1 X 公寓大廈小戶型商住樓可行性研究報(bào)告 第一章 市場(chǎng)概況 近年來(lái)，隨著我國(guó)住房制度改革步伐加快，個(gè)人購(gòu)房已被社會(huì)逐步認(rèn)同。 X 市作為 X 經(jīng)濟(jì)文化中心，也是西部開(kāi)發(fā)的主要城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展紐帶。在西部開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略中處于重要位置，發(fā)展中的X 將成為西部特大中心城市?，F(xiàn)有的 X 市城市是發(fā)展規(guī)?；M(jìn)程具備電子、高新技術(shù)、旅游、交通、能源等產(chǎn)業(yè)城市，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展時(shí)期，已被國(guó)家納入城市發(fā)展的總體規(guī)劃。靜謐的自然環(huán)境、悠久的人文歷史和獨(dú)具特色的府南河沿線城市風(fēng)光，使得 X 成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)的新一輪熱 點(diǎn)。 X 公寓大廈小戶型商住宅樓位于 X 市一環(huán)路東五段，九眼橋頭北端，四面臨街，交通順暢，緊靠城市主要風(fēng)景線 府南河，與望江公園、水井坊、合江亭、府河內(nèi)環(huán)線旅游景點(diǎn)相連。交通南來(lái)北往十分便利，實(shí)屬置業(yè)安家的理想之地。 X 公寓大廈小戶型商住樓為配合城市總體發(fā)展，政府相繼出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，從城市規(guī)劃到地方稅收，從區(qū)域配套到水、電、氣供給等，都極大地方便了住宅業(yè)的發(fā)展。力圖使 X 公寓大廈小戶型商住樓成為城市向東發(fā)展的一個(gè)亮點(diǎn)。 2 X 鑫五環(huán)實(shí)業(yè)投資有限公司正是基于當(dāng)前這一有利時(shí)機(jī)，大規(guī)模介入 X 市向東發(fā)展房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，適時(shí)推出了 X 公寓大廈小戶型商住樓項(xiàng)目，并將其建成 第二章 公司簡(jiǎn)介 一、公司概況： 下簡(jiǎn)稱鑫五環(huán)公司），于 1995年 3 月 15日在 司性質(zhì)為有限責(zé)任公司。公司法定代表人為周登榮，注冊(cè)資金 3000萬(wàn)元。主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、兼營(yíng)公路經(jīng)營(yíng)、建設(shè)、管理和高新技術(shù)開(kāi)發(fā)及利用等。鑫五環(huán)公司資本構(gòu)成如下： 周登榮以實(shí)物和貨幣形式出資 2865萬(wàn)元，占股本的 周登華以貨幣實(shí)物形式出資 135 萬(wàn)元， 占股本的 公司于2002年累計(jì)投資 4000萬(wàn)元，收購(gòu) X 市一環(huán)路東五段 100號(hào)的未完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 X 大廈。項(xiàng)目總建筑面積為 53000 ，占地面積為 ， ，地下兩層，地面 19 層。該項(xiàng)目為 二、公司領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)及人員情況： 公司在運(yùn)行機(jī)制方面設(shè)有董事長(zhǎng)、總（副）經(jīng)理，下設(shè)生 3 產(chǎn)技術(shù)部、經(jīng)營(yíng)部、財(cái)務(wù)部、預(yù)算部以及保安部等部門(mén)?，F(xiàn)有員工 42 名。公司權(quán)力機(jī)構(gòu)為董事會(huì)，成員有四人，分別是周登榮、周登華、田小林、馮天。 其中董事長(zhǎng)和總經(jīng)理由周登榮擔(dān)任，副 總經(jīng)理由周登華、馮天、田小林擔(dān)任。 該公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下： 董事長(zhǎng)總經(jīng)理、周登榮、男、 1951年出生、大專文化。 1995年從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建安行業(yè)經(jīng)營(yíng)及管理。受過(guò)建筑項(xiàng)目經(jīng)理職稱專門(mén)培訓(xùn)。經(jīng)營(yíng)重慶鴻基綜合樓開(kāi)發(fā)建設(shè)，德陽(yáng)苑大型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。先后承建 X 萬(wàn)縣川東天然氣氯堿工程，宜昌黃龍機(jī)場(chǎng)工程，宜昌經(jīng)協(xié)大廈、重慶市江北機(jī)場(chǎng)一期擴(kuò)建工程、X 汶川南中坨水電站工程。 業(yè)務(wù)經(jīng)理（副總經(jīng)理）田小林 ，大專文化、經(jīng)濟(jì)師，擔(dān)任過(guò)湖北省建委下屬的房地產(chǎn)公司總經(jīng)理， 1995年到鑫五環(huán)公司。 財(cái)務(wù)副總經(jīng)理，周登華，財(cái)務(wù)專業(yè)畢業(yè)，擔(dān)任湖北五環(huán)建設(shè)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)處長(zhǎng)， X 西南五環(huán)建設(shè)公司財(cái)務(wù)科長(zhǎng)。