1 某 市 老年休養(yǎng)集中區(qū) 某老年公寓 和 老年活動中心 項目 可行性研究報告 第一章 項目總論 項目背景 項目名稱 某 市 老年休養(yǎng)集中區(qū) 某老年公寓和 老年活動中心項目 。 承辦單位概況 廣西建筑有限集團責任公司 。 可行性研究報告編制依據 （一）實施老年人關愛工程，啟動老年休養(yǎng)集中區(qū)建設，是今年 某 市政府為民辦 20 件實事項目之一。目前，該項目已進入環(huán)境影響評價工作階段，擬建項目位于鷓鴣江園藝場回龍山及崖尾一帶。 某 市 60歲以上的老人目前有 47萬人，占總人口比例的 14%，已進入老齡化社會。啟動 某 老年休養(yǎng)集中區(qū)建設，增加老年人康復、文化、娛樂休閑活動場所，為老人頤養(yǎng)天年提供良好的環(huán)境和便利的設施，是今年 某 市政府的重點工作之一。 主要建設內容包括兩部分，一部分為老年人公寓 ；另一部分為公共配套服務設施。 建成后的老年休養(yǎng)集中區(qū)，主要面向全市老人服務，具有一定公益性。集中區(qū)除了公寓外，還將計劃引入專業(yè)的醫(yī)療機構，方便老人看病、治療。此外，區(qū)域內空氣質量好，利于老人休養(yǎng)生息。 （二）相關的政策文件 （ 1）中華人民共和國老年人權益保障法 ； （ 2） 國務院辦公廳關于轉發(fā)民政部等 部門關于加快實現社會福利社會化意見的通知 (國辦發(fā) 2000 19號 )； （ 3）國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知 (國辦發(fā) 2006 6 號 )； （ 4） 財政部和國家稅務總局關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通 2 知 (財稅 2000 97 號 )； （三）有關標準規(guī)范 （ 1）老年人住宅設計規(guī)范 （ 2）城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 （ 3)城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定 (4)方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設計規(guī)范 （ 5）住宅設計規(guī)范 （ 6）住宅建 筑設計標準 （ 7）建筑工程交通設計及停車場設置標準 （ 8）城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范 （ 9）建筑設計防火規(guī)范 （ 10）民用建筑節(jié)能管理規(guī)定 （ 11） 建筑給水排水設計規(guī)范 目提出的理由與過程 某 市 60歲以上的老人目前有 47萬人，占總人口比例的 14%，已進入老齡化社會。啟動 某 老年休養(yǎng)集中區(qū)建設，增加老年人康復、文化、娛樂休閑活動場所，為老人頤養(yǎng)天年提供良好的環(huán)境和便利的設施，是今年 某 市政府的重點工作之一。 根據國家對建設項目可行性研究階段工作范圍和深度的規(guī)定，本可研報告對該項目 建設的 背景與 必要性、可行性 、 建設場地與條件、內容與規(guī)模、工程 技術方案 、投資估算與資金籌措 、 經濟效益分析等方面進行綜合研究和分析， 重點研究 工程 技術方案與 投資估算 等， 為有關部門和項目單位提供可靠的論證和評價依據。 項目概況 項目擬建地點 某 市 鷓鴣江園藝場回龍山 及 崖尾一帶 。 項目規(guī)模 擬建 老年公寓樓 13208， 老年活動中心 大樓 7980 。 3 主要建設條件 某 歷史文明悠久，礦產資源豐富，交通條件便利，文化底蘊深厚，經濟發(fā)展迅速，為 某 市老年集中區(qū) 老年 公寓樓和 老年活 動中心項目 建設和項目的運營，提供了良好的發(fā)展環(huán)境和廣闊的市場前景。 項目投入總資金 投資估算：項目總投資 5000萬元。 一期建設已投入資金 1750 萬元， 主要建設內容為 100 個標準間的 老年 公寓樓 、 餐廳 、水電設施、場地建設、道路硬化 等。 二期建設投資規(guī)模 3250萬元。資金籌措：銀行 貸款 2000萬元 ； 申請國家 投資補助 1250萬元。 