。第一章、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立和組織機(jī)構(gòu)1、物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。2、物業(yè)管理企業(yè)的特征：是獨(dú)立的企業(yè)法人 屬于服務(wù)性企業(yè) 具有一定的公共管理性質(zhì)的職能3、物業(yè)管理企業(yè)的分類：按投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來劃分： 全民所有、集體所有、民營(yíng)、外資、其他物業(yè)管理企業(yè)。按股東出資形式來劃分：有限責(zé)任公司、股份有限公司、股份合作型物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)常見的模式：房地產(chǎn)建設(shè)單位附屬子公司或部門；獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)集團(tuán)公司。4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立：根據(jù)公司法和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為：工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。工商注冊(cè)登記程序：企業(yè)名稱預(yù)先審核；公司地址；注冊(cè)資本；股東人數(shù)和法定代表人；公司人員；公司章程 申報(bào)資質(zhì)資料：營(yíng)業(yè)執(zhí)照；企業(yè)章程；驗(yàn)資證明；企業(yè)法定代表人的身份證明；物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。企業(yè)章程內(nèi)容：總則；經(jīng)營(yíng)范圍；注冊(cè)資本；股東姓名或名稱；股東權(quán)利和義務(wù)；出資方式；機(jī)構(gòu)產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則；法定代表；公司解散事由和清算辦法；職工錄用、待遇、管理方法；企業(yè)各項(xiàng)規(guī)則制度。5、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。一級(jí)證書的頒發(fā)和管理：國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門；二級(jí)證書的頒發(fā)和管理：省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門；三級(jí)證書的頒發(fā)和管理：直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門，設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門。6、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)條件一級(jí)：注冊(cè)資本500萬元以上，物業(yè)管理專業(yè)人員及工程、管理、技術(shù)等相關(guān)專業(yè)人員不少于30人，中級(jí)職稱以上人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有中級(jí)職稱，物業(yè)管理人員具有職業(yè)資格證，兩種類型物業(yè)以上物業(yè)不低于100%、多層200萬、高層100萬、獨(dú)立式15萬、辦公樓、公寓廠房及其他50萬，有優(yōu)良業(yè)績(jī)。二級(jí)：300萬，20人，10人，兩種類型物業(yè)以上物業(yè)不低于100%、多層100萬、高層500萬、獨(dú)立式8萬、辦公樓、公寓廠房及其他20萬，有良好業(yè)績(jī)。三級(jí)：50萬，10人，5人，有委托項(xiàng)目，建立檔案。7、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)按最低等級(jí)核定，并設(shè)一年暫定期。物業(yè)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)申報(bào)。8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織形式：直線制、直線職能制、事業(yè)部制、矩陣制的。直線制優(yōu)點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)能夠集指揮和職能一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明。缺點(diǎn)：要求領(lǐng)導(dǎo)者通曉各種專業(yè)知識(shí)，具備多方面的知識(shí)和職能。 直線職能制是目前物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置中普遍采用的一種形式，優(yōu)點(diǎn)：加強(qiáng)了專業(yè)管理的職能、適應(yīng)涉及面廣、技術(shù)復(fù)雜服務(wù)多樣化、管理綜合性強(qiáng)的物業(yè)企業(yè)。缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高，橫向協(xié)調(diào)困難，容易扯皮，降低工作效率。事業(yè)部制特點(diǎn)：一是實(shí)行分權(quán)管理，將制訂和行政管理分開；二是每個(gè)事業(yè)部都是一個(gè)利潤(rùn)中心，實(shí)行獨(dú)立的核算和自負(fù)盈虧。優(yōu)點(diǎn)：一是強(qiáng)化決策機(jī)制；二是調(diào)動(dòng)積極性；三是促進(jìn)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)、提高效率；四是有利于復(fù)合型人才的考核培養(yǎng)。缺點(diǎn)：事業(yè)部之間協(xié)調(diào)困難，機(jī)構(gòu)重疊，人員過多。矩陣制特點(diǎn)：在同一組織中既設(shè)置職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)；參加項(xiàng)目的成員是雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)。優(yōu)點(diǎn)：一是加強(qiáng)了各職能部門之間的橫向聯(lián)系，充分利用人力資源；二是有利于跳動(dòng)各方工作的積極性、決解處理負(fù)責(zé)問題；三是具有較強(qiáng)的機(jī)動(dòng)性和適應(yīng)性。缺點(diǎn)：一是組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較差，機(jī)構(gòu)人員多，容易多頭領(lǐng)導(dǎo)；二是部門之間關(guān)系復(fù)雜，協(xié)調(diào)難度較大，處理不當(dāng)容易產(chǎn)生矛盾。9、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的影響因素：企業(yè)戰(zhàn)略因素；外部環(huán)境因素；技術(shù)因素；組織規(guī)模及所處階段。10、物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求：按規(guī)模設(shè)置、任務(wù)設(shè)置；統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分層管理；分工協(xié)作；精干、高效、靈活。11、物業(yè)服務(wù)企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置及其職能：總經(jīng)理室：一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”（總會(huì)計(jì)師、總經(jīng)濟(jì)師、總工程師等），部分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對(duì)企業(yè)的重大問題作出決策。人力資源部：制訂企業(yè)各項(xiàng)人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計(jì)劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理方案，完成人員的招募、任免、調(diào)配、獎(jiǎng)懲、考核、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。行政管理部：編制實(shí)施日常行政管理，企業(yè)文化建設(shè)，品牌管理和信息化建設(shè)規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度，管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)，完成企業(yè)日常行政管理、企業(yè)文化和社區(qū)文件建設(shè)、品牌策劃、后勤保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對(duì)外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作。