專業(yè)好文檔1中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究報告1、研究背景與目的由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家權(quán)威研究機構(gòu)共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”，自2002年成立以來，已連續(xù)6年完成中國房地產(chǎn)上市公司10強研究、連續(xù)5年完成中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究、連續(xù)4年完成中國房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)研究等多項研究，得到了社會各界的廣泛關(guān)注和普遍認(rèn)可，其研究成果為評價房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實力及行業(yè)地位提供了重要的參考標(biāo)準(zhǔn)。近年來，隨著我國房地產(chǎn)市場的繁榮，物業(yè)管理作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，實現(xiàn)了快速發(fā)展，并在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和構(gòu)建“社會主義和諧社會”中扮演著重要角色。去年以來，物權(quán)法和勞動合同法相繼頒布實施，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展面臨著新的機遇和挑戰(zhàn)，深入研究物業(yè)管理行業(yè)面臨的新形勢和新問題，有助于從宏觀上把握行業(yè)發(fā)展方向，探尋新形勢下行業(yè)發(fā)展之道。為反映行業(yè)發(fā)展最新狀況和主流企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，科學(xué)評價企業(yè)的真實實力，系統(tǒng)總結(jié)優(yōu)秀企業(yè)的服務(wù)理念和經(jīng)營模式，國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院三家單位決定設(shè)立專項課題，開展“2008中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究”。開展中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究的目的是：（1）以客觀的數(shù)據(jù)和研究結(jié)果，反映行業(yè)發(fā)展最新狀況和主流企業(yè)專業(yè)好文檔2的發(fā)展態(tài)勢，為政府部門研究制定行業(yè)政策、有關(guān)部門加強行業(yè)指導(dǎo)提供參考和依據(jù)；（2）科學(xué)評價企業(yè)的真實實力，發(fā)掘一批綜合實力強、服務(wù)水平高、業(yè)主滿意度高的優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（3）系統(tǒng)總結(jié)優(yōu)秀企業(yè)的服務(wù)理念和經(jīng)營模式，供廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)學(xué)習(xí)借鑒，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升運作水平和服務(wù)質(zhì)量。2、研究方法體系2.1.標(biāo)準(zhǔn)和門檻值中國房地產(chǎn)TOP10研究組堅持以客觀數(shù)據(jù)和社會評價為依據(jù)，堅持客觀、公正、準(zhǔn)備、全面、自愿的研究原則。研究組按照國際慣例和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法，確定現(xiàn)階段納入研究范圍企業(yè)的門檻值：（1）依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)；（2）具有政府行政主管部門審定的一級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及有特色的二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（3）凡符合入選門檻值的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，須按要求提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)報表，方可參與此次研究；（4）為了指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做強做大，TOP10研究組鼓勵企業(yè)以集團的名義參與。2.2.評價指標(biāo)體系2.2.1.評價指標(biāo)體系的設(shè)立原則“2008中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展研究”以客觀數(shù)據(jù)和社會評價為依據(jù)，專業(yè)好文檔3堅持客觀、公正、準(zhǔn)確、全面、自愿的研究原則，遵循以下三個準(zhǔn)則進(jìn)行指標(biāo)體系的設(shè)計：（1）服務(wù)規(guī)模與服務(wù)質(zhì)量相結(jié)合。