問題與建議 老年公寓和老年活動中心項目 建成后，使公寓面積進一步擴大，功能設施更加齊全，服務范圍進一步延伸， 能夠有效滿足社會對養(yǎng)老的需求， 使入住的 老年人能夠享 受到食宿 、 護理、醫(yī)療及康體 等豐富多彩 的群體生活，能夠真正使老 年人這一弱勢群體實現 “ 老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所為、老有所學、老有所樂 ” 。 同時 ，該項目的建設和運營，能夠 促進相關行業(yè)發(fā)展 ， 推動經濟增長 ， 符合經濟社會協(xié)調發(fā)展的總體要求 。 具有顯著的社會效益和一定的經濟效益。對于 構建和諧家庭，促進社會的和諧共融有著積極 的作用；對于 堅持以人為本、深入貫徹落實科學發(fā)展觀，推進社會主義和諧社會建設具有深遠 的意義。 該項目建設是必要的和可行的，建議同意立項。同時，該項目建設尚有 部分資金缺口，建議上級給予投資補助。 第二章 市場分析 及建設規(guī)模 市場分析 市場 概況 隨著人們生活水平的不斷提高，老齡問題日益突出。按國際通用老齡人口超過 10%的標準衡量， 某 已跨入老年型地區(qū)行列。因此，如何讓老年人過得更好，積極發(fā)展老齡產業(yè)或銀色產業(yè)已勢在必行。柳江水碧天藍，空氣純凈，隨著河東新區(qū)的整體規(guī)劃，在此購房置業(yè)的人越來越多，滿足于老年人晚年生活。如果有 4 一所較好的老人公寓，解決了老人的寂寞，也可以讓子女們放心的工作。 老齡 人口 某 市 60 歲以上的老人目前有 47 萬人，占總人口比例的 14%，已進入老齡化社會 。老年人口 的增 多， 經濟條件的改善，思想觀念的更新，使入住老年公寓成為迫切需要， 能夠保證項目建成后的正常運營。 優(yōu)越的地理環(huán)境 有大面積的經濟果木林、馬尾松和杉木林等生物景觀，有風景秀麗的柳江風光水域景觀，還有 某 古八景之一的 龍壁回瀾 等地文景觀。大氣環(huán)境質量通過國家 聲及聲學環(huán)境質量符合 未受污染，水質達國家二類標準。 項目所在地遠離喧鬧嘈雜的 主 城區(qū)，又 在城區(qū)范圍之內， 臨近城區(qū)主 干道 ，交通便利。空氣清新 自然、 恬靜 、優(yōu)雅，環(huán)境舒適，是老人居住、活動的理想場所。 建設規(guī)模 建設規(guī)模 概況 該建設項目為 某 市老年集中區(qū) 老年公寓 和老年活動中心。項目區(qū)總面積86670，總建設面積約 50000，總投資 5000 萬元。 項目完成后 ，新建老年公寓樓， 可 增加老年人居住房間 300間（套），增 設固定床位 500 700張，可解決 500 700位老年人的住宿問題 。 老年活動中心大樓，將新增 康復醫(yī)療中心 、圖書室及 學習中心 、 文化娛樂中心 、老年 健身中心 、養(yǎng)老服務從業(yè)培訓中心、辦公 服務中心 等，并將創(chuàng)辦老年大學、老年藝 術團等。 其他服務設施，可 提供滿足 入住老年人需要的餐廳、煎藥房，可供 500 位老年人 室外 活動的 廣 場 、綠地、廊亭、門球場、釣魚場、種植場等 。 建設內容 1. 老年公寓和活動中心建設，總建筑面積 21188。 2. 室外配套建設： 24812，主要含餐廳、煎藥室、洗浴中心、廣場、 門球場、釣魚場、種植場等。 足 500衛(wèi)設備、輪椅、擔架、 5 健身器材、理療設備、急救護理設備、呼叫系統(tǒng)設備、電視與網絡、通訊設備等（含一期項目配套）。 其中建設工程主要包括：土建工程 、一般裝飾工程、電梯安裝工程、給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、室外道路、排污、排雨、路燈、綠化美化等。 主要經濟技術指標 綜合經濟技術指標 表 序 號 項 目 指 標 備 注 1 總用地面積 86670 2 建筑占地面積 51323 總建設面積 500004 其中：計容積率面積 211885 不計容積率面積 288126 總綠化用地面積 520007 建筑容積率 8 建筑覆蓋率 9 建筑綠化率 60 % 10 停車位 50 輛 第三章 建設條件和選址 建設條件 地質條件 某 地處中亞熱帶向南亞帶過渡的季風氣候帶。夏長炎熱，冬短不寒，雨量充沛，光溫豐足，雨熱同季，無霜期長。垂直溫差大于緯度溫差。中、南部多年平均氣溫為 ,而北部山區(qū)則在 之間。影響 某 市的大氣環(huán)流主要是季風環(huán)流，夏半年盛行偏南風，高溫、高濕、多雨，冬半年盛行偏北風，寒冷、干燥、少雨。