1 建寧路 塊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整 一、項(xiàng)目概況及 A、 B 地塊統(tǒng)一開發(fā) 1、項(xiàng)目區(qū)位條件狀況 本項(xiàng)目為 建寧路 位于南京市下關(guān)區(qū)建寧路 63號(hào)。 下關(guān)區(qū)地處南京市城區(qū)西北部，瀕江依城，是南京市建設(shè)現(xiàn)代化城市的窗口性區(qū)域，素有“金陵北大門”之稱。下關(guān)區(qū)是華東地區(qū)重要的物資集散地，自古水陸交通發(fā)達(dá)，路網(wǎng)系統(tǒng)較為完善，商業(yè)興盛，旅游資源豐富，自然、人文景觀眾多，是全國科普示范城區(qū)。 建寧路目前已初步建成為南京市第三商圈的核心區(qū)域。它位于南京城北，西鄰下關(guān)長途汽車站和南京火車西站；東鄰南京長途汽車站、 南京火車站；向北則為通向長江以北地區(qū)的南京長江大橋。建寧路北面為居住、工業(yè)區(qū)密集的鐵北地區(qū)，南面臨高檔住宅密集的黑龍江路，是南京著名的市場一條街。該地區(qū)初具商業(yè)一條街的規(guī)模，交通發(fā)達(dá)，客流量大，有 38條公交線路通過，日均人流量達(dá) 32 萬人次， 2006 年商品成交額達(dá) 150 多億元。 項(xiàng)目區(qū)位圖 項(xiàng)目位置衛(wèi)星圖 2 本項(xiàng)目 位于建寧路中段南側(cè)。地塊北面是建寧路，與建寧路隔街相對的是金橋裝飾城，西面規(guī)劃路以西是南京鐵路運(yùn)輸學(xué)校的 大操場，南面規(guī)劃路以南是護(hù)城河綠地和護(hù)城河，東面是綠城新貴小區(qū)。 2、 A、 B 地塊獨(dú)立開發(fā)面臨的障礙 建寧路 A）地塊于 2005 年 7 月 5 日開始掛牌出讓，地塊掛牌編號(hào)為 讓面積為 方米。 2005 年 7 月 20 日，江蘇建江投資開發(fā)公司獲取了該地塊的土地使用權(quán)。 A）地塊南面為 B）地塊，屬南京鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院所有 ,當(dāng) A 地塊掛牌出讓時(shí)， 為實(shí)現(xiàn)未來 B 地塊的有效利用，南京市規(guī)劃局在給 A 地塊提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中明確提出： A 地塊須 與 虛線范圍）統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)并按照統(tǒng)一審定的規(guī)劃方案實(shí)施，退讓 A、 B 界線應(yīng)基本均等。 規(guī)劃方案應(yīng)考慮 A、 B 地塊分期實(shí)施的可操作性，并充分考慮 B 地塊獨(dú)立運(yùn)作時(shí)的開發(fā)價(jià)值。 在 A、 設(shè)單位可自行與相應(yīng)土地產(chǎn)權(quán)人協(xié)商邊界互換。 但由于 A、 立地實(shí)施開發(fā)，雖然進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)，但在利用土地的科學(xué)性、合理性方面，仍然面臨著很大的障礙。 而且，由于 A、 B 地塊交界處不規(guī)則， A、 開發(fā)時(shí)間的不一致更讓這一工作操作起來變得異常困難。 A、 B 地塊分區(qū)圖 A 地塊建筑用地范圍圖 3 3、 A、 B 地塊統(tǒng)一開發(fā)的可行性 005年取得該地塊的土地使用權(quán)后，由于受地塊面積狹小等因素的限制，雖然規(guī)劃設(shè)計(jì)了多個(gè)方案，但一直未取得令人滿意的效果，致使項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案未獲得政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，至今未進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段。 B 地塊的土地使用權(quán)人南京鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院，由于受地塊面積的限制，長遠(yuǎn)發(fā)展受到影響，因此該院計(jì)劃將學(xué)校部分功能遷往新址。該院同意將 地塊統(tǒng)一進(jìn)行 掛牌以取得遷移資金。 兩地塊統(tǒng)一開發(fā)有利于提高土地利用率。原方案雖然可以對 A、 由于開發(fā)商不同，開發(fā)時(shí)間不同，必然會(huì)對土地的有效利用帶來限制；而且，由于 A、 B 兩地塊交界處不規(guī)則，極大地影響了建筑物的布置，如通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在實(shí)際操作中更是存在很大的困難。兩地塊統(tǒng)一開發(fā)，開發(fā)商可以進(jìn)行科學(xué)、合理地規(guī)劃，進(jìn)行統(tǒng)一的開發(fā)建設(shè)，大大提高土地的利用效率。 