1 地塊收購(gòu)可行性研究報(bào)告 1. 項(xiàng)目背景 報(bào)告編制目的 1、 在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 2、 對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)。 3、 結(jié)合 市場(chǎng) 的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。 4、 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。 5、 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 項(xiàng)目概況 地塊基本條件 基地位于 南京城東板塊 白下區(qū) ，位于光華路以北、友誼河以西、解放軍理工大學(xué)以東。地塊目前為南京總參干休所小區(qū)用地，因此較為平整。 地塊編號(hào)： 項(xiàng)目四至： 光華路以北、友誼河以 西、解放軍理工大學(xué)以東； 用地面積： 50 畝 ； 實(shí)際出讓面積： 33350 平方米； 規(guī)劃用地性質(zhì)： 住宅 建筑容積率： 建筑面積： 56695 平方米； 2 土地交付條件及土地使用權(quán)出讓年限 土地交付條 件 : 拆成自然平整；外部條件（道路、水、電、 氣等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)； 土地使用權(quán)出讓年限： 70 年； 項(xiàng)目資源分析 方向 資 源 照 片 東 東面為友誼河，河邊坡岸、景觀已做好，水體水質(zhì)較好 ，但缺少特色和維護(hù) 南 南面是光華路，光華路南側(cè)是四方新村，光華路北側(cè)為三層涮羊肉館、總參南京干休所接待處（正 在經(jīng)營(yíng)中） 西 西面南端現(xiàn)有一加氣站和加油站，主 要和解放軍理工大學(xué)緊臨 北 地塊北面 現(xiàn) 為南京總參干休所小區(qū) 3 基地資源評(píng)估表 結(jié)論： 地塊 屬城東板塊，雖可見(jiàn)到紫金山，但周邊距繞城公路、寧蕪鐵路都很近，區(qū)位形象很受影響。 地塊所屬位置屬城郊結(jié)合部， 本案南面直對(duì)城東最大的拆遷安置小區(qū)之一 四方新村，人員復(fù)雜、外來(lái)人口眾多，是拆遷戶及外地來(lái)寧務(wù)工人員居住地， 社會(huì)治安、環(huán)境一般 。 外部市政配套較齊全，但商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內(nèi)部資源缺乏； 地塊位于城東板塊， 雖 隨著城市的不斷發(fā)展目前也 屬主城區(qū) ，但本案目前周邊現(xiàn)狀多為外地來(lái)寧的打工著居住，且實(shí)際 離 新街口 主城區(qū) 也 較遠(yuǎn)， 無(wú)法與月牙湖及紫金山半快相提并論，是屬于城東半快中相對(duì)比較差的位置。 地塊南側(cè)的 商業(yè)如 羊肉館 等經(jīng)營(yíng)雖 好，但 檔次不高， 對(duì)項(xiàng)目建成后的出街形象造成一定影響。 根據(jù)基地分項(xiàng)評(píng)估，綜合評(píng)估基地級(jí)別為中等。 本案位于城郊結(jié)合部，各項(xiàng)開(kāi)發(fā)條件 一般， 項(xiàng)目?jī)r(jià)值有待進(jìn)一步挖掘。 權(quán)比細(xì)目 優(yōu) 良 中等 一般 較差 土地級(jí)別 自然景觀 環(huán)境污染 交通情況 生活配套 學(xué)區(qū)情況 社會(huì)治安 社會(huì)人文 區(qū)位形象 人工開(kāi)發(fā) 4 2. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 2008 年 全國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 2008 年房地產(chǎn)市場(chǎng)全年維持衰退態(tài)勢(shì)。此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整始于 2007 年第 4 季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國(guó)范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。經(jīng)過(guò) 1 年的調(diào)整期，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況， 70 大中城市房?jī)r(jià)自 8 月份開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過(guò)一半的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降。2008 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀 況呈現(xiàn)以下 六 個(gè)特征： a) 房屋交易量持續(xù)下降，空置面積較快增加 。 2008 年 1，商品房銷售面積 平方米，同比減少 增幅減少 十個(gè)重點(diǎn)城市中，有四分之一的城市商品房銷售面積同比下降 40%以上 。 同時(shí)，商品房空置面積結(jié)束自 2007 年下半年以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)， 截止 11 月底，平方米，同比增加 b) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿下降 。 受需求市場(chǎng)低迷的影響， 08 年 4 月份起商品房屋新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積增幅均為同比負(fù)增長(zhǎng)。 2008 年 1房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積為 平方米，同比減少 增幅比去年同期減少 百分點(diǎn)； c) 房?jī)r(jià)出現(xiàn)近 10 年來(lái)首次下降 。 08 年 8 月份 70 大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)近 10 年來(lái)首次下跌，跌幅逐月加大，房?jī)r(jià)下降城市的數(shù)量逐步增多。 從環(huán)比 看， 2008 年 70 大中城市房屋銷售價(jià)格下降 d) 加大住房保障建設(shè) 。 2008 年， 加快保障性住房建設(shè)，成為國(guó)務(wù)院確定的擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的重要措施之一 ， 經(jīng)濟(jì)適用房投資增加 和 廉租房建設(shè) 的 加快 ，對(duì)商品房市場(chǎng)存在一定的沖擊 。 