房地產估價報告的組成與內容一份完整的房地產估價報告由以下組成：房地產估價報告書（共8項內容）一.封面二.目錄三.致委托方函四.估價師聲明五.估價假設和限制條件:注意估價報告應用的有效期在這里六.估價結果報告 1、委托人； 2、估價機構； 3、估價目的； 4、估價對象； 5、價值時點； 6、價值定義； 7、估價原則； 8、估價依據； 9、估價方法； 10、估價結果； 11、注冊估價師； 12、估價人員； 13、實地查勘期 14、估價作業(yè)時期； 15、抵押估價要有變現能力分析和風險提示七.估價技術報告 1、估價對象描述與分析：實物狀況分析、區(qū)位狀況分析、權益狀況分析2、市場背景描述與分析；3、最高最佳使用分析；4、估價方法適用性分析；5、估價測算過程；6、估價結果確定。八.附件（重要部份小心遺留）附件包括： 房地產估價委托書 估價對象的位置圖； 估價對象外觀和內部照片 估價對象周圍環(huán)境和景觀照片 估價對象權屬證書復印件； 估價機構營業(yè)執(zhí)照的復印件 估價機構資質證書復印件 注冊房地產估價師注冊證書復印件抵押估價報告要有法定優(yōu)先受償權利等情況的書面查詢資料或調查記錄第一部分 報告書的組成與內容一、 封面(一般不會考)1、這里所講的封面特指估價報告的首頁，而不是各估價機構對估價報告進行包裝設計的封面。2、估價報告的封面內容一般包括如下：標題：（房地產估價報告名稱）估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱） 委托方：（說明本估價項目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名） 估價方：（說明本估價項目的估價機構的全稱） 注冊估價師：（說明負責和參加本估價項目的注冊師的姓名及其注冊號） 估價作業(yè)日期：（正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日） 估價報告編號：（說明本估價報告在本估價譏構內的編號，要與估價結果報告中的編號一致）二、 目錄(一般不會考) 要注意與后面的報告內容相匹配，特別是估價報告的頁碼要求準確無誤。三、 致委托人函(會考)1、致委托人函是估價機構正式將估價報告呈送給委托人的信件。2、致委托人函一般包括以下內容（標題：）致委托人函致委托方函致函對象（為委托方的全稱）致函正文（說明估價目的、估價對象（名稱坐落范圍規(guī)模用途權屬）、價值時點、價值類型、估價結果、估價報告應用的有效期）致函落款（為估價機構的全稱，并加蓋估價機構公章，法定代表人（執(zhí)行合伙人）簽名或蓋章）致函日期（為致函的年月日，即估價報告的出具日期）四、估價師聲明(可能會考)1、所有參加本次估價的注冊房地產估價師簽名、蓋章。2、實地查勘的注冊房地產估價師簽名、蓋章。五、估價的假設和限制條件(一般不會考)1、一般假設：對權屬面積等資料進行了審慎檢查，無理由懷疑其合法性、真實性且未核實的情況下，對其合法、準確、真實的合理假設；對房屋安全、環(huán)境污染的安全假設。2、未定事項假設：對尚未明確或不夠明確的土地用途和容積率所做的合理假設3、背離事實假設：因估價目的的特殊需要，所做的與實際情況不一致的合理假設，如征收不考慮抵押、查封、租賃。4、不相一致假設5、依據不中假設：缺少權屬證明或無法查勘估價對象內部狀況所做的合理假設6、估價報告使用限制：估價報告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事項，使用期限原則上不超過一年，表述為自 年 月 日至 年 月 日等 。六、估價結果報告（必考）注意漏項依據規(guī)范附錄第A.0.6，估價結果報告應記載下列事項：標題：房地產估價結果報告1、委托方（委托人）：如果是單位（法人）委托評估，要寫明委托單位的全稱、委托單位的法定代表人和住所；如果是個人委托評估，要寫明委托人的姓名，住所和身份證號。2、估價方（估價機構）：必須列明：估價機構的全稱、法定代表人、估價機構的住所以及估價機構的資格等級及資質證書編號。注意：房地產評估資質等級分為一、二、三級、臨時資質，而不是A、B、C級。3、估價目的估價結果的期望用途。說明本次估價的目的和應用方向。A抵押估價目的：為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而后評估房地產抵押價值。B房屋征收：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值C房地產轉讓：為委托人轉讓估價對象提供市場價值參考D企業(yè)入股合并：為企業(yè)入股合并等發(fā)生房地產權屬轉移的作價提供價值依據E投資決策咨詢：為房地產投資提供價值參考依據。4、 估價對象（必考）-能否使估價報告的使用者通過該部分內容描述，比較清楚地了解該估價對象（在實物、權益、區(qū)位三者）當前的實際狀況。