1 摘 要 一、項(xiàng)目概況 二、市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位 三、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 四、社會(huì)與環(huán)境效益 一、項(xiàng)目概況 1、公司簡(jiǎn)介 “ X 置地廣場(chǎng)” 項(xiàng)目由 新加坡 X 置地集團(tuán)投資 成立的 全資子公司 X 置地（成都）有限公司開發(fā)建設(shè)。 X 置地集團(tuán)是一個(gè) 總部在新加坡，建居 中國 13 年，房地產(chǎn)投資開發(fā)遍及上海、南京、蘇州、珠海、天津、貴陽、成都 等 城市的國際化企業(yè)。已在中國珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和西部地區(qū)形成四大區(qū)域的戰(zhàn)略布局，成都是集團(tuán)在中國西部實(shí)施 投資發(fā)展戰(zhàn)略而設(shè)立的區(qū)域總部基地。 2、項(xiàng)目介紹 “ X 置地廣場(chǎng)”項(xiàng)目地處 城市 心區(qū)域，位于城市中軸線人民南路旁，緊臨成都地鐵 1 號(hào)線和地鐵站， 薈萃 成都的商業(yè)精華和人文景觀。項(xiàng)目周邊有獲得聯(lián)合國人居環(huán)境獎(jiǎng)的府南河，附近云集錦江賓館、索菲特酒店、川信大廈等五星級(jí)酒店和寫字樓項(xiàng)目，與市政府錦江大禮堂隔街相望，區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。 3、規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目用地規(guī)模約 2 萬平方米。 整體規(guī)劃包括國際甲級(jí)寫字樓、酒店服務(wù)式公寓、國際購物中心和地下停車場(chǎng)，共約 20 萬 平方米 。方案設(shè)計(jì)邀請(qǐng)世界知名的德國 國 國 國 設(shè)計(jì)公司參與競(jìng)標(biāo)，由享譽(yù)全球的美國 際工程 設(shè)計(jì)公司 勝出 中標(biāo)，擔(dān)綱項(xiàng)目規(guī)劃 設(shè)計(jì)。并先后與 英國雅納）國際工程顧問公司、 中國建筑西南設(shè)計(jì)研究院、新加坡輝盛、 2 新加坡無限間、美國易道、英國全景、香港戴德梁行等多家國際公司 合作，為項(xiàng)目工程、設(shè)施、 景觀設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、商業(yè)規(guī)劃、運(yùn)營管理等提供顧問 服務(wù) ，保證項(xiàng)目的國際一流商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)。 4、項(xiàng)目論證 2003 年 X 進(jìn)入成都投資，在四川省委省政府、成都市委市政府的關(guān)心支持下，取得項(xiàng)目開發(fā)的土地資源（）。并經(jīng)第一太平戴維斯、怡和高力、戴德梁行等國際知名顧問公司充 分論證，確認(rèn)該地段項(xiàng)目為“ 商業(yè)地塊，實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值將隨著成都城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷提高，具有巨大的增值空間。 X 成都公司先后與戴德梁行、新加坡輝盛管理公司等合作，組織展開項(xiàng)目可行性市場(chǎng)論證和定位研究；與全球著名的美國 際設(shè)計(jì)公司以及中國建筑西南設(shè)計(jì)研究院全程合作，進(jìn)行項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)及工程建設(shè)的技術(shù)可行性研究。歷時(shí) 2 年多的研究論證結(jié)果表明：項(xiàng)目具有投資開發(fā)的良好可行性。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案已通過政府審批，于 2006 年 8 月動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì) 2009 年 10 月全面竣工，2009 年 12 月全面正式投入運(yùn)營使用（商業(yè)部 分提前至 09 年初開業(yè)）。 二、市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位 1、 市場(chǎng)分析 成都是中國西部二十多個(gè)大、中城市的交匯點(diǎn)，西南地區(qū)交通、通訊樞紐和科技、商貿(mào)、金融中心，具有強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)輻射力的區(qū)域中心城市 。 近年來金融、保險(xiǎn)、商業(yè)、高科技、通信等行業(yè)的國際國內(nèi)資本紛紛加大投資。 仲量聯(lián)行 2005年 12 月的一份調(diào)查報(bào)告顯示， 2005 年成都的大型跨國企業(yè)數(shù)量居全國第五，在今明兩年跨國企業(yè)的城市擴(kuò)張時(shí)間計(jì)劃里，成都是僅次于北京、上海的重點(diǎn)目標(biāo)城市。同時(shí)，據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)年鑒，成都商貿(mào)零售業(yè)持續(xù)迅速增長(zhǎng)， 2005 年成都商貿(mào)零售總額已 達(dá)到 1000 億元人民幣，同比增長(zhǎng) 處于新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的成都，與活躍的投資形勢(shì)和興盛的商貿(mào)業(yè)相比，商務(wù)辦公、商住條件以及購物環(huán)境檔次相對(duì)落后，成都高檔寫字樓、高級(jí)酒店服務(wù)式公寓和高檔商業(yè)購物中心一直空缺，更缺少與國際接軌、具有復(fù)合型商務(wù)、 3 商住、購物、休閑功能的大型綜合性建筑群。 2、項(xiàng)目定位 “ X 置地廣場(chǎng)” 定位為成都 城市 心 檔次標(biāo)準(zhǔn)一流、管理服務(wù)國際化、經(jīng)營良好、具有復(fù)合商務(wù)商業(yè)功能和長(zhǎng)久市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的中國西部“總部經(jīng)濟(jì)基地”，滿足世界五百強(qiáng)公司及中外財(cái)團(tuán)進(jìn)入成都投資的商務(wù)需求。 項(xiàng)目包括 國際標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店服務(wù)式公寓及國際品牌購物中心，具有商務(wù)辦公、國際會(huì)議、商住、 購物 、餐飲、 休閑 娛樂等復(fù)合功能。 “ X 置地廣場(chǎng)” 項(xiàng)目定位 符合城市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的市場(chǎng)需要，將憑借全方位的國際化品質(zhì)，刷新成都商務(wù)辦公水平，滿足市場(chǎng)需求， 適應(yīng)城市發(fā)展的國際化進(jìn)程，具有良好的市場(chǎng)前景和社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。 三、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1、技術(shù)指標(biāo) 凈用地面積： 方米。 總建筑面積約 198855平方米。其中：寫字樓 64897平方米，酒店式公寓 41114平方米，商業(yè) 44148 平方米，地下層 45760 萬平方 米（其中地下 停車位 700 個(gè)） 。 建筑高度： 165 米。 