5 2009 年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) a) 商品 房屋空置面積會(huì)有較大幅度增加 。 b) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 。 c) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并購(gòu)重組將會(huì)增加 。 d) 2009 年 年底房?jī)r(jià)將 止跌企穩(wěn) 。 雖然國(guó)際大環(huán)境和國(guó)內(nèi)小環(huán)境的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不容樂(lè)觀，但中國(guó) “保增長(zhǎng)” 的 4 萬(wàn)億資金投入、 08 年底各項(xiàng)推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好信息的推行，房地產(chǎn)剛性需求以及大量民間資本等 ， 都對(duì) 09 年 房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到積極作用。預(yù)計(jì) 隨著 2009 年 第 3 季度宏觀經(jīng)濟(jì) 的 回暖， 房地產(chǎn)市場(chǎng)將 有可能 在 09 年底真正 止跌企穩(wěn) 。 南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2008 年南京整體市場(chǎng)情況分析 a) 成交量全方位大幅萎縮 。 2008 年全市商品住宅累計(jì)成交 42401 套，與 2007 年相比，環(huán)比下滑 全市各大區(qū)域全方位大幅萎縮， 雖然 江北、江寧及河西 新三區(qū)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整的幅度較 傳統(tǒng) 中心高 ，但仍無(wú)法拉升全市成交量 。 6 備注：消化率、 余房消化周期均按 2008 年成交套數(shù)計(jì)算。 b) 浦口、江寧、河西 新三區(qū) 主導(dǎo)全市住宅供求的 2/3。 從房源總量來(lái)看，全年排名前三位的浦口、江寧、河西分別為 26851 套、 23159 套和 13054套 ，分別占全市總量的 28%、 24%和 13%，累計(jì)占全市總量的 65%。從成交量來(lái)看，成交套數(shù)排名前三位的浦口、江寧、河西分別為 12402 套、 10948 套和 6279 套，分別占全市總量 29%、26%和 15%，累計(jì)占全市總量的 70%。 浦口、江寧、河西 新三區(qū)年度供應(yīng)量大、在年底價(jià)格大幅下調(diào)的前提下，雖實(shí)現(xiàn)了一定的銷售， 但與 07 年同比 浦口、江寧、河西 三區(qū) 也均下降了45%、 57%、 43%。 c) 河西、江寧、浦口新三區(qū) 銷售 的 消化率達(dá)到 45%以上， 傳統(tǒng)各區(qū)消化率城南為首 河西、江寧、浦口 新三區(qū) 的消化率分別為 排名 全市前 三 位。新三 區(qū)是 在 08 年底 部分樓盤(pán)大幅降價(jià)的刺激下，成交量 大幅 回升，呈現(xiàn)典型的“降價(jià)保量”特征，取得顯著 的促銷 成效。城區(qū)市場(chǎng)由于絕對(duì)供應(yīng)量不大，價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺， 因此其 消化率急劇降低，明顯落后于新 三區(qū) ，呈現(xiàn)出“有價(jià)無(wú)市”的格局。城區(qū)市場(chǎng)中，銷售形勢(shì) 相對(duì)較 7 好 的是城南，消化率達(dá)到 其他 各區(qū) 的消化率只有 30%左右，位于 絕對(duì) 市中心的城中板塊只有 d) 存量房 增多，供求關(guān)系短時(shí)間很難逆轉(zhuǎn)，銷售壓力和價(jià)格壓力并存 。 截止 2008 年底，全市 存量 房源 按 當(dāng) 年的 消化速度 還需 消化 月， 因此 09 年銷售形勢(shì) 不容樂(lè)觀。 受經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致購(gòu)買力下降的影響， 09 年成交量是否能在 08 年基礎(chǔ)上回升還尚待觀察，銷售壓力和價(jià)格壓力 在 09 年 并存。 全市各區(qū)的銷售率，其中浦口、江寧、河西 新 三 區(qū)的 存量 房源的絕對(duì)數(shù)量高，與 其他各區(qū) 相比，其“上市多、賣的多、剩的多”， 因此 新 三 區(qū) 的 市場(chǎng) 消化率依然 明顯高于城區(qū)市場(chǎng) 。 e) 低檔房源和高檔房源 走勢(shì)相對(duì)教好 ，中檔房源成交比例下降 。 受市場(chǎng)調(diào)整影響，全市 商品房銷售 價(jià)格明顯向下，低檔房源和高檔 房源 的走勢(shì)相對(duì)較好。4000 元 /以下的低檔房源 集中在 江北 ，此板塊 樓盤(pán) 紛紛 大幅降價(jià)，成交持續(xù)上升 ；4000 / 的中檔房源集中的江寧板塊，雖然此板塊樓盤(pán)也有大幅促銷，但 成交比例 8 明顯下降 ； 而 8000 元 /及以上的 城中新盤(pán) 以及河西部分樓盤(pán)由于價(jià)格明顯下調(diào) ， 令 8000元 /以上 高檔房在年底出現(xiàn)翹尾 。 f) 總體供求失衡， 利好政策及降價(jià)促銷 ， 成交 年底翹尾 。 2008 年 3份，全市住宅供求比達(dá)到 求關(guān)系處于明顯的供嚴(yán)重大于求的失衡狀態(tài)，供求失衡是今年房?jī)r(jià)重心向下調(diào)整的直接影響因素。 08 年 10 月份以 后，在政策刺激和樓盤(pán)大幅降價(jià) 的雙重促進(jìn)下 ， 08 年 年底和 09 年初成交量放大，呈現(xiàn)階段性回暖。 2008 年 南京 房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧 2008 年對(duì)南京房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是充滿挑戰(zhàn)和壓力的一年， 2008 前半年延續(xù) 2007 年樓市調(diào)控政策以調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，防止房地產(chǎn)投資再度過(guò)熱為主要目標(biāo)；下半年隨國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化，需求走弱，房地產(chǎn)成交量一蹶不振，國(guó)家樓市調(diào)控方向逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉乐箻鞘羞^(guò)冷，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標(biāo)。