1 珠海投資房地產項目設計方案 第一章 總 論 一、項目概況： 1、項目名稱：珠海投資房地產項目 2、項目負責人： 3、項目地址：珠海市隴口區(qū)隴口東村 4、占地面積： 57330 5、總建筑面積： 345150 6、總投資： 7、資金籌措；銀行貸款 7000 萬元，自籌 元，房屋預售款 二、項目主辦單位概況 1、 項目主辦單位：珠海市萬眾投資有限公司 2、 單位地址：珠海市羅湖區(qū)新秀村秀南路 61號 1棟 312 3、 法人代表 : 4、 企業(yè)類型：有限責任公司 5、 經營范圍：房地產投資信息 咨詢及其他信息咨詢（包含培訓、人才中介服務、證券及其他限制項目）；投資興辦實業(yè)（具體項目另行申報）；國內貿易（法律、 2 行政法規(guī)、國務院決定規(guī)定在登記前須經批準的項目除外） 三、可行性研究范圍及依據 四、研究結論 1、主要技術經濟指標 技術經濟指標 序號 名稱 單位 指標值 備注 小區(qū)總規(guī)劃指標 1 總用地面積 57330 2 凈用地面積 57330 筑用地 15190 化用地 20065 路及廣場用地 22075 3 總建筑面積 345150 上建筑面積 331150 其中公建面積 8860 下建筑面積 14000 4 容積率 5 綠化率 6 建筑密度 7 居住戶數 戶 2089 8 居住人口 人 7000 9 公用工程 3 水 d 1500 電 3200 10 總投資 萬元 程投資 萬元 他費用 萬元 備費 萬元 設期貸款利息 萬元 11 財務測算指標 萬元 銷售收入 萬元 售成本 萬元 營稅金及附加 萬元 地增值稅 萬元 潤總額 萬元 得稅 萬元 利潤 萬元 資利潤率 資利稅率 售利潤率 務內部收益率 前 后 務凈現值（ I=12%） 萬元 前 后 資回收期 年 前 后 2、研究結論 4 （ 1）本項目依據本小區(qū)建設總體規(guī)劃，符合國家對房地產開發(fā)的調控政策，可滿足本地區(qū)的住房需求，改善其居住條件 提高其生活質量，使小區(qū)住戶結構更加合理。 （ 2）該項目工程統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，配套建設，因地制宜，資源共享，可形成居住舒適，環(huán)境優(yōu)美，功能齊全、成本適中，質量較高的居民小區(qū)。 （ 3）該項目總投資 元，項目實施后可實現利潤 元，稅金 元，具有較好的經濟效益和社會效益。 （ 4）該項目的財務內部收益率、投資回收期、財務凈現值、投資利潤率和投資利稅率等指標，均高于行業(yè)基準值，各項指標均表明項目盈利能力較好。從財務角度分析風險較小。項目資金由銀行貸款、自籌和預售房款解 決，投資成本合理，投資回收期短，還款快，從財務分析是可行的。 項目經可行性研究，認為可行，應盡快組織實施。 第二章 項目提出的背景及 必要性 分析 一、 項目提出的背景 該項目場地屬當地駐軍的家屬院。原有建筑均系 70 年代建設的多層建筑，房屋老舊，土地利用率不高，居民居住 5 條件較差。不少隨軍家屬住房困難，有改善住房條件的強烈愿望。 二、項目建設的必要性分析 本項目建設可大大改善當地居民的居住條件，提高土地利用率，同時可以解決周邊居民的住房困難問題，為當地提供環(huán)境優(yōu)美、質量可靠，價格合理的房產資源，為平抑當地房地產 市場價格做出貢獻。 第三章 市場預測 一、珠海市房地產價格調查 01. 水榭山 75000元 /平方米 02. 十二橡樹莊園 40000元 /平方米 03. 萬科華府 25000元 /平方米 04. 書香門第上河 22000元 /平方米 05. 龍岸 20000元 /平方米 06. 溪山 16000元 /平方米 6 07. 金地上塘道花 14500元 /平方米 08. 佳兆業(yè)上品雅 12500元 /平方米 09. 