西安 X 置業(yè)有限公司 萬(wàn)科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 目 錄 1 總 論 . 1 項(xiàng)目概況 . 1 建設(shè)單位情況 . 3 項(xiàng)目提出的必要性 . 3 研究的范圍 . 5 編制依據(jù) . 5 研究結(jié)論及建議 . 6 2 區(qū)域概況及經(jīng)濟(jì)狀況 . 8 區(qū)域概況 . 8 區(qū)域規(guī)劃 . 10 經(jīng)濟(jì)狀況 . 11 3 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 . 13 宏觀運(yùn)行背景 . 13 2010 年市場(chǎng)分析 . 15 西安房地產(chǎn)現(xiàn)狀 . 21 2011 年市場(chǎng)預(yù)測(cè) . 27 4 工程建設(shè)方案 . 31 總平面設(shè)計(jì) . 31 規(guī)劃方案 . 33 建筑單體設(shè)計(jì) . 35 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) . 37 給排水設(shè)計(jì) . 38 暖通設(shè)計(jì) . 41 燃?xì)庠O(shè)計(jì) . 43 電力電信設(shè)計(jì) . 43 景觀環(huán)境設(shè)計(jì) . 49 環(huán)保、環(huán)衛(wèi) . 49 5 土地利用及建設(shè)條件 . 51 項(xiàng)目選址及用地方案 . 51 土地利用合理性分析 . 51 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 . 51 建設(shè)條件 . 51 6 節(jié)能措施 . 53 節(jié)能依據(jù) . 53 節(jié)能措施 . 53 能耗分析 . 57 7 環(huán)境影響評(píng)價(jià) . 58 設(shè)計(jì)依據(jù) . 58 環(huán)境影響評(píng)價(jià)應(yīng)堅(jiān)持的原則 . 58 目位置環(huán)境現(xiàn)狀 . 59 目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 . 59 目建設(shè)期 環(huán)境保護(hù)措施 . 59 項(xiàng)目運(yùn)行期環(huán)境保護(hù)措施 . 61 環(huán)境影響評(píng)價(jià) . 61 8 安全與消防 . 63 全措施 . 63 防 . 64 9 組織機(jī)構(gòu)及項(xiàng)目組織管理 . 66 施工組織機(jī)構(gòu) . 66 項(xiàng)目建設(shè)管理機(jī)構(gòu)職責(zé) . 66 力資源配置 . 67 工程建設(shè)管理措施 . 67 10 工程實(shí)施進(jìn)度安排 . 69 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 . 69 建設(shè)工期 . 69 工程實(shí)施進(jìn)度安排 . 69 11 投資估算和資金籌措 . 71 編制依據(jù) . 71 估算范圍 . 71 投資估算 . 72 資金籌措 . 72 12 財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià) . 74 制依據(jù) . 74 基本參數(shù) . 74 銷售收入、營(yíng)業(yè)稅及其附加估算 . 75 銷售總成本 . 75 土地增值稅 . 76 利潤(rùn)總額 . 76 所得稅 . 76 財(cái)務(wù)盈利性分析 . 76 13 招標(biāo)投標(biāo)管理 . 78 編制依據(jù) . 78 招標(biāo)方案 . 78 招標(biāo)應(yīng)遵循的原則 . 79 評(píng)標(biāo)要點(diǎn) . 80 14 結(jié)論與建議 . 82 結(jié)論 . 82 建議 . 82 附件：企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照 附圖： 1、用地范圍圖 2、總平面布置圖 1 1 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 ： 萬(wàn)科城二期工程建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)單位 ： 法人 代表 ： 建設(shè)性質(zhì) ： 新 建 建設(shè)工期 ： 2011 年 4 月 2014 年 3 月 擬建地點(diǎn) ： 擬建規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 擬建規(guī)模 本項(xiàng)目 總 征 地面積 合 ）， 其中：凈用地面積 合 代征路面積 合 ），代征綠地面積 合 ）。 該地塊 凈用地面積 合 ）， 用途包括商業(yè)、居住、公共管理與公共服務(wù)（郵電設(shè)施、中小學(xué)），其中： 商業(yè)總用地面積 合 ），總建筑面積 87287劃該地塊場(chǎng)地及道路硬化面積 6960地面積 6115用地指標(biāo)：容積率為 地率為 25%，建筑密度為 居住 總用地面積 合 ），總建筑 2 面積 244270劃該地塊場(chǎng)地及道路硬化面積 31368地面積 24030用地指標(biāo)：容積率為 地率為 35%，建筑密度為 郵電設(shè)施 總用地面積 合 ），總建筑面積 6166劃該地塊場(chǎng)地及道路硬化面積 1206地面積 960用地指標(biāo)：容積率為 地率為 30%，建筑密度為 中學(xué) 總用地面積 合 ），總建筑面積 11000劃該地塊場(chǎng)地及道路硬化面積 3600地面積6518用地指標(biāo)：容積率為 地率為 建筑密度為 建設(shè)內(nèi)容 商業(yè)區(qū)擬建 3 幢（ 14#16#）多、高層樓 ， 帶 地下車庫(kù) ； 居住區(qū) 擬建 12 幢 （ 1#12#） 33 層 樓的 普通商品 房和 1幢（ 13#） 30 層樓的廉租房 ， 帶 地下車庫(kù) ； 郵電設(shè)施區(qū) 擬建 1 幢 （ 17#）郵電大樓； 中學(xué)區(qū)擬建 1 幢 5 層教學(xué)樓和 1 幢 4 層樓 。 估算總投資 及 資金籌措 該項(xiàng)目估算總投資 元，其中：工程直接費(fèi) 它費(fèi)用 元，基本預(yù)備費(fèi) 元。 該項(xiàng)目總投資 元，資金全部由建設(shè)單位自籌解決。 3 建設(shè)工期 該工程計(jì)劃建設(shè)工期 36 個(gè)月，即從 2011 年 4 月 1 日開工建設(shè)，至 2014 年 3 月 31 日竣工。 公共設(shè)施 該項(xiàng)目 位于 長(zhǎng)安 區(qū)內(nèi)， 供水、排水、供電、交通等各項(xiàng)市政設(shè)施基本到位，可就近接用。 