兩地塊統(tǒng)一開發(fā)為周邊居民及商家?guī)砹死妗傻貕K統(tǒng)一開發(fā)后，開發(fā)主體變成了一個(gè)開發(fā)商，兩地塊開發(fā)時(shí)間會(huì)一致或相銜接，這樣不僅不會(huì)對其他利益主體 造成侵害，而且還使建筑的整體性得到了提高， 邊路網(wǎng)、景觀得到極大地改善。同時(shí)大面積的商業(yè)項(xiàng)目必將帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的整體發(fā)展。 總之，從規(guī)劃的角度來看，兩地塊統(tǒng)一開發(fā)，將會(huì)有效地提高土地利用效率，給城市及相關(guān)業(yè)主帶來利益。 市土地出讓與儲(chǔ)備領(lǐng)導(dǎo)小組也已經(jīng)過研究并明確，將南側(cè) B 地塊納入統(tǒng)一規(guī)劃。 經(jīng)與江蘇建江投資開發(fā)公司、南京鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院兩單位協(xié)商，雙方均表示同意 地塊統(tǒng)一掛牌的方案。 二、建寧路近年的發(fā)展及主流業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變 1、原控制性詳細(xì)規(guī)劃依據(jù)的“現(xiàn)狀數(shù)據(jù)”時(shí)間 下關(guān)區(qū)控 制性詳細(xì)規(guī)劃由江蘇省規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制。 由于控制性詳細(xì)規(guī)劃工作量較大，編制周期較長，雖然該規(guī)劃的完成時(shí)間為 2006 年 5 月，但該項(xiàng)工作從 2003 年 11 月中旬即開始，并進(jìn)而進(jìn)行 4 了現(xiàn)狀調(diào)查。 該院在“控制性詳細(xì)規(guī)劃執(zhí)行細(xì)則”的前言中特別注明：“規(guī)劃中現(xiàn)狀數(shù)據(jù)如未特別注明，均為 2002年底資料?！?2、建寧路的發(fā)展現(xiàn)狀 目前，建寧路已初步建成南京市第三商圈，日均人流量達(dá) 32 萬人次，2006 年商品成交額達(dá) 150 多億元。 目前，建寧路形成商業(yè)規(guī)模的，主要是大橋南路廣場至中央門廣場路段，其中，各個(gè)分段的商業(yè)成熟度又不盡 相同。 鐘阜路以東區(qū)域，是目前建寧路商業(yè)發(fā)展較為成熟的路段，且商業(yè)物業(yè)正逐漸由東向西延伸。該路段有建寧路上最主要的兩大綜合性市場 金橋市場和玉橋市場。玉橋市場對面，為體量較大的華東國際鞋革城。金橋市場西面，為鑫橋市場、易初蓮花、紅橋市場（亞都錦園臨街部分）。周邊還有南京商廈、盛橋皮裝商城、中國聯(lián)通手機(jī)大賣場、天橋美容美發(fā)用品市場、金盛國際家居中央門店、輪胎超市、博橋酒店用品市場、永樂生活電器等商業(yè)店面。該段及附近主要配套商業(yè)物業(yè)有白宮大酒店、玉王府大酒店、米蘭假日大酒店、錦江之星連鎖旅店、和平商務(wù)中心、海馬 賓館、中投證券、中國石化加油站、新光醫(yī)院、麥當(dāng)勞、銀行等。高度約為 100米的南京信息大廈也已建成接近交付。 鐘阜路和長平橋之間，是建寧路商業(yè)面臨發(fā)展的地段。以金橋裝飾城、大方國際家居廣場為主，其它有民生街集貿(mào)市場、五星電器建寧路大賣場、金海市場、綠城新貴商業(yè)裙房等。主要配套物業(yè)有：西站貨運(yùn)營業(yè)廳、火車頭大廈、小型超市、銀行等。本地塊就位于該段的東部。 長平橋以西至大橋南路廣場，商業(yè)物業(yè)主要有寧國賓館、神龍汽車、明城大廈底層裙房、小型超市及迎街店面。配套物業(yè)有南京下關(guān)醫(yī)院、南京市性病皮膚病防治醫(yī)院、郵局、銀行 等。 另外， 2007年建寧路沿線拍賣出了金盛國際家居地塊、玉橋三期地塊。它們以及本項(xiàng)目建成后，將對建寧路商業(yè)街進(jìn)一步提檔升級(jí)、很好地改變街道形象，起著標(biāo)志性的作用。 5 金橋市場 南京金盛國際家居 易初蓮花 玉橋市場 白宮大酒店 3、建寧路主流業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變 早期，建寧路商業(yè)的主流業(yè)態(tài)，是以金橋市場為代表的，批零兼營的大市場。 目前，大市場 的批發(fā)和零售業(yè)務(wù)均受到現(xiàn)代商品流通和現(xiàn)代商業(yè)秩序的強(qiáng)力擠壓，面臨著生存危機(jī)。 大市場的零售業(yè)務(wù)，一般經(jīng)營品種眾多，總體上類似商場，只不過不是一個(gè)經(jīng)營者，而是眾多經(jīng)營者各自為政，在業(yè)態(tài)上是比較落后的一種。而且大市場所經(jīng)營的產(chǎn)品，很大一部分與倉儲(chǔ)式超市和大型綜合超市重合，它的市場份額將面臨著后者強(qiáng)有力的擠壓。 大市場的批發(fā)業(yè)務(wù)， 90 年代后進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，各類大中小型商品批發(fā)市場，遍及全國各地，構(gòu)成了我國商品流通的骨架和網(wǎng)絡(luò)。然而自加入世界貿(mào)易組織以來，連鎖超市、專賣店、購物廣場等新型商品銷售模式迅速發(fā)展，先進(jìn) 的經(jīng)營方式和經(jīng)營理念，已得到普遍認(rèn)可，給我國發(fā)展相對落后的商品批發(fā)市場帶來了強(qiáng)勁的沖擊。