謹呈：謹呈： 深圳市南山開發(fā)實業(yè)有限公司深圳市南山開發(fā)實業(yè)有限公司 汀香朗郡全程策劃報告汀香朗郡全程策劃報告 深圳市德思勤置業(yè)有限公司深圳市德思勤置業(yè)有限公司 二二 0000 五年四月五年四月 第一篇市場調查分析及預測 4 4 第一章 深圳市總體市場分析.4 一、2004 年總體市場運行狀態(tài)分析.4 二、影響深圳房地產發(fā)展的因素 7 第二章 福田區(qū)房地產發(fā)展狀況11 一、區(qū)域市場綜述 .11 二、區(qū)域市場熱點 .12 三、區(qū)域市場供求分析 .13 四、2005 年市場預測14 第三章 香蜜湖片區(qū)房地產市場調查14 一、區(qū)域概況（房地產發(fā)展的背景分析） .14 二、香湖片區(qū)房地產總體市場分析 .17 三、2002 年以前香蜜湖片區(qū)商品住宅特征分析18 四、2002 年以后香蜜湖片區(qū)商品住宅特征分析19 五、片區(qū)內重點案例調查分析 .29 第四章 香蜜湖片區(qū)客戶需求分析33 一、香蜜湖片區(qū)在置業(yè)者眼中的地位 .33 二、片區(qū)置業(yè)客戶調查 .34 三、片區(qū)潛在置業(yè)客戶調查 .35 四、潛在客戶住房需求特征 .36 第二篇第二篇項目分析項目分析3838 第一章 項目概況.38 一、項目地理區(qū)位 .38 二、項目所在區(qū)域價值分析 .38 三、項目所在區(qū)域缺憾分析 .38 四、項目四至情況 .39 五、項目基本數(shù)據(jù) .40 第二章 項目 SWOT 分析.40 目目 錄錄 一、項目優(yōu)勢(Strength)40 二、項目劣勢(Weakness) 41 三、項目機會(Opportunity) 41 四、項目威脅(Threat)42 五、項目綜合評價及發(fā)展策略分析 .42 第三章 項目建設類型適宜性評價42 一、從用地指標來看本項目的建筑類型 .42 二、從區(qū)域樓盤來看本項目的建筑類型 .42 三、從客戶角度來看本項目的建筑類型 .42 第三篇第三篇項目定位項目定位4444 第一章 項目定位思考44 一、客戶再分析 .44 二、區(qū)域再分析 .44 三、從客戶的需求層次來思考項目定位 .45 第二章 目標客戶定位46 第三章 產品定位.47 一、項目開發(fā)主題 .47 二、項目開發(fā)類型（功能）定位 .47 三、開發(fā)檔次定位 .47 四、項目形象定位 .48 五、項目命名 .49 五、戶型定位 .50 六、價格預估 .52 第四篇第四篇項目開發(fā)建議項目開發(fā)建議5353 第一章 項目規(guī)劃及設計建議.53 一、整體規(guī)劃的重點 .53 二、規(guī)劃設計原則 .53 三、建筑群體組合的方式 .53 第二章 建筑風格建議55 第三章 園林景觀設計建議55 第四章 戶型設計建議57 一、戶型設計要點 .57 二、部分參考戶型 .60 第五章 會所主題建議61 第六章 細部處理參考62 第七章 交樓標準建議63 第八章 項目智能化標準建議64 第九章 物業(yè)管理及社區(qū)服務建議64 第五篇第五篇項目營銷推廣策略項目營銷推廣策略6666 第一章 項目營銷總策略66 第二章 銷售時機與銷售計劃67 一、銷售時機選擇 .67 二、銷售階段劃分 .67 三、銷售目標分析 .67 第三章 項目包裝建議68 一、地盤包裝建議 .68 二、戶外包裝 .68 三、售樓處建議 .70 四、樣板房建議 .71 第四章 項目推廣階段策略及內容74 一、前期蓄勢階段推廣 .74 二、開盤熱銷階段推廣 .75 三、持續(xù)熱銷階段推廣 .76 四、尾盤銷售階段推廣 .77 第五章 營銷成本控制77 一、營銷成本構成 .77 二、整體推廣總費用 .78 三、宣傳推廣費用的總體計劃安排 .78 第一篇第一篇市場調查分析及預測市場調查分析及預測 項目開發(fā)成功的關鍵在于對市場的獨到認識，為此我司項目小組對本項目所處市 場環(huán)境進行了詳盡的調查分析，包括深圳市總體市場形勢、福田區(qū)域市場、以及香蜜 湖片區(qū)市場的現(xiàn)狀與未來發(fā)展趨勢、消費者、競爭者及個盤案例，由此得出有關項目 市場背景的相關結論。 第一章第一章 深圳市總體市場分析深圳市總體市場分析 一一 、20042004 年總體市場運行狀態(tài)分析年總體市場運行狀態(tài)分析 2004 年，在國家宏觀調控政策的作用下，國內房地產市場從近幾年過速的發(fā)展 逐漸趨于平穩(wěn)。從深圳房地產市場運行情況看，由于較早地采取了嚴格的房地產用地 供應政策，房地產市場已連續(xù)多年保持著平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面，供求總量基本均衡， 供求結構基本合理，房地產價格基本平穩(wěn)。 一、商品房需求整體保持平穩(wěn)增長，非住宅物業(yè)銷售面積大幅上升，商品房銷售一、商品房需求整體保持平穩(wěn)增長，非住宅物業(yè)銷售面積大幅上升，商品房銷售 結構更為合理結構更為合理 根據(jù)市國土資源和房產管理局網上備案預售合同資料顯示，2004 年我市商品房 銷售面積為 935.85 萬平方米，同比增加了 6.61%，市場整體需求平穩(wěn)增長。 從不同類型商品房的銷售情況來看，住宅、辦公樓和商業(yè)用房的銷售面積全面增 長。2004 年全市住宅銷售面積為 820.13 萬平方米，同比增長 1.01%；辦公樓銷售 面積為 27.54 萬平方米，比 2003 年增長 40.94%；商業(yè)用房銷售面積為 65.01 萬 平方米，同比增長 65.12。 商業(yè)用房銷售面積的大幅增長，主要與近年來深圳住宅建設的加快有關。在特區(qū) 內外不同片區(qū)由于住宅建設的發(fā)展，新的城市區(qū)域逐漸形成，并由此帶動了商業(yè)物業(yè) 需求的增長。