目錄1總論.21.1項目概述.21.2編制依據(jù)和原則.21.2.1編制依據(jù).21.2.2主要原則.31.3可行性研究報告工作范圍.31.4主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟指標.41.5可行性研究報告結(jié)論.42項目提出背景、意義和投資必要性.52.1項目背景.52.2項目投資必要性和建設(shè)意義.62.2.1項目的投資必要性.62.2.2項目建設(shè)的意義.83單位概況及項目運作方案.93.1項目承辦單位概況.93.2項目合作開發(fā)單位概況.103.3項目運作方案.124項目建設(shè)條件.124.1地形地質(zhì)滿足建筑要求.124.2滿足城市規(guī)劃的要求.125項目實施方案.135.1建筑規(guī)模.135.2規(guī)劃設(shè)計.135.3經(jīng)營規(guī)劃.145.3.1商業(yè)經(jīng)營.145.3.2文化娛樂經(jīng)營.155.4物業(yè)管理.165.5實施進度.176投資估算與資金籌措.186.1投資估算.186.1.1投資估算范圍.186.1.2投資估算依據(jù).196.1.3項目投資.196.2資金籌措.217綜合效益評價.22第2頁共35頁7.1經(jīng)濟效益評價.227.1.1投資計劃與資金來源.227.1.2財務(wù)計算與經(jīng)濟效益分析.247.1.3經(jīng)濟效益分析結(jié)論意見.327.2社會效益評價.328項目風險及防范措施.338.1國家政策方面.338.2從該項目的市場前景來看.339結(jié)論與建議.349.1結(jié)論.349.2建議.35附圖：#市小寨工人文化宮整體改造項目總平面圖1總論1.1項目概述項目名稱：#市小寨工人文化宮整體改造項目主辦單位：#市小寨工人文化宮單位性質(zhì)：國家事業(yè)單位法人代表：#1.2編制依據(jù)和原則1.2.1編制依據(jù)1）#市發(fā)展計劃委員會關(guān)于改造小寨工人文化宮項目建議書的批復(fù)（市計社發(fā)2004210號）文件；2）國家現(xiàn)行有關(guān)工程建設(shè)項目的設(shè)計標準、規(guī)范、規(guī)程及定額；第3頁共35頁3）#市小寨工人文化宮提供的有關(guān)資料；1.2.2主要原則1）按照#市計委、#市小寨工人文化宮總體規(guī)劃要求，以合理配置資源為原則；2）本項目的建設(shè)貫徹布局合理、建筑美觀、節(jié)約用地和投資的原則；3）充分考慮工人文化宮整體改造項目的現(xiàn)有條件，將本工人文化宮改造成符合當?shù)亻L遠發(fā)展要求的，集商業(yè)、文化、娛樂及辦公于一體的國際文化中心；4）公用工程與輔助設(shè)施應(yīng)滿足大樓的各項功能要求，盡量利用項目所在地提供的公用設(shè)施；5）注意環(huán)境保護，搞好三廢治理。1.3可行性研究報告工作范圍1）根據(jù)#市的總體規(guī)劃要求，結(jié)合該項目的現(xiàn)狀論證工程建設(shè)的必要性。2）根據(jù)#市的近、遠期經(jīng)濟發(fā)展目標，確定該項目的經(jīng)營范圍和設(shè)計規(guī)模3）結(jié)合#市的文化娛樂業(yè)、商業(yè)，以及寫字樓的現(xiàn)狀及其發(fā)展情況，計算和評價該項目的經(jīng)濟效益和社會效益是否可行。第4頁共35頁1.4主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟指標表1-1主要數(shù)據(jù)及技術(shù)經(jīng)濟指標表序號項目名稱指標備注1計算期（年）202建設(shè)期（年）23項目總投資（萬元）25176.123.1其中：銀行貸款（萬元）20000.003.2自有資金（萬元）5176.124總營業(yè)收入（萬元）102448.155財務(wù)內(nèi)部收益率（%）11.80（稅后）15.25（稅前）6投資回收期（年）11.95（稅后）9.47（稅前）7財務(wù)凈現(xiàn)值I=6%（萬元）10181.45（稅后）22070.24（稅前）8貸款償還期（年）7.521.5可行性研究報告結(jié)論1）通過對該項目的分析論證，項目的順利實施可以充分體現(xiàn)小寨工人文化宮在#地區(qū)的文化娛樂傳播的作用，提高其影響力；2）項目的經(jīng)濟效益顯著，貸款償還資金來源充足，銀行風險較?。?）小寨工人文化改造項目的開發(fā)建設(shè)必將對于促進區(qū)域土地的潛力的發(fā)揮和小寨工人文化宮的長遠發(fā)展有著積極的意義，其社會效益顯著。