專業(yè)好文檔某市XX市場調(diào)研報告一、區(qū)域環(huán)境研究1、區(qū)域綜述江北區(qū)觀音橋位于某渝中半島和北部地區(qū)的幾何中心，是傳統(tǒng)的商貿(mào)繁華區(qū)域，是某市人民政府確定的五大商圈之一，是江北區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心和交通樞紐。觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，建新東、南、西、北路為輻射方向，半徑1000米內(nèi)區(qū)域。商圈作為北部城區(qū)商業(yè)發(fā)源地，憑借鄰解放碑及新區(qū)優(yōu)勢，曾為上世紀(jì)90年代中期的第二大商圈，但隨著交通改善，商業(yè)結(jié)構(gòu)、布局不合理而出現(xiàn)“商業(yè)空心”現(xiàn)象，限制了一些大型、綜合性商業(yè)物業(yè)在此發(fā)展。隨著觀音橋商圈的重新規(guī)劃并開始實施32003年龍湖北城天街、協(xié)信黃金海岸投入使用，使該商圈的整體形象得到了很大改觀，商業(yè)布局初具雛形42004年，對觀音橋商圈進(jìn)行了從新定位，政府意在把觀音橋商圈建為極具特色的休閑、娛樂、購物場所，集中體現(xiàn)“某的名片、城市的客廳、市民的樂園、消費的天堂”四個方面的文化消費內(nèi)涵52005年2月，2萬方的嘉陵廣場的正式開放，進(jìn)一步定專業(yè)好文檔位了觀音橋生態(tài)商圈的形象，在規(guī)劃中，觀音橋商圈面積將達(dá)到42公頃，目標(biāo)直指西南地區(qū)最大的生態(tài)商圈2、商圈環(huán)境分析商業(yè)環(huán)境人流量（日/萬）輻射消費范圍商業(yè)營業(yè)面積（萬）商業(yè)形態(tài)20萬江北、渝北、北部新區(qū)70余萬百貨、家電、建材、餐飲、娛樂等大型商業(yè)項目：（分類）購物型商業(yè)：龍湖北城天街（名店坊、華聯(lián)商廈、遠(yuǎn)東百貨）、天街2號、AEPC香港城、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨、重百、協(xié)信銅鑼灣廣場（黃金海岸）、金源地下城等，家電買場：國美、蘇寧、商社以及即將開業(yè)的大中電器等建材賣場：青田家私廣場、營業(yè)面積4萬方的建瑪特、南亞家具廣場、金觀音家具廣場等大型超市：家樂福、福建永輝超市、新世紀(jì)超市等餐飲、娛樂項目：分布區(qū)域較為散亂，歐式一條街、北城天街、金源地下城、協(xié)信銅鑼灣廣場等，金源地下城內(nèi)餐飲定位中高檔，借助金源大酒店超五星級的配套，在高端群體中有一定的認(rèn)知度，金源時代俱樂部整合娛樂的消費模式也得到消費者的認(rèn)可，其他的餐飲、娛樂項目主要為商圈配套的點綴，未能專業(yè)好文檔形成商圈的核心消費點，且在消費者心中認(rèn)知度也都不高。交通環(huán)境觀音橋位于江北區(qū)交通樞紐，多路公交車可達(dá)城市各主要區(qū)域，到解放碑20分種車程，到沙坪壩約30分鐘，到南平約30分鐘，從觀音橋商圈的輻射區(qū)域來看，區(qū)域內(nèi)可通過公交、小巴、環(huán)城車等交通工具，在20分鐘以內(nèi)均可到達(dá)。人口及產(chǎn)業(yè)構(gòu)成*當(dāng)前情況目前觀音橋商圈的商業(yè)輻射區(qū)域主要包括江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)，輻射人口100萬以上，江北、渝北不屬于傳統(tǒng)意義上的經(jīng)濟強區(qū)，但隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場的開發(fā)，大量的中、高檔樓盤的興建，北部新區(qū)的興起，城市居民紛紛選擇該區(qū)置業(yè)，僅此帶給北部新區(qū)的新增人口達(dá)10萬以上，且北部新區(qū)逐漸形成某主要的富人聚居區(qū)域之一，徹底顛覆了該區(qū)域傳統(tǒng)的人口結(jié)構(gòu)。區(qū)域主要以二、三產(chǎn)業(yè)為主，汽車摩托車、電子通信設(shè)備、醫(yī)藥、日用化工為區(qū)域的主要支柱產(chǎn)業(yè)，江北是某北部商貿(mào)中心，觀音橋農(nóng)貿(mào)市場年成交額在全國同類市場排名第二。*未來發(fā)展隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場開發(fā)的進(jìn)一步深入，江北城CBD的興建，北部區(qū)域新增人口將達(dá)20萬30萬，大量城市配套的建設(shè)將大力促進(jìn)區(qū)域第三產(chǎn)業(yè)，尤其是餐飲、娛樂以及流通商業(yè)的發(fā)展。