房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 實(shí)驗(yàn)報(bào)告 一 -可行性研究報(bào)告（部分）的編制 班 級： 工程管理0902班 學(xué) 號： 20092059 姓 名： 鐘瑞 指導(dǎo)教師： 王小明 成 績： 2011 年 11 月 目 錄 第一部分 項(xiàng)目總論 2 一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制背景2 二、項(xiàng)目概況2 三、可行性研究的結(jié)論4 第二部分 項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境和市場研究 .5 一、項(xiàng)目所在城市的宏觀投資背景5 二、天津市房地產(chǎn)市場概況6 三、項(xiàng)目的市場定位9 第三部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 10 一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別.10 二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析.10 三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估.11 四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與對策.11 五、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控.12 第四部分 可行性研究結(jié)論 13 第一部分 項(xiàng)目總論 一、項(xiàng)目背景 （一）、項(xiàng)目名稱 小康區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 （二）、可行性報(bào)告編制單位 天津商業(yè)大學(xué) （三）、報(bào)告編制依據(jù) 1、國家相關(guān)政策、法規(guī) 2、 可行性報(bào)告編制委托任務(wù)書 3、 天津?yàn)I海新區(qū)城市總體規(guī)劃 （20052020 年） 4、 天津?yàn)I海新區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要 5、 天津市小康區(qū)總體規(guī)劃 （20062020 年） 6、 天津市小康區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃 7、 天津市小康區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃（20082020 年） 8、國家發(fā)展計(jì)劃委員會審定發(fā)行的投資項(xiàng)目可行性研究指南(計(jì)辦投資2002 15 號)。 9、國家發(fā)展和改革委員會與建設(shè)部共同發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù) （第三版）(發(fā)改投資2006135 號)。 10、委托單位提供的有關(guān)技術(shù)資料與其它基礎(chǔ)資料。 二、項(xiàng)目概況 （一）、擬建地點(diǎn) 項(xiàng)目區(qū)位于天津市小康區(qū)南部茶淀鎮(zhèn)，天津市小康區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī) 劃區(qū)的南部。四至范圍為東至規(guī)劃次干路六，南至津漢快速路，西至塘漢快速路，北至規(guī) 劃的次干路四，規(guī)劃總用地面積 256 公頃。 （二）、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 1、建設(shè)規(guī)模 該項(xiàng)目總投資 15.01 億元，共開發(fā)土地 256.51 公頃，其中開發(fā)居住用地 14.41 公頃， 工業(yè)用地 40.8 公頃，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)的八通一平，同時(shí)完成規(guī)劃范圍內(nèi)中小學(xué)、金融等公建面 積共計(jì) 75.07 萬平米。 2、建設(shè)目標(biāo) 本項(xiàng)目的預(yù)計(jì)建設(shè)期為 2 年，銷售期 5 年。建設(shè)期從 2010 年 1 月至 2011 年 12 月底。 工程質(zhì)量符合相關(guān)的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)八通一平，基礎(chǔ)設(shè)施完備、環(huán)境優(yōu)美，主要建設(shè) 環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的招標(biāo)投標(biāo)。 （三）、主要建設(shè)條件 按照天津市城市規(guī)劃及濱海新區(qū)“十一五”要求，濱海新區(qū)將進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)，發(fā)揮 新區(qū)整體招商引資綜合優(yōu)勢，建成生態(tài)宜居的新型經(jīng)濟(jì)開放區(qū)域。本項(xiàng)目位于濱海新區(qū)范 圍內(nèi)，可以享受到濱海新區(qū)的優(yōu)惠政策，依托條件好，其開發(fā)建設(shè)也符合天津市城市規(guī)劃 和天津市產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃要求，開發(fā)完成的產(chǎn)品市場前景比較樂觀。 