該部分內容應與案例中“各種類型的房地產估價”中的實物、區(qū)位描述一并學習。估價對象的描述應從實物、權益、區(qū)位3方面狀況說明。其中： 對土地的描述應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現狀或開發(fā)程度，使用期限等權屬狀況； 對建筑物的描述應包括：名稱，坐落，面積或規(guī)模，層數和高度，用途、建筑結構，裝飾裝修及外觀，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，使用期限等權屬狀況。 對房地產的描述應視為上述兩者描述的相結合。 另外注意估價對象的范圍是否有構筑物、樹木，其他動產、債權、債務、特許經營權等。估價對象描述不清及估價對象描述不全。應注意以下幾個方面： 土地實物描述：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況； 建筑物實物描述：沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等； 房地產權益狀況：沒說明土地使用權性質、土地管制情況、土地取得時間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權情況等；共有情況、他項權利設立情況 區(qū)位狀況描述：如，位于一棟建筑物中的某一套待估房地產區(qū)位狀況中未說明樓層和朝向； 租賃情況交待：如，收益性房地產沒說明租金標準、租賃期限）5、估價時點估價結果對應的日期。所評估的估價項目客觀合理價值對應的年月日。要說明所評估的估價對象價值對應的年月日及其確定的簡單理由?！境Ｒ婂e誤】估價時點設定不正確。如：拆遷評估應當設定在拆遷公告之日，而不是實地查勘之日。對原估價結論有異議的評估，時點應為原報告書時點。拆遷估價產權調換中評估期房價值的時點也是拆遷公告之日。估價時點是具體的某一日，而不是某一段時間， 6、價值類型說明本次估價采用的價值標準或價值內涵，是采用公開市場價值標準，還是抵押價值、保險價值、清算價值、投資價值等。A抵押估價的價值類型：估價對象房地產的抵押價值是在估價時假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。B征收補償估價的價值類型：被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮租賃、抵押、查封等因素的影響。7、估價原則說明本次估價遵循的房地產估價原則。包括：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則、獨立、客觀、公正原則。抵押要有謹慎原則8、估價依據說明本次估價所依據的房地產估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托人提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料，9、估價方法（必考）說明本次估價的思路和所采用的估價方法以及這些估價方法的定義。對理論上適用的方法要闡述，對理念上適用但未選用的要充分說明理由。注意在考試中容易缺少估價方法的定義或對估價方法的必要解釋。選用的估價方法不妥（應根據估價對象類型、估價方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：有收益的應當優(yōu)先選用收益法，比較實例多的應優(yōu)先用比較法，抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場法，在建工程用假設開發(fā)法等。）在選用估價方法中的常見錯誤 只使用了一種估價方法 能用市場比較法的沒有用。 收益性房地產的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產的估價，未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。 適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定 缺少估價方法定義10、估價結果估價結果就是說明不同方法的測算結果和本次估價的最終結果，應分別說明總價和單價（但不一定都有單價表示，如在建工程等），并附大寫金額。若用外幣表示，應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格。未說明估價結果確定的理由（各種方法得出的結果差別不大時可用簡單算術平均。否則，用加權平均，且權重不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說明原因）11、注冊估價師列出所有參加本次估價的注冊估價師的姓名和注冊號，并由本人簽名。