1 金世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)項目 第一章 第二章 項目總論 一、 項目概況 項目名稱：金世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū) 建設地址： 空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港口 區(qū) 經(jīng)三路金 世 興源農(nóng)貿(mào)市場 南 方 用地面積： 建設規(guī)模：總建筑面積 業(yè)主名稱： 運城市 金 世 興源農(nóng)貿(mào)市場有限公司 業(yè)主地址： 運城市空港新區(qū)經(jīng)三路（老營房內(nèi)） 項目法人：周建增 設計單位：山西中方森特建筑工程設計研究院 項目投資： 3600 萬元 資金來源：自籌 1500 萬元，銀行貸款 1100 萬元，預售資金投入 120 萬元 。 二、 業(yè)主簡介（含聯(lián)建單位介紹） （一） 公司基 本情況簡介 運城市金 世 興源農(nóng)貿(mào)市場有限公司成立于 2005 年 9 月，是運城市政府和空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)政府批準和重點支持的配套產(chǎn)業(yè)建設 單位 。公司具有完全民事行為能力的獨立法人資格，經(jīng)濟性質(zhì)為民營企業(yè)。公司占地面積 60 余畝，已建成和投入使用商鋪 90000、辦公住宅 180000 。 公司位于貫穿空港南北區(qū)唯一主干道經(jīng)三路樞紐，緊靠關公民航機場，屬港口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)， 周邊 學校、 大中型 企業(yè)、 醫(yī)院、 住宅區(qū)林立 ，擁有得天獨厚的地理位置。 2 公司成立以來，始終堅持以空港經(jīng)濟繁榮為主線，經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益并重，以“打造新運城 、再造一個新山西”為己任，秉承“與時俱進、求實創(chuàng)新、誠信奉獻”的經(jīng)營理念，以“創(chuàng)公司品牌、辦一流企業(yè)”為目標，經(jīng)過近十年的奮斗， 公司已發(fā)展成為總資產(chǎn) 2000 余萬元，從業(yè)人員60余人左右，集房地產(chǎn)開發(fā)、 市場管理、 房屋銷售、物業(yè)管理于一體的中型企業(yè)。 （二）公司規(guī)模簡介 截止 2014年 6月（可研前），公司現(xiàn)有資產(chǎn)總額 萬元，其中：流動資金 萬元；負債總額 萬元；所有者權(quán)益總額 萬元，其中：實收資本 萬元，資本公積 萬元，累計未分配利 潤 萬元。 （三）公司業(yè)績簡介 根據(jù)運城市 政府和 空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃要求， 公司成立以來在空港核心位置經(jīng)三路開發(fā)農(nóng)貿(mào)市場，已開發(fā)商鋪 90000、辦公住宅 180000 ，目前 ，公司擁有儲備土地 21699，公司內(nèi)部機構(gòu)管理健全，具有較強的經(jīng)營、管理能力和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)后勁較強。 公司目前正建設的 金世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)項目位于經(jīng)三路金世興源農(nóng)貿(mào)市場 南 方，地理位置極為重要及優(yōu)越。項目集商貿(mào)、住宅（封閉式）于一體的綜合小區(qū)，總建筑面積 ，其中住宅 ，商業(yè)門面及 商場約 ，地下建筑面積 ，車位 150 個。該項目總投資 元，于 2014年 月正式開工，預計 201 年 月完成整個項目建設。項目已投入資金 萬元，目前土石方開挖工程已經(jīng)完成，正在進行基礎施工，預計 201 年 月全面完工，并于 201 年 月完成全部銷售，預計可實現(xiàn)收入約 萬元，利潤約 萬元。 3 （四）公司人員及組織結(jié)構(gòu)： 公司現(xiàn)有員工 人，其中管理人員 人，具有高級專業(yè)技術(shù)職稱的人員 人，平均年齡 歲，整個公司人 才濟濟，具有良好的技術(shù)素質(zhì)。 技術(shù)職稱 文化程度 人數(shù) 高級工程師 大學、大專 工程師 大學、大專 經(jīng)濟師 大學、大專 會計師 大學、大專 公司組織結(jié)構(gòu)圖 （ 五 ） 公司股東情況： 公司注冊資本 200 萬元，股東為 2 個自然人股東構(gòu)成，其中：周建增出資190 萬元，占 95%； 閆對虎 出資 10 萬元，占 5%。 董事會 總經(jīng)理 行政部 財務部 研發(fā)部 項目管理部 合同造價部 材料設備部 營銷部 營銷后勤部 物業(yè)管理部 4 股東名稱 注冊資本總額 實際出資情況 金額 比例（ %） 貨幣 實物 小計 周建增 190 95 190 190 閆對虎 10 5 10 10 合計 200 100 200 200 三、編制主要依據(jù)及范圍 （一 ）報告編制主要依據(jù) 1、 北京軍區(qū)空軍司令部和運城市人民政府根據(jù)中國人民解放軍總參謀部、國家發(fā)展計劃委員會【 2000】參作字 394 號總參謀部、國家極為關于山西張孝機場擴建工程項目建議書的批復 2、運城市工商行政管理局核發(fā)的（運市工商）名預核內(nèi)字【 2005】第 494號企業(yè)名稱預先核準通知書。 3、建設工程選址意見書運規(guī)選 201 運字 號。 4、運城市 空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 發(fā) 展和改革委員會簽發(fā)的運城市 空港 企業(yè)投資項目備案證（備案項目編碼： ） 。 5、運城市金世興源農(nóng)貿(mào)市場有限公司章程。 6、建設用地規(guī)劃許可證（編號：運 空 規(guī)地證 201 運字 號）。 7、建設工程規(guī)劃許可證（編號：運 空 規(guī)建證 201 運字 號）。 8、 運城市公安局消防局建筑工程設計的審核意見書（運公消（建擴）字【 201 】第 號）。 9、 運城市建設項目環(huán)境保護批準書（運環(huán)準【 201 】號）。 10、運城市建設項目防雷工程設計審核書（ 201 運氣雷審第 號）。 11、運 城市地震局的建設工程抗震設防標準審批意見書（運震審【 201 】 號） 12、 運城市空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建委關于金世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)項目工程初步 5 設計的批復（運空建發(fā)【 201 】 號）。 