如不進(jìn)行大刀闊斧的改革，昔日繁華的批發(fā)市場就會(huì)被逐漸擠出市場，甚至銷聲匿跡。 由建寧路商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀可見，以大市場為主流業(yè)態(tài)的狀況已發(fā)生了 6 根本性的變化， 連鎖超市、專賣店等均已得到較大的發(fā)展，玉橋市場也逐步走向商場化。 4、區(qū)域發(fā)展呼喚土地利用強(qiáng)度提高及相關(guān)配套發(fā)展 大市場的商業(yè)業(yè)態(tài)，決定了建筑物的高度較低、容積率較低、土地利用效率較低。大市場的服務(wù)對象及經(jīng)營方式，決定了其內(nèi)部硬件條件檔次不高，建筑外立面形象不佳。 大市場 逐步退出，使得建寧路沿線土地開發(fā)利用強(qiáng)度的提高成為可能；而建寧路沿線經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是因商業(yè)發(fā)展而拉動(dòng)的服務(wù)業(yè)、商務(wù)辦公、酒店及酒店式公寓等相關(guān)配套的需求，更使得建寧路沿線土地開發(fā)利用強(qiáng)度的提高成為必要。南京第三商圈的建設(shè)，需要一批現(xiàn)代化的商業(yè)設(shè)施及高檔的商務(wù)辦公建筑。 三、原控規(guī)基本情況及控規(guī)調(diào)整的必要性 （一）原控規(guī)基本情況及分析 根據(jù)江蘇省城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 2006年 5 月完成的“南京市下關(guān)區(qū)總體發(fā)展研究及控制性詳細(xì)規(guī)劃細(xì)則”，項(xiàng)目所在的規(guī)劃單元編碼為A 地塊的編碼為 01， 為 03。 下關(guān)區(qū)圖則單元?jiǎng)澐质疽鈭D 7 項(xiàng)目東面為地塊編碼 04及 05 的地塊。 04 地塊用地面積 頃，為已建的市場用地 ,目前用途為朗馳大廈及南京聯(lián)運(yùn)有限責(zé)任公司物流公司。 05地塊用地面積 頃，原規(guī)劃控制指標(biāo)為：容積率 筑密度 25%，建筑控制高度 100 米，綠地率 35%。地塊原用途為建寧文化用品批發(fā)市場，現(xiàn)為在建的南京信息大廈。 項(xiàng)目南面地塊編碼為 06，用地面積 頃，用地性質(zhì)為街頭綠地。護(hù)城河從該地塊穿過。 地塊 目西面，隔規(guī)劃道路與本項(xiàng)目相望的，為占地 劃建設(shè)狀況為已建。 項(xiàng)目北面，隔建寧路相望的地塊，所在的規(guī)劃管理單元編碼為塊編碼為 11，現(xiàn)用途為金橋裝飾城，占地 頃，規(guī)劃建設(shè)狀況為已建項(xiàng)目。 地塊編碼為 12 的地塊，現(xiàn)狀建設(shè)狀況為南京西站建寧路貨場，規(guī)劃控制指標(biāo)為：用地性質(zhì)為市場用地，容積率 筑密度 35%，建筑控制高度為 24 米，綠地率為 35%。 8 地塊 現(xiàn)將本項(xiàng)目地塊與周邊規(guī)劃建設(shè)狀況為“未建”的地塊的規(guī)劃控制指標(biāo)列表如下： 規(guī)劃管理單元編碼 地塊編碼 現(xiàn)狀建設(shè)狀況 用地 性質(zhì) 用地面積（公頃） 容積率 建筑密度 建筑控制高度（米） 綠地率 1 項(xiàng)目 地塊 A 市場用地 0% 24 20% 5 建寧文化用品批發(fā)市場 商辦混合用地 5% 100 35% 2 南京西站貨場 市場用地 5% 24 35% 我們認(rèn)為，原控規(guī)對于“市場用地”的土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)，是基于當(dāng)時(shí)條件下，建寧路的商業(yè)業(yè)態(tài)是以金橋市場為代表的、經(jīng)營方式為批發(fā)兼 9 零售的大市場的業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上而確定的。 隨著建寧路區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及主流業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變，市場對辦公、居住等配套的需求也逐步增加，這就要求土地開發(fā)強(qiáng)度提高。如果仍沿用原控規(guī)的指標(biāo)，必將導(dǎo)致極其珍貴的城市土地資源的浪費(fèi)。 由于 A、 B 兩地塊從統(tǒng)一規(guī)劃變成了重新掛牌、統(tǒng)一實(shí)施開發(fā)，同時(shí)建寧路沿線經(jīng)濟(jì)的發(fā)展強(qiáng)烈要求提高土地利用強(qiáng)度，為取得較好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、 環(huán)境效益，我們認(rèn)為，應(yīng)對建寧路 、 B 地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整。 （二）控規(guī)調(diào)整的必要性 1、符合城市總體發(fā)展戰(zhàn)略要求 南京市商業(yè)、辦公畸形地集中在新街口及湖南路附近，其它地區(qū)的商業(yè)及辦公由于種種原因一直未得到發(fā)展。這種畸形發(fā)展的狀況，不僅加大了新街口、湖南路附近的人流、車流，帶來眾多的城市問題，也給群眾的生活、工作帶來了不便。 新街口車況 湖南路地區(qū)車況 建寧路附近經(jīng)過多年的發(fā)展，已形成了較好的商業(yè)及辦公用 房的市場條件。隨著城市的擴(kuò)展和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增長，周邊對辦公用房及大體量的綜合性商業(yè)用房具有較強(qiáng)的市場需求?？匾?guī)調(diào)整后，容積率的提高使項(xiàng)目具有一定的體量，使商場更具規(guī)模，將來對消費(fèi)者更有吸引力，從而能有效地分流城北片區(qū)的消費(fèi)者，使建寧路沿線形成更具吸引力的，功能更趨完善的城市副中心商業(yè)街區(qū)。 同樣，容積率的增加，增大了辦公用房的體量，使項(xiàng)目標(biāo)志性更強(qiáng)，更能吸引相關(guān)公司入駐。 10 總之，項(xiàng)目控規(guī)的調(diào)整，能更有效地平衡市區(qū)商業(yè)及辦公用房的分布，促進(jìn)南京市商業(yè)及辦公用房的均衡發(fā)展。 2、有利于區(qū)域商業(yè)及經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展 建寧路沿線的商業(yè)業(yè)態(tài)原來以大市場為主，到目前為止，其它的業(yè)態(tài)，如連鎖超市、專賣店等，都得到了一定的發(fā)展，而大體量的百貨商店卻仍只有中央門附近的南京商廈。雖然玉橋市場逐步向商場化轉(zhuǎn)變，但其檔次、定位仍不能滿足市場的需求。 該項(xiàng)目控規(guī)調(diào)整后，容積率增加，商場體量加大，這樣能有效地解決本區(qū)域商業(yè)檔次偏低，規(guī)模偏小的局面，達(dá)到大體量的商場與 其它商業(yè)業(yè)態(tài)合理配置的效果，促進(jìn)本地商業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合理，有利于區(qū)域商業(yè)的健康發(fā)展。 控規(guī)調(diào)整，用地性質(zhì)增加了酒店及酒店式公寓，形成了區(qū)域商業(yè)的配套，有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的和諧、合理、健康地發(fā)展。 3、有利于土地資源的合理利用 前面已有論述，建寧路區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，需要提高土地開發(fā)利用強(qiáng)度。本項(xiàng)目用地性質(zhì)及土地開發(fā)強(qiáng)度的調(diào)整，有利于土地資源的合理利用。 （三）控規(guī)調(diào)整的原則 本項(xiàng)目的控規(guī)調(diào)整，依據(jù)原控規(guī)的指標(biāo)體系和編制基本原則，結(jié)合用地的實(shí)際狀況和發(fā)展要求，綜合考慮城市設(shè)計(jì)及景觀、交通、配套設(shè)施及市政設(shè)施的承載能力以及 對周邊業(yè)主及已實(shí)施項(xiàng)目的影響，提出合理的控制指標(biāo)。 四、控規(guī)調(diào)整規(guī)劃論證 （一）用地性質(zhì)的調(diào)整 1、原控規(guī)確定的用地性質(zhì) 原控規(guī)規(guī)定 A、 B 地塊的用地性質(zhì)如下： A 地塊：類別代號(hào)為 屬于“商業(yè)金融業(yè)用地”“中類”的小商品市場、工業(yè)品市場和綜合市場等用地。 B 地塊：類別代號(hào)為 屬于“教育科研設(shè)計(jì)用地”“中類”中的高等學(xué)校用地小類。 以上對于 A 地塊用地性質(zhì)的確定，顯然是受原先大市場為建寧路主流 11 商業(yè)業(yè)態(tài)的影響而做出的。對于 B 地塊用地性質(zhì)的確定，主要是受“用地現(xiàn)狀”的限制，如 B 地塊與 A 地塊同時(shí)開發(fā)， 用地性質(zhì)理應(yīng)隨 A 地塊而做出調(diào)整。 地塊 、 A 地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)確定的用地性質(zhì) 在南京市規(guī)劃局 2005 年 2 月 1 日針對 于 A 地塊的用地性質(zhì)確定為：商業(yè)、辦公、市場。 “商業(yè)用地”范圍包括：綜合百貨商店、商場和經(jīng)營各種食品、服裝、紡織品、醫(yī)藥、日用雜貨、五金交電、文化體育、工藝美術(shù)等專業(yè)零售批發(fā)商店及其附屬的小型工場、車間和倉庫的用地?？梢姡吧虡I(yè)用地”已不同于原控規(guī)的“市場用地”。 同時(shí)還增加了辦公用地。 同時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)還明確了“ A 地塊與 B 地塊統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)”，實(shí)際已確認(rèn)了 B 地塊與 A 地塊相同的用地性質(zhì)。