榮域 12000元 /平方米 2009 年珠海市商品房價格調查結果 （單位：元 /平方米） 商品房項目 規(guī)格標準 最低成交價 最高成交價 集中成交價 （ 1）住宅 一類 地段 多層普通商品住宅 城區(qū)中心地段 12000 22000 16000 一類地段 高層普通商品住宅 城區(qū)中心地段 18000 25000 20000 二類地段 多層普通商品住宅 城區(qū)一般地段 8000 18000 12000二類地段 高層普通商品住宅 城區(qū)一般地段 12000 21000 16000 三類地段 多層普通商品住宅 城區(qū) 郊區(qū)地段 5000 12000 9000 三類地段 高層普通商品住宅 城區(qū)郊區(qū)地段 9000 15000 12000 高檔商品住宅 不分地段 18000 40000 25000 （ 2）非住宅 寫字樓 不分地段 15000 30000 20000 商業(yè)用房 不分地段 15000 35000 25000 7 二、市場需求分析 一個城市對于住宅需求進而對于包括非住宅在內的房地產產品的需求，通常跟人口的增長保持的正相關的關系，在宏觀房地產利好的形勢帶動下，珠海市的房地產市場正趨向良性發(fā)展，老百姓入市的積極性很高，國家住房貨幣政策還要繼續(xù)跟進 海市 60%的家庭有住房消費的愿望， 30%的家庭有近二、三年住房消費的需求，珠海市外來人口對住房的需求也很大，幾乎占本地需求量的 1/3之多。 房地產市場之所以趨好，主要還是房改政策的拉動。第 一，停止福利分房，就是讓大家丟掉分房的幻想；第二，住房貨幣化就是充分調動大家花錢買房的積極性；第三，開放的住房二級市場就是鼓勵大家賣舊買新，賣小買大；第四，國家對首次購房者已經出臺了許多減免或降低稅費的政策；第五，金融信貸方面延長了還款期限，降低了貸款利率。這些政策對激活房地產市場產生了積極的作用。 三、本項目客戶特征分析 本項目的商品住宅市場的潛在客戶可以分為四類：國企中等收入以上管理人員、隨軍家屬（主要為回遷住戶）和政府機關干部、私營企業(yè)老板及白領階層、準備在珠海長期發(fā)展的外來人員，其中也包括周邊一些縣 市的私營企業(yè)老板。這些群體的經濟實力雄厚，有實力支付不菲的房價。國企和政府機關的干部大部分都 8 已經在房改中獲得了單位分配的住房，但是由于原來分配的住宅戶型和結構設計不合理，子女也已經長大，正在準備購買第二套住房。經濟適用房對私營企業(yè)老板缺乏吸引力，商品房是他們的首選。這些群體金融意識較強，往往選擇按揭作為付款方式，他們對面積的要求一般都在 120 以上，以三房和四房為主，構成了商品住宅的消費主體。 根據市場調查的結果，被調查對象中 近三年內有購房愿望， 五年內有購房愿望，說明消費者對未來的 前景看好，消費積極性比較高。 上世紀七十年代末八十年代初我國對計劃生育問題加緊了控制，提倡一對夫婦只生一個孩子。經過二十余年的貫徹，城市獨生子女家庭已占新婚家庭的 80%以上，第一批獨生子女已到結婚生子年齡，而且以后會逐年增多，獨生子女新結婚對中檔商品房的消費，是不可忽視的消費群體。 綜上，預測本項目市場前景看好。 第四章 項目建設條件 一、地理位置 珠海投資房地產項目小區(qū)地理位置，位于珠海市隴口區(qū)隴口東村。是一片靠山面水、交通便利、風景秀麗、周邊公共設施齊備的住宅建筑風水寶地。項目場地東鄰銀龍花園，西鄰銀 湖汽車 9 站，南鄰銀湖中英文學校，北靠鳳凰嶺。小區(qū)南側泥崗東路、西側玉平快速干道、東側布吉路均為城市主干道。珠海火車北站距本案不足 2在住宅陽臺即可觀賞銀湖美景。周邊地區(qū)分布有幼兒園、學校、體育場、醫(yī)院、街道辦事處、街心公園等設施。本項目占地面積 57330，建筑面積 345150。 二、自然條件 珠海是中國南部海濱城市，毗鄰香港。位于北回歸線以南，東經 11346至 11437，北緯 2227至 2252。地處廣東省南部，珠江口東岸，東臨大亞灣和大鵬灣；西瀕珠江口和伶仃洋；南邊珠海河與香港相聯 ；北部與東莞、惠州兩城市接壤。遼闊海域連接南海及太平洋。珠海是中國廣東省省轄市，國家副省級計劃單列城市。珠海經濟特區(qū)在其轄區(qū)內。珠海下轄 6個行政區(qū)和兩個新區(qū)。羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)位于經濟特區(qū)內，寶安區(qū)、隴口區(qū)、光明新區(qū)和坪山新區(qū)地處經濟特區(qū)外。 本案所在隴口區(qū)地處經濟特區(qū)之外。 隴口是珠海市生態(tài)資源最豐富的區(qū)域。林木覆蓋率達 54%，占全市林地總面積的 55%。生態(tài)控制線面積485平方公里，占全區(qū)總面積的 占全市生態(tài)控制線面積的 大鵬半島、排牙山、馬巒山、清林徑森林公園等還處于原生態(tài) 。區(qū)內有森林公園、市政公園、社區(qū)公園等大小公園112 個，總面積 方公里。其中，排牙山森林公園面積94 平方公里，馬巒山郊野公園 方公里，青林徑森林公 10 園 30平方公里，正在建設的大運山自然公園 珠海屬亞熱帶海洋性氣候，溫潤宜人，降水豐富。常年平均氣溫 ，無霜期為 355天，平均年降雨量 米，日照 第五章 工程設計方案 一、依據 1、珠海市城市總體規(guī)劃（ 1998 2010）； 2、隴口區(qū)控制性詳細規(guī)劃； 3、珠海開發(fā)項目規(guī)劃； 4、城 市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范及相關規(guī)范標準。 二、設計原則 1、貫徹統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設的原則； 2、堅持以人為本、環(huán)境為先、以城市總體規(guī)劃為基礎，努力營造高品質的居住文化氛圍； 3、運用城市設計理論，使小區(qū)建筑有識別性和組團多樣化； 4、崇尚自然，遵循自然優(yōu)先的原則，創(chuàng)造一個居住舒適，環(huán)境優(yōu)美，高水平，高質量的新型居住小區(qū)； 5、貫徹“市場觀念”“品牌戰(zhàn)略”為商品化經營，社會化管 11 理創(chuàng)造條件。 三、總圖布局 珠海開發(fā)住宅小區(qū)基地方整，地勢北高南低，背靠鳳凰嶺。場地兩側山勢由北向南延伸， 猶如突出一對沙發(fā)扶手，山上綠樹成蔭。如何將自然美景和小區(qū)建筑 聯系在一起，演繹成一個舒適而富有詩意，生動而充滿激情的城市與自然美景空間綜合體是本案的最大挑戰(zhàn)。從大自然中的各種景觀形態(tài)及藝術大師對客觀物體及空間形式的表現方式中吸取靈感，在地塊規(guī)劃的格網內采取適度自由、靈活的建筑形態(tài)組合，以回應住戶對陽光、空氣及良好的景觀環(huán)境的追求。在區(qū)內絕大多數居住單元不僅具有良好的朝向和通風，而且具有寬廣深遠的視覺景觀，有效地避免了高層密度居住環(huán)境中常見的視覺與空間壓抑的弊病。 對城市空間而言，方案利用拼接單元之間的穿插與組 合、建筑高度的變化，使出社區(qū)沿任何一個外向的道路界面均形成了 動態(tài)而富有節(jié)奏感的城市輪廓線，并且小區(qū)內外景觀在水平與高度方向均是流動的、變化的，對住戶而言，空間內外的流動和變化是充滿人性與關愛的。對社區(qū)而言，這種布局強化了空間的流動與共享。 項目由商住 樓、住宅樓、及公共設施建筑幾 部分構成，內容高度綜合，各部分的合理使用與有效的 管 理是本方案設計的難題之一。如果說整體形 態(tài) 、 空 間布局是自 由而 浪漫的，方案對功能 12 的理解和組織則是充滿理性的。方案根據 基 地 周 邊環(huán)境特點及項目內容，總體采用相對靈活的住宅 單 元組合， 南側沿街 外 圍 布置商 住樓 ， 北側山腳和中部布置住宅樓，中間低層安排公用建筑，形成外向商業(yè) 服務 、內向 居住 、 且 相對 圍合的 居住組 團 ，商鋪沿小區(qū) 南 邊城市道路展 開 。為了避免高層高密度帶來的空間封閉感，方案采 用北側樓層較高，南側樓層較低， 住宅底層局部架空 ，建筑形體、高度的變化 等 細節(jié)的精心設計，讓建筑自然地 融入整體環(huán)境之中，由于基地形態(tài)的變化及住宅單元在整體環(huán)境中的不同位置，方案采用整體明確，局部因地制宜的方式，精心打造每一居住單元的內外景觀，形成豐富而多樣的居住單元形式。