13、 2010 年 山西省 建筑工程綜合基價表。 14、 2010 年 山西省 安裝工程單位基價表。 15、 2010 年 山西省 建筑工程費用定額。 16、 山西省 工程造價信息及有關配套文件。 17、同類項目開發(fā)的經(jīng)驗和資料。 18、有關工程造價分析資料。 19、 2010 年 山西省 概算定額， 省 市有關部門制定的相關文件及規(guī)定。 （二）可行性研究范圍 本報告通過對本期項目的必要性進行論證，通過市場分析及對區(qū)域資源狀況進行分析后，確定建設項目規(guī)模及銷售方案。 研究本項目方案的技術(shù)可行性、經(jīng)濟可行性，對經(jīng)濟效益和社會效益進行了分析和評價。 四、 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表 序號 項目 技術(shù)經(jīng)濟指標 單位 備注 一 項目概況 1 總用地面積 方米 2 居住戶（套）數(shù) 套 3 總建筑面積 方米 100% 4 按功能性質(zhì)劃分 宅建筑面積 方米 98% 業(yè)面積 方米 下車庫及其他面積 方米 套設施 5 按地上地下劃分 6 上建筑面積 方米 下車庫建筑面積 方米 6 停車泊位 150 個 100% ）地面 ）地下 7 容積率 8 建筑密度 9 綠地率 二 投資數(shù)據(jù) 1 總投資 定資產(chǎn)投資 態(tài)投資 設期利息 三 籌資數(shù)據(jù) 1、 總籌資 主籌資 行貸款 動開發(fā)資金 四 經(jīng)濟指標 1 銷售收入 2 財務凈現(xiàn)值 0% 3 投資利潤率 全部投資 4 靜態(tài)投資回收期 全部投資 5 動態(tài)投資回收期 全部投資 6 投資利潤率 自有資金 7 財務內(nèi)部收益率 自有資金 8 財務凈現(xiàn)值 0% 靜態(tài)投資回收期 自有資金 9 動態(tài)投資回收期 自有資金 7 10 投資凈利潤 自有資金 五、簡要結(jié)論 目前，運城市正處于中西部大開發(fā)、 中部崛起、 三省四市“ 晉陜豫黃河金三角 區(qū)域合作 示范 區(qū)” 【 國務院關于晉陜豫黃河金三角區(qū)域合作規(guī)劃的批復（國函 2014 40 號） 】的 機遇期， 能否抓住這個難得的歷史機遇，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟的跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調(diào)發(fā)展。商住地產(chǎn)作為一項新型的 快 速發(fā)展行業(yè)必然成為經(jīng)濟發(fā)展的龍頭之一，對拉動社會經(jīng)濟的全面發(fā)展起著至關重要的作用 。 金 世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)開發(fā)項目位于運城市空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 北區(qū) ，地理位置十分優(yōu)越 處于連接空港南北區(qū)唯一主干道經(jīng)三路 樞紐 。項目往關公機場 1分鐘路程 、 距 大運高速、運三高速、運城客運東站僅 5 分鐘路程。周邊云集了 商業(yè)、企業(yè)、 醫(yī)院、 學校等： 華北地區(qū)最大的商品集散地 義烏 小商品批發(fā) 城、華北最大的重卡基地 大運汽車城； 亞洲最大的精紡紗基地 華雄紡織；馳名學府 康杰中學； 學校、醫(yī)院、 大中型 企業(yè)林立 ，處于朝陽期的人氣聚集地為項目的開發(fā)奠定了良好的基礎。項目規(guī)劃用地地形平整，占地面積 循以人為本，追求自然，最大限度的提升環(huán)境品質(zhì)，充分發(fā)揮黃金地段優(yōu)勢，鞏固強化商業(yè)氛圍，規(guī)劃設計高起點、高標準的 商 住社區(qū)一體化形象工程。 項目擁有得天獨厚的自然位置、優(yōu)美的景觀環(huán)境、完善的基礎設施、 方便快捷的交通條件使得它具有某些先天的、無可比擬的巨大優(yōu)勢。同時，隨著家長們對教育的重視程度不斷提高，擁有 “名企” “名?！?“名商場” 概念的物業(yè)已成為商住地產(chǎn)市場熱點。 項目所在地已擁有全國名?！翱到苤袑W”、運城名校“康杰初中”“實驗小學” “義烏商品”“機場”“大運汽車城” 等先決條件， 同時，作為空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港口區(qū)， 這里已是商貿(mào)、物流 、制造業(yè)和教育 的中心區(qū)， 這 些優(yōu)勢 將推動項目“ 金 世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)” 樓盤 成為該地區(qū)的市場銷售熱點。 8 第二章 項目建設背景及必要性 一、項目建設背景 （一） 2014年 以來 國家對房地產(chǎn)領域的相關政策、法規(guī) 房地產(chǎn)宏觀調(diào)控指國家運用經(jīng)濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進行指導、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動。 2012 年 11 月，在十八大報告中，胡錦濤同志表示，要“建立 市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求”，堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松。 1 月：四大國有銀行宣布：只要 2008 年 10 月 27 優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。 其中全面推進保證性住房建設和促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，這兩條被普遍認為是 2009 年我國房地產(chǎn)政策發(fā)展的主線，也是 2008 年房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)和深化。 4 月：住房和城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項工作電 視電話會議。會議明確了專項治理的主要內(nèi)容：完善相關政策、制度；加強對控制性詳細規(guī)劃修改特別是建設用地容積率管理情況的監(jiān)督檢查；嚴肅查處違法違規(guī)違紀案件。 