東西，向西直通山西省侯馬市，郭木線向北直達山西陽城，向南直通洛陽。新濟公路東起新鄉(xiāng)連接 107國道，西達山西垣曲。形成了以市區(qū)為中心，以干線公路為骨架，以鄉(xiāng)村道路為基礎，以工業(yè)區(qū)、旅游區(qū)、沁北電廠、小浪底水利樞紐工程 濟源市東南片區(qū)城中村改造安置工程 可行性研究報告 河 南省工程咨詢公司 27 道路為重點的四面輻射、縱橫交錯的公路網(wǎng)。“十一五”期間通車總里程達 102公里，便利的交通條件 ，明顯的區(qū)位優(yōu)勢，使?jié)闯蔀闀x東南豫西北的主要商品集散地。 2、給排水 濟源市地表水資源量為 下水資源量 除地下水與地表水重復計算量 市水資源總量為 水系數(shù)為 水模數(shù)為 m3/ 濟源市地下水和地表水資源充沛，市區(qū)內(nèi)建有標準化水廠，全市年均供水量不少于 以可保證該項目的正常水量供應。 該項目污水主要為生活污水，采用社區(qū)化糞池收集集中處理，達標后排入城市排水管網(wǎng)中。 2010 年濟源市污水處理廠二 期建成后，日處理污水達到 10 萬 m3/d，市區(qū)污水處理率達到 99%。雨水可直接排入城市排水管網(wǎng)中。 3、供電 目前，濟源市已擁有 500千伏變電站 1座， 220千伏 4座， 110千伏 10座， 35千伏 11座，與 50余條 35千伏及以上輸電線路、百余條 10千伏配網(wǎng)線路，共同構(gòu)成了堅強的電網(wǎng)格局，濟源地區(qū)也