中央多次降息、降低交易費(fèi)稅和二套房貸款部分松動(dòng)等政策變化，再加上南京市政府更加具體和直接的救市細(xì)則出臺(tái)，對(duì)維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，挽救市場(chǎng)信心起到了一定的作用。 現(xiàn)將 2008 年南京房地產(chǎn)政策匯總?cè)缦拢?a) 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為和存量房交易資金管理的若干規(guī)定 2008 年 8 月 27 日，南京市工商行政管理局、南京市 房產(chǎn) 管理局、南京市公安局、中國(guó)人民銀行南京分行營(yíng)業(yè)管理部近日聯(lián)合出臺(tái)了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為和存量房交 9 易資金管理的若干規(guī)定，從 2008 年 9 月 1 日起正式實(shí)行。 b) 關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知 2008 年 10 月 7 日，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)（國(guó)辦發(fā) 2005 26 號(hào)）和南京市政府辦公廳關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)（寧政辦發(fā) 2008 106 號(hào)）文件精神，現(xiàn)結(jié)合我市實(shí)際，調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)如下： 一、享受優(yōu)惠政策的住房應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 ）以上、單套建筑面積在 144 平方米（含）以下。 二、本標(biāo)準(zhǔn)自 2008 年 10 月 1日起執(zhí)行，與 本通知精神不一致的，按本通知規(guī)定執(zhí)行。 c) 關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn) 2008 年 9 月 19 日南京市政府印發(fā)關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)。意見(jiàn)的主要內(nèi)容包括：進(jìn)一步優(yōu)化住房消費(fèi)環(huán)境，適當(dāng)調(diào)整普通商品住房稅收優(yōu)惠政策標(biāo)準(zhǔn)，抓緊研究并適時(shí)出臺(tái)提高公積金貸款額度，加大住房補(bǔ)貼的發(fā)放力度 (最高為房款總額 1%)；進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展環(huán)境，加大金融扶持力度，推進(jìn)房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品創(chuàng)新和擔(dān)保方式創(chuàng)新，全力保障個(gè)人購(gòu)買自住住房的貸款需求；適當(dāng)調(diào)整出讓土地規(guī)模，不斷優(yōu)化土地出讓條件，吸引有實(shí)力的開(kāi) 發(fā)企業(yè)參與開(kāi)發(fā)建設(shè)等。 2009 年國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境展望 2009 年 上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)由于受全球經(jīng)濟(jì)衰退、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑、固定資產(chǎn)投資小幅回落、居民消費(fèi)回落、資產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的影響，預(yù)計(jì)將延續(xù) 2008 年下半年經(jīng)濟(jì)下滑的趨勢(shì)，全年增長(zhǎng)在 8%左右；固定資產(chǎn)投資增速預(yù)計(jì)全年增幅會(huì)超過(guò) 20%；居民消費(fèi)方面，全社會(huì)消費(fèi)品零售額增幅會(huì)低于 2008 年， 2009 年 2 月到 3 月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的可能性較大，但隨著 4 萬(wàn)億投資的累積效應(yīng)，預(yù)計(jì)全年 幅在 4%以下。 2009 年 1 月份南京房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 a) 市場(chǎng)消費(fèi)信心呈階段性回暖 10 在各類 房地產(chǎn)利好 政策的 刺激以及各樓盤(pán)的 積極促銷，使得 08 年觀望者的剛性需求在08 年底和 09 年 1、 2 月份 得到部分釋放， 市場(chǎng)交易量 有 較大幅度 的 增長(zhǎng)，出現(xiàn)較為顯著的階段性回暖特征。 一月份商品房成交面積為 ，其中，商品住宅成交面積分別為 ，成交套數(shù)為 5200 多套。扣除元旦和春節(jié)假日因素，商品房日均成交面積 ，商品住宅日均成交套數(shù) 200 多套，略低于 2007 年日均成交 水平 。 2 0 0 9 年1 月份全市認(rèn)購(gòu)成交情況0501001502002503003504004505001月1日1月2日1月3日1月4日1月5日1月6日1月7日1月8日1月9日1月10日1月11日1月12日1月13日1月14日1月15日1月16日1月17日1月18日1月19日1月20日1月21日1月22日1月23日1月24日1月25日1月26日1月27日1月28日1月29日1月30日1月31日認(rèn)購(gòu)套數(shù) 成交套數(shù)b) 部分樓盤(pán)促銷成效顯著 一部分樓盤(pán)積極呼應(yīng)房產(chǎn)新政，采取適當(dāng)降價(jià)及其他優(yōu)惠措施來(lái)促銷，春節(jié)期間我市房地產(chǎn)市場(chǎng)促銷 樓盤(pán)多達(dá) 40 多家，其中江寧、河西、江北三區(qū)域樓盤(pán)占了 6 成多。