財(cái)務(wù)部：堅(jiān)持原則，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，執(zhí)行財(cái)務(wù)規(guī)章制度，編制財(cái)務(wù)計(jì)劃，做好核算、成本控制、預(yù)算和決策管理、財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)管理等工作，督促檢查各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)安全運(yùn)作，增收節(jié)支，定期向總經(jīng)理匯報(bào)財(cái)務(wù)收支情況。品質(zhì)管理部：企業(yè)質(zhì)量管理體系運(yùn)行和維護(hù)，各物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評(píng)價(jià)監(jiān)督，管理評(píng)審，協(xié)助新物業(yè)項(xiàng)目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評(píng)價(jià)等。市場(chǎng)拓展部：物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)查研究，物業(yè)管理市場(chǎng)拓展，物業(yè)項(xiàng)目可行性研究分析，標(biāo)書制作，投標(biāo)管理，協(xié)助新接物業(yè)項(xiàng)目前期介入管理的組織和協(xié)調(diào)，顧問項(xiàng)目管理與協(xié)調(diào)。經(jīng)營(yíng)管理部：制訂和分解企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，制訂項(xiàng)目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，組織對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)考核。工程管理部：工程維修和運(yùn)行保障，合格工程維修分包商評(píng)審，各項(xiàng)維修保養(yǎng)工程和工程改造項(xiàng)目招投標(biāo)、預(yù)算及審價(jià)、合同評(píng)審工作，為各項(xiàng)目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運(yùn)行和維修評(píng)審，支持新項(xiàng)目做好新接管物業(yè)的移交、驗(yàn)收和工程管理，負(fù)責(zé)或參與有關(guān)工程設(shè)備管理文件的編制等。安全管理部：各物業(yè)項(xiàng)目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評(píng)審、新項(xiàng)目安全管理支持和協(xié)助、負(fù)責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書安全管理文件的編制等，具體負(fù)責(zé)公司安全管理制度及工作計(jì)劃的編制與實(shí)施，監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項(xiàng)目的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期進(jìn)行消防安全檢查等工作，協(xié)助項(xiàng)目對(duì)重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查處理。環(huán)境管理部：負(fù)責(zé)清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實(shí)施企業(yè)對(duì)清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項(xiàng)目清潔綠化日常維護(hù)保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)對(duì)承包方的監(jiān)督檢查與考核；負(fù)責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類管理措施，組織編制并實(shí)施項(xiàng)目清潔綠化的大、中型維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。第二章 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)12、物業(yè)管理招標(biāo)(要點(diǎn))(1)概念：是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式，即建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱招標(biāo)人）根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，由多家物業(yè)公司參與競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。（2）招標(biāo)的主體：物業(yè)建設(shè)單位，業(yè)主大會(huì)（單一業(yè)主）、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。13、物業(yè)管理投標(biāo)(要點(diǎn)) (1)概念：是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。(2)投標(biāo)主體：物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)管理公司。14、物業(yè)管理招標(biāo)類型(要點(diǎn))(1)根據(jù)物業(yè)類型劃分：可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅物業(yè)招標(biāo)和非住宅物業(yè)招標(biāo)。(2)按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分：根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為：整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)。(3)按招標(biāo)主體的類型劃分：前期物業(yè)管理一般以建設(shè)單位為招標(biāo)主體；物業(yè)管理正常運(yùn)作后，一般以業(yè)主大會(huì)為招標(biāo)主體；若物業(yè)性質(zhì)為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公大樓設(shè)施，招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購(gòu)中心。(4)按項(xiàng)目服務(wù)方式不同：物業(yè)招標(biāo)可以分為全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問項(xiàng)目超標(biāo)。15、物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)(要點(diǎn))(1)綜合性:(住宅、辦公樓、商業(yè)等)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有明顯的綜合性特點(diǎn)。(2)差異性:(消費(fèi)觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)不同)(3)特殊性:(一是招標(biāo)主體可以是業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位、政府機(jī)構(gòu)；二是服務(wù)是全天候、不間斷、全方位和多層次)。16、物業(yè)管理招標(biāo)方式(要點(diǎn)) (1)公開招標(biāo):是指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式；特點(diǎn)：公開招標(biāo)的評(píng)選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動(dòng)后單方面變更。(2)邀請(qǐng)招標(biāo):又稱有限競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，特點(diǎn)：招標(biāo)人不使用公開方式，投標(biāo)人是特定的。17、物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)內(nèi)容 (1)早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容 對(duì)投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)的合理化建議對(duì)投標(biāo)物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要，提供專業(yè)意見并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要的監(jiān)督提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改意見設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)管理方案辦理移交接管，對(duì)業(yè)主入住、裝修實(shí)施管理和服務(wù)(2)常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容 項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等房屋及共同設(shè)施設(shè)備的管理；環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場(chǎng)及安全防范等?？