泰安市 經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè) 可行性研究 報(bào)告 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 陳傳恩 技術(shù)負(fù)責(zé)人： 彭延軍 泰安市睿泰 建設(shè)項(xiàng)目管理 有限公司 二 00 九 年 八 月 主要編制人員 張衛(wèi)東 注 冊 咨 詢 師 高 級 工 程 師 陳傳恩 注 冊 造 價(jià) 師 高 級 工 程 師 彭延軍 注 冊 咨 詢 師 工 程 師 徐繼東 注 冊 咨 詢 師 工 程 師 劉興隆 工 程 師 張紅巖 工 程 師 前 言 受 泰安市 惠安住房開發(fā)有限公司 的 委托 ， 泰安市睿泰 建設(shè)項(xiàng)目管理 有限公司編制了 泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)可行性研究報(bào)告 ，在編制過程中得到了建設(shè)單位的大力支持與幫助，在此表示感謝。 由于編制時(shí)間較緊，水平有限，本 可研 報(bào)告難免有不當(dāng)之處，請予指正。 可研 報(bào) 告編寫組 二 00九 年 八 月 目 錄 第一章 總 論 . 1 第一節(jié) 項(xiàng)目名稱及申報(bào)單位概況 . 1 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)和范圍 . 3 第三節(jié) 可行性研究的結(jié)論 . 4 第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 . 8 第一節(jié) 泰 安市概況 . 8 第二節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 . 9 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 12 第三章 市場分析及建設(shè)規(guī)模 . 16 第一節(jié) 泰安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀、趨勢及存在問題 . 16 第二節(jié) 項(xiàng)目目標(biāo)群體定位及價(jià)格分析 . 25 第三節(jié) 建設(shè)規(guī)模 . 26 第四章 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 . 28 第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn) . 28 第二節(jié) 建設(shè)條件 . 28 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 . 32 第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) . 32 第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 . 32 第三節(jié) 建筑設(shè)計(jì)方案 . 37 第四節(jié) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 . 40 第五節(jié) 給排水設(shè)計(jì)方案 . 40 第六節(jié) 變配電及通訊設(shè)計(jì)方案 . 42 第七節(jié) 燃?xì)夤?yīng)設(shè)計(jì)方案 . 43 第八節(jié) 供熱設(shè)計(jì)方案 . 44 第九節(jié) 管線綜合布置方案 . 45 第六章 節(jié)能方案分析 . 46 第一節(jié) 用能標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范 . 46 第二節(jié) 能耗狀況和能耗分析 . 46 第三節(jié) 建筑節(jié)能設(shè)計(jì) . 47 第四節(jié) 節(jié)能措施綜合分析 . 48 第五節(jié) 節(jié)能效果分析 . 53 第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 . 55 第一節(jié) 環(huán)境和生 態(tài)現(xiàn)狀 . 55 第二節(jié) 環(huán)境影響分析 . 55 第三節(jié) 環(huán)境保護(hù)措施 . 56 第四節(jié) 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 . 58 第五節(jié) 特殊環(huán)境影響分析 . 58 第八章 工程招標(biāo)方案 . 59 第九章 建設(shè)實(shí)施與工程進(jìn)度安排 . 62 第十章 投資估算及資金籌措 . 65 第一節(jié) 投資估算依據(jù)及說明 . 65 第二節(jié) 投資估算 . 66 第三節(jié) 資金籌措 . 66 第四節(jié) 銷售收入估算 . 67 第五節(jié) 銷售稅金及附加估算 . 67 第六節(jié) 銷售利潤估算 . 68 第十一章 社會影響分析 . 70 第一節(jié) 社會影響效果分析 . 70 第二節(jié) 社會適應(yīng)性分析 . 72 第三節(jié) 社會風(fēng)險(xiǎn)及對策分析 . 73 附件及附圖： 1、投資估算表 2、 項(xiàng)目承辦單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 3、 委托書 4、 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)復(fù)印件 5、 項(xiàng)目 總平面布置 圖 6、項(xiàng)目招標(biāo)方案 其他有關(guān)附件及附圖由項(xiàng)目承辦單位根據(jù)項(xiàng)目主管機(jī)關(guān)的要求另行提供。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目 名稱及 申報(bào)單位概況 一、項(xiàng)目名稱 泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)項(xiàng)目 二、建設(shè)地點(diǎn) 泰城南部新區(qū)， 萬官路以南 。 東臨 長城路 ，西為大白峪村土地，南臨南外環(huán)路，北臨大白峪 新村。 三、項(xiàng)目 主管單位及開發(fā) 單位概況 1、 項(xiàng)目 主管 單位 概況 ： （ 1）單位名稱： 泰安市住房保障中心 （ 2） 單位簡介： 2007 年 3月，根據(jù) 泰安 市委 、 市政府的部署要求，經(jīng)市編辦批復(fù)，泰安市房產(chǎn)管理局設(shè)置泰安市住房保障中心，具體承擔(dān)住房保障建設(shè)。市住房保障中心在市房管局黨委的帶領(lǐng)下，不負(fù)市委 、 市政府的重托，盡職盡責(zé)，務(wù)實(shí)創(chuàng)新，科學(xué)設(shè)計(jì)，精心施工，團(tuán)結(jié)協(xié)作，任勞任怨，無私奉獻(xiàn)，僅用一年半的時(shí)間就圓滿完成了市委 、市政府交給的階段性任務(wù)，將這一惠及普通百姓的民生工程 ， 建 設(shè)成為傳遞黨和政府愛心的利民工程、溫暖工程和放心工程。在國家和省市組織的歷次檢查中，均對住房保障中心的工作給予了充分肯定， 泰安 市紀(jì)檢監(jiān)察部門對住房保障中心的反腐倡廉工作給予了高度評價(jià)，2009年 3月，住房保障中心被 泰安 團(tuán)市委授予 泰安市青年文明號 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 2 稱號。 2、 項(xiàng)目 開發(fā)單位 ： （ 1）單位名稱：泰安市惠安住房開發(fā)有限公司 （ 2）單位地址：泰安市泰山區(qū)徐家樓街道辦事處 （ 3）注冊資本： 1000萬元 （ 4）法定代表人：亓中河 （ 5）單位簡介： 泰安市惠安住房開發(fā)有限公司成立于二 00 八年九月，該公司系由泰安市住房保障中 心出資 1000 萬元組建而成 。 該公司目前擁有職工 10 人 ，其中：高級工程師 1人，高級經(jīng)濟(jì)師 1人，工程師 3人，經(jīng)濟(jì)師 2人，會計(jì)師 1人，助理工程師 1人，初級會計(jì)師 1人。 泰安市惠安住房開發(fā)有限公司主要經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售等業(yè)務(wù)，目前正在具體實(shí)施泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)項(xiàng)目的管理工作，包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)及施工招標(biāo)、項(xiàng)目全過程管理以及經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售管理等工作。該公司正在實(shí)施的泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房項(xiàng)目建設(shè) ， 是為了改善泰安市城區(qū)低收入家庭住房困難的面貌，該項(xiàng)工程是泰安市構(gòu)建和諧社會、維護(hù)社會穩(wěn)定 的重要內(nèi)容，同時(shí)也是泰安市政府履行住房保障職能、為民辦好事、辦實(shí)事的重要職責(zé) ，市委、 市政府關(guān)注民生、維護(hù)社會公平的具體體現(xiàn)。本項(xiàng)工作已經(jīng)得到泰安市政府的高度重視和社會各界的廣泛關(guān)注。 四 、 項(xiàng)目 可研 報(bào)告編制單位 1、單位名稱：泰安市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 3 2、單位地址：泰安市岱宗大街 317 號 3、工程咨詢資格等級： 丙級 4、工程咨詢資格等級證書編號： 11820060037 5、發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù) 和范圍 一、可行性研究的依據(jù) 1、國家及省有關(guān)政策、法規(guī)和規(guī)定； 2、現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定； 3、 國家發(fā)展 和改革 委員會關(guān)于項(xiàng)目 可行研究報(bào)告 內(nèi)容和深度的規(guī)定要求； 4、泰安市新一輪城市總體規(guī)劃； 5、泰安市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年 規(guī)劃綱要 ； 6、 泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法 （ 泰政發(fā) 200789號 ） ； 7、 泰安市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法 （ 泰安市政府令 第 135號 ） 8、 項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)； 9、項(xiàng)目承辦單位委托編制本項(xiàng)目 可行研究報(bào)告 的委托書。 