第5頁共35頁2項目提出背景、意義和投資必要性2.1項目背景#市是陜西省的省會城市，是西北地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化和商貿(mào)中心，同時也是重要的旅游城市之一，是我國重要的科研、高校及高科技產(chǎn)業(yè)基地，“以科學、旅游、商貿(mào)為先導(dǎo)，把#建設(shè)成為一個社會主義的外向型城市”是江澤民總書記為#跨世紀發(fā)展提出的總體目標和戰(zhàn)略途徑。黨的十五大又提出“中西部地區(qū)要加快改革開放和開發(fā)，發(fā)揮資源優(yōu)勢，發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，國家要加大對中西部地區(qū)的扶持力度?！边@無疑給#市經(jīng)濟發(fā)展帶來了新的機遇。小寨工人文化改造項目位于#市南郊的金融、商貿(mào)、文化中心區(qū)長安路和興善寺東街的交叉口。周邊東臨育才中學和陜西省歷史博物館；西臨長安路、西北文化藝術(shù)中心和大興善寺；南臨好又多超市、長安大學和國際貿(mào)易中心；北至小寨飯店、南二環(huán)、音樂學院、公路交通大學、西北朱雀體育場，是以商業(yè)、金融為主，配以科教、文體娛樂和居住區(qū)的黃金區(qū)域，是#市區(qū)未來發(fā)展的黃金地段。有了黃金般的地理位置和良好的周邊環(huán)境，適合結(jié)合小寨工人文化宮現(xiàn)有的優(yōu)勢資源強強聯(lián)合，在此地開發(fā)建設(shè)一座集商貿(mào)、影視娛樂、文化交流、為一體的綜合性、智能化大樓。小寨工人文化改造項目的開發(fā)建設(shè)必將對于促進區(qū)域土地的潛力的發(fā)揮和小寨工人文化宮的長遠發(fā)展有著積極的意義。目前，小寨工人文化宮現(xiàn)有的規(guī)模已經(jīng)遠遠不適合社會發(fā)展需第6頁共35頁求。為了充分體現(xiàn)出工會事業(yè)服務(wù)于職工群眾，服務(wù)于社會，服務(wù)于經(jīng)濟建設(shè)大局的宗旨，集商貿(mào)、文化、影視娛樂項目為主的小寨工人文化宮改造項目便應(yīng)運而生了。該項目也必將受到政府的高度重視。2.2項目投資必要性和建設(shè)意義2.2.1項目的投資必要性1、宏觀經(jīng)濟形勢發(fā)展的要求開發(fā)西部，加快發(fā)展，從根本上扭轉(zhuǎn)西部經(jīng)濟發(fā)展滯后的局面，成為當前我國經(jīng)濟工作的主旋律。對于工會事業(yè)來說，也是乘勢而上，發(fā)展自己的千載難逢的歷史機遇。現(xiàn)在西部大開發(fā)已進入實質(zhì)性啟動階段，擴大固定資產(chǎn)規(guī)模成為推動經(jīng)濟發(fā)展的突破口。國家于2000年就將文化、教育、娛樂業(yè)被列為國家七大重點之一，并給予政策、資金、項目上的傾斜、優(yōu)惠和支持。因此該項目的實施，符合國家經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境的要求。2、文化娛樂市場發(fā)展的需要小寨地區(qū)是我市科研、文化、教育事來的中心。區(qū)域商貿(mào)、旅游、餐飲、賓館等實業(yè)較為集中發(fā)達。近年來，該地區(qū)10余家電影放映單位和50余家文化娛樂場所呈現(xiàn)出百花齊放、百家爭鳴的局面。文化娛樂具有良好的發(fā)展勢頭。據(jù)調(diào)查測算，該地區(qū)參與文化、娛樂消費的群體常年保持在25萬人左右。隨著#城市中心的南移，該地區(qū)將逐漸形成全市政治中、經(jīng)濟、文化的中心，其文化娛樂消費的規(guī)模與水平亦將達到一個新的高度。而目前，該地區(qū)尚無一家品位高、水準第7頁共35頁高、設(shè)施好、功能全、環(huán)境雅的文化娛樂場所。既便是占據(jù)著地區(qū)文化娛樂市場主體地位的小寨工人文化宮，也未形成規(guī)模經(jīng)營，其輻射作用受到抑制。該項目的提出，完全符合地域經(jīng)濟形勢發(fā)展的需要。3、商業(yè)市場發(fā)展的需要小寨是#市南郊最繁華地商業(yè)地段，本項目位于小寨十子?xùn)|北角，地理位置十分優(yōu)越；車流、人流集中，是南郊地區(qū)及長安區(qū)居民主要的購物目的地和交通樞紐。廣義商圈輻射110萬人口（含雁塔區(qū)、高新開發(fā)區(qū)、長安區(qū)部分地區(qū)），其中第一商圈半徑5公里或車程十分鐘內(nèi)的輻射人口約50萬人。該項目的建成投入使用后可以和小寨國貿(mào)商廈遙相呼應(yīng)，能夠極大的改善#市南郊地區(qū)機關(guān)企事業(yè)團體、居民進城購物難、交通不便的狀況。4、自身建設(shè)與發(fā)展的要求小寨工人文化宮占有土地10329平方米（約合15.5畝），現(xiàn)朋房屋建筑面積2000平方米，固定資產(chǎn)3000萬元。