到鑫五環(huán)公司擔(dān)任財(cái)務(wù)部經(jīng)理、分管財(cái)務(wù)工作副總經(jīng)理。從事財(cái)務(wù)管理工作 15年，對(duì)成本會(huì)計(jì)、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)有較強(qiáng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。 第三章 近三年財(cái)務(wù)狀況 4 公司近三年資產(chǎn)及負(fù)債情況如下： 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目 2002年 2003年 2004年 資產(chǎn)合計(jì) 12304 14330 15045 流動(dòng)資產(chǎn) 9511 11760 12475 其中：存貨 9250 11652 12388 長(zhǎng)期投資 固定資產(chǎn)凈值 2793 2570 2570 負(fù)債合計(jì) 3184 5210 5925 流動(dòng)負(fù)債 720 2620 3720 其中：短期負(fù)債 長(zhǎng)期負(fù)債 2464 2590 2205 其中：長(zhǎng)期借款 2464 2590 2205 所有者權(quán)益合計(jì) 9120 9120 9120 資產(chǎn)負(fù)債率 % 動(dòng)比率 % 1320 448 335 速動(dòng)比率 % 公司資產(chǎn)總額從 2002 年的 12304 萬(wàn)元增加到 2003 年14330 萬(wàn)元，增加了 2026 萬(wàn)元，公司規(guī)模三年來(lái)迅速擴(kuò)大，自身實(shí)力得到了較大提高。 5 公司 2002 年末流動(dòng)資產(chǎn)總額為 9511 萬(wàn)元，資產(chǎn)流動(dòng)性較好，短期償債能力較強(qiáng)。 公司 2002年末負(fù)債合計(jì) 3184萬(wàn)元，其中長(zhǎng)期借款 2464萬(wàn)元。 從現(xiàn)金流量來(lái)看，我公司 2004 年的現(xiàn)金流入主要為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中銷售商品房產(chǎn)生的現(xiàn)金流入和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出主要為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)投入。凈現(xiàn)金流量 2002年、 2003年、 2004 年的現(xiàn)金流量均正值，從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來(lái)看，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在現(xiàn)金流量總金額中占比較高，說(shuō)明我公司現(xiàn)金流量比較充足，從籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來(lái)看，在現(xiàn)金流量總中占比較小，這與公司較低的負(fù)債率相關(guān)，說(shuō)明我公司在現(xiàn)金流量上借款的依賴較小。 我公司在中國(guó)銀行濱江辦事處開(kāi)設(shè)基本帳戶，截止 2004年末，該公司日均銀行存款 100 萬(wàn)元，未向其他金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，無(wú)任何不良信用記錄。 第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 6 一、項(xiàng)目建設(shè) 的必要性 住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景 : 聯(lián)合國(guó)人居大會(huì)宣布提出了人人都有一套舒適的住房的口號(hào)。近年來(lái)，中國(guó)每年新建的住宅量已達(dá)十余億平方米，住宅產(chǎn)業(yè)正在形成有效拉動(dòng)內(nèi)需和提升計(jì) 2005年 0億元，施工建筑面積達(dá) 400 萬(wàn)平方米，為全市住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了較大空間。 二、 面臨城市主要干道，一方臨 12米寬的城市次干道，緊臨府南河側(cè)，不僅視野開(kāi)闊，還具有極佳的地理環(huán)境；北臨 X 小商品批發(fā)市場(chǎng)、燈具市場(chǎng)；南臨 X 大學(xué)、望江公園，并與市政府規(guī)劃的 X 廣場(chǎng)體閑區(qū)和水井坊名勝游覽區(qū)連成一片，以及 X 至樂(lè)山的通航起點(diǎn)碼頭。因此， X 公寓大廈所處區(qū)域是市政府規(guī)劃向東發(fā)展的一個(gè)亮點(diǎn)。交通順暢，人流相當(dāng)集中。 政策方面： 公用事業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行承建。由于資金的原故，加上其它方面的因素，項(xiàng)目停盤(pán)、爛尾。經(jīng)市政府、市建委相關(guān)部門(mén)等多方協(xié)調(diào)，由鑫五環(huán)公司繼續(xù)進(jìn)行復(fù)工開(kāi)發(fā)，給予較多優(yōu)惠的政策。