二、可行性研究的范圍 1、項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 2、市場 分析 及建設(shè)規(guī)模 3、建設(shè)地點(diǎn)和建 設(shè)條件 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 4 4、規(guī)劃 設(shè)計(jì) 方案 5、 節(jié)能方案分析 6、 環(huán)境和生態(tài)影響分析 7、 工程招標(biāo)方案 8、建設(shè) 實(shí)施 與 工程 進(jìn)度安排 9、投資估算 和 資金籌措 10、 社會影響分析 第三節(jié) 可行性研究的結(jié)論 經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)是我國各級政府履行住房保障職能的主要方式，是解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的主要形式之一，是實(shí)踐 三個(gè)代表 重要思想的具體體現(xiàn)，它的建設(shè)對于促進(jìn)社會穩(wěn)定、構(gòu)建和諧社會具有重要的作用和現(xiàn)實(shí)意義 ， 其經(jīng)濟(jì)效益和社會效益顯著。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)項(xiàng)目是泰安市委、市政府 按照泰政發(fā) 2007 95 號 文 解決泰安市市區(qū)低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃 而建設(shè)的，是 在已經(jīng)建設(shè)完成兩期的基礎(chǔ)上進(jìn)一步 切實(shí)解決城市低收入家庭住房困難，完善住房保障制度，維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 的又一重要舉措 。 一、 項(xiàng)目 建設(shè) 規(guī)模 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地 11.26hm2（合 168.9畝），居住區(qū)用地 11.13 hm2泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 5 （合 166.95畝）， 總建筑面積 103207.5平方米，分為兩部分，其中： 1、住宅部分 總建筑面積為 96299.4平方米，總套數(shù) 1775 套，其中：經(jīng)濟(jì)適用住房 45841.6 平方米，總套數(shù) 746 套；廉租房 50457.8 平方米，總套數(shù) 1029 套。 2、公建部分 總建筑面積為 6908.1 平方米，為會所和社區(qū)管理中心以及 商業(yè)服務(wù) 配套建筑。 二、投資估算及資金來源 本項(xiàng)目總投資為 17416.55 萬元，其中：工程費(fèi)用為 10925.42 萬元，其他費(fèi)用 5351.73萬元，預(yù)備費(fèi) 1139.4萬元。 所需 資金 廉租房投資 全部由泰安市政府財(cái)政投入 ； 經(jīng)濟(jì)適用住房投資由項(xiàng)目承辦單位自有資金投入 1800 萬元，其余可滾動開發(fā)解決。 三、項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期 兩 年 ，分 三 期實(shí)施如下： 一期： 2009 年 12 月 2010 年 8 月，完成項(xiàng)目的立項(xiàng)、征地及勘察設(shè)計(jì)等前期工作，建設(shè) 經(jīng)濟(jì)適用住房 建筑面積 28027.8平方米 。 二期： 2010 年 5月 2010 年 12 月，完成 經(jīng) 濟(jì)適用房面積 17813.8名稱 工程費(fèi)用 其他費(fèi)用 預(yù)備費(fèi) 總投資 經(jīng)濟(jì)適用住房 5715.86 2613.8 583.08 8912.74 廉租房 5209.56 2737.93 556.32 8503.81 合計(jì) 10925.42 5351.73 1139.4 17416.55 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 6 平方米，廉租住房面積 13232.8平方米，公建 4729.7 平方米 及相應(yīng)的配套設(shè)施 建設(shè)。 三期 ： 2010 年 12 月 2011 年 8月，完成廉租住房 37225 平方米 ，公建 2178.4平方米 。 完善相應(yīng)的配套設(shè)施 建設(shè)及 綠化，并通過有關(guān)部門組織的驗(yàn)收 。 四、項(xiàng)目效益分析 該項(xiàng)目的 建設(shè)符合泰安市新一輪城市總體規(guī)劃，環(huán)境優(yōu)美，交通方便。項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解 泰安市低收入家庭 住宅緊張的狀況，特別是 滿足 低收入家庭對 住房的需求，對 低 收入家庭的生活質(zhì)量將起到積極的推動作用。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 7 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見下 表： 序 號 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 量 備 注 1 建設(shè)規(guī)模 1.1 規(guī)劃總用地 平方米 112600 169.8 畝 1.2 建筑面積 平方米 103207.5 1.2.1 住宅建筑 平方米 96299.4 其中：經(jīng)濟(jì)適用住房 平方米 45841.6 746 戶 廉租住房 平方米 50457.8 1029 戶 1.2.2 公建 平方米 6908.1 1.3 總居住戶數(shù) 戶 1775 1.4 總居住人口 人 5680 2 建筑容積率 0.93 3 建 筑密度 % 16.8 4 綠化覆蓋率 % 40.86 5 機(jī)動車停車位 輛 387 6 建設(shè)總投資 萬元 17416.55 6.1 工程費(fèi)用 萬元 10925.42 6.2 其他費(fèi)用 萬元 5351.73 6.3 預(yù)備費(fèi) 萬元 1139.4 7 經(jīng)濟(jì)適用房 投資利潤率 % 3.11 8 經(jīng)濟(jì)適用房 投資利稅率 % 11.56 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 8 第二章 項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性 第一節(jié) 泰安市概況 泰安市地處山東省中部，北依省會濟(jì)南，南臨古城曲阜，東連古齊都淄博，西瀕黃河。東西長 約 176.6 公里，南北寬約 102 公里，總面積 7762 平方公里。泰安因境內(nèi)的泰山而得名，取泰山安則四海皆安之意，象征國泰民安。 泰安市現(xiàn)轄泰山、岱岳兩區(qū)，新泰、肥城兩市，寧陽、東平兩縣，有 86 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處， 3700 多個(gè)行政村。 2005 年末總?cè)丝?550.8 萬人，其中：男性 279.6萬人，女性 271.2 萬人，男女性別比為 50.8： 49.2。年內(nèi)，全市出生 5.9 萬人，人口出生率 10.8 ；死亡 3.5 萬人，死亡率 6.4 ；人口自然增加 2.4 萬人，自然增長率 4.4 。泰城是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，北距省會濟(jì)南 66 公里 ，南距三孔圣地曲阜 66公里。城市依山而建，山城一體，環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)光秀麗，是國務(wù)院公布的首批對外開放旅游城市，是首輪國家衛(wèi)生城市，首批全國城市環(huán)境綜合優(yōu)秀城市和中國優(yōu)秀旅游城市，也是著名的歷史文化名城。 泰安市旅游資源得天獨(dú)厚。境內(nèi)泰山融自然景觀與人文景觀于一體，是我國最早被聯(lián)合國命名的世界自然與文化遺產(chǎn)。自然景觀以雄著稱，雄中又蘊(yùn)含著奇險(xiǎn)秀奧等美景，有 “天然山岳公園 ”之美譽(yù)。人文景觀以神為尊，儒、釋、道三派文化相融發(fā)展，經(jīng)過歷代帝王的封禪祭祀和文人墨客的登臨賦頌，沉積了厚重的文化底蘊(yùn)，被稱為 東泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 9 方歷史文化寶 庫 ” 。每年慕名來泰山旅游考察的中外游客多達(dá) 800 萬人次。 泰安交通便利，科技文化發(fā)達(dá)。京滬鐵路，京滬、京福高速公路、104、 105、 205、 220 國道穿境而過，即將開工的京滬高速鐵路縱貫?zāi)媳?。電話可直撥世界各個(gè)國家和地區(qū)的大中城市。全市現(xiàn)有科研單位 21 所，大專院校 5 所，中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校 23 所，是山東省第三大文化教育中心。 十 一 五 以來，全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)速度逐年加快、效益大幅提升的良好態(tài)勢， 2008 年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP）突破 1500億元，達(dá)到 1513.3億元，按可比價(jià)格計(jì)算（下同），比上年增長 13.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè) 161.1億元，增長 2.6%；第二產(chǎn)業(yè) 839.3 億元，增長 12.5%；第三產(chǎn)業(yè) 512.9億元，增長 18.4%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 10.8： 56.2：33.0調(diào)整為 10.6： 55.5： 33.9。人均生產(chǎn)總值達(dá)到 27794 元，突破 4000美元。 第二節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 一、 是國家 解決 （中）低收入家庭的住房問題，促進(jìn)社會穩(wěn)定的重要舉措，是宏觀調(diào)控住房市場的重要手段。 