容積率： 筑覆蓋率 ： 四、社會(huì)與環(huán)境效益 投資建設(shè) X 置地廣場(chǎng)項(xiàng)目，可以完善城市功能，適應(yīng)國際資本投資成都對(duì)商務(wù)辦公配套的要求，提升城市形象和競(jìng)爭(zhēng)力；引領(lǐng)成都以國際化高起點(diǎn)展開城市設(shè)， 帶動(dòng) 鹽市口商圈及 周邊 片區(qū) 繁榮 發(fā)展；促進(jìn)商務(wù)、商業(yè)、休閑娛樂等服務(wù)業(yè)發(fā)展；創(chuàng)造財(cái)富，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，增加政府稅收；以良好的業(yè)績(jī)和效益回報(bào)社會(huì)。 4 第一部分 成都宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng) 一、 城市區(qū)域地位 二、 宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 三、 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 一、城市區(qū)域地位 （一） 城市概況 1、 自然 概況： 成都位于中國西南部， 地形以平原為主，建成區(qū)面積 2、人口 概況 ： 2005 年末全市戶籍人口 人 ,，市區(qū)人口 人，外來流動(dòng)人口約 150 余萬人。 3、交通狀況： 成都交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，有 4 個(gè)進(jìn)出川主要通道 ： 成渝 、 成綿 、成雅、成樂等 高速公路 1000 多 公里 ；成渝、 寶成、成昆 等 鐵路運(yùn)營里程 2600 多公里。成都雙流國際機(jī)場(chǎng)是中國五大航空港之一，現(xiàn)已擁有國際國內(nèi)航線 160 余條 。 4、政策導(dǎo)向： 成都平原是中國 西部大開發(fā)的重點(diǎn)城市，是中國西部 地區(qū)綜合經(jīng)濟(jì) 實(shí) 力最強(qiáng)、 條件較好、潛力最大的地區(qū)之一 ， 是西南地區(qū)重要的商品物資集散地，市場(chǎng)直接輻射四川全省 （ 8000 萬人口） 和云貴陜藏及重慶等周邊省市區(qū)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的地位 明顯 ，輻射面 廣 大。 5、 投資環(huán)境 ： 成都 是 中國內(nèi)陸投資的首選地區(qū)之一 ， 投資 產(chǎn)業(yè) 集中 在 電子信息、機(jī)械設(shè)備制造、基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)、食品、商業(yè)零售、建筑等領(lǐng)域。 6、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)： 憑借便利的交通條件與經(jīng)濟(jì)聚集的優(yōu)勢(shì)，成都西部商貿(mào)、金融、物流中心地位顯現(xiàn)，信息、生物、工程 、 新材料 、通信、 重點(diǎn)發(fā)展的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，成都 已發(fā)展成為 西部大開發(fā)重要的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)。 5 （二） 城市地位與競(jìng)爭(zhēng)力 1、城市地位 四川省省會(huì)，中國特大城市 ， 歷史文化名城， 重要旅游城市。 中國西 南地區(qū) 重要的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心 ， 交通樞紐 和 通信樞紐。 西部 經(jīng)濟(jì)中心，金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、金融業(yè)務(wù)交易量居西部第一。證券業(yè)務(wù)成交量列全國第 3 位。經(jīng)濟(jì)輻射四川省內(nèi)十多個(gè)二級(jí)城市及重慶、云南、貴州、西藏等地。 國際化都市， 2005 年成都利用外資增勢(shì)強(qiáng)勁，全年合同外商直接投資 止目前 ，落戶成都的世界 500 強(qiáng)企業(yè)達(dá) 150 多家。在成都已有美國、韓國、德國、法國、泰國、新加坡等國家設(shè)有 領(lǐng)事館。 城市綜合實(shí)力（ 居 國內(nèi) 城市 十強(qiáng)之一，經(jīng)濟(jì)總量在中國 15 個(gè)副省級(jí)城市中名列第四，在西部省會(huì)城市中名列第一，是“中國十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市”之一，城市競(jìng)爭(zhēng)力和綜合實(shí)力排名第九。 2、城市競(jìng)爭(zhēng)力 作為西南地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心、歷史悠久的城市，成都 在 多個(gè)具體領(lǐng)域具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ： A、 由于其區(qū)域政治、經(jīng)濟(jì)、交通信息和文化教育中心的地位，成都的區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)力突出， 在 2005 城市競(jìng)爭(zhēng)力排名中 名 列西部 第 一 。 B、 作為 “天府之國 ”的 “明珠 ”，成都的直接腹地條件優(yōu)越，城市建設(shè)經(jīng)過長(zhǎng)期的努力，基礎(chǔ)設(shè)施條件已經(jīng)相當(dāng)完備，加上相 對(duì)發(fā)達(dá)的科 6 技、教育，成都的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境越來越好。 C、 資本競(jìng)爭(zhēng)力方面， 成都 金融控制力很強(qiáng)，資本獲得也比較便利 。 D、 環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力方面，成都的環(huán)境優(yōu)美度和舒適度很好，適合人居 。 E、 科技競(jìng)爭(zhēng)力方面，成都優(yōu)勢(shì)十分明顯，一批實(shí)力雄厚的高校和研究機(jī)構(gòu)奠定了它 位居全國前列 的科技實(shí)力，并使它在人才方面具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力 。 F、 結(jié)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力方面，其經(jīng)濟(jì)體系靈活 、 適應(yīng)性很強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 合理，優(yōu)勢(shì)明顯。 二、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 （一） 地區(qū) 生產(chǎn)總值（ 成都經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 2000 年以來持續(xù)保持在兩位數(shù)。 2003 年以后，成都 量位居 15 個(gè)副省級(jí)城市前列，西部城市首位。 