按 X 市建委以成清辦發(fā)（ 2002） 7 13 號(hào)文件通知市相關(guān)部門(mén)，給予按特事特辦的原則，及稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用 的減免政策，是 X 大廈項(xiàng)目又一次建設(shè)開(kāi)發(fā)盈利有利性。 交通方面： 落在九眼橋北端：南北方向交通順暢，東向 X 大道，及宏濟(jì)路。近年來(lái)政府對(duì)市政道路的路網(wǎng)完善，及對(duì)交通堵塞的地區(qū)加以整治，使該項(xiàng)目處于四面臨街。視野寬闊，人車來(lái)往暢便。 地理環(huán)境方面： X 大學(xué)、望江公園、水井坊、合江亭游覽區(qū)形成軸，上與一環(huán)路和宏濟(jì)路交匯，有不可再造性的地理環(huán)境。 基礎(chǔ)設(shè)施方面：擬由 X 市政府完成項(xiàng)目的上下水、電、氣、光纖、通訊、道路等大小配套都全部齊備。一環(huán)路全線的整治完成，宏濟(jì)路的加寬完工。 綜合上述，是 X 大廈建設(shè)的有利性。 三、 模和建設(shè)方案 X 大廈原擬建為商務(wù)寫(xiě)字樓。建筑面積 53000 ，主樓 19層，局部 22層，地下兩層，裙樓 5 層，裙樓地下 1層，均已斷水封頂。但由于原開(kāi)發(fā)商資金不到位，再加上各種不利因素、市場(chǎng)原因，產(chǎn)品與銷售不對(duì)路造成項(xiàng)目停盤(pán)。已停工達(dá)四年之久?，F(xiàn) X 鑫五環(huán)公司同原開(kāi)發(fā)商達(dá)成收購(gòu)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán) 8 的協(xié)議，并將該項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真論證后，作出了具體整改措施和修改方案，使該項(xiàng)目又重新有了市場(chǎng)的生機(jī)。 主樓的 1 3層與 副樓 5層商場(chǎng)連接，融為一個(gè)整體，形成大型商場(chǎng)。面積約為 14000 平方米，主樓 4 19 層改動(dòng)為小戶型商務(wù)公寓，約 31500 平方米，總戶數(shù)約為 510 套。住宅配套有商務(wù)會(huì)所、健身房、活動(dòng)中心等。住宅內(nèi)兩套給水系統(tǒng)，分別供應(yīng)生活用水和飲用水，電力供應(yīng) 20 住宅建筑設(shè)計(jì)：面積從 45 80平方米多種戶型。外墻采用進(jìn)口高級(jí)外墻涂料，色調(diào)以淺米黃色為主，間以藍(lán)色線條，用白色塑鋼窗。臨街面采用中空玻璃，空調(diào)板建筑上均統(tǒng)一考慮。 樓盤(pán)的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)均是空間靈活，富于變化，協(xié)調(diào)統(tǒng)一的戶型。每一種平面布置 都組織了高效實(shí)用的客廳、餐廳和廚房。一般客廳臥室均有良好的視野和朝向，戶戶有環(huán)境，自然光能進(jìn)入每一間房。注重客臥分區(qū)，動(dòng)靜有別，較好地解決噪音污染問(wèn)題。 該項(xiàng)目工程基礎(chǔ)部分，根據(jù)地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告，將采用大開(kāi)挖，混凝土條型基礎(chǔ)等形式，層面采用現(xiàn)澆防水層面，住宅和商場(chǎng) 均為全框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度為 7 度以上，符合 X 市的現(xiàn)行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。 9 四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 市計(jì)委 2000 18號(hào)批準(zhǔn)立項(xiàng)并列入投資計(jì)劃，同時(shí)該項(xiàng)目分別取得以下開(kāi)工所需資料證書(shū)及批復(fù)。 （ 1） X 市成規(guī)選 2002字第 0645 號(hào)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。 （ 2）中華人民共和國(guó)成規(guī)國(guó)用 2002字第 1436 號(hào)國(guó)有土地使用證。 （ 3） X 市成規(guī)用地 20020531 號(hào)，建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 （ 4） X 市成規(guī)建筑 20030053 號(hào)，建筑工程規(guī)劃許可證。 （ 5） X 市建委，建筑工程施工許可證，編。 （ 6） 成 都 市 建 委 ， 成清辦發(fā) 200213 號(hào)，項(xiàng)目更名手續(xù)通知書(shū)。 （ 7） 成 都 市 建 委 ， 成清辦發(fā) 20036 號(hào)，項(xiàng) 目免緩交費(fèi)報(bào)告書(shū)。 該項(xiàng)目工程預(yù)計(jì)總工期 15 個(gè)月。 2005 年 2 月開(kāi)工， 2006年 5 月竣工。施工進(jìn)度見(jiàn)下表 : 年月 項(xiàng)目 2005年 2006年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 主體框改動(dòng) * * * * * * 10 主體墻改動(dòng) * * * * 防 水 * * 內(nèi) 裝 飾 * * * * * 水 電安 裝 * * * * * * 設(shè) 備安 裝 * * * * 竣 工 * * 五、項(xiàng)目建設(shè)條件 該項(xiàng)目建設(shè)所需建筑材料按照合同采購(gòu)，施工所用鋼材擬為大廠鋼材，結(jié)構(gòu)部分?jǐn)M使用峨嵋大廠水泥。