專業(yè)好文檔XX快樂之城4棟5樓C戶型資產(chǎn)評估報告書工大會師評報字2007第14號XX大學(xué)會計師事務(wù)所有限公司二OO七年一月十二日目錄、評估報告書摘要1、資產(chǎn)評估報告書正文一首部2二序言2三委托方與資產(chǎn)占有方簡介專業(yè)好文檔2四評估目的2五評估范圍和對象2六評估基準(zhǔn)日3七評估原則3八評估依據(jù)4九評估方法4十評估過程4（一）接受委托階段4（二）資產(chǎn)清查階段4（三）評定估算階段41待估物42選取比較對象43因素修正54采用算術(shù)平均法求待估物的評估值6（四）評估匯總階段6（五）提交報告階段7十一評估結(jié)論7十二特別事項說明7十三評估基準(zhǔn)日期后重大事項7十四評估報告法律效率、使用范圍和有效期8十五評估報告提出日期8專業(yè)好文檔評估報告書摘要工大會師評報字2007第14號南京工業(yè)大學(xué)會計師事務(wù)所有限公司接受中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型毛坯房進(jìn)行了資產(chǎn)評估工作。本所評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在2007年1月7日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：評估委估標(biāo)的物在評估基準(zhǔn)日2007年1月7日的房地產(chǎn)現(xiàn)值，為該房地產(chǎn)分期付款失敗進(jìn)行資產(chǎn)處置拍賣變現(xiàn)提供客觀、公正、合理的拍賣底價依據(jù)。評估范圍根據(jù)現(xiàn)行市價法包括：房地產(chǎn)所處位置、面積、套型、建筑結(jié)構(gòu)、交付標(biāo)準(zhǔn)、建成年月、成交價格和交易時間等因素。評估對象是麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型5樓毛坯房，套型為三室二廳二衛(wèi)，建筑面積116.78平方米，客廳、主臥、一間小臥室和陽臺面朝南面，另有一偏臥、廚房和衛(wèi)生間朝北，布局合理。評估人員根據(jù)委估標(biāo)的物的評估目的，遵循房地產(chǎn)估價原則和程序，采用科學(xué)的評估方法，結(jié)合評估人員的估價經(jīng)驗，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過縝密、細(xì)致的測算，判定上述分析計算過程客觀合理，最終確定評估對象在評估基準(zhǔn)日2007年1月7日的市場價值單價為2814.3元/m2，總價為328671.47元，大寫：叁拾貳萬捌仟陸佰柒拾壹元肆角柒分整。本報告評估結(jié)論有效期限為半年，從2007年1月7日至2007年7月7日，超過半年，需重新進(jìn)行資產(chǎn)評估。本報告評估結(jié)果僅供委托方中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行為評估目的使用和送交資產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)審查使用，不得用于其他目的。評估機(jī)構(gòu)：XX大學(xué)會計師事務(wù)所有限公司地址：XX電話：XX專業(yè)好文檔郵編:XX評估機(jī)構(gòu)法定代表人：XX簽字注冊資產(chǎn)評估師：工程管理簽字注冊資產(chǎn)評估師：XXXX快樂之城4棟5樓C戶型資產(chǎn)評估報告書工大會師評報字2007第14號一首部標(biāo)題：XX快樂之城4棟5樓C戶型資產(chǎn)評估報告書報告書序號：工大會師評報字2007第14號二序言XX大學(xué)會計師事務(wù)所有限公司接受中國工商銀行XX市XX區(qū)分行的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型5樓毛坯房進(jìn)行了資產(chǎn)評估工作。