商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸 房地產(chǎn)信用管理培訓(xùn) 彭 偉 國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸主管 房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)策劃師 溝通目的 了解房地產(chǎn)貸款中常用的信用手段 了解房地產(chǎn)貸款授信流程及關(guān)注要素 了解房地產(chǎn)貸款品種的基本門檻和技巧 掌握項目自有資金的基本測算方法 掌握開發(fā)貸款用信（放款）的基本條件 掌握個人購房貸款放款的基本條件 房地產(chǎn)金融信用要素 信用 (借貸 )風(fēng)險 授信人 受信人 額度期限利率 信用工具 基本特點 基本原則 合法性、安全性、贏利性 房地產(chǎn)信貸風(fēng)險體系的主體架構(gòu) 開發(fā)企業(yè)的實力與信用狀況 法律合規(guī)文件的取得 建設(shè)資金的籌措 產(chǎn)品的租售和項目收益 貸款的擔(dān)保 貸后管理的落實 主要信貸產(chǎn)品及特點 商品房開發(fā)貸款 1、自有資金出資實力； 2、項目口岸及租售等市場風(fēng)險 土地儲備貸款 1、貸款主體的資格條件； 2、土地指標的合法性； 3、自有資金出資實力 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款 1、物業(yè)實際控制人的信用； 2、物業(yè)的招商租賃和價值變動風(fēng)險 商業(yè)按揭貸款 1、借款人的經(jīng)濟償還能力變動 2、抵押樓房的價值變動風(fēng)險； 3、期房的爛尾風(fēng)險 公積金貸款及組合貸款 房地產(chǎn)風(fēng)險與金融調(diào)控 房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險：周期長、影響因素眾多、高敏感 多數(shù)國家將房地產(chǎn)列入高風(fēng)險行業(yè) 美國次級債風(fēng)波 按揭風(fēng)險的滯后效應(yīng) 多次金融危機都與房地產(chǎn)投機有關(guān) 海南夢滅 中國式的房地產(chǎn)泡沫 人民幣對內(nèi)貶值，對外升值 洋快餐催化 走過寒冬，不在沉默中爆發(fā)，就在沉默中 “ 死亡 ” ！ 戰(zhàn)國春秋，拐點之爭 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的利益博弈 冬天來了，春天還會遠嗎？ 國計民生，關(guān)聯(lián)眾多 房地產(chǎn)風(fēng)險與金融調(diào)控 準備金、融資成本，房地產(chǎn)金融調(diào)控的利器 10次提高準備金 貸款規(guī)模回收（目前15%；配額管理） 5+1次調(diào)息 價增量跌、提前還貸 房貸新政 自有資金要求上升； 2套房政策；重提主體封頂按揭 外匯投資防火墻 國家外匯管制加強 房地產(chǎn)風(fēng)險與金融調(diào)控 加息不能打壓房價 融資成本不能決定投資價值，金融學(xué)只考慮風(fēng)險與收益；觀望氛圍積蓄市場需求；存款利率提高暗示人民幣值縮水，購房有保值預(yù)期 看大勢！供需關(guān)系直接決定房價 土地供給、開發(fā)周期、投資來源直接決定供應(yīng)偏緊；國民經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟總體良性發(fā)展決定需求上升 漲跌辯證，波動有因 收入承受力及房價泡沫；區(qū)域及結(jié)構(gòu)性調(diào)整（保障性住房與商品房）；年終及春節(jié)資金回籠高峰壓力（季節(jié)性調(diào)整） 房價假裝下跌，我們假裝歡呼 既得利益者與無房戶的博弈 根本途徑是對外幣值穩(wěn)定，對內(nèi)結(jié)構(gòu)調(diào)整 人民幣對美圓升幅 3%，美圓貶值 5%，明升暗降，實際購買力下降 房地產(chǎn)風(fēng)險與金融調(diào)控 調(diào)控日緊，漲聲此起彼伏 供需關(guān)系失衡是房地產(chǎn)業(yè)的核心風(fēng)險！ 