1“富春景觀渡假公寓”開發(fā)思路建議“富春景觀渡假公寓”項(xiàng)目設(shè)想一、地點(diǎn)：桐廬市區(qū)山間二、景觀及生活設(shè)施地處二峰之間的山腰高峰，正南方為富春江，背靠分水，二邊為山地森林，100米處有一小型水庫(kù)。山路上來(lái)后直達(dá)小區(qū)。離小區(qū)下山200米為生活小區(qū)，整個(gè)小區(qū)封閉性強(qiáng)，生活方便而又清靜悠閑，是一處休閑渡假的寶地。三、樓盤設(shè)想1、總體設(shè)想a大樓設(shè)想：18層或更高；一層車庫(kù)，室內(nèi)游泳池，前排為營(yíng)業(yè)房；二層總臺(tái)、商場(chǎng)、商務(wù)中心等輔助設(shè)施；三層餐飲娛樂等；三層平臺(tái)：內(nèi)設(shè)備管理房；外四、五樓的陽(yáng)光房及茶座。四以上層：?jiǎn)紊砉?；要求：?）20至30平方米為主的度假公寓；（2）部分可大一點(diǎn)，但要預(yù)留管道，可分隔；（3）室內(nèi)要求：a、衛(wèi)生間；2b、室內(nèi)可分隔成會(huì)客與休息二個(gè)區(qū)間；c、無(wú)管煤，不能生火，但要有廚房操作區(qū)，不必臨窗；d、落地窗；e、統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)；f、冷熱水；g、預(yù)留報(bào)警設(shè)備及可視門鈴接口（可視設(shè)備需另收費(fèi)）；h、衛(wèi)星電視；（4）裝修要求：a、地板墻面、屋頂白色乳膠漆衛(wèi)生間：三件套并裝飾完成（價(jià)格在6000元）b、每套房三種設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代中式簡(jiǎn)約西歐式統(tǒng)一裝修裝修款一并作房款按揭大樓頂層：設(shè)住戶會(huì)所，除層頂外以玻璃為主。內(nèi)設(shè)：簡(jiǎn)餐廳及酒吧、健身房、健身休閑中心、卡拉OK室、自助餐廳、音像及圖書店、閱讀室、影視廳、臺(tái)球、乒乓、網(wǎng)球會(huì)員專用（住客也不能入內(nèi)）2、物管設(shè)想（1）總臺(tái)：物管窗口及住客登記（另有詳細(xì)說(shuō)明）；3（2）保安：全樓層監(jiān)控；裙樓電梯不停，進(jìn)入電梯必須有證明或會(huì)員及住戶同意；（3）水電修理；（4）住戶免費(fèi)停車證（限一輛）；（5）送餐、洗衣、打掃衛(wèi)生（收費(fèi)）；（6）磁性門卡（安全原因）；3、外型設(shè)想針對(duì)外地人士為主的中高收入者，年齡20至50間中青年。因此外型要有現(xiàn)代感、雕塑感，且色彩亮艷、夸張，造型前衛(wèi)。與環(huán)境的配合不是適應(yīng)環(huán)境，而是作為環(huán)境的點(diǎn)綴，要顯眼，要跳，要作為環(huán)境的點(diǎn)晴之筆。4、造價(jià)設(shè)想以夸張，現(xiàn)代的造型顯現(xiàn)大樓，而在用材及造價(jià)上，要盡可能的節(jié)省。因?yàn)榇藰堑馁I點(diǎn)是：（1）環(huán)境；（2）休閑、渡假；（3）便宜；（4）收益；四、環(huán)境及活動(dòng)項(xiàng)目環(huán)境是此樓的第一買點(diǎn)，因此這個(gè)樓不能象住宅只以環(huán)境作點(diǎn)綴，而應(yīng)下大功夫，并爭(zhēng)取靠環(huán)境也能在以后有所收益。1、室外網(wǎng)球場(chǎng)、小型籃球場(chǎng)；42、活水魚塘，是景觀也是垂釣區(qū)；3、茶座：a、室外草坪茶座；b、三層平臺(tái)景觀茶座；c、室外簡(jiǎn)易房；4、兒童樂園、兒童戲水池；5、燒烤區(qū)；6、攀巖處；7、水庫(kù)的水上活動(dòng)區(qū)；8、果園；9、慢跑道；10、室內(nèi)游戲池、健身房、洗浴中心（一樓）；11、臺(tái)球、乒乓球室、游戲房、棋牌室（二、三樓室內(nèi)）；12、餐飲、娛樂（室內(nèi)，承包）；13、會(huì)議廳、培訓(xùn)中心14、足浴、美容美發(fā)等；15、小型蹦極臺(tái)（水庫(kù)上）；16、室外養(yǎng)殖場(chǎng)所有這些項(xiàng)目設(shè)在室外或裙樓。對(duì)外營(yíng)業(yè)，與會(huì)所可能重復(fù)。