同時布局過程中充分考慮地下空間的利用，停車、設備間及人防功能等均 集中于地下室，而這種布置又充分考慮了上部主要景觀綠化對覆土深度的要求。 四、 交通組織系統(tǒng) 合理進行交通組織并建立與景觀相配合的 有序的 道路系統(tǒng)。沿 南側道路 設置小區(qū)主入 口 ， 東西兩側設置小區(qū)次入口。 車行通過環(huán)繞基地周邊的內部環(huán)道自然地形成車行服務干道。在小區(qū)內設置 弧 形景觀大道，將 小區(qū)內 南 側和東西各 個 出 入 口 有機的連接，提高了建筑環(huán)境 品質。 人車分流，而商業(yè) 服務的 部分 建筑旁則采 用有 組織的人車混行的設計理念。充分利 用市 政道路，并通過環(huán)繞 基 地的環(huán)道 自然 地形成車行服務干道。停車 全部采用 地下 13 停放 形式，地上主要布置小區(qū)水景廣場、 景觀小品、綠化草坪和健身場地 。保障區(qū)域內的交通便捷和安全，避免干擾，特別是步行系統(tǒng)兼內部緊急通道， 可同時作為 消防 通道 及搬家 通道 用。而區(qū)內道路采 用 自 由 的線型、 伴 以景觀與園林化處理，并沿景 觀 大道自然延伸到區(qū)內各個景點。 五、 景 園 綠化系統(tǒng) 景園空間 及 環(huán)境的設計與營造是本項目成敗的關鍵，如何在高密度和場地局促的條件下創(chuàng)造層次豐富的景園空間，使社區(qū)內部各種活動各得其所是本方案所面臨的挑戰(zhàn)。 方案采用多種設計手段，盡量避免高層高密度帶來的空 間 擁擠與視覺壓抑。 1)小 區(qū) 北側 建筑相 對較高，以高層 住宅樓 主。 小 區(qū) 南側 建筑相對較低以高層 商住樓 為主。 南 區(qū)建筑布局盡量通透，形成豐富的體型輪廓，圍合而不封閉的組團空間。 2)沿主要干道設連續(xù)的商業(yè)界面，內部主要中心綠化中建筑局部架空，作為社區(qū)小型公共場所，形成以公共活動為主的多層次社區(qū)活動場所，架空部分不僅豐富視覺景觀的層次，且為住戶提供風雨無阻的戶外活動場所。 3)在有限的場地范圍內建筑圍合形成集中的、多層次中央花園，集中的綠化、水體、架 空 系統(tǒng)、公 共 綠地、私家庭院、小 品通過場地與步行小徑連接，共 同 演繹可游可居的社區(qū)活動場所。 14 4)為了保證活動場所的完整性，采用完全人車分流的交通組織，住戶從主要出入口返家的過程，完全不受機動車干擾，接觸到的是豐富多彩 、自然與人工相得益彰的景園環(huán)境讓住戶感受到一種真正的“家的氛圍。 5)設計強烈以植物、水體等自然要素組景，盡量減少硬質景觀。 全區(qū)景園空間層次大致可分為以下幾部分： 1)中心綠地的層次 社區(qū)內主要公共空間由連接主要步行入口及內部單元的步行軸線與環(huán)道圍合而成，中心高層底層架空，地面采用緩坡，局部綠化、水體相對集中，反映了社區(qū)公共活動的場景，起伏的地 形、密植的樹林、寬闊的草坪及精心設計的小品形成集中的景觀效果。內部道路及入口廣場局部鋪裝處理形成步行帶，同時考慮了作為搬家及消防緊急通道的通行。 2)架空的底層空間， 沿主要步行帶局部架空作為社區(qū)內半公共空間，結合建筑底層形狀，采用植草與鋪裝相結合，作為社區(qū)戶外活動的泛會所，如兒童游戲場、成人休閑等半室外場所。 3)北側結合山體護坡設計獨特的景觀，形成 局部底層私家花園的層次，為維持物業(yè)一定的檔次，方案考慮了局部私家庭院，并采用低矮與較為通透的院墻處理，增加花園的空間層次。 六、建筑工程 與結構設計方案 1、住宅建筑 小區(qū)規(guī)劃占地面積為 57330。 本方案根據基地中住宅的不 15 同位置設計了多種不同的住宅基本單元，每棟住宅又因地制宜設計了不同的標準戶型，輔以底層、頂層單元的變化，形成共十余種不同的戶型選擇。其平面設計具有以下共同特點： 平面布置均強調充分利用每一單元位置的獨特景觀，主臥室朝南布置，客廳或是朝南，或是朝向最佳景觀面。