建設(shè)單位情況 西安 X 置業(yè)有限公司 成 立于 2011 年 2 月 17 日 ， 位于西安市長(zhǎng)安區(qū)郭杜街辦茅坡村西側(cè)萬(wàn)科城項(xiàng)目銷售中心二層。該公司 注冊(cè)資金 1000 萬(wàn)元， 法人 代表孫嘉 。 一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括：房地產(chǎn)開發(fā)，商品房銷售，房屋中介服務(wù)，房地產(chǎn)信息咨詢、代理銷售，物業(yè)管理，自有房屋租賃和停車服務(wù)。 項(xiàng)目 提出的 必要性 1、項(xiàng)目 的 建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展 當(dāng)前我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)之一 。 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用 約 百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分 ， 發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其是住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增 4 長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。現(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。 該 公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)萬(wàn)科城 二期 工程項(xiàng)目。 2、該項(xiàng)目 的 建設(shè)不僅把握土地市場(chǎng)機(jī)遇，占據(jù)潛力區(qū)域，更可在未來(lái)十多年里，為集團(tuán)創(chuàng)造穩(wěn)定的現(xiàn)金流入及可觀的利潤(rùn)回報(bào) 長(zhǎng)安 區(qū) 地處關(guān)中平原中部， 總面積 1583 平方公里，城區(qū)距西安市中心僅 里。隴海鐵路、西康鐵路、 108 國(guó)道、 210國(guó)道、包茂高速、西漢高速貫穿全境，區(qū)內(nèi)五橫十縱道路主干網(wǎng)絡(luò)基本形成。 去 年斥巨資建成了連接西安高新開發(fā)區(qū)和西安航天產(chǎn)業(yè)基地的西部大道， 今 年建設(shè)終南大道，使橫跨西安城市中心的南北大道經(jīng)過(guò)長(zhǎng)安區(qū)延伸到秦嶺北麓，交通十分便捷。通訊、電力、水資源等供應(yīng)豐富，地?zé)豳Y源極具開發(fā)潛力。 近年來(lái)，長(zhǎng)安搶抓西安城市擴(kuò)張發(fā)展的歷史機(jī)遇，以強(qiáng)區(qū)富民，長(zhǎng)安西安領(lǐng)先為目標(biāo)，把對(duì)外開放、招商引資確立為經(jīng)濟(jì)工作突破口，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，以 高新技術(shù)、高等教育、旅游業(yè)、都市農(nóng)業(yè)和房地產(chǎn)等為支柱產(chǎn)業(yè)，全力打造都市新區(qū)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng) 。 3、萬(wàn)科集團(tuán)進(jìn)入西安市場(chǎng)，既是拓展市場(chǎng)的需要，也是集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略舉措 長(zhǎng)安區(qū)科教資源豐富，擁有實(shí)力雄厚的中國(guó)航天推進(jìn)技術(shù)研 5 究院、五 0 四研究所、二 0 六研究所等 20 多家科研機(jī)構(gòu)。西安高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)基地、國(guó)家民用航天科技產(chǎn)業(yè)基地 均 建在長(zhǎng)安。西部大學(xué)城基礎(chǔ)設(shè)施完善，已有陜西師范大學(xué)、西安電子科技大學(xué)、西北工業(yè)大學(xué)等 26 所高校入駐， 20 余萬(wàn)在校師生成為推動(dòng)長(zhǎng)安經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展的人才寶庫(kù)和智力資源。 2010 年 1份， 西安市 房地產(chǎn)投資 元，同比增長(zhǎng) 環(huán) 比 1份回落 百分點(diǎn)。全市商品房累計(jì)銷售面積同比增長(zhǎng) 商品房銷售額同比增長(zhǎng) 研究的范圍 對(duì)項(xiàng)目的 建設(shè)背景 進(jìn)行分析論證； 對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行分析論證； 對(duì)項(xiàng)目 建設(shè)的指導(dǎo)思想、市場(chǎng)分析 進(jìn)行分析論證； 對(duì)項(xiàng)目 的 建設(shè) 內(nèi)容 與 建設(shè)規(guī)模、建設(shè)條件與場(chǎng)址選擇、工程 建筑方案 進(jìn)行分析論證； 對(duì)項(xiàng)目在建設(shè)和運(yùn)行過(guò)程中的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能措施、勞動(dòng)安全等方面提出 實(shí)施意見 ，環(huán)境保護(hù) 方案按環(huán)保部門批復(fù)意見實(shí)施； 根據(jù)可行性研究的規(guī)劃方案和建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行投資估算，并提出資金籌措方案； 根據(jù)確定的規(guī)劃方案制定工程實(shí)施進(jìn)度及招投標(biāo)方案。 