可見， 2005 年時(shí)政府已根據(jù)建寧路的發(fā)展?fàn)顩r，已經(jīng)對 B 地塊的用地性質(zhì)進(jìn)行了調(diào)整。 3、關(guān)于增加酒店及酒店式公寓的建議 A 地塊獨(dú)立開發(fā)的情況下，由于項(xiàng)目商業(yè)及辦公用房的體量較小，所以，無需考慮與其相適應(yīng)的配套。 隨著 A、 B 地塊合并開發(fā)，項(xiàng)目用地面積約 平米，項(xiàng)目建成后的商業(yè)、辦公體量均較大，所以，為完善項(xiàng)目的自身配套，更好地適應(yīng)市場的需求，建議在項(xiàng)目用地性質(zhì)中加入與商業(yè) 、辦公兼容性非常好的酒店 12 及酒店式公寓。項(xiàng)目建成后，將成為集商業(yè)、辦公、酒店或酒店式公寓于一體的建筑綜合體，各功能之間互為補(bǔ)充、互為受益，并進(jìn)而成為建寧路上最為重要的標(biāo)志性建筑之一。 另外，建寧路商業(yè)街的特點(diǎn)之一是周邊集聚了大量的批發(fā)、零售商。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)查，截止 2003年 9月，建寧路沿線市場經(jīng)營面積已達(dá) 30萬平米，金橋、玉橋、金橋裝飾城、金海市場、鑫橋、大方國際家居等六大市場的攤位數(shù)量已達(dá) 6700 多個(gè)，經(jīng)營者數(shù)量近 5000 人。另外還有大量租用周邊辦公、住宅展示其產(chǎn)品的中小批發(fā)商。根據(jù)建寧路的市場發(fā)展規(guī)劃 ，近幾年建寧路的商業(yè)總經(jīng)營面積要達(dá)到 100 萬平米，即經(jīng)營面積達(dá)到原來的三倍以上，必將帶來數(shù)倍的批發(fā)商、經(jīng)營者。他們大多需要小面積、有形象的公寓進(jìn)行臨時(shí)居住，或展示產(chǎn)品。酒店或酒店式公寓是最適合他們的產(chǎn)品類型 ,且他們均具有一定的購買力。 另外，項(xiàng)目附近其他類型的人員對酒店式公寓也有一定的需求。 所以，本項(xiàng)目可適當(dāng)調(diào)高酒店式公寓的配建比例。建議本項(xiàng)目配建 30%的酒店式公寓。 除了市場需求外，酒店式公寓的建設(shè)，使城市治安管理、 城市形象都可得到改善。 4、建寧路沿線地塊用地性質(zhì)調(diào)整狀況 政府對建寧路沿線新建項(xiàng)目的用地性質(zhì)，大多進(jìn)行了調(diào)整，最典型的是兩起 2007年掛牌成交的地塊，即 2007 年 1 月 18日由金盛國際家居摘牌的，掛牌編號(hào)為 以下簡稱為 “ 金盛國際家居地塊 ” )，以及 2007 年 4 月由南京玉朗集團(tuán)有限公司摘牌的掛牌編號(hào)為 以下簡稱為 “ 玉橋三期地塊 ” )。兩地塊用地性質(zhì)調(diào)整情況如下： 金盛國際 家居地塊 原控規(guī)用地性質(zhì) 市場用地 掛牌用地性質(zhì) 市場（商業(yè)、辦公） 玉橋三期 地塊 原控規(guī)用地性質(zhì) 交通設(shè)施用地等 掛牌用地性質(zhì) 市場、倉儲(chǔ)、商務(wù)辦公及酒店式公寓用地。其中 酒店式公寓總量不得超過地上總建筑面積 25% 5、本項(xiàng)目用地性質(zhì)的建議 綜上所述，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及周邊項(xiàng)目用地性質(zhì)的調(diào)整情況，我們認(rèn)為 13 本項(xiàng)目的用地性質(zhì)可調(diào)整為：商業(yè)、辦公、市場、酒店及不高于 30%的酒店式公寓。 （二）土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)的調(diào)整 土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)，主要指容積率、建筑密度、建筑限高等。 1、原控規(guī)確定的土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo) 原控規(guī)確定的 A、 用地面積 （公頃） 容積率 建筑密 度 建筑控制高度（米） 備注 A 地塊 0% 24 B 地塊 / 作為已建項(xiàng)目未確定有關(guān)指標(biāo) 2、 A 地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)確定的土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo) 2005 年 2 月，市規(guī)劃局針對 A 地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，提高了原控規(guī)指標(biāo)，給出的開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)如下： 用地面積（公頃） 容積率 建筑密度 建筑控制高度（米） A 地塊 5% 80 B 地塊 5% 24 3、對以上土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)的看法 我們認(rèn)為，以上土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)過低，這樣會(huì)導(dǎo)致土地利用 效率較低和開發(fā)強(qiáng)度不足。 