本所評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在2007年1月7日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：三委托方與資產(chǎn)占有方簡介資產(chǎn)為A先生占有，A先生通過抵押合同貸款已實際成為麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型的戶主，但尚未辦理房屋所有權(quán)證。委托方是中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行，該行主要從事存取款、商業(yè)信用貸款等業(yè)務(wù)。四評估目的評估委估標(biāo)的物在評估基準(zhǔn)日2007年1月7日的房地產(chǎn)現(xiàn)值，為該房地產(chǎn)抵押貸款失敗進(jìn)行資產(chǎn)處置拍賣變現(xiàn)提供客觀、公正、合理的拍賣底價依據(jù)。五評估范圍和對象麗都雅苑是澳林地產(chǎn)開發(fā)的快樂之城項目的一期?？鞓分琼椖拷ㄖ娣e共38萬平方米，其中麗都雅苑占地面積5萬平方米，建筑面積8萬平方米；快專業(yè)好文檔樂之城麗都雅苑臨近未來浦口經(jīng)濟(jì)、文化中心，地段絕佳。周邊分布著許多自然景觀，如朱家山河、浦口公園、省級珍珠泉風(fēng)景區(qū)、老山風(fēng)景區(qū)等。小區(qū)生活配套完善，并有多條公交線路直到主城區(qū)?？鞓分躯惗佳旁方ㄖL(fēng)格極富現(xiàn)代個性，著重南北通透、采光充足。戶型方正，簡潔大方，大開間，小進(jìn)深，減少了無效空間造成的浪費，讓每一平方米都能發(fā)揮應(yīng)有的作用。小區(qū)由著名設(shè)計院規(guī)劃、設(shè)計，以高得房率（90左右）、高綠化率（40.4）、大樓間距（大于22米）、低容積率、人車分流為設(shè)計思想。貫穿小區(qū)的三條綠化帶，有下沉式中心廣場、局部水景形成高低落差，創(chuàng)造出多層次的園林景觀，愉悅每一個人的生活。麗都雅苑采用高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的建材設(shè)備，達(dá)到甚至超過市區(qū)許多高檔樓盤的品質(zhì)。紅外線周界報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、一卡通車輛準(zhǔn)入系統(tǒng)、單元可視對講、雙層中空玻璃、寬帶及有線電視預(yù)留借口，業(yè)主可以以江北較低的房價享受市區(qū)高檔樓盤的生活。簡潔優(yōu)美的立面、舒適的環(huán)境、以人為本的規(guī)劃，得到了業(yè)主的肯定和社會各界的廣泛的贊譽(yù)。評估范圍根據(jù)現(xiàn)行市價法包括：房地產(chǎn)所處位置、面積、套型、建筑結(jié)構(gòu)、交付標(biāo)準(zhǔn)、建成年月、成交價格和交易時間等因素。評估對象是麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型5樓毛坯房，套型為三室二廳二衛(wèi)，建筑面積116.78平方米，客廳、主臥、一間小臥室和陽臺面朝南面，另有一偏臥、廚房和衛(wèi)生間朝北，布局合理。買主A先生于2006年2月28日向南京模范置業(yè)有限公司通過銀行抵押貸款一次性購買，總成交價為328004.4元，首付款約30（10萬元），貸款額度約占70，貸款期限為10年。自2006年2月抵押以來A先生陸續(xù)支付本金6期（一期一月），金額為12180.22元，已付利息609.0元，至2007年1月7日，尚未履行貸款合同中每月還本付息的責(zé)任。六評估基準(zhǔn)日1本資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是2007年1月7日。2本次評估一切數(shù)量確認(rèn)和取價標(biāo)準(zhǔn)均為評估基準(zhǔn)日有效的價格標(biāo)準(zhǔn)。3本報告評估結(jié)果是對評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)價值的客觀公允反映。4本次評估基準(zhǔn)日是由評估機(jī)構(gòu)南京工業(yè)大學(xué)會計師事務(wù)所有限公司與委托方中國工商銀行南京市浦口區(qū)分行協(xié)商確定。