中都科技創(chuàng)業(yè)中心 杭城人文生態(tài)型創(chuàng)業(yè)公園 動力（中國）地產(chǎn)機(jī)構(gòu)市場研究部房行東方 更多精彩內(nèi)容請進(jìn)入房行東方/房行東方 創(chuàng)業(yè)公園大器天成君臨天下房行東方 提案思路：“創(chuàng)業(yè)公園 ” + 西溪倉前人文生態(tài)底蘊(yùn) + 中都開發(fā)商品牌 + 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化器的規(guī)劃建議及招商推廣策略房行東方 第一部分 市場分析第二部分 項目分析第三部分 項目定位第四部分 產(chǎn)品建議第五部分 招商策略第六部分 營銷推廣第七部分 銷售管理CONTENTS目錄房行東方 一、市場分析1.1 宏觀環(huán)境分析世界經(jīng)濟(jì)中國經(jīng)濟(jì)長三角經(jīng)濟(jì)圈杭州經(jīng)濟(jì)西湖區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境本案房行東方 房行東方 中國發(fā)展需要融入世界，世界繁榮也離不開中國。 2007年中國GDP增11.4% ，連續(xù)五年增速達(dá)到或超過10% 長三角生產(chǎn)總值逼近億元大關(guān)，2006年實現(xiàn)生產(chǎn)總值億元，占全國 18.9%。 長三角：中國經(jīng)濟(jì)增長最大的發(fā)動機(jī)。從生產(chǎn)總值增長速度分析，長三角地區(qū)個城市增速均 值達(dá)到，其已經(jīng)成為拉動全國經(jīng)濟(jì)增長的重要貢獻(xiàn)地區(qū)。 杭州：國際風(fēng)景旅游城市、國家級歷史文化名城、長三角經(jīng)濟(jì)圈重量級城市、浙江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。房行東方 杭州市戰(zhàn)略位置圖房行東方 上海蘇州揚(yáng)州無錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通舟山臺州泰州湖州紹興核心對外窗口第一圈層 次級輻射中心第二圈層 專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地、專業(yè)市場第三圈層 原材料基地上海將重點發(fā)展國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時上海國際大都市的地位得到加強(qiáng)，承但了長三角對外窗口的功能。次級中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場，同時調(diào)整自己在整個城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，向低一等級的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動低一等級區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 。集中發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場第三圈層原材料基地，以廉價的人力、物力、豐富的自然資源為核心競爭力。依靠廉價的人力資源，對原材料進(jìn)行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢、低成本、低利潤取勝。第二圈層依靠人才、信息、技術(shù)、成本優(yōu)勢，完成產(chǎn)品的深加工，提高產(chǎn)品附加值。依靠便捷的交通樞紐、優(yōu)良的社會環(huán)境、高級人才的聚集、與國際接軌的大平臺建設(shè)，提高凝聚與展示優(yōu)勢。第一圈層 核心層長三角正在以上海為中心增長級，進(jìn) 行內(nèi)部資源整合，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)分工趨勢得到加強(qiáng)，層次更加清晰、完善。房行東方 同一產(chǎn)業(yè)或行業(yè)向一定區(qū)塊集聚并成效顯著，而且企業(yè)數(shù)量驚人， “專業(yè)市場 +家庭工場” 成為主要的經(jīng)營模式，第二圈層逐步成熟 。溫州 ：摩賠 8400多家 （占國內(nèi)市場的70）、鞋業(yè)5000多家（占國內(nèi)市場20）、打火機(jī)8000 多家（全球市場的70 ，國內(nèi)市場的95）、低壓電器900 多家（國內(nèi)市場的65%) 塑料薄膜、眼鏡臺州 ：全國著名泵類生產(chǎn)基地、塑料、閥門產(chǎn)業(yè)集群寧波 ：塑料模具、家用電器、服裝紹興 ：全國最大的輕紡生產(chǎn)交易基地永康 ：全國最大的小五金生產(chǎn)交易基地義烏 ：全國最大的小商品生產(chǎn)交易基地大唐 ：襪業(yè) 8500多家占國內(nèi)市場的70，國際市場的70嵊州 ：領(lǐng)帶 1000多家（國內(nèi)市場80，國際市場的30）慈溪 ：凈水器、簾子部件、微小軸承嘉善 ：木業(yè)集群，3000 多家浙江全省88 個縣市區(qū)中，有85 個 縣市區(qū)形成了以特色產(chǎn)業(yè)為標(biāo)志的塊狀經(jīng)濟(jì)據(jù)2004 年統(tǒng)計，目前浙江有中小企業(yè)108 萬家 ，稅收占全省的60%， 外貿(mào)出口交貨值占銷售產(chǎn)值比例達(dá)16 ，涌現(xiàn)了1500 多家 年銷售收入超過億元的中小企業(yè)。