有的樓盤(pán)延續(xù)了過(guò)去的促銷舉措，有的則針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)推出了特別的優(yōu)惠，都取得較好銷售業(yè)績(jī)。 c) 當(dāng)前成交價(jià)格略有降低 09 年 1 月全市商品房成交均價(jià) 5719 元 /平方米， 與 去年 12 月份環(huán)比下降 價(jià)格繼續(xù)保持略有降低、小幅回調(diào)的趨勢(shì)，主要是一部分開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)促銷以及新三區(qū)成交占比上升兩大因素的直接影響。 2009 年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè) 1、從價(jià)格角度分析： 2009 年，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格還有 10%左右的 11 窄幅 下調(diào) ，預(yù)計(jì)最快 下半年 才能有所回暖，但 目前每年都有 1的剛性需求行情支撐房市； 2、從行業(yè)角度分析： 2009 年，經(jīng)濟(jì)危機(jī)繼續(xù)影響，預(yù)計(jì)未來(lái) 1，行業(yè)正式進(jìn)入“兼并”、“重組”階段，優(yōu)勝劣汰，行業(yè)健康發(fā)展必然； 3、從政府政策方向分析： 政府明確支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，“降價(jià)保量”的總方針使得市場(chǎng)降價(jià)成為一種趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商“順勢(shì)而為”是最好的選擇； 4、從經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)分析： 經(jīng)濟(jì)危機(jī)必然導(dǎo)致消費(fèi)者消費(fèi)力降低，市場(chǎng)觀望氣氛濃厚和購(gòu)買欲望低迷； 5、從成交量的角度來(lái)分析： 08 年成交量相對(duì)于 07 年萎縮過(guò)半， 09 年預(yù)計(jì)也不會(huì)有很大的起色，預(yù)計(jì)維持在 08 年水平 左右； 6、從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)分析： 縮減開(kāi)工量、運(yùn)營(yíng)開(kāi)支等，準(zhǔn)備過(guò)冬是明智的選擇，有錢(qián)的開(kāi)發(fā)商可以選擇儲(chǔ)地，預(yù)計(jì) 09 年下半年行業(yè)有可能 出現(xiàn)回暖； 7、南京 市場(chǎng)熱點(diǎn) ： 供應(yīng)量決定市場(chǎng)熱點(diǎn)， 江寧區(qū)、江北區(qū)和河西區(qū)將是 市場(chǎng)的熱點(diǎn) ，或者城市中心高性價(jià)比地塊也是一個(gè)主要考慮方向。但是前提一定是要控制好銷售價(jià)格，產(chǎn)品以剛性需求產(chǎn)品為主。 綜合評(píng)述：項(xiàng)目所在區(qū)域整體價(jià)格偏高， 2008 年南京各大區(qū)域價(jià)格都出現(xiàn)了 20右的下降調(diào)整，城東板塊 由于成交量低迷 維持在 10右的 價(jià)格下調(diào) ，市場(chǎng)補(bǔ)跌可能性在增大， 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì) 于其它區(qū)域較大 。 12 3. 區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)研究 項(xiàng)目 所處 房地產(chǎn) 板塊 市場(chǎng) 特征分析 城東板塊：環(huán)境資源 優(yōu)越 ，區(qū)域高端居住形象明顯 城東板塊 因?yàn)橛性卵篮约白辖鹕降纳剿Y源，一直 為南京傳統(tǒng)的富人區(qū)，別墅、類別墅、豪宅的產(chǎn)品特征和高昂的價(jià)格使得區(qū)內(nèi)以具備 較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的改善自住和投資 客戶為主，這部分客戶 不缺住房因此在經(jīng)濟(jì)下行的前提下 是最容易持幣觀望的人群 ， 城東板塊 08年下半年開(kāi)始需求量就呈現(xiàn) 大幅下降 ， 成交低迷。 城東板塊 成交量 大幅萎縮 ，供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻 根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2008 年，全市商品住宅 累計(jì)成交 42401 套，與 2007 年相比，環(huán)比下滑 2008 年 ， 城東板塊成交 1663 套， 較 2007 年（ 5330 套）同比下降69%， 下滑速度 大大 超過(guò)全市下滑速度。 城東板塊 2008 年 總可售房源 5118 套，消化率 總體供求比 供求關(guān)系處于供嚴(yán)重大于求的失衡狀態(tài) ，市場(chǎng)形勢(shì)相當(dāng)嚴(yán)峻 。 2009 年城東板塊 新 推出 貨 量較大，雖然區(qū)位和產(chǎn)品具有特色 ，但是面對(duì)低迷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如何改變目標(biāo)客群的觀望、如何挖掘改善型 自住 客戶是板塊內(nèi)各樓盤(pán)面對(duì)的共性問(wèn)題。 13 項(xiàng)目區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目 分析 主要 在售 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表 光華路區(qū)域 ： 項(xiàng)目名稱 德基紫金南苑 萬(wàn)達(dá)江南明珠 萬(wàn)達(dá)紫金明珠 鴻意星城 項(xiàng)目地址 玄武區(qū)長(zhǎng)巷 石楊路 2 號(hào) 星海路 8 號(hào) 星海路 6 號(hào) 開(kāi)發(fā)商 南京凱豐經(jīng)濟(jì)開(kāi) 發(fā)有限公司 南京 萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司 南京鴻意地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 總建筑面積 25 萬(wàn) 18 萬(wàn) 15 萬(wàn) 容積率 2 化率 40% 推出時(shí)間 售期 數(shù) 二期 四期 二期 建筑形式 多層（ 6+1）、小高層（ 10+1）、高層（ 17+1） 多層（ 4） 小高層（ 10+1） 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 總套數(shù) 2200 套 四期 150 套 2306 套 1200 套 銷售率 54% 98% 90% 銷售均價(jià)（元 /） 9500 8500 7200 7500 折后均價(jià) （元 /） 9000 8400 6700 主力面積（） 990272力客群 主城范圍內(nèi)年輕 成功人士 板塊內(nèi)改善居住人群、首 次購(gòu)房外地人 板塊內(nèi)改善居住人群、首次購(gòu)房外地人 板塊內(nèi)改善居住人群、首次購(gòu)房外地人 后續(xù)供應(yīng)量 （） 約 18 萬(wàn) 基本售完 基本售完 基本售完 項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤(pán)受容積率限制，建筑一般 為 多層、 小高層，為爭(zhēng)取建筑面積的最大 化 ，產(chǎn)品多做了頂層躍層 。 