編制依據(jù) 本項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告編制委托書 6 西安城市總體規(guī)劃（ 2008 年 ） 國(guó)家發(fā)改委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）（ 2006 年 7 月 ） 國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（ 國(guó)發(fā) 【 2007】 24 號(hào) ） 國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知 （ 國(guó)辦發(fā) 【 2006】 37 號(hào) ） 西安市城市拆遷管理?xiàng)l例 西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見 （ 2010 年） 投資項(xiàng)目可行性研究工作手冊(cè)中國(guó)物價(jià)出版社 2002年 9 月 投資項(xiàng)目可行性研究指南中國(guó)電力出版社 2002 年 3月版； 建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料 研究結(jié)論及建議 結(jié)論 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷改善，城市建設(shè)快速推進(jìn)，人們對(duì)住房條件要求越來(lái)越高，該項(xiàng)目的建設(shè)適合市場(chǎng)需求，銷售前景看好，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào) 查、市場(chǎng)研究、市場(chǎng)分析及市場(chǎng)預(yù)測(cè)，符合總體規(guī)劃，對(duì)改善長(zhǎng)安區(qū)居民生活條件，起到了至關(guān)重要的 7 作用，是社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益雙贏的好項(xiàng)目。該項(xiàng)目是集住宅、商業(yè) 、公共設(shè)施 于一體的綜合性項(xiàng)目，設(shè)計(jì)合理， 90下戶型占總住宅建筑面積比例不小于 70%，符合國(guó)家政策，布局人性化，結(jié)構(gòu)安全可靠，實(shí)施計(jì)劃科學(xué)。建設(shè)資金籌措方案已基本落實(shí)，該項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)條件均已具備，建議盡快實(shí)施。 建議 1、應(yīng)加強(qiáng)對(duì)建設(shè)資金籌措力度，確保工程建設(shè)資金及時(shí)到位； 2、建議及早做好外部環(huán)境協(xié)調(diào)工作，以便使工程建設(shè)時(shí)保質(zhì)保量順利完工，創(chuàng) 建一個(gè)優(yōu)質(zhì)工程； 3、 建議在項(xiàng)目 施工過(guò)程中，充分做好市場(chǎng)調(diào)查，廣泛征求社會(huì)各階層住房需求， 按照市場(chǎng)需求調(diào)整、完善建設(shè)工程方案，爭(zhēng)取給社會(huì)和企業(yè)帶來(lái)雙贏效益； 4、 組建精明 能 干的技術(shù)隊(duì)伍或聘請(qǐng)專業(yè)項(xiàng)目管理人員進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，力求降低成本，減小投資風(fēng)險(xiǎn) ； 5、 合理、科學(xué)地做好施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)和工期安排 ； 6、應(yīng)組織強(qiáng)有力的營(yíng)銷隊(duì)伍，對(duì)其商戶進(jìn)行重點(diǎn)宣傳和促銷，使該項(xiàng)目及早發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益。 8 2 區(qū)域概況 及經(jīng)濟(jì) 狀況 區(qū)域 概況 區(qū)域 簡(jiǎn)介 項(xiàng)目位于西安市長(zhǎng)安區(qū)，長(zhǎng)安 區(qū) 歷史悠久，自西漢高祖五年置縣，已 2200 多年，曾為周、秦、漢、唐等十三朝京畿之地，被譽(yù)為西安的 “后花園 ”。長(zhǎng)安區(qū)地處關(guān)中平原中部，從東、南、西三面拱圍西安，總面積為 1578 平方公里，現(xiàn)轄 8 個(gè)鄉(xiāng)、 17 個(gè)街辦， 24個(gè)居委會(huì)， 2009 年末 總?cè)丝?102 萬(wàn)人。區(qū)政府所在地韋曲街道距西安市中心 里。氣候溫和，四季分明，雨量適宜，日照充足，自然環(huán)境優(yōu)越，旅游資源得天獨(dú)厚。 2002 年 9 月撤縣設(shè)區(qū)，是西安新一輪城市發(fā)展中重要的副中心和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 點(diǎn) 。 地理環(huán)境 長(zhǎng)安區(qū)位于東經(jīng) 10838 10914，北緯 3347 3418。東 臨藍(lán)田縣，南接寧陜、柞水縣，西與戶縣、咸陽(yáng)接壤，北和雁塔、灞橋區(qū)為鄰。地勢(shì)為東原、南山、西川，最低海拔 ，最高海拔 。地勢(shì)大體為東南高西北低，土壤肥沃，灌溉便利，古人贊之為 “ 資甚美，膏腴之地 ” 。 氣候條件 長(zhǎng)安 區(qū) 屬于暖溫帶半濕潤(rùn)大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，雨量適中，四季分明，氣候溫和，秋短春長(zhǎng)。一般以 1、 4、 7、 10 作為冬、春、夏、秋四季的代表月。冬季比較干燥寒冷，春季溫暖，夏季炎熱多雨， 9 秋季溫和濕潤(rùn)。年平均氣溫 ，降水約 600 m m，濕度 無(wú)霜期 216 天， 日 照 1377 小時(shí)。最冷的 1 月份平均氣溫 ,最熱的 7 月份平均氣溫 。雨量主要分布在 7、 8、 9 三個(gè)月。雨熱同期，有利于農(nóng)作物生長(zhǎng)。年平均降雪日為 ，初雪日一般在 11 月下旬，終雪日一般在 3 月中旬。受地形影響，長(zhǎng)安全年多東北風(fēng)，年平均風(fēng)速為 /秒。 水資源 長(zhǎng)安境內(nèi)主要河流有灃河、浐河，均屬渭河水系。渭河在戶縣與咸陽(yáng)段間，流經(jīng)長(zhǎng)安區(qū)高橋鄉(xiāng)曹家灘，長(zhǎng)約 里。灃河流域主要河流有灃峪河、高冠河（過(guò)境河）、太平河（過(guò)境河）、潏河、大峪河、小峪河、太峪河、高河、金沙河等 。浐河流域主要河流有浐河、庫(kù)峪河及過(guò)境河湯峪河、岱峪河、鯨魚溝等。秦嶺南麓有 3條小溝屬漢江水系。另外，還有皂河、新河等。 礦產(chǎn)資源 長(zhǎng)安地質(zhì)發(fā)育史復(fù)雜，構(gòu)造類型多樣。秦嶺山區(qū)大片的火成巖、變質(zhì)巖等新生代沉積層，為各種金屬、非金屬及能源資源的集聚奠定了基礎(chǔ)。優(yōu)勢(shì)礦產(chǎn)主要有建材類非金屬等。主要金屬礦有鐵、銅、鉛、鉻等。非金屬礦主要有大理巖、硅石、偉晶花崗巖、石墨、石榴石、水晶、磚用粘土、建筑用沙等。 科技教育 長(zhǎng)安是科技大區(qū)，擁有優(yōu)越的科教資源。 2005 年 11 月 25 日長(zhǎng)安區(qū)已通過(guò)全國(guó) 科技進(jìn)步考核，國(guó)家科技部批準(zhǔn)為全國(guó)科技進(jìn)步先 10 進(jìn)區(qū)。