深圳華僑城案例分析,深圳華僑城,CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商 ,2,CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商 ,3,深圳華僑城,華僑城位于深圳經(jīng)濟特區(qū)的深圳灣畔，面積4.8平方公里，由華僑城集團公司開發(fā)、建設和經(jīng)營管理。從1986年開發(fā)以來目前已經(jīng)形成4大主題公園為主的20個旅游項目，高端住宅（波托非諾和其他居住區(qū)）、產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)、文化設施（何香凝藝術(shù)館）、五星級酒店、生活購物配套等，形成集旅游、文化、居住為一體，具有完整城市功能的深圳重要的城市主要城區(qū)。目前區(qū)域仍有大量居住地塊在建。,深圳華僑城，集旅游、文化、居住為一體的具有旅游功能的主要城區(qū),項目所在地,CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商 ,4,深圳華僑城,項目開發(fā)引擎，主題公園集群開發(fā)，旅游先行，引動區(qū)域市場,四大主題公園的建設,錦繡中華 1989年9月開業(yè)，中國第一個現(xiàn)代意義上的主題公園、融中國山水名勝于一園。一時成為深圳旅游的代名詞。當年即收回投資，幾年之后成功上市。,中國民俗文化村 1991年10月開業(yè)，是一個薈萃中國民俗文化、民間藝術(shù)、民居建筑的大型文化旅游景區(qū)。,世界之窗 1994年6月開業(yè)，是個匯集世界奇觀、古今名勝、自然風光和民俗風情于一園，展示世界歷史文化的大型旅游景點。,歡樂谷 1998年10月開業(yè)，運用現(xiàn)代休閑理念和多項科技成果，在功能上突出了參與性、娛樂性，與原有三大主題公園形成互補。,CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商 ,5,第一階段：旅游先行配合少量地產(chǎn)開發(fā) 1986-1993,房地產(chǎn)收益和旅游投資基本持平，旅游開始產(chǎn)生一部分收益，整體第一階段地產(chǎn)與旅游達到了平衡發(fā)展，且資金產(chǎn)生小部分盈余，區(qū)域逐步克服陌生，價格平臺明顯提升 旅游資源開發(fā)引爆區(qū)域發(fā)展，旅游帶動地產(chǎn)，使其成為區(qū)域開發(fā)現(xiàn)金來源，逐步實現(xiàn)旅游與地產(chǎn)的平衡發(fā)展,深圳華僑城,開發(fā)周期深圳華僑城經(jīng)過將近30年的開發(fā)，經(jīng)過4個發(fā)展階段,CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商 ,6,第二階段：旅游對地產(chǎn)的價值提升 1993-2004,項目的第二階段前期房地產(chǎn)收益與旅游的投資仍然保持資金平衡，但是旅游盈利開始增多，此時區(qū)域價值已建立；到第二階段后期，房地產(chǎn)收益實現(xiàn)高額的資金回報,深圳華僑城,CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商 ,7,第三階段：區(qū)域關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)初步形成，成為區(qū)域開發(fā)新的盈利點 2004-2008年,04年起，以LOFT為啟動，促進工業(yè)區(qū)的廠房建筑向以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主體的新空間形式轉(zhuǎn)換 06年5月，華僑城創(chuàng)意文化園在華僑城LOFT正式掛牌，奠定其在中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位 深圳致力打造“設計之都”，并將“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”打造成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，OCT-LOFT華僑城創(chuàng)意文化園被列為重點創(chuàng)意文化項目,入駐OCT-LOFT華僑城創(chuàng)意文化園的企業(yè) OCT當代藝術(shù)中心、國際青年旅舍、高文安設計工作室 a/u（雅域）國際設計機構(gòu)、都市實踐建筑設計公司、PAL設計事務所 梁小武工作室、影像人俱樂部、鴻波信息動漫基地、世紀鳳凰傳媒等,深圳華僑城,CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商 ,8,第四階段：啟動高端文化旅游項目歡樂海岸 2008-至今,首個新型復合型濱海主題商業(yè)和中國最具特色的都市娛樂目的地 共125萬平米，北地塊面積近69萬平方米自然濕地保護區(qū)56萬平方米都市文化娛樂區(qū)、濱海公共旅游區(qū)、綠色休閑度假區(qū) 購物廣場、餐飲娛樂街區(qū)、創(chuàng)意展示中心、高端城市會所、精品酒店、SOHO公寓、IMAX影院、椰林沙灘、狂歡廣,2011年試營業(yè)并開業(yè),深圳華僑城,CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商 ,9,華僑城高端住宅項目波托非諾,深圳華僑城,項目概況: 波托菲諾是深圳華僑城在歷經(jīng)16年, 建造四大主題公園并運營成熟后在區(qū)域內(nèi)開發(fā)的高端地產(chǎn)項目，其再現(xiàn)了意大利千年古城波托菲諾獨特的海域風光，建于華僑城的西北部，四周是高爾夫球場，燕棲湖，天鵝湖，歡樂谷，自然資源優(yōu)越。 