規(guī)模與質(zhì)量是衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)能力和水平的關(guān)鍵因素，研究組采用物業(yè)管理項目總數(shù)、總建筑面積兩項指標(biāo)來評價企業(yè)的服務(wù)規(guī)模（含物業(yè)類型）。同時，研究組采用業(yè)主滿意度、物業(yè)服務(wù)費收繳率及物業(yè)管理項目續(xù)約率來評價企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。（2）服務(wù)規(guī)模與經(jīng)營績效相結(jié)合。研究組采用營業(yè)收入、營業(yè)成本收入比、人均產(chǎn)值及多種經(jīng)營收入比例進(jìn)行經(jīng)營績效評價，與服務(wù)規(guī)模相結(jié)合，更準(zhǔn)確地反映企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀。（3）企業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展?jié)摿ο嘟Y(jié)合。研究級采用員工總數(shù)、注冊物業(yè)管理師人數(shù)、工程、管理、經(jīng)濟等物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)類專職管理和技術(shù)人員數(shù)三項指標(biāo)相結(jié)合，評價企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，與服務(wù)規(guī)模及質(zhì)量、經(jīng)營績效等企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀指標(biāo)相結(jié)合，全面評價企業(yè)的結(jié)合實力。2.2.2.評價指標(biāo)體系2.3.數(shù)據(jù)來源及復(fù)核2.3.1.數(shù)據(jù)來源（1）中國房地產(chǎn)TOP10研究組對物業(yè)服務(wù)企業(yè)填報的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核；（2）中國房地產(chǎn)TOP10研究組對業(yè)主進(jìn)行的滿意度調(diào)查（網(wǎng)上調(diào)查與網(wǎng)下調(diào)查相結(jié)合）數(shù)據(jù)；專業(yè)好文檔4（3）中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）數(shù)據(jù)庫及中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒；（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)對外公布的信息（包括公司年報、企業(yè)網(wǎng)站公布的信息和對外派發(fā)的宣傳資料；（5）有關(guān)政府部門（包括建委、房管局和統(tǒng)計局等）的公開數(shù)據(jù)。2.3.2.數(shù)據(jù)復(fù)核企業(yè)填報的數(shù)據(jù)須如實客觀，同時研究組將對填報數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核：（1）通過各種公開信息及統(tǒng)計局經(jīng)濟普查數(shù)據(jù)對企業(yè)填報數(shù)據(jù)交叉復(fù)核；（2）對企業(yè)在管項目信息，通過中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的項目數(shù)據(jù)庫進(jìn)行復(fù)核；（3）對部分財務(wù)數(shù)據(jù)通過會計事務(wù)所出具的報表、企業(yè)年報及稅票進(jìn)行復(fù)核。2.4.計量評價方法在研究方法上，為增加研究的嚴(yán)謹(jǐn)性，采用因子分析（FactorAnalysis）的方法進(jìn)行。因子分析（FactorAnalysis）是一種從變量方差協(xié)方差結(jié)構(gòu)入手，在盡可能多地保留原始信息的基礎(chǔ)上，用少數(shù)新變量解釋原始變量方差的多元統(tǒng)計分析方法。它將原始變量分解為公共因子和特殊因子之和，并通過因子旋轉(zhuǎn)，得到符合現(xiàn)實意義的公共因子，然后用這些公共因子去解釋原始變量的方差。計算中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力時，主要是計算各構(gòu)成要素的相關(guān)矩陣，通過相關(guān)矩陣得到特征值、累計特征值及因子載荷。根據(jù)最初幾個特征值在全部特征值的累計百分率大于或等于某百分比的原專業(yè)好文檔5則，確定公共因子的具體個數(shù)。然后再根據(jù)因子載荷矩陣確定各個因子的現(xiàn)實意義并進(jìn)行重新命名，最后根據(jù)不同企業(yè)各個因子的得分及載荷矩陣，通過加權(quán)累加構(gòu)成企業(yè)綜合實力指數(shù)。3、中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析根據(jù)2.1中確定的門檻值，優(yōu)選具有政府行政主管部門審定的一級資質(zhì)證書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及有特色的二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)共500家作為此次研究的研究對象，回收的數(shù)據(jù)表中有312家企業(yè)數(shù)據(jù)填報質(zhì)量較好。