銀行管理論文-我國商業(yè)銀行房地產信貸快速擴張風險研究摘要：近年來，我國商業(yè)銀行房地產信貸業(yè)務快速擴張的勢頭強勁。目前，支撐房地產高速增長的前提條件正在逐漸消失，商業(yè)銀行房地產信貸快速擴張所依托的客觀基礎已不存在；與變化的市場環(huán)境相適應，商業(yè)銀行在經濟上行周期房地產信貸業(yè)務的快速擴張應該而且必須慢下來。要將高度的風險控制意識貫穿于房地產信貸業(yè)務的全過程，關鍵詞：商業(yè)銀行；房地產信貸；信貸風險；風險控制意識Abstract:Inrecentyears,therapidenlargementofrealestateloanofcommercialbanksinChinaisstrongerandstronger.Currently,thepremiseforsupportingrapidgrowthofrealestateisgraduallydisappearing,theobjectivebasisofrapidenlargementofrealestateloanbydependingoncommercialbanksisnotexistent.Toaccordwiththechangingmarketenvironment,theexpandingrealestateloanbusinessofcommercialbanksinup-cyclemustslowdown.Theriskcontrolconsciousnessshouldpenetratethewholeprocessofrealestateloanbusiness.Keywords:commercialbank；realestateloan；loanrisk；riskcontrolconsciousness近年來，借助和受益于快速發(fā)展的房地產開發(fā)和住房消費市場，我國商業(yè)銀行房地產信貸規(guī)模的擴張力度和強度、房地產貸款持續(xù)增長的速度和幅度雙雙呈現(xiàn)加速態(tài)勢，在各項貸款中所占比重迅速提高。與此同時，這種偏離正常發(fā)展速度的快速擴張所可能孕育的風險隱憂，也受到了人們前所未有的特別關注。基于此，本文對我國商業(yè)銀行房地產信貸擴張軌跡和背景進行實證分析，力求用數(shù)據(jù)來說明我國商業(yè)銀行房地產信貸快速擴張下的系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險，意在給快速擴張的商業(yè)銀行房地產信貸發(fā)出風險預警信號。一、我國商業(yè)銀行房地產信貸快速擴張線路圖1擴張軌跡1998年以來，隨著我國福利性住房實物分配制度的取消和個人住房按揭貸款政策的實施，極大地刺激了房地產業(yè)的快速發(fā)展和相應的房地產投資高速增長，為之提供相應金融服務的房地產貸款也隨之持續(xù)快速增長，已成為商業(yè)銀行擴張最快速的業(yè)務（詳見表1）。商業(yè)銀行房地產貸款項下包括法人客戶房地產商開發(fā)貸款和自然人客戶個人住房按揭貸款（以下簡稱“房地產開發(fā)貸款”和“個人住房貸款”）兩類。首先，從房地產開發(fā)貸款看，其增幅明顯高于同期各項貸款平均增幅，占各項貸款的比重也大幅增加；其次，商業(yè)銀行個人住房貸款余額也直線上升；再次，個人住房貸款占消費貸款比重已達90%以上，占中長期貸款的比重也達到了22.97%（見表1）。2008年以來，盡管央行采取了從緊的貨幣政策，但是商業(yè)銀行房地產貸款不僅沒有減少，反而一直在增加，而且增加幅度仍然不小。2008年上半年，房地產貸款增幅仍高于全部貸款增幅8.4個百分點，表明房地產貸款的增長幅度仍然十分強勁。