樓盤地址：深圳市南山區(qū)華僑城西北部 開發(fā)商：深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司 經(jīng)濟技術(shù)指標： 占地面積：80萬平米 容積率：1.35 綠化率： 35% 建筑面積：約108萬 物業(yè)類型：獨棟、聯(lián)排、多層、小高層、公寓 建設分期： 分三期建設：一期天鵝堡；二期純水岸；三期：包括波托菲諾一區(qū)、棲湖花園,CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商 ,10,華僑城高端住宅項目波托非諾,深圳華僑城,項目占地80萬平方米，以北側(cè)4萬平方米天鵝湖和南側(cè)7萬平方米燕棲湖為核心分為兩個區(qū)片； 規(guī)劃緊抓“水”的主題，水面呈“枝”狀垂直鍥入組團內(nèi)部，由此帶來的廣闊水面能為高層住宅和TOWNHOUSE所共享, 再現(xiàn)水岸生活場景，因水而生的豐富景觀資源也為社區(qū)主題生活的開展和底層商業(yè)價值的最大挖掘帶來可能。,天鵝堡,純水岸,規(guī)劃理念:,CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商 ,11,華僑城高端住宅項目波托非諾,深圳華僑城,產(chǎn)品構(gòu)成:,CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商 ,12,華僑城高端住宅項目波托非諾,深圳華僑城,項目開發(fā)周期和價格走勢:,波托菲諾的產(chǎn)品開發(fā)從高層起步，隨著社區(qū)開發(fā)的不斷成熟，產(chǎn)品類型逐漸多元，密度降低，在少量獨棟和聯(lián)排產(chǎn)品的標桿作用下，項目高端形象完全確立。產(chǎn)品價格隨著開發(fā)進度實現(xiàn)了飛躍。,2002年,2003年,2006年,2010年,CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商 ,13,深圳華僑城項目小結(jié),關(guān)于項目開發(fā)模式,華僑城以“主題公園+旅游地產(chǎn)”的主業(yè)架構(gòu)，先做旅游后做地產(chǎn)，形成可全面復制的“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)模式，最終形成雙核發(fā)展的開發(fā)模式 深圳華僑城注重規(guī)劃的完整性、綜合性、連續(xù)性，使規(guī)劃有彈性，易于分期開發(fā)與建設。不同階段形成不同規(guī)劃主題開發(fā)，最終形成多種產(chǎn)業(yè)混合互動、功能綜合配套、城區(qū)環(huán)境優(yōu)美的旅游休閑綜合大盤,在形成旅游業(yè)核心的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)借力開發(fā)，與旅游資源、產(chǎn)品相互協(xié)助，同時產(chǎn)生品牌效應，互相滲透、最終形成旅游和房地產(chǎn)雙核的發(fā)展模式，山野與創(chuàng)意地產(chǎn)同時服務于兩個核心,CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商 ,14,深圳華僑城項目小結(jié),關(guān)于項目開發(fā)周期,從深圳華僑城的開發(fā)周期來看，成功的旅游地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)過一個較長的開發(fā)周期，華僑城經(jīng)過將近30年的開發(fā)，目前板塊還未完全開發(fā)完成。其中的住宅地塊也開發(fā)了將近10年的時間。我們發(fā)現(xiàn)在整個開發(fā)周期中，旅游開發(fā)和配套設施建設占據(jù)開發(fā)周期的大部分，這一階段也是需要企業(yè)大量資金投入階段。,華僑城地塊開發(fā)周期,住宅地塊（波托非諾）開發(fā)周期,旅游地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷一個漫長的開發(fā)周期，前期旅游開發(fā)的投入是一個長期而且需要大量資金投入的過程,大量資金旅游投入,地產(chǎn)銷售，快速回收成本 實現(xiàn)超額利潤,10年不到,將近20年時間,CRIC : 領(lǐng)先的線上線下房地產(chǎn)信息及咨詢服務供應商 ,15,深圳華僑城項目小結(jié),關(guān)于旅游資源對房地產(chǎn)開發(fā)的作用,旅游資源為分享旅游資源的房地產(chǎn)提供明顯的溢價空間，從長遠來看旅游資源及配套將成為房地產(chǎn)項目的配套資源，成為房地產(chǎn)項目后期市場價格提升提供支撐,天鵝湖1期,白石洲均價,8500元/平方米,6000元/平方米,2500元/平方米溢價空間,2002年房地產(chǎn)售價情況,2002年華僑城天鵝湖1期入市