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于京山鐵路、蘆漢公路以東，薊運(yùn)河西測，距唐山 50 公里， 距天津市區(qū) 40 公里，距天津開發(fā)區(qū) 20 公里。項(xiàng)目區(qū)周邊公路路網(wǎng)完善，毗鄰京山鐵路、 天津港，對外交通條件非常便利。 另外，該項(xiàng)目的承辦單位天津?yàn)I海漢源開發(fā)建設(shè)有限公司和天津市小康區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 管委會具有操作同類項(xiàng)目的豐富經(jīng)驗(yàn)，為該項(xiàng)目的順利開展提供了新的保障。 （四）、項(xiàng)目投入總資金及效益 該項(xiàng)目總投資共計(jì) 15.01 億，其中項(xiàng)目資本金 5.25 億元，占總投資的 35%，剩余資金 擬通過銀行貸款解決。通過財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目稅后資本金收益率 81.97%，總投資收益率 28.69%，投資回收期 4.49 年，項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況良好。 （五）、主要經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 本項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，如表 1-1 所示。 表 1-1 項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率（%）投資回收期（年） 稅前 111659.3835.404.16 稅后 47362.6923.114.49 三、可行性研究的結(jié)論 通過對本項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析和國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)，主要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：通過財(cái)務(wù)分 析和國民經(jīng)濟(jì)分析，本項(xiàng)目稅前 NPV 為 111659.38 萬元，大于 0，稅前 IRR 為 35.40%12%，稅前回收期 4.16 年，資本金收益率 124.56%，總投資收益率 43.60%；稅后 NPV 為 47362.69 萬元，大于 0，稅后 IRR23.11%12%，稅后回收期 4.49 年，資本金收益率 81.97%，總投資收益率 28.69%。 綜上所述，項(xiàng)目可行 第二部分 項(xiàng)目宏觀投資環(huán)境和市場研究 一、項(xiàng)目所在城市的宏觀投資背景 （一）、城市基本背景 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。一個(gè)地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不但 決定著該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展水平，而且決定著該地區(qū)在經(jīng)濟(jì)全球化中的分工和地位。 未來十到二十年是天津經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，面對國際高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展表 現(xiàn)出的“國家戰(zhàn)略性” 、 “聚集性”等特點(diǎn)，以及國內(nèi)長三角、珠三角地區(qū)的激烈競爭， 發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)需要發(fā)揮政府對高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)作用，對天津以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會 發(fā)展具有重大引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，具有重要的戰(zhàn)略意義和現(xiàn)實(shí)意義。 小康區(qū)擁有海洋資源優(yōu)勢，在地理上處于濱海新區(qū)“T”型產(chǎn)業(yè)布局的海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展 帶上，可以借助京津兩地的科技資源，發(fā)展海洋高科技產(chǎn)業(yè)；小康區(qū)的化工新材料產(chǎn)業(yè)具 有一定基礎(chǔ)，有發(fā)展新材料產(chǎn)業(yè)的條件；小康區(qū)的功能定位是建設(shè)宜居生態(tài)城區(qū)，區(qū)內(nèi)生 態(tài)資源豐富， “小康刻字” 、 “小康版畫”別具特色，可以發(fā)展研發(fā)孵化、文化創(chuàng)意等知識產(chǎn) 業(yè)。 天津市委、市政府高度重視高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，把其作為優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)天津 發(fā)展后勁的重要舉措擺在突出的位置，制定了一系列的重大政策措施，推動(dòng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 快速健康發(fā)展，取得顯著成效。 （二）、發(fā)展預(yù)測 天津經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將趨向高級化，為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展增添了新的 動(dòng)力和市場空間。 天津毗鄰北京，在利用北京的技術(shù)溢出效應(yīng)方面具有地域上的優(yōu)勢，京津兩地交通條 件的改善所帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新格局，將形成巨大的聯(lián)手產(chǎn)業(yè)勢能，成為帶動(dòng)整個(gè)環(huán)渤海地 區(qū)的不竭動(dòng)力。 本項(xiàng)目的建設(shè)同時(shí)也面臨較大挑戰(zhàn)。 一方面，天津作為環(huán)渤海地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)重要的制造基地，面臨長三角、珠三角地 區(qū)和即將崛起的東北地區(qū)的競爭。 其次，津京地區(qū)在高新技術(shù)領(lǐng)域的區(qū)域聯(lián)合機(jī)制尚未真正建立起來，與北京資源互補(bǔ) 的優(yōu)勢尚未得到充分發(fā)揮。 第三，小康區(qū)目前的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)還不發(fā)達(dá)，泰達(dá)北區(qū)與茶淀高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)毗鄰， 已形成了一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，未來將按照新的定位重點(diǎn)發(fā)展新能源、新材料、生物制藥、食 品、高科技研發(fā)等產(chǎn)業(yè)，與小康區(qū)未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向雷同。本項(xiàng)目不應(yīng)和泰達(dá)北區(qū)形成競 爭關(guān)系，而是要有效互補(bǔ)：統(tǒng)一產(chǎn)業(yè)布局，統(tǒng)一空間規(guī)劃，協(xié)調(diào)發(fā)展時(shí)序，共建基礎(chǔ)設(shè)施， 共享招商資源，共同培育小康區(qū)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)集群。 二、天津市房地產(chǎn)市場概況 （一）、天津土地市場綜述 2006 年至 2010 年天津土地市場大體呈現(xiàn)增長的態(tài)勢。2010 年天津土地共成交 776 塊， 成交面積 5596.74 萬平米，成交額達(dá)到 878.93 億元，環(huán)比 2009 年成交塊數(shù)增長了 1.44%、成交面積下降了 5.36%，成交額增長了 20.87%。工業(yè)用地繼續(xù)作為天津土地市場的 主要支柱，全年共成交 490 塊，比 09 年多出 12 塊，環(huán)比增長 2.51%；成交面積達(dá)到 2723.31 萬平米，環(huán)比 09 年的 2698.32 萬平米，漲幅達(dá)到 0.93%。 （二） 、天津土地市場價(jià)格分析 1、工業(yè)地產(chǎn)市場分析 （1） 、現(xiàn)狀 工業(yè)地產(chǎn)是以工業(yè)物業(yè)為開發(fā)對象而進(jìn)行的投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的房地產(chǎn) 行業(yè)。雖然工業(yè)地產(chǎn)在國外已經(jīng)有了較大的發(fā)展，但是在中國該行業(yè)仍處于起步階段。由 于我國各開發(fā)區(qū)具有生產(chǎn)要素集中、稅費(fèi)政策優(yōu)惠等特點(diǎn)，我國的工業(yè)地產(chǎn)大多集中在各 城市特定的工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)。 濱海新區(qū)于天津市的東部臨海地區(qū)，擁有“三北”遼闊的輻射空間，已基本建成基礎(chǔ) 設(shè)施配套、服務(wù)功能齊全、面向新世紀(jì)的高度開放的現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)新區(qū)。目前，濱海新區(qū)已 形成電子、汽車及配件、化工、機(jī)械制造、航空、物流等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，為與其發(fā)展相適應(yīng)， 各類專業(yè)開發(fā)區(qū)域也相繼展開建設(shè)，如泰達(dá)微電子工業(yè)園、化學(xué)工業(yè)區(qū)，空港航空城等。 高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)相繼興起，大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，依托市區(qū)內(nèi)教育科技優(yōu)勢形成新技術(shù)成果 轉(zhuǎn)化基地的同時(shí)，也促進(jìn)了工業(yè)地產(chǎn)需求的增加，工業(yè)地產(chǎn)地價(jià)和交易量等呈穩(wěn)步上漲態(tài) 勢。 （2） 、未來發(fā)展趨勢 與全國其他經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市相比，天津的工業(yè)地產(chǎn)還處于剛剛起步的階段，與北京、 珠三角、長三角地區(qū)等地區(qū)相比，天津特別是濱海新區(qū)工業(yè)的發(fā)展前景、相對低廉的價(jià)格、 良好的外部政策環(huán)境，使天津工業(yè)地產(chǎn)市場成為國內(nèi)外機(jī)構(gòu)和企業(yè)投資的新目標(biāo)。 