錦州發(fā)達(dá)嘉園推廣銷售計(jì)劃北京觀復(fù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司目錄一、市場分析3主要競爭項(xiàng)目及樓盤分析3二、SWOT分析4三、項(xiàng)目價格定位5定價方法：市場對比法5四、推廣定位6五、推廣策略71.派單推廣72.短信SMS推廣83.公交車車身廣告94.線下活動9六、銷售目標(biāo)：9一、 市場分析主要競爭項(xiàng)目及樓盤分析區(qū)域現(xiàn)實(shí)供應(yīng)規(guī)模統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱首次開盤時間總建筑面積發(fā)達(dá)嘉園2013年10月16日22.5萬平方米金瑞尚品2012年9月20萬平方米嘉睿富華逸墅2013年10月16日17萬平方米香榭麗花園2013年8月13萬平方米天成雅典2010年2月30萬平方米萬成紅樹林2013年10月15萬平方米華宇新城2013年9月29萬平方米發(fā)達(dá)嘉園35%自然園林綠化景觀二期果蔬市場高層3.24高級涂料金瑞尚品30%自然園林綠化商業(yè)、會所、幼兒園高層3.23高級灰色涂料/部分石材嘉睿富華逸墅30%自然園林綠化/健身休閑風(fēng)情商業(yè)街高層2.8高級涂料香榭麗花園50%綠化餐飲娛樂商業(yè)街高層2.4高級涂料/深淺卡其色石材天成雅典42%北美風(fēng)格/健身場等超市、銀行、社區(qū)商業(yè)等高層2.2高級涂料/西班牙風(fēng)格金黃色萬成紅樹林35%自然園林綠化商業(yè)、會所、幼兒園高層3.3高級涂料華宇新城30%綠化/部分水系超市、銀行、餐廳、各種娛樂場所高層2.87高級涂料/粉白色項(xiàng)目名稱總戶數(shù)開盤時間當(dāng)前均價發(fā)達(dá)嘉園1700余戶352套7套2013.10.165180金瑞尚品約1866余戶1866余套95%左右2012年9月4900元/平米嘉睿富華逸墅約1616余戶1616余套0%2013.10.164600元/平米香榭麗花園約1500余戶1500余套15%左右2013年8月4800元/平米天成雅典約3400余戶340065%左右2013年7月5400元/平米萬成紅樹林約1300余戶13000%2013年10月底4850元/平米華宇新城約2500余戶2500余套10%左右2013年9月3980元/平米二、 SWOT分析三、 項(xiàng)目價格定位定價方法：市場對比法A權(quán)重因素對各項(xiàng)目的地段、交通、品質(zhì)、規(guī)劃以及配套等各方面因素綜合權(quán)重評定。B選擇項(xiàng)目選擇本區(qū)域內(nèi)6個項(xiàng)目，包括：香謝麗花園、萬成-紅樹林、金瑞尚品、富華逸墅、天成雅典、華宇新城l 計(jì)算表格：修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素 配套因素工程進(jìn)度報(bào)價權(quán)重15%15%30%15%15%10%香榭麗花園1111114750本案0.811111.3市場價格比較一:4750*15%*0.8+4750*15%*1+4750*30%*1+4750*15%*1+4750*15%*1+4750*10%*1.3=4750修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素 配套因素工程進(jìn)度報(bào)價權(quán)重15%15%30%15%15%10%萬成紅樹林1111115000本案0.80.910.80.81.5市場價格比較二:5000*15%*0.8+5000*15%*0.9+5000*30%*1+5000*15%*0.8+5000*15%*0.8+5000*10%*1.5=4725修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素 配套因素工程進(jìn)度報(bào)價權(quán)重15%15%30%15%15%10%金瑞尚品1111114600本案1111.210.9市場價格比較三:4600*15%*1+4600*15%*1+4600*30%*1+4600*15%*1.2+4600*15%*1+4600*10%*0.9=4692修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素 配套因素工程進(jìn)度報(bào)價權(quán)重15%15%30%15%15%10%嘉睿富華逸墅1111114500本案111.311.11.6市場價格比較四:4500*15%*1+4500*15%*1+4500*30%*1.3+4500*15%*1+4500*15%*1+4500*10%*1.6=5242.5修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素 配套因素工程進(jìn)度報(bào)價權(quán)重15%15%30%15%15%10%天成雅典1111113890本案0.80.90.92.30.91.5市場價格比較五:3890*15%*0.8+3890*15%*0.9+3890*30%*0.9+3890*15%*2.3+3890*15%*0.9+3890*10%*1.5=4492.95修正因素地段因素交通因素品質(zhì)因素規(guī)劃因素 配套因素工程進(jìn)度報(bào)價權(quán)重15%15%30%15%15%10%華宇新城1111114200本案1.31.3111.31.5市場價格比較六:4200*15%*1.3+4200*15%*1.3+4200*30%*1+4200*15%*1+4200*15%*1.3+4200*10%*1.5=4977l 經(jīng)過加權(quán)平均比較，本項(xiàng)目市場價格如下：（4750+4725+4692+5242.5+4492.95+4977）/6=4813.24四、 推廣定位l 本項(xiàng)目推廣的核心在于突出準(zhǔn)現(xiàn)房的優(yōu)勢，購房零風(fēng)險(xiǎn)；l 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目簡潔的建筑風(fēng)格，突出區(qū)位優(yōu)勢和戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢訴求；l 發(fā)達(dá)嘉園作為房地產(chǎn)中端品牌，以項(xiàng)目品牌定位：“發(fā)達(dá)嘉園大型居住式社區(qū)”為推廣核心，在推廣過程中，訴求“老地段，新面孔，便捷暢享繽紛生活”的品質(zhì)定位和內(nèi)涵，借此實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的營銷推廣策略；l 以相應(yīng)的折扣（全款95折，貸款97折）來吸引意向客戶；l 以生活舒適、交通便利，適宜居住來吸引適婚青年家庭；l 灌輸未來太和區(qū)發(fā)展，項(xiàng)目升值空間巨大的理念，變目前發(fā)展滯后的不利因素為有利因素五、 推廣策略1. 派單推廣除在人員集中的商超聚集進(jìn)行派單代客工作外，另根據(jù)前期市場反饋及訂房客戶信息，對于特定目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行地毯式鋪排，以橋西區(qū)為重點(diǎn)鋪排對象；2. 短信SMS推廣l 選定項(xiàng)目鎖定為的數(shù)據(jù)庫客戶群體進(jìn)行短信定點(diǎn)發(fā)送；時間排期投放渠道短信投放投放量（萬條）金額單價：X分六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五12月短信1010101010101010101010101010101016001月短信1010101010101010101010101010101016002月短信55555555555555558003月短信55555555555555558004月短信55555555555555558005月短信555555555555555580l 利用短信車在定向區(qū)域（市區(qū)、近郊區(qū)縣）進(jìn)行車載短信群發(fā)，攔截過往客群；時間排期投放渠道短信車投放量（天）金額單價：萬六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五12月信車12345678910111213141516171819202122232425262728293031801月信車12345678910111213141516171819202122232424262728293031402月信車12345678910111213141516171819202122232425262728403月信車12345678910111213141516171819202122232425262728293031504月信車123456789101112131415161718192021222324252627282930405月信車12345678910111213141516171819202122232425262728293043. 公交車車身廣告選定目標(biāo)人群集中地區(qū)域的公共交通路線，