億元以上商品交易市場463 個，攤位數(shù)28萬個 。房行東方 第二圈層逐步成熟，下一個發(fā)展方向?qū)⑹窍虍a(chǎn)業(yè)鏈的下游延伸，步入成長期階段的大量中小型企業(yè)將為杭州辦公物業(yè)帶來新的機(jī)遇。出現(xiàn)三個傾向：低成本低價格，以大量消耗資源為代價換取生產(chǎn)增長的粗放經(jīng)營方式。2003年，浙江的勞動生產(chǎn)率為6568 美元，還不到發(fā)達(dá)國家上世紀(jì)90 年代中期的十分之一資源瓶頸制約嚴(yán)重高技術(shù)、高附加值方向發(fā)展產(chǎn)品開發(fā)能力不強(qiáng)，來料加工業(yè)務(wù)比重較高。80%的中小企業(yè)沒有進(jìn)行新產(chǎn)品開發(fā)，產(chǎn)品更新周期2 年以上的占55%左右。市場競爭的加劇原創(chuàng)性、自主性產(chǎn)品方向發(fā)展，品牌 意識逐步加強(qiáng)人才嚴(yán)重短缺，管理理念落后。職業(yè)經(jīng)理人、高級管理人才、技術(shù)人才、外貿(mào)人才、中高級技師缺乏。經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大向人才、管理、信息高地尋求幫助房行東方 杭州經(jīng)濟(jì)環(huán)境（ 2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公告） GDP連續(xù)17 年保持兩位數(shù)增長。 2007年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值4103.89億元，比上年增長19.26，按戶藉人口計算人均達(dá)61313元。遠(yuǎn)高于同期全國增長速度，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長。 2007年 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步合理優(yōu)化，三個產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 4.1：50.2：45.7 。 吸引內(nèi)外資取得重大成就，2007年，全市合同外資和實際到位 外資為55.81和28.02億美元，同比分別增長3.7和24.2。引資規(guī)模和質(zhì)量大幅提高 ，大企業(yè)、大項目帶動作用明顯，總投資在1000萬美元以上大項目298個，投資總額和合同外資占全市的96.42和9 5.44 。引進(jìn)8個世界500強(qiáng)投資項目。全市協(xié)議利用內(nèi)資917.84億元，實際到位內(nèi)資390.83億元，分別增長20.2 和 20.3。杭州市國民生產(chǎn)總值0100020003000400050001990年 1995年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年國民生產(chǎn)總值（億元）房行東方 杭州政府側(cè)重于： 發(fā)揮中心城市綜合服務(wù)功能，完善服務(wù)體系，大力吸引在杭投資，發(fā)展駐地經(jīng)濟(jì)，吸引省內(nèi)大集團(tuán)、大公司在杭設(shè)立窗口，建立集團(tuán)總部、研發(fā)中心和營銷機(jī)構(gòu)，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，吸引省內(nèi)外民營企業(yè)家來杭創(chuàng)辦實業(yè)待等。五張城市名片 ：“ 住 在杭州” 、“ 學(xué) 在杭州 ”、“ 游 在杭州” 、“ 創(chuàng)業(yè) 在杭州 ”、“ 西湖博覽會 ”。城市布局規(guī)劃： “城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)，跨江發(fā)展 ”的發(fā)展戰(zhàn)略，“ 南拓，北調(diào)，東擴(kuò)，西優(yōu) ”的發(fā)展方向， “東動，西靜，南新，北秀，中興 ”的發(fā)展格局，城市布局為“ 一主三副，雙心雙軸，六大組團(tuán)，六條生態(tài)帶 ”的開放式空間結(jié)構(gòu)。五大支柱工業(yè)：電子信息、醫(yī)藥化工、機(jī)械制造、紡織服裝及食品飲料 ，其中以“ 信息港 ”、“ 新藥港 ”為核心的先進(jìn)制造業(yè)基地建設(shè)進(jìn)一步加快。重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)： 杭州是國家軟件產(chǎn)業(yè)化基地、集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè) 化基地和國家推進(jìn)信息化綜合試點、電子政務(wù)試點、電子商務(wù)試點、數(shù)字電視試驗城市。2003年杭州被確定為首批全國科技企業(yè)孵化器體系建設(shè)試點城市。 