武漢武昌區(qū)康平苑小區(qū)R5地塊投資可行性報告一、地塊簡介1、地理位置本地塊位于武漢市武昌區(qū)新河街，處于臨江大道與和平大道之間，周邊有新河街小學、江南明珠園等，屬于武漢市市區(qū)住宅四級地段。該地塊因積玉橋地區(qū)舊城改造的進行，已經(jīng)體現(xiàn)了較強的升值潛力。2、地塊面積本地塊總占地面積9083.48平方米，規(guī)劃容積率按照現(xiàn)行武漢市的規(guī)劃要求可以達到3.854.2，總建筑面積在3.5萬平方米以上。暫以3.85容積率計算面積，其中：高層住宅3.2萬平方米；臨街兩層商鋪面積3000平方米。3、地塊相關歷史為原武漢漢康物業(yè)發(fā)展公司二期開發(fā)地塊，因該公司經(jīng)營不善尋求外單位合作。于1993年辦理了土地批租等相關前期手續(xù)。二、項目宏觀市場研究武漢市作為中國中部最大的城市，歷史上就是中國中部的重要商埠，其經(jīng)濟影響力覆蓋華中地區(qū)，世紀初，曾為中國內(nèi)地最大的國際性中心城市，被譽為“東方芝加哥”，鼎盛時期武漢是僅次于上海的內(nèi)地國際貿(mào)易中心和商貿(mào)中心；同時武漢也是中國近代工業(yè)三大發(fā)祥地之一，從清末湖廣總督張之洞創(chuàng)辦漢陽鋼鐵廠起，發(fā)展了初具雛形的中國近代鋼鐵工業(yè)。計劃經(jīng)濟時期武漢是國家重要的工業(yè)基地和交通樞紐基地，武漢曾經(jīng)有過輝煌的歷程。然而改革開放多年來，由于政策因素和行政區(qū)劃等因素導致武漢落后于沿海許多城市。武漢的房地產(chǎn)市場發(fā)展較慢，以前一直為國內(nèi)外大資金所忽視。然而湖北省及武漢有著自身的潛在優(yōu)勢待挖掘：首先，年，湖北省國內(nèi)生產(chǎn)總值為4276.32億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值與周圍的河南（5538元）、安徽（5065元）、江西（4831元）、湖南（5728元）、重慶（5144元）、陜西（4607元）相比，高出1366至2487元，達到7094元，而同期全國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值平均水平為6902元，可見湖北省在中部地區(qū)是一個經(jīng)濟大省，形成了“湖北臺地”。在也是作為湖北省省會的武漢市，迄今為止仍是我國中部最大的城市的重要區(qū)域發(fā)展條件。其次，湖北省城市化發(fā)展速度非常迅猛，城市化率1982年為17.32%，1990年為28.75%，1998年為31.9%，2001年為40.59%，超過了全國平均水平。在城市化發(fā)展的浪潮中，武漢市由于其相對于周邊其他中小城市具有較大的吸引力，城市空間發(fā)展的壓力是巨大的，據(jù)統(tǒng)計進入武漢市的流動人口達120萬150萬。加上市區(qū)常駐人口800多萬，有足夠大的房產(chǎn)消費市場。第三，武漢市科技實力雄厚，目前武漢擁有所高校、個科研設計單位、個國家級重點實驗室、萬科技人才，通訊、生物工程、激光、微電子技術和新材料等領域居全國領先水平，科技綜合實力名列全國第三。從長遠看，武漢市有望在下世紀初葉建成為我國內(nèi)陸腹地最大的“制造業(yè)、金融、貿(mào)易、科技信息中心。第四，武漢市具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，其位于長江中游和中國中部的重要戰(zhàn)略地位，是任何其他城市不可替代的。武漢市只有首先與周圍地區(qū)加強協(xié)作，使城市的發(fā)展與區(qū)域的發(fā)展形成聯(lián)動效應，才能不斷地增強自身發(fā)展能力，真正起到華中地區(qū)中心地位的作用，并與全國其他三個城市群地區(qū)一道，參與區(qū)域經(jīng)濟一體化進程，同時為形成中國中部的大城市群地區(qū)格局創(chuàng)造條件。