采用大面積開窗，結合凸窗、落地窗等，為住戶創(chuàng)造良好的視景條件，同時均考慮戶內公共活動空間的開敝、靈活性。室內盡量設計玄關、儲藏等過渡空 間 ，以組織含 蓄 、雅致的生活空 間 。電 梯 廳均直接對外采光通風，公共梯間管井、戶外空調機位及廚房、衛(wèi)生間煙道、通風等管道空間盡量集中，統(tǒng)一設計，以不影響空間使用及立面效果為前提。頂層復式、底層等特殊單元均統(tǒng)一設計，豐富建筑形體與戶型的選擇。方案特別根據不同單元的組合，仔細設計了靈活的平臺書 房、構架等連接細節(jié)。 住宅立面則采用簡潔的現代構成手法，立面與體型設計忠實反映建筑的空 間 及 平面 功能，材質樸實而親切。建筑設計強調形體與節(jié)點設計，通過材料的色彩與質感變化，創(chuàng)造溫馨的家 園形象主 面主要材料為 面 磚， 局 部陽臺、構架采 用 涂料 ，陽臺欄桿、空調機位、凸 窗、構架局 部墻體等細節(jié)處理使整體形漿典雅、清新。每一單元底層 大 堂立 面 的精心 設計 與不同處理，提高了物業(yè)可識別性與檔次。 不同單元的立面靈活處理，豐富了總體空間輪廓與形 象 。而總體色彩亦以整體和諧，局部變化為原則，立面局部體形構架與 16 材質變化 為整體注入了活力。 2、底 商 住宅建筑 方案在 南側臨街建底 商 住宅建筑，與北側住宅樓 共同構成強烈的焦點和主體。人們首先映入眼簾的是一組具有標志性的 建筑綜合體。商住 樓 采用規(guī)則而又便于靈活劃分的平 面 設計，通過每層局部的變化和頂部的精心推敲構成立面上退后與表面層次，經典簡潔的建筑語言創(chuàng)造城市低造價 商住 建筑的典范。立 面 的形式綜合了結構體系，材質運用及空調機位的隱蔽等實質要求。底層的設計充分考慮了 商業(yè)大堂，臨街面的商業(yè)價值，人流、車流等要素。 3、主要建筑物設計概況 本項目 地上 建筑由高層商住樓 、 高 層 住宅樓及 辦公樓裙房等構成。地下為人防、設 備 、汽車及 自行車 停放等。 主要建筑物設計概況 樓號 建筑物名稱 建筑面積（） 層數 層高 (m) 單元數 結構 類型 1 住宅樓 40590 33 剪力墻結構 2 住宅樓 35310 33 剪力墻結構 3 住宅樓 40590 33 剪力墻結構 4 住宅樓 26100 30 剪力墻結構 5 住宅樓 28800 30 剪力墻結構 6 住宅樓 15600 30 剪力墻結構 7 住宅樓 32100 30 剪力墻結構 17 8 住宅樓 15600 30 剪力墻結構 9 住宅樓 28800 30 剪力墻結構 23 商住樓 39360 33 3/ 裙房 2層 11 商住樓 28300 33 3/ 裙房 2層 地下停車場 14000 1 3/ 框架結構 合計 345150 4、住宅戶型和商鋪面積設計 為滿足不同消費者的購房需求，本項目住宅面積為322290 7 94 100 124 146 戶等多種戶型，共 2089 戶。計劃入住總人數約 7000人。 底商裙房面積 8860 位面積可有 60 270700 2000 個等多種類型設計，以滿足不同經商、辦公客戶的需求。 5、地基處理方案 根據地質報告和規(guī)劃設計，高層住宅樓及商住樓均采用樁筏基礎。 基礎地板下需鋪 300中含泥量不超過5%墊層每 邊擴出基礎外緣 600層夯實。 6、結構設計方案 高層住宅樓為框架剪力墻結構，抗震等級為一級。 7、層高：住宅 3m， 商鋪 18 地下停車場 、墻體 :高層：外墻：水泥焦渣空心磚墻 、磚墻； 內墻：水泥焦渣空心磚墻 、磚墻、鋼筋砼剪力墻 9、柱：鋼筋砼柱 10、梁：鋼筋砼梁 11、板：鋼筋砼平板 12、地面：砂石墊層； 3 7灰土墊層，水泥砂漿面層； 13、樓面：水泥砂漿樓面，地磚面層； 14、屋面：水泥焦渣找坡，水泥蛭石隔熱層， 材防水 層； 15、門窗：木門、鋁合金門窗、防火門、塑鋼窗； 16、裝飾：天棚、抹灰面 106涂料、鋁合金龍骨石膏板吊頂；內粉、抹灰面、 106 涂料、面磚貼面；外粉、抹灰面、花崗巖板、瓷磚貼面； 七、配套公用工程 1、給水工程 本項目最大用水量為： 1500m3/d 其中居民生活用水 1260 m3/d，以 180L人 d 7000人計； 底商用水 18m3/d，以 2L d 8860 計； 19 室外澆灑用水 40m3/d，以 2L d 20065計； 不可預見用水 182 m3/d； 日最大用水量約 1500 m3/d； 消防用水量，高層建筑室內消火栓用水量 20L/S，室外消火栓給水量 20 L/S，按同時火災次數一次，火災延續(xù)時間2 小時計，最大消防用水量為 144 供水水源采用城市自來水。