5“富春景觀渡假公寓”銷售設(shè)想一、關(guān)于售價(jià)的設(shè)想以20至30平方米建面的單間為主，銷售均價(jià)為2000元。25平方米2000元=50000元（如加裝飾：8000元衛(wèi)浴8000元電器：空調(diào)、電視臺(tái)、微波爐、小冰箱、VCD、小型音響、電話機(jī)、廚房設(shè)備10000元家俱：衣櫥、廚房工作臺(tái)、寫字樓、床、床臺(tái)框、沙發(fā)、茶幾、窗簾等4000元其他裝修普遍房?jī)r(jià)：50000元或帶精裝修80000元。首付：15000元或24000元，月付250元或390元。（20年按揭）（即首付在12000至30000元之間）優(yōu)惠：1、贈(zèng)送免費(fèi)停車證一張；2、贈(zèng)送價(jià)值5000元俱樂部會(huì)員卡一張；3、渡假休閑項(xiàng)目享受一定折扣。二、誰(shuí)是我們的買主1、桐廬人桐廬的買主可能較少，一般是單身貴族，有錢年青人，在6桐廬企業(yè)或在桐廬工作的外地人或外地公司；2、桐廬附近這會(huì)是較大的一個(gè)群體，他的家在桐廬附近，但由于工作、生活上的原因經(jīng)常會(huì)出差桐廬，如住賓館或當(dāng)天趕回，不如在桐廬有一個(gè)落腳點(diǎn)省心。3、杭州人、上海人杭州是上海的后花園，桐廬已成了杭州人的后花園。每年在旅游人口中，上海人、杭州人占了他大部分。渡假公寓在杭州還是一個(gè)新生事物，但其吸引力是可以預(yù)見的。（1）交通更方便，杭州到桐廬全程一級(jí)公路，只需1個(gè)半小時(shí)，上海過來(lái)也不過三小時(shí)。（2）山清水秀，桐廬政府近年大力推行旅游經(jīng)濟(jì)，其旅游優(yōu)勢(shì)有目共睹；（3）地處上海、杭州到千島湖與黃山的黃金旅游線中段，地理位置優(yōu)越；（4）本樓盤自身優(yōu)勢(shì)高，地處山腰，封閉性強(qiáng)，森林環(huán)繞，正南見富春江，景觀豐富；（5）價(jià)格低廉，首付最低可達(dá)1.3萬(wàn)元；（6）后期服務(wù)完善，可購(gòu)房收益；因此，對(duì)上海人、杭州人來(lái)說(shuō)，這種消費(fèi)可以是實(shí)惠的休閑度假，也可以是長(zhǎng)期收益，而且是人人可都承受的。加上現(xiàn)在私人購(gòu)車的涌躍，這應(yīng)該是有車族的一個(gè)佳音。74、消費(fèi)者描述（1）桐廬富陽(yáng)附近活躍的青年人士、企業(yè)及經(jīng)常去桐廬人士；（2）杭州、上海有車族；（3）中、青年人為主；（4）好動(dòng)有活力、有現(xiàn)代氣息的人士；（5）希望有購(gòu)房收益的人；三、銷售設(shè)想1、分點(diǎn)銷售（1）桐廬a、以富春公司原有銷售點(diǎn)為基礎(chǔ)，在桐廬開展銷售；b、現(xiàn)場(chǎng)建立售樓處，并作為處地參觀者的接待處；（2）杭州a、交通便利處建樣板房的售樓處；b、售樓人員3人，另一個(gè)兼財(cái)務(wù)；c、杭州辦理按揭及合約登記（可否？）（3）上海a、選擇幾家銷售代理公司；b、如何辦理按揭及合約登記？（4）富陽(yáng)、新安江a、選擇一房產(chǎn)公司代理；2、銷售重點(diǎn)8（1）桐廬a、重點(diǎn)是接待介紹工作；b、組織藝人進(jìn)行宣傳，宣傳對(duì)象是旅行者，各賓館的住客；（2）杭州a、新聞炒作；b、有針對(duì)性的廣告宣傳；c、專車接送桐廬看房；d、主要的銷售地；（3）上海a、專人促銷；b、銷售需桐廬的配合；（4）富陽(yáng)、新安江a、專人促銷；b、提供宣傳資料；四、銷售步驟1、前期準(zhǔn)備工作；（另有詳細(xì)說(shuō)明）2、新聞炒作；新聞點(diǎn)：（1）浙江首批度假式公寓，將單身公寓的概念發(fā)展；（2）廣告公司與開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)合作；（3）桐廬房子杭州銷；9（4）負(fù)面：渡假公寓的管理；（5）有個(gè)性的房子一定好銷；3、廣告攻勢(shì)；4、人員促銷；5、旅游旺季的大型促銷活動(dòng)爭(zhēng)取綠化先行完成；6、桐廬市長(zhǎng)來(lái)杭、滬促銷桐廬旅游；（旅游廣告市長(zhǎng)做演員）7、結(jié)頂儀式免費(fèi)請(qǐng)潛