5 月：加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理 為加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實施細則、中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細則等有關稅手法律，行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的特點，國家稅務總局制定土地增值稅清算管理規(guī)程，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算 審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。規(guī)程自 6 月 1 日起施行。根據(jù) 9 規(guī)程，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 研究開征物業(yè)稅 5 月： 發(fā)改委公布了關于 2009 年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見，提出2009 將由財政部、稅務總局、發(fā)改委、建設部負責研究開征物業(yè)稅。 5 月：國務院發(fā)布的關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為 20%，其 他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為 30%。 6 月：查處“小產(chǎn)權(quán)房” 國土資源部強調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，它違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設管理的法律，違反相關政策，各地要嚴格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。 6 月：國土資源部 45 號令 公布土地調(diào)查條例實施辦法，指出，土地調(diào)查包括全國土地調(diào)查、土地變更調(diào)查和土地專項調(diào)查，并從土地調(diào)查機構(gòu)及人員等方面對土地調(diào)查條例的相關制度進行了細化。 7 月：加強貸款資金監(jiān)管 銀監(jiān)局發(fā)布固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法與項目融資業(yè)務指引 ，確保固定資產(chǎn)貸款資金真正用于實體經(jīng)濟的需要，防止貸款被挪作他用，以及防范貸款快速增長形勢下的銀行風險。 9 月：要求地方政府要加強建設用地批后監(jiān)管 關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知，要求地方政府要加強建設用地批后監(jiān)管，切實預防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴厲打擊囤集土地行為。 12 月：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由 2 年恢復到 5 年 12 月 14 日：地方政府要切實負起責任遏制房價過快上漲 12 月 17 日：進一步加強土地出讓收支管理 12 月：發(fā)布營業(yè)稅減免細則 10 財政部、國 稅總局發(fā)布營業(yè)稅減免細則 ,政策收縮幅度小于預期 ,對普通和非普通住宅營業(yè)稅減免進行了區(qū)分： 5 年以上普通住房免征營業(yè)稅，非普通住宅差額征收； 5 年以內(nèi)，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。 12 月：督辦處理房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地 國土資源部召開掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會，并強調(diào)嚴格土地供應和開發(fā)利用的監(jiān)管，同時提出下一步將采取三項措施監(jiān)督土地使用情況，防止產(chǎn)生新的閑置土地，促進已供土地的及時開發(fā)利用。國土資源部透露目前全國閑置的房地產(chǎn)用地仍有約 1 萬公頃，其中因規(guī)劃調(diào)整為主的政府部門原因和司法查封的約占 55%。市場反應 :短期內(nèi)現(xiàn)觀望 ,二手房成交量下降 ,2010 年春節(jié)后市場恢復上漲。 2010 年 1 月：國十一條 國務院發(fā)布關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，明確二套房貸首付不能低于 40%，貸款利率嚴格按照風險定價，同時要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求等。省級政府負總責是該政策的重要關注點。 市場反應 :繼續(xù)產(chǎn)生高價地王 ,3 月后房價飆升。 9 月：史上最嚴厲房產(chǎn)調(diào)控政策 ：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁 止用于購買住房。 ：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。 ：我國將加快推進房產(chǎn)稅改革試點，并逐步擴大到全國。 ：對有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。 2011 年 1 月 14 日：中國人民銀行決定，從 2011 年 1 月 20 日起，上調(diào)存款類金 11 融機構(gòu)人民幣存款準備金率 百分點。 1 月 25 日：住房城鄉(xiāng)建設部等部門聯(lián)合 出臺的房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法落實國務院關于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要舉措，整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為，保護房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀活動當事人的合法權(quán)益。 1 月 26 日：國務院常務會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施 (下稱 “新國八條 ”),要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%,貸款利率不低于基準利率的 。具體內(nèi)容如下： 一、各地方政府合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。 二、全國建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房 1000 萬套。 