蛻艄芾怼⒖蛻舴?wù)和便民措施；精神文明建設(shè)；物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)；財(cái)務(wù)管理，包括對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理。(3)物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式的確定物業(yè)管理項(xiàng)目的承接有全方位服務(wù)型管理、顧問服務(wù)型管理方式和合資合作等三種方式。18、物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)的基本要求(1)參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定組織招投標(biāo)活動(dòng)，即對(duì)招標(biāo)投標(biāo)的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施程序都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理；(2)在招投標(biāo)中，無論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場(chǎng)要素。(3)招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主的需求，選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作業(yè)主需求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及服務(wù)；對(duì)投標(biāo)方而言，不僅要依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主的需求制訂符合項(xiàng)目要求的物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案，還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動(dòng)。(4)應(yīng)明確招投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排，確保招投標(biāo)活動(dòng)順利進(jìn)行。19、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則： (公開、公平、公正、合理、守信踐諾)(1)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得于不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人；不得對(duì)潛在的投標(biāo)人進(jìn)行歧視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過高的資格要求。(2)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求。(3)確保招投標(biāo)公開、公正地實(shí)施。(4)實(shí)事求是，守信踐諾。20、物業(yè)管理招標(biāo)的條件(1)主體條件：招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，招標(biāo)投標(biāo)過程和結(jié)果及時(shí)向業(yè)主公開；招標(biāo)人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標(biāo)項(xiàng)目為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或公共事業(yè)的，必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門批準(zhǔn)、授權(quán)。(2)項(xiàng)目條件：按照物業(yè)管理?xiàng)l例和前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的。經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。國(guó)家提倡（非強(qiáng)制性）建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅；新開發(fā)的非住宅的項(xiàng)目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標(biāo)方式，也可采取其他方式。21、物業(yè)管理招標(biāo)的程序 (1)成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組(2)編制招標(biāo)文件 招標(biāo)文件內(nèi)容：招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介；物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、要求；投標(biāo)人、投標(biāo)書的要求；評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和辦法；招標(biāo)活動(dòng)方案，包括開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)；物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；其他說明和法律法規(guī)內(nèi)容。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，報(bào)主管部門備案。(3)公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書招標(biāo)人采取公開招標(biāo)的，應(yīng)通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上 物業(yè)企業(yè)發(fā)出。(4)發(fā)放招標(biāo)文件公開招標(biāo)，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日，招標(biāo)人對(duì)發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有投標(biāo)人。(5)投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從此選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。(6)接受投標(biāo)文件(7)成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。(8)開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，除現(xiàn)場(chǎng)答辯部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審認(rèn)為所有文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。完成評(píng)標(biāo)后，推薦不超過3名（1-3）名有排序的合格中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向主管部門備案。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知發(fā)出30日，按招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。22、物業(yè)管理投標(biāo)的程序 獲取招標(biāo)信息（一是從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息；二是來自招標(biāo)方的邀請(qǐng)） 項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范。投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來自于：招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)；投標(biāo)人；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。風(fēng)險(xiǎn)防范措施：嚴(yán)格按照法律、法規(guī)要求參與投標(biāo)活動(dòng)；對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析、評(píng)估；選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完善盈利優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受能力；慎重對(duì)待合同的附件條款。 登記并取得招標(biāo)文件準(zhǔn)備投標(biāo)文件 送交投標(biāo)文件 接受招標(biāo)方的資格審查參加開標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo) 簽訂并執(zhí)行合同23、投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，一般由：(1)投標(biāo)函；(2)投標(biāo)報(bào)價(jià)表；(3)資格證明文件；(4)物業(yè)管理方案；(5)招標(biāo)文件要求的其他材料。