二、主城區(qū)各區(qū)商圈對比分析1、商業(yè)體量專業(yè)好文檔商圈當(dāng)前供應(yīng)量2005年預(yù)計近期供應(yīng)量2006年預(yù)計遠(yuǎn)期供應(yīng)量2010年解放碑商圈100萬30萬75萬沙坪壩商圈20萬30萬40萬南坪商圈26萬30萬45萬楊家坪商圈20萬34萬40萬觀音橋商圈70萬32萬45萬2、商圈特色內(nèi)容商圈名步行街商業(yè)面積吸納和輻射面（人口）特殊題材解放碑建成時間最早，市內(nèi)影響范圍最大8萬平方米100萬平方米以上100萬以上中央商務(wù)區(qū)沙坪壩在全國較有影響，8萬平方米20萬平方米左右100余萬人三峽文化、人性化、文化區(qū)南坪變數(shù)最大的步行街，33萬平方米約26萬平方米60余萬人吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸楊家坪有最高的玻璃塔，約20萬近100萬人輕軌橫貫，周專業(yè)好文檔18.9萬平方米平方米圍有某動物園觀音橋市民期待最多，42萬平方米70萬平方米左右80余萬人附近橋梁最多，臨近北部新區(qū)三、區(qū)域板快分析1、商圈各區(qū)塊分析北城天街區(qū)塊*區(qū)塊范圍洋河大道及建新北路沿線*概述步行街外商圈的主要商業(yè)分布區(qū)，集中了北城天街（北京華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨）、香港城、天街2號、茂業(yè)百貨、新世紀(jì)百貨等觀音橋商圈的主力營業(yè)店*商業(yè)類型大型百貨商場、品牌店、零關(guān)稅商場、特色餐飲、休閑娛樂、快餐店、移動通訊城、電影城等*主要商業(yè)營業(yè)面積名稱世紀(jì)新都茂業(yè)百貨北城天街天街2號CEPA香港城總營業(yè)面積營業(yè)面積1.4萬方8萬方14萬方2萬方2萬方約38萬方專業(yè)好文檔*租金價格帶CEPA香港城租金情況樓層經(jīng)營范圍租金情況出租情況5F茶餐廳、美容、服飾80200元/M250%4F服飾、美容、居飾100200元/M280%3F服飾、美容200250元/M290%2F服飾、美飾、皮具等250300元/M295%1F餐飲、通訊、服飾等300450元/M295%以上天街租金情況樓層經(jīng)營范圍租金情況出租情況5F電影娛樂城150元/月4F特色餐飲、娛樂150元/月100%3F中西快餐、家居200300元/95%專業(yè)好文檔城、速博運動城月2F服飾、化妝品、通訊200400元/月95%1F時尚女裝街300500元/月95%GF時尚精品街300500元/月98%*消費區(qū)間及消費特征該區(qū)塊集中了觀音橋商圈的主要商業(yè)形態(tài)，為商圈的核心區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有遠(yuǎn)東百貨、茂業(yè)百貨等中、高檔商業(yè)，也有香港城、北城天街、北京華聯(lián)等面向普通階層的大眾商業(yè)，購物環(huán)境及氛圍較好，另外區(qū)域內(nèi)有少量的特色餐飲、茶餐廳及美容等商業(yè)內(nèi)容，一般情況下，該區(qū)域為觀音橋商圈的主要購物區(qū)塊。*區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢目前區(qū)域市場已基本定型，主要是購物特征，由于區(qū)塊處在步行街外，各類交通車可直達(dá)，緊鄰的歐式一條街有一定量的餐飲，目前尚未形成此類業(yè)態(tài)的氛圍，未來比較看好。金源地下城區(qū)塊*區(qū)塊范圍金源大酒店地下商城，嘉陵公園下面*概述金源不夜城位于觀音橋步行街金源飯店下一層。上面是江北區(qū)“市民中心”，與規(guī)劃中的輕軌站3號線相連。建筑面積45000平方米，業(yè)態(tài)劃分專業(yè)好文檔為三條街：美食街、休閑街、服飾精品街。集餐飲、娛樂、購物為一體的大型休閑場所。*商業(yè)類型現(xiàn)目前金源不夜城內(nèi)主要商業(yè)項目有時代俱樂部、永輝超市、金源海鮮城以及不分服裝飾品、主題餐飲、游戲廳等。其中，經(jīng)營較好的部分包括時代俱樂部的歌劇院、慢搖酒吧、KTV和福建的永輝超市。*營業(yè)面積金源地下城規(guī)劃商業(yè)面積近3萬方，目前在營業(yè)商業(yè)面積約2.8萬方左右。*租金價格帶入市時，開發(fā)商承諾租金80元/M2，8年不變。*消費區(qū)間及消費特征在餐飲、娛樂方面，如時代俱樂部、金源海鮮城以及各主題餐飲等，主要面向中、高端客戶，在服裝、居飾等方面，價格一般較高，其中也有大部分A貨，福建永輝超市因其價格比較優(yōu)惠，在周圍居民當(dāng)中口碑甚好。*區(qū)塊市場特征及發(fā)展趨勢按照開發(fā)商金源大飯店的最初設(shè)想，金源不夜城不僅僅是飯店的一個集餐飲、娛樂、購物為一體的大型休閑場所，還應(yīng)成為某娛樂休閑的新地標(biāo)。而園林景觀與拉斯維加斯建筑風(fēng)格的完美融合，相當(dāng)于一般地下商場兩層的層高，良好的換氣系統(tǒng)正在向我們張顯它一流硬件設(shè)施的氣派。隨著輕軌3號線的建成，屆時金源不夜城的市場前景更加看好。家樂福區(qū)塊專業(yè)好文檔*區(qū)塊范圍建新東路口至建新南路沿線*概述該區(qū)塊為觀音橋商圈重要的一極，重點商業(yè)項目有家樂福超市以及協(xié)信黃金海岸等，因項目落戶較早，且自身品牌有一定的影響力，在周邊居民心目中有相當(dāng)?shù)姆萘俊?商業(yè)類型購物超市、家電賣場、餐飲娛樂、臨街小商鋪等*營業(yè)面積商業(yè)項目黃金海岸家樂福超市其他營業(yè)面積2.9萬方1.5萬方合計約1萬方合計5.4萬方*租金價格帶臨街商鋪：租金帶在80200元/平米黃金海岸：底層臨街，租金350450元/平米；逐層遞減，其5層近4000方，被