杭州政治環(huán)境（ 2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公告）房行東方 對市場分析的小結(jié)： 杭州穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為高新產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)等各行業(yè)的發(fā)展提供了良好的大環(huán)境。 杭州的政治大環(huán)境、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向為本案的操作思路提供了大方向。房行東方 美國 ：這里是 高新區(qū)的發(fā)祥地 。 1951年美國在東海岸加利福尼亞州興建了占地只有 50英畝的斯坦福研究園(Stanford Research Park)，開創(chuàng)了世界高新區(qū)的先河。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，以斯坦福研究園為起點，逐步形成了今日聞名于世的硅谷。到1992 年在美國的50 個州中有42 個州建立了科學(xué)園、技術(shù)園、工業(yè)園等258 個。 法國 ： 1969年開始在南方城市尼斯附近籌建索菲亞安蒂波利斯科學(xué)城，經(jīng)過 2O多年的建設(shè)，該科學(xué)城現(xiàn)己成為重要的國際性高科技中心；1983 年法國開始籌建法蘭西島科學(xué)城，它是一個典型的科研、教學(xué)和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)。 英國 ：具有幾百年學(xué)術(shù)研究傳統(tǒng)的劍橋大學(xué)是英國創(chuàng)辦高新區(qū)的先行者。 1970年，劍橋大學(xué)的圣三學(xué)院仿效美國“ 硅谷” 建立了劍橋科學(xué)園。此后，英國又相繼建立了以生產(chǎn)制造業(yè)為主、如今已成為英國乃至全歐洲電子工業(yè)基礎(chǔ)的蘇格蘭硅谷，以及兼具研究、開發(fā)、生產(chǎn)活動的M4 號高速公路走廊。 德國 ： 1979年開始籌建西柏林革新與創(chuàng)業(yè)者中，但其發(fā)展速度最快，短短幾年就建立起了諸如亞深技術(shù)中心、海德堡技術(shù)園區(qū)、不倫瑞克科學(xué)園區(qū)、卡爾斯魯厄技術(shù)工廠等高新區(qū)。20 世90年代德國統(tǒng)一后，又在東部五州建立了十幾個技術(shù)創(chuàng)業(yè)中心，到1992 年全德共建立了101 個高新區(qū)。 日本 ：亞洲興建高新區(qū)最早的國家是日本。1963 年日本開始興建筑波科學(xué)城，1978 年提出興建關(guān)西文化學(xué)術(shù)研究城的設(shè)想，1980 年，又提出技術(shù)城設(shè)想，并于1983 年選定 19個地區(qū)興建技術(shù)城。最近日本制定了由19個技術(shù)城組成的高技術(shù)區(qū)網(wǎng)絡(luò)，并以此為基礎(chǔ)發(fā)展日本高新技術(shù)。 中國 ：于 1988年 5月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)建立了中國第一個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)。其后，國務(wù)院又在全國選擇了若干智力資源密集的地區(qū) 興建國家高新區(qū)，至目前國家高新區(qū)的總數(shù)達(dá)到 53個。高新區(qū)在國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著越來 越重要的作用，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的驅(qū)動力；在城市發(fā)展過程 中都起到了顯著的作用，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個閃光點。 全世界到現(xiàn)在有 1OOO多家高新區(qū)，我國有53 個國家級高新區(qū)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 指性質(zhì)和功能相似的一類地域組織，即大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)和企業(yè)在一定地域內(nèi)的相對集中，其任務(wù)是研究、開發(fā)和生產(chǎn)高技術(shù)產(chǎn)品，促進(jìn)科研成果商品化、產(chǎn)業(yè)化，我們把這類科技工業(yè)綜合體稱為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)( 簡稱“ 高新區(qū)”)。1.2 高新產(chǎn)業(yè)園的理解房行東方 我國高新區(qū)營業(yè)總收入、工業(yè)總產(chǎn)值、實現(xiàn)利潤、上繳稅額、出口創(chuàng)匯這 5項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，自1992 年以來年均增長率分別為45.3% 、45.6% 、37.8% 、46.0% 51.4%。