低收入家庭的住房問題，是一個(gè)重大的民生問題。經(jīng)濟(jì)適用住 房和廉租 房建設(shè)是黨中央、國務(wù)院近年來推出的順乎百姓安居樂業(yè)的民心工 程、康居工程、德政工程。據(jù) 原 建設(shè)部統(tǒng)計(jì)：近四年來，全國城泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 10 鎮(zhèn)住房年均竣工面積超過 6億平方米。到 2006 年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到 27 平方米。我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積從 1988 年住房制度改革前的不足 7平方米提高到了現(xiàn)在這個(gè)水平，提高速度如此之快，這在世界過去 200 余年城市化歷史上是一個(gè)奇跡，這中間經(jīng)濟(jì)適用住房所起的作用是功不可沒的。 我國屬于發(fā)展中的國家，中低收入者所占比例較大，屬于金字塔結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)意味著貧富差距大，意味著利益格局的失衡。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，我國的基尼系數(shù)已達(dá) 0.458，超過了 0.4 國際警戒標(biāo)準(zhǔn)。從世界各國的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，收入差距加大，易激化社會矛盾，社會動蕩的危險(xiǎn)性 也 隨之增強(qiáng)。貧富差距是當(dāng)今社會的三大問題中最大的問題。如今中國最根本、最迫切的問題是穩(wěn)定，沒有穩(wěn)定就沒有發(fā)展，這也是我黨十六大提出構(gòu)建和諧社會思想的深層次背景。所以我們不能僅僅用經(jīng)濟(jì)學(xué)的眼光去分析住房問題，它是關(guān)系到我國社會穩(wěn)定與和諧的大問題。黨的三個(gè)代表一再強(qiáng)調(diào)：我們黨始終代表最廣大人民群眾的根本利益，保障廣大民眾的基本權(quán)益和基本生活，是由共產(chǎn)黨的性質(zhì)和根本宗旨決定的。也就是說，民眾的利益就是黨的利益。 二 、 泰 安市城市住房現(xiàn)狀 泰安市作為魯中地區(qū)的重要中心城市之一，近年來國民經(jīng)濟(jì)保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。隨著泰城城市化進(jìn)程發(fā)展加快和新一輪城市總體規(guī)劃的實(shí)施，到 十一五 末，泰城規(guī)劃面積將從現(xiàn)在的 50 平方公里擴(kuò)大到達(dá)泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 11 到 100 平方公里，其中建成區(qū)面積 65 平方公里，人口達(dá)到 65 萬；到2010年泰安市將跨入大城市行列，城市人口達(dá)到 100 萬，城區(qū)面積突破 100平方公里，城市化水平要從 2000年的 36%提升到 2010年的 50%。 根據(jù)泰安市房產(chǎn)管理局 2005 年泰安市房屋普查的數(shù) 據(jù)表明，泰安市城區(qū)內(nèi)人均住宅建筑面積小于 16 平方米的共計(jì) 7156 套，小于 8 平民的還有 120 套。 城區(qū)人均擁有居室 0.79間，距離全面建設(shè)小康社會的居住目標(biāo)中提出的人均一間房尚有一定差距。根據(jù)泰安市城市總體規(guī)劃（ 2004 2020）中指出， 2004年泰安市中心城區(qū)人口數(shù)為 72.5 萬人，按目前的人居居室為 0.79 間 /人的比例推算，中心城區(qū)擁有居室約 60萬間，到 2020年，城市總?cè)丝趯⑦_(dá)到125萬人，按人均一間房總體目標(biāo)測算，中心城居室總量要有目前的 60 萬間，增長為 125 萬間，任務(wù)非常艱巨。 泰城目 前住房閑置量較大，同時(shí)又擁有相當(dāng)數(shù)量的住房困難戶和地域小康住房標(biāo)準(zhǔn)的住戶。為解決這一矛盾，今后要進(jìn)一步完善住房供應(yīng)體系，重點(diǎn)發(fā)展中低檔住房，適度發(fā)展高檔住房。實(shí)現(xiàn)高收入者購買商品房、低收入者購買經(jīng)濟(jì)適用住房、最低收入者申請廉租住房。 城市化是標(biāo)志一個(gè)區(qū)域現(xiàn)代化發(fā)展水平的標(biāo)準(zhǔn)，也是城市建設(shè)尤其是 對 房地產(chǎn)建設(shè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影象的重要因素。泰安市是一個(gè)老城區(qū)，資料表明， 1970年建成的房屋現(xiàn)有 108.4萬平方米，占城區(qū)房屋總建筑面積（ 1036.91萬平方米）的 10.45%， 1970年 1980年建成的房屋現(xiàn)有 283.32萬平方米，占城區(qū)房屋總建筑面積的 27.32%，這些房子由于建設(shè)較早，泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 12 不僅建筑功能不能滿足人滿的日常需要，而且外部也年久失修，與現(xiàn)代化的旅游城市不相適應(yīng)。 舊城改造的老城區(qū)也正是中、低收入者最為集中的地區(qū)，市場上 商品 住宅的供應(yīng)并不能與中、低收入拆遷戶旺盛的購房需求相匹配， 本項(xiàng)目的建設(shè)可以有效地推進(jìn)泰安市城市化建設(shè)的進(jìn)程。 第三節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、 符合國家、山東省、泰安市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十一五規(guī)劃 中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要指出要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系 人民群眾切身利益的現(xiàn)實(shí)問題入手，更加注重經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展，千方百計(jì)擴(kuò)大就業(yè)，加快發(fā)展社會事業(yè)，促進(jìn)人類的全面發(fā)展；更加注重社會公平，使全體人民共享改革發(fā)展成果；更加注重民主法制建設(shè)，正確處理改革發(fā)展穩(wěn)定的關(guān)系，保持社會安定團(tuán)結(jié)。 ” “ 對在城市已有穩(wěn)定職業(yè)和住所的進(jìn)城務(wù)工人員，要?jiǎng)?chuàng)造條件使之逐步轉(zhuǎn)為城市居民，依法享有當(dāng)?shù)鼐用駪?yīng)有的權(quán)利，承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)；對因城市建設(shè)承包地被征用、完全失去土地的農(nóng)村人口，要轉(zhuǎn)為城市居民，城市政府要負(fù)責(zé)提供就業(yè)援助、技能培訓(xùn)、失業(yè)保險(xiǎn)和最低生活保障等。鼓勵(lì)農(nóng)村人口進(jìn)入中小城市和小城 鎮(zhèn)定居，特大城市要從調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的源頭入手，形成用經(jīng)濟(jì)辦法等控制人口過快增長泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 13 的機(jī)制。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)符合科學(xué)發(fā)展觀的要求，有助于解決城市中低收入家庭生活水平改善，共享改革成果；有助于和諧社會的全面建設(shè)，為城市低收入家庭提供了更好的生活居住條件。 山東省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要指出堅(jiān)持從最廣大人民群眾的根本利益出發(fā)謀發(fā)展、搞建設(shè)，著力促進(jìn)充分就業(yè)，增加居民收入，完善社會保障，實(shí)現(xiàn)社會公平，不斷提高人民群眾的物質(zhì)和文化生活水平。完善社會管理和協(xié)調(diào)機(jī)制，加快建設(shè)文明山東、平安山東，促進(jìn)社會 主義物質(zhì)文明、政治文明、精神文明建設(shè)與和諧社會建設(shè)全面發(fā)展。 該項(xiàng)目的建設(shè)有助于 改善 城市中低收入家庭生活居住環(huán)境條件的改善，有利于人民群眾物質(zhì)文化生活水平的提高，有利于山東和諧社會的全面建設(shè)。 泰安市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要指出：加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房供應(yīng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場運(yùn)行監(jiān)測，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。完善住房產(chǎn)權(quán)制度，激活住房二級市場。理順租售房比價(jià)關(guān)系，形成梯級消費(fèi)的良性循環(huán)。深化物業(yè)體制改革，提高物業(yè)管理服務(wù)水 平。 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和完善廉租住房租金補(bǔ)貼制度工作是市委、市政府關(guān)注民生 、 改善民生、構(gòu)建和諧社會的重要舉措。 ” 該項(xiàng)目的實(shí)施對解決泰安低收入家庭住房問題，有助于改善和提高他們的生活水平的提高，是政府履行住房保障職能的具體體現(xiàn)。 二、符合泰安城市化發(fā)展方向和規(guī)劃要求 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 14 一直以來，泰安市委、市政府對經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和廉租住房制度建設(shè)工作高度重視， 2006年和 2007 年連續(xù)兩年將此項(xiàng)工作列為為民要辦的實(shí)事之一。 2008 年，市政府以政府令的形式頒布了泰安市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法，確定以貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合的 方式解決城鎮(zhèn)低收入家庭的住房保障問題。