12、估價人員列出所有協助注冊估價師估價的人員姓名、執(zhí)業(yè)資格或職稱并由本人簽名13實地查勘期14、估價作業(yè)日期（必考）本次估價的起止日期，需要注意的是應要與封面上的估價日期相一致。15、抵押估價要有變現能力分析和風險提示七、估價技術報告（必考）注意漏項標題 房地產估價技術報告（1） 實物狀況分析；（規(guī)范為個別因素分析包括估價對象的實物、權益二個方面）。（2） 權益狀況分析（3） 區(qū)位狀況分析；（規(guī)范為區(qū)域因素分析）（4） 市場背景分析；（5） 最高最佳使用分析；（6） 估價方法適用性分析，逐一分析各種估價方法是否適用，說明已選方法的技術路線。（7） 估價測算過程；（8） 估價結果確定。1 、 實物狀況分析（一般不會考，考試時不夠時間這部分內容不看。）詳細分析、說明估價對象的實物狀況。 要注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）商業(yè)：建筑品質及內部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無形價值住宅：建筑物結構、類型和等級，設施與設備，建筑質量、裝飾裝修。商務辦公：外觀形象、內部裝修、設施與設備、智能化程度、物業(yè)服務水平、租戶類型。旅館房地產：設備設施和用具、經營管理工業(yè)：用地面積與形狀、地質水文條件、房地產用途2 、 區(qū)位狀況分析（一般不會考，考試時不夠時間這部分內容不看。）區(qū)位狀況分析就是要詳細說明、分析估價對象的區(qū)位狀況。要注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補充）商業(yè)：繁華程度、交通條件、臨街狀況、樓層住宅：位置（方位、與相關場所的距離、朝向和樓層）、交通條件、生活服務設施、教育配套設施、環(huán)境質量。商務辦公：集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境、樓層旅館房地產：交通條件和周圍環(huán)境工業(yè)：交通條件、基礎設施、地理位置3、權益狀況分析：規(guī)劃等使用管制情況，使用年限、剩余年限、所有權和他項權設立情況4、 市場背景分析（一般不會考，考試時不夠時間這部分內容不看。）要說明和分析類似房地產的市場狀況，包括過去、現在和可預見的未來。說到底是要分析影響類似房地產價格的主要因素。由于估價對象的類型不同，估價的目的不同，所以影響其市場價格變動的主要因素會有所不同?；蛘唠m然是影響因素相同，但它們對估價對象價格的影響深度也有所不同。因此不同估價報告的寫作，市場背景分析會有較大的差異，這一部分也是房地產估價報告寫作當中難度較大的部分，特別是一些大型項目的估價報告。4 、 最高最佳使用分析（一般不會考，考試時不夠時間這部分內容不看。）主要說明和分析估價對象最高最佳使用。5 、 估價方法選用（必考）P280逐一分析比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法是否適用于做人對象。對理論上不適用的要簡要說明理由，對理論上適用又不具備客觀條件的要充分說明理由，對選用的方法要說明名稱、定義和估價的思路，說明所采用的估價方法及采用的理由。在估價方法選用中常見的錯誤 未說明選用估價方法理由。 選用的估價方法不妥（應根據估價對象類型、估價方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：有收益的應當優(yōu)先選用收益法，比較實例多的應優(yōu)先用比較法，抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場法，在建工程用假設開發(fā)法等。）6 、 估價測算過程（必考） 公式要寫上 估價測算過程就是要詳細說明運用某種估價方法的全部測算過程及相關參數的確定。【尤其是技術復雜的估價報告，報告的寫作者要在準確掌握各種估價方法的基礎上，按著估價方法的操作步驟，因果關系明確地、條理清楚地表述每種估價方法的測算過程，對于相關參數的確定既符合有關數學公式的要求，又要符合邏輯推理?！? 、 估價結果確定（必考）必須說明估價結果最終確定理由估價結果確定就是要說明本次估價的最終結果是多少，并且它是如何確定的。因為我們在估價報告中要采用兩種或兩種以上的估價方法進行估價測算。用不同估價方法得出的結論會有一定的差異，為此最終選用何種數學方法確定估價結果或對其進行進一步地調整都需在此說明理由。在考試中常出現的是未說明估價結果確定的理由（各種方法得出的結果差別不大時可用簡單算術平均。否則，用加權平均，且權重不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說明原因）在計算求出一個綜合結果的基礎上，應考慮不可量化的價格影響因素，對該結果進行適當的調整，或取整，或認定該結果，作為最終的估價結果。