206年 53個高新區(qū)營業(yè)總收入突破了4 萬億元，達(dá)到43319.9億元，工業(yè)增加值達(dá)到8520.5億元，分別比上年增長了25.9%和24.9% 。 高新區(qū)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，體現(xiàn)在企業(yè)創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益對促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，特別是一部分高新區(qū)企業(yè)創(chuàng)造的工業(yè)增加值在其所在城市中占有的份額越來越大。從高新區(qū)的GDP情況看，全國有 11個高新區(qū)占當(dāng)?shù)爻鞘蠫DP 比例達(dá)到20%以上。在中國政府的重視和支持下，高新區(qū)得到了快速、健康的發(fā)展，已經(jīng)成為中國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展基地，并有力地帶動了地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了積極和重要的影響。高新區(qū)成為走新型工業(yè)化的先導(dǎo)區(qū)、改革開放的示范區(qū)、科技創(chuàng)新與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要基地、地方科技和經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為強(qiáng)勁區(qū)域。以上只是高新區(qū)對于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的直接效益，同時也產(chǎn)生間接的經(jīng)濟(jì)效益。一個工業(yè)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)在向城市化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展并逐步升級換代時，會逐步推進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)與現(xiàn)代都市的一種對接，以生產(chǎn)制造為切入點的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈和技術(shù)鏈會得極大的延伸，一些科研與教育、辦公與商務(wù)、商業(yè)與貿(mào)易、信息與服務(wù)、娛樂與休閑、居住與生活等高品位功能被孵化出來，實現(xiàn)生產(chǎn)力的一種轉(zhuǎn)化，形成一個以先進(jìn)制造業(yè)和信息服務(wù)業(yè)并舉的城市化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。34415.643319.928957.635898.96820.68520.51603.22128.51615.81977.11116.41360.9050001000015000200002500030000350004000045000營業(yè)總收入 工業(yè)總產(chǎn)值 工業(yè)增加值 凈利潤 上繳稅額 創(chuàng)匯20052006單位：億元、億美元圖 2005-2006年高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較房行東方 中關(guān)村園區(qū)規(guī)劃范圍，現(xiàn)在總面積232 平方公里。 中關(guān)村科技園區(qū)作為我國第一個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，在過去的 10年里，中關(guān)村科技園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展始終保持30% 以上的增長速度。對北京市工業(yè)增長貢獻(xiàn)率達(dá)50% 以上； 中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)的各類孵化器已成為科技成果轉(zhuǎn)化和高新技術(shù)企業(yè)成長的搖籃。目前，園區(qū)內(nèi)擁有豐臺科技創(chuàng)業(yè)中心 (設(shè)有國際科技企業(yè)孵化器IBI) 。海淀留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、清華科技園等孵化器。 最初中關(guān)村只有住宅和寫字樓，商業(yè)網(wǎng)點嚴(yán)重缺少，一直是 “三缺一” ，而目前餐飲、娛樂、休閑等設(shè)施逐漸興起，產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步擴(kuò)展 ，區(qū)域的活動和競爭力得以加強(qiáng)。