夏長冬短、雨熱同季，光、溫、水氣候資源豐富，但地區(qū)差異較大，北部各縣具有較明顯的山地氣候特征。 6 氣候條件 (1)日照、溫度 太陽輻射量年平均為 95 110 千卡 /平方厘米，南部多于北部，一年中以 78 月最高， 1 2 月最低。日照時數平均 1250 1570 小時。氣溫自北向南漸增，年平均氣溫北部 ，其余 ，年際變化北部小于中、南部，最高年與最低年相差 。最冷月 1 月平均氣溫 ，歷史上極端最低溫度為 ，高寒山區(qū)可達 以上。最熱月 7 月平均氣溫 ，歷史上極端最高氣溫為 。年總積溫 5700 6800 ，南北相差 1100 。 (2)雨量 年總降雨量 1345 1940 毫米，但地區(qū)分布和季節(jié)變化很大。雨季一般始于四月下旬，終于 9 月上旬初，這期間降水量占全年降水量的 70%以上。雨量分布，北部多于南部，山區(qū)多于平原，融水縣貝江流域為 某 市的一個多雨中心，年降水量可達 2000 毫米以上。多年平均蒸發(fā)量 1600 1700 毫米，自南向北漸減，南部超過 1700 毫米，大于降水量，為半濕半干狀態(tài)，而北部的降水量多超過蒸發(fā)量，氣候濕潤。 (3)某 市氣象災害 某 市氣象災害主要有：春季低溫陰雨和干旱，夏季的暴雨洪 澇和雷雨大風，局部地方春夏之交季節(jié)有冰雹，秋季寒露風和秋旱，以及冬季的寒潮霜凍害。 地勢北高南底。城市四面都有山丘，屬于喀斯特地貌地理特征。 基礎設施條件 1）給排水 項目場區(qū) 用水來 自水管網供水。生活污水可排入城區(qū)污水管網，雨水排入雨水管網。 2）供電 由 某 市電網供電，可以滿足項目建設及運營需要。 3）交通 處在廣西旅游大格局南北黃金旅游線的中心位置，距 某 市中心區(qū)僅 10 公里，湘桂鐵路、柳洛公路和國家五級航道柳江穿過其中。 7 建筑材料及運輸條件 項目建設所需要的主要材料為磚、水泥、河 砂、石子、石灰等，均可就地購買。木材、鋼材均由當地建材市場充足供應，可滿足項目建設的需要。 建材運輸可通過城市公路網與各建材供應商聯系，將項目建設所需建材、設備、機械直接運至施工現場。 用地條件 某 人民政府 提出， 在城鄉(xiāng)規(guī)劃和舊城 (村 )改造中 ， 各級政府和有關部門要根據當地老年人口數量和老年人養(yǎng)老保障的實際需求 ， 將社會福利院、老年公寓、養(yǎng)老院、敬老院、光榮院等養(yǎng)老服務機構的建設納入整體規(guī)劃 ， 落實建設用地或提供相應的經辦場所。鼓勵民間組織、企業(yè)和個人采取獨資、合資、合作、聯營、參股、租賃等方式創(chuàng)辦養(yǎng) 老服務機構 ” 。 某 市老年修養(yǎng)集中區(qū) 老年公寓 正是按照這一精神， 開展此次建設項目 。 某 市 政府對于 老年修養(yǎng)集中區(qū) 老年公寓 的建設和發(fā)展給予了大力支持 ，計劃按政策規(guī)定采取劃撥或補貼等適當形式，解決該老年公寓的 用地問題，目前正在辦理。 該項目建設不涉及土地征用補償和居民拆遷安置工作。建筑項目選址不壓覆礦床和文物，不影響防洪、交通等設施安全。 建筑施工條件 該項目建設，將通過面向社會公開招標的途徑，選擇優(yōu)秀的施工隊伍，進行項目工程建設，確保施工質量 。 址選擇 州市 鷓鴣江園藝場回龍山 及 崖尾一帶 環(huán)境良好，安 靜，優(yōu)雅，適合老年人居住，其建設條件相比 某 其他可用土地區(qū)域，較為適合。 在建設投資及運營費用問題處理上，主要根據 某 市 鷓鴣江園藝場回龍山 及 崖尾一帶 的地理位置來做抉擇。 綜上所述，選擇推薦為 某 市 鷓鴣江園藝場回龍山 及 崖尾一帶 。該 項目建設符合葉縣國民經濟和社會發(fā)展總體規(guī)劃以及城市建設規(guī)劃的總體要求；項目用地符合有關土地管理的政策法規(guī)要求，符合土地利用總體規(guī)劃要求，占地規(guī)模和土地利用率合理；符合因地制宜、節(jié)約用地、保護耕地、減少拆遷移民等原則要求。 8 第四章 技術 方案 項目 主要建設 某 市老年修養(yǎng)集中區(qū)某老 年 公寓 新建公寓樓和老年活動中心項目，主要由老年公寓樓、老年活動中心大樓和廣場、門球場、釣魚場、種植場、綠地、花壇、池沼、道路和其它服務用房、保障系統(tǒng)組成。 建筑特征 該項目建筑，主要有多層框架結構、多層磚混結構和低層磚混結構三類建筑。 