原控規(guī)確定的土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)，是針對大市場而確定的； A 地塊掛牌出讓時(shí)，市場條件還不夠成熟，所以給出的指標(biāo)雖比原控規(guī)有所提高，但仍與目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)。 土地區(qū)位效益（位置級(jí)差地租）理論在很大程度上支配城市各項(xiàng)用地的空間安排、土地利用效率及開發(fā)強(qiáng)度。建寧路作為南京市第三商圈，商業(yè)發(fā)展必然帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，引起地價(jià)上升。這就需要通過提高土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)來增加地塊的開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度，以防止土地利用不充分。 14 4、建寧路沿線典型項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)調(diào)整情況 由于建寧路沿線原控規(guī)指標(biāo)大多過低，在近 期出讓或批準(zhǔn)建設(shè)的項(xiàng)目中，均對原控規(guī)進(jìn)行了調(diào)整。 南京信息大廈地塊 南京信息大廈位于建寧路 37 號(hào)，由中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司（ 資，中國電子物資蘇浙公司承建。項(xiàng)目用地面積 10363 平米，高約 100米，總建筑面積 51720 平米，其中地上 24 層 ,建筑面積 37934 平米。大廈于 2004 年 7月立項(xiàng) ,2005 年 5 月正式動(dòng)工，計(jì)劃 2007 年 8月竣工并開始投入使用。 該項(xiàng)目的土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)調(diào)整情況如下： 容積率 建筑密度 建筑控制高度（米） 原控規(guī)指標(biāo) 5% 100 實(shí)際開發(fā)的指標(biāo) 5% 100 南京信息大廈地塊位置圖 金盛國際家居地塊 該地塊位于建寧路南面 ,中央門加油站以西 ,南京化輕實(shí)業(yè)有限公司以東 ,用地面積 其中市政配套用地面積 實(shí)際出讓面積 米。由南京金盛國際家居于 2007 年 1 月 18日摘牌。 15 該項(xiàng)目的土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)調(diào)整情況如下 : 容積率 建筑密度 建筑控制高度（米） 控規(guī)指標(biāo) 0% 24 調(diào)整后的指標(biāo) 0% 35 控規(guī)指標(biāo) 0% 24 調(diào)整后的指標(biāo) 0% 50 金盛國際家居地塊位置圖 玉橋三期地塊 該地塊位于南京一建公司以西，金橋市場以東，玉橋市場以北，滬寧鐵路以南。用地總面積為 米，其中綠化用地面積 米 ,道路用地面積為 米，河道用地面積 米，實(shí)際出讓面積為 米。 該項(xiàng)目的土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)調(diào)整情況如下 : 容積率 建筑密度 建筑控制高度（米） 東地塊 原控規(guī)指標(biāo) - 整后的指標(biāo) 5% 100 西地塊 原控規(guī)指標(biāo) - 整后的指標(biāo) 5% 24 16 玉橋三期地塊位置圖 另外，本項(xiàng)目東北方斜對面，是位于規(guī)劃管理單元編碼為 塊編碼為 08 的地塊。地塊“現(xiàn)狀建設(shè)狀況”為中國電子物資公司蘇浙公司、江蘇冶金招待所（以下簡稱“蘇浙公司”地塊） ,用地性質(zhì)為商辦混合用地。該地塊也給出了較高的開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)。 我們將以上各項(xiàng)目調(diào)整后的開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)及蘇浙公司地塊指標(biāo)匯總?cè)缦拢?項(xiàng)目名稱 地塊名稱 容積率 建筑密度 建筑控制高度（米） 綠地率 南京信息大廈地塊 5% 100 / 金盛國際家居地塊 0% 35 / 0% 50 / 玉橋三期地塊 東地塊 5% 100 20% 西地塊 5% 24 20% 蘇浙公司地塊 0% 100 25% 5、對確定本項(xiàng)目土地開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)的看法 由以上分析比較可見，如本項(xiàng)目條件允許，容積率應(yīng)允許達(dá)到 4以上。由于項(xiàng)目附近沒有重要文物、重要景點(diǎn)（區(qū)）、重要建筑或其它一些需要對建筑物高度進(jìn)行控制的因素，所以，建筑高度可 控制在 100 米。