案例： 中關(guān)村科技園區(qū) 是1988 年5 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)建立的中國第一個國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這里成為北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長源，涌 現(xiàn)出了一大批擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的新技術(shù)企業(yè)。這里充滿著創(chuàng)新與活力。房行東方 1.3 杭州高科技園區(qū)現(xiàn)狀及分布 杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建于 1990年3 月， 1991年3 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級高新區(qū)，目前 是浙江省唯一的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 。 杭州高新開發(fā)區(qū)（濱江）總規(guī)劃面積 85.64平方公里，其中江（錢塘江）北區(qū)塊 11.4平方公里，毗鄰眾多高等院校和科研單位，是高新 技術(shù)的創(chuàng)新源和中小科技企業(yè)的孵化器。江南區(qū)塊73 平方公里，沿錢塘江而建，與西湖隔江相望，是杭州未來的城市副中心和科技城。 近年隨著大杭州的規(guī)劃和建設(shè)，各區(qū)域因地制宜 形成了各具特色的開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)或科技園區(qū)，余杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、蕭山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 、下沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、浙大科技園、西湖科技園、浙江省大學(xué)科技園等，為各區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了較大的貢獻(xiàn)。房行東方 倉前高科技園浙江省大學(xué)科技園下沙新加坡高科技園浙大科技園三墩科技經(jīng)濟(jì)園下城科技經(jīng)濟(jì)園國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（濱江）余杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 創(chuàng)建 于 1993年 11月，是 經(jīng)浙 江省政府 批準(zhǔn) 設(shè)立的省 級開 發(fā)區(qū)之一 ，一期 11.32平方 公里已基 本建 成，二期 意大 利工業(yè)園 、日 本工業(yè)園 、紡 織產(chǎn)業(yè)園 、汽 車配件產(chǎn) 業(yè)園于 2003年 啟動，目 前正 在建設(shè)中 。 2001年 4月， 在開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)立的 2.2平方公里的余杭高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) ， 成為浙江 省首 批掛牌的 4家 高新園區(qū) 之一 。 2006年， 余杭經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)綜合 經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)列全 省 62個開發(fā)區(qū) 第 6位。蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 創(chuàng)建 于 1990年 8月， 1993年 5月 經(jīng)國務(wù) 院批為國 家級 經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開發(fā) 區(qū)，是浙 江省 的重點開 發(fā)區(qū) 和日商、 臺商 投資最密 集的 地區(qū)。蕭山經(jīng)濟(jì) 技術(shù) 開發(fā)區(qū)內(nèi) 設(shè)有 杭州江東 工業(yè) 園區(qū)、 蕭山高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 兩 個 省 級開發(fā)區(qū) 及國 家級杭州 軟件 產(chǎn)業(yè)基地 蕭山 擴(kuò)展區(qū)塊 。其 中，江東 工業(yè) 園區(qū)將以 打造環(huán)杭州 灣產(chǎn) 業(yè)帶先進(jìn) 制造 業(yè)基地為 目標(biāo) ，是蕭山 開發(fā) 區(qū)今后發(fā) 展的 新空間和 主要 平臺，目 前該 園區(qū)已成 為中 外投資者 投資 創(chuàng)業(yè)的熱 土。 區(qū)內(nèi)還 成 功 建 設(shè)了高新園區(qū)創(chuàng)業(yè) 中心 、日本靜 岡工 業(yè)團(tuán)地、 臺灣 機(jī)械工業(yè) 城、 中國（杭 州） 女裝產(chǎn)業(yè) 園， 為提升產(chǎn) 業(yè)結(jié) 構(gòu)，聚集 產(chǎn)業(yè) 優(yōu)勢，促 進(jìn)區(qū) 域經(jīng)濟(jì)發(fā) 展發(fā) 揮了重 要作 用。