數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局歷年統(tǒng)計公報（/tjgb/）、歷年中國貨幣政策執(zhí)行報告（）披露的數(shù)據(jù)計算整理（下述各表除注明外，均同此）2擴張背景何勇：我國商業(yè)銀行房地產信貸快速擴張風險研究我國商業(yè)銀行房地產信貸快速擴張與房地產開發(fā)投資快速增長是互為依存、共同發(fā)展的。19982007年，我國房地產投資年平均增幅為22.19%，高于同期全社會固定資產投資年均增幅3.81個百分點。與此相適應，房地產投資占全社會固定資產投資中的比重也從1998年的11.58%提高到2007年的20.79%，房地產投資占GDP的比重從1998年的4.6%提高到2007年10.25%。以上三項指標均創(chuàng)近10年來的最高值，表明房地產行業(yè)已成為國民經濟的熱點行業(yè)（見表2）。2008年以來國家雖實施了宏觀調控政策，但似乎對房地產市場并沒有造成多大影響，房地產開發(fā)投資速依然強勁，仍在充當推動投資增長的主力軍角色。例如：上半年全社會固定資產投資68402億元，同比增長26.3%；其中房地產開發(fā)投資13196億元，同比增長33.5%，增速比上年同期提高5個百分點，高于同期固定資產投資增速7.2個百分點，在GDP中的比重達到10.1%，與2007年全年10.25%的高位水平基本持平。投資高速增長，信貸就必然快速增長。原因是我國直接融資不發(fā)達，房地產企業(yè)資金需求主要靠商業(yè)銀行貸款間接融資方式。因此，要維持眼下房地產投資的強勁增長和高位運行，在事實上就形成了對銀行信貸資金的倒逼機制，這無疑為商業(yè)銀行房地產信貸的快速擴張?zhí)峁┝肆己玫谋尘皸l件和適宜的客觀環(huán)境。二、我國商業(yè)銀行房地產信貸快速擴張樣本分析為了更為直觀清晰地了解商業(yè)銀行房地產信貸快速擴張的具體情況，筆者根據(jù)業(yè)已完成股份制改造、先后成為上市公司的工商、中國、建設、交通4家大型商業(yè)銀行和招商、民生、深發(fā)、浦發(fā)、華夏、興業(yè)、中信7家中型商業(yè)銀行（以下簡稱“11家大中型上市商業(yè)銀行”或“11行”）近兩年年報披露的有關數(shù)據(jù)，對其房地產信貸快速擴張的基本狀況進行分析。之所以選擇11家大中型上市商業(yè)銀行作為分析樣本，主要是因為11行的信貸資產和經營規(guī)模在我國金融業(yè)占據(jù)絕對比重且位居主導地位，具有一定典型性和代表意義。首先，從整個房地產貸款來看，2007年，11行房地產貸款狂飆式的急劇增長達到了前所未有的高度，占各項貸款的比重迅速加大，平均比重達26.54，高于同期整個商業(yè)銀行18.34平均水平8.2個百分點；其次，從法人客戶的房地產開發(fā)貸款看，11行房地產開發(fā)貸款平均增速高于各項貸款平均增速4.7個百分點；再次，從個人客戶住房按揭貸款來看，11行個人住房按揭貸款平均增速高于其各項貸款平均增速31.12個百分點，高于整個商業(yè)銀行平均增速16.68個百分點（見表3）。出于風險控制的考慮，商業(yè)銀行的房地產貸款在各項貸款總量中的規(guī)模應當適度，因為當房地產貸款超過其各項貸款總量的一定比例時，就容易引發(fā)潛在的流動性風險。目前，國際上一些商業(yè)銀行房地產貸款警戒線控制在2530左右，其中個人住房貸款比重一般控制在1820以下。我國銀監(jiān)會規(guī)定商業(yè)銀行房地產貸款余額與總貸款余額比不得超過30的比例。