此外，隨著 CEPA 的正式實施、深圳中心的“西移” 、特區(qū)外城市化的 全面鋪開、地鐵等基礎設施的加快建設，帶動了辦公物業(yè)需求的增長，使得辦公樓銷 售面積大幅上升。 二、商品房新增供給小幅上升，住宅市場整體供求基本均衡二、商品房新增供給小幅上升，住宅市場整體供求基本均衡 2004 年，我市商品房批準預售面積 953.19 萬平方米，同比增長 9.53%，其中 住宅批準預售面積為 806.48 萬平方米，同比增長 12.5%。 在 2002 年上半年我市出現(xiàn)商品房供給增長過快的勢頭后，我市采取了特區(qū)內停 止新批房地產用地、繼續(xù)控制全年房地產用地供應（100 公頃左右）等一系列宏觀調 控政策。隨著系列房地產調控措施的出臺，房地產供給于 2003 年初得到有效控制， 當年商品房批準預售面積大幅下降，大量的待售的商品房得到消化。2004 年，在土 地供應繼續(xù)緊縮的情況下，旺盛的市場需求進一步促進了存量房地產用地入市，商品 房供應開始比 2003 年有所增加，商品房批準預售面積基本與當年的銷售面積相當。 從 2002 年以來住宅批準預售面積和銷售面積的對比來看，20022004 年，商 品住宅的批準預售面積總體大于實際銷售面積，二者相差 128 萬平方米，住宅批準 預售面積與實際銷售面積的比為 1.05：1。表明目前市場總體供給基本充足，供求基 本平衡。但是，如果新增預售小于實際銷售的狀況長期持續(xù)下去，消費者在買房時的 選擇余地必然越來越少，進而引起房地產價格的繼續(xù)上漲。 三、南山、寶安、龍崗三區(qū)住宅銷售面積居全市前三位，南山區(qū)住宅銷售面積所三、南山、寶安、龍崗三區(qū)住宅銷售面積居全市前三位，南山區(qū)住宅銷售面積所 占比重顯著增加占比重顯著增加 從各區(qū)的住宅銷售來看，南山、寶安、龍崗三個區(qū)的住宅銷售面積居全市前三位， 分別占全市住宅銷售總面積的 34、21、17。南山區(qū)住宅銷售面積仍然穩(wěn)居首 位，在全市中所占比例繼續(xù)增加。從 2003 年和 2004 年各區(qū)住宅成交面積所占的比 例對比來看，南山區(qū)所占的比例有較大增長，寶安、龍崗兩區(qū)所占比重基本保持不變， 福田區(qū)房地產銷售面積所占的比例減小較大。 隨著特區(qū)內用地的日益減少、西部通道及地鐵線的開通、寶安龍崗兩區(qū)全面城市 化的啟動，房地產“西移” 和“外移”的發(fā)展趨勢將會越來越明顯。 四、三房繼續(xù)成為主力戶型，小戶型住宅所占比例有所提高四、三房繼續(xù)成為主力戶型，小戶型住宅所占比例有所提高 從銷售住宅的戶型來看，三房、二房和四房占住宅市場交易總量達八成以上。其 中，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的 42，二房住宅占住宅銷售總面積比 例為 23，與上年比例一致；四房住宅占住宅銷售總面積的 15，比上年下降 2 個 百分點。 從這三種戶型的價格來看，二房和三房住宅價格上漲幅度較大，四房價格基本保 持穩(wěn)定。三房住宅的均價為每平方米 5330 元,同比上漲 6.47；二房住宅為每平方 米 5702 元，同比上漲 6.8；四房住宅為每平方米 6470 元，同比上漲 0.1。 從 2004 年和 2003 年銷售住宅的戶型結構對比來看， 2004 年銷售的住宅中一 房及單身公寓的比重略有增加，四房的比重稍有減少，表明由于土地資源的限制，小 戶型開發(fā)正在增多。 五、商品房價格水平小幅上漲；特區(qū)外價格上漲較快，特區(qū)內外價格差距減小五、商品房價格水平小幅上漲；特區(qū)外價格上漲較快，特區(qū)內外價格差距減小 根據(jù)我市網上預售合同備案統(tǒng)計，2004 年按照建筑面積計算的住宅銷售均價為 5980 元/平方米，與 2003 年相比上漲了 5.28%；寫字樓平均交易價格為 9997 元/ 平方米，比上年同期下降了 1.64%；商鋪平均交易價格為 12463 元/平方米，比上 年同期下降了 3.51%。商鋪、寫字樓價格的下降與近年來市場上累計的供應量較大 有一定的關系。 從各區(qū)住宅銷售價格來看，除福田區(qū)由于豪宅項目的減少，住宅銷售價格比 2003 年下降 5.4外，其他各區(qū)住宅價格均有所上漲。其中，羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅 均價為 7996 元/ m2、6410 元/ m2，分別比 2003 年上漲 3.23、2.04；而 特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)住宅價格分別為 4186 元/ m2、4172 元/ m2，分別比 2003 年上漲 11.09和 19.64。特區(qū)外房價的大幅上漲，主要是因為自 2003 年 底以來，隨著市委、市政府加快特區(qū)外城市化進程系列政策的出臺、地鐵等基礎設施 建設的整體加快，特區(qū)內的土地資源日益減少，特區(qū)外房地產市場已明顯活躍起來， 許多具有良好品牌的房地產開發(fā)商也開始轉向特區(qū)外項目的開發(fā)，提升了特區(qū)外樓盤 的檔次和影響力，推動了特區(qū)外房價的上漲。特區(qū)外房價的快速上升，使特區(qū)內外價 格總體差距也由 2003 年的 2 倍減少到 1.7 倍，差距減小了 15%。 根據(jù)價格趨勢的分析，未來一段時期，深圳房地產價格上漲幅度仍將保持小幅增 長，但在合理的范圍內波動。 六、價格分布結構基本合理，價格水平與居民收入水平基本適應六、價格分布結構基本合理，價格水平與居民收入水平基本適應 從住宅價格結構來看，4000 元/m2 以下的占 22，40006000 元/m2 的占 37，60008000 元/m2 占 23, 800010000 元/m2 占 13，10000 元 /m2 以上的占 5。與 2003 年相比，4000 元/m2 以下住宅所占比例減少了 7 個 百分點，40006000 元/m2 的住宅所占比例增加了 7 個百分點，這與特區(qū)外住宅 價格上漲有直接關系?？