這312家企業(yè)總部分布于深圳、上海、北京、武漢、重慶、杭州、成都、南京、鄭州、西安等21個城市，基本覆蓋了國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)較為發(fā)達(dá)、一級資質(zhì)企業(yè)相對較多的城市，具有發(fā)展時間較長、管理規(guī)模相對較大、服務(wù)領(lǐng)域廣泛、人員素質(zhì)較高等特點，是中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的典型代表，針對樣本企業(yè)的分析顯示，中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有以下特點：3.1.經(jīng)營收入現(xiàn)金流較為穩(wěn)定的企業(yè)成立時間大多在10年以上列入此次研究對象的樣本企業(yè)中，成立時間在18年以上的企業(yè)占比約為5%，成立時間不足8年的約占23%。企業(yè)成立時間從一個側(cè)面反映了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展歷程：19801990第一個10年間，我國的物業(yè)管理發(fā)展較為緩慢，基本處于萌芽階段，華南地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量占比居高；第二個10年間，特別是在1998年住房制度改革之后，隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量放量增長，促進(jìn)行業(yè)的加速度發(fā)展；2001年之后，企業(yè)成立數(shù)量出現(xiàn)較大幅度下滑，現(xiàn)存企業(yè)對市場份額展開激烈競爭，行業(yè)開始進(jìn)入深化發(fā)展的專業(yè)好文檔6階段。從成立時間與主要經(jīng)營指標(biāo)的關(guān)系來看，成立時間較早、發(fā)展時間較長的企業(yè)，其管理面積、營業(yè)收入一般超過成立時間較晚的企業(yè)，在企業(yè)規(guī)模、品牌認(rèn)知、人力資源等方面占有領(lǐng)先優(yōu)勢。數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理是一個馬太效應(yīng)明顯的行業(yè)，雖然在行業(yè)發(fā)展初期準(zhǔn)入門檻較低，但一旦企業(yè)成立并開始承接項目，就開始了一個優(yōu)勢積累的過程。這種積累達(dá)到一定規(guī)模后，其各項經(jīng)營指標(biāo)往往出現(xiàn)快速增長。如成立已達(dá)18年的中海物業(yè)，2006年的經(jīng)營收入較2005年增長27.1%，在此基礎(chǔ)上，2007年同比增速達(dá)到54.9%，增長的提速現(xiàn)象明顯。從數(shù)據(jù)來看，多數(shù)企業(yè)的成立時間在19912000年間，這部分企業(yè)目前大多處于規(guī)模積累階段，由于企業(yè)實力相當(dāng)，對市場份額的爭奪也最為激烈。對成立10年以上企業(yè)的研究還發(fā)現(xiàn)，與開發(fā)企業(yè)易受房地產(chǎn)市場大勢影響、銷售收入常常出現(xiàn)較大波動不同，這部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)費收入通常較為平穩(wěn)，尤其是那些管理水平高、品牌形象好、市場開拓能力強的企業(yè)，往往能夠獲得更多的管理項目；而在管項目個數(shù)多，區(qū)域分布廣，企業(yè)接管項目選擇空間大，來自物業(yè)服務(wù)費收入的現(xiàn)金流也就更為穩(wěn)定。3.2.民營企業(yè)在數(shù)量上占有優(yōu)勢，但國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模更勝一籌研究組按照企業(yè)性質(zhì)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為國營、民營、合資、其他企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，半數(shù)以上的企業(yè)為民營企業(yè)，其次為國營企業(yè)，占比達(dá)到26%。同時，研究組選取了北京、上海、深圳三個城市進(jìn)行專業(yè)好文檔7進(jìn)一步研究發(fā)現(xiàn)，民營企業(yè)數(shù)量在各城市均占有絕對優(yōu)勢，其中深圳的民營企業(yè)數(shù)量占比最高，達(dá)到63%。國營企業(yè)在各城市仍占有較大比重，上海的國營企業(yè)數(shù)量占比為30%，在三個城市中比例最高，而北京合資企業(yè)數(shù)量占比均超過其他兩城市，為30%。盡管三個城市中民營企業(yè)數(shù)量占有絕對優(yōu)勢，但通過對民營、國營企業(yè)2007年主要指標(biāo)均值的比較發(fā)現(xiàn)，國營企業(yè)無論在管理項目總建筑面積均值、營業(yè)收入均值和員工總數(shù)均值上全部超過了民營企業(yè)。以上數(shù)據(jù)表明：由于物業(yè)管理行業(yè)門檻較低，地域性較強，行業(yè)不具備壟斷性質(zhì)，使得近年來民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)。