常見的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類：商務(wù)文件（公司簡(jiǎn)介、公司法人地位及法定代表人證明、投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他材料）；技術(shù)文件（主要是物業(yè)管理方案和招標(biāo)要求提供的其他技術(shù)資料）。24、物業(yè)管理投標(biāo)文件中物業(yè)管理方案的編寫(要點(diǎn)及方法) (1)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思；項(xiàng)目簡(jiǎn)介；服務(wù)需求分析；項(xiàng)目的可行性研究與定位；服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)；物業(yè)管理服務(wù)模式(2)管理方式與運(yùn)作程序；(3)人員配備、培訓(xùn)與管理；(4)管理指標(biāo)與措施；(5)管理制度的制訂；（公眾制度和內(nèi)部管理制度）(6)檔案資料的建立與管理；(7)早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)；(8)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；(9)工作計(jì)劃、物資裝備；(10)費(fèi)用測(cè)算(依據(jù)、內(nèi)容、方法)、成本控制。25、制訂物業(yè)管理方案的一般程序：（要點(diǎn)）(1)組織經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂；(2)對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析、收集相關(guān)信息及資料；(3)根據(jù)招標(biāo)文件的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作；(4)確定組織架構(gòu)和人員配置；(5)詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本；(6)制定詳細(xì)的操作方案；(7)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)人員配置等測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（合同總價(jià)和單價(jià)）(8)對(duì)擬定的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整；(9)排版、印制、裝訂。26、制定物業(yè)管理方案的要求：（要點(diǎn)）方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)標(biāo)價(jià)必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件，不缺不漏；方案內(nèi)容必須符合國(guó)家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定；方案中對(duì)招標(biāo)文件的要求作出的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須可實(shí)現(xiàn)（可實(shí)現(xiàn)承諾、計(jì)劃、目標(biāo)）；按市場(chǎng)按實(shí)際，不高不低。27、物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容：（要點(diǎn)）(1)關(guān)鍵性內(nèi)容（體現(xiàn)企業(yè)理念優(yōu)勢(shì)實(shí)力）：整體設(shè)想與構(gòu)思；組織架構(gòu)與人員配置；費(fèi)用測(cè)算與成本控制；管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。 (2)實(shí)質(zhì)性內(nèi)容：管理制度的制訂；檔案的建立與管理；人員培訓(xùn)與管理；早期介入及前期服務(wù)內(nèi)容；常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)的綜述；管理指標(biāo)；物資裝備與工作計(jì)劃。28、參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件(要點(diǎn))法律法規(guī)規(guī)定的要求：必須取得企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；招標(biāo)方規(guī)定要求。29、物業(yè)管理投標(biāo)的策略與技巧：(1)投標(biāo)組織的策劃 (2)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘(3)投標(biāo)文件的編寫：物業(yè)管理投標(biāo)文件除了按規(guī)定格式響應(yīng)招標(biāo)文件外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理的要點(diǎn)和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。1)投標(biāo)文件編寫的基本要求 使用行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂；使用統(tǒng)一的貨幣；標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范統(tǒng)一；使用準(zhǔn)確的表述方式；確保資料的真實(shí)性。2)投標(biāo)文件編寫中應(yīng)注意的問題 填寫無遺漏；不修改填寫內(nèi)容；填寫方式規(guī)范；不改變標(biāo)書格式；數(shù)字準(zhǔn)確；報(bào)價(jià)合理；包裝整潔美觀；做好投標(biāo)文件保密措施。(4)投標(biāo)報(bào)價(jià)策略與技巧 投標(biāo)報(bào)價(jià)策略主要有：對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)管理成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，確定項(xiàng)目運(yùn)作的盈虧平衡點(diǎn)和利潤(rùn)空間，在基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)標(biāo)底和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)范圍；密切關(guān)注、正確分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)；補(bǔ)充一些投標(biāo)人有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報(bào)價(jià)的附加。 (3)報(bào)價(jià)的技巧有：多方案標(biāo)價(jià)；保本報(bào)價(jià)。 (5)現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧(6)簽約談判技巧30、物業(yè)管理成本主要包括：(1)人工費(fèi)用(2)行政辦公費(fèi)用(3)公共設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用(4)機(jī)電設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用(5)環(huán)境物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(6)安防系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用(7)公用水電費(fèi)用(8)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)(9)不可預(yù)見費(fèi)(10)保險(xiǎn)費(fèi)(11)法定稅費(fèi)(12)管理傭金（合理利潤(rùn)）第3章 物 業(yè) 管 理 合 同31、合同的訂立要必須經(jīng)過要約和承諾兩個(gè)階段。32、合同的要約 要約，在商品交易中又稱發(fā)盤、出盤、發(fā)價(jià)、出價(jià)等，是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向當(dāng)事所作希望與其訂立合同的意思表示。33、合同的承諾 是指要約人按照要約規(guī)定的時(shí)間和方式，用語言或行為對(duì)要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。承諾是對(duì)要約的同意。34、有效合同的要件 當(dāng)事人締約的能力； 當(dāng)事人的真實(shí)意思表示； 合同內(nèi)容合法； 合同形式合法。 合格的訂立基于“契約自由”的原則，而“契約自由”是建立在當(dāng)事人真實(shí)意思的表示35、合同訂立應(yīng)遵循的基本原則 主體平等；合同自由；權(quán)利義務(wù)公平對(duì)等；誠(chéng)實(shí)信用；守法和維護(hù)社會(huì)公益。36、其它物業(yè)服務(wù)合同包括 土地使用合同；工程建設(shè)合同；售房合同；裝飾裝修服務(wù)協(xié)議；清潔承包合同；垃圾清運(yùn)合同；供水供電有償委托合同；電梯維修保養(yǎng)合同。