市房產(chǎn)管理部門作為主管部門，負(fù)責(zé)廉租住房保障管理工作。辦法出臺以來，按照市委、市政府的統(tǒng)一部署，聯(lián)合有關(guān)部門認(rèn)真組織落實(shí)廉租住房政策。為進(jìn)一步健全和完善住房保障體系，泰安市住房保障中心根據(jù)泰安市低收入住房困難家庭情況， 在 2007年 已經(jīng)建設(shè) 6.8 萬 平方米 經(jīng)濟(jì)適用住房、2008 年建設(shè) 1.5 萬平方米經(jīng)濟(jì)適用住房及 5.8 萬平方米廉租房的基礎(chǔ)上 ，擬再建設(shè) 9.6 萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房 。因此本項(xiàng)目建設(shè)符合泰安市的總體規(guī)劃，有利于改善解決城市低收入家庭住房困難。 三、符合國 家的相關(guān)政策 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 (國發(fā)200724號 )中明確指出黨中央、國務(wù)院高度重視解決城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。以鄧小平理論和三個(gè)代表重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，按照全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的目標(biāo)要求，把解決城市 （ 包括縣城 ） 低收入住房困難作為維護(hù)群眾 利益 的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 15 市 (包括縣城 )低收入家庭住房困難的政策體系。以城市低收入家庭為對象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，力爭到十一五期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。 四、符合國家樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀要求 開展解決城市低收入家庭的住房困難問題是樹立和落實(shí)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，改善城市低收入家庭的住房條件，提高城市低收入家庭的居民生活質(zhì)量的需要。解決城市低收入家庭的住房困難問題，根據(jù)國發(fā) 200724 號文國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭的住房困難的若干意見中明確列為各級政府下一步工作和住房制度改 革的重要內(nèi)容，符合國家相關(guān)政策的要求。 目前，泰安市城區(qū)低收入家庭的住房困難現(xiàn)狀，影響了泰安旅游城市的發(fā)展，不利于 泰安 和諧社會的建設(shè)。因此，充分利用泰城優(yōu)美的自然環(huán)境，結(jié)合泰安市泰山區(qū)的開發(fā)，依據(jù)泰安市城市規(guī)劃要求，進(jìn)行解決城市低收入家庭的住房困難問題，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，并帶動附近地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。 由以上分析可以看出，本項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解城市低收入群體住房緊張的狀況，特別是滿足 泰城 低收入者對住房的需求，對提高 泰城 低收入家庭生活質(zhì)量將起到積極的推動作用。同時(shí)，還將拉動與建筑 業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終為推進(jìn)泰安市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和住宅更新?lián)Q代，拉動經(jīng)濟(jì)增長起到良好的帶動作用。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是可行的、必要的。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 16 第三 章 市場分析及建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 泰安市房地產(chǎn)現(xiàn)狀、趨勢及存在問題 城市化進(jìn)程加快、房改政策的實(shí)施 以及 人民生活水平的提高，促使 泰安 市房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。如今，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，不僅影響著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康和穩(wěn)定發(fā)展，而且也關(guān)系著全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀 1、 房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。泰安市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷 了低迷、徘徊、成長期 ,近兩年出現(xiàn)高速增長的態(tài)勢。 1992 年至 2004 年，全市房地產(chǎn)綜合開發(fā)完成投資 43.27億元，年均增長 45.7%。特別是近兩年增勢異常迅猛，兩年 內(nèi) 房地產(chǎn)投資總額達(dá) 35 億元，是前 10年投資總額的 4.2倍，其中： 2003年完成投資額 15.1億元，比上年增長 1.4倍， 2004年完成投資額 19.9億元，增長 31.9%。目前，房地產(chǎn)開發(fā)已成為固定資產(chǎn)投資中增長最快的部分，是拉動投資增長的重要力量。 2、房地產(chǎn)隊(duì)伍不斷壯大。 1992年，全市有 9 家房地產(chǎn)開發(fā)公司相繼成立，改變了由政府部門壟斷房地產(chǎn)開發(fā) 、經(jīng)營的局面，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，截止 2004 年底全市房地產(chǎn)企業(yè)已增至 115 家。 3、商品房需求旺盛 ,銷售價(jià)格一路走高。伴隨房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長，商品房銷售市場出現(xiàn)了熱銷局面，房價(jià)更是一路攀升。泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 17 2004年全市在建房屋規(guī)模達(dá) 325.8萬平方米，增長 24.8%；商品房銷售面積 86.67萬平方米，增長 39.2%，其中住宅銷售面積 71.82萬平方米，增長 22.3%；商品房屋空置面積 14.65 萬平方米 ,比上年下降34.6%。隨著銷量的增長 ， 泰安房價(jià)也持續(xù)增長 , 1992年全市商品房平均銷售價(jià)格只有 460元 /， 1999年漲到 930元 /， 2004年達(dá)到1608 元 /，目前全市最高房價(jià)已超過 5000 元 /。 4、人均住房面積持續(xù)增加，無房戶逐漸減少。抽樣調(diào)查資料顯示： 1990年，泰安城區(qū)人均住房面積只有 11.71平方米， 2004年翻了一翻達(dá) 25.48 平方米。根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)分類，在房改前 泰安市 居民大多為公有住房，房改后的 1998年居民自有住房率（含擁有部分產(chǎn)權(quán)的自有房）為 72%， 2004 年底自有住房率達(dá)到 93%，六年間無房戶同比縮小了 21 個(gè)百分點(diǎn)。 5、個(gè)人購房進(jìn)入零售時(shí)代，居住消費(fèi)比例逐年提高。國家房改政策的深入、貨 幣分房全面實(shí)施及金融住房信貸出臺等一系列措施，使人們徹底告別了實(shí)物分房的舊體制，住房觀念由等靠要轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購房。 1998-2004年五年全市銷售商品房總面積為 352.95萬平方米，其中售給個(gè)人 268.17 萬平方米，個(gè)人購房比例占到 76%，而 2004年個(gè)人購房比例達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的 87.1%。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前全市有 90%的房改房已被居民擁有，泰安市住房消費(fèi)已由集團(tuán)消費(fèi)投資轉(zhuǎn)為完全個(gè)人消費(fèi)、投資。由此帶動城鎮(zhèn)居民居住消費(fèi)逐年提高， 1998 年泰安人均居住消費(fèi) 333元， 2000 年增加到 512元， 2004 年達(dá)到 551 元。 6、 二手房市場成交活躍，價(jià)格逐年上漲。住房私有率的提高，泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 18 帶動二手房市場日漸活躍，近年來成交額和成交價(jià)格均有較大程度的提高。據(jù)調(diào)查， 2002年，全市二手房成交額為 6.68億元，平均銷售價(jià)格為 1049元 /， 2004年成交額增到 11.26億元，增長了近一倍，平均價(jià)格漲到 1272元 /，上漲 21.3%。 7、住房消費(fèi)信貸逐步擴(kuò)大。銀行按揭服務(wù)的開展，有力地推動了房地產(chǎn)消費(fèi)。當(dāng)前各商業(yè)銀行都加大了消費(fèi)信貸力度，隨著貸款手續(xù)不斷簡化和完善，泰安個(gè)人住房消費(fèi)貸款呈逐年遞增之勢。據(jù)對部分房產(chǎn)公司的調(diào)查，當(dāng)前購房者有 60%-80%是通過銀行按揭買房，居民攢錢買房的陳舊觀念有所轉(zhuǎn)變。 8、居住環(huán)境不斷改善。隨著 “ 藍(lán)天、青山、碧水、綠色家園 ”生態(tài)化城市建設(shè)的實(shí)施，居民居住環(huán)境不斷改善，居住質(zhì)量逐年提高。近兩年泰城加大了公園綠地建設(shè)，建成了以東湖公園、南湖公園為代表的公共休閑場所 ,居民居住環(huán)境有很大的改善，特別是隨著一些外地房地產(chǎn)商的進(jìn)駐 ,提升了泰安房產(chǎn)的開發(fā)理念 ,如新建的龍澤花苑已成為泰城對外宣傳的標(biāo)志性建筑 ,此外 ,近幾年建成的嘉德現(xiàn)代城、奧泰山莊、新元花園、擂鼓石小區(qū)等住宅，由于設(shè)計(jì)新穎合理、建筑美觀以及良好的居住環(huán)境受到泰城居民 的青睞。 