2005 年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 元，比上年增長(zhǎng) 其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長(zhǎng) 第二產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長(zhǎng) 7 第三產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長(zhǎng) 一、二、三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系為： 成都近年本地 生產(chǎn)總值（ 增長(zhǎng)率統(tǒng)計(jì) 表： 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 本地生產(chǎn)總值（萬元） 11567929 13220544 14887638 17052732 20310663 23707644 增長(zhǎng)率（ %） 均本地生產(chǎn)總值（元） 11471 13004 14536 16454 19307 22139 2006 年上半年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 元，同比增長(zhǎng) 其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 元，增長(zhǎng) 第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 元，增長(zhǎng) 第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增 加值 元，增長(zhǎng) （二）零售商業(yè)和消費(fèi)需求 1、成都 消費(fèi)需求 保持 平穩(wěn)增長(zhǎng) 成都社會(huì)消費(fèi)品零售總額和居民消費(fèi)支出持續(xù)上升。 2005 年， 全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 元，比上年增長(zhǎng) 其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 元，增長(zhǎng) 餐飲業(yè)零售額 元，增長(zhǎng) 外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)零售額 元，增長(zhǎng) 近年社會(huì)消費(fèi)品零售總額、居民消費(fèi)總額統(tǒng)計(jì)表：（單位：萬元） 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 社會(huì)消費(fèi)品 零售總額 5542123 6275178 7095076 7759984 8807581 10058833 居民消費(fèi) 4350956 4739697 5114619 5735507 6659242 7123978 8 2006 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額快速增長(zhǎng)，上半年實(shí)現(xiàn)總額 元，增長(zhǎng) 其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 元，增長(zhǎng) 住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 元，增長(zhǎng) 2、 商品交易市場(chǎng)不斷規(guī)范和發(fā)展 成都商品交易市場(chǎng)發(fā)展良好。 2005 年末共有 商品交易市場(chǎng) 739 個(gè)，年成交額上億元的商品交易市場(chǎng)有 29 個(gè)，其中上 10 億元的市場(chǎng)有 8 個(gè)。連鎖商業(yè)企業(yè)15 家，實(shí)現(xiàn)零售額 元，增長(zhǎng) （三） 固定資產(chǎn) 及房地產(chǎn) 投資 固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。 2005 年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 元，比上年增長(zhǎng) 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 元，同比增加 本年新增固定資產(chǎn) 元。 近年 固定資產(chǎn) 、 房地產(chǎn) 投資統(tǒng)計(jì) 表 （單位：萬元） 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 固定資產(chǎn)投資 4759020 5822157 7021455 8629700 10574474 14586741 房地產(chǎn)投資 1291611 1707554 2033104 2453991 3089697 4518628 （四） 進(jìn)出口 貿(mào)易和外商投資 1、進(jìn)出口保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。 2005 年，全年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額 美元，比上年增長(zhǎng) 其中出口總額 美元，增長(zhǎng) 進(jìn)口總額 美元，增長(zhǎng) 2、出口商品結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 出口商品技術(shù)含量提高。機(jī)電產(chǎn)品 出口額達(dá) 美元，比上年增長(zhǎng) 高新技術(shù)產(chǎn)品出口額 美元，增長(zhǎng) 服裝及衣著出口額達(dá) 美元，增長(zhǎng) 紡織紗線、織物及制品出口額達(dá) 美元，增長(zhǎng) 與主要 9 貿(mào)易伙伴國和地區(qū)的貿(mào)易往來密切。其中對(duì)美國出口額 美元，增長(zhǎng) 對(duì)日本出口額 美元，增長(zhǎng) 對(duì)香港出口額 美元，下降 3、利用外 資 增勢(shì)強(qiáng)勁 2005 年，全年合同外商直接投資 美元，比上年增長(zhǎng) 實(shí)際利用外商直接投資 美元，增長(zhǎng) 引資項(xiàng)目平均合同外商直接投資額達(dá)到 美元。全市新批 5000 萬美元以上協(xié)議外資項(xiàng)目 13 項(xiàng)。 4、 引進(jìn)內(nèi)資步伐加快 。 2005 年，全年實(shí)際到位國內(nèi)市外資金 元，比上年增長(zhǎng) 其中，來自國內(nèi)省外的資金 元，增長(zhǎng) 來自省內(nèi)市外的資金 長(zhǎng) （五） 金融、證券和保險(xiǎn) 業(yè) 1、金融運(yùn)行總體平穩(wěn) , 證券市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)展。 2005 年，年末全部金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 元，比上年增長(zhǎng) 其中企業(yè)存款 元，增長(zhǎng) 全部金 融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額 元，增長(zhǎng) 個(gè)人消費(fèi)貸款余額 元，增長(zhǎng) 其中個(gè)人住房貸款余額 元，增長(zhǎng) 全年金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金凈回籠 元。年末有證券營業(yè)部 87 個(gè)，全年證券交易額為 1952 億元。 近年金融機(jī)構(gòu)年末存款余額、年末貸款余額統(tǒng)計(jì) 表 （單位：萬元） 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 存款余額 18904394 22571432 26356135 32407873 37715442 44774948 貸款余額 14871362 17622699 21817846 25879425 28598705 30187025 2006 年以來，金融信貸增勢(shì)良好。我市金融機(jī)構(gòu)貸款余額增速逐月提升， 6月末增速達(dá) 增速較上年同期提高 百分點(diǎn)。其中工業(yè)短期貸款增速為 較上年同期提高 百分點(diǎn)。 