濱海新區(qū)的未來定位是立足天津、依托京冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北” 、面向東北亞， 努力建成高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心、宜居的 生態(tài)城區(qū)?？梢钥闯觯磥戆殡S著城市工業(yè)東移進(jìn)程的加快，濱海新區(qū)將承載天津及環(huán)渤 海區(qū)域更多的現(xiàn)代工業(yè)中心的職能。濱海新區(qū)業(yè)已形成和正在形成的高新技術(shù)、生物醫(yī)藥、 現(xiàn)代物流、汽車機(jī)械等天津積極推動(dòng)的工業(yè)領(lǐng)域，將吸引更多國際大型企業(yè)以及相關(guān)配套 企業(yè)的進(jìn)駐，從而將推動(dòng)濱海新區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 此外，考慮目前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響及國家拉動(dòng)內(nèi)需的相關(guān)政策對工業(yè)地產(chǎn)的促進(jìn) 作用，預(yù)計(jì)濱海新區(qū)工業(yè)地產(chǎn)仍有上升空間，但總體上升速度趨緩，仍會有年均 5%左右的 漲幅。 2、商業(yè)、居住地產(chǎn)市場分析 （1） 、現(xiàn)狀 小康區(qū)位于天津市東部，是濱海新區(qū)的重要組成部分。在濱海新區(qū)大力發(fā)展的帶動(dòng)之 下，小康區(qū)經(jīng)濟(jì)得到了快速提升。2007 年，小康區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 43.26 億元，比上年增長 20.7%，人均生產(chǎn)總值突破 3000 美元；工業(yè)增加值完成 19.62 億元，同比去年增長 23%； 完成固定資產(chǎn)投資 26.62 億元，占當(dāng)年濱海新區(qū)固定資產(chǎn)投資額的比例為 3%；實(shí)際利用外 資總額為 3900 萬美元，吸引內(nèi)資到位額為 9.6800 億元。 在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展的同時(shí)，小康區(qū)為推進(jìn)小城鎮(zhèn)建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，不斷加強(qiáng)小 城鎮(zhèn)建設(shè)力度，并已開展茶淀示范小城鎮(zhèn)的建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施投入的增加，環(huán)境不斷得到改 善，不僅使小康區(qū)人民的生活環(huán)境和生活質(zhì)量有了一定的提高，也讓小康區(qū)這片土地得到 投資者的重新審視。越來越多的房地產(chǎn)商有意愿向小康這片遠(yuǎn)離嘈雜的中心城區(qū)、環(huán)境優(yōu) 美的區(qū)域投資，在為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)帶來更多發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也在一定程度上推動(dòng)了當(dāng)?shù)?土地價(jià)格的提升。 （2） 、未來發(fā)展趨勢 根據(jù)小康區(qū)“十一五”規(guī)劃，小康區(qū)的功能定位為“建設(shè)海濱休閑旅游區(qū)、海洋產(chǎn)業(yè) 循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、沿海都市型農(nóng)業(yè)觀光區(qū)，建成社會和諧、生態(tài)宜居的現(xiàn)代化濱海衛(wèi)星城。 ”在空間規(guī)劃布局上，按照優(yōu)化城鎮(zhèn)體系、集中產(chǎn)業(yè)布局、創(chuàng)造良好生態(tài)、適宜人居、合 理開發(fā)利用海岸線的原則，加大空間和產(chǎn)業(yè)調(diào)整力度，構(gòu)建科學(xué)合理、功能銜接、有利于 體現(xiàn)聚集效應(yīng)、發(fā)揮綜合優(yōu)勢的布局體系，構(gòu)筑“兩區(qū)、兩城鎮(zhèn)”的城市空間格局。城區(qū) 向海濱放射三條道路綠化軸線，連接環(huán)渤海中心漁港、主題公園、航母國際游樂港和營城 湖風(fēng)景區(qū)，將薊運(yùn)河生態(tài)系統(tǒng)和海岸線生態(tài)系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，形成綠化景觀網(wǎng)絡(luò)。 未來，小康區(qū)的快速發(fā)展將會為其帶來更多商機(jī)，特別是薊運(yùn)河沿岸地區(qū)，其深厚的 運(yùn)河文化底蘊(yùn)和完善的綠化及景觀布置，無疑將成為小康區(qū)吸引房地產(chǎn)開發(fā)商的亮點(diǎn)，其 土地價(jià)格將有一定的上升空間。此外，考慮目前國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響及國家拉動(dòng)內(nèi)需、 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策對商業(yè)及住宅地產(chǎn)的促進(jìn)作用，預(yù)計(jì)濱海新區(qū)商業(yè)及住宅地產(chǎn) 仍有上升空間，但總體上升速度趨緩，仍會有年均 10%左右的漲幅。 （三） 、天津新建商品住宅成交情況 1、天津新建商品住宅交易量 2010 年，天津新建商品住宅共成交 96919 套，成交面積 1024.8 萬平米，環(huán)比 2009 年分別下降 23.36%和 22.86%。2010 年天津新建商品住宅的月均成交量也表現(xiàn)不俗，4、11 及 12 月份成交面積均突破萬套大關(guān)。 2、天津新建商品住宅成交價(jià)格 2010 年天津新建商品住宅成交均價(jià)為 9270 元/平方米，環(huán)比 2009 年上漲了 25.02%，整個(gè) 2010 年度新建商品房成交均價(jià)波動(dòng)不大，除個(gè)別月份外幾乎都圍繞 9000 元/ 平方米做上下小幅波動(dòng)。 從表中可以看出 5 月份均價(jià)為整個(gè) 2010 年的低點(diǎn)為 8111 元/平米，從 6 月份開始新 建商品住宅成交均價(jià)開始逐月走高。至 12 月天津新建商品住宅成交均價(jià)達(dá)到 9553 元/平米， 較 3 月份上漲 23.88%，較 1 月份上漲 16.28%，較 08 年同期上漲 37.67%。 三、項(xiàng)目的市場定位 根據(jù)天津市小康區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃，園區(qū)將建成：先進(jìn)制造業(yè)基地，高 技術(shù)企業(yè)的孵化器和濱河生態(tài)宜居區(qū)。 結(jié)合濱海新區(qū)和項(xiàng)目周邊地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目市場定位為：工業(yè) 地塊重點(diǎn)面向國內(nèi)從事微電子、通訊、信息、材料等領(lǐng)域，以及海洋產(chǎn)業(yè)等的企業(yè)進(jìn)行宣 傳和投資推介，主要選擇中、小企業(yè)到項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行投資。居住區(qū)客戶人群以園區(qū)的周邊居 民、和園區(qū)就業(yè)職工為主，積極吸引周邊城市居民。 本項(xiàng)目位于濱海新區(qū)范圍內(nèi)，項(xiàng)目總投資 15.01 億元，共開發(fā)土地 256.51 公頃，其中 開發(fā)居住用地 14.41 公頃，工業(yè)用地 40.8 公頃，商業(yè)金融用地 12.45 公頃，依法可出讓用 地面積約 67.66 公頃，不可出讓面積 188.85 公頃。完成后可實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)的八通一平，同時(shí) 完成規(guī)劃范圍內(nèi)中小學(xué)、金融等公建面積共計(jì) 75.07 萬平米。其建設(shè)將改善小康區(qū)的基礎(chǔ) 設(shè)施條件，優(yōu)化小康區(qū)的投資環(huán)境，對于進(jìn)一步完善區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等 具有重要意義。 第三部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目決策和實(shí)施過程中，造成實(shí)際結(jié)果與預(yù)期目標(biāo)的差異性及其發(fā)生 的概率。本項(xiàng)目涉及到的風(fēng)險(xiǎn)按照風(fēng)險(xiǎn)來源劃分主要有經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。 其中，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指在項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營過程中，由于有關(guān)因素變動(dòng)或估計(jì)錯(cuò)誤而導(dǎo)致經(jīng)營 失敗的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括市場預(yù)測失誤、通貨膨脹使成本上漲等所導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)； 法律風(fēng)險(xiǎn)主要是指國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策（土地政策和金融政策）變動(dòng)對項(xiàng)目造成 的影響；運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目運(yùn)營管理不善所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 （一） 、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包括通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、還貸風(fēng)險(xiǎn)、結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。 1、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 近幾年以來，能源、原材料價(jià)格上漲迅速，目前經(jīng)濟(jì)仍然在高位運(yùn)行，相關(guān)上游產(chǎn)品 價(jià)格需求不會減少，上游產(chǎn)品價(jià)格在短期內(nèi)還將可能上漲。原材料價(jià)格的上漲將帶來建筑 成本的增加，從而使項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)增大。