二、泰安市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 目前泰安房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入上升時(shí)期，突出表現(xiàn)為需求增長加快，供求基本平衡，房價(jià)升勢確立。隨著住房供應(yīng)的進(jìn)一步改善 、銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范、住房金融的支持，居民收入的穩(wěn)步提高，今后幾年 泰安 市房地產(chǎn)仍將持續(xù)發(fā)展。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 19 1、 泰安 市房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。一個(gè)國家和地方的經(jīng)濟(jì)處于起飛階段時(shí)，必須要有房地產(chǎn)業(yè)來帶動，這也是全面建設(shè)小康社會提高居民生活質(zhì)量的必由之路。按照國際通行的算法，人均建筑面積 30 平方米之前，人均 GDP在 800-1500美元之間是住宅和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高速時(shí)期。泰安 2004年 底人均住房建筑面積 25.49平方米，人均 GDP為 1615美元，還處于住宅和房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段，而由現(xiàn)在發(fā)展到全面建成小康社會，并達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，按現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，還將有一段較長的時(shí)間，因此， 泰安市 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)大。 2、房地產(chǎn)消費(fèi)市場需求增大。一是居住條件改善的要求增大了市場需求。國家提出全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)，單從居住條件講就是要基本做到戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全，居民住房將從生存需要向舒適型轉(zhuǎn)變。根據(jù)調(diào)查資料顯示， 2004 年泰安城區(qū)有 43%的城市家庭有 3 間或 3間 以上的住房，大部分居民有換購住房的需要。二是城鎮(zhèn)化水平的提高，帶來房地產(chǎn)的巨大需求。國際經(jīng)驗(yàn)表明，城市化程度在 30%-60%之間，房產(chǎn)市場將進(jìn)入高速發(fā)展期。2004年 泰安市 的城市化水平為 44%，按照市委、市政府提出的 “ 加速推進(jìn)泰安市工業(yè)化和城 鎮(zhèn) 化進(jìn)程 ” 的規(guī)劃，必將使城鎮(zhèn)人口迅速增加，如果 2008 年泰安城市化水平達(dá)到 48%，那么三年間將新增城鎮(zhèn)人口 22 萬人，按屆時(shí)人均建筑面積 30 平方米計(jì)算，需要新增住房面積 660萬平方米，相當(dāng)于 2004年竣工住宅面積的 3倍， 泰安市 房產(chǎn)市場仍有很大的潛力。三是投資型買房漸成時(shí)尚 。我們對 1992年到泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 20 2004 年間的股票市場、銀行儲蓄和房地產(chǎn)市場的運(yùn)行行情進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)， 10 年來我國的股票指數(shù)由 700點(diǎn)增長到 1200點(diǎn)，增長不到 1 倍，居民儲蓄利率不斷降低，而 泰安市 商品房價(jià)格則由 1992 年的 460 元 /增長到 1478元 /，上漲 2.2倍，其投資價(jià)值開始顯現(xiàn)，近年來投資型購房者越來越多。隨著 泰安市 城市建設(shè)步伐的不斷加快，一些投資購房者對泰安市房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景也充滿了信心，來泰投資置業(yè)者增多，投資型買房已初露端倪。 3、房地產(chǎn)市場進(jìn)一步規(guī)范，房價(jià)將平穩(wěn)上升。今年國家針對局部市場過熱的情況出臺 了調(diào)整房貸利率等調(diào)控政策，泰安房地產(chǎn)市場未受到大的影響 ， 經(jīng)過短期觀望之后，已步入正常的發(fā)展軌道。當(dāng)前泰安市 房地產(chǎn)市場基本上還處于中低消費(fèi)水平，正常的市場消費(fèi)多，投資性、投機(jī)性購房比重很小 , 未出現(xiàn)真正意義上的炒房行為。統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年 1-9 月份，全國商品房銷售平均單價(jià)到了 4239 元 /，與 泰安市 相鄰的濟(jì)南商品房平均銷售價(jià)格為 3456元 /，全省青島最高達(dá)到 5487元 /， 泰安市 銷售價(jià)格為 1724 元 /，在全國仍處于較低水平。預(yù)計(jì)隨著國家各項(xiàng)政策的日趨明朗，房地產(chǎn)市場將趨于平穩(wěn)，在市場需求增加和成本上漲因素 的影響下， 泰安市 房價(jià)將呈穩(wěn)步上升的趨勢。 4、房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)?；⑵放苹较虬l(fā)展。隨著房地產(chǎn)開發(fā)商之間競爭的日趨激烈，經(jīng)過市場的整合、重新洗牌后，一些小的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逐漸退出市場，許多綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商通過發(fā)展成熟品牌管理體系、實(shí)現(xiàn)高效與科學(xué)管理、建設(shè)高品質(zhì)服務(wù)體泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 21 系等手段提高自身競爭力，并成為市場強(qiáng)者，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵。 三、 泰安市 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要問題 近幾年， 泰安市 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，但仍存在一些機(jī)制性、政策性、結(jié)構(gòu)性問題，如不及時(shí)解決，將嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場的健 康發(fā)展，這些問題主要表現(xiàn)在以下方面： 1、高檔商品房比例過大、低價(jià)住房有效供給不足，市場供求失衡。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡問題是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一個(gè)痼疾，目前， 泰安市 住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展中房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)同廣大消費(fèi)者購買力之間出現(xiàn)錯(cuò)位現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)動過于熱衷高檔商品房的開發(fā)，導(dǎo)致高檔商品房樓盤供應(yīng)過多、房價(jià)虛高，超出市場需求和老百姓經(jīng)濟(jì)承受能力，也造成房價(jià)過高的假象；與此同時(shí)，由于中低檔住房的利潤偏低，很多開發(fā)商不愿意開發(fā)，再加上經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房等針對中低收入階層的保障性住房政策落實(shí)不夠到位，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用 房開發(fā)要么規(guī)模過小、要么價(jià)格過高、要么標(biāo)準(zhǔn)偏高、要么購房資格審查不嚴(yán)，或者兼而有之，增加了中低收入者買房的難度。 2、房價(jià)有虛高成分、上漲過快，超過消費(fèi)者的承受能力。近兩年，一方面居民消費(fèi) 價(jià)格日趨平穩(wěn)，另一方面則是房價(jià)節(jié)節(jié)攀升。兩年之前泰安最高房價(jià)超 過 3000元時(shí)，好多人感覺已是天價(jià)，而短短兩年之后，最高房價(jià)已超過 5000元，房價(jià)的連續(xù)攀升且上漲過快，加重了普通市民、特別是中低收入者買房負(fù)擔(dān)。這種脫離市場規(guī)律的房價(jià)上漲，造成房屋定位脫離實(shí)際，高價(jià)房過多，形成了有價(jià)無市的泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 22 局面。當(dāng)前的市場，一方面高檔住房相對較 多，經(jīng)濟(jì)實(shí)用的微利房偏少并存在社區(qū)服務(wù)不配套、建筑質(zhì)量差等種種問題。另一方面，一部分空置房屋過高的房價(jià)被各種力量支撐著不愿降價(jià)出售。 3、存在部分開發(fā)商盲目追捧的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)前景看好、加之房價(jià)連年不斷上漲，相對于其他行業(yè)的利潤率而言，可以說近幾年來房地產(chǎn)業(yè)的暴利已經(jīng)是公開的秘密，由此導(dǎo)致外來資本 “ 逐利而來 ” ，大量涌入。在房地產(chǎn)市場火熱的同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)相對于其它產(chǎn)業(yè)更有利可圖，許多企業(yè)積累資金紛紛轉(zhuǎn)向加盟房地產(chǎn)業(yè)，首先搶占土地這一稀有資源，從而造成土地價(jià)格虛高和建筑成本居高難下，致使房屋價(jià)格不斷上揚(yáng)， 商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。突出表現(xiàn)在近年來實(shí)施的土地使用公開投標(biāo)拍賣中，競爭愈演愈烈，價(jià)格一再被追高，土地中標(biāo)價(jià)明顯高于底價(jià)，這更加大了住宅土地的開發(fā)成本。 