外墻涂料由甲方在廣東地區(qū)夠進(jìn)。 該項(xiàng)目施工用水，用電均由城市干管線接入。項(xiàng)目建成后，供水取自市自來(lái)水公司標(biāo)準(zhǔn)生活用水，能達(dá)到 400 升 /人日，采用環(huán)狀管網(wǎng)供水系統(tǒng)，排水體系采用雨污分流制。 項(xiàng)目電力供應(yīng)從 220 電力局錦江區(qū)供電局變電站輸出專線 接線，形成雙回路布線， 20電網(wǎng)進(jìn)入項(xiàng)目。 項(xiàng)目住宅用氣，由 200 毫米中壓管供氣壓力 2 該項(xiàng)目為民用建筑，無(wú)工業(yè)廢水及有害氣體和粉塵排放。其主要污染源為生活污水、設(shè)備噪音和生活垃圾。針對(duì)以下問(wèn) 11 題，采用以下措施進(jìn)行防治： 1、 生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)。 2、 生活垃圾進(jìn)入環(huán)衛(wèi)垃圾處理站，由物業(yè)公司處理。 3、 各種設(shè)備采用低噪音標(biāo)準(zhǔn)。 六、設(shè)計(jì)單位簡(jiǎn)介 該項(xiàng)目工設(shè)計(jì)單位， 資深的設(shè)計(jì)人員 200 人以上。設(shè)計(jì)單位等級(jí)資質(zhì)甲級(jí)，有成熟的建筑設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)。多次獲得設(shè)計(jì)金獎(jiǎng)、銀獎(jiǎng)和榮譽(yù)證書(shū)。 七、施工單位簡(jiǎn)介 該項(xiàng)目施工單位是 X 市第六建筑工程公司，公司成立 1969年，法人代表： 金友平 ，注冊(cè)資金 7300萬(wàn)元，有工程技術(shù)人員 526人。各類施工機(jī)器 800余臺(tái)（套），資質(zhì)等級(jí)為工業(yè)與民用建筑工程施工一級(jí)企業(yè)榮獲天府杯金獎(jiǎng)、魯班獎(jiǎng)，巴蜀建筑施工企業(yè)綜合百?gòu)?qiáng)前 5 名等稱號(hào)。公司曾完成驕子大廈，地質(zhì)大廈、托普大廈、托普工業(yè)園、軟件園、中銀大廈、農(nóng)資大廈、濱江花苑住宅小區(qū)等建設(shè)項(xiàng)目。 第五章 市場(chǎng)評(píng)估 一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì) 12 1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力巨 大 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，尤其是住宅建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，是國(guó)家大力開(kāi)拓國(guó)內(nèi)消費(fèi)的突破口。隨著住房分配貨幣化的事實(shí)，從根本上調(diào)動(dòng)個(gè)人買房的積極性，同時(shí)國(guó)家采取積極的財(cái)政貨幣政策，實(shí)行下調(diào)銀行存貸款利率 、開(kāi)放住房二級(jí)交易市場(chǎng)、提供銀行按揭等措施，為住房新制度的全面建立奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而使 2、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 從而對(duì) 們可以看出，一是適銷不對(duì)路，消費(fèi)群體定位不準(zhǔn)；另一個(gè)原因就是商品房本身的位置與規(guī)劃設(shè)計(jì)沒(méi)有達(dá)到很好的匹 配，無(wú)特色賣點(diǎn)。隨著人們對(duì)生活水平的日益提高，消費(fèi)意識(shí)和消費(fèi)要求的不斷變化，商品住宅逐漸向套型設(shè)計(jì)優(yōu)秀、居住環(huán)境舒適安全、物業(yè)管理先進(jìn)科學(xué)、高效率的層次過(guò)度；購(gòu)房者對(duì)商品房的位置、環(huán)境要求越來(lái)越高。近一年來(lái)隨著交通條件的大力改善，我國(guó)房市的熱點(diǎn)城市北京、上海、廣州等，消費(fèi)者已將眼光投向綠 化環(huán)境好、套型結(jié)構(gòu)合理、配套設(shè)施完備的大規(guī)?；母邫n住 宅。 二、項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力 （一）項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)條件方面 13 影響居住用房銷售價(jià)格的主要因素有區(qū)域面積、建筑結(jié)構(gòu)、裝修 情況、設(shè)施與設(shè)備狀況、工程質(zhì)量、朝向、地段、環(huán)境等。根據(jù)本項(xiàng)目的自身情況，比較同類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主要特點(diǎn)有： 、地段 該項(xiàng)目位于 臨府南河，臨一環(huán)路街面 300余米。大樓車輛進(jìn)出方便，內(nèi)環(huán)境較安靜。 2、 土地面 積 X 大廈總用地面積為 ，緊靠九眼橋頭，大致呈南向北多邊形，便于規(guī)劃設(shè)計(jì)市政配套路網(wǎng)。 3、 基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施狀況 由 X 市政府完成的上下水、電、氣、光纖、通訊等管線均已到位，與之配套的路網(wǎng)也施工完畢。