2、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展較快 2005 年，全年保費(fèi)收入 元，比上年增長(zhǎng) 其中，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公 10 司保費(fèi)收入 元，增長(zhǎng) 人壽保險(xiǎn)公司保費(fèi)收入 元，各類保險(xiǎn)賠償與給 付支出 元，增長(zhǎng) 其中，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司賠付支出 元，增長(zhǎng) 人壽保險(xiǎn)公司賠付支出 元，下降 年末全市共有保險(xiǎn)公司 26 家 ,比上年末增加 3 家。 （六） 居民 生活水平 2005 年，全市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為 19962 元，比上年增長(zhǎng) 城市居民人均可支配收入 11359 元，增長(zhǎng) 元，增長(zhǎng) 2006 年上半年，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增加。城市居民人均可支配收入 6320 元，同比增長(zhǎng) 人民生活水平穩(wěn)步提高 。 6 月末儲(chǔ)蓄存款余額達(dá) 2270 億元，增長(zhǎng) 上半年，農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入為 3207 元，增長(zhǎng) 近年居民儲(chǔ)蓄、城市人均可支配收入、居民人均消費(fèi)性支出統(tǒng)計(jì) 表 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 居民儲(chǔ)蓄余額（億元） 831 均可支配收入（元） 7649 8128 8972 9641 10394 11359 人均消費(fèi)性支出（元） 6423 6801 6874 7058 8997 七）旅游業(yè)情況 旅游業(yè)較快發(fā)展。 2005 年 全年接待國內(nèi)游客 人次，國內(nèi)旅游收入 元，增長(zhǎng) 平均每人次旅游消費(fèi)支出 753元，增加 79 元。全年接待入境旅游者 人次，增長(zhǎng) 美元，增長(zhǎng) 旅游接待設(shè)施進(jìn)一步改善，年末全市有旅游定點(diǎn)飯店 11 204 家，增加 60 家，其中三星級(jí)以上飯店 84 家，增加 10 家。旅行社 234 家，增加 17 家。 2006 年上半年，全市共接待國內(nèi)游客 2188 萬人次，增長(zhǎng) 國 內(nèi)旅游收入 元，增長(zhǎng) ；接待入境旅游者 人次，增長(zhǎng) ，旅游外匯收入 美元，增長(zhǎng) （八）宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用 1、成都市國民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)體系中的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，在整體形勢(shì)的帶動(dòng)下，保持著持續(xù)健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 2、固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，基建投資的增加，顯示成都市城市整體建設(shè)持續(xù)有序地進(jìn)行。 3、成都市居民收入和生活水平的逐步提高，可支配收入增加，加上成都周邊區(qū)域大量購房群體在成都購房，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求大幅增長(zhǎng)。 三 、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 （一） 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)近期走勢(shì) 2005 年 以來 ， 中國樓市進(jìn)入宏觀調(diào)控期。 為防止房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)反彈，國家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施， 涉及面包括 土地供應(yīng)、貸款發(fā)放、住房公積金管理、抑制房?jī)r(jià) 、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、戶型面積 等 。以 高速增長(zhǎng) 的 經(jīng)濟(jì) 為基礎(chǔ)，自 2004 年起進(jìn)入高速發(fā)展期的成都房地產(chǎn)，在宏觀調(diào)控期中，顯示出了很強(qiáng)的穩(wěn)定性，市場(chǎng)供需、售價(jià)水平均呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 2005 年，成都房地產(chǎn)業(yè)保持較快增長(zhǎng)勢(shì)頭。全 市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 長(zhǎng) 其中，土地購置費(fèi) 元，增長(zhǎng) 新開工項(xiàng)目、新開工面積快速增長(zhǎng)，全市房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目 446 個(gè)，增長(zhǎng) 新開工面積 12 平方米，增長(zhǎng) 房地產(chǎn)銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)。全市含預(yù)售在內(nèi)的商品房銷售面積 平方米，比上年增長(zhǎng) 實(shí)現(xiàn)銷售額 元， 2006 年 1 8 月， 成都 市國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。固定資產(chǎn)投資在基本設(shè) 施和房地產(chǎn)開發(fā)投資的推動(dòng)下，實(shí)現(xiàn)投資總額 元，同比增長(zhǎng) 其中房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，同比增長(zhǎng) 在房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積持續(xù)增加，分別為 3，平米、 平米，同比增長(zhǎng) 為市場(chǎng)供應(yīng)提供了足夠的保障；另一方面，市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求使得新建商品房供銷量、銷售額保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，銷售面積達(dá) 平米，同比增長(zhǎng) 表明成都房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景巨大 。 國際和國內(nèi)的 各大房地產(chǎn)公司紛紛進(jìn)軍成都， 房地產(chǎn)產(chǎn)品種類日趨豐富，品質(zhì)日趨提高 。 近年 房地產(chǎn) 投資、開發(fā)、銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表： 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 房地產(chǎn)投資（億元） 工面積（萬平米） 售面積（萬平米） 售額 （億元） 二） 成都商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 1. 辦公物業(yè) 至 2006 年 8 月 , 成都 中高檔 寫字樓市場(chǎng)總量面積 約 為 35 萬 平方米。