三、個人購買住房 不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，按銷售收入全額征稅；對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土地增值稅清算和稽查。 四、對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準利率的 。 五、保障性住房等用地不低于住房用地供應總量的 70%；今年的商品住房用地供應計劃總量不得低于前 2 年年均實際供應量；對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。對房地產(chǎn)開發(fā)建設投資達不到 25%以上的 (不含土地價款 )，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開 發(fā)項目。 六、房價上漲過快城市要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施；對已有 1 套住房限購 1 套、擁有 2 套及以上住房者暫禁購房。 七、對于新建住房價格過快上漲、土地出讓連續(xù)出現(xiàn)樓面地價創(chuàng)歷史新高，以及保障建設緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，約談政府負責人；差別化住房信貸執(zhí)行不力、房地產(chǎn)相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。 八、對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發(fā)理性消費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關當事人的責任。 2012 年 12 1 月 27 日：財政部公布了關于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知，規(guī)定個人將購買不足 5 年的住房對外銷售的，將全部征收營業(yè)稅。 1 月 28 日：（財政部）上海和重慶正式實施房產(chǎn)稅，深圳宣布成為第三個房產(chǎn)稅試點城市。 2 月： 2 月 8 日：中國人民銀行決定，自 2011 年 2 月 9 日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào) 他各檔次存貸款基準利率相應調(diào)整。 2 月 9 日：住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布關于調(diào)整住房公積金存款利率的通知，要求從 2011 年 2 月 9 日起，上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年 期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào) 0 20 個百分點，調(diào)至 五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率上調(diào) 0 25 個百分點，調(diào)至 2 月 18 日：中國人民銀行決定，從 2011 年 2 月 24 日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 百分點。 4 月 17 日：中國人民銀行決定，自 2011 年 4 月 21 日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 百分點。 4 月 19 日：國土部資源部黨組成員、國家土地副總督察甘藏春 4 月 19 日在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，國土部要適當擴大增加普通商品住宅用地的供應量， 加大對閑置房地產(chǎn)用地的清理力度，防止圈地、囤地發(fā)生，同時要繼續(xù)完善招拍掛制度。 5 月 1 日：根據(jù)國家發(fā)改委于 2011 年 3 月 16 日發(fā)布商品房銷售明碼標價規(guī)定，從 5 月 1 日起，商品房銷售必須明碼標價。對違反明碼標價規(guī)定未執(zhí)行 “一房一價 ”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房 5000 元罰款。構(gòu)成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得 5 倍以下罰款；沒有違法所得，處 5 萬元以上 50 萬元以下罰款。 5 月 10 日：住建部下發(fā)了關于公開城鎮(zhèn)保障性安居工程建設信息的通知，要求各地在下發(fā)文件后的 20 個工作日內(nèi)公布保障房建設計劃、開工和竣工相關信息。按照住建部的規(guī)定， 6 月 9 日則是公布信息的最后期限，截至 6 月 9 日，北京、上海等一線城市已公布了今年保障房的建設情況。 5 月 12 日：中國人民銀行決定，從 2011 年 5 月 18 日起，上調(diào)存款類金 13 融機構(gòu)人民幣存款準備金率 百分點。 5 月 19 日：住建部與各省、自治區(qū)、直轄市簽訂保障性住房目標責任書，完成 1000 萬套保障性安居工程住房的分配任務。 6 月 14 日：中國人民銀行決定，從 2011 年 6 月 20 日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 百分點。 7 月 6 日：中國人民銀行決定，自 2011 年 7 月 7 日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào) 百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調(diào)整。 7 月 14 日：國務院召開會議部署房地產(chǎn)調(diào)控，稱部分城市房價上漲壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購政策，上漲過快的二、三線城市也要采取限購。 8 月 17 日：住房城鄉(xiāng)建設部公布對各地列入新增限購城市名單的 5 項建議標準： 6 月份新建住房價格指數(shù)同比增幅或 1 至 6 月新建住房價格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的； 6 月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目 標的； 1 至 6 月新建商品住房成交量同比增幅較高的；位于已限購區(qū)域中心城市周邊，外地購房比例較高的；存在房價上漲過快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴格等突出問題，社會反映強烈的。 