傮w來看，6000 元以下的低價位和中等價位住宅仍占有約六 成的比重。 此外，根據(jù)國際慣例，合理的房價收入比應該在 6 倍以內。從近年來深圳不同收 入家庭的房價收入比情況來看（見表 1） ，不同收入的家庭合理房價收入比基本呈現(xiàn) 階梯分布的特征。市場上 84的消費者實際購買力水平，可以買得起 4000 元以下 的住宅；60的消費者可以買得起 40006000 元的住宅；40消費者可以買得起 60008000 元的住宅；18的消費者可以買得起 800010000 元的住宅；10 消費者可以買得起 10000 元以上的住宅。 根據(jù)住宅價格結構與不同收入家庭房價收入比的比較，深圳不同收入水平房價 收入比的分布與房價結構基本協(xié)調，除了最低收入家庭外，其他各個收入階層都有適 合的住宅價位；全市六成左右的中低收入家庭的實際購買力水平，基本與現(xiàn)時占市場 60的 6000 元以下的中低住宅價位相適應，表明現(xiàn)時住宅價格結構基本合理。 二二 、影響深圳房地產發(fā)展的因素、影響深圳房地產發(fā)展的因素 1 1、全國性政策、全國性政策 擬開征物業(yè)稅擬開征物業(yè)稅 中國人民銀行行長周小川在 2004 年初接受記者采訪時表示，我國將在適當?shù)臅r 機選擇試點實施物業(yè)稅，屆時將對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅（財產稅） ，相應取 消其它與房地產有關的稅。隨后召開的廣東省財政工作會議上，省財政廳負責人透露： 廣東可能在今年對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。 新的物業(yè)稅是將現(xiàn)行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收 費合并，轉化為在房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，即將現(xiàn)在買房子前要交的稅和部 分地價，放到買房后按年繳交。但是一直到現(xiàn)在，并沒有看到物業(yè)稅的實施。 消息出來以后，業(yè)內展開了關于開征物業(yè)稅的討論，有的認為房價會因此下降 40，有的認為有利于均衡政府長期財政收入。開征物業(yè)稅將政府財政收入與土地、 房價直接掛鉤，促使地方政府改變其短期行為，更加關心投資環(huán)境；將享受政府市政 配套與物業(yè)稅結合起來，對不同區(qū)域的業(yè)主更加公平；開征物業(yè)稅還降低了房地產開 發(fā)進入門檻。 點評：物業(yè)稅的產生將可能在買房價格、住房成本、土地開發(fā)成本方面帶來巨大 的影響，并會在相當程度上影響人們購房行為，是選購價格較高但居住成本較低的房 屋，還是選購價格較低但居住成本較高的房子。物業(yè)稅怎樣開征，開征后將給地產市 場帶來怎樣的具體影響，一直是業(yè)界和市場關注的重點。 嚴查嚴查 MallMall 從 04 年 2 月份開始，商務部和銀監(jiān)會已經開始了對大型購物中心的全面檢查。 其中，商務部在 3 月 15 日專門刊發(fā)了商務部關于對大型商業(yè)網點建設情況進行調 查的通知 ，其中要求建筑面積 5000 平方米及以上的百貨店、超級市場、大型綜合 超市、倉儲式商場、專業(yè)店、購物中心以及商品交易市場（含批發(fā)市場） ，必須如實 填寫建設投資總額、資金來源、開業(yè)情況、經營情況、是否享受優(yōu)惠政策、是否符合 商業(yè)網點規(guī)劃等情況。 從 2 月開始，商務部牽頭對大型購物中心（ShoppingMall）進行全面檢查，而 后銀監(jiān)會、發(fā)改委、建設部紛紛介入。據(jù)估計，全國大型購物中心超過 400 個，總 投資額 2000 億元，泡沫已經形成。專家認為，投資 Mall 存在四大風險，特別是政 策趨向緊縮，申請開發(fā)貸款難上加難。 點評：與國際成熟開發(fā)套路不同，由于沒有產業(yè)基金支持，國內的商業(yè)地產項目 開發(fā)資金主要來源于銀行貸款，且多為分割產權出讓模式。很多企業(yè)對后期運營不加 考慮，少數(shù)愿意以 1 年至 3 年的固定租金回租幫助買家養(yǎng)鋪、營造商業(yè)氛圍。 好在目前越來越多的商業(yè)地產項目已經開始按照這一物業(yè)形態(tài)國際通行的只租不售、 開發(fā)商自己持有產權并承擔后期運營工作的開發(fā)規(guī)則在運作了。 “8.31“8.31“土地大限土地大限 3 3 2004 年 3 月 31 日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關于繼續(xù)開發(fā)經營性土 地使用權招標拍賣掛牌出讓情況掃清監(jiān)察工作的通知 ，即“71 號令” 。 該通知要求各地必須在 2004 年 8 月 31 日前，將協(xié)議出讓經營性土地使用權的歷史 遺留問題處理完畢，以協(xié)議方式出讓經營性土地使用權的，要從嚴查處。 “71 號令”下達后，在全國引起了極大的震動，特別是協(xié)議拿地成了習慣的北京。 但北京政府在此大限前還是為留足了可供房地產商開發(fā)兩三年的用地。而對于率先實 行招、拍、掛出讓土地的城市尤其是深圳，則波瀾不驚，這個大限已經提前幾年過了。 點評：“8.31”大限預示著土地市場規(guī)范經營時代的來臨。此次大限給手中握有 土地的開發(fā)商提供了待價而沽的可能，也給了資金雄厚的開發(fā)商跨越城界在全國范圍 內購置土地的機會，并使那些想在地產界渾水摸魚的人難以繼續(xù)混下去。 銀行房貸收緊銀行房貸收緊 4 4 9 月 2 日，銀監(jiān)會公布了商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引（征求意見稿） ， 這是銀監(jiān)會成立以來發(fā)布的第一個針對行業(yè)貸款經營的指引，也是繼去年央行 121 文件后，金融監(jiān)管部門發(fā)出的又一次加強房地產貸款監(jiān)管的重要信號。 