37、合同要約的構(gòu)成要件(1)必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖；(2)必須包括和合同的主要內(nèi)容，并且內(nèi)容必須具體確定；(3)必須傳達(dá)到受要約才能生效，要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。38、拍賣、廣告、標(biāo)價(jià)、招標(biāo)是邀請(qǐng)要約，投標(biāo)則是要約。39、合同承諾的構(gòu)成要件 (1)承諾必須由受要約人或其代理人作出；(2)承諾必須在有效時(shí)間內(nèi)作出；(3)承諾必須與要約的內(nèi)容一致；(4)承諾必須傳達(dá)給要約人。40、合同承諾的法律意義：受要約人一經(jīng)作出承諾，合同即告成立。承諾可以撤回，撤回承諾的通知應(yīng)當(dāng)在承諾通知到達(dá)要約人之前或者承諾通知同時(shí)到達(dá)要約人。41、合同的類型：書面形式、口頭形式和其他形式。其他形式主要是指行為合同形式，也就是通常人們所說的事實(shí)合同。42、前期物業(yè)服務(wù)合同(要點(diǎn))是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)服務(wù)階段雙方權(quán)利和義務(wù)達(dá)成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。43、物業(yè)服務(wù)合同(要點(diǎn))是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主(或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì))就物業(yè)服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。44、前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 P56前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容就是通過合同條款反映建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利和義務(wù)，主要包括：(1)合同的當(dāng)事人(建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè))(2)物業(yè)基本情況(物業(yè)名稱、類型、坐落位置、建筑面積等方面)(3)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量(應(yīng)達(dá)到約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn))(4)服務(wù)費(fèi)用 (收取標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)約定的方式:包干制或酬金制，費(fèi)用開著項(xiàng)目；費(fèi)用的交納等)(5)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理(6)承接查驗(yàn)和使用維護(hù)(7)專項(xiàng)維修資金（主要包括這部分資金的繳存、使用、續(xù)籌和管理）(8)違約責(zé)任 (包括違約責(zé)任的約定和處理、免責(zé)條款的約定)(9)其他事項(xiàng) (合同履行期限、合同生效條件、合同處理爭(zhēng)議、物業(yè)用房、相關(guān)資料歸屬、其他約定)45、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng) (1)物業(yè)的承接驗(yàn)收：應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任等作出明確規(guī)定。(2)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：前期物業(yè)服務(wù)涉及費(fèi)用種類多，情況復(fù)雜，支付主體及責(zé)任容易混淆，必須在合同中列明。(3)前期物業(yè)服務(wù)合同的解除或終止：合同的期限具有不確定性，有必要對(duì)解除合同的條件作出約定。46、物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別 P58物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要區(qū)別在于：(1)訂立合同的當(dāng)事人不同前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人：物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人：業(yè)主（或業(yè)主大會(huì)）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)(2)合同期限不同前期物業(yè)服務(wù)合同的期限：雖然可以約定，但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同開始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同的期限：由訂立合同雙方約定。與前期物業(yè)服務(wù)合同相比，具有期限明確、穩(wěn)定性強(qiáng)等特點(diǎn)。47、簽訂物業(yè)服務(wù)合同的注意事項(xiàng) (1)明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)。(2)明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。(3)對(duì)違約責(zé)任的約定。(4)對(duì)免責(zé)條款的約定。(5)物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗。(6)合同簽訂要實(shí)事求是。(7)明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式。48、物業(yè)服務(wù)合同的成立：是指合同雙方當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成一致，且采用書面的形式訂立，雙方當(dāng)事人一經(jīng)簽字或蓋章，合同即成立。49、物業(yè)服務(wù)合同的終止(要點(diǎn))(1)物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿，雙方?jīng)]有續(xù)簽合同的；(2)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)雙方協(xié)商一致解除合同的；(3)因不可抗力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，物業(yè)服務(wù)合同自然終止；(4)物業(yè)管理企業(yè)如果被宣告破產(chǎn)，應(yīng)按國(guó)家規(guī)定進(jìn)行破產(chǎn)清算，物業(yè)服務(wù)合同自然無法繼續(xù)履行；(5)法律、法規(guī)規(guī)定的其它情形。50、物業(yè)服務(wù)合同的特點(diǎn)：主體的特殊性；政府監(jiān)管性；服務(wù)有償性；個(gè)體規(guī)一性。51、管理規(guī)約：是指由業(yè)主大會(huì)制訂，全體業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)權(quán)利義務(wù)的行為守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則。52、管理規(guī)約和業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約的制訂與宣傳 （1)物業(yè)銷售之前：由建設(shè)單位制訂臨時(shí)管理規(guī)約。(2)物業(yè)銷售階段：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)提示建設(shè)單位，在簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示并予以說明。(3)物業(yè)入住階段：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該通過張貼、資料發(fā)放、社區(qū)論壇、墻報(bào)宣傳等多種形式向業(yè)主廣泛宣傳。(4)首次業(yè)主大會(huì)召開，管理規(guī)約正式訂立時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步加大宣傳力度，營(yíng)造和諧氛圍。第4章 早期介入與前期物業(yè)管理53、早期介入(要點(diǎn))：是指新建物業(yè)竣工前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的需要，引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。早期介入可分為：可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收五個(gè)階段。54、前期物業(yè)管理(要點(diǎn))：是指從物業(yè)承接驗(yàn)收開始至業(yè)主大會(huì)選聘完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理階段。（包括：承接查驗(yàn)階段、入住階段、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)）55、早期介入的作用 (1)優(yōu)化設(shè)計(jì)；有助于提高工程質(zhì)量；有助于了解物業(yè)情況；為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備；有助于提高建設(shè)單位的開發(fā)效益。