11 月 30 日：中國人民銀行決定，從 2011 年 12 月 5 日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 百分點。 12 月 4 日：住建部政策研究中心房地產(chǎn)處處長趙路興明確表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策從嚴落實的方向不會改變，并將延續(xù)至明年。而此前有媒體證實，住建部已知會地方政府，對于限購政策將于今年年底到期的城市，地方政府需在到期后對限購政策進行延續(xù)。 12 月 9 日 ：胡錦濤主持政治局會議，要求明年實施積極財政政策和穩(wěn)健貨幣政策，根據(jù)形勢變化做出預調(diào)、微調(diào)；堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸；保證物價總水平基本穩(wěn)定。 2012 年 2 月 22 日土地監(jiān)管新政策出爐，國土部嚴打小產(chǎn)權(quán)房。國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局巡視員王宗亞重申小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán)登記，不受法律保護的規(guī)定。 14 4 月 17 日國土部：警惕一些地方放松調(diào)控。國土資源部表示， 2012 年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控的中心任務是，以保障性安居工程用地落實為重點做好住房用地供應工作，努力保持土地市場平穩(wěn)運行；以促進形成住房有效供應為重點做 好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強住房用地供應和開發(fā)利用的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管。 5 月 4 日禁墅令拖住別墅入市腳步，銷售策略改變。商品市場歷來是物以稀為貴，這對 9 年中被 5 次提及禁令的別墅類住宅產(chǎn)品十分恰當。 2012年 2 月國土部第 5 次發(fā)出禁墅令，致使別墅住宅市場再度成為市場關注的熱點。而事隔不過兩、三個月，禁墅令效力已顯現(xiàn)。 5 月 10 日住建部：國務院明確今年擴大房產(chǎn)稅試點。住建部政策研究中心主任秦虹表示：政府調(diào)控的目的，是想讓市場持續(xù)、穩(wěn)定、活躍，這就需要保護好剛性需求。秦虹稱， “支持首次置業(yè)的需求是沒有政策風險的。 ” 5 月 15 日國土部：對房價上漲過快地區(qū)將督導。據(jù)國土資源部消息， 2012年全國住房用地計劃供應 公頃，是前五年年均實際供應量 (的近兩倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地計劃占 國土部也發(fā)布了相關公告，與去年的實際落實量相比， 2012年全國住房用地計劃供應增加 能夠落實 2012 年 “新開工 700 萬套以上 ”保障性安居工程用地 “應保盡保 ”的目標任務。 5 月 16 日住建部部署督察全國住房公積金。住建部黨組書記、部長姜偉新針對此項工作進行了部署，并將其列為 2012 年 住建部開展的八項重點工作之一。姜偉新還特別強調(diào)，住房公積金領域的專項督察工作，是 “認真抓好住房城鄉(xiāng)建設領域立法執(zhí)法工作 ”的重要組成部分，并要求要查辦一批典型案件。 5 月 18 日住建部關鍵期定調(diào)：決不讓調(diào)控反復。地方政府小動作不斷，各方聲音此起彼伏 房地產(chǎn)調(diào)控關鍵時刻，住建部終于發(fā)出聲音：明確調(diào)控方向不改，回調(diào)仍是主基調(diào)，并稱 “決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復。 ” 6 月 18 日多部委密集表態(tài)：房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。 6 月 18 日住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)文，強調(diào)將繼續(xù)堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施的貫徹落實工作。這已經(jīng)是 2012 年該部第三次表態(tài) 15 堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。 7 月 26 日財政部：下半年嚴格實施差別化住房稅收政策。財政部部長謝旭人 7 月 26 日部署 2012 年下半年財政工作重點時提出，嚴格實施差別化住房稅收政策，加強交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)相關稅收征管，抑制投機投資性購房需求。同時要落實和完善結(jié)構(gòu)性減稅政策。加快和擴大營業(yè)稅改征增值稅試點，促進服務業(yè)發(fā)展。 11 月 29 日國務院修改土地法征地補償可能提高 10 倍。在國務院常務會議上，討論通過中華人民共和國土地管理法修正案 (草案 )，對農(nóng)民集體所有土地征收補償制度作了修改。 12 月 18 日國 土部：堅持樓市調(diào)控不動搖。國土資源部表示，將認真貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，保持從嚴從緊調(diào)控基調(diào)。 12 月 25 日住建部：明年繼續(xù)限購，房價過快上漲問責。全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新明確表示， 2013 年將繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購、差別化住房信貸、稅收政策，并配合有關部門繼續(xù)加快推進房產(chǎn)稅改革試點擴大工作。 2013 年 2 月 20 日，“新國五條”具體內(nèi)容如下： 1、完善穩(wěn)定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并 公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。 2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執(zhí)行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。 3、增加普通商品住房及用地供應。 2013 年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形 成有效供應。 16 4、加快保障性安居工程規(guī)劃建設。