指引要求商業(yè)銀行在發(fā)放個人房貸時應著重考察借款人的還款能力，并明確規(guī)定 借款人住房貸款的月房產支出與收入比不得超過 50（含 50） ，月所有債務支出 與收入比不得超過 55（含 55） 。 點評：指引的出臺，在為已熱得有點過頭的房地產降溫、防范金融風險的同時， 對消費者也是件好事，使消費者購房更加理性。此外，也對投資炒作者設置了一道門 檻，有利于規(guī)范房地產市場。 央行央行 5 5 個月內兩次加息個月內兩次加息 5 5 中國人民銀行 2004 年 10 月 29 日起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣 貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。5 年以上貸款基準利率上調 0.27 個 百分點，由施行的 5.04提高到 5.31。 從 2005 年 3 月 17 日起，中國人民銀行決定調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款 政策，一、將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平實行下限管理，現(xiàn)行 優(yōu)惠利率上調 0.2 個百分點，由 5.31提高到 5.51二、對房地產價格上漲過快城 市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例由現(xiàn)行的 20提高到 30。 點評：兩次加息的幅度不算太大，似乎對房地產的觸動也并不是很大，因為影響 房價的因素不只是利率。目前來看，房價并未因此而出現(xiàn)突變。但此次加息在很大程 度上只是一個信號，預示著開發(fā)商沒有資金實力單靠銀行救濟已經行不通了。 2 2、地方性政策、措施以及事件、地方性政策、措施以及事件 土地嚴控土地嚴控 1 1 2004 年，深圳停止新批羅湖、福田等特區(qū)內房產用地，土地供應向南山、鹽田 及寶安、龍崗等區(qū)域傾斜。年內計劃出讓土地 1287 萬平方米，商品房出讓用地不過 108 萬平方米，且基本分布在特區(qū)外。連續(xù)幾年來，每年新出讓的商品住宅類用地都 限制在 100 萬平方米以內。 銀根收緊銀根收緊 從 2004 年借貸方面看，開發(fā)商的自有資金比例被抬高，開發(fā)商的整條資金鏈處 于嚴控之下。買房人的消費貸款也被設置越來越多的前提條件。比如，月均還款額總 和不能超過收入的 50，比如對第二套以后購房貸款更嚴格的審查，有的銀行干脆 不把錢貸給二手房市場和房地產投資方。多數(shù)銀行對二手房評估價格下調了 10， 部分銀行甚至停辦辦公樓、商鋪、高齡房以及老公寓貸款。各銀行支行等基層為了完 成“健康”指標、控制壞賬率，紛紛放緩了審核放貸步伐。 點評：對房地產市場收緊銀根，上游流動資金貸款受限，下游住房貸款受限，對于控 制房地產“虛火” ，防止越來越多的“負翁”出現(xiàn)，起到了關鍵作用。對于房地產發(fā) 展商來說，他們開始嘗試“信托地產投資”等新的融資方式。其實，銀行出臺的一系 列風險控制的措施，主要是針對一部分投機炒房者。收緊貸款后，二手房抵押業(yè)務活 躍，也促使典當行業(yè)借款業(yè)務上升，同時，一些民間的融資方式也變得非?；钴S。 地鐵通車地鐵通車 2004 年 12 月 28 日，深圳地鐵一期工程將開通試運營。首期試運營 1 號線和 4 號線，最高時速 80 公里小時。其中，地鐵 1 號線東段線路由羅湖站世界之 窗站，共 15 個車站；地鐵 4 號線南段線路由皇崗站少年宮站，共 5 個車站。 按照深圳市城市軌道交通近中期發(fā)展綜合規(guī)劃 ，深圳將建設地鐵 108.29 公里， 輕軌、城鐵 141.1 公里，總投資 689.97 億元。政府優(yōu)先發(fā)展 1 號、2 號、3 號、4 號、11 號等 5 條地鐵、輕軌線。 點評：地鐵改變我們的出行方式。地鐵起步價 2 元，最高 5 元。如果時間也算出 行成本的話，地鐵無疑是成本最低的出行方式。地鐵改變人們的居住觀念，促進住宅 郊區(qū)化的發(fā)展并增大人們的出行半徑與消費半徑。地鐵將提升沿線和兩端物業(yè)價值， 促進新的城市經濟帶的形成。 城中村改造城中村改造 4 4 深圳特區(qū)內共有 173 個自然村，約 10 數(shù)萬棟的農民房，面積總量逾 1 億平方米， 是我國城中村最多的城市。 “用 3 到 5 年的時間，全面完成全市違法建筑查處整治和城中村改造，使廣大市 民切實感受到城市面貌發(fā)生了根本性變化，使寶安、龍崗兩區(qū)的城市化和城市面貌與 特區(qū)關內接近。 ”這是政府舊城改造的總目標。2004 年，深圳啟動了關內漁民村、崗 廈、大沖等數(shù)個試點村的規(guī)劃工作，并將崗廈、上沙、下沙、田貝、黃貝嶺、大沖、 南崗等 8 個村列入近期建設規(guī)劃。漁民村已成為關內完成改造的第一個城中村。 點評：很多發(fā)展商看好深圳舊改項目，理由有三點：一是面積增加。二是片區(qū)優(yōu)勢。 三是通過舊城改造，可以形成新的商圈，形成新的經濟增長點。深圳將陸續(xù)開工 500 多萬平方米舊改項目，對樓市的供求關系產生的重大影響是緩解供求關系，抑制樓價 上漲。 置業(yè)維權置業(yè)維權 5 5 2004 年，房地產投訴及房屋糾紛仍舊不斷，讓很多置業(yè)者深切感受到“置業(yè)之 痛” 。梅林關外某項目因為社區(qū)電力原因，導致業(yè)主們砸了二期的售樓處；南山濱海 片區(qū)一樓盤因為建筑質量，業(yè)主拒絕入伙如何置業(yè)，如何理性置業(yè)和化解置業(yè)困 境，已經成為不少置業(yè)者關心的話題。 點評：一項調查顯示，置業(yè)者遇到不公平對待時，有 35.1的人會選擇與開發(fā)商 進行溝通，人數(shù)比例遠大于其他四種（政府部門 23.5、消費者協(xié)會 18.4、網上 14、媒體 9） 。