56、早期介入與前期物業(yè)管理的區(qū)別 (1)內(nèi)容作用不同：早期介入是建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目階段引入的物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持；前期物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新項(xiàng)目實(shí)施的物業(yè)管理服務(wù)。(2)服務(wù)對(duì)象不同：早期介入服務(wù)對(duì)象是建設(shè)單位。 前期物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。57、早期介入的必要性 (1)協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)建設(shè)銷售過程中存在的問題、從源頭上堵住漏洞、減少開發(fā)糾紛，使房地產(chǎn)開發(fā)得以順利開展。(2)在開發(fā)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開展，業(yè)主利益得到保障。58、早期介入內(nèi)容 （1）可行性研究階段根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理的模式根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容根據(jù)目標(biāo)客戶情況確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見或建議提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見。（3）建設(shè)階段 與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計(jì)資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容（4）銷售階段 完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表擬定物業(yè)管理的公共管理制度擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。（5）竣工驗(yàn)收階段：參與單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收；分期竣工驗(yàn)收；綜合竣工驗(yàn)收。59、前期物業(yè)管理的特點(diǎn) (1)基礎(chǔ)性：前期物業(yè)管理的許多內(nèi)容，特別是前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)期物業(yè)物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對(duì)常規(guī)物業(yè)有著直接和重要的影響。(2)過渡性：前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間，因此，其在時(shí)間和管理上均是一個(gè)過渡時(shí)期和過程。(3)不穩(wěn)定性：由于物業(yè)及設(shè)施設(shè)備需要經(jīng)過一個(gè)自然磨合期和對(duì)遺留問題的處理過程，才能進(jìn)入平穩(wěn)的正常狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈現(xiàn)管理服務(wù)的波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài)；(4)風(fēng)險(xiǎn)性：在前期物業(yè)管理階段，需要投入較大人力、財(cái)力、物力等資源，管理成本相對(duì)較高。前期物業(yè)管理階段的經(jīng)營(yíng)收支一般呈現(xiàn)收入少、支出多、收支不平衡和虧損狀態(tài)。 60、前期物業(yè)管理的內(nèi)容：(1)包含物業(yè)正常使用所需的常規(guī)性服務(wù)；(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)；(3)業(yè)主入?。?4)裝修管理；(5)工程質(zhì)量保修處理；(6)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的前期運(yùn)作、前期溝通協(xié)調(diào)等前期物業(yè)管理的特殊內(nèi)容。61、物業(yè)管理項(xiàng)目前期運(yùn)作內(nèi)容(要點(diǎn)) (1)管理資源的完善與優(yōu)化管理用房到位；物資配備到位；物業(yè)管理人員到位。 (2)管理制度和服務(wù)規(guī)范的完善。應(yīng)根據(jù)實(shí)際管理情況制度管理制度和服務(wù)規(guī)范進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充和完善。 (3)確定物業(yè)管理單項(xiàng)服務(wù)的分包?？梢愿鶕?jù)企業(yè)自身的情況和需要來確定是否將部分單項(xiàng)服務(wù)分包各社會(huì)專項(xiàng)服務(wù)公司。對(duì)分包的服務(wù)項(xiàng)目，要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、篩選，確定符合自己要求的分包單位。62、物業(yè)項(xiàng)目工程的質(zhì)量保修(要點(diǎn))物業(yè)竣工驗(yàn)收后，工程進(jìn)入質(zhì)量保修期，物業(yè)工程保修期分為兩個(gè)部分： 一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分；二是業(yè)主從建設(shè)單位購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)專有部分。這兩部分的保修實(shí)務(wù)都由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要是向建設(shè)單位申報(bào)對(duì)物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修，并跟蹤督促完成。業(yè)主專有部分由業(yè)主自行向建設(shè)單位提出處理要求，在實(shí)際工作中，業(yè)主也可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。63、前期物業(yè)管理的溝通協(xié)調(diào)(要點(diǎn)) 物業(yè)管理是一個(gè)綜合性較強(qiáng)的行業(yè)，物業(yè)管理活動(dòng)所涉及的單位、部門也較多。直接涉及的有政府主管部門、社區(qū)居民委員會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)等。相關(guān)的有城市的供水、供電、供氣、供暖等公共事業(yè)單位；有市政、環(huán)衛(wèi)、交通、治安、消防、工商、稅務(wù)、物價(jià)等行政管理部門。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)分析各相關(guān)部門和單位的作用及與物業(yè)管理項(xiàng)目之間的相互關(guān)系，確定與各方面溝通協(xié)調(diào)的內(nèi)容，建立溝通協(xié)調(diào)渠道。通過溝通協(xié)調(diào)建立良好的合作支持關(guān)系，不僅有利于前期管理工作的開展，也為后期的正常管理打下良好基礎(chǔ)。第5章 物業(yè)的承接查驗(yàn)64、物業(yè)管理的承接查驗(yàn)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)。前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)的過程，后者發(fā)生在業(yè)主大會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的過程中。65、物業(yè)承接查驗(yàn)的法律依據(jù)：物權(quán)法物業(yè)管理?xiàng)l例等。 66、新建物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容 (1)物業(yè)資料竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料。 (2)物業(yè)共用部位 主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面； 共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗； 公共衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)； 公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。(3)共用設(shè)施設(shè)備 低壓配電設(shè)施、柴油發(fā)電機(jī)制； 電器照明、插座裝置； 防雷與接地； 給水排水、消防水系統(tǒng)；電梯、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、采暖和空調(diào)等。 (4)園林綠化工程 園林植物：一般有花卉、樹木、草坪、綠籬、花壇等； 園林建筑：主要有小品、花架、園廊等 (5)其他公共配套設(shè)施 物業(yè)大門、值班崗?fù)ぃ?