十五以來(lái)，長(zhǎng)安不斷加大高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展力度，先后制定出臺(tái)了西安市長(zhǎng)安區(qū)科技發(fā)展獎(jiǎng)金管理辦法、西安市長(zhǎng)安區(qū)科技計(jì)劃項(xiàng)目管理辦法。制定了關(guān)于創(chuàng)建長(zhǎng)安區(qū)農(nóng)業(yè)科技示范園的指導(dǎo)意見和西安市長(zhǎng)安區(qū)農(nóng)業(yè)科技示范園管理暫行辦法。創(chuàng)建科技示范園（基地） 15 個(gè)，科技示范村 6 個(gè)，科技示范戶 51戶。目前，全區(qū)學(xué)前三年和小學(xué)、初中適齡人口入學(xué)（園）率分別達(dá)到 88%、 100%、 100%，初中鞏固率 高中階段教育普及達(dá)到 85%，青壯年非文盲率為 現(xiàn)代 教育技術(shù)裝備實(shí)現(xiàn)新突破。建成了區(qū)教育網(wǎng)管中心，全區(qū)中小學(xué)建微機(jī)室 300 多個(gè)，校園網(wǎng) 3 個(gè)，語(yǔ)音室 125 個(gè)，校校通 92個(gè)，多媒體教室 189 個(gè)，裝備微機(jī) 9100 臺(tái)，覆蓋全區(qū)中小學(xué)的農(nóng)村遠(yuǎn)程教育工程建成投入使用。 區(qū)域規(guī)劃 西安是陜西省省會(huì)，國(guó)家重要的科研、教育和工業(yè)基地，我國(guó)西部地區(qū)重要的中心城市，國(guó)家歷史文化名城，將逐步建設(shè)成為具有歷史文化特色的現(xiàn)代城市。 按照保護(hù)生態(tài)環(huán)境，加強(qiáng)區(qū)域與城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，在西安市域范圍內(nèi)，構(gòu)建 “ 一城、一軸、一環(huán)、多中心 ” 的市域城鎮(zhèn)空間布局，形成主城區(qū)、中心城鎮(zhèn)、鎮(zhèn)三級(jí) 城鎮(zhèn)體系結(jié)構(gòu)。因地制宜地穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化，逐步改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。其中： “ 一城 ” 為主城區(qū)； “ 一軸 ” 為以隴海線為主軸的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸； “ 一環(huán) ” 為以關(guān)中環(huán)線為紐帶的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展集群帶； “ 多中心 ” 為主城區(qū)外圍 11 的中心城鎮(zhèn)，包括四個(gè)組團(tuán)、三個(gè)新城和四個(gè)縣城，其中：四個(gè)組團(tuán)指六村堡、常寧、新筑、洪慶；三個(gè)新城指臨潼、閻良、涇渭；四個(gè)縣城指藍(lán)田、周至、高陵、戶縣。 規(guī)劃期內(nèi) 優(yōu)化主城區(qū)布局，凸顯 “ 九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心 ” 的布局特色，以二環(huán)內(nèi)區(qū)域?yàn)楹诵陌l(fā)展成商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū)；東部依托現(xiàn)狀發(fā)展成國(guó)防軍工產(chǎn)工業(yè)區(qū)；東南 部結(jié)合曲江新城和杜陵保護(hù)區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū)；南部為文教科研區(qū)；西南部拓展成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；西部發(fā)展成居住和無(wú)污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)；西北部為漢長(zhǎng)安城遺址保護(hù)區(qū)；北部形成裝備制造業(yè)區(qū)；東北部結(jié)合 浐 灞河道整治建設(shè)成居住、旅游生態(tài)區(qū) 。 根據(jù) 西安城市總體規(guī)劃（ 2008 年 ） ，到 2020 年末：西安市域總?cè)丝谝?guī)模為 人，其中城鎮(zhèn)人口規(guī)模為 鎮(zhèn)化水平達(dá)到 主城區(qū)人口規(guī)模為 人。全市城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?865內(nèi)，人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地控制在 內(nèi)；主城區(qū)的城市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?490內(nèi)，人均城市建設(shè)用地為 經(jīng)濟(jì) 狀 況 2009 年末， 全年生產(chǎn)總值（ 元，增速同比回落 百分點(diǎn)，高于全國(guó) 百分點(diǎn)，高于全省 百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 元，同比增長(zhǎng) 第二產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長(zhǎng) 第三產(chǎn)業(yè)增加值 長(zhǎng) 全年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 12 億元，同比增長(zhǎng) 較上年回落 百 分點(diǎn) ，其中 房地產(chǎn)開發(fā)投資 元，增長(zhǎng) 全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)18963 元，同比增長(zhǎng) 全年農(nóng)民人均純收入 6275 元，全年財(cái)政總收入 元，同比增長(zhǎng) 地方財(cái)政一般預(yù)算收入 元，增長(zhǎng) 2010 年末， 全市生產(chǎn)總值（ 元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 增速與上年持平，高于全國(guó) 百分點(diǎn)，與全省持平。