但取得量的優(yōu)勢的同時，民營物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)模上卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國有物業(yè)服務(wù)企業(yè)。隨著物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，兩類企業(yè)的競爭將繼續(xù)存在。3.3.建管分離進(jìn)一步推進(jìn)，行業(yè)市場化程度顯著提高由于中國物業(yè)管理行業(yè)誕生的特殊背景，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)企業(yè)存在隸屬關(guān)系。數(shù)據(jù)顯示，在此次研究的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，與開發(fā)企業(yè)不存在隸屬關(guān)系的企業(yè)占比已達(dá)到58%，其中北京、上海、深圳三個物業(yè)管理市場相對成熟且一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)較為集中的城市中，非隸屬關(guān)系企業(yè)占比均高于全國平均水平，其中北京62%，上海68%，最高的為深圳，達(dá)到75%，表明深圳物業(yè)服務(wù)企業(yè)在建管分離、市場化方面走在了全國的前列。研究組根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管項目的開發(fā)企業(yè)與其是否同屬一個集團或存在參（控）股關(guān)系（稱二者具有關(guān)聯(lián)關(guān)系），將物業(yè)服務(wù)專業(yè)好文檔8企業(yè)在管項目分為兩類，由其關(guān)聯(lián)企業(yè)開發(fā)的項目稱為關(guān)聯(lián)項目。數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年來加大了對非關(guān)聯(lián)項目的拓展力度。2007年，企業(yè)所管理的項目中，非關(guān)聯(lián)項目總建筑面積均值為131.2萬平方米，同比增長21.8%。20052007年，非關(guān)聯(lián)項目總建筑面積占比持續(xù)增加，到2007年已上升到50.3%，相比2005年提高5.3個百分點。進(jìn)一步對與開發(fā)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，這類企業(yè)紛紛加大了對非關(guān)聯(lián)項目的市場拓展力度。數(shù)據(jù)顯示，與開發(fā)企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，2007年管理的非關(guān)聯(lián)項目總建筑面積均值為120.7萬平方米，同比增長率為35.2%，高過同期所有企業(yè)在管非關(guān)聯(lián)項目總建筑面積均值增長率。如綠城物管，2007年管理的非關(guān)聯(lián)項目超過1000萬平方米，占在管項目的比重超過60%，市場拓展力度可見一斑。類似的還有鵬基物業(yè)，2005年到2007年管理的非關(guān)聯(lián)項目累計增幅達(dá)146%，遠(yuǎn)高于同期關(guān)聯(lián)項目的增幅。此外，數(shù)據(jù)同時顯示，市場拓展力度相對較小、管理項目均為關(guān)聯(lián)項目的企業(yè)從2005年30%降為2007年的11%，而市場拓展力度較大、管理非關(guān)聯(lián)項目占比超過80%的企業(yè)從30家上升到40家。以上變化表明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年來積極實行市場化運作，管理規(guī)?？焖偕仙?。如長城物業(yè)、中航物業(yè)等企業(yè)，憑借對非關(guān)聯(lián)項目的積極拓展（占比超過80%），管理規(guī)模已位居國內(nèi)前列。3.4.勞動密集特征突出，有效吸納社會剩余勞動力，但專業(yè)人員較為缺乏專業(yè)好文檔9此次研究數(shù)據(jù)顯示，樣本企業(yè)2007年的員工平均數(shù)為872人，其中32.8%的企業(yè)員工人數(shù)在5001000人之間，20.7%的企業(yè)員工人數(shù)在10001500人之間。同時，企業(yè)員工總數(shù)與營業(yè)收入、管理項目總建筑面積的相關(guān)系數(shù)分別高達(dá)0.771和0.803，即企業(yè)員工總數(shù)越多，營業(yè)收入總額和管理項目總建筑面積越大，反之亦成立，表明物業(yè)服務(wù)企業(yè)以密集勞動力獲得效益的局面沒有發(fā)生變化。數(shù)據(jù)同時顯示，物業(yè)服務(wù)企業(yè)吸收剩余勞動力占員工總數(shù)比例達(dá)34.2%。具體到不同企業(yè)，24.5%的企業(yè)吸收剩余勞動力占員工人數(shù)比重超過60%；13.2%的企業(yè)吸收剩余勞動力人員占員工人數(shù)比重在5060%之間。此外，研究組還對企業(yè)年均人員流動率進(jìn)行了統(tǒng)計。數(shù)據(jù)顯示，樣本企業(yè)人員流動率均值為9.7%，其中人員流動率低于10%的企業(yè)占比達(dá)67.6%。在國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生顯著變化、就業(yè)壓力不斷加大的社會背景