北側中心花園地下設儲水池1 座，容量 500高層樓頂分別設屋頂水箱，容量 30 給水采用下分式枝狀管網供水，給水管采用鍍鋅鋼管和 2、排水工程 日排水量約 1200 水系統(tǒng)分為排污水系統(tǒng)和排雨水系統(tǒng)，排污水管道設置在小區(qū)道路下枝網狀通向各建筑物。生活污水經排水管流入化糞池經初步沉淀處理后經小區(qū)污水管道排入城 市污水管網統(tǒng)一處理。排污水系統(tǒng)在小區(qū)邊角處地下建 30 噸化糞池 7 座。 排雨水系統(tǒng)：屋面雨水經落水管流經地面與地面雨水匯集到排雨水管溝，送至本小區(qū)南側城市雨水管網。地面雨水口設置間距 40m。 排水管網采用 聲塑料管、鑄鐵管和鋼筋砼預制 20 管。 3、供電工程 用電總負荷 11000中：住宅樓用電 9600商裙房用電 200他用電 1200小區(qū)四周邊角地段設置 11臺 1200壓器總容量 13200 室外電纜溝設于小區(qū)道路下面，高壓電纜引出 小區(qū)后與城市 10壓供電網接通。低壓電纜枝狀直埋地下通向各建筑物。建筑物內暗敷鋼管，穿銅芯塑料線或塑膠線； 本項目申請珠海市供電局供電。 4、通訊工程 本項目預設電話線路和電視、網路線路。穿鋼暗敷于建筑物墻內。每戶客廳和臥室均設有電話線、電視線和網絡線路接線盒，以滿足住戶的通訊、信息需求。 5、通風和空調工程 本項目住宅面積 322290 ，由住戶采用分體式空調，各住宅樓房間均設分體式空調插座和預留孔。 商業(yè)面積 8860， 采用中央空調。 地下車庫設通風電扇排風。 6、煤氣工程 21 本項目住宅用城市煤氣，煤氣 管網設計、安裝、調試均由市煤氣公司統(tǒng)一實施。煤氣低壓干管 院干管 7、其他配套工程 （ 1）消防工程 消防給水系統(tǒng)的設計遵照建筑設計防火規(guī)范（ 高層民用建筑設計防火規(guī)范（ 汽車庫設計規(guī)范（ 以及國家現行的有關標準規(guī)范要求。 高層建筑地下停車庫設置消火栓和自動噴水滅火系統(tǒng)。高層住宅樓各層均設消火栓、消防安全門和疏散樓梯。 室外消防通道 5m，消火栓間距 120m，消防水量為 1020L秒。高層滅火利用樓頂水箱和地下儲水池 水源作消防用水。 （ 2）豎向交通 本項目 11棟高層住宅樓共設 50部電梯，每單元均設電梯 2 部，步行樓梯 1 處，安全門外設消防疏散樓梯。 （ 3）通風和制冷 8、原住戶搬遷與舊建筑拆除方案 本項目場地原有建筑面積 12170中出租給學校建筑7548 理廠占用 1320 宅樓 3300 目前與學校的租期已到期。由于本項目建設，租賃合同 22 將不再續(xù)簽。修理廠系自用建筑。學校和修理廠建筑可按項目計劃拆除。項目建成后以與原建筑面積（ 12170 ）相同面積新房給予補償，作為地價使用權補償。 住宅樓建筑按 原建筑面積進行置換新房，超出面積部分按新房 項目建設期間對原住戶發(fā)放過渡期補償費，補償標準按30元 / 渡期計劃為 3年。需支付過渡補償費 第六章 節(jié)能措施 本項目屬民用建筑類別，設計中要遵照民用建筑節(jié)能設計標準（ 行。主要節(jié)能措施有： 1、建筑物盡可能采用南北朝向。 2、屋頂加強保溫隔熱，并預設太陽能熱水器的承載能力，各住戶陽面陽臺側均預留預埋太陽能熱水器支撐件。民居生活用熱水盡量使用太陽能。 3、小區(qū)道路照明和樓道采用光控、聲控節(jié)能 燈。 4、居民用水、電、氣、均計量設表。 