選定這一評估基準(zhǔn)日，有利于保證評估結(jié)果有效地服務(wù)于評估目的，準(zhǔn)確劃定評估范圍，合理選取作價依據(jù)，專業(yè)好文檔使評估基準(zhǔn)日盡可能與評估目的的實現(xiàn)接近。七評估原則根據(jù)國家資產(chǎn)評估的有關(guān)法規(guī)，評估中遵循如下原則：1、遵循獨立性、客觀性、科學(xué)性、專業(yè)性的工作原則，及供求、預(yù)期、貢獻(xiàn)、替代的技術(shù)原則，嚴(yán)格按照國家法律和法規(guī)進(jìn)行評估操作，確保資產(chǎn)評估工作不受外界干擾和評估業(yè)務(wù)當(dāng)事人的影響。2、依據(jù)規(guī)定的評估程序及其匹配方法科學(xué)地進(jìn)行資產(chǎn)評定和估算。3、房地產(chǎn)評估須遵循的合法原則、地域原則、最佳使用原則和不完全替代原則。八評估依據(jù)1委托方提供的情況說明。2市場調(diào)查獲得的數(shù)據(jù)和資料。3房地產(chǎn)現(xiàn)行市價法評估的程序和實施辦法。九評估方法評估對象位于南京市浦口區(qū)浦珠中路，地屬江北板塊，是江北中心區(qū)域的外圍住宅商品房，此地區(qū)同類樓盤有多處，交易案例眾多，市場資料豐富，適宜于現(xiàn)行市價法進(jìn)行評價，即將評價對象與在評估基準(zhǔn)日近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評估對象的客觀合理的價格?，F(xiàn)行市價法的原理可表示為：房地產(chǎn)評估價值=交易實例價格各差異因素調(diào)整系數(shù)。十評估過程本次資產(chǎn)評估工作于2007年1月7日開始，2007年1月12日出具正式報告。整個評估工作分五個階段進(jìn)行：（一）接受委托階段本階段的主要工作是：經(jīng)評估機(jī)構(gòu)與委托方洽談后，接受委托方資產(chǎn)評估項目委托，在充分溝通的前提下確定評估目的、評估范圍及對象、選定評估基準(zhǔn)日，評估機(jī)構(gòu)據(jù)以制訂資產(chǎn)評估工作計劃。（二）資產(chǎn)清查階段評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規(guī)定，指導(dǎo)資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)、收集資料，然后對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行查勘和產(chǎn)權(quán)界定，對收集的資料進(jìn)行驗證。專業(yè)好文檔（三）評定估算階段1、待估物位于南京市浦口區(qū)浦珠中路麗都雅苑快樂之城的4棟5樓C戶型。2、選取比較對象根據(jù)估價對象所在區(qū)位、用途、評估目的、評估基準(zhǔn)日等因素，從所搜集的眾多交易案例中選擇了與評估對象更為相似或接近的三個比較對象。A:麗都雅苑9棟4樓B戶B:盛泉新城5棟5樓A戶C:萬江共和新城7棟4樓B戶其估價對象及比較對象基本情況如下表：項目評估對象ABC名稱XX4棟5樓C戶麗都雅苑XX9棟4樓B戶XX5棟5樓A戶XX7棟4樓B戶位置浦珠中路浦珠中路浦口區(qū)頂山街道臨泉村浦東路與浦珠路交匯處面積（m2）11678862491171140套型三室二廳一廚二衛(wèi)二室二廳一廚一衛(wèi)二室二廳一廚一衛(wèi)三室二廳一廚一衛(wèi)建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)交付標(biāo)準(zhǔn)毛坯房毛坯房毛坯房簡裝建成年月20062200622006620055交易類型拍賣買賣買賣買賣成交價格（元/m2）296752782930122交易時間200717200611200612200693、因素修正(1).區(qū)位修正比較對象A與評估對象為同一小區(qū)，區(qū)位條件不作修正；比較對象B與C位于浦珠中路不遠(yuǎn)，與評估對象區(qū)位相當(dāng)，經(jīng)估價師綜合分析，判定B、C條件指數(shù)分別為99、101（以評估對象相對應(yīng)因素的條件指數(shù)為100，下同）。(2).面積修正與評估對象相比較，比較對象的建筑面積都要小，經(jīng)估價師綜合分析，判定A、B、C條件指數(shù)分別為97、98、100。(3).