房行東方 【地理位置】位于杭州市城市中心圈的西北地塊 西湖區(qū)三墩鎮(zhèn)西側(cè)，留（下）祥（符）公路北側(cè)。西邊杭州繞城高速公路，北鄰宣杭鐵路，與浙江大學(xué)紫金校 區(qū)一路之隔，鄰近西湖風(fēng)景區(qū)、西溪濕地保護(hù)區(qū)和杭州市最大的高檔商住區(qū) 蔣村商住區(qū)?！疽?guī)模】區(qū)塊規(guī)劃總面積2.12 平方公里，建設(shè)用地3000畝。為實現(xiàn)區(qū)塊建設(shè)可持續(xù)發(fā)展，區(qū)塊于 2002年10月提出了擴(kuò)園設(shè)想，并對擴(kuò)園區(qū)塊進(jìn)行實地勘察、調(diào)研論證和規(guī)劃設(shè)計，提出了擴(kuò)園的產(chǎn)業(yè)定位及空間布局方案 ，編制擴(kuò)園區(qū)塊的可行性報告。擴(kuò)園地塊位于現(xiàn)已開發(fā)的園區(qū)西側(cè)，繞城公路以西，南至余杭塘河與余杭 區(qū)五常鄉(xiāng)交界，西至余杭倉前工業(yè)區(qū)，北至三墩鎮(zhèn)雙橋村的下確橋河，總面積約11平方公里?！疽?guī)劃】區(qū)塊在規(guī)劃定位上突出了科 技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)化功能，著力打造集 “產(chǎn)、學(xué)、住、游” 于一體的現(xiàn)代城市示范區(qū)，以此構(gòu)建工業(yè)經(jīng)濟(jì)主平臺?！局鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)】區(qū)塊的產(chǎn)業(yè)定位為高新科技產(chǎn)業(yè)和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，是集納高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)業(yè)化的基地。重點鼓勵發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥、機(jī)電一體化、新材料等 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，適當(dāng)發(fā)展上規(guī)模的勞動密集型產(chǎn)業(yè)。 三墩科技園房行東方 下沙新加坡科技園【地理位置】新加坡杭州科技園位于 杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰開發(fā)區(qū)6 號路，西側(cè)為繞城高速及綠化帶。，與下沙大學(xué)城相鄰。杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)大力實施 “科教強(qiáng)區(qū)” 戰(zhàn)略，將建成浙江省最大規(guī)模的下沙高教園區(qū)?！疽?guī)?！空麄€園區(qū)占地面積 42.9公頃，建筑面積 68.64萬平方米【規(guī)劃】園區(qū)分為三大區(qū)塊，其中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)主要發(fā)展軟件研發(fā)、工業(yè)設(shè)計、生物制藥、研發(fā)中心、孵化創(chuàng)業(yè)、咨詢服務(wù)等功能；綜合服務(wù)區(qū)提供商貿(mào)娛樂、公 寓住宅、會議會展、配套服務(wù)；生態(tài)景觀區(qū)，有中心水景、生態(tài)濕地、自然綠化等景觀?！局鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)】軟件及服務(wù)外包、創(chuàng)意及高科技孵化基地【建設(shè)進(jìn)度 /未來發(fā)展】首期建設(shè)項目“ 軟件工廠已將于2007 年開工建設(shè)房行東方 浙江省大學(xué)科技園【地理位置】園區(qū)位于杭州市江干區(qū)科技經(jīng)濟(jì)園地塊，下沙高教園區(qū)的西北部，在建的 50米寬的城市快速道德勝路貫穿園區(qū)，將三所高校和下沙大學(xué)城的其它15 所高校連成一線，各校到園區(qū)僅需 10分鐘左右車程?！疽?guī)?！空麄€園區(qū)占地面積 42.9公頃，建筑面積 68.64萬平方米【規(guī)劃】園區(qū)分為三大區(qū)塊，其中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)主要發(fā)展軟件研發(fā)、工業(yè)設(shè)計、生物制藥、研發(fā)中心、孵化創(chuàng)業(yè)、咨詢服務(wù)等功能；綜合服務(wù)區(qū)提供商貿(mào)娛樂、公寓住宅、會議會展、配套服務(wù)；生態(tài)景觀區(qū)，有中心水景、生態(tài)濕地、自然綠化等景觀。【主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)】浙江省大學(xué)科技園將以高新技術(shù)為重點，改造和提升科技含量高、無環(huán)境污染、發(fā)展前景良好的傳統(tǒng)企業(yè)。