設計理念 （ 1）可持續(xù)發(fā)展理念：其主導思想就是建筑本身對自然環(huán)境的影響做到最小，對資源的利用做到合理規(guī)劃，達到建筑物與生態(tài)環(huán)境的和諧相處。 （ 2）以人為本理念：一切設計在符合老年人住宅設計規(guī)范要求的前提下，盡可能在質量、戶型、綠化、環(huán)境、配套設施、居住 氛圍等方面增加新的理念，使老年人生活環(huán)境更加優(yōu)美舒適。 （ 2）服務定位：本項目以工薪階層為主，以滿足中低收入家庭需求為目的，使廣大工薪階層家庭都能夠有能力入住。 設計原則 老年公寓 新建公寓樓和老年活動中心項目的建筑設計規(guī)范，應滿足功能合理、設施完善、安全衛(wèi)生、適度超前的要求。既要有長遠規(guī)劃，又要量力而行，合理確定建設水平。不能一次到位的，應留有改、擴建和發(fā)展的余地。 建筑設計規(guī)范必須符合老年人住宅設計規(guī)范的要求。 由于年齡的變化，步入老年后人們的體能心態(tài)都會逐漸改變，形成老年特征。這種特征要求建 筑設計必須突出強調使用中的安全性，消除隱患，避免可能發(fā)生的環(huán)境傷害，從而提高老年的生活質量。 人們隨著年齡的增長，視力會衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹣跚，行走障礙，抬腿困難，甚至需借助扶手、拐杖或輪椅；動作遲緩、準確度降低，常需要較寬松的空間環(huán)境；在心理上多有孤獨感，更需關懷相互交往，提供參與社會的平等機會則十分必要。這些特征 是該項目 建筑設計的前提。 功能設計 1）老年公寓樓：戶型、居室以滿足中等中收入家庭需求為主體，少量兼顧 9 高端用戶。居室模式除別墅外，主要包括：一室一廳一廚一衛(wèi)、一室一廳一 衛(wèi)、一室一衛(wèi)和兩室一廳一廚一衛(wèi)，戶型面積在 25。 2）老年活動中心， 其中 設 健身 理療中心、康復治療中心、圖書室及 學習中心 、從業(yè)培訓中心、文化娛樂中心、服務管理中心等。 設有不同規(guī)模、不同內容的活動廳室，如游藝廳、 健身 廳、舞廳；音樂欣賞、戲曲欣賞、書畫欣賞 廳 ；休息廳、茶室、小賣部；與之相配合的還有衣帽間、衛(wèi)生間、接待、管理辦公室等輔助設施。 3） 老年大學，是專門為老年人提供的陶冶心境 、 交流逸趣的學習園地，是一種特殊類型的學校建筑。根據學員的愛好常設有文學、歷史、書法、繪畫、雕塑、園藝、戲曲、音樂、舞蹈、 體育保健、烹飪、社會學、心理學、政治學、經濟學、法學、現代科技等專題講座，相應設不同規(guī)模的多功能教室，還設有圖書資料閱覽室、學員作品陳列觀摩室、健身室、休息室、醫(yī)療急救室等輔助設施。 4）戶外活動場所： 離退休后的老年人，對戶外活動的需要較高，他們聚在一起山南海北無所不侃，是老年生活的一大樂趣，在這里他們驅散了孤獨感。庭院設計應提供這種便利，備設坐椅和必要的活動設施。 第五章 總圖運輸與公共輔助工程 總平面規(guī)劃原則 該項目設計的基本原則，是在滿足國家的有關規(guī)程、規(guī)范的前提下，首先應強調功能分區(qū)的 合理性。項目的規(guī)劃設計，要綜合考慮用地條件、造型、朝向、間距、層數與密度等因素，以適應于老年人的活動規(guī)律。力求平面布置分區(qū)合理，樓房布局合理，樓房內部結構合理，達到城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范和老年人住宅設計規(guī)范的要求，以滿足社會各階層對老年公寓的不同需求。 平面布置方案 1、根據生態(tài)建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相鄰建筑物特點與老年人的需求，在規(guī)劃和單體設計中予以充分照顧利用。 2、根據不同性質的使用空間、空間的尺度和位置，創(chuàng)造適合不同空間的室外環(huán)境。 室外空間主要布置門球場、釣魚 場、種植場、綠地、花壇、池沼、停車位、公共活動區(qū)、健身區(qū)及道路等。 組合方式合理。 10 3、 區(qū)內規(guī)劃要潔污路線清晰、避免或減少交叉污染。在小區(qū)內設置環(huán)形排污管網，每座建筑物間設有排污井口，在項目區(qū)主入口處并入市政排污主管網內。 4、 對廢棄物的處理，按照有關環(huán)境保護法令、法規(guī)的規(guī)定作出妥善安排和布局，規(guī)劃區(qū)內有專職衛(wèi)生人員經常打掃和清理。 