當有調整時，應在估價報告中明確闡述理由。八、附件（會考）注意欠附件綜合察看（一）估價報告格式不規(guī)范。主要包括：缺項或缺某部分內容導致估價報告不完整；估價結論數字沒有大寫沒有標明估價結果的人民幣金額(僅出示了外幣金額)估價要素等關鍵內容未作交待或交待不清。主要包括：漏掉“價值定義”使估價標準不明確對估價對象房地產的產權狀況交代不清對估價對象情況如房屋結構、層次、用途、使用年限、建筑面積、建筑物經濟壽命，收到占地面積、土地性質、土地使用年限、地理位置和房地產環(huán)境等交代不清對交待現場勘察情況未作任何交待估價方法選擇錯誤。主要包括：選擇的估價方法不適用本次估價情況、估價目的和估價對象，即：根據本次估價情況應該選擇的估價方法沒有選取，不適用的估價方法反而選上；未按規(guī)范規(guī)定的要求選用估價方法，如只選用一種方法估價，而未按規(guī)定選用兩種及心上的估價方法估價；收益性的房地產未選用收益法作為其中的一種方法估價計算錯誤。主要包括：數字計算錯誤導致中間計算結果錯誤；數字算式列錯；公式正確但套用的數字錯誤參數選擇錯誤。主要包括：將一年365天的收益天數沒有任何依據地套用成300天；將不同收益性質的資本化率通通套用成一個資本化率；土地資本化率、建筑物資本化率、綜合資本化率混淆概念混淆。主要包括：把比準價格誤作為收益價格；估價期日誤為估價日期；將抵押率與成新率混淆報告內容、數據前后矛盾。主要包括：致委托方函、估價結果和估價技術報告中的結果數額不一致；面積、年限等數據前后不一；關于估價對象的描述、估價要素的定義前后矛盾估價結果確定的理由模糊不清綜合察看（二）1、 任何一項數據都應有來源依據，必要時說明2、 注意利息的計算方式，期限3、 報告有效期應以報告完成之日為準4、 現實用途和法定用途相符5、 注意對價格的稱謂是否錯誤（比準，收益，積算）6、 保險估價應首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復7、 基準地價修正法中基礎設施要進行修正，使用年限是否明確8、 確定估價結果的理由不充分：“根據上述計算為XXX”屬不充分。估價結果需要有理由來支持（估價原則、估價人員周密計算、根據本房地產市場情況、專家意見、估價人員經驗等來確定估價結果）9、 最終結果應說明總價并大寫金額，如用外幣應說明估價時點的人民幣市場 匯率中間價，并注明折合的人民幣價格。 10、 處理房地產糾分的估價，應說明產生糾紛的理由11、房屋租賃價格評估時應考慮租約對估價的影響；劃撥地上營利性房地產租賃評估應確定土地收益中的國家部分。【再仔細看看以下】：1對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術語、大寫、錯別字等是否準確。2察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術路線是否正確3估價時點是否準確4修正年限是否正確5檢查計算是否正確，前后數據是否照應一致6對采用的方法是否有合理的說明和理由7任何一項數據都應有來源依據，必要時說明8注意利息的計算方式，期限9報告有效期應以報告完成之日為準10現實用途和法定用途相符11注意對價格的稱謂是否錯誤（比準，收益，積算）房地產估價報告指錯思路一、快速瀏覽報告查找結構性錯誤。是否按規(guī)范撰寫，是否漏項，描述是否恰當，前后是否一致，是否符合法律法規(guī)。二、詳細檢查報告1、法律依據性要素。產證資料：舊有房地產。土地使用權證及房屋所有權證；在建工程。土地使用權證建設用地許可證建設規(guī)劃許可證施工許可證以及規(guī)劃部門審定的規(guī)劃總平面布置圖；預售商品房。商品房預售許可證、商品房買賣合同及購房付款憑證。2、描述性要素估價對象描述。從區(qū)位、權益（所有權、使用權、抵押、租賃等，土地說明是劃撥還是出讓、土地使用年限）、實物三方面描述。注意用語的準確性，是否漏項，描述有無錯誤，前后是否一致（如面積前后是否一致）；影響因素描述。個別因素描述。對照估價對象分析、描述。注意是否漏項。區(qū)域因素描述。不同的估價目的區(qū)域因素的選取不同，分析、說明對各類房地產影響較大的因素。注意影響因素與估價類型的匹配。市場背景分析。背景分析是否與估價目的有關聯性，對待估房地產的估價結果是否具有影響。三、分析測算過程價格內涵及技術路線是否正確；基礎數據是否準確。參數選取是否合理。參數確定是否有誤，是否具有可比性，單位是否統(tǒng)一，價格內涵是否一致，計算是否正確等；方法的選用是否符合估價原則，是否體現了合法原則、最高最佳使用原則等；公式的選用是否恰當。每一種公式的內涵和適用范圍是否清楚。計算過程是否有誤。關鍵步聚是否進行了說明，計算過程中單位是否統(tǒng)一，每一種參數應用是否有根據。