另外世界經(jīng)濟(jì)形勢風(fēng)云變幻，由美國次貸危機(jī)所 引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)所帶來的后果目前無法作出危害程度、持續(xù)時(shí)間、影響深度的準(zhǔn)確判斷， 帶來后續(xù)經(jīng)營的不確定性。 2、還貸風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目還貸資金來源為土地出讓金扣除政府收益、土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施配套公建等費(fèi) 用剩余部分，還貸不足部分由財(cái)政補(bǔ)貼。本項(xiàng)目可能因土地出讓金過低，用于還貸資金缺 口大，財(cái)政補(bǔ)貼不足而產(chǎn)生還貸風(fēng)險(xiǎn)。 3、結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn) 目前，天津市的工業(yè)園區(qū)園仍是采用以行政區(qū)劃為主的管理模式、 以項(xiàng)目為主的招商引資方式，可能導(dǎo)致本園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與其他園區(qū)趨同，另外還有可能入 園企業(yè)之間缺乏產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，難以形成競爭合作關(guān)系的產(chǎn)業(yè)集群，難以實(shí)現(xiàn)資源共享，形 成聚集經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而影響園區(qū)發(fā)展。 （二） 、法律風(fēng)險(xiǎn) 對本項(xiàng)目影響最大的是國家的土地政策。近年來，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度越來 越大，國土資源部制定了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 ，天津市國土資源 和房屋管理局制定出讓項(xiàng)目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審核工作程序 ，上述土地政策的出臺進(jìn)一步 規(guī)范了土地交易程序；同時(shí)國家有關(guān)節(jié)能、環(huán)保政策相繼出臺，種種跡象，今后國家對房 地產(chǎn)市場可能還會陸續(xù)出臺一系列具體的調(diào)控政策，地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)明顯比以前加大。 （三） 、 運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在因招商不利，入園企業(yè)少或入園企業(yè)不符合園區(qū)定位等影 響園區(qū)的發(fā)展；園區(qū)內(nèi)部管理效率低下影響園區(qū)的運(yùn)營；同時(shí)園區(qū)可能因中介組織發(fā)育滯 后制約園區(qū)管理機(jī)構(gòu)的整合功能發(fā)揮。 三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估 通過以上的分析，對項(xiàng)目影響大的風(fēng)險(xiǎn)排序依次是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。 四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范與對策 1、應(yīng)該進(jìn)一步明確園區(qū)的功能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位、強(qiáng)化技術(shù)創(chuàng)新功能和“孵化”能力； 要盡量拉長主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，促使產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展，同時(shí)要發(fā)展相關(guān)和支援性產(chǎn)業(yè)，提 高園區(qū)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度。 2、制定合理的材料采購計(jì)劃和采購策略降低采購成本；制定周密、可行的土地出讓計(jì) 劃，以前期土地的開發(fā)建設(shè)和周邊區(qū)域的發(fā)展帶動(dòng)園區(qū)土地價(jià)格的提升，增加土地出讓收 益，降低項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。 3、充分利用濱海新區(qū)的土地優(yōu)惠政策，促進(jìn)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)；同時(shí)應(yīng)對有關(guān)政策及房 地產(chǎn)調(diào)控趨勢的分析，評估本項(xiàng)目的政策風(fēng)險(xiǎn)，制定相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施減少本項(xiàng)目的政策 風(fēng)險(xiǎn)。 4、加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)管理，規(guī)范園區(qū)主體行為 （1）加強(qiáng)園區(qū)招商引資管理：要根據(jù)本地的要素條件決定引進(jìn)企 業(yè)，完善引資的甄別機(jī)制；引進(jìn)企業(yè)