同時做好綠化工作，道路兩側設置垃圾處理處。 公共輔助工程 給水系統(tǒng) （ 1）水源和供水設施 項目區(qū)供水使用自備井和無塔供水增壓器供應。給水管管材選用鋁塑復合管 。 （ 2）消防給水系統(tǒng) 根據建筑設計防火規(guī)范和有關規(guī)定設置。消防水源由項目區(qū)自來水管網供應，室內消火栓 15L/S，室外消火栓 30L/S。 排水系統(tǒng) （ 1）排水方式 采用分流制系統(tǒng)，污、雨水分系統(tǒng)排出。 污水排放 ： 生活廢水和糞便廢水，設伸頂透氣管，經化糞池處理后與項目區(qū)排水系統(tǒng)匯合，排入市政污水管網。 雨水排放：建筑物屋面雨水采用有組織排水，設置屋面 水口、雨水斗、落水管，將雨水排至室外地面，經院內雨水排放管網收集后，直接排入城市雨水管網。項目區(qū)內有充足的空間將區(qū)內雨水迅速排掉，不致因 排水不暢而造成積水現象。 供電 （ 1）電源、電源設施和外部條件 供電電源線路由縣城昆水高壓線路引入項目區(qū)變壓器，再由變壓器直接引線接入各建筑物。用電負荷為二級負荷。 （ 2）低壓配電 配電方式為低壓 220V，由變壓器直接引入各建筑物，配電設備中的主要干線敷設于建筑物內的管道內，室內采用穿管暗敷的方式，室外照明均采用穿管地 11 埋暗敷線路。 （ 3）照明 室內使用節(jié)能照明燈具。公用照明系統(tǒng)科學設置，力求新穎別致，確保足夠的照度。 （ 4）防雷與接地 該建筑為二級民用防雷建筑，應采用全面防雷措施，建筑物頂部采 用避雷網作地接閃器，突出屋面的物體應沿其頂部裝設避雷針。每兩層沿建筑物四周設均壓環(huán)，并與建筑物內各種豎向金屬管道相連。避雷針、避雷網、均壓環(huán)、引下線及所有引入室內金屬管道均與接地裝置可靠連接在一起。用電設備接地、防雷接地、弱電系統(tǒng)接地可采用聯合接地形式。接地電阻不大于 1。 弱電系統(tǒng)設計 （ 1）火災報警與消防 火災報警采用分區(qū)設置報警裝置，火災報警系統(tǒng)采用總線制，項目區(qū)內設安全保衛(wèi)消防控制室，由安全消防值班隊員根據報警信號確認火災發(fā)生處，迅速組織項目區(qū)消防人員報告當地 119 消防部門，同時利用項 目防火設施進行防控。 報警系統(tǒng)的信號線、重要設備控制線、火災事故廣播導線、消防通訊線均選用 燃導線，所有導線均穿管暗敷設。 （ 2）電話通訊與計算機網絡系統(tǒng) 在項目區(qū)內設置電話光端機房，初步考慮中繼線 400 對。小區(qū)內分區(qū)設匹線架及 算機網絡系統(tǒng)同步引入。每戶科端盒采用壁式插座盒，布線均穿管暗敷。 （ 3）閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 項目區(qū)安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，各樓層樓道和公共場所安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。 （ 4）有線電視系統(tǒng) 老年公寓樓各居室、老年活動中心各廳室均安裝有線電視，電視信號來自城市有線電視網。有 線電視系統(tǒng)的所有管線均暗敷，線路及放大、分支分配器按雙向傳輸系統(tǒng)考慮。 （ 5）緊急呼叫系統(tǒng) 12 公寓樓居室床頭、廁所，公共廁所、活動中心各廳室均設置緊急呼叫按鈕。 第六章 節(jié)能措施 項目所在地能源供應條件 根據當地實際，本項目能源主要選用電力和煤。水電資源豐富。項目所在地電力、水 、煤 供應充足。 節(jié)能措施 筑節(jié)能設計 屋面； 外墻； 外門窗。 相對外墻內保溫而言，外墻外保溫的保溫效果更理想，取暖成本大 副下降，并可完全避免熱橋。保溫層厚度合理的情況下，不易發(fā)生保溫層內部冷凝現象。結構墻體的熱儲存性被充分利用，改善了室內熱穩(wěn)定性，外墻外保溫在夏季起到一定的隔熱作用，同時室內到室外溫度曲線對結構墻體有利，因而采用外墻保溫是在經濟條件允許的情況下較好的選擇。本項目采用技術成熟較高的膨脹聚苯板抹灰系統(tǒng)。 窗系統(tǒng)是圍護體系中保溫隔熱的薄弱環(huán)節(jié)，采暖居住建筑窗戶損失的熱量占全部建筑圍護結構熱損失量的 50。