該宮現(xiàn)有電影、錄像、舞會、歌廳、臺球、健身、健美、培訓(xùn)班，文藝學校及商業(yè)用房出租等活動項目和經(jīng)營項目。但多數(shù)項目規(guī)模小、設(shè)施舊、檔次低、效益欠佳。另有一些合作開發(fā)的項目，短期內(nèi)還不能產(chǎn)生效益。該宮資產(chǎn)運營率及利潤率一直在較低水平徘徊。目前，盡管該宮每天約有2000人次來消費，但人均支出僅有4.25元。過低的消費水平，與文化娛樂硬件設(shè)施的低檔次、低品位應(yīng)該講與之存在一定的因果關(guān)系。而周邊環(huán)境的迅速變化，也向文化宮提出了嚴峻的挑戰(zhàn)。如北鄰小寨飯店由于投資2000余萬元進行改造舊貌變了新顏，其文化娛樂設(shè)施的更新，活動項目的拓展，頗具吸引力；對面拔地而起的十四層“西北文第8頁共35頁化藝術(shù)大廈”，更以其類同于我們的設(shè)施和項目直接一文化宮形成對峙局面。因此，加快實施該項目，對文化宮進行戰(zhàn)略性改造，創(chuàng)立名牌標志，拓展文化市場，鞏固主體地位，就顯得非常必要和迫切。5、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城市可持續(xù)發(fā)展的必要前提城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城市經(jīng)濟發(fā)展的載體，是城市持續(xù)發(fā)展的平臺。加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不僅可以拉動當前經(jīng)濟增長，還可以增強經(jīng)濟發(fā)展的后勁。因此，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)若能以略高于國民經(jīng)濟發(fā)展的增長速度，城市的發(fā)展才可能獲得良好的發(fā)展空間，并保持持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展態(tài)勢，從而使城市發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)之間形成良性互動的戰(zhàn)略發(fā)展關(guān)系?；A(chǔ)設(shè)施建成之后，不僅為今天所用，更主要的還是為明天所用。只有當城市盡快擁有了現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施，城市的功能才能得到發(fā)揮，城市的各項經(jīng)濟社會活動才能更好地開展，城市才能成為開放型的、多功能的、社會化的、現(xiàn)代化的經(jīng)濟中心。由于現(xiàn)代化城市基礎(chǔ)設(shè)施的整體性強、建設(shè)規(guī)模大、建設(shè)周期長，只有超前建設(shè)，才有可能與城市的主體設(shè)施（指工業(yè)、金融、貿(mào)易、倉儲、科研等部門的設(shè)施）、附屬設(shè)施（指住宅、中心學校、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點等設(shè)施）同時形成完整的能力，使城市的各項主體設(shè)施、附屬設(shè)施能最快地投入使用、發(fā)揮效能。2.2.2項目建設(shè)的意義本項目具有良好的投資環(huán)境，從項目地點、功能和標準以及相應(yīng)的市場需求狀況來看，項目結(jié)構(gòu)合理、市場需求狀況良好。小寨工人第9頁共35頁文化改造項目位于#市南郊的金融、商貿(mào)、文化中心區(qū)長安路和興善寺東街的交叉口。周邊東臨育才中學和陜西省歷史博物館；西臨長安路、西北文化藝術(shù)中心和大興善寺；南臨好又多超市、長安大學和國際貿(mào)易中心；北至小寨飯店、南二環(huán)、音樂學院、公路交通大學、西北朱雀體育場，是以商業(yè)、金融為主，配以科教、文體娛樂和居住區(qū)的黃金區(qū)域，是#市區(qū)未來發(fā)展的黃金地段。有了黃金般的地理位置和良好的周邊環(huán)境，適合結(jié)合小寨工人文化宮現(xiàn)有的優(yōu)勢資源強強聯(lián)合，在此地開發(fā)建設(shè)一座集商貿(mào)、影視娛樂、文化交流、為一體的綜合性、智能化大樓。該項目在整體開發(fā)和建設(shè)時的高標準以及新材料的應(yīng)用將給#市增添一個新的建筑風格典雅俊秀的標志建筑，對振興地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有著積極作用。小寨工人文化改造項目的開發(fā)建