全面落實 2013 年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成 470 萬套、新開工 630 萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執(zhí)行準入退出制度，確保公平分配。 2013 年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?5、加強市場監(jiān)管。加強商品房預售管理，嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，強化企業(yè)信用管理，嚴肅查處中介機構(gòu)違法違規(guī)行為。推進城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設，加強市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。 2013 年 3 月初，國務院 發(fā)布關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知，其中二手房交易的個人所得稅由交易總額的 1%調(diào)整為按差額 20%征收，被稱為此次新政的最大亮點。 2014 年 房地產(chǎn)市場嚴重分化的背后是供求關系的不平衡。“一二線城市住房供給仍相對不足，住房銷售量增長較快。而三四線城市的住房庫存仍不斷增大，不少城市去庫存化周期平均達到 14 至 16 個月。供不應求使得一線城市價格上漲壓力較大，北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住宅價格同比漲幅要遠遠高于二線和三四線城市。”任興洲表示。 在非熱點的二線、以及相當數(shù)量的三四線城市，當 前房地產(chǎn)市場卻面臨著持續(xù)增大的去庫存壓力。 任興洲認為，防止土地供給過剩是下一步三四線城市需要重點防范的主要風險。她提醒，要特別注意避免在房地產(chǎn)投資增速規(guī)律性回落的時候，盲目的刺激，繼續(xù)增加供給，這會加劇供給過剩，增加房地產(chǎn)泡沫風險。 事實上，今年年初，住建部在安排全年房地產(chǎn)調(diào)控工作時，就明確要求北京、上海、廣州、深圳四個住房市場供需矛盾較為集中的城市，要繼續(xù)從嚴實施限購政策和差別化的信貸政策。同時要求房價下跌的城市重視消化存量，控制商品房新開發(fā)規(guī)模，控制預售許可審批進度。對此，業(yè)界紛紛評論認為， 2014 年 的房地產(chǎn)調(diào)控思路更符合不同城市嚴重分化的現(xiàn)實。 除了針對不同地區(qū)采取不同的調(diào)控政策，房地產(chǎn)調(diào)控其他方面似乎也在發(fā)生變化。繼萬科 B 轉(zhuǎn) H 股、綠地借殼金豐投資之后，中茵股份、天?；?17 建再融資預案也于日前獲批，受到市場高度關注。人們紛紛猜測，管理層對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控思路正從抑制開發(fā)商資金向增加供應進行全面切換， 黨的十八屆三中全會提出“要使市場在資源配置中起決定性作用”。顯然，在未來的房地產(chǎn)市場調(diào)控中，市場手段的作用將越來越突出。 國泰君安證券近日發(fā)布的一份研究報告就指出，房地產(chǎn)調(diào)控方式逐漸向市場化方向轉(zhuǎn)變，強制性行 政手段調(diào)控可能逐漸淡化。一方面，通過增加住宅土地供應、優(yōu)質(zhì)房企資本市場融資開閘、共有產(chǎn)權(quán)房等多樣化方式，積極增加市場供給能力；另一方面在房價上漲壓力較大的城市，通過限購等手段抑制投機性購房需求，使市場供求關系逐步恢復平衡，之后強制性的行政調(diào)控手段可能逐漸淡化。 （二）空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港口 區(qū) 投資環(huán)境分析 圖 2港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地形圖 運城空港新區(qū)位于運城市東端，總規(guī)劃面積約 60 平方公里。目前已有 285家企業(yè)，其中有山西最大的年產(chǎn)值 100 億元的重卡汽車城；亞洲最大的紡紗集團、中國最大的紡紗基地，由香港標威集團投資 美元；華北地區(qū)最大的鋼材市場，年交易額達幾十億；中國最大的速食生產(chǎn)企業(yè)全國 500 強的華龍集團；晉南最大的煙草物流中心；著力集團、中鑫洋麻、康師傅等大型支柱產(chǎn)業(yè)。 教育配套完善，康杰學府城、幼兒師專、實驗中學和人民路小學。 150 畝晉南最大的市政花園廣場， 3200 畝華北最大的生態(tài)森林公園。 18 空港新區(qū)從一開始就以經(jīng)營城市的理念開發(fā)新區(qū)，確立了以城市建設帶動園區(qū)開發(fā)、以開發(fā)過程促進城市建設的觀念，把空港新區(qū)定位為運城的浦東、運城的衛(wèi)星城，所以園區(qū)的 基礎建設設施從設計到實施，都是高起點、高標準。 北區(qū)有 60 米寬、 2000 米長的 3 條水泥大道，南區(qū)有 80 米寬的三縱一橫四條主干街道，交通網(wǎng)絡極 為發(fā)達。 現(xiàn)代化城市的優(yōu)良設施一應俱全，為客商入園提供了良好的條件。 極速、高度完善的基礎設施建設，助推經(jīng)濟的飛速發(fā)展，為居民提供便捷、高速的舒適生活。 空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作為運城市重點開發(fā)區(qū)，承接著運城東部開發(fā)及三省四市黃河金三角經(jīng)濟綜合改革試驗區(qū)的重任。近年來，經(jīng)濟運行態(tài)勢良好，各項經(jīng)濟迅速發(fā)展，隨著 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策日趨完善，政府進一步促進經(jīng)濟發(fā)展，擴大消費，加大宏觀調(diào)控力度，整頓市場經(jīng)濟秩序等一系列措施促進經(jīng)濟發(fā)展的政策環(huán)境下，空港房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，態(tài)勢良好。 目前，空港開發(fā)區(qū)正處于跨越式發(fā)展階段，居民消 費能力的不斷提高，政府不斷加大基礎設施的投入，已完成“半小時運城”的基礎設施建設。 運城市城市總體規(guī)劃 規(guī)劃城市空間布局結(jié)構(gòu)為： “一城四片區(qū)兩組團 ”。 “一城 ”即運城老城區(qū)； “四片區(qū) ”即城北片區(qū)、城東片區(qū)、城西片區(qū)、鹽湖生態(tài)區(qū)。 “兩組團 ”即空港組團和鹽湖組團。 中心城區(qū)工業(yè)用地主要集中在鹽湖工業(yè)區(qū)、空港 西工業(yè)區(qū)。