該區(qū)域內(nèi)有近年新開(kāi)發(fā)的和在建的中高檔住宅小區(qū)。區(qū)域內(nèi)府南河繞行，政府 沿河配套綠化，環(huán)境優(yōu)美。區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施完善。 （二）同類建設(shè)項(xiàng)目方面 該項(xiàng)目定位為按小戶型智能化中高檔標(biāo)準(zhǔn)修建改造，以低于 X 市區(qū)同等標(biāo)準(zhǔn) 20%的中低檔價(jià)格銷售。主要銷售對(duì)象為 X 市中小型企業(yè)者、大集團(tuán)、金融、國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職員以及中高收入人士。 14 X 大廈項(xiàng)目環(huán)境較好，配套設(shè)施較為完善，小戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)較合理，內(nèi)居住環(huán)境較好，性價(jià)比較能滿足消費(fèi)群的心理，該企業(yè) 有成功開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)、明顯的物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)以及當(dāng)?shù)卣拇罅χС謱⒂兄谄滗N售的實(shí)現(xiàn)。 三、售價(jià)預(yù)測(cè) 1、預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的選 定 該項(xiàng)目中預(yù)期售價(jià)的確定，采用房地產(chǎn)成本估價(jià)法進(jìn)行測(cè)算。 成本估價(jià)法是在求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格的一種方法。采用成本估價(jià)法估價(jià)求得的價(jià)格，成為積算價(jià)格。由于該項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)沒(méi)有與其規(guī)模和檔次類似的樓盤(pán)，所以可以采用成本比較法。 工程總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用、其他費(fèi)用、投調(diào)稅、綜合費(fèi)用。該工程總投資 預(yù)計(jì)估算為 14320 萬(wàn)元，正常利潤(rùn)參照當(dāng)?shù)仄骄饺≈?，可先設(shè)定項(xiàng)目稅后利潤(rùn) 4380萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率 15 4320 萬(wàn)元，住房、商鋪銷售預(yù)計(jì)收入 19360萬(wàn)元。 銷售預(yù)測(cè)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 建 筑 面 積 （元 / ） 單 位 售 價(jià) （元 / ) 銷 售 金 額 （萬(wàn)元） 備 注 1 住 宅 31500 3000 9450 510戶 2 商 場(chǎng) 14600 6000 8760 3 車 庫(kù) 230個(gè)（ 6900） 50000 1150 合 計(jì) 53000 19360 2、以上銷售預(yù)測(cè)表按住宅平均單位為 3000元 /（均價(jià)），商業(yè)鋪面為 6000元 /（均價(jià)），車庫(kù)按 5 萬(wàn)元 /個(gè)進(jìn)行測(cè)算。 本次會(huì)所及其它公建不作為營(yíng)業(yè)性質(zhì)，未予計(jì)算收入。 X 大廈項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)有利于改善 X 市的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn) X 市九五及 2010 年發(fā)展規(guī)劃中提出的九五末期人均居住面積目標(biāo)，促進(jìn)城市總體規(guī)劃的實(shí)施。 X 大廈套型面積定位較小，價(jià)格是市區(qū)同等戶型價(jià)格的4/5，能享受地方一定的稅費(fèi)減免，項(xiàng)目具有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，但營(yíng)銷策劃顯得尤為重要。 X 大廈項(xiàng)目的定位是面向廣大普通收入水平者，每套住房的消費(fèi)額在 13萬(wàn)元左右。公司準(zhǔn)備采取住房、裝修、汽車組 16 合按揭和公積金組合貸款的方式，增強(qiáng)銷售力度，搶占市場(chǎng)，順利實(shí)現(xiàn)銷售收入。 第六章 成本估算 一、 投資估算 （一）估算的依據(jù)和方法 ）報(bào)建資料和方案、國(guó)有土地使用證及出讓合同、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告等，參考 結(jié)合項(xiàng)目自身實(shí)際情況進(jìn)行測(cè)算的。 （二）項(xiàng)目總投資的構(gòu)成 該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 建筑面積 53000 ；商業(yè)用房 14600 。總投資包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用和其他費(fèi)用。 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資 14320萬(wàn)元。