4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)水平低，經(jīng)營理念低。當(dāng)前 泰安市 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖已達(dá) 115 家，但是擁有國家資質(zhì)的只有 62 家，其中擁有一級資質(zhì)的只有 2家，二級的有 6家，三級、四級分別是 21家和33 家。 泰安市 房地產(chǎn)企業(yè)處于剛剛起步階段，還未形成品牌化、規(guī)?；图瘓F(tuán)化開發(fā)，大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營理念低下，開發(fā)商尚處于簡單的建樓賣樓階段，低水平的市場運(yùn)作使得房屋產(chǎn)品結(jié)構(gòu)品質(zhì)欠缺， 開發(fā)缺乏品味，沒有形成自己的品牌特色，使得一方面大量擁有購買能力的消費(fèi)者買不到合適的房屋，另一方面已有的商品房銷售不出去。2004年，全市竣工房屋面積為 143.44萬平方米 ,實(shí)際銷售面積 86.67,產(chǎn)銷比只有 1.7： 1。統(tǒng)計(jì)資料表明，泰安 2002 年至 2004 年空置商泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 23 品住宅面積為 12 萬平方米、 22 萬平方米、 15 萬平方米， “ 有房無人住，有人無房住 ” 的現(xiàn)象并非少數(shù)。 5、房地產(chǎn)市場的信息不對稱。一是政府把國有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商的過程中存在著明顯的信息不對稱問題。政府掌握著要出讓國有土地的信息，而房地產(chǎn)開 發(fā)商對政府出讓的國有土地的信息了解很不充分，以至于出現(xiàn)了 “ 有錢的找不到合適的地，有地的找不到合適的人 ” 的情況。二是消費(fèi)者購房時(shí)的信息不對稱問題。由于房地產(chǎn)商品本身具有顯著的差別性、復(fù)雜性，而購房者往往又不是房地產(chǎn)方面的專家，很難憑自己的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對房地產(chǎn)商品的性能、質(zhì)量、建筑材料、配套設(shè)施等進(jìn)行客觀準(zhǔn)確的判斷。特別是購買期房時(shí)，購房者更是難以把握未來所建房產(chǎn)的狀況，加大了購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的信息不對稱。 6、物業(yè)管理不配套、服務(wù)質(zhì)量差、收費(fèi)難。物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)鏈中最后一個(gè)項(xiàng)目，是房地產(chǎn)銷售過程的延伸 ，近幾年房地產(chǎn)升溫使許多投資者一哄而上，樓房平地聳立后，物業(yè)管理卻沒有跟上，有的雖成立了物業(yè)管理委員會，但服務(wù)不如人意。 泰安市 物管行業(yè)起步晚，服務(wù)管理水平普遍不高，缺少物管方面的專業(yè)人才，許多人認(rèn)為物業(yè)管理人員只要能掃掃地、站站崗就行。當(dāng)前，一方面是物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量跟不上，企業(yè)行為不規(guī)范引起業(yè)主的不滿；另一方面，由于宣傳不到位，居民的物管意識不強(qiáng)，許多業(yè)主仍然把物管作為一個(gè)政府福利，或者是開發(fā)商應(yīng)該提供的服務(wù)，不愿交納物業(yè)管理費(fèi)，從而引起糾紛。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 24 7、居民消費(fèi)觀念滯后，銀行個(gè)人貸款力度欠佳。住房作為大宗消費(fèi) 品，其價(jià)格動則幾萬元、十幾萬元、甚至幾十萬元，對于收入水平不高且社會保障制度不完善的我國居民來講，購買一套住房需要傾其一生積蓄，關(guān)系到一個(gè)家庭的生計(jì)問題，國家雖幾次降息，刺激消費(fèi)需求，但貸款時(shí)限短、額度低，條款限制多，加之國家連續(xù)出臺的教育、醫(yī)療、住房，保障等改革措施，使個(gè)人支出預(yù)期增大，從一定程度上減弱了居民貸款消費(fèi)的信心。另外，部分居民沿襲幾十年的保守消費(fèi)習(xí)慣，接受不了 “ 超前、負(fù)債消費(fèi)觀念 ” ，這也在一定程度上制約了居民購房愿望。 四、泰安市房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測 1、泰安市房地產(chǎn)市場具有很大的發(fā)展?jié)摿?目前 泰 城 城區(qū)人均住宅建筑面積為 25.29平方米，人均擁有居室0.79間，成套住宅平均建筑面積為 82.23平方米 /套。 2006 年泰安市人均 GDP 突破兩千美元。 根據(jù)建設(shè) 部 政策研究中心課題組全面小康社會的居住目標(biāo)中的研究分析：從住宅水平和住宅需求的關(guān)系看，世界各國的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均 GDP 超過一千美元、住房面積達(dá)到 30 至 35 平方米之前， 會 保持較旺盛的住房需求，同時(shí)考慮到建設(shè)部全面小康社會的居住目標(biāo)中提出的戶均一套房、人均一間房、功能配套、設(shè)備齊全的總體目標(biāo)，以及城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 35 平方米，每套住 宅平均面積 120平方米左右的標(biāo)準(zhǔn)，可以預(yù)測泰安市今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿θ院艽蟆?泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 25 2、中高收入者的住房消費(fèi)重點(diǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和居住環(huán)境 從國際上來看，當(dāng)人均住房面積大于 2530 平方米時(shí)，住房建設(shè)就從高速增長期進(jìn)入了調(diào)整期，以提高居住舒適度和拆除更新舊有建筑及滿足新增家庭住房需求為主。根據(jù)泰安市城區(qū)人均住宅建筑面積已達(dá) 25.29 平方米 ， 近年來相繼建成的龍澤花苑、國華經(jīng)典、嘉德現(xiàn)代城等高檔小區(qū)的情況分析，可以看到：今后中高收入者的住房消費(fèi)重點(diǎn)將從提高住房面積轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳凭幼≠|(zhì)量和環(huán)境，住房開始從生存型轉(zhuǎn)向 享受型，從過去的 “居者憂其屋 ”，進(jìn)到 “居者有其屋 ”，再進(jìn)到 “居者 優(yōu) 其屋 ”。即全面提高居住功能質(zhì)量、居住環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施條件等，住房開始變成實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值、豐富居住生活和進(jìn)行社交活動的場所，并構(gòu)成家庭財(cái)富的重要組成部分。 第二節(jié) 項(xiàng)目 目標(biāo)群體 定位及價(jià)格分析 一、項(xiàng)目目標(biāo)群體 根據(jù) 泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法 （ 泰政發(fā) 200789號 ）和 泰安市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法 （ 泰安市政府令 第 135 號 ） 的規(guī)定，項(xiàng)目是解決 泰山區(qū)、岱岳區(qū)、高新區(qū)和泰山景區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難 戶的住房需求，經(jīng)濟(jì)適 用住房以售為主、廉租住房以租為主 。根據(jù)暫行辦法的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房 和廉租房 適用 目標(biāo) 群體為： 1、 在泰山區(qū)、岱岳區(qū)、高新區(qū)和泰山景區(qū)范圍內(nèi)有城鎮(zhèn)常住戶口泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 26 （含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的復(fù)員、轉(zhuǎn)業(yè)軍人）； 2、 無房或現(xiàn)住房人均建筑面積低于 10 平方米（包括 10 平方米）的家庭； 3、 家庭人均年實(shí)際收入低于 5000 元（包括 5000 元，按計(jì)算人均住房面積的人口計(jì)算家庭收入）； 具體分配方案可由泰安市住房保障中心制定具體實(shí)施方案，報(bào) 市政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施 。 二、價(jià)格分析 根據(jù)暫行規(guī)定的要求，在項(xiàng)目的建設(shè)成本中扣除 免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套 費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金 ， 綜合核算經(jīng)濟(jì)適用住房的 成本以及開發(fā)商不高于 3%的利潤，確定 銷售價(jià)格為 1940元 /平方米。 廉租房的價(jià)格根據(jù) 泰安市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法 （ 泰安市政府令 第 135 號 ） 規(guī)定，由泰安市物價(jià)局根據(jù)國家和省有關(guān)文件規(guī)定及成本調(diào)查隊(duì)審核的建安造價(jià)成本，并參照外地市價(jià)格水平進(jìn)行制定，目前惠普家園西區(qū)廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)，為每建筑平方米每月 1.2 元，最低生活保障家庭免收保障面積內(nèi)的租金。根據(jù)規(guī)定，最低生活保障家庭 2 人以下 (含 2 人 )家庭的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 30 平方米， 3人以上 (含 3人 )家 庭的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積 50 平方米 。 