建筑密度可根據(jù) 南京市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則 的規(guī)定，進(jìn)行合理退讓后，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定。 17 五、形體布局模擬及理想的控制指標(biāo) 1、形體布局模擬 根據(jù)地塊的具體情況，我們根據(jù)地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)、辦公、市場、酒店及酒店式公寓，建筑高度為 100米，容積率不高于 4，建筑密度不高于55%的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行形體布局模擬，結(jié)果證明，地塊完全能夠滿足政府在建筑建造控制（建筑高度、建筑后退、建筑間距）及交通活動(dòng)控制（交通組織、出入口方位及數(shù)量、裝卸場地規(guī)定）等方面的規(guī)定。 規(guī)劃依據(jù)： 1、 江蘇省城市規(guī)劃管 理技術(shù)規(guī)定 2004版 2、 南京市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則 2003版 3、 南京市建筑物配建停車設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則 2003版 4、 城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 有關(guān)模擬情況見 “總平面意向圖”及“體塊意向圖”。 總平面意向圖 體塊意向圖 18 2、理想的控制指標(biāo)及調(diào)整后項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變化情況 根據(jù)模擬情況，我們認(rèn)為較為理想的開發(fā)強(qiáng)度控制指標(biāo)可確定為： 容積率： 4 建筑密度： 55% 建筑高度： 100 米 綠地率： 20% 依據(jù)以上指標(biāo)所作的意向性方案與原控規(guī)條件下的意向性方案相比較，主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化情況見下表。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化情況表 原控規(guī)的意向性方案 控規(guī)調(diào)整后的意向性方案 指 標(biāo) 增 加情況 A 地塊 B 地塊 合計(jì) 總用地面積 (平米 ) 22090 9260 31350 31350 中建設(shè)用地面積 (平米 ) - - 建筑面積 (平米 ) 1112 24374 +中商業(yè)面積(平米 ) 1112 0574 +中辦公面積(平米 ) 8600 +中酒店式公寓面積 (平米 ) 0 0 0 25200 +25200 容積率( ) 2 - - 建筑密度( ) 35% 35% 35% +綠地率( ) 30% 30% 30% 30% +0% 19 六、控規(guī)調(diào)整對相關(guān)利益主體及已實(shí)施項(xiàng)目的影響 1、對 A 地塊業(yè)主的影響 江蘇建江房地產(chǎn)開發(fā)公司為目前 A 地塊業(yè)主，該公司提交的開發(fā)方案至目前為止一直未獲批準(zhǔn)。該公司與政府初步協(xié)商后表示 :進(jìn)行合理的成本補(bǔ)償后，政府即可將土地使用權(quán)收回，重新掛牌出讓。同時(shí)該公司認(rèn)為將 A、B 地塊合并開發(fā)，并對控規(guī)進(jìn)行調(diào)整，能使該地塊得到更合理地利用。 2、對 B 地塊業(yè)主的影響 B 地塊的土地使用權(quán)人為南京鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院。上文已述，該院同意將 B 地塊與 A 地塊統(tǒng) 一進(jìn)行掛牌以取得遷移資金?？匾?guī)調(diào)整能使 B 地塊的土地價(jià)值得到極大地提升，該院遷移資金更能得到保證，因此，控規(guī)調(diào)整對該院是有利的。 3、對路北地塊采光的影響 該項(xiàng)目對路北地塊采光的影響與南京信息大廈類似。由于建寧路道路寬度達(dá) 60 米，項(xiàng)目沿建寧路進(jìn)行退讓后，不會(huì)對路北采光產(chǎn)生較大影響。參見“項(xiàng)目日照分析圖”。 項(xiàng)目日照分析圖 20 4、對東面小區(qū)居民的影響及對策 項(xiàng)目東面為已建成的綠城花園。 大面積的商業(yè)配套，必將給居民的生活帶來方便。 項(xiàng)目控規(guī)調(diào)整后，建筑物高度增加，建筑面積增多，必將導(dǎo)致人、車流量加大，使周 邊交通受影響?？梢酝ㄟ^合理組織交通，提高周邊道路的通行能力等措施來減小影響。 項(xiàng)目控規(guī)調(diào)整后，將增大噪聲對小區(qū)居民的影響。應(yīng)做好本項(xiàng)目對東面小區(qū)居民的防噪規(guī)劃，建立緩沖帶或隔離帶等。 由于本項(xiàng)目的高層建筑布置在綠城花園的西北面，所以，項(xiàng)目不會(huì)對住宅區(qū)內(nèi)的采光產(chǎn)生不利影響。參見“項(xiàng)目日照分析圖”。 