投資估算明細(xì)見(jiàn)下表： 投資估算明細(xì)表 用地面積： 建筑面積： 53000 序 號(hào) 費(fèi) 用 名 稱 投 資 額 （萬(wàn)元） 單 位 技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì)指 標(biāo) 占總投資 % 備 注 負(fù) 荷 或 工 程 量 單 位 指 標(biāo) 17 合 計(jì) 100 % 一 土 地 費(fèi) 用 274 2 平方米 70 39. 17 國(guó)有土地使用證 二 前 期 工 程 費(fèi) 90 1 規(guī) 劃 勘 測(cè) 設(shè)計(jì) 費(fèi) 方米 53000 3 2 可 行 性 研 究費(fèi) 30 平方米 53000 1. 7 3 三 同 一平 費(fèi) 方米 53000 3. 5 三 房 屋開(kāi) 發(fā) 費(fèi) 8789 （一） 建 安 工 程 費(fèi) 8206 平方米 53000 1 住 宅 4410 平方米 31500 1400 框 架 2 商 業(yè) 用 房 2044 平方米 14600 1400 框 架 3 車 庫(kù) 1725 平方米 6900 2500 框 架 （二） 室 外 工程 費(fèi) 583 1 附屬工程費(fèi)（電 梯） 424 平方米 53000 80 2 道 路 、綠 化 159 平方米 53000 30 四 管 理 費(fèi) 用 193 萬(wàn)元 19360 1 % 按 銷 售 收入 1% 五 銷 售 費(fèi) 用 289. 5 萬(wàn)元 19360 1. 5 % 按 收 入 1. 5 % 六 財(cái) 務(wù) 費(fèi) 用 926 萬(wàn)元 6000 貨幣利率 七 預(yù) 備 費(fèi) 用 100 1 基 本 預(yù) 備 費(fèi) 100 萬(wàn)元 0. 3 % 2 漲 價(jià) 預(yù) 備 費(fèi) 0 萬(wàn)元 0 % 八 綜 合 稅 費(fèi) 1452 萬(wàn)元 14360 7. 5 % 按收入 7. 5 % （三）投資估算說(shuō)明 1、土地費(fèi)用 以企業(yè)取得國(guó)有土地使用證的繳款單據(jù)和土地出讓合同為依據(jù)，確定項(xiàng)目用地綜合單價(jià)為 443元 /，其中含土地出讓金、 18 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等共計(jì) 2742 萬(wàn)元。 2、前期工程費(fèi)用 按照企業(yè)實(shí)支付金額，確定項(xiàng)目規(guī)劃勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)。同時(shí)根據(jù) X 地區(qū)同業(yè)建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)計(jì)土方回填數(shù)量（土方量 15元 /m ）測(cè)算，三通一平費(fèi)共計(jì) 元。 3、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) （ 1）建安工程費(fèi) 建安 工程費(fèi)采用投資指標(biāo)估算法。投資指標(biāo)以 2000 年 全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額 X 省估算表為基礎(chǔ)，參照 X 地區(qū)同類建筑技術(shù)水平，結(jié)合本工程實(shí)際情況綜合測(cè)定： 建安工程明細(xì)表 單位：元、萬(wàn)元 項(xiàng)目 建筑指標(biāo)（元 /） 建筑面積（） 成本（萬(wàn)元） 住宅 1400 31500 4410 商業(yè)店鋪 1400 14600 2044 19 車庫(kù) 2500 6900 1725 給排水管網(wǎng) 25 53000 132 電氣及照明 22 53000 116 弱電 18 53000 95 合計(jì) 8522 （ 2）室外工程費(fèi)用 設(shè)計(jì)方案，參考房地產(chǎn)同業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，每平方米 80 元 /和 30 元 /元分別計(jì)算附屬工程設(shè)備電梯設(shè)備和綠化費(fèi)用，共計(jì) 193萬(wàn)元。 4、管理費(fèi)用 包括企業(yè)所屬內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，以及行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用?？紤]本公司的管理水平，管理費(fèi)用按銷售收入的 1%計(jì)取，共計(jì) 193萬(wàn)元。 5、銷售費(fèi)用 系指房屋銷售過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（含廣告費(fèi)）以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用?？紤]企業(yè)在 X 市地區(qū)的企業(yè)品牌，社會(huì)效應(yīng)良好，此次在廣告宣傳等方面的投資有所減少，故按銷售收入的 取，共計(jì) 6、財(cái)務(wù)費(fèi)用 20 主要為建設(shè)項(xiàng)目的貸款利息支出， 6000 萬(wàn)元貸款按貸款銀行預(yù)期執(zhí)行利率 基準(zhǔn)利率上浮 30%）、計(jì)息期按 2 年計(jì)算為 926 萬(wàn)元。 7、預(yù)備費(fèi)用 預(yù)備費(fèi)用是指在編制投資估算和設(shè)計(jì)概算時(shí)難以預(yù)料的、在 工程建設(shè)過(guò)程中可能發(fā)生的工程費(fèi)用，估算為 100萬(wàn)元。 