四、估價結果的確定估價結果確定方法是否說明理由，如采用簡單算術平均或加權算術平均的理由。是否考慮不可量化因素的影響而進行適當調整。房地產估價師考試指錯題總結1.“估價對象概況”可能出現的錯誤：（1）估價對象概述缺失估價對象概述應包括以下內容（有些具體內容可以放在“估價技術報告”的“個別因素分析”和“區(qū)域因素分析”中表述）：土地應說明：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現狀，權屬狀況；建筑物應說明：名稱，坐落，面積，層數，用途，建筑結構，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設施完備程度，利用現狀，權屬狀況。(2)估價對象描述不清晰1）土地權益方面土地使用權人交代不清；土地使用權性質（出讓與劃撥；集體所有與全民所有；長期用地與臨時用地）交代不清；土地使用年限交代不清；土地規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清；土地使用權證交代不清；對共有產權或部分產權交代不清。2）土地實物方面土地“生熟”程度交代不清；土地價格類型（商業(yè)、工業(yè)或住宅用地及幾類用地）交代不清；土地現實用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清。土地面積、形狀等交代不清；土地的四至交代不清；土地的地勢、地質狀況等交代不清。(3)建筑物方面房屋所有權證及權屬交代不清（特別是抵押估價）；房屋用途交代不清；建筑物結構交代不清；房屋建成年代交代不清；房屋狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的進度、期房、現房）；房屋裝修（主要是經營性房地產賓館、酒店等）交代不清；房屋總高度、總層數及位于第幾層等交代不清；不正常的層高與跨度、寬深比等交代不清；面積前后不符，分部之和不等于總面積。2.“估價目的”可能出現的錯誤估價目的要說明本次估價的目的和應用方向。如：3.“估價時點”可能存在的錯誤估價時點要說明所評估的客觀合理價格或價值對應的年月日。錯誤主要有：（1）“估價時點”表述不正確（如表述為“估價時期”、“估價年月”等）；（2）估價時點與報告中的時間數據是否吻合。4.“價值定義”可能出現的錯誤價值定義要說明本次估價采用的價值標準或價值內涵。要特別注意拆遷估價和抵押估價的價值定義。（1）房地產抵押價值的定義為：“抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款?！保?）拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響?！胺课莶疬w評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。”（3）房地產損害賠償評估價值標準采用公開的市場價值標準。商品房的質量缺陷評估的價值定義應當是估價時點的商品房實體缺陷狀況、權利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況所造成的商品房價值減損的市場值。5.“估價依據”可能出現的錯誤說明本次估價依據的國家和地方的法律、法規(guī)，房地產估價規(guī)范和指導意見，委托方提供的有關資料，估價機構和估價人員掌握和搜集的有關資料。6.“估價原則”可能出現的錯誤說明本次估價應遵循的房地產估價原則?！肮纼r原則”可能出現的錯誤有：（1）不符合房地產估價規(guī)范的要求或缺少某項原則；（2）與估價目的不對應，如抵押估價缺少“謹慎”原則（抵押評估報告的估價原則應表述為：“獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則”）.7.“估價方法”可能出現的錯誤（對此后面進行專題闡述）8.“估價結果”可能出現的錯誤（1）評估結果中沒有說明幣種，沒有大寫；（2）對外幣表達的結果，沒有寫明折算成人民幣的匯率；（3）缺少單價或總價；（4）沒有寫明估價結果所屬的估價時點。12.“估價人員”可能出現的錯誤（1）出現遺漏；（2）沒有估價師執(zhí)業(yè)資格；（3）缺少簽名或蓋章。9.“估價作業(yè)日期”可能出現的錯誤估價作業(yè)日期要說明本次估價的起止年月日。注意缺少“估價作業(yè)日期”?，F場查看在作業(yè)期內。10.“估價報告應用有效期（使用期限）”可能出現的錯誤估價報告應用有效期要說明本估價報告應用的有效期，可表達為到某個年月日也可表達為多長年限，如一年。但要注意：（1）報告的有效期自估價報告完成之日起，而不是自估價時點起計；估價時點既是估價報告完成之日也可以是估價時點。（2）估價報告的有效期不應超過一年，在市場狀況變化很大的情況下不超過半年。一估價方法選擇錯誤1.