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 元，同比增長(zhǎng) 第二產(chǎn)業(yè)增加值 元 ，增長(zhǎng) 第三產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長(zhǎng) 全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 比增長(zhǎng) 較上年回落 百分點(diǎn)，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) 全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入 元，同比提高 全 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 22244元，較上年增長(zhǎng) 扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) 全年農(nóng)民人均純收入達(dá)到 7750 元，較上年增長(zhǎng) 扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng) 13 3 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 宏觀運(yùn)行背景 1、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 2010 年 1，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資 38070 億元，其中，商品住宅投資 26683 億元，增長(zhǎng) 占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 10 月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資 4558 億元，增長(zhǎng) 1，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 比增長(zhǎng) 房屋新開工面積 長(zhǎng) 房屋竣工面積 長(zhǎng) 其中，住宅竣工面積 長(zhǎng) 1，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置 面積 比增長(zhǎng) 土地購(gòu)置費(fèi) 8006 億元，增長(zhǎng) 10 月當(dāng)月，房屋新開工面積 比增長(zhǎng) 房屋竣工面積 5091 萬(wàn) 長(zhǎng) 其中，住宅竣工面積 4091 萬(wàn)長(zhǎng) 土地購(gòu)置面積 3695 萬(wàn) 長(zhǎng) 土地購(gòu)置費(fèi) 896 億元，增長(zhǎng) 2、商品房銷售情況 2010 年 1，全國(guó)商品房銷售面積 增幅比前三季度提高 百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng) 辦公樓增長(zhǎng) 商業(yè) 營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng) 14 1，商品房銷售額 億元，同比增長(zhǎng) 增幅比前三季度提高 百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng) 辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng) 10 月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷售面積 9278 萬(wàn) 比增長(zhǎng) 絕對(duì)量比 9 月份減少 1167 萬(wàn) 降 全國(guó)商品房銷售額5076 億元，增長(zhǎng) 絕對(duì)額比 9 月份減少 423 億元，下降 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況 2010 年 1，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源 56923 億元 ，同比增長(zhǎng) 其中，國(guó)內(nèi)貸款 10443 億元，增長(zhǎng) 利用外資 539 億元，增長(zhǎng) 自籌資金 21553 億元，增長(zhǎng) 其他資金 24387 億元，增長(zhǎng) 在其他資金中，定金及預(yù)收款13950 億元，增長(zhǎng) 個(gè)人按揭貸款 7102 億元，增長(zhǎng) 4、 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù) 2010 年 10 月份，全國(guó) 70 漲幅比 9 月份縮小 百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 10 月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲 漲幅比 9 月份縮小 百 分點(diǎn)；環(huán)比上漲 其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲 其中普通住宅銷售價(jià)格上漲 高檔住宅銷售價(jià)格上漲 經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲 與上月相比，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲 經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格下降 10 月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲 漲幅比 9月份縮小 百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 15 比 9 月份縮小 百分點(diǎn)。 5、全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 2010 年 10 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱 “國(guó)房景氣指數(shù) ”）為 9 月份提高 ，比去年同期提高 。 從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 9 月份提高 ，比去年同期提高 ； 9 月份回落 ，比去年同期回落 ；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 9 月份提 高 ，比去年同期回落 品房待售面積分類指數(shù)為 9 月份回落 ，比去年同期提高 ；房屋施工面積分類指數(shù)為 9 月份提高 ，比去年同期提高 。 2010 年市場(chǎng) 狀況 2010 年，無(wú)疑是一個(gè)政策年，自 “房?jī)r(jià) ”二字成了影響國(guó)計(jì)民生和社會(huì)穩(wěn)定的凸顯問(wèn)題后，政府宏觀調(diào)控的手段便未停止，國(guó)十條、 16 國(guó)十六條、收緊銀根、增加利率、限購(gòu)令等一系列政策陸續(xù)出臺(tái)，但仍然未擋住 房地產(chǎn) 銷售市場(chǎng)上漲的勢(shì)頭， 2010 年，西安樓市量?jī)r(jià)持續(xù)走高，住宅均價(jià)也從一月份的 5541 元 /平米飆升至 11 月份的6504 元 /平米。