提高門窗氣密性可明顯提高節(jié)能效果。 根據建筑外墻空氣滲透性能分級及其檢測方法 )(定：外墻及陽臺 門氣密性等級不應低于級。 外窗技術指標：平均傳熱系數： k，隔聲量大于 45密性為 4級。 暖通節(jié)能措施 （ 1） 加大室外自然條件的利用，達到節(jié)能的效果。 （ 2） 選擇節(jié)能環(huán)保的空調，以減少能量損失。 給排水節(jié)能措施 （ 1） 生活給水的用水標準應根據規(guī)范及當地生活習慣合理確定。 （ 2） 采用節(jié)水器具，公共衛(wèi)生間洗手盆采用節(jié)水型水龍頭，小便斗、蹲便 13 器采用節(jié)水型沖洗閥，座便器采用兩檔沖洗水箱等。 用電節(jié)能措施 （ 1） 合理確定供電總容量，變壓器運行的效率取決于 負荷計算的準確性，計算負荷時，應考慮用電設備的效率、同時使用系數及功率因數等因素，滿負荷運行時，變壓器的負荷率在 70%左右，最為經濟。 （ 2） 根據不同使用場所，選擇適宜的節(jié)能燈具，達到“綠色照明”，即：節(jié)約照明用電、減少污染和優(yōu)質高效。 （ 3） 變壓器、高低壓電器設備等選用節(jié)能型產品，功率因數可分級或就地補償。 其他措施 （ 1） 總體布局上符合規(guī)劃要求外，變配電盡量靠近負荷中心，以減少能量損耗，同時選用節(jié)能安全型的配電設施。 （ 2） 采用新型節(jié)能墻體材料及門窗型材，提高建筑的保溫功能，建筑設計充分 利用自然采光和通風，以降低單位建筑面積能耗。 （ 3） 建筑物給水進戶管設水表計量，以節(jié)約用水，對水能源盡量循環(huán)使用，盡量少排放。 （ 4） 積極使用民用建筑節(jié)能的新技術、新工藝、新材料和新設備，建設單位、設計單位、施工單位不得在建筑活動中使用列入禁止使用目錄的技術、工藝、材料和設備。 （ 5） 按照合同約定由建設單位采購墻體材料、保溫材料、門窗、采暖制冷系統(tǒng)和照明設備的，建設單位應當保證其符合施工圖設計文件要求。施工單位應當對進入施工現場的墻體材料、保溫材料、門窗、采暖制冷系統(tǒng)和照明設備進行查驗；不符合施工圖設計文件 要求的，不得使用。 （ 6） 建筑的公共走廊、樓梯等公用部位，應當安裝、使用節(jié)能燈具和聲光空延時開關控制裝置。 （ 7） 建筑所有權人或者使用權人應當保證建筑用能系統(tǒng)的正常運行，不得人為損壞建筑圍護結構和用能系統(tǒng)。建筑的所有權人或者使用權人應當建立健全民用建筑節(jié)能管理制度和操作規(guī)程，對建筑用能系統(tǒng)進行監(jiān)測、維護，并定期將分項用電量報縣級以上地方人衛(wèi)生府建設主管部門。 14 第七章 節(jié)水措施 建筑業(yè)作為我國經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，正在飛速發(fā)展，隨著人民生活質量的提高，對供水量和質的要求正不斷擴展，同時實施水的可持續(xù)利用和保 護，使水資源不受破壞，并能進入良性的水質、水量再生循環(huán)，也已成為政府和廣大人民群眾關注的焦點。這一切都給建筑給排水工程的設計提出了許多新的要求，供水技術先進化的步伐急待加快。 為把此次建設項目建設成為優(yōu)良工程，必須把建筑節(jié)水措施做到位，具體的措施如下： 一、改善超壓出流浪費水量 二、 供水方式建議采用水箱供水方式。 三、減少管道和閥門泄露浪費的水量 四、 設置減壓裝置 五、 管道銹蝕、閥門的質量等導致大量的水消失于無形。解決此問題需合理選用優(yōu)質的管道和閥門，并在施工過程中嚴格管理。 六、 熱水 循環(huán)方式的選擇，建議集中熱水供應系統(tǒng)應保證干管、立管中的熱水循環(huán)。 七、 重視設計所選水表的設置要求及水表和表前閥門的質量要求 八、 使用合格給水管件及配件、推廣新型節(jié)水設備 九 、 采用 雨水回用系統(tǒng) 第八章 環(huán)境影響分析 現狀 項目區(qū)無污染，所在區(qū)域附近自然環(huán)境幽靜，空氣質量優(yōu)良，無噪聲，環(huán)境質量現狀良好，適合本項目建設，但在項目建設和使用中，要進一步實施環(huán)保和污染治理措施，避免造成對環(huán)境的不良影響。 設計依據 大氣環(huán)境質量標準 污水綜合排放標準 15 城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準 建設期環(huán)保措施 按照環(huán)境保護法的要求，項目建設按照“三同時”的原則，同步進行。 