圍墻、道路、廣場(chǎng)； 社區(qū)活動(dòng)中心、停車場(chǎng)（蓬、庫(kù)）； 游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、休閑娛樂設(shè)施； 物業(yè)標(biāo)志、信報(bào)箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等。67、物業(yè)機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的內(nèi)容 (1)物業(yè)資料情況：除檢查新建物業(yè)查驗(yàn)的資料外，還要對(duì)原管理機(jī)構(gòu)在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進(jìn)行查驗(yàn)。(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀 建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況； 供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備； 保安監(jiān)控、對(duì)講門禁設(shè)施； 清潔衛(wèi)生設(shè)施； 綠化及設(shè)施； 停車場(chǎng)、門崗、道閘設(shè)施； 室外道路、雨污水井等排水設(shè)施； 公共活動(dòng)場(chǎng)所及娛樂設(shè)施； 其他需要了解查驗(yàn)的設(shè)施、設(shè)備。(3)各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)、水電費(fèi)、其他有償服務(wù)費(fèi)收取和支出，維修資金的收取、使用和結(jié)存，各類押金、欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等賬務(wù)情況。(4)物業(yè)管理用房、市政管理合同等其他內(nèi)容 物業(yè)管理用房； 產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主的設(shè)備、工具、材料； 與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。 68、物業(yè)承接查驗(yàn)的基本方法 物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對(duì)的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場(chǎng)檢查、設(shè)備調(diào)試等情況下還可以采用： (1)觀感查驗(yàn)；(是對(duì)檢查對(duì)象外觀的檢查，一般采取目視、觸摸等方法進(jìn)行) (2)使用查驗(yàn)；(啟用設(shè)施設(shè)備，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性) (3)檢測(cè)查驗(yàn)；(運(yùn)用儀表、儀器、工具等對(duì)檢查對(duì)象進(jìn)行測(cè)量，以檢測(cè)其是否符合質(zhì)量要求) (4)試驗(yàn)查驗(yàn)。(如通水、閉水，測(cè)試性格設(shè)備設(shè)施的性能)69、新建物業(yè)承接查驗(yàn)與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的區(qū)別 (1)條件不同： 新建：建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同。 更迭：一是產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)解除了物業(yè)服務(wù)合同；二是產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與新的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。(2)主體條件不同： 新建：發(fā)生在建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間。 更迭：發(fā)生在物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)、原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間。(3)承接查驗(yàn)內(nèi)容重點(diǎn)不同： 新建：側(cè)重設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)。 更迭：增加了對(duì)物業(yè)運(yùn)行過程中發(fā)生的人、財(cái)、物等事項(xiàng)的查驗(yàn)。(4)遺留問題及解決方法不同： 新建：主要是工程質(zhì)量問題，更多的是與建設(shè)單位協(xié)商解決。 更迭：遺留問題較復(fù)雜，需要與物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位和業(yè)主大會(huì)等多方面溝通協(xié)調(diào)解決 。 70、贊同新建物業(yè)移交的主要內(nèi)容 (1)物業(yè)資料：產(chǎn)權(quán)資料、竣工驗(yàn)收資料，設(shè)計(jì)、施工資料，機(jī)電設(shè)備資料，物業(yè)保修和物業(yè)說明資料，業(yè)主資料。(2)移交對(duì)象：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單（房屋建筑、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程、公共配套設(shè)施等清單） 移交方為建筑單位，承建方為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。72、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)移交的主要內(nèi)容 一是物業(yè)資料；二是物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接；三是人、財(cái)、物的移交或交接。(1)物業(yè)資料：產(chǎn)權(quán)資料：產(chǎn)權(quán)、綜合竣工驗(yàn)收、施工設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)備資料等。業(yè)主資料：入住通知書、登記表、復(fù)印件等。管理資料：各類值班記錄、維修記錄、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等。財(cái)務(wù)資料：固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、水電資料等。合同協(xié)議書：對(duì)內(nèi)容簽訂的合同、協(xié)議等原價(jià)。 人事檔案資料：其他需要移交的資料。(2) 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，包括消防、電梯、空調(diào)、給水排水、供配電等機(jī)電設(shè)備及附屬配件，共用部位門窗、各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等；共用配套設(shè)施，包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施(垃圾桶、箱、車等)、綠化設(shè)施、公共秩序維護(hù)與消防安全設(shè)施(指標(biāo)室、崗?fù)?、監(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等),文娛活動(dòng)設(shè)施(會(huì)所、游泳池、各類球場(chǎng)等)；物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動(dòng)室、員工宿舍、食堂(包括設(shè)施)、倉(cāng)庫(kù)等。(3)人、財(cái)、物的移交或接接人員(原有項(xiàng)目)；財(cái)務(wù)(物業(yè)費(fèi)、維修資金、各類押金等)；物資財(cái)產(chǎn)(辦公設(shè)備、各種工具、器材等)。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作移交除了要移交新建物業(yè)所涉及的相關(guān)內(nèi)容為，還應(yīng)移交的內(nèi)容：重要的質(zhì)量記錄；管理現(xiàn)狀；費(fèi)用與支出；物業(yè)用房，全體業(yè)主的設(shè)備、工具、合同、協(xié)議等。73、承接查驗(yàn)發(fā)生各類工程質(zhì)量問題的原因主要有：設(shè)計(jì)不合理；施工偷工減料；驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)；建筑質(zhì)量不合格；管理不善；氣候、環(huán)境原因。74、承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問題的處理 收集所有的物業(yè)檢查記錄表；分類整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)的問題登記造表；提交建設(shè)單位確認(rèn)、處理，跟蹤驗(yàn)證。75、物業(yè)管理工作的移交 物業(yè)管理工作的移交必須在完成承接查驗(yàn)的前提下，在不同主體之間進(jìn)行。 (1)新建物業(yè)的移交：移交方為建設(shè)單位，承接方為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。