旅游投資的特點及熱點問題旅游投資主要包括三大類別：一類是自然資源開發(fā)項目、一類是文化資源開發(fā)項目、還有一類是人為項目，人為項目沒有自然和文化資源，是一個以市場為前提的人工化的人為項目。、資源原始性與產(chǎn)品的市場性一旦你發(fā)現(xiàn)了資源的價值的時候，任何旅游的產(chǎn)品都是依托于市場支持，資源與產(chǎn)品之間如何溝通，形成讓資源價值得以體現(xiàn)的產(chǎn)品，之間有效的互動，是旅游投資非常核心的一個問題；、需求的多樣性及時序變化旅游需求的多樣性非常大，比如談戀愛時帶你的女友一起去旅游，以便觀察一下你的戀人在一個群體間的為人處事的個性也是一種旅游需求，現(xiàn)在許多單獨去麗江旅游的女孩子，因為感情問題最喜歡去的地方就是麗江這樣的環(huán)境，旅游需求往往有非常多的層面，我們在進行市場調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在有一個現(xiàn)階段非常大的特點就是一般的旅游者都選擇與朋友或家人一起出游，旅游的需求包括了個體性的需求，也有群體性的需求，與社會交流的需求往往在產(chǎn)品的設(shè)計中間和旅游過程設(shè)計中間會產(chǎn)生重要效果。特別是在今天我們這個經(jīng)濟發(fā)展的國家，旅游的需求也呈現(xiàn)出多樣性的大的變化，需求的方式、需求的結(jié)構(gòu)、出游的方式、出游率、消費的方式、交通工具的選擇等等變化，所以當我們做一個規(guī)劃、策劃的時候，我們面對的市場，對于需求的時序性變化和可能出現(xiàn)的較大的差異性必須有個長遠的考慮和運作，所以在旅游投資中間必須面對旅游需求的特點和變化的時序與變化的方式。、可進入性對投資的影響、遠距離營銷與本地化消費旅游者一個很大的特點就是遠距離營銷，但他的消費是在旅游目的地消費，所以客源地與目的地之間的距離與營銷購買與它的消費過程之間的差異也構(gòu)成了旅游管理的復雜性，也構(gòu)成了旅游營銷的獨特性；、服務(wù)產(chǎn)業(yè)性景區(qū)的管理與酒店管理之間的差異性非常大，標準性的建筑物體與旅游項目策劃中間固有的東西最后如何轉(zhuǎn)化成與服務(wù)相關(guān)聯(lián)的東西，這個差距是完全不一樣的，同樣一個景區(qū)，管理上的變化所帶來的差距是巨大的；、高投入與持續(xù)回報旅游從原來的低門檻逐漸到高門檻到未來旅游發(fā)展中間更多的人性化的落實。關(guān)于人性問題，我們專門提出了一個娛樂化的觀念，我們認為娛樂與旅游之間的關(guān)系是非常巨大的，包括我們力求在旅游項目設(shè)計中間把娛樂元素充分地利用起來，當我們參與一個項目作為旅游投資的時候，它與其它行業(yè)完全不一樣，它的綜合性、復雜性、服務(wù)性及資本性、投資回報率的特性都對旅游投資的設(shè)置和安排產(chǎn)生著很大的影響，由此就產(chǎn)生了旅游商業(yè)模式上的巨大差異，這也就是我們在旅游整個投資中間強調(diào)的杠桿運作的方法，就是我們說的兩千萬資金如何去搬動幾個億的杠桿。我們一般講有四重杠桿：第一重杠桿是規(guī)劃、策劃，好的規(guī)劃和策劃使這個項目擁有一個漂亮的藍圖包裝，這個杠桿對一個旅游資源來說會產(chǎn)生巨大的撬動作用；第二重杠桿就是政策杠桿，當我們有了一個漂亮的藍圖以后，我們第一個進攻的目標就是政府，我們說旅游是政府控制著資源，而且政府很大地起著主導作用，政府所給予的一個旅游投資商能夠進行投資的環(huán)境，它給予投資的條件，對于一項旅游投資能否規(guī)劃運作得好影響巨大，比如我們策劃的瑩華山項目，這個項目就與政府之間建立了一定的關(guān)系，簽定了合同協(xié)議，在項目設(shè)計出來以后，我們就提出來，要求政府修一條路，如果你就憑空提出來讓政府從另一個坡修一條路，政府是不會接受的，但是我們在這中間設(shè)計了若干個對于整個旅游發(fā)展有巨大價值的項目，從而說服政府為實現(xiàn)它的長期戰(zhàn)略目標而要改善交通環(huán)境的時候，政府就愿意投資這條路了，也就是說當你不能在一個層面解決問題的時候，你可以把它由縣一級的層面作成了市里面的重點項目，由市一級的層面再作到省里面的重點項目，解決問題的方案一下子就變了，這樣的問題往往需要你在策劃和設(shè)計過程中間對于你這個景區(qū)或旅游目的地、對于這個區(qū)域擁有什么樣的價值要有個深入的認識，我們說你如何運用政治的三張牌，第一張是三農(nóng)牌，如何可以把三農(nóng)問題搞好了，你老大，誰都會給你讓步。