項目建設過程中產生的施工廢水，可以通過院內污水管網排放。 建筑垃圾，應集中及時清運。 施工噪聲，可通過嚴格控制施工時間，尤其是嚴禁夜間作業(yè)時間的方法，保護附近居民安靜的休息生活環(huán)境。 運營期環(huán)保措施 本項目無工業(yè)性污染，其主要污染物為生活污水、糞便、噪聲及生活垃圾。 （ 1） 生活污水排放 在項目區(qū)原有 50m化糞池一個，新增生一個，活污水經化糞池消毒 處理后，排入城區(qū)污水管網。 （ 2） 噪聲控制 建筑期主要來源于建筑設備，采取隔音、消音措施，嚴禁夜間施工；運營期主要來源于空調等設備，采用環(huán)保、低噪設備和隔音處理。對于市區(qū)主干道的機動車噪聲，用綠化遮擋的方式加以限制，在院內進行綠化，并沿圍墻四周種植喬木，使其起到事半功倍的防噪效果。 （ 3） 垃圾處理 生活垃圾、醫(yī)療垃圾，配備專人集中收集，嚴格按照醫(yī)療垃圾處理辦法進行消毒處理，然后通過清運車運至 某 市 垃圾中轉站集中處理。 第九章 勞動安全與消防 勞動保護與安全衛(wèi)生 設計依據 建筑項 目（工程）勞動安全衛(wèi)生監(jiān)督規(guī)定（中華人民共和國勞動部第 3號令）； 工業(yè)企業(yè)設計衛(wèi)生標準（ 爆炸和火災危險環(huán)境電力裝置設計規(guī)范（ 16 勞動安全和衛(wèi)生防護措施 （ 1）建筑物的防火間距、采光通風、日照等均按設計規(guī)范進行設計。 （ 2）建筑物內設有良好的通風換氣設施，合理加大窗戶開啟面積。院內規(guī)劃道路、廣場地勢平坦、通暢。道路與建筑物之間保持一定距離，夜間院內配有庭院燈光有足夠照度的照明。 （ 3）院內種植樹木、花卉和草坪，形成綠化帶和花壇，改善小氣候，既 凈化空氣，又美化了環(huán)境。 （ 4）本工程應認真執(zhí)行勞動保護、安全保護和衛(wèi)生防護“三同時”的原則。 （ 5）按電氣設計的有關規(guī)范、規(guī)程對設備采取防漏電保 。 消防 設計依據 建筑工程消防監(jiān)督審核管理規(guī)定公安部第 30 號令； 建筑設計防火規(guī)范 2001 年局部修訂）； 建筑滅火器配置設計規(guī)范 消防措施 擬建項目之間、與其他建筑物之間，保留足夠的防火間距。并在各建筑物周圍形成通暢的環(huán)形消防車道。院內配備充足的化學滅火器材和消防用沙。樓內 配有室內消火栓及手提式滅火器，并在走道設置必要的防火警示及疏散標志。 該項目按國家消防防火設置的要求實施。在項目區(qū)內原有 2 個消防栓，新增設 4 個消防栓，消防栓水源由區(qū)內自來水管網供應，管徑不小于 保消防用水，消火栓采用地上式，消防栓間距不大于 120m。樓內各層各設壁柜式消防栓一處，并專設手提式滅火器。 第十章 組織機構與人員資源配置 勞動組織 與 人員組成 本 項目運營后， 需聘用相關管理人員、醫(yī) 療保健 人員 、后勤 工作人員 和生活服務管理人員。 一般情況下， 老年公寓入住老年人按 600 人計算，入 住的自理老人、介助老人與介護老人各按 1/3 計算，需要的生活服務人員，與介助老人按 1:算、 17 與介護老人按 1:算，就需要按入住人數的 1/3左右確定。有的老人需要一對一甚至二對一照料，而且這三類老人入住后，隨著年齡的增長、身體狀況的改變，又存在著一個漸變甚至突變的過程，需要的生活服務人員就更多。因此，養(yǎng)老服務是個勞動力密集行業(yè)，需要大量的人力物力。所有 工作人員全部聘用下崗失業(yè)職工或就業(yè)困難家庭人員，并進行嚴格的崗前培訓 。 需 用人 員規(guī)劃見人員組成表 某 市 老年公寓和活動中心人員組成 序號 人 員 組織 管理人員 醫(yī)務人員 工作人員 其它 合計 1 主任、副主任 3 3 2 辦公室、后勤 2 5 7 3 醫(yī)療保健 3 10 20 33 4 生活管理 與服務 4 200 204 5 活動中心 6 10 16 6 餐廳 2 15 17 7 養(yǎng)殖園 3 3 8 花木園 2 2 9 種植園 3 3 10 老年學校 2 5 7 11 老年藝術園 1 2 3 12 洗浴中心 1 9 10 13 維修 2 2 14 門衛(wèi) 、保安 1 9 10 合計 25 10 285 320 注：按常年入住 600人計算 。