03-121文件 04-831土地大限 05-新老國八條 06-國六條 07-927房貸新政 010002000300040005000600070002003 2004 2005 2006 2007成都： “ 憤怒 ” 的房子 房地產(chǎn)金融 授信 (貸款 )管理 授信流程 受理 調(diào)查評估 審查 審議 審批 用信 授信后管理 回收 前后臺分離、審貸分離制度 銀行貸審會制度 調(diào)查評估報告及結(jié)論最重要！ 合同協(xié)議約定事項是用信和授信后管理的法律保障！（雙方權(quán)利義務(wù)的約束） 基礎(chǔ)資料的提供 需要年檢合格的有哪些？ （營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證、機構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證） 公司章程決定出具決議的有效性 財務(wù)年報應(yīng)審計，當(dāng)期報表應(yīng)提供會計附注 貸款卡（法人）、授權(quán)委托書（自然人）是征信查詢和辦理貸款的基準條件 基本 5證外應(yīng)關(guān)注特殊許可證 授信受理、審批、放款的基準條件 授信調(diào)查方法 實地調(diào)查為主 賬務(wù)核查 賬表、賬賬、賬實是否相符 面談制度 真實經(jīng)營戰(zhàn)略和實際經(jīng)營管理能力 實地走訪 盤存貨，賬實是否相符；項目口岸；抵押擔(dān)保物實況 間接調(diào)查 查詢途徑 人行征信系統(tǒng)、銀行信貸系統(tǒng)；職能機構(gòu)及公眾傳媒；上下游企業(yè)及競爭對手 所有授信（貸款）都要查詢征信！ 授信調(diào)查與評估 合規(guī)性認定 授信申請人及保證人主體資格是否合法合規(guī) 授信項目的各種合法手續(xù)是否完備 授信申請用途是否合規(guī)、合理 禁止不指定用途的貸款 禁止以流動資金貸款科目發(fā)放房地產(chǎn)貸款 禁止貸款炒股 禁止挪用（改變原有用途） 關(guān)注要點：形式合法和實質(zhì)不合法 五證的取得與有序一致性 重點關(guān)注土地性質(zhì)的合法性和土地取得程序的合法性 商品房開發(fā)項目用地必須為全額支付了交易成本和土地出讓金，且取得建設(shè)用地規(guī)劃許可的國有土地 項目分期認定問題 。要做好前期溝通 。 授信調(diào)查與評估 安全性認定 （一）第一還款來源 客戶準入條件 生產(chǎn)經(jīng)營狀況 信用等級 過度授信與否 預(yù)期的現(xiàn)金流是保證按期償還授信的關(guān)鍵！ （二）第二還款來源 抵押物評估 擔(dān)保是否合法、足值、有效 關(guān)注要點：自有資金的認定 項目自有資金為企業(yè)所有者權(quán)益并可實際投入項目建設(shè)的非債務(wù)性資金 自有資金 35%（土地開發(fā) 30%） 本項目自有資金 =所有者權(quán)益 長期資金占用（固定資產(chǎn)凈值、長期投資、長期應(yīng)收款、其他在建項目占用） 自有資金補充渠道 及早做好銀企溝通和會計輔導(dǎo)。 增加注冊資本 股東追加項目投資并按合法程序進入權(quán)益資本 前期項目收益及時結(jié)轉(zhuǎn)再投入 固定資產(chǎn)變現(xiàn) 提前收回長期應(yīng)收款或投資 分品種準入差異 商品房開發(fā)貸款要求 資質(zhì)等級（暫） 3級以上 注冊資本要求，經(jīng)濟區(qū)域調(diào)整 商業(yè)用房比例 轉(zhuǎn)投比例比例 容積率 1以下原則上不介入 城市土地開發(fā)貸款要求 經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款要求 