從樓盤(pán)戶型方面，各個(gè)樓盤(pán)的主力面積幾乎都是以 90 平方米（兩房?jī)蓮d）、 120 平方米（三房?jī)蓮d）的戶型占據(jù)了市場(chǎng)主力地位， 三房仍然最 受市場(chǎng)的青睞。 從價(jià)格上看， 項(xiàng)目所在光華路區(qū)域銷售均價(jià)在 6700 /平方米左右 ，比月牙湖和紫金山板塊的豪宅定位居住區(qū)價(jià)格低 很多 ，符合此區(qū)域中高端購(gòu)買人群的定位 。 從樓盤(pán)配套來(lái)看， 周邊 環(huán)境 尚可， 光華門(mén)地區(qū) 交通 較順暢，但到達(dá)率不高 ，教育和商業(yè) 14 等相關(guān)配套還需進(jìn)一步提升 。 后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè) 根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)上公布的 城東板塊 在售和在建項(xiàng)目 （不包括未入網(wǎng)的待開(kāi)發(fā)地塊） 不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 預(yù)估板塊總待售和待建的 后續(xù)供應(yīng)量約 為 平方米，項(xiàng)目所在區(qū)域的 南紫金山 板塊及 光華路區(qū)域 的后續(xù) 供應(yīng)量 約 為 平方米 ，占整個(gè)板塊后續(xù)供應(yīng)量的 65%，可見(jiàn)此區(qū)域在整個(gè)板塊中競(jìng)爭(zhēng)非常激烈 。 從 以上數(shù)據(jù)可見(jiàn)，城東板塊的后續(xù)供應(yīng)量巨大，在09 年嚴(yán)峻的全市房地產(chǎn)市場(chǎng)中， 壓力非常大，項(xiàng)目所處區(qū)域又是板塊中壓力最大的一個(gè)區(qū)域，銷售前景不容樂(lè)觀 。 （說(shuō)明按照 2008 年成交套數(shù) 1663 套 *套均面積 120 平方米計(jì)算，板塊年成交不到 20萬(wàn)平方米，按照 2007 年最好成交套數(shù) 5330 套 *套均面積 120 平方米計(jì)算，最好年成交不到65 萬(wàn)平方米，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還是比較大的。） 重點(diǎn) 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 德基紫金南苑 項(xiàng)目概況： 德基紫金南苑位于海內(nèi)外聞名的南京東郊風(fēng)景區(qū)紫金山南麓玄武區(qū)長(zhǎng)巷，地處中山陵景觀中軸線上，西鄰中山門(mén)明城墻， 南望南京最大混地公園 七橋甕混地公園， 與月牙湖高尚社區(qū)相連；解放軍理工大學(xué)工程兵學(xué)院，南京理工大學(xué)，南京農(nóng)業(yè)大學(xué)等多所高校環(huán)擁四周，人文環(huán)境極佳，小區(qū)北面為緯六路，南臨石門(mén)坎，東、西面為擬建 32 米規(guī)劃路，其南北方向分別與石門(mén)坎和緯六路相連。 基本情況： 物業(yè)類別 ： 普通住宅、商業(yè)、住宅 建筑類別 ： 多層、 小高層、高層 裝修狀況 ： 毛坯 15 物業(yè)地址 ： 白下區(qū)長(zhǎng)巷，銀城東苑的南面 物業(yè)管理費(fèi) ： /平方米月 物業(yè)公司：深圳蓮花物業(yè) 管理有限公司 開(kāi)發(fā)商 ：南京凱豐經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑設(shè)計(jì)單位：南京城鎮(zhèn)建筑咨詢?cè)O(shè)計(jì)有限公司、江蘇建筑設(shè)計(jì)研究院有限 公司 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 ：一期 2007 年 10 月，二期 2008 年 5 月 入住時(shí)間 ： 2008 年 12 月 占地面積： 125000 平方米 總建筑面積： 250000 平方米 總戶數(shù)： 2200 戶 容積率 ： 2 綠化率 ： 37% 車位配比： 1:通狀況 ： 東苑路上有 4、 52、 89、 306、 804 路到銀城東苑站下，光華路上有 17、 25、37、 61、 110、 314 路到海福巷東站下。 周邊配套 ： 配有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、健身中心、商業(yè)中心、七大地下車庫(kù)、公交站場(chǎng)以及沿街分布的商鋪用房，周邊醫(yī)院有南農(nóng)附院和南理工附院。 規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計(jì)： 玄武區(qū)長(zhǎng)巷南片整個(gè)項(xiàng)目用地面積約 平方米。項(xiàng)目推廣名稱為德基 紫金南苑。本工程即南片分為兩期開(kāi)發(fā)，小區(qū)北片為一期開(kāi)發(fā)建設(shè)，一期用地面積約為 7 萬(wàn)平方米，一期總建筑面積約為 15 萬(wàn)平方米， 2008 年 8 月竣工。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)北南為新建的緯六路、南靠石門(mén)砍路、西北靠鐘山變電站。一期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如下： 01 幢、 02 幢、 03 幢、 04 幢、 05 幢、08 幢、 11 幢高層（ 17）住宅； 06 幢、 07 幢、 09 幢、 10 幢、 12 幢、 13 幢、 15 幢小高層（ 11 層）住宅； 16 幢為多層住宅； 14 幢為會(huì)所、 28 幢為幼兒園。主力戶型為： 91 平米 16 （兩房?jī)蓮d） 、 125 平米 （三房?jī)蓮d） 、 150 平米 （四房?jī)蓮d） 。