5、對周邊商業(yè)用房業(yè)主的影響 項(xiàng)目控規(guī)調(diào)整后，由于項(xiàng)目商業(yè)用房的體量增大，必將形成強(qiáng)大的集聚效應(yīng)，吸引大量的消費(fèi)者前來購物、休閑，從而帶動(dòng)周邊商業(yè)的發(fā)展。紅橋市場、綠城花園周邊門面等都將從中受益。 6、對周邊區(qū)域居 民的影響 項(xiàng)目控規(guī)調(diào)整，項(xiàng)目體量增大，使周邊的商業(yè)配套等增多，因而周邊區(qū)域居民將從中受益。 總之，該項(xiàng)目控規(guī)指標(biāo)調(diào)整后，只要 采取合理的措施， 不致對相關(guān)利益主體造成不利影響，更不會(huì)影響他們的權(quán)益。 七、控規(guī)調(diào)整后對城市設(shè)計(jì)及景觀影響 由于控規(guī)調(diào)整后，用地性質(zhì)、土地利用強(qiáng)度都發(fā)生了變化，致使建筑形式、體量、風(fēng)格、色彩都將面臨著變化。 控規(guī)調(diào)整后，該地塊將形成現(xiàn)代化的，集商業(yè)、辦公、酒店式公寓于一體的建筑綜合體，將成為建寧路上，與第三商圈現(xiàn)代、繁華的整體形象相符的標(biāo)志性建筑。只要在修建性詳細(xì)規(guī)劃及建筑單體設(shè)計(jì)階 段做好引導(dǎo)和控制，沿建寧路將形成現(xiàn)代化的街道景觀和視線通廊，沿西面新規(guī)劃道路，將形成現(xiàn)代化的商場景觀。 在項(xiàng)目的西北與東南角，將形成兩個(gè)大面積的廣場，它們以及項(xiàng)目沿道路而形成的退讓，不僅為商業(yè)活動(dòng)和居民休閑提供了大面積的、開敞的公共空間，而且，其上具有使用功能和裝飾美化作用的環(huán)境設(shè)施以及綠化， 21 會(huì)形成良好的廣場氣氛及豐富的廣場景觀。 項(xiàng)目北立面景觀模擬圖 項(xiàng)目西立面景觀模擬圖 隨著項(xiàng)目的建設(shè)，項(xiàng)目西面、南面道路網(wǎng)將迅速形成，有利于形成道路景觀。 控規(guī)調(diào)整后，人流、車流量加大，應(yīng)考慮加快沿河綠化用地的建設(shè)，迅速形成可供周邊居民及商業(yè)客戶休閑的綠化帶。 八、控規(guī)調(diào)整后對城市交通影響 在 A 地塊單獨(dú)開發(fā)的情況下，項(xiàng)目僅有北面臨建寧路方向可作為人流、車流的出入口，因而只能通過降低項(xiàng)目的容積率來減少人流、車流量，所以，容積率不宜過高。 A、 B 兩地塊統(tǒng)一開發(fā)后，項(xiàng)目西面及南面皆形成城市道路，從而形成區(qū)域環(huán)形交通網(wǎng)，使通行能力得到極大地提升。現(xiàn)將控規(guī)調(diào)整后，項(xiàng)目對城市交通的影響分述如下： 1、人流量及通行能力 由于本項(xiàng)目商場面積達(dá) 5 萬平米， 繁華的商業(yè)將 帶來大量的人流量。 城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的人行道最小寬度： 項(xiàng)目 大城市人行道的最小寬度 /m 商業(yè)及大型商店 5 22 由形體布局模擬可知，項(xiàng)目沿西面規(guī)劃道路進(jìn)行合理退讓后，路側(cè)帶寬度用于停車、綠化帶、設(shè)施帶后，仍有充足的人行道寬。 另外，該項(xiàng)目三面環(huán)路，有利于增加通道等措施分散人流。 2、周邊道路狀況及通行能力 隨著項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目周邊除了北面寬度為 60 米的建寧路外，西面和南面將形成寬度為 16 米的道路，可分流建寧路的車流，周邊道路的通行能力將極大地提高。 項(xiàng)目周邊交通流線圖 3、交通組 織 項(xiàng)目控規(guī)調(diào)整后，人流、車流量較大。出入口方位和數(shù)量，可按照 南京市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則 的要求進(jìn)行合理布置 ，合理組織人流、貨流、車流，建立高效、持續(xù)的交通系統(tǒng)。 由形體布局模擬可知，能達(dá)到較好的交通組織效果。 4、靜態(tài)交通 根據(jù) 南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則 ，本項(xiàng)目應(yīng)配備 23 的機(jī)動(dòng)車及非機(jī)動(dòng)車泊位數(shù)如下表： 項(xiàng)目須配建車位情況表 房產(chǎn)類型 面積（平米） 機(jī)動(dòng)車泊位指標(biāo) 應(yīng)配建機(jī)動(dòng)車泊位數(shù) 非機(jī)動(dòng)車泊位指標(biāo) 應(yīng)配建非機(jī)動(dòng)車泊位數(shù) 商業(yè) 50574 00 53 6/100034 辦公 48600 0043 4/100944 酒店式公寓 25200 0002 0078 合計(jì) 98 356 根據(jù)項(xiàng)目條件，本項(xiàng)目停車位布置方案及占地情況如下表： 停車位布置方案及占地情況表 機(jī)動(dòng)車 非機(jī)動(dòng)車 停放位置 地面 地下 地面 地下 停車位數(shù)量 100 598 1000 4356 占地指標(biāo)