隨著本地投資環(huán)境的改善，越來越多外資、世界 500 強(qiáng)企業(yè)的入駐和現(xiàn)有企業(yè) 發(fā)展 擴(kuò)張，不斷增長(zhǎng)的需求使 中高檔 寫字樓空置率 不 到 5。租金平均水平保持在 100 13 120 元 /平方米 /月左右。據(jù)調(diào)查，甲級(jí)寫字樓主要客戶以金融、咨詢、電子、性質(zhì)企業(yè)為主。 未來兩年內(nèi)，力寶大廈、 香格里拉 酒店 等 將相繼 投入使用 ，新增供應(yīng)量 約10 萬 平方米。成都甲級(jí)寫字樓未來供 求基本平衡， 預(yù)計(jì)租金將持續(xù)上漲。 2. 商鋪物業(yè) 2006 年 1 8 月，成都五城區(qū)新增商業(yè)用房 平方米，成交面積 需結(jié)構(gòu)趨于合理。隨著國家對(duì) 住宅 房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，部分投資者開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)。同時(shí)，沃爾瑪、宜家 、菲律賓 業(yè)廣場(chǎng) 等大型商業(yè)物業(yè)的即將入住對(duì)成都整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)起到了推動(dòng)作用。 據(jù) 戴德梁行調(diào)查分析， 成都 商業(yè)項(xiàng)目的需求特點(diǎn)主要表現(xiàn)在： 1）市中心以零售業(yè)為主，業(yè)態(tài)分布主要表現(xiàn)為百貨和購物中心； 2）社區(qū)商鋪仍是商業(yè)地產(chǎn)的重要支撐； 3）市中心以外區(qū)域，體量較大的專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目也受到了投資者的追捧。 14 第二部分 成都城市格局與發(fā)展規(guī)劃 一、城市格局現(xiàn)狀 二、城市發(fā)展規(guī)劃 三、 央商務(wù)區(qū)及商圈分析 一、 城市格局現(xiàn)狀 （一）城市格局現(xiàn)狀 現(xiàn)成都市轄 9 區(qū) 4 市（縣級(jí)市） 6 縣，即： 錦江區(qū) 、 青羊區(qū) 、 金牛區(qū) 、 武侯區(qū) 、 成華區(qū) 、 青白江區(qū) 、 龍泉驛區(qū) 、溫江區(qū)和新都區(qū)， 都江堰市 、 彭州市 、 崇州市 、 邛崍市 ， 雙流 縣 、 郫縣 、 新津縣 、 金堂縣 、 大邑縣 、 蒲江縣 。 (二 )城市交通體系 成都是四川省乃至大西南最大的交通樞紐。 1、航空交通方面： 成都雙流國際機(jī)場(chǎng)是中國第四大國際航空港，有航班通往北京、上海、廣州、深圳、濟(jì)南、青島、南京、杭州、寧波、南昌、武漢、長(zhǎng)沙、張家界、哈爾濱、沈陽、大連、鄭州、西安、蘭州、烏魯木齊、拉薩、昌都、萬州、福州、廈門、南寧、桂林、貴陽、昆明、?？诘葒鴥?nèi) 60 多個(gè)大、中城市，并開辟了香港、曼谷 、法國等國際和地區(qū)航線。省內(nèi)航線則有成都 達(dá)州、成都 西昌等。 2、鐵路交通方面： 成都是西南地區(qū)最大的鐵路樞紐。以成都火車站為起點(diǎn) 15 的成渝、寶成、成昆、達(dá)成等鐵路干線，直通北京、太原、西安、昆明、北海、武昌、廣州、貴陽、重慶、烏魯木齊、廣州、上海、南京、合肥、蘭州、鄭州等10 多個(gè)大城市，直接聯(lián)系華北、華東、華中、華南、西北及西南地區(qū)；省內(nèi)有開往廣元（蜀道景區(qū)）、宜賓（川南景區(qū)）、攀枝花（攀西景區(qū)）的旅游特快列車，以及開往西昌、綿 陽、南充、達(dá)州等主要城市的普通列車。 3、公路交通方面： 成都是西南地區(qū)最大的公路樞紐。有 6 條國道在此交匯。108 國道（川陜、川滇公路）、 213 國道（川甘、成昆公路）、 317 國道（川藏北線）、 318 國道（川漢、川藏公路）、 319 國道（成渝公路）、 321 國道（川黔公路）在成都平原區(qū)形成了密集的公路交通網(wǎng)。成都各長(zhǎng)途汽車站有往返汽車前往省內(nèi)外各地區(qū)、各旅游區(qū)。橫貫四川盆地中部的成渝高速公路使成都、重慶兩大城市之間的距離縮短近三分之一，行車時(shí)間縮短一半以上，一日之間即可順利往返。此外，成都 都江堰、眉山、樂山、峨 眉山、資陽、內(nèi)江、自貢、宜賓、德陽、綿陽、雅安等城市已開通了高速公路客運(yùn)班線。 （三）都市經(jīng)濟(jì)圈 隨著成都城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大和交通條件的不斷改善，目前以成都為中心，以 高速公路、城際快速通道為連線的半小時(shí)、一小時(shí)和兩小時(shí) 都市 經(jīng)濟(jì)圈已經(jīng)全面形成。 16 1、 半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ： 以成都為中心、半徑為 50 公里的圈層狀結(jié)構(gòu)，包括環(huán)繞城市的兩大副中心、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的緊密層，以及未來規(guī)劃中的 5 個(gè)副城市中心 。具體 包括 中心五城區(qū)、高新區(qū)以及包括彭州、溫江等 6 個(gè)中近郊區(qū)（市）縣在內(nèi)的區(qū)域。各區(qū)（市）縣除主要以高速公路連接外 ，包括成灌路、成仁路、老川藏路、沙西線、光華大道在內(nèi)的通往各個(gè)衛(wèi)星城市的快速通道，也是半小時(shí)經(jīng)濟(jì)快速通道 。 2、 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ： 半徑 100 公里左右的外圈，包括成都市域所有的區(qū)市縣等。以城際快速通道為連線，形成放射狀結(jié)構(gòu)過渡層和松散層，除此之外，包括簡(jiǎn)陽、遂寧、德陽等城市 ， 也同時(shí)被列入這個(gè)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi) 。 3、 兩小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ： 以高速公路為連線，具體包括綿陽、南充、內(nèi)江、樂山、雅安等 四川 相關(guān)地級(jí)城市。這個(gè)經(jīng)濟(jì)圈基本上就指整個(gè)成都平原經(jīng)濟(jì)圈，也是以成都為中心最大的經(jīng)濟(jì)輻射圈。 二、 城市發(fā)展規(guī)劃 (一 )城市發(fā)展戰(zhàn)略 中心 城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集 “ 圈層式 ” 發(fā)展為疏密結(jié)合的 “ 扇葉式 ”布局；優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展；重點(diǎn)建設(shè)中心城周邊七個(gè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)：大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽。 （二） 都市區(qū)格局 以 老成渝路、成洛路、成龍路、三環(huán)路、人民南路南延線及火車南站立交橋等 五路一橋 ，為 成都城市向東向南發(fā)展和城市化的基本框架 。 在 此 道路框架下，未來的大成都由一個(gè)主城區(qū)和 7 個(gè)副中心構(gòu)成，成為一個(gè) “ 七星拱月 ” 、 “ 組團(tuán)式 ” 的大成都都市區(qū)。 （三） 崛起兩 大 新區(qū) 1、 南部新區(qū) ： 南 部 新區(qū)規(guī)劃控制范圍為 205 平方公 里 ， 主要發(fā)展商務(wù)、行政辦公、商貿(mào)金融、生態(tài)居住及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 17 2、 東部新區(qū) ： 東部新區(qū)規(guī)劃面積 76 平方公里，定位 為 以生活居住、旅游休閑、教育科研等功能為主的生態(tài)型城市新區(qū)。 （四）道路交通發(fā)展規(guī)劃 1、 “ 井 ” 字加環(huán)狀加放射 “ 井 ” 字形道路：東城根街、紅星路、新華路、濱江路（中心區(qū)快速交通路網(wǎng)） 。 環(huán)狀道路：內(nèi)環(huán)路、一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路、外環(huán)路。 放射狀道路：成綿、成渝、成南、成雅、成邛、川陜、成仁、老成渝等。 2、 成都軌道交通規(guī)劃 未來大成都將形成三層次快速交通網(wǎng)絡(luò)， 第一層次 為 地鐵 與 三環(huán)路鐵 路公交； 第二 層次 為 5 條輕軌連接衛(wèi)星城 ； 第三層次由輕軌和既有大鐵路構(gòu)成，總長(zhǎng)117 公里。三個(gè)層次的快速軌道交通網(wǎng)絡(luò)形成后，大成都范圍內(nèi)各區(qū)、市、縣之間一小時(shí)以內(nèi)直接通達(dá) 。 地鐵規(guī)劃： 根據(jù)成都城市交通規(guī)劃，成都 主城區(qū)內(nèi)修建 5 條地鐵線路，規(guī)劃長(zhǎng)度 128 公里 ，總投資 504 億，每公里造價(jià) 4 億。目前，成都地鐵 1 號(hào)線已經(jīng)動(dòng)工。 2010 年以前，地鐵 1 號(hào)線投入運(yùn)營 。 5 條地鐵線路分別為 ： 1 號(hào)線 ： 作為南北干道，北起動(dòng)物園，南至華陽，線路全長(zhǎng) 26 公里左右，中間設(shè) 18 個(gè)站點(diǎn)，前期先設(shè) 14 個(gè)站點(diǎn) 。 2 號(hào)線 ： 南起洪河，止于成灌客運(yùn)站和西三環(huán) 。 3 號(hào)線 ： 起于洞子口，終于琉璃場(chǎng) 。 4 號(hào)線 ： 從成南客運(yùn)站到雙流國際機(jī)場(chǎng) 。 5 號(hào)線 ： 為輔助線路 。 首先動(dòng)工建設(shè)的 地鐵 1 號(hào)線 將經(jīng)過 X 置地廣場(chǎng)項(xiàng)目地塊旁，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)極為有利。 輕 軌： 連接主城區(qū)及各衛(wèi)星城 5 條輕軌，規(guī)劃長(zhǎng)度 里 。 鐵路公交：改造 里長(zhǎng) 的 鐵路為鐵路公交 。 18 （五）中心區(qū) 商業(yè) 發(fā)展 規(guī)劃 未來成都中心城區(qū)的春熙路、鹽市口、大慈寺片區(qū)將建成中心商業(yè)區(qū)；后子門一帶的城市核心區(qū)域?qū)⒔ǔ芍醒肷虅?wù)區(qū)。一環(huán)路以內(nèi)的城區(qū)，將主要發(fā)展服務(wù)產(chǎn)業(yè)。 在三環(huán)路以內(nèi)的主城區(qū)，以人民路及蜀都大道為主 要載體，分別形成南北向的人民路商業(yè)軸和東西向蜀都大道、東大街 老成渝路商業(yè)軸，共同構(gòu)成城區(qū)“ 大十字 ” 商業(yè)軸。 在二環(huán)路以外至外環(huán)路以內(nèi)的城區(qū)內(nèi)形成 18 個(gè)大區(qū)商業(yè)中心，為目前已有和以后將新形成的城市片區(qū)提供商業(yè)服務(wù)以及各種生活配套服務(wù)。浣花風(fēng)景區(qū)、武侯祠、水井坊、文殊院、北郊風(fēng)景區(qū)、十陵歷史文化區(qū)等 6 個(gè)片區(qū) 將 建設(shè)成旅游休閑商業(yè)片區(qū)。 （六） 中心 區(qū) 分區(qū)功能 規(guī)劃 錦江區(qū) ： 充分發(fā)揮 商貿(mào)實(shí)驗(yàn)區(qū) 的優(yōu)勢(shì)，建設(shè) 成 為成都市的中心商務(wù)區(qū)和西部一流的商貿(mào)繁華區(qū)。一環(huán)路以內(nèi)為城市中心區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)大型的金融、商貿(mào)、文化、信息 及服務(wù)設(shè)施。 青羊區(qū) :將 建 成城市中心商務(wù)區(qū)，是生活居住、教育、旅游等協(xié)調(diào)發(fā)展的綜 19 合性城區(qū)，是體現(xiàn)成都?xì)v史文化名城的重要區(qū)域。 武侯區(qū) ： 定位為以科教文化、高新科技產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)和居住為主的綜合性城區(qū)。 金牛區(qū) ： 將成為城市西北部依托會(huì)展、大型商貿(mào)市場(chǎng)等發(fā)展商務(wù)服務(wù)、商貿(mào)流通為主的綜合性城區(qū)。 成華區(qū) ： 集居住生活、物流配送、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等功能為一體的綜合性城區(qū)。 高新區(qū) ： 以高新區(qū)技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，信息、商務(wù)、教育等公共服務(wù)設(shè)施充足，基礎(chǔ)設(shè)施高水平配套的綜合性城區(qū)。 三、 成都 劃及商圈分析 （一） 央商 務(wù)區(qū)概要 1. 成都 展背景 成都正成為西部經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)級(jí) 。 成都 是國務(wù)院確定的西南地區(qū)的金融、商貿(mào)、科技中心和交通、通信樞紐 ； 具有西部地區(qū)最高的人均 平和人均金融資產(chǎn)數(shù)量，經(jīng)濟(jì)總量 約 占西南地區(qū)的 27%，進(jìn)出口額占 22%，在西南地區(qū)具備了首位的經(jīng)濟(jì)控制力。成都具備了突出的以第三產(chǎn)業(yè)為主的盈利性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，服務(wù)業(yè)比重達(dá) 46%，具備較強(qiáng)的集聚效應(yīng)。 城市整體定位提升，中心城區(qū)功能面臨升級(jí)換代 。 成都市 政府 提出把成都建設(shè)成為西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市的目標(biāo)。成都市城市結(jié)構(gòu)將進(jìn)行重 大調(diào)整，由原來的單中心向一主兩副（中心城區(qū)和東、南副中心）的多城市中心發(fā)展，中心城區(qū)功能面臨重新定位和升級(jí)換代。作為實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)目標(biāo)的戰(zhàn)略舉措，政府已經(jīng)正式明確地提出建設(shè)成都 其列為未來五年成都市城市建設(shè)的五大重點(diǎn)項(xiàng)目之一。成都 是成都市未來5 年城市重建的最大手筆和亮點(diǎn)。 2. 成都 定位與目標(biāo) 戰(zhàn)略定位 ： 面向西部地區(qū)的區(qū)域性商務(wù)中心區(qū)。 功能定位 ： 以金融、貿(mào)易和咨詢業(yè)為主導(dǎo)功能的商務(wù)辦公區(qū)，是體現(xiàn)成都 “ 金 20 融中心 ” 功能的窗口。 目 標(biāo) ： 服務(wù)水平國內(nèi)一流，西部最佳的 5 年時(shí)間內(nèi)初具規(guī) 模。 3. 成都泛 域的功能分區(qū) 成都市中心城區(qū)規(guī)劃了商務(wù)中心區(qū)（ 商業(yè)中心區(qū)、文化博覽區(qū)和生活配套區(qū)四個(gè)功能區(qū)，總面積約 方公里。 核心，文化博覽區(qū)是靈魂，生活區(qū)是配套。 商業(yè)中心區(qū)相互支撐、各有所重。四個(gè)功能區(qū)總體上都屬于泛 域。 