小區(qū)景觀設(shè)計(jì)由香港貝爾高林設(shè)計(jì)大師主理。 銷售情況 ： 該項(xiàng)目一期 2007 年 10 月開(kāi)盤(pán)， 總套數(shù) 600 套， 均價(jià) 8500 元 / ，戶型面積 84 一期 當(dāng)前銷售率 93%。 當(dāng)前銷售的二期 2008 年 5 月開(kāi)盤(pán)，總套數(shù)約 500 套，當(dāng)前均價(jià)9500 元 /，戶型面積 90， 二期 當(dāng)前銷售率 20%。 根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目銷售面積為 ，成交比例為 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì) ： 優(yōu)勢(shì) 1) 景觀優(yōu)勢(shì)： 該樓盤(pán)最大的特色在于紫金山、 濕 地公園 等自然景觀的稀缺資源，這一地區(qū)的景色很好、空氣清新，由于靠近鐘山風(fēng)景區(qū)和月牙湖地區(qū)，因此外出散步休閑 也 比較方便； 2) 交通優(yōu)勢(shì)： 紫金南苑的交通情況無(wú)論是公交，還是道路情況而言相對(duì)于城東板塊其他項(xiàng)目還是不錯(cuò)的，通往夫子廟、新街口、珠江路、山西路等方向公交車比較多，附近寬闊的道路和良好的路況給開(kāi)車出行的人也提供了條件； 3) 配套齊全： 步行 5 分鐘就可以達(dá)到超市、銀行等，小區(qū)內(nèi)有幼兒園、會(huì)所，附近的南京九中校區(qū)和南京農(nóng)業(yè)大學(xué)也帶來(lái)了一定的人文氣息，醫(yī)療配套有南農(nóng)附院和南理工附院，應(yīng)該說(shuō)可以滿足日常生活需求； 劣勢(shì) 1) 容積率 高：容積率達(dá)到 2，以后入住率高了會(huì)顯得擁擠 2) 價(jià)格定位： 德基紫金南苑的均價(jià)在從一期開(kāi)盤(pán)的 8000 左右漲到了現(xiàn)在的 9500元 /，考慮到南京城東紫金山板塊普遍均價(jià)是 8500 /，紫金南苑 第一次開(kāi)盤(pán) 8000 元 / 的均價(jià)銷售尚可達(dá)到 93%的銷售率，但價(jià)格提升至 9000 元/ 后只銷售了 20%多。 競(jìng)爭(zhēng)力 1) 產(chǎn)品規(guī)劃： 90方米的產(chǎn)品，包括了從兩房到四房的所有類型，主力戶型為 90方米的市場(chǎng)主流產(chǎn)品， 客戶選擇范圍大 ； 2) 德基紫金南苑從總體上來(lái)看在城東紫金山板塊 具有一定競(jìng)爭(zhēng)力的 樓盤(pán)，與價(jià)格相差不 大的仙林地區(qū)相比，地理位置、相關(guān)配套等要好很多，隨著區(qū)域城建力度加大和配套不斷完善，具有較大升值潛力。 項(xiàng)目區(qū)域 置業(yè)者 分析 因?yàn)槌菛|板塊（不包括麒麟鎮(zhèn)等準(zhǔn)城東片區(qū)）是公認(rèn)的高尚居住區(qū)，產(chǎn)品多為低密度小區(qū)，交通不及城中、河西、城南等板塊 方便 ，因此 該區(qū)域一次 置業(yè)的客戶 有以下主要特征： 主城范圍內(nèi)的成功人士，多有私家車 ； 17 區(qū)域內(nèi)的改善型自住人群 ； 投資客 ； 目前 城東紫金山、月牙湖板塊 客戶主要還是集中在 市區(qū)高端人群和本區(qū)域自住人群 ，來(lái)源并不廣泛，但 隨著城市快速交通的發(fā)展，該板塊 客源挖掘潛力較大。客戶類型主要為事業(yè)單位 、企業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)，私營(yíng)業(yè)主等高端 消費(fèi)類型。 項(xiàng)目區(qū)域主要二手房情況分析 項(xiàng)目區(qū)域 精選二手房源概況 樓盤(pán)名稱 年代 樓層 裝修情況 面積（） 總價(jià)（元） 單價(jià)（元 /） 城開(kāi)家園 2003 7/16 毛坯 10871 大地豪庭 2005 8/11 精裝 11600 御水灣花園 2006 10/11 毛坯 10434 銀城東苑 2006 5/18 毛坯 9750 清新家園 2004 5/7 精裝 8992 老友記公寓 2007 4/8 精裝 8885 萬(wàn)達(dá)江南明珠 2004 1/7 精裝 8117 萬(wàn)達(dá)紫金明珠 2006 4/9 精裝 7500 注 :以上數(shù)據(jù)采自 2 月 10 日 365 房產(chǎn)網(wǎng) 項(xiàng)目區(qū)域二手房市場(chǎng)分析 項(xiàng)目所在光華路區(qū)域 跨月牙湖板塊和東紫金山板塊，房源較充足，但二手交易不太躍； 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 2003 年后建成交付的新小區(qū)二手房源較多，以小高層為主； 月牙湖板塊居 住環(huán)境較成熟因此二手房?jī)r(jià)格略高于紫金山板塊； 區(qū)域內(nèi)二手房主力面積為 85方米，主力戶型以大兩房和三房為主； 區(qū)域內(nèi)二手 毛坯 房單價(jià)區(qū)間為 元 /，總價(jià)區(qū)間為 萬(wàn)元，略低于在售房源均價(jià)。 18 4. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 析及銷售價(jià)格預(yù)判 項(xiàng)目綜合分析（ 析） S 優(yōu) 勢(shì) 公交和道路情況相對(duì)于城東板塊其他項(xiàng)目 相對(duì)較好 ； 超市、銀行、 學(xué)校、 醫(yī)療配套 等較齊全 ； 地塊本身?xiàng)l件良好； W 劣 勢(shì) 地塊面積小， 規(guī)模小 ， 景觀檔次、品牌創(chuàng)立等均有難度。 由于是分批開(kāi)發(fā)，難以塑造高端樓盤(pán)形象 商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內(nèi)部資源缺乏 ； 大眾心目中， 區(qū)域心理認(rèn)同度低 ，區(qū)域市場(chǎng)不易突破 ; O 機(jī) 會(huì) 隨著地鐵二號(hào)線的即將建成通車、南京繞城公路向北，交通問(wèn)題的解決大力抬升了城東板塊的價(jià)值 ； 樓盤(pán)尚未開(kāi)發(fā)，可在主題設(shè)計(jì)和產(chǎn)品規(guī)劃上力爭(zhēng)特色 ； T 威 脅 本案周邊 新老 小區(qū)都有，產(chǎn)品不易突破、客戶有較多對(duì)比參數(shù) ； 區(qū)域內(nèi) 品質(zhì)樓盤(pán)較多，對(duì)新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)提出更高要求 ； 區(qū)域內(nèi)客戶不足， 要在客戶群的突破上作文章 。 