第二張牌是城鎮(zhèn)化的建設(shè)問題，你能否告訴縣長或市長這張名片對他們多么有意義，你是老大；第三張牌是綠色GDP概念，中國長期的持續(xù)性的惡性的經(jīng)濟增長實際上已經(jīng)走到了一個增長模式轉(zhuǎn)換的階段，比如現(xiàn)在浙江地區(qū)的發(fā)展面臨著嚴重的環(huán)境問題，所以這屆領(lǐng)導人明確提出了環(huán)境保護為前提的、節(jié)省能源為前提的全新的可持續(xù)發(fā)展方向，在這個發(fā)展方向中間，旅游經(jīng)濟的價值在旅游產(chǎn)業(yè)中間具有重大的意義；第三重杠桿是資源和資產(chǎn)的杠桿，我們能否把景區(qū)無型的資產(chǎn)、品牌的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為一個可以量化的杠桿，在這個撬動之中也包括了資產(chǎn)營銷的杠桿，包括土地價格的提升、包括旅游收益權(quán)、門票收益權(quán)如何轉(zhuǎn)化為有價值的資產(chǎn)，如何通過營銷實現(xiàn)現(xiàn)金的收益，把營銷與資產(chǎn)之間互動起來；最后一個就是資本的杠桿。這幾重結(jié)構(gòu)結(jié)合起來，旅游的商業(yè)模式就可以運營起來，其間政府的思路和投資商之間的互動非常關(guān)鍵；形成一個資本的營銷；、資本性限制旅游投資往往是一個長線投資，作為旅游開發(fā)項目，在過去的時代，特別是以觀光旅游為主的時代，主要是一個好的景區(qū)關(guān)起門來，有一條游步道就可以開放收錢了，那么到今天旅游發(fā)展到了一個完全新的階段，產(chǎn)品的要求已經(jīng)提高到非常高，因此開發(fā)旅游產(chǎn)品已經(jīng)進入到了一個高投資和回報期比較長的新的結(jié)合點，投資規(guī)模大、投資回收期長，投資商往往要求有短期回報的旅游項目，如何解決盡早地有投資回報的問題，我們常常進行一些其它的安排，比如一個景區(qū)拿下來，往往會于其中拿下來一塊土地，而通過對土地的運作就會有短期的一大塊收益進來，象這樣的非旅游旅客收入為主的其它收入方式往往成為旅游投資的重大補充，甚至會成為影響一個投資商會不會來進行旅游投資的一個非常重要的核心要點。大量的旅游投資商和房地產(chǎn)開發(fā)商在做任何景區(qū)投資時的一個最大特點是他們除了旅游本身感興趣之外，他們對旅游房地產(chǎn)感興趣，往往會與政府或合作提出的要求是在旅游項目的同時怎么樣地把土地問題處理好，而所給予他的可用于建設(shè)的這塊土地往往是房地產(chǎn)開發(fā)的最好的一個項目，他可能利用這塊土地而獲得銀行的支持或者市場的支持，從而從旅游房地產(chǎn)方面首先獲利，而等旅游真正投入開發(fā)或者開發(fā)起來的時候，他可能已經(jīng)通過房地產(chǎn)把大部分投資已經(jīng)收回去了。這就是我們稱為作局的套作模式。旅游的長期性和比較緩慢的回收過程如何與較快的回收資金的安排進行套作，往往是我們現(xiàn)在招商引資的重要的方面，也是投資商考慮的模式。假如我代表投資商談判的時候，我們常常做政府這樣的一個工作，可以合力把存在的一些問題處理掉，把景區(qū)的無型資產(chǎn)與投資商投資的現(xiàn)金資產(chǎn)重組在一起，重組的企業(yè)資本已發(fā)生變化，可以把景區(qū)的經(jīng)營權(quán)評估為兩千萬，然后再把一部分資產(chǎn)拿去融資兩千萬，現(xiàn)金投入在開始時候可以用低價方式收購處理匯集成有效的產(chǎn)品，最后資產(chǎn)可以作到六千萬或者是八千萬，然后再用這個結(jié)構(gòu)去撬動銀行結(jié)構(gòu)，這是旅游投資的一個很重要的特點，由此也形成了它的商業(yè)模式與投入產(chǎn)出的特點，在商業(yè)模式結(jié)構(gòu)中間，我們就要考慮的是游憩方式、商業(yè)房地產(chǎn)的模式、土地儲備的模式和其它的一些模式之間的互動。這里面要求政府如何與投資商一起把項目作大，投資商就會非常愿意進來投資，這種模式對地方政府和投資商來說很好，對銀行來說風險很大，對其它合作人來說不是最好，但是對有效地讓項目真正開發(fā)運作起來非常有用。其中把政府行政的資源用到最佳，能夠把投資商的利益結(jié)合到最佳，最后還要能夠最大的引進資本，使得你的項目和產(chǎn)業(yè)達到高的水準，這樣就會搭建好的項目運作的平臺，形成一個融資的平臺，一個真正把旅游項目作大的平臺。