商務(wù)中心區(qū) ： 以 建設(shè) 標(biāo)建筑以及大體量的商務(wù)辦公、酒店、公寓設(shè)施為主，集中發(fā)展金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。 商業(yè)中心區(qū) ： 以零售商業(yè)為主。 文化博覽區(qū) ： 定位 為 文化博覽、旅游休閑功能，以天府廣場(chǎng)的改造和城市中央公園的建設(shè)為主體，并集中 建設(shè)博物館、音樂廳、美術(shù)館等文化設(shè)施。 生活配套區(qū) ： 定位為 商業(yè)區(qū)配套的生活居住區(qū)，以高檔次的公寓、酒店、商業(yè)和生活服務(wù)設(shè)施為主。 成都 區(qū)域特點(diǎn) 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 ： 毗鄰鹽市口及春熙路傳統(tǒng)商業(yè)中心，周邊以 方公里為半徑的范圍內(nèi)集中了 60%的城區(qū)人口，平均樓價(jià)水平遠(yuǎn)高于其它區(qū)域，在發(fā)展服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)方面具有明顯優(yōu)勢(shì)。 交通可達(dá)性好 ： 位于成都市放射加環(huán)狀道路體系的中心，區(qū)域 內(nèi)有四條東西干道和三條南北干道，距機(jī)場(chǎng)約 30 分鐘車程，交通可達(dá)性好。 商務(wù)氛圍濃厚 ： 區(qū)域內(nèi)聚集了在蓉 60%以上的外資機(jī)構(gòu) ， 40%以上的國內(nèi)知名企業(yè)分公司或辦事機(jī)構(gòu) ， 05 年 各商業(yè)銀行省市級(jí)分行，證券、保險(xiǎn)、信托等金融機(jī)構(gòu) 72 家；各類律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所 54 家，具有高盈利性服務(wù)業(yè)的明顯聚集優(yōu)勢(shì)。 4. 開發(fā)優(yōu)惠 政策 成都市政府十分重視中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)，要求高水平地完成規(guī)劃，政府重點(diǎn)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，完善周邊路網(wǎng)及市政配套設(shè)施建設(shè)，并正著手制訂 1 建設(shè)的系列扶持政策，為 設(shè)的投資者提供優(yōu)越的投資環(huán)境。 擬實(shí)施 的優(yōu)惠政策意向 包括： 控制審批高檔寫字樓、公寓、酒店等競(jìng)爭(zhēng)性建設(shè)項(xiàng)目 ； 對(duì)部分基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施投資予以補(bǔ)償； 減免建設(shè)項(xiàng)目規(guī)費(fèi) ， 優(yōu)惠稅收 ， 扶持項(xiàng)目投資主體 。 （二）都市中心區(qū)商圈研究 1. 春熙路商圈 以市中心區(qū) 春熙路 步行街為中心，聚集各種類型的時(shí)尚服飾專賣店，代表并引領(lǐng)成都的購物休閑時(shí)尚。 伊藤洋華堂 、 太平洋百貨 、 王府井百貨 等 不可撼動(dòng)的商業(yè)霸主地位決定了春熙路商圈的核心地位。 向東延伸，紅星路中段將成為春熙路步行系統(tǒng)中的一條街道，其地面部分將形成總面積達(dá) 16000 平方米左右的步行區(qū)域，把目前的春 熙路商業(yè)步行區(qū)和大慈寺片區(qū)連接成一個(gè)整體，使商業(yè)層次全面提升，將彌補(bǔ)現(xiàn)有商圈在購物、景觀、生活上的不足。 22 2. 鹽市口商圈 成都百貨大樓以東，延伸至鹽市口，與上百年歷史的染房街相接，向北又與順城街相連。 該商圈內(nèi)的 九龍廣場(chǎng)、 匯發(fā)摩爾、人民商場(chǎng)、仁和春天、北京華聯(lián)等 以及多個(gè)寫字樓、酒店 ，使鹽市口商圈成為成都迄今為止最大的商業(yè)購物、休閑、 商務(wù) 辦公核心區(qū)域。 3. 人民南路 商圈 由人民南路一段、二段、三段及沿線“磨子橋 條街 ”、“ 領(lǐng)事館路餐飲一條街 ”、“ 人民南路酒吧一條街 ”等共同支撐 ， 以商務(wù)辦公、酒店 、高檔零售商業(yè)、 餐飲、娛樂、休閑 等 商業(yè)業(yè)態(tài) 為主，與春熙路和鹽市口 商圈 共同形成中心城區(qū)的商業(yè) 新格局。 23 第三部分 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位 一、成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)調(diào)研分析 二、成都酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)分析 三、成都高檔零售商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析 四、 X 置地廣場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 一、成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)調(diào)研分析 （一）成都寫字樓區(qū)域概況及發(fā)展前景 1、寫字樓區(qū)域分布及發(fā)展前景 區(qū)域 代表樓盤 概況及發(fā)展前景 天府廣場(chǎng)和 順城街片區(qū) 城市之心 中環(huán)廣場(chǎng) 2005 年，隨著人民中路二段實(shí)現(xiàn)雙 向通車以及新天府廣場(chǎng)規(guī)劃和 設(shè)方案的出臺(tái)， 心區(qū)建設(shè)進(jìn)入火熱的階段。天府廣場(chǎng)周邊將來的辦公環(huán)境優(yōu)勢(shì)和充足的寫字樓供應(yīng)，將引來更多國際級(jí)企業(yè)駐足投資。 城南及延線片區(qū) X 置地廣場(chǎng) 航天科技大廈 開行國際廣場(chǎng) 隨著城市向東向南發(fā)展的進(jìn)一步加快，沿城市主軸線人民南路及其延線的辦公物業(yè)的發(fā)展與 同成為成都市商務(wù)辦公物業(yè)的主要供給區(qū)域，未來將成為城市新結(jié)構(gòu)下的主要商務(wù)線。人民南路中軸線上高檔次社區(qū)中的商務(wù)辦公趨勢(shì)基本形成。 東大街片區(qū) 東方廣場(chǎng) 天府時(shí)代廣場(chǎng) (九龍倉項(xiàng)目 ) 嘉 里中心（香格里拉項(xiàng)目） 隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，東大街正在從傳統(tǒng)商業(yè)中心向商務(wù)區(qū)演變，主要規(guī)劃修建甲級(jí)辦公樓、一站式購物中心、精品旗艦店等，其開發(fā)的總建筑面積將近 30 萬平方米。東大街地理位置的優(yōu)越性已顯現(xiàn)出其良好的投資開發(fā)前景，是 域內(nèi)的一個(gè)值得關(guān)注的板塊。 24 2、市場(chǎng)概況：核心區(qū)寫字樓 “ 越貴越好租 ” 。 核心區(qū)頂級(jí)寫字樓的租售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他寫字樓，但其租售率卻也高于其他寫字樓。 該區(qū)域內(nèi)的高端寫字樓市場(chǎng)活躍，并且已經(jīng)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況，隨著成都市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，招商引資的力度的不斷加大， 將會(huì)有更多的有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)駐成都 未來幾年內(nèi)，甲級(jí)寫字樓將會(huì)有較大的發(fā)展空間。 （二）現(xiàn)有中高檔寫字樓項(xiàng)目 成都現(xiàn)有中高檔寫字樓統(tǒng)計(jì) 名 稱 面積 （） 投放時(shí)間 月租金 (元 / ) 每月物管 （元 /月 /） 租用率 售價(jià) （元 /） 冠城廣場(chǎng) 50000 1999 年底 905 95% 10000 川信大廈 45000 1998 年 3 月 1005 95% - 城市之心 （爛尾改） 35000 2002 年 3 月 905 95% 12000 民興金融大廈 60000 1998 年 5 月 905 90% - 威斯頓聯(lián)邦 （爛尾改） 20180 2003 年 5 月 1005 98% 10000 時(shí)代廣場(chǎng) 49800 2004 年 4 月 803 85% 8000環(huán)廣場(chǎng) （爛尾改） 50000 2006 年 6 月 80 20% - 開行國際大廈 54268 2006 年 4 月 - 15 - 10000 13000 總 計(jì) 約 35 萬 - - - - - 25 （三）未來甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目 未來 3 年內(nèi)竣 工的甲級(jí)寫字樓調(diào)查統(tǒng)計(jì) 項(xiàng)目名稱 建筑面積 （） 開發(fā)商 啟動(dòng)時(shí)間 X 置地廣場(chǎng) 約 新加坡 X 置地 2006 年 8 月 航天科技大廈 預(yù)計(jì) 6 萬 四川航天管理局 2006 年 7 月 嘉里中心 預(yù)計(jì) 6 萬 香港嘉里集團(tuán) 2005 年 天府時(shí)代中心 預(yù)計(jì) 6 萬 香港九龍倉 2006 年 9 月 力寶大廈（爛尾改） 預(yù)計(jì) 5 萬 印尼力寶集團(tuán) 2006 年 總計(jì) 約 30 萬 - - （四）市場(chǎng)分析及前景展望 1、近 3 年市場(chǎng)投放量明顯增大。 市場(chǎng)供給狀況： 2004 年 2006 年，成都甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)投放量達(dá) 15 萬平方 米，今年內(nèi)開工建設(shè)或陸續(xù)亮相的甲級(jí)寫字樓共六個(gè)。預(yù)計(jì)未來 3 年內(nèi)，將新增 30 萬平方米的市場(chǎng)投放量。 市場(chǎng)需求狀況： 據(jù)估計(jì)，在 2006 年 2008 年之間，中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)寫字樓的年需求量就將達(dá)到 10 萬平方米到 13 萬平方米，市場(chǎng)潛力巨大。 2、 投資熱點(diǎn)，寫字樓市場(chǎng)新格局日漸清晰。 成都甲級(jí)辦公物業(yè)主要位于天府廣場(chǎng)、順城街區(qū)域及人民南路，但由于 近 人民南路沿線和東大街區(qū)域在未來的 3 年，將成為寫字樓市場(chǎng)的新格局。 3、市場(chǎng)全面升級(jí)，更注重生態(tài)性、智能性、國際化。 硬件方面： 新涌現(xiàn) 出了一批高端寫字樓，如時(shí)代廣場(chǎng)、中環(huán)廣場(chǎng)、開行國際等，更加注重了硬件的全面提升，如車位的配置，電梯的速度、電梯的數(shù)量以及空調(diào)檔次等。 軟件方面： 這些項(xiàng)目也更注重與國際著名設(shè)計(jì)與物管顧問的戰(zhàn)略合作（如 26 世邦魏理仕、宏騰國際、戴德梁行等），力圖實(shí)現(xiàn)服務(wù)與國際標(biāo)準(zhǔn)接軌。 4、新一代甲級(jí)寫字樓引領(lǐng)高端市場(chǎng)。 現(xiàn)有中高檔寫字樓品質(zhì)不容樂觀。第一代甲級(jí)寫字樓和爛尾新裝項(xiàng)目均在建筑硬件上有先天不足，將在未來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐漸落伍。 預(yù)計(jì)未來 3 年后， “ X 置地廣場(chǎng) ” 的頂級(jí)寫字樓，將連同香格里拉項(xiàng)目、九龍倉項(xiàng)目等，實(shí)現(xiàn)與國際甲級(jí) 寫字樓規(guī)范接軌，并成為引領(lǐng)成都市場(chǎng)的新一代甲級(jí)寫字樓。 5、高端市場(chǎng)客源良好。 成都甲級(jí)寫字樓一直擁有良好的客源和較高的出租率，如川信大廈和冠城廣場(chǎng)的出租率均在 95左右，且租金一直維持在 90 130 元之間。 今年以來，新增甲級(jí)寫字樓的出售價(jià)格出現(xiàn)了較大的上揚(yáng)，總體租金逐步上揚(yáng)。 6、供需基本保持平衡，市場(chǎng)前景良好。 預(yù)計(jì)未來 3 年內(nèi)成都將動(dòng)工建設(shè)的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目共 6 個(gè)，有超過 35 萬平方米的總量投放，考慮到甲級(jí)寫字樓年需求的增長(zhǎng)因素， 3 年后成都甲級(jí)寫字樓每年需求量預(yù)計(jì)在 12 13 萬平方米。 可以預(yù)測(cè)：在未來的 3 5 年，成都甲級(jí)寫字樓供求仍將基本保持平衡，市場(chǎng)前景良好。 7、投資基金看好寫字樓。 來自北京、上海等發(fā)達(dá)城市信息表明，今年以來，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，而供應(yīng)相對(duì)較為吃緊，并且出現(xiàn)了大批國際企業(yè)與外國使團(tuán)將臨 內(nèi)高端寫字樓，整幢購買，如位于北京 端的富力雙子座之中的一座被摩根整購，銀泰一棟樓被中保集團(tuán)整購，中環(huán)世貿(mào)廣場(chǎng)的一棟樓被新加坡著名地產(chǎn)企業(yè)整棟買走，而位于 部的遠(yuǎn)洋新干線的一棟樓也被揚(yáng)子基金買走。 隨著成都經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，成都越來越受外來機(jī)構(gòu)青睞，成都漸成投資重心，寫字樓整體為投 資機(jī)構(gòu)購買成為可能。 27 二、成都酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)調(diào)查分析 （一）市場(chǎng)概況 服務(wù)公寓的理念在成都還很新 , 并沒有真正概念上的酒店式服務(wù)公寓。 短期住宿的供應(yīng)概況： 成都市現(xiàn)有五星級(jí)（包括準(zhǔn)五星級(jí)） 7 家，大多數(shù)座落在市中心?；诔啥嫉某鞘邪l(fā)展規(guī)劃及外國投資的增加，對(duì)于短期住宿的需求也會(huì)相應(yīng)增加。 長(zhǎng)期住宿的供應(yīng)概況： 根據(jù)調(diào)查 , 在現(xiàn)有的住宅市場(chǎng)上有 5 個(gè)高檔項(xiàng)目最受外籍人士的歡迎 , 它們是凱萊帝景 , 中華園 , 錦繡花園 , 錦官新城和銀都，其性質(zhì)為公寓或別墅。 （二）現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 1、成都現(xiàn)有五星級(jí)酒店供應(yīng)。 成都 市現(xiàn)有五星級(jí)（包括準(zhǔn)五星）酒店年均入住率約為 75%，平均房?jī)r(jià) 700元 , 經(jīng)營狀況良好。其中，選擇 5 家五星級(jí)酒店進(jìn)行分析。 2004 及 2005 年 5 家五星酒店的平均入住率和日租金價(jià)格調(diào)查 名稱 04 年平均入住率 04 年日租金價(jià)格 05 年平均入住率 05 年日租金價(jià)格 索非特 67% 760 65% 75% 841 喜來登 79% 690 75% 80 % 694 凱賓斯基 61% 719 60% 70 % 767 皇冠假日 74% 625 70% 76% 625 錦江賓館 80% 706 80% 83 % 710 2、成都現(xiàn)有高檔公寓及別墅。 根據(jù) 05年調(diào)查 , 成都市區(qū)現(xiàn)有 4家高檔公寓及別墅最受外籍人士喜愛 ,