業(yè)內人士建議，樓盤出現(xiàn)問題首先嘗試和發(fā)展商進行合理溝通， 集體向發(fā)展商提出要求；如果問題不能解決再尋求其他投訴渠道；如果問題十分嚴重 應積極尋求法律幫助，盡量不要采取過激的手段。 “投訴是手段不是目的，購房人投 訴主要還是想解決問題” 。 品牌管家品牌管家 6 6 2004 年，深圳物管行業(yè)展開了一次全面的品牌剖析。9 月中旬，召開“2004 深圳 物管高峰論壇” ， “2004 年深圳物管 20 年品牌報告”活動正式開展?；顒託v經兩個 月，在經過市民投票、形象展示及專家審議后，10 月 20 日， “2004 深圳十大最具 影響力的品牌物業(yè)管理公司”和“2004 深圳十大最受歡迎的品牌物業(yè)管理公司” 。 點評：活動不僅展現(xiàn) 20 年來深圳物業(yè)管理的品牌歷程，全面檢閱深圳物業(yè)管理軍團 的整體實力。 “深圳物管第一方陣”通過推介精彩展示，為開發(fā)商、消費者在選擇物 管公司上提供一種重要的參考依據(jù)。該項活動在深圳掀起“關注物管，聚焦品牌”的 熱潮。 二手樓市趕超一手樓市二手樓市趕超一手樓市 7 7 2004 年，深圳三級市場容量迅速增大，而競爭隨之更加激烈。10 月初，一項調 查顯示，深圳二手樓交易面積已經趨近于新房的銷售面積，占房地產市場的半壁江山， 更有業(yè)內人士大膽估計，2006 年深圳二手房交易將有可能超越新房。 10 月 13 日， “三級市場尖鋒時刻”將目光瞄準二手樓市場。本報地產新聞部策 劃、發(fā)起“深圳三級市場品牌論壇” ，行業(yè)主管部門、主要品牌中介商都到會，二手 樓中介品牌形象如何建立成為焦點話題。 點評：2004 年，在“深圳三級市場品牌論壇”的促動下，深圳房地產的目光關 注到二手樓中介的品牌形象的建立上，地產經紀同業(yè)主、客戶之間相互信任的建立， 仍需要法律、制度的保障。深圳二手樓市若能突破“信任”的難題，將得到質的飛躍。 全市總體市場調查小結：全市總體市場調查小結： 商品房需求整體保持平穩(wěn)增長，商品房銷售結構更為合理；商品房需求整體保持平穩(wěn)增長，商品房銷售結構更為合理； 商品房新增供給小幅上升，住宅市場整體供求基本均衡；商品房新增供給小幅上升，住宅市場整體供求基本均衡； 關外地產開發(fā)所占比例越來越多，房地產關外地產開發(fā)所占比例越來越多，房地產“西移西移” 和和“外移外移”的發(fā)展趨勢將的發(fā)展趨勢將 會越來越明顯；會越來越明顯； 三房繼續(xù)成為主力戶型，但是由于土地資源的限制，小戶型住宅所占比例正在三房繼續(xù)成為主力戶型，但是由于土地資源的限制，小戶型住宅所占比例正在 提高；提高； 商品房價格水平小幅上漲；特區(qū)外價格上漲較快，特區(qū)內外價格差距減小商品房價格水平小幅上漲；特區(qū)外價格上漲較快，特區(qū)內外價格差距減小 價格分布結構基本合理，價格水平與居民收入水平基本適應價格分布結構基本合理，價格水平與居民收入水平基本適應 擬開征物業(yè)稅、擬開征物業(yè)稅、 嚴查嚴查 MallMall、“8.31“8.31“土地大限、土地大限、 銀行房貸收緊、央行兩次加銀行房貸收緊、央行兩次加 息等政策表明了中央政府加強對房地產市場發(fā)展的控制力度，全國房地產市場息等政策表明了中央政府加強對房地產市場發(fā)展的控制力度，全國房地產市場 面臨著新的調整；面臨著新的調整； 土地嚴控、銀根收緊、地鐵通車、城中村改造、置業(yè)維權等一系列地方政策和土地嚴控、銀根收緊、地鐵通車、城中村改造、置業(yè)維權等一系列地方政策和 事件說明了深圳市政府和消費者等社會角色對房地產市場的良性規(guī)范發(fā)展備加事件說明了深圳市政府和消費者等社會角色對房地產市場的良性規(guī)范發(fā)展備加 關注。關注。 第二章第二章 福田區(qū)房地產發(fā)展狀況福田區(qū)房地產發(fā)展狀況 一、區(qū)域市場綜述一、區(qū)域市場綜述 2004 是福田區(qū)社會經濟發(fā)展的重要一年。占地 11 萬平方米，總建筑面積 20 萬 平方米，總投資約 20 億元的市民中心正式啟動；總投資逾 31.9 億元人民幣、占地 面積達 28 萬平方米的深圳會議展覽中心也于 2004 年正式投入使用，并成功承辦了 2004 年平均高交會；同時水晶島、青少年宮、音樂廳、圖書館、電視中心等五大工 程的建設在順利進行當中。此外，中心區(qū)寫字樓十三姐妹集中于 2004 年亮相，福田 中心區(qū)集行政和商務為中心的地位已于 2004 年完全確立。 無論是從政策方面，還是從供應銷售方面，又或是從土地出讓方面，福田無疑在 2004 年深圳地產界占重要的一席。城中村改造，違規(guī)建筑“疏理工程”和爛尾樓盤 活是 2004 年全市尤其是福田城市改造的主線；園博園的興建是竹子林片區(qū)崛起的關 鍵；眾多物業(yè)熱銷源于地鐵沿線物業(yè)概念；“9 萬 3”地塊創(chuàng)歷史樓面地價新高，無 疑牽引全市地產界目光。 土地的限制和規(guī)劃的要求，中心區(qū)住宅新增供應幾乎為零，中心區(qū)周邊豆腐塊項 目成為各開發(fā)商新的供應點，因此，小項目、小戶型成為 2004 年福田的絕對主流。 如青蓮公寓、玲瓏 1.8 就是很好的代表，還有新洲片區(qū)的星座傳奇、花好園、韻動領 地等等。這一方面歸因于土地的限制，另一方面也是福田需求結構變化引導的結果。 二、區(qū)域市場熱點二、區(qū)域市場熱點 1 1、 “9“9 萬萬 3”3”地塊地塊-深圳土地拍賣史上的里程碑深圳土地拍賣史上的里程碑 香蜜湖“9 萬 3”地塊的拍賣無疑是 2004 年深圳土地市場的最重一拍，它吸引 了萬科、中海、招商等眾多品牌開發(fā)商前來競拍，并成功地刷新了當時深圳土地樓面 地價的歷史記錄，它提升了香蜜湖片區(qū)的豪宅形象，提高了片區(qū)價值，金地香蜜山是 最大的獲益者，開盤半年一期基本售完就是最好的佐證。