5、動力用電設備采用節(jié)能型產品。 23 第七章 環(huán)境保護和安全防護 一、環(huán)境保護 1、廢水：本項目廢水主要是居民生活污水，洗滌污水，經排水系統(tǒng)排入室外化糞池，經沉淀處理后排入市政污水管網統(tǒng)一治理。 2、廢物：本項目廢物主要是居民生活垃圾，由居民分類裝袋后投入室外分類垃圾箱，統(tǒng)一由小區(qū)物業(yè)管理公司派員回收或外運。 3、廢氣：本項目廢氣主要是廚房煤氣燃燒廢氣，由住戶安裝排油煙機抽入室外。 本項目建筑裝潢材料均采用環(huán)保型材料，盡可能減少建筑物內苯、甲醛等有害氣體的來源。住宅完 工后充分通風，使殘留有害氣體充分散發(fā)后再入住。 4、項目施工中的三廢治理 本項目在實施過程中產生的建筑垃圾，采用定點集中堆放及時清理的方式進行處理。少量生活廢水經排污管排到城市污水管網，施工時盡量減少噪音污染，夜間施工不影響周圍居民休息。 二、勞動保護和安全防護 1、項目施工期間應嚴格遵守國家有關勞動安全的規(guī)定， 24 由施工企業(yè)設置專職安全員負責監(jiān)督檢查安全施工，做到安全施工，文明施工。 2、因建設場地臨街，施工中應采取必要的措施，嚴密注意過往行人的安全，施工現場進出車輛應合理設計行車路線，確保交通安全。 第八 章 工程進度計劃 工程計劃工期為 3 年，具體工程進度計劃如下： 1、項目前期工作階段 5個月，其中： （ 1）可研報告編制及報批 2個月； （ 2）勘察設計 2個月； （ 3）住戶搬遷 3個月 （ 4）場地三通一平 2 個月； 2、工程實施階段分 2 期進行。 第一期建設 1#、 2#、 3#、 7#，共 4 棟住宅樓，其中： （ 1） 主體工程建設 10個月； （ 2） 室內裝飾工程 4個月； （ 3） 室外配套工程建設 2 個月 第二期建設 4、 5、 6#、 8#、 9#、 10#、 11#、共 7 棟商住樓，其中： （ 4） 主體工程建設 16個月； 25 （ 5） 室內裝飾工程 8個月； （ 6） 室外配套工程建設 6 個月； （ 7） 整體綠化工程 3個月； 3、全部工程竣工驗收 1個月。 26 工程進度表 序號 月份 項目 第一年 第二年 第三年 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 1 前期 項目前期工作階段 研編制及報批 察設計 住戶搬遷 地三通一平 2 工程實施階段 期 主體工程建設 內裝修工程 外配套工程建設 期 主體工程建設 內裝修工程 3 室外配套工程建設 場地綠化 3 全部工程竣工驗收 27 第九章 投資估算及資金籌措 一、編制依據及說明 1、編制依據 （ 1） 市政工程投資估算指標 建標 2007163號 （ 2） 國家計委、財政部 計價格 2001585 號 （ 3）廣東 省物價局、財政廳 粵價 2003160號 （ 4）廣東省建設工程其他費用標準 （ 5）廣東勘察設計收費標準 （ 6）廣東省建筑安裝工程概算定額 （ 7）廣東省建設工程費用定額 （ 8） 廣東省行政事業(yè)性收費 項目和標 準（建設部門） 2、編制說明 （ 1）土地費：本項目土地采用與軍隊駐地合作建房模式。項目完成后對原住戶無償提供同等面積住房，按場地原有建筑物建筑面積 12170 為本項目土地使用權補償。原住戶置換超出原建筑面積的新房，超出部分按市場價補齊差額。 （ 2）搬遷過渡費：本項目對搬遷戶（建筑面積 3300 ）提供 3年期的搬遷過渡費。過渡費標準為 30元 / 月。需支付過渡費 元。 28 （ 3）其他費用根據廣東省建設工程其他費用標準規(guī)定的取費標準估算。 （ 4）根據財政部、國家稅務局、國家發(fā)展計劃委員 會財稅字（ 1999） 299 號關于暫停征收國家資產投資方向調節(jié)稅的通知規(guī)定，從 2000 年 1 月 1 日起暫停征收固定資產投資方向稅。 （ 5）根據國家計委，國家經貿委關于停止收取供（配）電工程貼費有關問題的通知，計價格（ 2002） 98號，從 2002年 7 月 1 日起停止收取供電貼費。 （ 6）本項目地下室 15000 ，戰(zhàn)時可兼作人防工程設施，故未計算人防工程易地建設費。 （ 6） 城市基礎設施配套費：按基建投資額的 5%計算。 （ 7）貸款年利息按 。 二、總投資估算 項目總投資 元 工程費用 元 其中： 建筑安裝工程 總圖及設備工程 其他費用 元 其中： 搬遷過渡費 元 建設單位管理費 元 29 勘察費 設計費 可研報告編 制費 建設單位臨時設施費 工程監(jiān)理費 招標代理費 城市基礎設施配套費 消防設施配套費 預備費 元 建設投資合計 元 建設期貸 款利息 元 詳見附表 1總投資估算表、附表 2建筑安裝工程投資估算表、附表 3總圖工程投資估算表 三、資金籌措 項目總投資 其中：申請銀行貸款 總投資 自籌 元，占總投資 總投資 四、資金使用計劃 30 資金使用計劃表 單位：萬元 資金來源 年份 合計 銀行貸款 自籌 預售房款 第一年 000 第二年 三年 計 000 一年計劃用款 元，資金來源為銀行貸款7000萬元，自籌 第二年計劃用款 元， 第三年計劃用款 元， 詳見附表 4投資使用計劃與資金籌措表、附表 8資金來源與運用表 第十章 財 務測算及經濟效益評價 一、測算依據 1、 國家計委、建設部聯合發(fā)布的建設項目經濟評價方法與參數（第三版） 2、 中華人民共和國建設部房地產項目經濟評價方法 3、 中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務院1993年 138號令） 31 4、 國家現行稅費政策及相關法規(guī) 5、 委托單位提供的相關資料 二、財務測算 1、銷售收入 本項目建筑總面積 345150，銷售總收入為 330410 萬元，平均售價 9923 元。 （ 1）分年度銷售（預售）計劃 本項目建設期計劃為 3 年。在建設期第二年 ,本項目第一期工程基本完工，第二期工程主體工 程完成一部分后開始預售總建筑面積的 15%，預售款約 元； 在建設期第三年 ,本項目第二期工程主體工程基本完成后預售 25%，預售款約 經營期 2 年，第一年銷售 30%，銷售額約 元；第二年售完其余的 30%，銷售額約 元。 （ 2）按建筑物類型銷售（預售）計劃 本項目總建筑面積 345150 ，其中 12170 用于補償土地使用費，其余 332980可用于銷售，平均售價按 9923元，銷售收入 其中商用店面建筑面積 8860，售價按 15000 元，銷售收入 元； 地下停車場建筑面積 14000，計劃銷售收入約 2 萬元。 詳見附表 5銷售收入和經營稅金及附加估算表 2、總成本費用估算 銷售成本 元 工程造價 土地成本 萬元 管理費用 銷售費用 財務費用 元 詳見附表 6損益表 3、利潤、稅金估算 銷售收入 元 總成本費用 元 經營稅金及附加 元 土地增值稅 元 利潤總額 元 所得稅額 元 凈利潤 元 三、財務分析 1、財務盈利能力分析 由附表 7現金流量表（全部投資）計算可知： 33 （ 1）財務內部收益率 所得稅前 所得稅后 （ 2）財務凈現值（ 2%）所得稅前 元，所得稅后 元。 （ 3）投資回收期所得稅前 得稅后 由附表 5損益表計算可知 （ 4） 投資利潤率 （ 8） 投資利稅率 （ 9） 銷售利潤率 2、借款償還能力分析 由附表 9借款還本付息計算表可知 本項目貸款額 7000 萬元，貸款期限 3 年，還款資金來源為建設期利息準備金和本項目利潤?？砂从媱澾€本付息。 四、財務評價結論 從項目盈利能力指標分析，項目的財務內部收益率、投資回收期、財 務凈現值、投資利潤率和投資利稅率等經濟指標，均高于行業(yè)基準值，各項指標均表明，本項目盈利能力較好。 從財務分析角度看，本項目是一個建設周期較短，經濟效益和社會效益較好的房地產投資項目，企業(yè)在實施過程中，應嚴格控制投資，強調經營策略，使項目取得預期效益。 34 總 投 資 估 算 表 附表 1 序號 項目或費用名稱 單位 數量 單價(元 ) 估算值 (萬元 ) 第一部分 工程費用 1 建筑安裝工程費用 45150 2 總圖及設備工程費用 第二部分 其它費用 1 土地費（按原建筑面積補