第十 一 章 投資估算與資金籌措 投資估算范圍 老年公寓和老年活動中心項目，總建設面積 50000中主體建筑物為鋼筋砼框架結構和磚混結構兩類，總建筑面積 21188外配套建筑及附屬設施建設24812 本項目投資估算范圍包括： 1、土建工程； 2、裝飾工程（主要為老年人適用裝飾）； 3、安裝工程（其中含給排水及消防工程、電氣照明及弱電工程、電梯安裝工程）； 4 附屬工程（其中含室外道路、排污、排雨、 路燈、綠化、美化等）； 5、設備購置； 6、現行政策規(guī)定的其他費用和準備費用等。 投資估算額與相關數據取定 固定資產投資 （見投資估算表） 本項目投資 5000 萬元， 分兩期， 一期投入 1750 萬元，項目二期固定資產投資3250 萬元，包括： 1、建安工程費用 2950 萬元，占固定資金投資額的 2、設備購置費用 300 萬元，占固定資金投資額的 3、規(guī)劃、設計、招標、監(jiān)理等費用 92 萬元，占固定資金投資額的 4、基本預備費 50 萬元，占固定資金投資額的 相關數據取定 （最高限額） 建設單位管理費 勘察設計費 3%； 工程監(jiān)理費 質量監(jiān)督費 招標服務費 綠化美化費按 20 元 /算； 準備費中基本準備費為 5%，價差預備費為 0。 編制依據 本項目投資估算編制依據國家和省市現行的計費標準和計算辦法包括： （ 1）國家計委頒發(fā)的建設項目經濟評價方法與參數 （ 2） 國家計委計價格 20001980 號文 （ 3）廣西現行的概算定額、費用定額、建筑及裝飾工程預算定額以及 19 相應的計價辦 法 （ 4） 建設部 頒發(fā)的工期定額 （ 5） 某 市老年修養(yǎng)集中區(qū) 老年公寓 提供的方案設計、相關資料和據此制定的綜合經濟技術指標 建設資金籌措 投資估算：項目總投資 5000 萬元。 一期建設已投入資金 1750 萬元， 主要建設內容為 100 個標準間的公寓樓 、 餐廳 、水電配套、場地建設、道路硬化 等。 二期建設投資規(guī)模 3250 萬元。資金籌措：銀行 貸款 2000 萬元 ； 申請國家 扶持 補貼1250 萬元。 項目投資估算表 序 號 工 程 或 項目名稱 規(guī) 模 估 算 值（萬元） 占總 投資 （ %） 建 安 工程 設備 購置 其他 費用 預備費 小計 總計 固定資產 投 資 3250 2808 300 92 50 3250 100 一 建筑工程 （含一般裝飾） 50000 2382 2382 層老年公寓 12008 1084 1084 層老年別墅 1200 132 132 年活動中心 7980 960 960 屬配套工程： 門球場 、 種植場 、釣魚場、停車場、室外休閑 化 、 美化 等 24812 206 206 二 室內裝飾（老年人適用裝飾） 200 200 20 三 安裝工程 226 226 暖與電氣 安 裝 106 106 梯安裝 4 部 120 120 四 設備購置 套 /件 300 300 居設備 600 30 30 衛(wèi)設備 300 15 15 調 300 30 30 爐 與供暖管道 1 85 85 療健身設備 100 20 20 椅、輪式擔架 150 25 25 視機、 350 35 35 路電視系統(tǒng) 1 5 5 訊設備 350 5 5 急呼叫設備 700 5 5 箱冰柜 50 5 5 衣機 50 3 3 毒柜 10 2 2 學設備 150 10 10 他設備 25 25 五 其它 建設費用 92 92 劃設計費 5 5 工圖設計費 12 12 21 標費 15 15 設單位 管 理 費 30 30 程監(jiān)理費 30 30 體 改 革 費 收與城市基礎設施配套費 防工程異地建設費 六 預 備 費 50 50 本預備費 50 50 十 二 章 財務評價與經濟評價 經濟評價概述 建設項目的經濟評價是項目申請報告的重要內容，是項目決策的重要依據。根據國家計委頒發(fā)的建設項目經濟評價方法與參數的有關規(guī)定，通過對項目的經濟評價來論證項目在經濟方面的合理性和技術方面的可靠性，為項目決策和審批提供科學可靠的依據。 項目折舊 工程項目折舊率 本項目包括建（構）筑物的建筑安裝工程、裝飾工程、給排水及供電工程、設備購置、室外廣場、通路、排污、排雨、路燈及預備費。 1、建筑工程折舊：原 值 4700 萬元，按 50 年折舊，殘值率 5%。年折舊費 值 235萬元； 2、設備器材折舊：原值