后來者香域中央也因此而信 心百倍，把項目均價提到 9000 元/平方米以上，但認籌依然火爆。 “9 萬 3”地塊的拍賣不僅創(chuàng)造地價新記錄，同時也開創(chuàng)了品牌開發(fā)商聯(lián)合拿的 競爭模式，加劇了大發(fā)展商的聯(lián)合。在“9 萬 3”地塊拍賣會上，香港的信和置業(yè)中 國投資集團和中海地產聯(lián)手以 9.5 億元聯(lián)合成功奪標。此外，未中標的萬科、招商和 華僑城強強聯(lián)合，金地和浩和投資共同牽手。這表明，深圳各大開發(fā)商在加強與競爭 對手的合作，尤其是在拿大塊用地的時候，強強聯(lián)合以求增加奪標機率。 2 2、園博園催生地產新坂塊、園博園催生地產新坂塊 第五屆中國國際園林花卉博覽會于 2004 年 9 月 16 日到 2005 年 3 月 16 日在 深圳舉行，選址在深圳福田竹子林。園博園占地 66 公頃，全園建景點總面積約 20 萬平方米，景點共 120 個，是福田一重要的旅游景觀資源和休閑圣地，它在很大程 度上提升竹子林片區(qū)形象，促進了竹子林坂塊房地產市場的迅速發(fā)展。金眾和越眾不 失為靈敏者，抓住此次難逢機會，同時推出香詩美林和盛景國際花園，掀起深圳排隊 購房熱潮，成為 2004 年福田乃至深圳樓市一大亮點。在價格上，片區(qū)也得到迅速的 提升，其中以創(chuàng)意僑園最典型。此前項目遲遲不愿入市，之后借利于園博園概念，改 名博林貢院，以 9000 元/平方米高價推出，但也能銷得七七八八。這無不表明，園 博園不僅是園林花卉的盛會，對于竹子林片區(qū)來說，她更是一場樓市的盛會，是片區(qū) 樓市的發(fā)展的里程碑，改善了片區(qū)臟、亂、差的形象，拉近了片區(qū)與左鄰右舍香蜜湖 和華僑城的距離。園博會不僅吸引了來自世界各地的游客，同時她也招來了深圳各方 置業(yè)者前來安居樂業(yè)。 3 3、小戶型齊聚新洲、小戶型齊聚新洲 豪宅再起香蜜湖豪宅再起香蜜湖 縱觀深圳房地產市場的發(fā)展歷史，不難發(fā)現(xiàn)，重心由羅湖開始一直向西部轉移。 先是羅湖市場成熟，接著是福田、南山，以后將是寶安。土地供應的減少和小戶型比 例的增加是轉移過程的重要標志。早在幾年前，小戶型已成為羅湖市場絕對主力。 2004 年，小戶型物業(yè)也逐漸成為福田供應主流，尤其是進入下半年，星座傳奇、韻 動領地、花好園、綠洲豐和家園、招商城市主場、TT 國際公寓等一系列純小戶型項 目紛紛面世。表明福田已踏上了羅湖的成熟之路，成為第二個“羅湖”-土地供應 減少，小戶型物業(yè)比例上升。究其原因，一方面是由于福田中心區(qū)地位已確立，中心 區(qū)寫字樓項目相繼推出，相應地對小戶型需求增加，小戶型住宅供應隨之增加，這是 需求指引供給的結果。另一方面，由于土地的限制，各開發(fā)商只能在中心區(qū)周邊“打 游擊戰(zhàn)”，見縫插針，玲瓏 1.8，青蓮公寓，星座傳奇等都是典型的代表作。 香蜜湖豪宅身份已在 2003 年完全確立，2004 年可算是其地位更加穩(wěn)固的一年， “9 萬 3”地塊拍賣轟動一時，樓面地價創(chuàng)歷史新高-7252 元/平方米。無可置疑， “9 萬 3”地塊的成功拍賣再度提升片區(qū)豪宅形象。金地香蜜山乘勢開銷，售績大家有目 共睹。下半年，聯(lián)泰香域中央伺機入市，認籌場面用火爆來形容并不夸張。雖有紅樹 灣新生豪宅片區(qū)的強力沖擊，但香蜜湖豪宅身份并沒有動搖，隨著明年水榭花都三期、 中旅國際公館二期的相繼推出，加上片區(qū)壓軸之作“9 萬 3”的問世，香蜜湖將續(xù)寫 其壯麗的豪宅之作。 三、區(qū)域市場供求分析三、區(qū)域市場供求分析 1 1、批售量分析、批售量分析 從近四年批售量來看，2002 年是福田住宅供應的高峰期；進入 2003，中心區(qū)已 基本成形，可供開發(fā)的規(guī)模土地很少，相應地住宅供給進入減緩期；2004 年，各開 發(fā)商千方百計在中心區(qū)周邊尋找小塊用地，見縫插針，新洲片區(qū)成為主要的供應片區(qū)， 從而令 2004 年供應量有所回升。 2 2、成交量分析、成交量分析 2004 年福田區(qū)共成交 1.2 萬套單位，成交面積約 120 萬平方米，比 2003 年下 降了 25%左右；這是福田繼 2003 年之后成交量繼續(xù)下降，原因在福田區(qū)市場日趨 成熟，置業(yè)首選地的位置已逐漸被南山、寶安和龍崗所取代，這是福田區(qū)成交量下降 的最主要原因。此外，因 2004 年福田供應大部份集中于新洲片區(qū)，項目均以小戶型 居多，檔次相當，競爭激烈，所以造成部分單位得不到消化，這是造成福田區(qū)成交下 降的另一 重要原因。 3 3、價格分析、價格分析 從 2004 年各月的銷售價格看，3 月是銷售價格的最高點，達 10043 元/平方米， 隨后呈現(xiàn)不斷下跌的趨勢。這主要是因為 3 月份有東方時代廣場入市，項目銷售均價 達 13000 元/平方，拉升整個片區(qū)成交價位，隨后 4 月和 5 月售價回落，6 月有所 上升，原因是金地香蜜山和緹香名苑的加盟。接著新洲片區(qū)各項目相繼推出，令片區(qū) 整體價位持續(xù)走低。福田整體均價為 8580 元/平方米，比 2003 年的 8212 元/平方 米上升了 4.48%。 