以上幾個方面足以說明武漢目前作為一個房地產(chǎn)資金的投資地有著較好的前景。這兩年來武漢的外來投資逐年擴大，主要也是以房地產(chǎn)投資為主，其中不乏大量的江浙資金。三、地塊優(yōu)劣勢分析1、地塊優(yōu)勢本地塊位于武昌老城區(qū),人氣較旺。此外，地塊無折遷，可即刻啟動。本地塊南面臨街,位于長江一橋和二橋之間,交通便利。特別是過江的地鐵出口僅相距一站之內(nèi),有一定的賣點。目前該地塊附近樓盤不多，主要有江南明珠園，該樓盤目前銷售均價在43004400元左右，處于銷售中后期，待該地塊發(fā)售時，已不會成為直接競爭對手，同時該區(qū)域內(nèi)同類價格的開發(fā)地塊相對較少。2、地塊劣勢由于地塊附近尚未建有大型商場，生活配套設施還待完善。、娛樂休閑場所。在目前舊城改造的階段市容環(huán)境顯混亂?？缃罔F的修建速度偏慢。3、地塊市場機會由于地塊周邊在建的均為大型市級公建，故此，伴隨著它們的落成使用和部分中高檔社區(qū)的開發(fā)交付，生活配套設施勢必將趨于成熟，人氣得到不斷提升，地塊升值潛力較大。2004年附近地塊的樓面地價均在1400元/平方米以上。參考地塊一:(如下圖所示)居住用地。武昌積玉橋P(2004)12,樓面地價1470元/平方米。武漢城開房地產(chǎn)開發(fā)公司參考地塊二:(如下圖所示)武昌積玉橋P(2004)011,樓面地價1428元/平方米。居住用地。堅石開發(fā)有限公司四、地塊效益分析1、物業(yè)配比及銷售收入總建筑面積3.5萬平方米，其中:高層：3.2萬平方米3600元/平方米=11520萬元商業(yè)：3000平方米7500元/平方米=2250元車庫：60個7萬/個=420元銷售收入合計:14190萬元2、成本投入（一）土地成本：2520萬元（二）前期費用：70元/平方米3.5萬平方米=245萬元1、規(guī)劃、設計、勘探（30元/平方米）2、三通一平（4元/平方米）3、人防易地建設費（18元/平方米）4、環(huán)衛(wèi)開辦費（12元/平方米）5、消防、抗震、白蟻等（6元/平方米）（三）建安成本:1400元/平方米3.5萬平方米=4550萬元包括基礎、土建、水電、智能、門窗、監(jiān)理、綠化等（四）基礎設施配套費:80元/平方米3.5萬平方米=350萬元（五）公共配套設施費用：40元/平方米3.5萬平方米=140萬元1、水電增容及手續(xù)費2、市政項目（道路、圍墻、排水等）（六）三項費用：財務費用：150元/平方米3.5萬平方米=525萬元銷售費用：50元/平方米3.5萬平方米=175萬元管理費用：80元/平方米3.5萬平方米=280萬元（七）不可預計成本:200萬元前（二）-（七）項綜合成本合計:8985萬元（八）營業(yè)稅和所得稅預提:14190萬元10%=1419萬元（九）稅后利潤：稅后利潤=3786萬五、開發(fā)及銷售計劃開發(fā)計劃:本項目開發(fā)將采用整體建設及銷售的方式進行：2005年2-4月完成企業(yè)及相關產(chǎn)權(quán)的過戶及變更；2005年3-9月完成該地塊的前期設計、建設許可證及相關手續(xù)的報批2005年10-2006年8月項目開工至完成結(jié)構(gòu)封頂2006年8月-2006年12月完成工程建設并開始綜合驗收2007年2月完成開發(fā)工作銷售計劃:2005年12月-開始項目預售，預計銷售14個月2006年12月-至結(jié)構(gòu)封頂時銷售80%2007年2月完成全部銷售六、投資資金安排1、第一期資金1700萬，用于收購項目及公司，于2005年2月初到位；2、第二期資金1000萬，用于項目前期工作，于2005年4月-7月逐步初到位；3、第三期資金1000萬，用于建安工程，其余不足部分由施工單位墊資和銷售回款解決；固該項目如不考慮借用銀行的開發(fā)性貸款，實際自有投入資金可以控制在4000萬以內(nèi)。七、結(jié)論此外