、所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)問題風景名勝區(qū)的資產(chǎn)是國家所有的，而且現(xiàn)在明確規(guī)定它的經(jīng)營權(quán)不能轉(zhuǎn)讓給社會投資者，不能由社會投資人進行全面的管理。我們形成的一個核心思路就是通過經(jīng)營權(quán)的一種轉(zhuǎn)移，逐漸形成一個開發(fā)結(jié)構(gòu)民營化的模式。在市場趨勢下，在很大程度上應(yīng)該對經(jīng)營權(quán)很大程度上放開，政府怎么樣通過行政管理把控它的核心要素，即保護問題，在把控了規(guī)劃權(quán)益和環(huán)境問題以后，經(jīng)營問題完全可以放開由企業(yè)去運作的。今年年底以前會出臺一個有關(guān)特許經(jīng)營相關(guān)的問題規(guī)定，國土資源部、建設(shè)部和國家旅游局之間還存在很大的矛盾，但大的方向非常清楚。我們認為應(yīng)該分為下列幾種權(quán)力：行政管理權(quán)：應(yīng)該與經(jīng)營管理權(quán)分開，對于風景名勝區(qū)，其行政管理權(quán)應(yīng)該歸國家所有，歸政府部門管理；規(guī)劃權(quán)：理所當然地由政府部門執(zhí)行，進行規(guī)劃并評審；景區(qū)管理權(quán)景區(qū)開發(fā)權(quán)與招商權(quán)往往與門票收益權(quán)一起來考慮；門票收益權(quán)經(jīng)營性項目開發(fā)與收益權(quán)專營與特許經(jīng)營土地開發(fā)權(quán)就是可開發(fā)土地的問題；土地使用權(quán)、保護與開發(fā)問題涉及到文物保護、環(huán)境保護與開發(fā)之間的關(guān)系問題，保護問題在規(guī)劃中間是占第一位的問題，如果保護的問題沒有處理好開發(fā)基本上肯定是一票否決，但是保護不等于不開發(fā)，保護前提下的開發(fā)運用主要還涉及到一個開發(fā)的方式一定要把保護前提下的運用中最大的空間如何開發(fā)的問題。比如長城的開發(fā)的問題，天宏保業(yè)，北京的一家上市公司把整個長城景區(qū)拿下來，他們要開發(fā)長城其中最大的問題就是八百里長城的保護問題，現(xiàn)在存在很大問題，所有重要的公路、鐵路全部從長城過，其中有一條國道就從長城的門洞里穿過去的，整個長城的保護工作中就涉及一個大規(guī)模的交通道路的調(diào)整問題，調(diào)整的成本很高，但天鴻寶業(yè)為什么還作這個項目呢，因為在交通調(diào)整的過程中可以出來一塊地，有可能開發(fā)出來一塊很大的區(qū)域，這個區(qū)域的土地可能是二十平方公里左右的可開發(fā)用地，他正是圍繞這個思路在想辦法，圍繞長城保護的需要是公路的調(diào)整，公路的調(diào)整帶來的是一個新的開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整形成的是一個土地和房地產(chǎn)利用的新的方式。那么保護下面的開發(fā)文章如何做，有些時候做的是完全不一樣的。、旅游視野與產(chǎn)業(yè)擴展旅游產(chǎn)業(yè)有一個很長的產(chǎn)業(yè)鏈，由旅游景區(qū)很容易形成旅游小城鎮(zhèn)，景區(qū)的發(fā)展為小城鎮(zhèn)的建設(shè)提供了很大的一個產(chǎn)業(yè)依托，其間一個很有價值的方面就是房地產(chǎn)，旅游與商業(yè)相結(jié)合，包括城市商業(yè)。文化娛樂產(chǎn)業(yè)，旅游娛樂產(chǎn)業(yè)，二十一世紀是一個娛樂化的世界，娛樂業(yè)今天對于在美國主流資本市場的占有和影響力已遠遠超過基礎(chǔ)工業(yè)的地位，所以旅游與娛樂之間、文化與旅游之間、體育與旅游之間及農(nóng)業(yè)與旅游之間、加工工業(yè)與旅游的商品與紀念品之間、餐飲業(yè)、運輸業(yè)及城市名片、城市風貌打造都與旅游有關(guān)，旅游產(chǎn)業(yè)是一個長長的產(chǎn)業(yè)鏈，都要用一種非常寬的產(chǎn)業(yè)眼光還對待，而不局限于一個旅游風景區(qū)本身，而要把它與城市、與小城鎮(zhèn)、與三農(nóng)問題解決和一系列的城市經(jīng)營理念結(jié)