福福田田各各月月銷銷售售價價格格 7 79 98 84 4 8 82 26 67 7 1 10 05 57 74 4 7 79 99 99 9 9 91 18 82 2 8 81 14 42 2 8 84 43 33 3 1 10 05 57 74 4 8 80 05 59 9 8 84 43 33 3 8 80 06 60 0 8 80 06 63 3 7 70 00 00 0 8 80 00 00 0 9 90 00 00 0 1 10 00 00 00 0 1 11 10 00 00 0 1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1 10 0月月 1 11 1月月 1 12 2月月 元元/ / 福福田田歷歷年年成成交交量量分分析析 120.78 160.00 186.29 155.44 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 2001年2002年2003年2004年 萬萬 福福田田歷歷年年批批準準預預售售面面積積 160.1 120 271.9 139.1 0 100 200 300 2001年2002年2003年2004年 萬萬 四、四、20052005 年市場預測年市場預測 1 1、供應量預測、供應量預測 2003 年福田區(qū)住宅空置面積達 54.17 萬平方米，位居各區(qū)空置面積之首， 2004 年的供需面積相差約 40 萬平方米，所以 2004 年福田區(qū)住宅空置面積將約達 90 萬平方米，這將形成 2005 年福田區(qū)住宅市場的宏大供應。由于可供開發(fā)土地的 限制，2005 年福田區(qū)新增住宅供應面積將有所減少，據(jù)統(tǒng)計，2005 年待建或在建 潛在供應項目，約有 24 個，建筑面積約達 137 萬平方米。從各片區(qū)來看，新洲片區(qū) 將延續(xù) 2004 年強大的供應，水榭花都三期和中旅國際公館也會給香蜜湖帶來較大的 放量。此外，中心區(qū)供應也將有所增加。 2 2、價格預測、價格預測 就供求來看，2005 年住宅新增供應量將比 2004 年略有下降，但總的供應量 會比 2004 年大，供大于求已經很明顯，房價理應下跌，但由于全市各片區(qū)房價均在 上漲的緣故，福田區(qū)項目不愿下調價格，扭曲供求決定價格的規(guī)律，類如于 2002 年 羅湖的情況，預期房價將繼續(xù)走高，但上升幅度不大，一方面是因為受供求的影響， 另一方面是明年的供應集中地在新洲片區(qū)，而該片區(qū)物業(yè)價位普遍大會太高，因此在 一定程度上限制了整個區(qū)域均價的大幅度上漲。香蜜湖仍是高檔住宅供應聚集地，水 榭花都三期、中旅國際公館二期和香域中央均價在 10000 元/平方米左右，他們是支 撐福田房價走高的主力軍。 第三章第三章 香蜜湖片區(qū)房地產市場調查香蜜湖片區(qū)房地產市場調查 一、區(qū)域概況（房地產發(fā)展的背景分析）一、區(qū)域概況（房地產發(fā)展的背景分析） 香蜜湖片區(qū)規(guī)劃范圍：香梅路以西，北環(huán)大道以南，僑城東路以東，深南大道以 北區(qū)域，片區(qū)用地面積約 312.83 公頃，現(xiàn)有人口 11 萬余人，其中常住人口 25906 人，暫住人口 6 萬余人，流動人口 2 萬余人，人戶分離 1 萬余人。 香蜜湖片區(qū)的主要土地用途為：旅游、居住、政府用地及市政公用設施等。法定 圖則特別強調了香蜜湖片區(qū)是“以休閑娛樂旅游為主的綜合性旅游景區(qū)” ，并且明確 表示要“保護并完善香蜜湖水體” ， “盡可能多地保留旅游用地” ， “住宅區(qū)應建設成為 高標準居住小區(qū)，應具有較低密度，較大綠地空間，設施齊全，環(huán)境優(yōu)美的空間特征， 成為旅游區(qū)良好的外圍景觀。 ” 1 1、高品質城市綜合片區(qū)、高品質城市綜合片區(qū) 香蜜湖片區(qū)背靠連綿起伏的安托山、塘朗山。內部又擁有 120 萬平方米的香蜜湖， 43 萬平方米的農科植物園。香蜜湖片區(qū)作為城市中心綠核城市中心綠核，空氣指數(shù)遠遠優(yōu)于其他 片區(qū)。政府在對香蜜湖片區(qū)的最新未來規(guī)劃里也明確表示：這里將是以生態(tài)旅游為主、 居住為輔的高品質城市綜合社區(qū)。即將建成的香蜜湖地鐵站，直接接駁香港東鐵，使 香蜜湖片區(qū)的動靜切換更加迅速。被稱為“都市綠肺”的香蜜湖，其度假村是規(guī)模較 大的旅游勝地，迪士尼式的中國娛樂城，有 70 多項陸空游樂設施。整個片區(qū)視野十 分開闊。另外，農科中心和以工業(yè)區(qū)為概念的車公廟工貿園就正逐步發(fā)展成福田中心 區(qū)的另一個集金融、文化、旅游、商業(yè)為一體的西部延伸次中心區(qū)。它位于城市的中 軸線上，以深南大道為核心，東接香蜜湖路，西接廣深公路，北接蓮花西路，南接濱 河大道，地理位置優(yōu)越，交通極為便利，形象上也在不斷向高尚住宅區(qū)靠攏。 2 2、綜合旅游景區(qū)、綜合旅游景區(qū) 香蜜湖片區(qū)具有較好的自然景觀，以香蜜湖為中心，西北面為安托山山景，西南 有農科中心林景等，整個片區(qū)環(huán)境好， 空氣清新。在人文景觀方面，主要體現(xiàn) 在水上樂園、香蜜湖度假村、觀光農場水上樂園、香蜜湖度假村、觀光農場 等。總體來講，整個片區(qū)的景觀較好， 同時未來的前景規(guī)劃又是以綜合旅游景未來的前景規(guī)劃又是以綜合旅游景 區(qū)為主，吸引了眾多貴族階層在此置業(yè)區(qū)為主，吸引了眾多貴族階層在此置業(yè)。 從本片區(qū)的香蜜湖和農科中心兩個區(qū)域 來看，片區(qū)內的居住人群以高收入階層 為主，同時香蜜湖度假村、德式堡、名人俱樂部等高檔的配套服務，使得整個片區(qū)的 人文氛圍以高檔為主。在竹子林區(qū)域由大量的企業(yè)職工和外來人口，對整個片區(qū)的高 檔形象有一定的影響，但兩者之間分隔較明顯，相互影響并不大。 3 3、配套齊全、配套齊全 從目前的片區(qū)配套來看，主要科教設施有：深圳高級中學、金眾幼兒園、農科中 心科研樓、竹園小學、東海培萃幼兒園等；酒樓娛樂設施有香蜜湖酒店東座、名人俱 樂部、水上樂園、香蜜湖度假村、德式堡等；商場方面有山姆會員商店等，其它還有 友誼醫(yī)院等市政設施。 4 4、交通條件完善、交通條件完善 本片區(qū)外部主要通過深南大道、北環(huán)路和香蜜湖路與外圍交通相接，區(qū)內東西向 蓮花西路、紅荔路與南北向的農園路、農林路、香梅路相交構成片區(qū)路網架。本區(qū)的 交通路網已基本形成框架，但是區(qū)內細分的道路網尚未形成。