不斷上漲的住宅平均價(jià)格讓一系列的調(diào)控措施被稱為 “空調(diào) ”。 2010 年的西安樓市也和全國(guó)很多其他城市一樣，在樓市量?jī)r(jià)走高中，始終保持著 “微笑曲線 ”。 1、 “國(guó)十一條 ” 繼去年年底密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)， 2010 年 1 月 10 日，“國(guó)十一條 ”出臺(tái)，揭開 “政策年 ”調(diào)控大幕。 “國(guó)十一條 ”從 “調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任 ”四個(gè) 方面，正式確定 2010 年樓市政策基調(diào)，表示政府遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的決心和強(qiáng)硬態(tài)度。 開年的第二個(gè)周日，國(guó)務(wù)院辦公廳十日公開發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 (簡(jiǎn)稱 “國(guó)十一條 ”)，從增加保障性住房和普通商品住房有效供給、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)、落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任五個(gè)方面，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。 “國(guó)十一條 ”，重申二套房貸首付不得低于 40%、房源需一次性全部公開并明碼標(biāo)價(jià)等。 “國(guó)十一條 ”的頒布被認(rèn)為是國(guó)家針對(duì)高房?jī)r(jià)，今年打出的 抑制房?jī)r(jià) “第一拳 ”。 2、 準(zhǔn)備金率 6 次上調(diào) 2010 年 1月 12 日，本年度央行首次上調(diào)準(zhǔn)備金率，決定從 2010年 2 月 25 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 百 17 分點(diǎn)。接下來(lái)的一年間，央行又分別于 5 月 10 日、 10 月 11 日、 11月 16 日、 11 月 29 日先后上調(diào)準(zhǔn)備金率。 12 月 10 日晚間，央行年內(nèi)第 6 度發(fā)布消息，百分點(diǎn)，至此，準(zhǔn)備金率已經(jīng)高達(dá) 歷史第一高位，對(duì)于通常占據(jù)了銀行個(gè)貸總量約 70%的房貸來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)打擊。有關(guān)人士分析，央行如此密集地施 以準(zhǔn)備金率上調(diào)，意在進(jìn)一步加強(qiáng)當(dāng)前的流動(dòng)性調(diào)控，控制銀行信貸投放和管理通脹預(yù)期，并非刻意針對(duì)房地產(chǎn)。但是準(zhǔn)備金率的不斷調(diào)高，使得銀行的房貸額度吃緊，對(duì)于已經(jīng)遭遇重重調(diào)控與狙擊的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可謂是雪上加霜。 3、 “新國(guó)四條 ” 2010 年 4 月 14 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了 “新國(guó)四條 ”：一是抑制不合理住房需求；二是增加住房有效供給；三是加快保障性安居工程建設(shè)；四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。 “新國(guó)四條 ”針對(duì)不同類型購(gòu)房者實(shí)行了差別化待遇：對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30%；對(duì)貸 款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ；對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房的購(gòu)房者，大幅度提高首付款比例與利率水平。 4、 “新國(guó)十條 ” 2010 年 4 月起，國(guó)務(wù)院和住建部出臺(tái)了一系列房產(chǎn)新政，其中，以國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 (即新國(guó)十 18 條 )最為關(guān)鍵。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這是迄今為止對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)最精準(zhǔn)的房產(chǎn)新政。 4 月 17 日，國(guó)務(wù)院下發(fā)關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知，即 “新國(guó)十條 ”，確立政府問(wèn)責(zé)制，并再次要求開發(fā)商一次性公開全部房源。除了繼續(xù)差別化信貸政 策之外，通知對(duì)于個(gè)人購(gòu)置多套房的限制提到了重要位置： “商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。 ” 5、 西安出臺(tái)十六條新政 2010 年為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展， 5 月 5 日，西安市政府出臺(tái)西安市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的若干意見 (以下簡(jiǎn)稱意見 )，從解決中低收入家庭住房到外來(lái)務(wù)工人員安置，從二手房申請(qǐng)住房公積金貸款到個(gè)人住房滿 5 年交易免營(yíng)業(yè)稅等方 面提出 16 條意見， 6 月 1 日起正式實(shí)施。意見經(jīng)媒體公布之后，被稱之為西安穩(wěn)定房產(chǎn)市場(chǎng)的 “十六條 ”。 十六條出臺(tái)后，對(duì)于 “十六條 ”的作用，從普通市民到商品房開發(fā)商再到學(xué)界，從不同的角度出發(fā)有著各自的看法。 “國(guó)十條 ”突出的是遏制房?jī)r(jià)打擊投機(jī)，在這個(gè)層面上西安的 “十六條 ”突出的是加大保障、促進(jìn)市場(chǎng)。