鹽湖工業(yè)區(qū)以生物制藥、農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、紡織服裝、食品加工、裝備制造等產(chǎn)業(yè)為主 ， 規(guī)劃用地面積約 5 平方公里。空港 空港以汽車裝備制造、輕紡、精細化工、新能源、新材料等高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)為主 ； 安邑以商貿(mào)物流業(yè)、總部經(jīng)濟以及研發(fā)中心、高科技工業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)為主 ， 規(guī)劃用地面積約 方公里。城西工業(yè)區(qū)以農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、機械制造業(yè)為主 ， 遠景預留備用地 12 平方公里。 19 運城市城市總體規(guī)劃圖 （三） 國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長 2013年是運城轉(zhuǎn)型跨越發(fā)展踏上新起點的一年。面對復雜的宏觀經(jīng)濟形勢，全市人民深入貫徹落 實黨的十八大和十八屆三中全會精神，緊緊圍繞 “ 五大戰(zhàn)略重點 ” 和建設 “ 美麗河東、大美運城 ” 的美好愿景，創(chuàng)新發(fā)展理念，拓寬轉(zhuǎn)型路徑，點燃工作激情，狠抓工作落實，全市經(jīng)濟發(fā)展活力增強，社會保持和諧穩(wěn)定。 全市地區(qū)生產(chǎn)總值完成 長 長 固定資產(chǎn)投資完成 元，增長 22%；社會消費品零售總額完成 元，增長 外貿(mào)進出口總額完成 長 64%；財政總收入完成 長 公共財政預算收 入完成 長 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成 20718元，增長 農(nóng)民人均純收入完成 7198元，增長 省政府考核的 9項主要經(jīng)濟指標中，我市 8 20 項指標增速前移在 2中財政總收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、外貿(mào)進出口總額 3項指標增速全省第一，固定資產(chǎn)投資雖然沒有進位，但超額完成目標程度在全省排名第一。 1、工業(yè)經(jīng)濟平穩(wěn)增長 全市規(guī)模以上工業(yè)增加值增長 增幅比全國、全省分別高 和 現(xiàn)利稅 元，增長 48%；中小企業(yè)完成總產(chǎn)值 元，增長 2、投資增長逐步回升 固定資產(chǎn)投資完成 元，增長 22%； 全市新增外商投資企業(yè) 7 家，新增對外貿(mào)易經(jīng)營企業(yè) 30 家，進出口國別或地區(qū)達到 121 個。合同利用外資 7715萬美元 。 3、消費市場依舊旺盛 社會消費品零售總額完成 元，增長 消費對經(jīng)濟 增長的穩(wěn)定性貢獻逐步增強 4、對外開放繼續(xù)擴大 外貿(mào)進出口總額完成 美元，增長 64%； 5、財政收支快速增長 財政總收入完成 元，增長 公共財政預算收入完成 元，增長 6、金 融運行總體平穩(wěn) 金融業(yè)實現(xiàn)稅收 元，增長 57%。 “運城信貸融資服務平臺 ”順利開通。榮獲 “中國金融生態(tài)示范城市 ”稱號。 （四） “三農(nóng)工作”全面提升，人民生活水平日益提高 全年糧食產(chǎn)量 31 億公斤，水果總產(chǎn)量 53 億公斤，雙雙再創(chuàng)歷史新高。水果出口 7000 萬公斤，增長 133%。肉類和禽蛋總產(chǎn)量分別增長 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)力度加大。在全省率先出臺了關于積極引導農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)促進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的若干意見。市財政列支 2740 多萬元對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進行獎補，列支 21 500 萬元作為土地流轉(zhuǎn)市級風險儲備基金 。新絳、鹽湖土地流轉(zhuǎn)的經(jīng)驗得到省委、省政府的充分肯定。全市土地流轉(zhuǎn)面積達到 123 萬畝，位居全省第一。農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)增勢強勁。農(nóng)產(chǎn)品加工銷售收入達到 元，增長 已占到全省的 1/5。 農(nóng)村基礎設施建設不斷加強。完成農(nóng)村公路建設改造 873 公里。小浪底引水、禹門口灌區(qū)東擴、北趙引黃二期等重點水利項目開工建設。新建和改造末級渠道 里，新增水地面積 畝。 “一村一品 ”專業(yè)村累計達到 949個，占行政村總數(shù)近 30%。專業(yè)村主導產(chǎn)業(yè)人均收入達到 4530 元，占到農(nóng)民人均純收入的 65%。新增農(nóng)民 合作社 1920 家，累計達到 8755 家?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)建設力度加大。 7 個省級現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范縣累計建設各類示范園區(qū) 235 個，完成投資 元。 山西運城 2012 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長 2012 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 ，同比增長 人均消費性支出為 ，同比增長 一、四大收入構(gòu)成 “三升一降 ” ，同比增長 ，同比下降 性收入為 ，同比增長 ，同比增長 二、八大消費支出 “五升三降 ” ，同比增長 ，同比下降 ，同比增長 ，同比增長 ，同比增長 ，同比下降 ，同比下降 ，同比增長 22 （五） 城鎮(zhèn)化進程加速發(fā)展 城鎮(zhèn)化步伐不斷加快。強化規(guī)劃引領，挖掘城市價值。編制完成了 10 余項城市專項規(guī)劃、 12 個縣（市）總規(guī)、 6 個重點鎮(zhèn)近期建設規(guī)劃和 20 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃，中心城區(qū)控規(guī)覆蓋率達到 53%。對東部新區(qū)、高鐵商務區(qū)等重點片區(qū)重新進行功能定位與城市設計。中心城市、大縣城、小城鎮(zhèn)、新農(nóng)村四位一體統(tǒng)籌推進。實施城鎮(zhèn)化項目 215 項，完成投資 元，城市建設力度是近年來最大的一年。中心城市堅持路、水、林、產(chǎn)四管齊下，統(tǒng)籌推進 “八區(qū)聯(lián)動 ”，輻射帶動能力得到新提升。