第三節(jié) 建設(shè)規(guī)模 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 27 根據(jù)泰安市新一輪城市總體規(guī)劃， 根據(jù) 泰政發(fā) 2007 95 號 文 解決泰安市市區(qū)低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃 ， 并充分結(jié)合上述市場情況分析、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境與規(guī)劃的土地面積，確定本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模為： 本項(xiàng)目 總占地面積 居住區(qū)用地 11.13 hm2（合166.95畝），總建筑面積 103207.5平方米，分為兩部分，其中： 1、住宅部分 總建筑面積為 96299.4平方米，總套數(shù) 1775 套，其中：經(jīng)濟(jì)適用住房 45841.6 平方米，總套數(shù) 746 套 ；廉租房 50457.8 平方米，總套數(shù) 1029套。 2、公建部分 總建筑面積為 6908.1 平方米，為會所和社區(qū)管理中心以及商業(yè)服務(wù)配套建筑。 總居住戶數(shù)為 1775戶，總居住人口為 5680人。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 28 第四章 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 第一節(jié) 建設(shè)地點(diǎn) 擬建的 泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房建設(shè)項(xiàng)目 位于 泰城南部新區(qū)，萬官路以南。東臨長城路，西為大白峪村土地，南臨南外環(huán)路，北臨大白峪新村 ，總占地面積 112600 平方米（合 168.9 畝） 。由于本項(xiàng)目是根據(jù)區(qū)域規(guī)劃定點(diǎn) 確定 ,建設(shè)用地由泰安市土地收購儲備中心儲備 ,因此該區(qū)地址沒有其他可比選方案。本區(qū)建設(shè)地點(diǎn)具有如下特點(diǎn)： 1、場內(nèi)此前為城市規(guī)劃的住宅用地，區(qū)內(nèi)無影響建設(shè)障礙物，待資金及配套條件落實(shí)后，可立即著手進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，政策上也沒有明顯的障礙。 2、水、電、氣、暖、通訊設(shè)施等供應(yīng)便利且有保障，交通基礎(chǔ)設(shè)施條件良好。 3、屬城市規(guī)劃的居住用地， 龍?zhí)堵?沿線市政、商業(yè)、金融、文化等公共設(shè)施規(guī)劃密集，發(fā)展?jié)摿艽?，居住條件可望進(jìn)一步得到改善。 4、同上原因，項(xiàng)目區(qū)周邊一定范圍內(nèi)今后不會出現(xiàn)工業(yè)及其他的污染源，環(huán)境條件有望進(jìn)一步得到改善。 第二節(jié) 建設(shè)條件 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 29 一、 氣象 泰安市地處東經(jīng) 11620 11759，北緯 3538 3628之間，屬暖溫帶大陸性半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)，春季干燥多風(fēng)，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。具體氣象資料如下： 1、氣溫 極端最高氣溫 41.5 極端最低氣溫 -21.6 年平均氣溫 13.6 2、降水 年最大降水量 1368.8mm 年最小降水量 632.8mm 年平均降水量 693.8mm 3、年日照時(shí)間 2272.7小時(shí) 4、風(fēng)向及風(fēng)速 夏季主導(dǎo)風(fēng)向：南風(fēng) 冬季主導(dǎo)風(fēng)向：東北風(fēng) 平均風(fēng)速： 3.7m/s 5、凍深 最大凍土深度 420mm 二、配套條件 1、給排水 項(xiàng)目區(qū)位于泰安市自來水供水服務(wù)范圍內(nèi)， 萬官路 中心線下設(shè)有泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 30 城市供水主干管，本項(xiàng)目擬采用自來水公司提供的自來水； 萬官路 人行道和非機(jī)動車道下均有雨、污干管，可就近排入。 2、供電 項(xiàng)目最大用電負(fù)荷 3669.76KW，泰 安市電力供應(yīng)充足，用電有保證。電源線引自 龍?zhí)堵?地下電纜，沿項(xiàng)目區(qū)路段已預(yù)留出線。 3、燃?xì)夂凸?龍?zhí)堵?一側(cè)人行道下均敷設(shè)有燃?xì)夂蜔崃艿?，?xiàng)目用氣和供熱比較方便，本項(xiàng)目可根據(jù)需要靈活考慮氣源和熱源。 4、通訊 泰安市 通迅網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)健全，電信部門可保證項(xiàng)目通迅需要。 5、交通 泰安市的交通在省內(nèi)綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)中占有重要地位，京滬鐵路縱貫?zāi)媳保杏騼?nèi)泰辛、磁萊鐵路與京滬鐵路連成環(huán)狀。京滬、京福高速公路穿境而過，路網(wǎng)密度高于全國、全省平均水平，各級公路達(dá) 100余條，交織輻射省內(nèi)外各主要城市。 項(xiàng)目區(qū)北側(cè)為萬官 路 ， 與泰安市城市 主 干道 龍?zhí)堵?相連，出入交通十分便捷。 三、工程地質(zhì)條件 1、地形、地貌 泰安市境內(nèi)擁有多種地貌類型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，項(xiàng)目區(qū)屬山前平原，總體地勢表現(xiàn)為北高、南低。區(qū)址內(nèi)原為灌莊村民住宅用地，沒有大 的建（構(gòu)）筑物等障礙，項(xiàng)目所選場地地形高差不大，地形平坦。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 31 2、工程地質(zhì) 該項(xiàng)目未做地質(zhì)勘察，項(xiàng)目承辦單位未提供詳細(xì)的地質(zhì)資料，但據(jù)承辦單位介紹和附近的地質(zhì)情況分析，本項(xiàng)目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況可以滿足多層建筑要求。建議項(xiàng)目單位盡快組織對建設(shè)場地進(jìn)行詳細(xì)的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報(bào)告，為工程設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 32 第五章 規(guī)劃 設(shè)計(jì)方案 第一節(jié) 規(guī)劃 設(shè)計(jì)依據(jù) 1、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范； 2、民用建筑設(shè)計(jì)通則； 3、住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范； 4、民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)； 5、 民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范 ； 6、泰安市城市總體規(guī)劃； 7、 泰安市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法 ； 8、 泰安市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法 9、 泰安市規(guī)劃局出具的本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 10、規(guī)劃用地紅線圖； 11、目標(biāo)客戶需求特點(diǎn)。 第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一、設(shè)計(jì)理念 在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，本項(xiàng)目將采用 新城新生活 的理念，用社區(qū)型的開發(fā)模式打造整個(gè)居住區(qū)，將公益設(shè)施與環(huán)境綠化同步配套到位，從而在有限的土地資源中，創(chuàng)造出更多更適宜人們居住的生活空間，泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 33 最大限度地滿足人們的各種需求。 新城新生活 所倡導(dǎo)的 社區(qū)型 開發(fā)模式，超越了小區(qū) 配套 的常規(guī)概念，主張通過營造與公共空間緊密結(jié)合的城市商業(yè)氛圍，使住戶吃、穿、用、休閑、娛樂、就業(yè)都能在社區(qū)中得到解決，彌補(bǔ)邊緣社區(qū)缺少城市人氣的缺陷，從而使百姓能夠安居樂業(yè)。力求在規(guī)劃中將本項(xiàng)目設(shè)計(jì)成標(biāo)準(zhǔn)化、多樣化，節(jié)約用地，節(jié)約能源，節(jié)約用材，節(jié)約用水等可持續(xù)發(fā)展的住宅。 設(shè)計(jì)中應(yīng)注意以下理念： 1、 城市公共綠地的延續(xù) 建筑作為場所與空間的載體，是一個(gè)與基地環(huán)境相互認(rèn)可、吸收并整合的結(jié)果。公建和住宅在這樣特定的基地環(huán)境中，一方面建筑接受基地環(huán)境的特制要素不斷修正自我，達(dá)到與環(huán)境的和諧；另一方面環(huán)境接受建筑的介 入使自身增色。 2、強(qiáng)烈的文化氛圍和生活氣氛 泰山是人類文化的發(fā)源地，聚集地之一，是一個(gè)城市的發(fā)展線。她面前的建筑應(yīng)該體現(xiàn)出簡潔、大氣、典雅，所營造的空間氛圍包含著文化交流和時(shí)代發(fā)展所必需的某種超逸情懷，切忌跟風(fēng)和浮躁。 3、新建筑應(yīng)體現(xiàn)理性和浪漫的交織 全面提升整個(gè)區(qū)域的文化品質(zhì)和格調(diào)，理性體現(xiàn)了追求科學(xué)的基本態(tài)度，浪漫表達(dá)泰安市人民的理想和青春活力，尤其是在科技迅速發(fā)展的 21 世紀(jì)，其建筑空間和環(huán)境應(yīng)具有更大的包容性 、 開放性和時(shí)代性。 