二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià) 項(xiàng)目總投資約 14320萬(wàn)元，其中開(kāi)發(fā)成本 9570萬(wàn)元、開(kāi)發(fā)費(fèi)用 3824萬(wàn)元、資金利息 926萬(wàn)元。項(xiàng)目投資來(lái)源為：企業(yè)自籌5800 萬(wàn)元、銀行貸款 6000 萬(wàn)元，支用預(yù)售房收入 4000 萬(wàn)元售房收入的測(cè)算祥見(jiàn)第四章。 企業(yè)自籌資金構(gòu)成如下： 1、取得 國(guó)有土地使用證所支出的費(fèi)用 2742 萬(wàn)元。 2、企業(yè) 2002 年在土建工程已投入 4058 萬(wàn)元。以上自籌資金合計(jì) 5800 萬(wàn)元，占總投資的 39%。 三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià) 依據(jù)企 業(yè)已（擬）報(bào)建資料和方案，考慮房地產(chǎn)業(yè)普遍的資金運(yùn)作流程和工程建設(shè)進(jìn)程，該項(xiàng)目 2005 年 2月以前為籌備開(kāi)工期， 2005年 3 月 2006年 5月為建設(shè)期， 2005 年投資額為4000 萬(wàn)元，主要是土地費(fèi)、前期工程費(fèi)支出和房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用；2006年投資金額約 3000萬(wàn)元，主要是房屋開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用支出。 21 四、有關(guān)說(shuō)明 本章投資估算和資金籌備措施評(píng)價(jià)基于以下前提條件； 1、建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗拒災(zāi)害及影響工程進(jìn)度的其它因素； 2、設(shè)計(jì)方案無(wú)大的調(diào)整，建筑面積無(wú)大的變化； 3、建設(shè)期間國(guó)家利率 和三材 價(jià)格無(wú)明顯變動(dòng)； 4、國(guó)家稅費(fèi)無(wú)大的調(diào)整。 第七章 償債能力 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 （一）預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的選定 1、本次項(xiàng)目預(yù)測(cè)建設(shè)期為 2005 年 2 月 2006 年 5 月，銷售期為 2005 年 5月 2006年 12月 2、經(jīng)營(yíng)期總收入的測(cè)算祥見(jiàn)第四章市場(chǎng)評(píng)估，在充 分考慮項(xiàng)目工程進(jìn)度以及項(xiàng)目特點(diǎn)基礎(chǔ)上，評(píng)估確定各年銷售計(jì)劃為：2005 年 40%， 2006 年 60%。收入情況見(jiàn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及銷售收 22 入測(cè)算表。 3、經(jīng)營(yíng)期成本及費(fèi)用的預(yù)測(cè) （ 1）由于建設(shè)項(xiàng)目主要用于銷售，根據(jù)第五章結(jié)果按銷售比例接轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本。 （ 2）營(yíng)業(yè)稅金及附加預(yù)測(cè)：營(yíng)業(yè)稅按收入的 5%提取，城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的 5%提取，教育附加費(fèi)按營(yíng)業(yè)稅的 3%提取，土地增值稅按當(dāng)?shù)貞T例未考慮，所得稅按 33%計(jì)提。 （ 3）銷售費(fèi)用：銷售費(fèi)用按年銷售收入的 算（已計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)）。 （ 4) 管理費(fèi)用：各年預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)按年銷售收入的 1%計(jì)算（已計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用）。 （ 5）財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)貸款期限，貸款利率按年息 算，并考慮上浮 30%（已計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用） （二）靜態(tài)效益指標(biāo) 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)總額稅后利潤(rùn)、銷售利潤(rùn)率分別為： 靜態(tài)效益經(jīng)指標(biāo)表 指標(biāo)名稱 指標(biāo)數(shù)值 備注 利潤(rùn)總額 4380 23 凈利潤(rùn) 2935 所得稅后 經(jīng)營(yíng)凈利潤(rùn)率 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)先進(jìn)流量分析（動(dòng)態(tài)） 經(jīng)過(guò)評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下：（祥見(jiàn)評(píng)估主表 4 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 1、內(nèi)部投資收益率：按全部投資計(jì)為 2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率 10%）：按全部的投資計(jì)為 14320萬(wàn)元。 