而從2007年11行房地產貸款余額占其各項貸款總余額的比例來看，其26.54的比例已經逼近30的控制線，且深發(fā)和興業(yè)兩行已分別以33.2和41.5超過了控制線，而中行、建行、招商、民生和浦發(fā)5行分別為27.9、26.5、25.9、28.9和25.9，達到或超過控制線，可以說只是一步之遙。11行的樣本分析給我們的啟示是：房地產行業(yè)的快速發(fā)展使商業(yè)銀行在過度追求房地產開發(fā)貸款和個人按揭貸款份額及其帶來的當期利潤和短期業(yè)績提升的同時，卻忽略了利益獲取背后潛在的巨大風險。三、商業(yè)銀行房地產信貸快速擴張風險預測業(yè)務結構反映風險結構，我國商業(yè)銀行房地產信貸伴隨房地產市場10年來的高速增長而快速擴張，使不斷累積和疊加的房地產開發(fā)貸款和個人住房貸款已經占銀行貸款總量相當大的比重，風險隱患也在積聚和孕育，從某種意義上說已經到了一個“臨界點”，如任其繼續(xù)以每年30以上的速度快速擴張下去，那么風險的強烈釋放就為期不遠。之所以這么說，是因為支撐商業(yè)銀行房地產信貸快速擴張的條件和其所依托的基礎都已改變。1政策調整變數(shù)加大，房地產市場面臨的不確定性因素增加2003年以來，國家和央行連續(xù)出臺土地、稅收、金融、信貸等相關調控政策，以抑制房地產行業(yè)發(fā)展持續(xù)過熱以及商業(yè)銀行綿綿不絕的放貸沖動現(xiàn)象。預計今后相當長的一段時間，針對房地產行業(yè)持續(xù)的宏觀調控會進一步加大，房地產周期性行業(yè)景氣水平的變動頻度和幅度將會進一步加劇，房地產市場面臨的不確定性因素也將更加突出，從而導致房地產行業(yè)風險的產生，繼而波及和引致商業(yè)銀行房地產信貸資產質量劣變，商業(yè)銀行很可能又將面臨不良貸款大規(guī)模產生的困境。在發(fā)達國家成熟的房地產市場，銀行貸款最多不超過房地產總投資40。而在目前我國的房地產市場資金鏈中，商業(yè)銀行通過房地產開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、建筑企業(yè)流動資金貸款和土地儲備貸款等，基本參與了房地產開發(fā)的全過程，實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。數(shù)據(jù)顯示，我國近80%的土地購置和房地產開發(fā)資金是直接或者間接地來自銀行貸款，個人通過按揭貸款買房則占全部購房總數(shù)的90%，這其中又有80%的購房資金來源于銀行貸款，這種信貸資源向房地產業(yè)加速聚集和過度集中的趨勢，意味著房地產市場絕大部分潛在的系統(tǒng)性風險都系在銀行身上。如果加上大量以房產作為抵押的其他貸款，風險在一個規(guī)則不甚健全的市場經濟環(huán)境里,事實上被批量轉嫁給了銀行，房地產價格的波動將影響到銀行一半左右的信貸資產安全。在房地產市場處于上升時期，一切矛盾和危機都被掩蓋，一旦政策出現(xiàn)重大調整，市場就會出現(xiàn)劇烈波動，風險隱患就會得到強烈釋放，銀行無疑就成為首當其沖的風險承擔者，房地產“挾持”、“綁架”銀行就會成為現(xiàn)實，目前房地產開發(fā)商普遍存在著“銀行先死，開發(fā)商后死”的心態(tài)就是最好的注釋。事實上，風險苗頭已經出現(xiàn)，2007年度上海市房地產信貸運行報告透露，2007年上海中資商業(yè)銀行個人住房不良貸款比年初增加7億元，房地產開發(fā)不良貸款比年初增加13億元，雙雙呈現(xiàn)上升態(tài)勢。相信從全國范圍來看，房地產行業(yè)的不良貸款不是一個小數(shù)目。特別是2008年，隨著從緊貨幣政策實施持續(xù)下去，商業(yè)銀行房地產不良貸款數(shù)額恐將進一步上升。