選用估價方法應遵循的原則（1）有大量可比實例，選用市場比較法，并以該法為主；（2）具有預期收益，選擇收益法作為其中一個方法；（3）具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設開發(fā)法；（4）無上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時選用。2.針對以上原則，容易出現的錯誤有（1）只使用了一種估價方法；（2）能用市場比較法的沒有使用； （3）收益性房地產的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法； （4）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力房地產估價，未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法； （5）適宜采用多種估價方法估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價；（6）估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定。二估價方法運用錯誤一） 市場法運用可能出現的錯誤（2003改錯題、2004指錯題、2006指錯題、2007指錯題、2008指錯題、2009指錯題）1.選擇的可比實例描述不清 （1）交易日期描述不清：（2）交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關系人交易等）；（3）交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位）；（4）交易房地產狀況描述不清（現房、期房、結構、裝修、車庫、樓層等）；（5）缺少付款方式的說明（一次性、分期）；（6）交易時可比實例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。2.選擇可比實例可比性差 （1）不在相同地區(qū)或同一供求圈內；（2）用途不相同；（3）建筑結構不相同；（4）建筑規(guī)模不相當；（5）土地等級不同； （6）權利性質不相同（主要是土地）；（7）交易類型與估價目的不相同；（8）可比實例交易成交日期與估價時點不接近（選取的可比實例一般不能超過一年）。3.可比價格基礎錯誤 （1）樓面地價與單位地價混淆；（2）幣種換算錯誤； （3）建筑面積、套內建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。4.各項目修正錯誤 （1）修正項目錯誤（應為“交易情況”、“交易日期”和“房地產狀況”三項，三因素修正或“交易情況”、“交易日期”、“區(qū)域因素”和“個別因素”四項，四因素修正，估價規(guī)范）；（2）修正方向錯誤。一是修正項目的分子、分母顛倒（“交易日期”為分子修正，其他項目為分母修正）；二是修正項目調增或調減的方向調整錯誤；（2003改錯題，三個修正系數計算錯誤） （3）可比實例房地產狀況的修正未采取交易當時的狀況；（4）交易日期修正時，修正基數沒有采取交易當時的價格水平；（5）交易日期修正環(huán)比和定基指數的運用錯誤； （6）房地產狀況修正幅度過大：單項修正超過了20%，綜合修正超過了30%（7）交易情況的修正缺乏理由 （8）因素修正與基本情況調查表或實際的描述不一致，或缺少可比實例因素修正說明（9）計算可能出現錯誤。5.加權綜合確定估價結果錯誤（1）交易日期、交易情況接近估價時點的價格計算結果權數應大，否則存在錯誤。（2）區(qū)域因素、個別因素較差的價格計算結果權數應小，否則存在錯誤。二）收益法運用可能出現的錯誤（2003指錯題、2004指錯題、2005改錯題、2008指錯題）1.確定年凈收益可能存在的錯誤（1）出租型房地產 1）租賃收入應包括租金收入和租賃保證金或押金等的利息收入。否則，存在錯誤。如年有效毛收入中押金收益也應乘出租率；2）扣除項目及出租經營支出項目應符合規(guī)定，不要漏項或多項：如押金的利息不應計算管理費 出租經營支出項目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產改擴建費用等，即純收益中包含以上各項。否則，存在錯誤。 必須扣除正常生產經營費用和其他資產產生的收益，租賃收入一般要扣除維修費、管理費、保險費、房產稅和租賃費用、租賃稅費等（具體依據租約決定）。否則，存在錯誤。年運營費用中不應計算土地使用費 保險計算基數錯，不應以年租金收入為基數，應以建筑物現值為基數計算；年管理費的計算基礎錯誤；確定管理費率缺理由3）應考慮租賃合同的約定（合同有效期內采用約定租金，之后采用客觀租金）。否則，存在錯誤。4）不采用實際收益，而應采取客觀收益。