授信調(diào)查與評估 風(fēng)險控制措施 是否落實切實有效的風(fēng)險控制措施 預(yù)期綜合效益分析 授信收益是否能夠有效覆蓋該筆授信業(yè)務(wù)可能的風(fēng)險損失 結(jié)論要素 授信種類、幣種、金額、期限、利率、擔(dān)保及還款方式；限制性條件或合同加列條款、管理要求 授信 后臺管理 審查 審議 審批 提出項目（法人）貸款發(fā)放前必須全部落實的限制性條件： 項目批準文件（國有土地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可證； 環(huán)保批準文件及項目特殊核準文件 ） 項目自有資金 35%以上全部到位并在貸款前投入 927房貸新政要求在未滿足上述條件時不得發(fā)放任何形式的貸款 授信后管理 項目資金封閉管理（收入歸行，支出審核） 按進度歸還；按期限歸還 客戶與項目定期監(jiān)管檢查、信用等級復(fù)測、貸款風(fēng)險分類 問題授信處理 總結(jié)與盡職評價 項目按揭授信 提供項目開發(fā)貸款授信后自帶按揭授信 純按揭項目授信流程與關(guān)注要素同上基本一致，重在關(guān)注開發(fā)商自籌和銷售預(yù)期可轉(zhuǎn)投入等資金鏈 不爛尾！ 純按揭項目授信提供資料可適當(dāng)簡化 階段性擔(dān)保責(zé)任的承擔(dān)與解除 直客式貸款與傳統(tǒng)按揭貸款比較 直客式貸款 傳統(tǒng)按揭貸款 適應(yīng)房源 住宅 住宅、商業(yè)用房 擔(dān)保 擔(dān)保公司擔(dān)保 開發(fā)商擔(dān)保 擔(dān)保手續(xù)費 貸款金額 5-8； 開發(fā)商保證金 項目合作協(xié)議 兩可 必須簽訂 是否鎖定樓盤 兩可 是 銷售讓利 一次性付款優(yōu)惠 不讓利或較少 個人 按揭貸款 個人 按揭貸款發(fā)放的前提條件 五證齊全，并在項目預(yù)售許可證取得范圍面積內(nèi) 主體封頂，其中商用房發(fā)放貸款前提應(yīng)為現(xiàn)房 (已竣工驗收 ） 個人按揭還款能力 住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含 50%） 月所有債務(wù)支出與收入比控制在 55以下（含 55%） 收入來源的持續(xù)性與穩(wěn)定性 關(guān)于身份與收入證明的問題 關(guān)于 第二套房的認定 第二套 (含 )以上住房 40%，貸款利率1.1倍以上；按戶（含未成年子女）認定；是否已有貸款購房，以征信查詢?yōu)闇?；查詢包括公積金貸款；提供虛假房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收證明入黑名單 首套自住房、 90平以下 20%； 首套自住房、 90平以上 30%； 商業(yè)用房 50%，貸款利率 1.1倍以上； 商住兩用房 45%，貸款期限和利率同商業(yè)。 房地產(chǎn)金融 征信管理 金融聯(lián)合征信系統(tǒng) 金融聯(lián)合征信系統(tǒng)是目前我國最為完善、使用率最高的征信系統(tǒng)。 系統(tǒng)的建立及管理構(gòu)架 系統(tǒng)信息的采集與更新 系統(tǒng)的分類使用：企業(yè)、個人 金融征信系統(tǒng) 一、企業(yè)征信系統(tǒng)的主要記載內(nèi)容 貸款信息；對外擔(dān)保信息；企業(yè)基本信息；財務(wù)信息； 其他信息 二、個人征信系統(tǒng)的主要記載內(nèi)容 個貸信息；信用卡信息；個人 基本信息； 其他信息 三、 授權(quán)查詢 貸款卡（企業(yè)）；身份證及授權(quán)委托書（個人） 關(guān)于不良記錄 貸款五級分類 正常、關(guān)注、次級、可疑、損失 。前 2為正常類，后 3為不良。 分類標準 重要特征就是逾期不歸還貸款本息的時間。 一般在逾期 30-90天內(nèi)為催收重點期。 如逾期 90天（含）以上，就自動轉(zhuǎn)次級，著力點轉(zhuǎn)移為風(fēng)險的處臵。