由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目在計(jì)算內(nèi)經(jīng)濟(jì)上可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以接受。（但由于該項(xiàng)目建設(shè)期及銷售期短，各動(dòng)態(tài)指標(biāo)意義不大，應(yīng)側(cè)重于靜態(tài)指標(biāo)） 三、資金來(lái)源與運(yùn)用分析 該項(xiàng)目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成：企業(yè)自籌資金 5800萬(wàn)元，銀行貸款 6000 萬(wàn)元， 2005 年預(yù)售收入余 7850 萬(wàn)元。從資金來(lái)源與運(yùn)用表可以看出，資金來(lái)源能滿足資金運(yùn)用要求。 2006年銷售收入回籠后，公司還貸款有充分保證。 四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估 項(xiàng)目還債資金來(lái)源為銷售商品房而引起的現(xiàn)金流入。從下表可以看出，項(xiàng)目?jī)攤锌煽勘ＷC，企業(yè)償債能力較強(qiáng)。指標(biāo) 24 如下表： 借款償還預(yù)測(cè)簡(jiǎn) 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 2005年 2006年 2007年 1 上年還貸資金結(jié)余 2000 2 本年還貸資金來(lái)源 6000 3 年初借款額 6000 4000 4 本年還款額 4000 2000 5 年末本金欠款 6000 2000 五、項(xiàng)目敏感性分析 （一）盈虧平衡分析 因開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為全銷售項(xiàng)目，以營(yíng)銷量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析，按以下公式計(jì)盈虧平衡點(diǎn)： 工程總投資 盈虧平衡點(diǎn) = 銷售收入 （銷售費(fèi) +管理費(fèi) +銷售稅金） 通過(guò)計(jì)算當(dāng)銷售收入達(dá)到 75%即 14722萬(wàn)元時(shí)就可收回投資。由于住宅銷售策劃、房屋銷售較好，對(duì)商業(yè)用房會(huì)產(chǎn)生品牌效應(yīng)，可以認(rèn)為項(xiàng)目有一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 （二）單因素敏感性分析 25 本次項(xiàng)目評(píng)估的單因素敏感性分析，是在假定各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情況下，每次只考 察一個(gè)項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時(shí)，對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度。 從評(píng)估主表七項(xiàng)目敏感性分析表可以看出，銷售價(jià)格、開(kāi)發(fā)成本是 發(fā)項(xiàng)目的敏感因素，其中銷售價(jià)格為其主要的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響因素，其每提高或降低 10%，凈現(xiàn)值將減少或增加 42%，因此貸款企業(yè)應(yīng)特別注意銷售價(jià)格的變化，并嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本。 六、相關(guān)說(shuō)明 本章銷售收入及部分成本來(lái)源于市場(chǎng)和投資章節(jié)中的預(yù)測(cè)，稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照企業(yè)及當(dāng)?shù)貙?shí)際情況考慮。建議企業(yè)盡快開(kāi)工和提前辦理預(yù)售許可證，實(shí)現(xiàn)銷售資金回籠，降低費(fèi)用成本，確保利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。 第八章 對(duì)外借款風(fēng)險(xiǎn)分析 一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 經(jīng)評(píng)估測(cè)算，本項(xiàng)目在項(xiàng)目敏感性分析中，當(dāng)銷售均價(jià)增 26 長(zhǎng)或降低 10%時(shí)，項(xiàng)目?jī)?現(xiàn)值增長(zhǎng)或降低 56%；當(dāng)開(kāi)發(fā)成本增加或降低 10%時(shí)，凈現(xiàn)值下降或增長(zhǎng) 42%，說(shuō)明銷售價(jià)格為主敏感性因素。定性分析如下： 1、在借款人方面 借款人 X 鑫五環(huán)實(shí)業(yè)投資公司成立于 1995年具有成功開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)。 2、在投資方面 總投資為