目前深南大道作為市區(qū) 主動脈交通 極為方便， 香梅路公交 系統(tǒng)也相對 比校方便， 但蓮花西路、 農林路、紅 荔路等區(qū)域縱深部分則難盡人意，公交配套明顯不足，造成居民日常生活較為不便。 此外，2004 年開通的地鐵 1 號線在本片區(qū)將設有兩個?？空?，將會使本片區(qū)東西向 的交通更加完善。 4 4、受周邊片區(qū)影響小、受周邊片區(qū)影響小 在香蜜湖片區(qū)以西是以規(guī)劃為旅游、居住及少量工業(yè)為主的華僑城片區(qū)、東面為 以居住為主兼有部分商業(yè)、辦公、金融等功能綜合的景田片區(qū)、南部是以工業(yè)功能為 主的車工廟片區(qū)。從居住角度來看，華僑城片區(qū)將對本片區(qū)有一定的競爭壓力，同時 本片區(qū)的市政配套設施將影響片區(qū)住宅的發(fā)展，同時本片區(qū)的規(guī)劃決定本片區(qū)將以高 端住宅市場為主，因此本片區(qū)與車工廟、景田片區(qū)的住宅市場的競爭相對較小。 5 5、豪宅林立、豪宅林立 在深圳，銀湖和蛇口以優(yōu)美的自然環(huán)境著稱，成為深圳頂級豪宅集中區(qū)域；而華 僑城、紅樹灣、中心區(qū)、香蜜湖則由于便利的交通以及人文因素稱為城市豪宅區(qū)域。 2003 年，香蜜湖成為深圳豪宅市場的熱點。 20022003 年間四大組團商品住宅供給量超過 500 萬平方米，20022003 年 間泛香蜜湖片區(qū)商品住宅供給量超過 100 萬平方米。據(jù)預測，2004 年香蜜湖片區(qū)的 市場供應量超過 80 萬平方米，下半年是該片區(qū)豪宅的井噴期。從開發(fā)的物業(yè)類型來 看，本區(qū)域主導品種為小高層與高層加部分 TOWNHOUSE、較少的別墅的綜合產品。 優(yōu)質產品別墅、TOWNHOUSE 特點由于景觀、環(huán)境、交通等外部因素的制約， 市區(qū)內適合別墅開發(fā)的土地越來越少，售價卻始終高企。區(qū)域內暢銷別墅由于自身條 件優(yōu)越、配套齊全、交通方便，雖然其戶型面積大、總價高，依然能吸引目標客戶。 其中戶型面積在 240300 平方米左右，總售價在人民幣 400 萬以上。 香蜜湖小檔案：香蜜湖小檔案： 香蜜湖深圳的一顆璀璨的明珠，一直吸引著深圳人的目光： 1984 年：香蜜湖度假村一期完工； 1988 年：香蜜湖度假村二期開放，接待游客 90 萬人次； 1992 年：香蜜湖度假村有限公司成立； 1997 年：東?；▓@熱銷深港兩地，引發(fā)了香蜜湖地區(qū)的開發(fā)熱潮； 2002 年：香蜜湖豪宅大戰(zhàn)的鑼聲敲響； 2003 年：香蜜湖在深圳的豪宅市場上演繹了最為激烈的、最為成功的營銷戰(zhàn)役，涌 現(xiàn)出一批操作成功的樓盤案例； 2004 年：香蜜湖推盤量有所增大，競爭白熱化。 2005 年：九萬三將推向市場，必將使片區(qū)成為全城焦點 小結：小結： 香蜜湖片區(qū)作為深圳的四大豪宅片區(qū)之一，已經日趨成熟。根據(jù)深圳市政府對片香蜜湖片區(qū)作為深圳的四大豪宅片區(qū)之一，已經日趨成熟。根據(jù)深圳市政府對片 區(qū)最新未來規(guī)劃：本片區(qū)功能定位為區(qū)最新未來規(guī)劃：本片區(qū)功能定位為“綜合性旅游景點綜合性旅游景點”一方面為中心區(qū)提供良好的一方面為中心區(qū)提供良好的 休憩環(huán)境，另一方面也為福田的可持續(xù)發(fā)展留有彈性。休憩環(huán)境，另一方面也為福田的可持續(xù)發(fā)展留有彈性。 香蜜湖憑借獨特的自身優(yōu)勢一直以來是深圳豪宅市場的主要供應片區(qū)，從早期的香蜜湖憑借獨特的自身優(yōu)勢一直以來是深圳豪宅市場的主要供應片區(qū)，從早期的 東?；▓@、到香榭里花園、再到水榭花都、熙園、中旅國際公館，片區(qū)從來不乏影響東海花園、到香榭里花園、再到水榭花都、熙園、中旅國際公館，片區(qū)從來不乏影響 力豪宅。而隨著這些豪宅的陸續(xù)開發(fā)，片區(qū)已經形成為一個知富、名流階層扎堆的高力豪宅。而隨著這些豪宅的陸續(xù)開發(fā)，片區(qū)已經形成為一個知富、名流階層扎堆的高 尚生活區(qū)。尚生活區(qū)。 二、香湖片區(qū)房地產總體市場分析二、香湖片區(qū)房地產總體市場分析 香蜜湖片區(qū)作為深圳的四大豪宅片區(qū)之一，已經日趨成熟。香蜜湖片區(qū)的樓盤開 發(fā)主要集中在 1999 年2003 年之間。從樓盤的規(guī)模來看，早期的恒星園、香珠花 園等項目的一般占地在 1 萬平方米左右，建筑面積在 34 萬平方米；到后來的荔林 苑、萬科溫馨家園的總建筑面積在 6 萬元左右。而隨著水榭花都、中旅國際公館、熙 園等一批豪宅的崛起，樓盤的推售面積都開始超過了 15 萬平方米。并且從樓盤的品 質來看，后建成項目的整體素質又高出其他樓盤許多，社區(qū)的配套設施基本都比較完 善，目前的均價也都在 8000 元以上。這主要得益于片區(qū)良好的前景規(guī)劃，及目前片 區(qū)的高檔住宅的氛圍。加上地鐵概念，中心區(qū)的進一步發(fā)展，使該片區(qū)物業(yè)更受二次 以上置業(yè)、投資者的青睞。目前本片區(qū)及周邊開發(fā)及已售項目較多，如中旅國際公館、 水榭花都、金地香蜜山、緹香名苑、翠?；▓@望郡、香榭里花園等。 片區(qū)歷年推售樓盤片區(qū)歷年推售樓盤 2 20 00 02 2年年以以前前2 20 00 03 3年年2 20 00 04 4年年2 20 00 05 5年年 東?；▓@熙園熙園香域中央二期 香榭里花園翠海一期翠海二期水榭花都三期 恒星園水榭花都一期香域中央一期金地香蜜山二期 楓丹雅苑水榭花都二期香蜜湖1號 新天國際名苑金地香蜜山一期中旅公館二期 緹香名苑 香蜜湖樓盤分布示意圖香蜜湖樓盤分布示意圖 三、三、20022002 年以前香蜜湖片區(qū)商品住宅特征分析年以前香蜜湖片區(qū)商品住宅特征分析 2002 年以前，香蜜湖片區(qū)主要