(2)機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的移交：原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交；業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。76、物業(yè)移交的注意事項(xiàng) (1)明確交接主體和次序；(2)各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、銜接、重點(diǎn)、難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以便交接和今后工作的開展。；(3)部分物業(yè)保修期內(nèi)，與建設(shè)單位、移交單位簽訂移交協(xié)議；(4)存在不易發(fā)現(xiàn)的問題，注意作出相關(guān)安排。77、新建物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作 (1)人員準(zhǔn)備：應(yīng)根據(jù)承接物業(yè)的類型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各種確定相關(guān)的專業(yè)人員參加。 (2)計(jì)劃準(zhǔn)備：確定查驗(yàn)日期、進(jìn)度安排；提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料及現(xiàn)場(chǎng)了解情況。 (3)資料準(zhǔn)備：制定查驗(yàn)的工作流程和記錄表格； (4)設(shè)備、工具準(zhǔn)備：根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。78物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作 (1)符合承接查驗(yàn)條件：一是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原有物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同；二是物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。(2)成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組：查驗(yàn)小組成員要求具有較強(qiáng)的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力。(3)準(zhǔn)備資料和工具：物業(yè)的承接驗(yàn)收小組應(yīng)提前與業(yè)主委員會(huì)及原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)接觸，洽談?dòng)嘘P(guān)移交的有關(guān)事項(xiàng)，商定移交程序和步驟，明確移交單位應(yīng)準(zhǔn)備的各類表格、工具和物品等。79、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)的前提條件(要點(diǎn)) (1) 物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原有物業(yè)服務(wù)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同；(2) 物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。80、物業(yè)承接驗(yàn)收應(yīng)具備的條件(1)新建物業(yè)：已竣工；設(shè)施能正常使用；房屋幢、戶編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。(2)原有物業(yè)：有產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)清楚；土地明確。81、物業(yè)管理工作移交的重點(diǎn)和難點(diǎn)：各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管，承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交重點(diǎn)的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全，以利交接和今后工作的開展。82、在何種情況下服務(wù)企業(yè)可以拒絕承接物業(yè)：無法提供證明材料；存在安全隱患和重大缺陷。第六章 物業(yè)入住與裝修管理83、入住與裝修管理是物業(yè)管理前期服務(wù)中重要的基礎(chǔ)工作，也是物業(yè)管理操作過程的難點(diǎn)和重點(diǎn)之一。入住過程涉及建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主；入住實(shí)質(zhì)上是建設(shè)單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為；84、物業(yè)入住與裝修管理的相關(guān)法規(guī) 主要法律法規(guī)依據(jù)有城市規(guī)劃法、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例等。85、物業(yè)入住的準(zhǔn)備 (1)資料準(zhǔn)備：住宅質(zhì)量保證書及住宅使用說明書；入住通知書；是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知。物業(yè)驗(yàn)收須知；是建設(shè)單位告知業(yè)主在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)應(yīng)掌握的基本知識(shí)和應(yīng)注意事項(xiàng)的提示性文件。業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表；業(yè)主(住戶)手冊(cè)；內(nèi)容一般包括歡迎詞、小區(qū)概況、物業(yè)服務(wù)公司和項(xiàng)目管理單位情況介紹、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約、小區(qū)內(nèi)相關(guān)公共管理制度、物業(yè)裝飾裝修管理指南、物業(yè)服務(wù)流程、指南及服務(wù)投訴電話等。其他物業(yè)管理有關(guān)約定。(2)其他準(zhǔn)備入住工作計(jì)劃；入住儀式策劃；環(huán)境準(zhǔn)備；其他準(zhǔn)備事項(xiàng)。86、物業(yè)入住服務(wù)的管理內(nèi)容 主要是對(duì)：(1)物業(yè)入住的流程與手續(xù)；(2)費(fèi)用繳納；(3)驗(yàn)房及發(fā)放鑰匙；(4)資料歸檔等內(nèi)容進(jìn)行管理。87、物業(yè)入住的操作程序(入住流程) (1)業(yè)主憑入住通知書、購(gòu)房發(fā)票及身份證登記確認(rèn)； (2)驗(yàn)收房屋并填寫業(yè)主入住房屋驗(yàn)收單，簽字確認(rèn)；(3)提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費(fèi)用；(4)簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件；(5)繳納當(dāng)期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費(fèi)用；(6)領(lǐng)取業(yè)主(住戶)手冊(cè)等相關(guān)文件資料；(7)領(lǐng)取房屋鑰匙(入住過程完結(jié))。88、入住手續(xù)持購(gòu)房合同、入住通知書等進(jìn)行業(yè)主登記確認(rèn)；房屋驗(yàn)收，填寫業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表，建設(shè)單位和業(yè)主核對(duì)無誤后簽章確認(rèn)；產(chǎn)權(quán)代辦手續(xù)，提供辦理產(chǎn)權(quán)資料，繳納辦理產(chǎn)權(quán)證所需費(fèi)用，一般由建設(shè)單位成辦；建設(shè)單位開具證明，業(yè)主持證明到物業(yè)服務(wù)單位繼續(xù)辦理入住手續(xù)；業(yè)主和物業(yè)服務(wù)單位簽署物業(yè)管理的相關(guān)文件，如：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)協(xié)議、車位管理協(xié)議、裝修管理協(xié)議等；繳納入住當(dāng)月物業(yè)服務(wù)及其他相關(guān)費(fèi)用；領(lǐng)取提供給業(yè)主的相關(guān)文件資料，如住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、業(yè)主手冊(cè)等；領(lǐng)取物業(yè)鑰匙。89、物業(yè)裝飾裝修管理流程 備齊資料填寫申請(qǐng)登記表登記簽訂管理服務(wù)協(xié)議辦理開工手續(xù)施工驗(yàn)收。90、物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容 (1)物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應(yīng)該統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。裝飾裝修時(shí)間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時(shí)間、季節(jié)變化以及習(xí)慣等綜合確定。裝飾裝修