套型修正評估對象之室內(nèi)套型為三室二廳一廚二衛(wèi)，面朝南，比較對象A為二室二廳專業(yè)好文檔一廚一衛(wèi)，比較對象B為二室二廳一廚一衛(wèi)，比較對象C為三室二廳一廚一衛(wèi)，經(jīng)估價師調(diào)查、分析，綜合判定A、B、C條件指數(shù)分別為97、97、99。(4).建筑結(jié)構(gòu)修正評估對象與比較對象均為磚混結(jié)構(gòu)，故不作修正。(5).交付標(biāo)準(zhǔn)比較對象A、B與評估對象均為毛坯房，交付標(biāo)準(zhǔn)不作修正；比較對象C為簡裝房屋，經(jīng)估價師調(diào)查、分析，綜合判定C條件指數(shù)為102。(6).建成年月修正比較對象A與評估對象為同一小區(qū)，建成年月不作修正；比較對象B與C建成時間與評估對象相比均在1年以內(nèi)，由于良好的物業(yè)管理和日常維護(hù)，其成新率與評估對象所在之建筑物的成新相當(dāng)，故亦不作修正。(7).交易類型修正評估對象之評估目的是為抵押貸款失敗而進(jìn)行資產(chǎn)處置的拍賣底價評估，而比較對象均為正常市場情況下買賣雙方通過協(xié)商談判形成的市場價格?？紤]到目前資產(chǎn)處置變現(xiàn)過程中采用公開拍賣的形式，而資產(chǎn)處置變現(xiàn)與具有良好開發(fā)前景的房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)競爭拍賣具有不同特點，前者具有一定的消極性，其目的是為了訊速變現(xiàn)，后者則具有積極性，其目的是未來收益能力的預(yù)期。經(jīng)估價師綜合分析，判定評估對象資產(chǎn)處置變現(xiàn)拍賣評估目的情況下的條件指數(shù)為正常成交價格水平的95。(8).交易時間差異修正比較對象交易時間與評估對象評估基準(zhǔn)日均較接近，僅比較對象C略早。根據(jù)對評估對象所在區(qū)域同類住宅最近交易價格變動情況的調(diào)查、了解和分析，判定比較對象A、B、C條件指數(shù)分別為102、101、103。綜合上述分析，得到比較案例修正情況及修正價格如下表：修正項目ABC成交價格（元/m2）296752782930122位置100/100100/99100/101面積（m2）100/97100/98100/100套型100/97100/97100/99建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100交付標(biāo)準(zhǔn)100/100100/100100/102建成年月100/100100/100100/100專業(yè)好文檔交易類型95/10095/10095/100交易時間100/102100/101100/103修正價格（元/m2）2937.452781.422724.044、采用算術(shù)平均法求待估物的評估值待估物的單價（2937.452781.422724.04）/32814.3（元/m2）總價2814.311678328671.47(元)（四）評估匯總階段1、根據(jù)評估人員對各類資產(chǎn)的初步評估結(jié)果，進(jìn)行評估結(jié)果匯總、評估結(jié)論分析工作；2、確認(rèn)評估工作中沒有發(fā)生重復(fù)和漏評的情況，并根據(jù)匯總分析，對資產(chǎn)評估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善；3、根據(jù)評估工作情況，撰寫全套資產(chǎn)評估報告書。（五）提交報告階段向委托方提交麗都雅苑快樂之城4棟5樓C戶型資產(chǎn)評估報告書。十一評估結(jié)論評估人員根據(jù)委估標(biāo)的物的評估目的，遵循房地產(chǎn)估價原則和程序，采用科學(xué)的評估方法，結(jié)合評估人員的估價經(jīng)驗，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過縝密、細(xì)致的測算，判定上述分析計算過程客觀合理，最終確定評估對象在評估基準(zhǔn)日2007年1月7日的市場價值單價為2814.3元/m2，總價為328671.47元，大寫：叁拾貳萬捌仟陸佰柒拾壹元肆角柒分整。十二特別事項說明1、本次評估結(jié)果，是反映評估對象在本次評估目的下，