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)而言比較健康，十六條出臺(tái)對(duì)維穩(wěn)房市秩序，改善性、投資、炒房群體也會(huì)有影響。但其中，能不能降房?jī)r(jià)并不是問(wèn)題的核心，如何使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)程穩(wěn)定有序，并與居民收入的增長(zhǎng)相匹配才是最關(guān)鍵的。 19 6、 二套房貸認(rèn)定標(biāo) 準(zhǔn) 2010 年 6 月 4 日，史上最嚴(yán)厲的二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了權(quán)威性的規(guī)范：無(wú)論購(gòu)房者曾經(jīng)貸款買房，或者家庭名下實(shí)際擁有一套住房，都作為二套房認(rèn)定，需按揭首付 5 成，利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，可謂是名副其實(shí)的 “認(rèn)房又認(rèn)貸 ”。 二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的明確，一方面使得投機(jī)性投資或炒房現(xiàn)象被大大抑制，另一方面，也有學(xué)者認(rèn)為，市民正常的改善性住房需求也一并遭到了打壓，不少改善型購(gòu)房者的購(gòu)房希望被澆滅：在 “認(rèn)房 又認(rèn)貸 ”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)以前，改善型購(gòu)房者只需將名下房產(chǎn)賣掉，到房管局開具 “無(wú)房證明 ”，即可以首套優(yōu)惠重新購(gòu)房，一旦被認(rèn)定為是二套房貸，就要承受首付與利率的雙重提高。由此引發(fā)的退房糾紛一時(shí)充斥了杭州樓市，購(gòu)房者的觀望情緒亦不斷加重。 7、 “新國(guó)五條 ” 2010 年 9 月 29 日，國(guó)慶長(zhǎng)假前夕，國(guó)家有關(guān)部委分別出臺(tái)措施，以鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果：房貸首付款比例調(diào)整到 30%及以上，暫停三套房貸；調(diào)整契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策；嚴(yán)打捂盤惜售，加大住房交易市場(chǎng)檢查力度；加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作；房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市限定居民 購(gòu)房套數(shù)，實(shí)行政府問(wèn)責(zé)制等，被稱為 “新國(guó)五條 ”。 “新國(guó)五條 ”的出臺(tái)，標(biāo)志著二次調(diào)控大幕的拉開，顯示了政府調(diào)控房地產(chǎn)的決心之堅(jiān)定。 20 “新國(guó)五條 ”中明確要求各地 “立即 ”制定細(xì)則，已制定細(xì)則的地區(qū)要進(jìn)一步調(diào)整和完善，各地方調(diào)控細(xì)則的出臺(tái)成為了各大城市的當(dāng)務(wù)之急。在接下來(lái)的 10 月份，杭州市相繼出臺(tái)多項(xiàng)具體措施與細(xì)則，同時(shí)頒布了杭版 “限購(gòu)令 ”，配合中央的調(diào)控步伐，掀起了杭州樓市的新一波震蕩。 8、 央行加息 緊隨二次調(diào)控的腳步，中國(guó)人民銀行于 10 月 19 日晚間宣布，自 2010 年 10 月 20 日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利 率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的 高到 一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 百分點(diǎn)，高到 其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。 此次加息是 2007 年以來(lái)的首次加息，業(yè)界普遍認(rèn)為，此舉既能夠緩解通脹壓力，又有利于樓市的調(diào)控；亦有學(xué)者認(rèn)為，此次加息主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，必然受此影響，首當(dāng)其沖受到抑制的便是大部分資金流通依賴銀行貸款的中小型開發(fā)商。而在民間，有網(wǎng)友認(rèn)為開發(fā)商的成本增加最終將反映到房?jī)r(jià)上，從而加劇購(gòu)房 者的負(fù)擔(dān)，也有不少人認(rèn)為作為一個(gè)漸進(jìn)累積的過(guò)程， 溫和加息對(duì)購(gòu)房者不會(huì)產(chǎn)生較大壓力，對(duì)樓市的影響更是微小。 9、 西安實(shí)施首套房貸最低利率 西安市根據(jù) 2010 年 10 月 20 日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知要求，從 2010 年 10 月 20 日起， 21 上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào) 百分點(diǎn)，整為 當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變。同時(shí)，上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。五年期以下 (含五年 )及五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率分別上調(diào) 百分點(diǎn)。五年期以下 (含五年 )從 整為 五年期以上從 整為 此外，從 2010 年 10 月 20 日起，開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款試點(diǎn)的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮 10%執(zhí)行，并隨個(gè)人住房公積金貸款利率變動(dòng)做相應(yīng)調(diào)整。 10、 西安 “限貸令 ” 2010 年 6 月 1 日西安出臺(tái)樓市調(diào)控 “16 條 ”政策，為保持樓市健康發(fā)展， 11 月 2 日西安市政府再次出臺(tái) 6 條新政，在保障性住房建設(shè)、信貸、稅收、市場(chǎng)監(jiān)管等 6 個(gè)方面提出具體措施。有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示 ，新政是 “限貸 ”，而不是 “限購(gòu) ”。