禹都公園、高鐵站前廣場、工農(nóng)街跨解放路高架橋等 54 項重點工程順利推進，完成投資 元。新修道路 里， 11 條城市主干道全部打通。運城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)域主干路網(wǎng)、配套設施進一步完善，產(chǎn)業(yè)集聚步伐加快。大縣城實施城鎮(zhèn)化項目 161 個，完成投資 元。5+15工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)在新一輪規(guī)劃中，全部設計了城市社區(qū)，有的同步開展了社區(qū)建設，成為通過產(chǎn)業(yè)集聚帶動人口集聚 ，推動城鎮(zhèn)化的重地。 15 個重點鎮(zhèn) “五建設兩整治 ”共完成投資 元。鄉(xiāng)鎮(zhèn)商貿(mào)中心和農(nóng)村物流配送中心規(guī)?；l(fā)展，農(nóng)民消費更加便捷、實惠、安全。 330 個新農(nóng)村重點村 “四化四改 ”和 “五個一工程 ”全面完成。大力實施 13 個連片示范區(qū)建設，完成投資 元。生態(tài)智慧城加快建設。綠坡、治湖、興業(yè)全面展開，完成了生態(tài)智慧城概念規(guī)劃和鹽湖生態(tài)文化旅游風景區(qū)概念規(guī)劃，進一步明確了產(chǎn)業(yè)定位。鹽湖周邊環(huán)境整治、綠化造林和湖面擴大等工作積極推進。鹽湖生態(tài)文化旅游景區(qū)、碧桂園商業(yè)街及高端居住社區(qū)等一批重大項目達成投資意向。 城市管理水平不斷提升。扎實推進 “四城聯(lián)創(chuàng) ”，集中開展交通秩序、非法營運三輪車及環(huán)境衛(wèi)生綜合整治，市容市貌明顯 改觀。 二、項目建設必要性 （一）空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城市化進程的需要 根據(jù)運城市運城市總體規(guī)劃的要求， 運城城市的發(fā)展方向概括為“東拓 23 北躍”。向東拓展 ,重點建設完善城東片區(qū)和空港組團；向北近期重點建設城北片區(qū) ,遠期跨躍大運高速公路重點建設鹽湖組團。 運城市城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略為 “三個立足、四個戰(zhàn)略 ”。三個立足分別為：立足于提升能級 重點發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)集群 ,推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。立足于彰顯文化 ,樹立鮮明的城市文 化品牌 ,實現(xiàn)社會經(jīng)濟與文化繁榮的和諧發(fā)展。立足于保護生態(tài) ,加強水資源和區(qū)域生態(tài)環(huán)境的保護 ,推進生態(tài)文明建設。四個戰(zhàn)略分別為：區(qū)域聯(lián)動發(fā)展戰(zhàn)略 ,積極推進晉陜豫黃河金三角區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展綜合試驗區(qū)建設 ,加強與臨汾、三門峽和渭南的合作。極化帶動發(fā)展戰(zhàn)略 ,實現(xiàn)中心城區(qū)與臨猗、夏縣的一體化發(fā)展 ,加快臨猗和夏縣撤縣設區(qū) ,構(gòu)建“大運城”城鎮(zhèn)群。產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展戰(zhàn)略 ,整合產(chǎn)業(yè)資源 ,推進產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級和轉(zhuǎn)型發(fā)展。 本次規(guī)劃期限為 2011 ,規(guī)劃至 2015 年 ,中心城區(qū)人口 58 萬人 ,建設用地 方公里 ,人均建設用地指標按 方米控制 ；至 2020 年 ,中心城區(qū)人口 70 萬人 ,建設用地 方公里 ,人均建設用地指標按 2030 年 ,中心城區(qū)人口 96 萬人 ,建設用地 方公里 ,人均建設用地指標按 方米控制。 空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作為晉南重要的工業(yè)基地，在邁向現(xiàn)代化都市的進程中，肩負著加快郊區(qū)農(nóng)村工業(yè)化和城市化的歷史重任，主城周邊區(qū)縣的建設和發(fā)展是必不可少的重要環(huán)節(jié)。加快開發(fā)區(qū)港口建設是運城市農(nóng)村工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的重要途徑，是有效吸納農(nóng)村剩余勞動力，分流城市就業(yè)壓力，啟動農(nóng)村市場，促進經(jīng) 濟和社會發(fā)展的重大戰(zhàn)略。 “ 金 世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)”項目的建成，是運城市東部發(fā)展戰(zhàn)略的有益補充，對 空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 城市 化進程起到至關中的作用。 “ 金 世興源農(nóng)貿(mào)市場商住區(qū)” 項目的成功實施，將大大加快運城的建設步伐，提高城市化水平，同時也將為項目所在地空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和運城市帶來巨大的經(jīng)濟效益和社會效益。 （二）空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)功能完善的需要 由于經(jīng)濟 穩(wěn)健 高速發(fā)展，增長能量的釋放，城市形象、經(jīng)濟拉動的需求等原因，建設新城以分流老城、減少環(huán)境壓力、促進發(fā)展逐漸成為業(yè)內(nèi)人士的共識。 24 隨著經(jīng)濟高速增長， 傳統(tǒng)城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)和 土地利用現(xiàn)狀日漸構(gòu)成了發(fā)展的約束 ，這種結(jié)構(gòu)性門檻對于城市整體發(fā)展的副作用顯而易見：一是拆遷補償費用占總投資的比重越來越大；二是城市財富的大量破壞和浪費；三是高漲的地價使市中心區(qū)各種產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本增加。 空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的建設無疑為運城市的良性、穩(wěn)健發(fā)展和緩解城市壓力起到了積極作用。 為此，完善城