結(jié)論 ： 本案若想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝， 須發(fā)掘項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，從產(chǎn)品規(guī)劃開(kāi)始就與同區(qū)域產(chǎn)品作出區(qū)分 ，用精品物業(yè)在市場(chǎng)中取勝。 項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)判 建筑類型 本項(xiàng)目占地 50 畝，容積率為 建面積為 56695 平方米， 為保持較低密度，可建成 純 電梯 小高層住宅小區(qū)。 19 銷售價(jià)格建議 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的分析和市場(chǎng)環(huán)境， 我們選取與 本項(xiàng)目定價(jià)最具有參考價(jià)值的項(xiàng)目德基紫金南苑、 萬(wàn)達(dá)江南 明珠、東城雅筑、鴻意星城， 采用加權(quán)算術(shù)平均法得出項(xiàng)目的初步價(jià)格建議。 項(xiàng)目 均價(jià)（元/） 地理位置 交通狀況 配套設(shè)施 項(xiàng)目規(guī)劃 物業(yè)服務(wù) 戶型設(shè)計(jì) 居住環(huán)境 開(kāi)發(fā)商實(shí)力 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 修正價(jià)（元 /） 德基紫金南苑 9000 99% 99% 100% 100% 100% 100% 100% 99% 95% 8757 萬(wàn)達(dá)江南明珠 8400 98% 98% 98% 101% 100% 100% 99% 102% 99% 8078 萬(wàn)達(dá)紫金 明珠 9800 101% 100% 101% 99% 100% 99% 99% 99% 99% 9507 鴻意星城 7500 97% 98% 98% 100% 100% 100% 99% 100% 99% 6848 市場(chǎng)加權(quán)算術(shù)平均系數(shù)修正表 項(xiàng)目 德基紫金南苑 萬(wàn)達(dá)江南明珠 東城雅筑 鴻意星城 修正價(jià)（元 /） 8756 8077 9507 6847 權(quán)重 60% 20% 10% 10% 修正值 5254 1615 950 684 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格（元 /） 8500 通過(guò)以上的市場(chǎng)比較分析，我們得出一個(gè)符合現(xiàn)階段本項(xiàng)目的市場(chǎng)定價(jià)應(yīng)該在 8500元 / ， 再加 上 國(guó)家預(yù)測(cè) 2009 年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境的小幅 下降，預(yù)計(jì)會(huì)有 5的 下降 ，即未來(lái)項(xiàng)目市場(chǎng)合理定價(jià)應(yīng)在 8000 元 / 左右 。 20 5. 風(fēng)險(xiǎn)分析 定性分析 政策風(fēng)險(xiǎn) 2008 年對(duì)南京房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是充滿挑戰(zhàn)和壓力的一年， 2008 前半年延續(xù) 2007 年樓市調(diào)控政策以調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，防止房地產(chǎn)投資再度過(guò)熱為主要目標(biāo)；下半年隨國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化，需求走弱，房地產(chǎn)成交量一蹶不振，國(guó)家樓市調(diào)控方向逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉乐箻鞘羞^(guò)冷，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標(biāo)。中央多次降息、降低交易費(fèi)稅和二套房貸款部分松動(dòng)等政策變化，再加 上南京市政府更加具體和直接的救市細(xì)則出臺(tái)，對(duì)維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，挽救市場(chǎng)信心起到了一定的作用。 為保障整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定， 2009 年國(guó)家和地方政府極有可能加大“救市”力度，如進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)、下調(diào)貸款利息、購(gòu)房退稅、鼓勵(lì)部分購(gòu)房者合理的投資需求、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商適度調(diào)整銷售價(jià)格等，但也不排除在房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌的時(shí)候，出臺(tái)政策“托市”，包括以財(cái)政資金購(gòu)買商品房用于廉租房等手段。 雖然可能有政策扶持，但也要謹(jǐn)防 市場(chǎng)壓力 和對(duì)手 競(jìng)爭(zhēng)， 50 畝的 小 型項(xiàng)目 也 會(huì)受到相關(guān)政策法規(guī)的影響，因此，本項(xiàng)目應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)政策的出臺(tái)，并提高對(duì)政策變動(dòng)的 預(yù)見(jiàn)性。 區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)，以及由此帶來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)在短期內(nèi)往往具有不可逆性。當(dāng)然要突破區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)仍然有許多的操作方式，如營(yíng)造品牌效應(yīng)、加大營(yíng)銷廣告向投入量等等，但只是枝節(jié)之末。本案的區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，所以本案要在區(qū)域內(nèi)樹(shù)立精品意識(shí)，積極營(yíng)造主題文化競(jìng)爭(zhēng)差異化特質(zhì)。 