據(jù)市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)市政府近日出臺(tái)的關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)發(fā) 201010 號(hào)文件有關(guān)問(wèn)題的通知要求，我市將嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。 西安 房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 城南區(qū) 1、市場(chǎng)供應(yīng) 城南作為文教區(qū)，交通方便、商業(yè)繁榮，區(qū)內(nèi)高校林立，西安80%以上的高校都集中在這里，擁有良好的文化氛圍，向來(lái)是西安 22 市民安家置業(yè)的首選，但隨著區(qū)域內(nèi)土地資源的減少，城南開發(fā)量會(huì)隨著土地資源的減少而逐月在減少。不過(guò)本年度 “曲江擴(kuò)區(qū)一倍獲批準(zhǔn) ”的利好消息給城南區(qū)房地產(chǎn)帶來(lái)了新的 契機(jī)。 2、市場(chǎng)銷售 2010 年城南區(qū)的銷售市場(chǎng)中，各項(xiàng)指標(biāo)與供應(yīng)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)類似，增幅均超過(guò)了 10%以上，城南區(qū)作為全市地產(chǎn)市場(chǎng)的 “老大哥 ”，在此行業(yè)市場(chǎng)行情大好的背景下，表現(xiàn)尤為明顯，突出表現(xiàn)在去年銷量下挫較為明顯的區(qū)域，本年度銷量和價(jià)格均呈現(xiàn)較為明顯的增長(zhǎng)，就連高端產(chǎn)品別墅類物業(yè)和花園洋房較為集中的曲江區(qū)域，這兩類物業(yè)銷量也增幅較大。 3、價(jià)格行情 城南區(qū)各物業(yè)價(jià)格在全市范圍處于上游水平，在樓市優(yōu)惠政策、貸款利率等各方因素的影響下，買賣雙方的熱情空前高漲，賣方市場(chǎng)不斷推出新的房源，導(dǎo)致剛性需求不斷入 市，以至本年度銷量大幅增長(zhǎng)。 4、區(qū)域發(fā)展 城南區(qū)是西安市的文化區(qū)，大專院校、科研機(jī)構(gòu)、黨政軍機(jī)關(guān)密集，是解放后新開發(fā)的區(qū)域，在城區(qū)規(guī)劃、公共設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、社會(huì)治安、地理位置等方面均居于全市前列，為本地區(qū)發(fā)展提供了有利的條件。加上道路規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展、城市配套的發(fā)展讓眾多大大小小的開發(fā)企業(yè)在此競(jìng)爭(zhēng)，城南區(qū)銷售量也一直保持穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。但近兩年隨著城南區(qū)土地資源的減少，可開發(fā)用地也逐漸從大 23 規(guī)模開發(fā)變?yōu)樾∫?guī)模開發(fā)，開發(fā)重心也由原來(lái)的南二環(huán)逐漸向南三環(huán)、高新區(qū)、曲江區(qū)域擴(kuò)展。尤其是今年曲江新區(qū)擴(kuò)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的確定 ，這一利好消息給城南區(qū)房地產(chǎn)帶來(lái)了新的契機(jī)。 城北區(qū) 1、市場(chǎng)供應(yīng) 對(duì)于城北區(qū)而言，近兩年來(lái)的利好消息是層出不窮， 2007 年城北區(qū)受政策的引導(dǎo)，地鐵效應(yīng)所帶來(lái)火爆的開發(fā)局面是眾所周知的，城市規(guī)劃、道路規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展，使得城北區(qū)市場(chǎng)開發(fā)量各項(xiàng)指標(biāo) 不斷 增長(zhǎng)。 2、市場(chǎng)銷售 2010 年，城北區(qū)從老西安人眼中的 “道北 ”搖身一變成為與城南區(qū)爭(zhēng)奪商品房銷售 “冠軍 ”的唯一城區(qū)，可見城北區(qū)近兩年的發(fā)展是有目共睹的，市政府的北遷、地鐵二號(hào)線、大明宮遺址公園、漢城墻遺址公園、團(tuán)結(jié)水庫(kù)等工程的順利建設(shè)都為城北區(qū)房地 產(chǎn)的發(fā)展做出不小的貢獻(xiàn)。 3、價(jià)格行情 地產(chǎn)開發(fā)的地段因素的前瞻性考慮因道路規(guī)劃建設(shè)的發(fā)展顯得尤為重要，而對(duì)于城北區(qū)來(lái)說(shuō)，在城市規(guī)模快速發(fā)展，城市骨架逐步拉大的今天，道路的情況、交通的便捷性對(duì)于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要性已更加凸顯。作為前兩年被地鐵二號(hào)線炒的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的未央大道兩側(cè)的樓市，在兩側(cè)樓市的銷售過(guò)后，文景路、太華路、朱宏路以及新市政府兩側(cè)的樓市儼然成為當(dāng)下城北區(qū)樓市中的亮點(diǎn)，在 24 這些區(qū)域項(xiàng)目的影響下，城北區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)基本 保持平穩(wěn)攀升態(tài)勢(shì) 4、區(qū)域發(fā)展 城北區(qū)是西安市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心區(qū)域，像 20 年前浦東在上海的城 市地位一樣，當(dāng)年鄧小平提出浦東開發(fā)，現(xiàn)在西安市提出要開發(fā)城北，所以城北的地位發(fā)生了顯著的變化。與此同時(shí)，城北區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展也發(fā)生了質(zhì)的變化，城北區(qū)的配套設(shè)施正在向完善的方向努力，包括基礎(chǔ)設(shè)施和生活設(shè)施，地鐵、道路、供電、供熱等等，水暖電氣等等都沒有什么障礙，這個(gè)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施非常完善，更重要的是生活設(shè)施，包括講的圖書館、婦女兒童中心，有體育館，這都是生活設(shè)施。而且現(xiàn)在不少外埠大鱷已經(jīng)開始開發(fā)其前期的土地，諸如上海綠地除了開發(fā)其前期的魏瑪公館外，綠地紅館已開始進(jìn)入實(shí)施階段，相信未來(lái)的城北區(qū)將步入新一輪的競(jìng)爭(zhēng)開發(fā)階 段。 城東