4、設(shè)計(jì)堅(jiān)持以人為本 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 34 以居住者為中心，體現(xiàn)高效、開放、靈活的特點(diǎn)， 并且在建筑尺度上體現(xiàn)人性化。建筑的風(fēng)格之間要巧妙聯(lián)系，風(fēng)格統(tǒng)一，和室外的環(huán)境有機(jī)結(jié)合，做到城市設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)三位一體的整合。 二、設(shè)計(jì)原則 針對本項(xiàng)目的發(fā)展定位，設(shè)計(jì)中應(yīng)遵循以下原則： 1、地形原則 充分分析現(xiàn)有地形、地勢、及周邊道路關(guān)系，確定主要出入口的合理位置。 2、人本原則 貫徹 以人為本 的思想，以建設(shè)高 品質(zhì) 環(huán)境 的居住小區(qū) 、生態(tài)型居住區(qū)為規(guī)劃目標(biāo)，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、綠意盎然、生活方便，具有文化內(nèi)涵的住區(qū)。 3、特色原則 在整體格調(diào)統(tǒng)一的前提下，強(qiáng)調(diào)住區(qū)環(huán)境與建筑，單體與 群體，空間與實(shí)體的整合性。 4、市場原則 以滿足開發(fā)建設(shè)的客觀規(guī)律為宗旨，加強(qiáng)規(guī)劃的彈性及靈活性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)便于分期實(shí)施和房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營，形成良性循環(huán)、滾動發(fā)展的機(jī)制。 6、科技原則 努力將新觀念、新技術(shù)、各種材料與傳統(tǒng)的居住生活要求有機(jī)結(jié)合，提高住宅功能質(zhì)量和居住環(huán)境水平，為居民提供舒適、安全、經(jīng)泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 35 濟(jì)、科學(xué)的現(xiàn)代居住空間。 發(fā)展新型節(jié)能型住宅。 三、總體布局 綜合考慮本項(xiàng)目的地勢特點(diǎn)，整個(gè)小區(qū)規(guī)劃力求整體性及規(guī)劃概念的統(tǒng)一性，總體布局可概括為一軸、兩 區(qū) 。 ” 1、一軸 整個(gè)項(xiàng)目沿 中 軸線設(shè)置一條 東西 貫通的景觀 帶，以 解決觀景交通以及 建筑與周圍景觀協(xié)調(diào)的問題。 2、兩區(qū) 自北向南分為兩個(gè)區(qū)域，北區(qū)為 廉租房 區(qū)域， 南區(qū)主要為 經(jīng)濟(jì)適用住房區(qū) ， 北 面臨街設(shè)置 公建及 商業(yè)用房，中間用綠化帶分割。 3、 三點(diǎn) 住宅區(qū)主要設(shè)置有三個(gè)景點(diǎn)，分別為主入口廣場、公建、景觀軸交叉點(diǎn)。 在居住區(qū)大片層面上，采取以組團(tuán)為分布模式，提高社區(qū)凝聚氛圍。在用地 拐角處 綠化隔離帶中設(shè)置兒童及老人的活動健身場地。各組團(tuán)以綠化布局作為交接面，既可以突出各自組團(tuán)的性質(zhì)，又為小區(qū)整體提供最長的景觀界面，又能起到分割各組團(tuán)，將綠化景點(diǎn)系統(tǒng)化的作用。 小區(qū)內(nèi)共布設(shè)有一 類建筑，均 為 6層建筑。 四、綠化景觀 小區(qū)內(nèi)景觀結(jié)合萬官路大景觀，形成大景觀內(nèi)套小景觀，達(dá)到內(nèi)秀與外剛的完美結(jié)合。景觀構(gòu)成要素由草坡、小徑、攀藤花架等構(gòu)成，泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 36 沿小區(qū)主軸線 設(shè)置一條 南北貫通的 泰山文化景觀長廊帶 ，即 可以把小區(qū)貫通，又可以觀賞景物 ，創(chuàng)造出豐富的沿街線性空間。 五、道路交通 道路系統(tǒng)由城市道路、小區(qū)道路、盡端路、步行道路組成。城市道路指小區(qū)外圍城市交通干道，基地北側(cè)與 萬官路 ；小區(qū)級道路指小區(qū)內(nèi)主要的對外聯(lián)系道路，車行道寬度為 7 米，兩側(cè)設(shè) 1.5-2 米人行道；小區(qū)內(nèi)盡端路是組團(tuán)內(nèi)部聯(lián)系道路，路寬為 3.5 米，盡端設(shè)置 1212米的回車場；步行道路系統(tǒng)由小區(qū)內(nèi)綠化步行道和機(jī)動車道兩側(cè)的人行道組成，一方面方便的與城市交通系統(tǒng)相聯(lián)系，另一方面在小區(qū)內(nèi)部與小區(qū)綠化景觀系統(tǒng)合而為一，主要步行系統(tǒng)由小區(qū)組團(tuán)分隔綠帶、綠化隔離帶等構(gòu)成，將各部分室外空間、景觀空間、綠地、配套空間聯(lián)系在一起，創(chuàng)造出人性化的住區(qū)戶外空間。 場區(qū) 內(nèi)停車分為 臨時(shí)停車。 多層住宅區(qū)結(jié)合樓間道路設(shè)置一定數(shù)量的 臨時(shí) 停車位；訪客臨時(shí)停車位設(shè)置于入口廣場 和小區(qū)入口處 周邊。 六、豎向設(shè)計(jì) 1、地面和道路坡度 項(xiàng)目區(qū)場地現(xiàn)高差 不 大，基地平整時(shí)可根據(jù)地勢和規(guī)劃建筑 格局進(jìn)行分布平整。地面坡度和車行道縱坡不小于 0.3%，人行道根據(jù)需要考慮設(shè)踏步和防滑措施。 2、地面排水 采用沿小區(qū)道路排泄地面雨水，一般為單側(cè)設(shè)雨水口，局部低洼易積水地段可設(shè)雙側(cè)雨水口，其數(shù)量根據(jù)匯水面積、流量、道路縱坡泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 37 等在設(shè)計(jì)段確定。 3、室內(nèi)外 建筑物底層地面高出室外地面 0.30-0.45米。 用地平衡表 序號 用地構(gòu)成 面積 (公頃 ） 百分比（ %） 規(guī)劃總用地 11.26 1 居住區(qū)用地 11.13 100 (1) 住宅用地 6.76 61.0 (2) 公建 用地 1.32 12.0 (3) 道路 廣場 用地 1.63 14.7 (4) 公共綠地 1.36 12.3 2 其他用地 0.25 第三節(jié) 建筑設(shè)計(jì)方案 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 1、民用建筑設(shè)計(jì)通則； 2、住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范； 3、民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)； 4、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范； 5、民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范； 6、泰安市城市規(guī)劃控制條件； 7、承辦單位推薦意見。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 38 二、建筑設(shè)計(jì) 場區(qū)地處城市西南部，北面為萬官路，西臨泰安市亞細(xì)亞食品有限公司，為泰安市西南部新城區(qū)的中檔地段。 （一）住宅選型 根據(jù) 泰安市經(jīng)濟(jì)適用住 房管理暫行辦法的通知 （ 泰政發(fā)200789 號 ） 小區(qū)住宅選型 為經(jīng)濟(jì)適用住房面積為 61 89 平方米 不等 ， 泰安市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法 （泰安市 政府令 第 135 號 ）廉租房 面積 為 49 平方米 左右 標(biāo)準(zhǔn) 戶型 ，戶型中全部為北入口。 經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房均低于 90 平方米。 l、保證朝向和良好通風(fēng)，窗戶及入口設(shè)計(jì)與景現(xiàn)環(huán)境緊密結(jié)合，保證戶戶有陽光、窗窗見美景。 2、住宅套型設(shè)計(jì)注重實(shí)用性，考慮住戶多樣性的需求，結(jié)合現(xiàn)代居住特點(diǎn)，設(shè)計(jì)具有時(shí)代感的平面戶型，如玄關(guān)及儲物間的配置使住戶的居住生活更加方便。 3、 結(jié)合不同的面積標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)置不同的開間，最大限度地保證可使用面積。廚衛(wèi)設(shè)計(jì)簡潔，比例適度，考慮廚、潔具的布置，使住戶使用便利。 4、充分利用屋頂平臺設(shè)置閣樓，提高建筑的利用率，改善熱環(huán)境，同時(shí)也豐富了建筑的外觀。 (二 )造型特點(diǎn) 1、考慮到與周圍及其他建筑相協(xié)調(diào)，擬采用灰色主調(diào)。 2、立面采取三段式手法，下部采用紅色霹靂磚，中部采用淺灰色霹靂磚，頂部為白色高級外墻涂料；力求在對比中不失和諧與統(tǒng)一。 泰安市經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè) 泰安 市睿泰建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 39 3、運(yùn)用簡潔的手法和流暢的線條，為求創(chuàng)造典雅大方和具有高雅現(xiàn)代氣息的住宅建筑。 4、建筑外立面設(shè)計(jì)色彩純樸，性格穩(wěn)定，新穎獨(dú)特，虛實(shí)對 比強(qiáng)烈，突出了建筑的挺拔感和立體效果，簡潔而明快。 5、平面設(shè)計(jì)中充分考慮了動靜分區(qū)，陽臺處大面積落地玻璃的采用，充分滿足采光及通風(fēng)的需要，同時(shí)在設(shè)計(jì)中也應(yīng)滿足臥室、衛(wèi)生間等的私密性要求，力求創(chuàng)造一個(gè)舒適、怡人的居住空間。 （三）室內(nèi)外裝飾 1、內(nèi)裝飾：各廳室均為普通水泥地面、乳膠漆內(nèi)墻，既為進(jìn)住用戶裝修提供條件，又可降低造價(jià)。 廚房、衛(wèi)生間地面鋪設(shè)防滑面磚，內(nèi)墻貼瓷磚到頂，衛(wèi)浴設(shè)備由入住戶自行選裝。 2、門窗、外窗采用鋁合金或中檔塑鋼材料，門及內(nèi)窗為中檔木質(zhì)材料。 3、外墻面：合理選擇不同色彩的高檔霹靂磚 和外墻防水涂料，以強(qiáng)化視覺變化。 三、規(guī)劃住宅指標(biāo) 本項(xiàng)目戶型指標(biāo)詳見下表： （具體戶型以規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖紙為 準(zhǔn) ） 戶型