21 行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本案的不利影響可歸結(jié)為三點(diǎn)：一是價(jià)格難以上漲；二、 直接 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)已具有的市場(chǎng)品牌度和銷售經(jīng)驗(yàn) ；三、后續(xù)供應(yīng)量較大。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)時(shí)無(wú)處不在的，本 項(xiàng)目 只能積極投身于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，把握競(jìng)爭(zhēng)。 本次研究工作就是在對(duì)現(xiàn)階段市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行判斷及預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，為本 項(xiàng)目 制定一種抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展模式。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在以下三方面： 項(xiàng)目的規(guī)劃是否得到市場(chǎng)的認(rèn)同； 施工的質(zhì)量。 要回避技術(shù)的風(fēng)險(xiǎn)，一方面對(duì)市場(chǎng)要保持良好的觸覺(jué)，另一方面要加強(qiáng)項(xiàng)目的工程管理。 國(guó)際風(fēng)險(xiǎn) 國(guó)際金融危機(jī) 和國(guó)家政治變革都 將直接影響宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境，將會(huì)對(duì)購(gòu)買力產(chǎn)生重要的影響，使本項(xiàng)目銷售產(chǎn)生高潮或陷入低谷。因此，對(duì)國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)的分析并及時(shí)調(diào)整監(jiān)控本項(xiàng)目對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展是有利的。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)警機(jī)制風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)警機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在以下兩方面： 處理 危險(xiǎn)的能力 對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)性 市場(chǎng)是變化萬(wàn)千的，本案必須在發(fā)展期內(nèi)面對(duì)各種市場(chǎng)的突發(fā)事件，并根據(jù)各種市場(chǎng)的 22 變化調(diào)整即時(shí)決策，特別是營(yíng)銷決策。 23 6. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 設(shè)預(yù)算開(kāi)發(fā)方案一 預(yù)算前提條件： 1、 占地面積： 33350 平方米 2、容積率： 、 建筑面積 56695 平方米 4、土地成本按 3500 元 /平方米 底價(jià)測(cè)算 （約 350 萬(wàn) /畝計(jì)算） 5、按 建設(shè)周期 6、銷售均價(jià)按 7800 元 /平方米，總銷售額為 44222 萬(wàn)元 項(xiàng)目 總費(fèi)用 每平方米費(fèi)用 備注 一 開(kāi)發(fā)成本 341077120 6016 1 土地成本 198432500 3500 地費(fèi)用 198432500 3500 2 前期工程費(fèi) 10772050 190 劃勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用 2267800 40 費(fèi) 8504250 150 3 建安成本 102051000 1800 安成本 102051000 1800 4 配套費(fèi) 19843250 350 礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 14173750 250 水、電、管網(wǎng)、智能化、公建等 住區(qū)綠化建 設(shè)費(fèi) 2834750 50 防工程建設(shè)費(fèi) 2834750 50 5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 1133900 20 市政增容、煤氣管道運(yùn)資費(fèi)、 衛(wèi)星電視也包含在內(nèi) 6 教育贊助費(fèi) 907120 16 7 垃圾清運(yùn)費(fèi) 2834750 50 8 管理性費(fèi)用 5102550 90 建安費(fèi)的 3% 二 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 30218435 533 1 銷售費(fèi)用 17688800 310 銷售收入的 3%（含廣告投入） 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 12644119 300 按 土地 成本 60%的 2 年計(jì)算 三 成本費(fèi) 用合計(jì) 371295555 6549 四 銷售收入 442221000 7800 24 五 營(yíng)業(yè)稅 24322155 429 總銷售收入的 六 土地增值稅 1984325 35 土地成本 1%增收 七 利潤(rùn) 44618965 787 八 所得稅 11154741 197 利潤(rùn)的 25% 九 凈利潤(rùn) 33464224 590 十 凈利潤(rùn)率 9% 根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)測(cè)算，如果按照 400 萬(wàn) /畝土地成本預(yù)算，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)回報(bào)率僅僅只有 9%，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較 大，市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)影響很大，開(kāi)發(fā)可行性比 較嚴(yán)峻。 設(shè)預(yù)算開(kāi)發(fā)方案 二 預(yù)算前提條件： 1、 占地面