否則，存在錯誤。5）沒有考慮出租率（空置率）或入住率或滿客率、租金損失率、使用面積系數。例如2003年指錯題：一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；六層有效毛收入計算錯，來考慮使用面積系數；6）計算毛收入時，套用的天數或面積錯誤。7）收益中沒有包括有形收益、無形收益。租金內涵不清楚，沒有指明是否包括水電費、物業(yè)費等。8）租金標準應為具體數字，而非一個大約的范圍。9）未考慮未來收益的變化(分析)。（2）自營型房地產1）扣除項目一定要全面。經營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經營費用-銷售稅費-管理費用-財務費用-商業(yè)利潤生產型凈收益=銷售收入-生產成本-銷售費用-銷售稅費-管理費用-財務費用-廠商利潤2）注意收益的客觀性。不能憑公司經驗、公司財務利潤、公司的（實際成本）3）扣除設備帶來的收益。4）考慮扣掉不屬房地產帶來的收益。5）注意重復計算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復計算）。大堂為整個酒店服務，不能單獨計算，床位、餐飲已包含大堂：配電室為整個酒店服務，不能單獨計算價格。2.報酬率選用可能存在的錯誤 （1）報酬率選用的方法不正確。累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法。（2）報酬率的確定不具有客觀性。報酬率取值未說明理由； （3）未說明報酬率的來源，安全利率的選取沒有必要的說明。國債、存款利率，貸款利率沒有依據 （4）采用了非本類房地產的報酬率。（看清楚房地產的類型）（5）不同收益類型的房地產采用同一報酬率。 （6）把物價指數、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定報酬率的參數或依據。3.有效收益期限的確定的錯誤 （1）沒有特殊說明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限；（2）帶租約的收益房地產，未考慮租約期與非租約期的區(qū)別；（3）將房地產的建設期作為收益年限；（4）確定有效收益年限理由不充分；（5）估價報告前后收益期限單位不相同。（6）收益年限超過土地使用權法定使用年限或剩余使用年限。4.公式選取不當、增減量（率）確定無依據的錯誤（1）公式錯誤（2）選用公式無理由 （3）未分析租金水平的變化趨勢（4）未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計算公式； （5）未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發(fā)生變化的計算公式；（6）純計算錯誤。5.地下車位租賃收入的計算錯誤（1）未計算地下車位收益（2）地下車位100的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由三）三成本法運用可能出現的錯誤（2003指錯題、2004改錯題、2005指錯題）（1）沒有選擇估價時點的客觀成本；（2）房地產價格構成項目不全面（成本構成項目有7大項：土地取得費用；開發(fā)成本；管理費用；銷售費用；投資利息；銷售稅費；開發(fā)利潤。要注意：不同類型的房地產成本構成，如商品房價格構成、農地征用價格構成、拆遷房屋價格構成、劃撥土地使用權價格構成、出讓土地使用權價格構成等）；（3）銷售稅費的計算基數和稅率的采用可能出現錯誤（銷售稅費的依據是銷售收入而不是成本，各稅種計稅方式必須明確，稅費通常為“兩稅一費”，不包括所得稅和土地增值稅等）；成本法中未考慮相關銷售費用。（4）投資利息計算錯誤，主要包括：計息項目有4項，即土地取得費用、開發(fā)成本和管理費用和銷售費用，不能缺項也不能多項，否則就存在錯誤（如銷售稅費計算利息）；計息期確定錯誤；利率確定錯誤。（5）開發(fā)利潤計算錯誤，主要包括：利潤率缺乏依據；利潤率與利潤計算基數不對應（正確的對應關系是：“直接成本利潤率”對應的計算基數為“土地取得成本+開發(fā)成本”“投資利潤率”對應的計算基數為“土地取得成本十開發(fā)成本+管理費用+銷售費用”“成本利潤率”對應的計算基數為“土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息”“銷售利潤率”對應的計算基數為“開發(fā)完成后的房地產價值”）；（6）如果地價采用“基準地價系數修正法”時，基準地價公布之日與估價時點有“時差”，而未進行“時差”對價格影響的修正；基準地價修正法中，年期修正方法（公式）錯；基準地價修正法中，已經過年限錯計算錯誤；（7）重置價格公布之日與估價時點有時差，而未進行“時差”對價格影響的修正；（8）建筑物折舊的計算公式、折舊