房地產信貸的潛在風險用自然界的“潮水效應”來比喻，就如同海邊礁石一樣，在房地產行業(yè)高漲時，它被暫時淹沒看不見，在房地產行業(yè)退潮時，它就會暴露無遺。目前我國GDP連續(xù)四年保持兩位數(shù)增長，總體經濟形勢仍處于基本良好狀態(tài)，全社會固定資產投資和房地產投資仍在高位運行，商業(yè)銀行房地產信貸快速擴張中一些深層次問題和潛在風險還沒有得到充分暴露。但這恰恰是最應高度關注的時刻，因為當整個社會的房地產融資過分依賴于銀行時，銀行房地產信貸的風險就會因政策的變動隨之加大，貸款的某些不良基因會因一定的內外部因素在一定的時間或空間內頑強地表現(xiàn)出來或尋找新的承載基礎。2量價雙雙初顯下跌，房地產市場潛在風險開始顯現(xiàn)自1998年以來，進入價格上行通道的房地產市場極大地刺激了潛在購買者的購買意愿，即購買者未必有居住需求，再加上當時寬松優(yōu)惠的個人住房貸款政策，在銀行貸款強力支撐下的大量購買力紛紛進入房地產市場，使得2007年及以前的房地產市場呈現(xiàn)購銷兩旺的局面。然而，自2007年11月份以來，伴隨“第二套房貸政策”及其細則出臺，人們對房價走低的預期不斷增強，持幣待購的觀望氣氛日益濃厚。2008年京、滬、穗、深等地房價出現(xiàn)多年上漲后的首次下跌，其下跌幅度均在10以上，且呈現(xiàn)逐月逐季環(huán)比連續(xù)下跌的趨勢。另外，從全國整體來看，交易量的下滑也從沿海和一線城市向內地和二線城市蔓延，已成為一個普遍現(xiàn)象。一方面，近幾年調控房地產的新政策不斷出臺，隨著時間的推移還在不斷地細化、強化、調整和落實，綜合作用的結果壓縮了投資和投機性購買者的虛假需求量，使得房地產開發(fā)商被迫減緩提價幅度或進行價格下浮；另一方面，在房地產市場繁榮的情況下，投機或投資性需求支撐起了相當大的銷量，這種虛假的繁榮由于遠遠偏離民眾的實際購買力而顯得非常脆弱，一旦對房價上漲的預期不再，購買力萎縮的真實一面馬上就會顯現(xiàn)出來。當不斷飆升的房價實現(xiàn)價值回歸，投資和投機性買家保本微利或無利可圖時，過旺的投資和投機性需求就會被抑制，房價的整體下跌難以避免。房屋交易量的下降和價格的下跌這兩大問題的凸顯，表明先前過熱的房地產市場“冷卻”的步伐已漸行漸近，由此折射出商業(yè)銀行過量的房地產貸款潛在風險開始顯現(xiàn)。3房地產持續(xù)高增長所依賴的基礎正在不斷的削弱和失去房地產產品作為市場中的一種商品，自然也要受供求關系的影響，呈周期性的波動。據(jù)建設部統(tǒng)計，我國人均住房建筑面積從2002年底的22.8平方米增加到了2007年底的約28平方米，截至2006年底，城鎮(zhèn)居民住房私有率已達到83%。此信息預示著1998年以來，持續(xù)高速增長的房地產投資和持續(xù)過熱的房地產市場所依賴的基礎正在不斷的削弱和失去，其理由：（1）自上世紀90年代中期開始，福利性的實物住房分配漸進地改革演變?yōu)樽》糠峙湄泿呕?，原先凡是城?zhèn)已就業(yè)的正式在編人員均從單位以極低的價格買入了自住的福利房，此后又由于制度性安排變成產權房并允許上市交易，為改善原有的住房條件，大都以高價賣出，再購買新的住房。這種住房改善性消費結構升級需求在10年時間里的持續(xù)集中釋放后已基本處于衰竭狀態(tài)，且這種低價買入公房、高價賣出的好事已經不復存在，所以這部分購買力一旦釋放完畢，對房地產市場的推動力就會突然消失。（2）基數(shù)龐大的70年代出生的多子女一代消費人群在90年代中期先后進入個人住房消費時期，這一住房剛性需求恰與持續(xù)高速增長的房地產投資和持續(xù)過熱的房地產市場是彼此對稱和相適應的，隨著這一代消費人群的退潮，房地產市