逾期 180天，進入可疑。 金融征信系統(tǒng) 征信信息對貸款審批的影響 有無 不良記錄 ；融資規(guī)模匹配問題；對外擔(dān)保、或有負債的影響（兩相對照反應(yīng)誠信度是否如實反映了信用記錄、資產(chǎn)狀況、負債結(jié)構(gòu)及情況） 貸款成數(shù)及利率影響 逾期較多會受到拒絕 房地產(chǎn)金融 資信評級 資信評級模式 （ 1）外部機構(gòu)評級 三家：標準普爾、惠譽國際、穆迪；銀行提供企業(yè)融資，前兩家涉及企業(yè)信用評級； 其結(jié)果的影響：通常情況下銀行會予以采信和應(yīng)用。獨立使用 （ 2）銀行內(nèi)部評級 主要模式 多數(shù)情況下是限于內(nèi)部使用 資信評級流程 企業(yè)申請 銀行評估（或委托評估） 評審定級 頒發(fā)等級證書 人行企業(yè)信用系統(tǒng)登錄 監(jiān)測與跟蹤（一般一年一評） 資信評級標準 等級劃分： 3級 9等制 等級標準：原則上各家銀行都只對至少 BBB級以上客戶提供商業(yè)貸款（或稱投資級，以下為投機級或限制、淘汰、禁入級），主要考慮 2個標準：信譽標準、償債（支付）能力，如 BBB級標準為一般、基本具備、稍有風(fēng)險。 信貸緊縮下，新增貸款及授信一般都要求至少 A級以上客戶，最好按照 AA以上掌握。 企業(yè)資信評級內(nèi)容 信用履約；償債能力；贏利能力；經(jīng)營能力；綜合評價 重在評價 償債能力、償債意愿， 核心目的是對違約風(fēng)險的評價，而非企業(yè)價值和業(yè)績的評價 信用履約主要指銀行貸款（當(dāng)然也會包括商業(yè)信用及高管人員的信用記錄） 涉及指標有資產(chǎn)負債率、流動比、速動比、利潤率、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)報酬率、資產(chǎn)增長率、收入增長率等諸多指標 最重要的指標是還本、付息情況和資產(chǎn)負債率 個人信用評分 評分內(nèi)容、標準及要求 收入；工作性質(zhì)；家庭狀況；教育程度；年齡；前期與銀行合作情況；貸款歷史；等等 評級結(jié)果對貸款審批的影響 準入限制 主要指不同的貸款條件（享受較優(yōu)惠的條件）； 對內(nèi)部審貸流程的影響 企業(yè)資信評級 評級結(jié)果對貸款審批的影響 貸款準入的限制； 銀行內(nèi)部審批流程和審批權(quán)限的差異 房地產(chǎn)金融 擔(dān)保與保險 擔(dān)保方式 一、主要作用是對可能風(fēng)險的制約。第二還款來源。 二、擔(dān)保法：保證、抵押、質(zhì)押、留置、定金 三、擔(dān)保原則：合法、有效、足值 四、銀行認可： 1、法人貸款：項目用地和在建工程 抵押 ； 2、自然人貸款： 階段性保證， 產(chǎn)權(quán)辦結(jié)后 最終轉(zhuǎn)為抵押 。 3、擔(dān)保方式的綜合使用： 抵押 +全程保證擔(dān)保 。 抵押合法有效性 不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)： 1、權(quán)屬有爭議 2、公共福利事業(yè) 3、文物保護、重要紀念意義 4、公告列入拆遷 5、依法查封、扣押、監(jiān)管 抵押價值確認三大環(huán)節(jié) 一、抵押物價值的準確把握 銀行認可的評估機構(gòu)；成本法為主 二、優(yōu)于抵押權(quán)的債權(quán)的足額扣除 在建工程款、土地出讓金、稅 三、確定合適的抵押率 原則上按市場法評估值不超 50%，成本法評估值不超 70%；本項目評估值不超 50%，其他凈地或固定資產(chǎn)評估值不超 70% 分貸款品種抵押方式 （ 1）商品房開發(fā)貸款，一般以本項目用地提供抵押 （ 2）政府土地開發(fā)貸款，一般選擇財政兜底、土地收益權(quán)擔(dān)保；土地新政解決現(xiàn)狀辦證，房貸新政要求提供抵押擔(dān)保 （ 3）企業(yè)土地