重點發(fā)展生物制藥和新藥技術(shù)、新材料及應(yīng)用技術(shù)、光電與信息技術(shù)、機(jī)電一體化與先進(jìn)制造技術(shù)、環(huán)保與節(jié)能技術(shù)、服裝與紡織工程技術(shù)等領(lǐng)域?！窘ㄔO(shè)進(jìn)度/未來發(fā)展】園區(qū)首期30,000平方米的孵化大樓正在開發(fā)，2005年末完成317畝核心區(qū)塊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。房行東方 下城科技經(jīng)濟(jì)園【地理位置】位于杭城北部，滬杭甬高速公路北面出口 5公里處的下城區(qū)石橋鎮(zhèn)華豐村、永豐村、楊家村?！疽?guī)?！繄@區(qū)規(guī)劃面積2.3平方公里，首期500 畝土地已開發(fā)建成?！局鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)】主要行業(yè)分布在電子電器、金屬制品、化工材料、服裝醫(yī)藥及一些高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)?！窘ㄔO(shè)進(jìn)度 /未來發(fā)展】下城科技經(jīng)濟(jì)園共有入園企業(yè) 50余家。房行東方 對市場分析的小結(jié)：科技園從單純的工業(yè)園發(fā)展至目前與城市的聯(lián)系越來越緊密，已經(jīng)成為城市功能不可或缺的一部分?？萍紙@的定位也更為多元化，辦公、商業(yè)、居住、教育、休閑場所 之類的復(fù)合體已經(jīng)成為當(dāng)前科技園規(guī)劃的流行。房行東方 204年度倉前鎮(zhèn)實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值18.03 億元，其中工業(yè)產(chǎn)值16.55 億元，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值1.48 億元，財政收入1561.44 萬元，第三產(chǎn)業(yè)增加值7000 萬元，農(nóng)民人均純收入7928 元。 先后取得了浙江省衛(wèi)生城鎮(zhèn)、區(qū)宣傳工作創(chuàng)新獎、區(qū)新型農(nóng)民合作醫(yī)療保險工作先進(jìn)集體等多項榮譽(yù)，是杭州市首批東海文化明珠鎮(zhèn)。 據(jù)區(qū)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2007 年，余杭區(qū)實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值189.04 億元，同比增長25.6% ；其中工業(yè)新產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)109.63 億元，同比增長40.3% 。區(qū)科技局局長沈鋼對此表示，2008 年乃至整個 “十一五” 期間，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的增長率數(shù)字還將不斷翻新。207年，余杭區(qū)科技綜合實力進(jìn)一步提升，科技進(jìn)步規(guī)?？偭考涌焯嵘咝录夹g(shù)企業(yè)成為全區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的新動力。全年新增省級以上高新技術(shù)企業(yè)24家，其中國家級3 家，全區(qū)已有省級以上高新技術(shù)企業(yè)56家，全年共組織申報市級以上各類科技項目408項，其中國家級54項，省級 132項；已爭取到位上級資金1400 多萬元。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展1.4區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)展房行東方 倉前古鎮(zhèn)原名靈源，坐落在杭州城西古運河畔，是一個具有7 余年歷史的古鎮(zhèn)。南宋紹興二年（1132）年官方在街北建臨安便民倉，古以南為前，遂稱倉前街。 全鎮(zhèn)行政區(qū)域面積52平方公里，轄10個建制村， 1個社區(qū)，人口3.24 萬人。境內(nèi)余杭塘河橫穿全境，東苕溪緊貼其西。西南邊緣有宋家山、萬金山丘陵，東北角寡山、吳山孤峙，與平原隔水相望，形成山水相嵌的優(yōu)美景色。 清水絲綿明清時期就聞名遐邇，早竹筍以肉厚質(zhì)嫩味鮮馳名省內(nèi)外，龍泉寺小白蠶豆因特具的美味列為貢品；鎮(zhèn)南面有白虎山有新石器時代的遺存，鎮(zhèn)中心有歷史上著名的南宋臨安倉遺址，國學(xué)大師章太炎先生故居，老街上曾因清末楊乃武一案的錢愛仁堂藥店。 歷史人文 倉前鎮(zhèn)規(guī)劃有倉前高教園區(qū)，該園區(qū)地處良渚文化村南側(cè)，緊鄰市區(qū)、三墩、余杭、閑林，與浙大紫金港校區(qū)和西湖科技園接壤。人文氛圍濃郁。房行東方 倉前位于杭州市西部，借杭州城市的地理區(qū)位優(yōu)勢與長三角區(qū)域城市形成三小時交通、經(jīng)濟(jì)、生活圈； 杭宣鐵路、京杭大運河穿越倉前鎮(zhèn)，火車站、碼頭均已設(shè)立；國道、杭徽公路（省道）貼境而過。 倉前鎮(zhèn)內(nèi)以東西大道、文一路為主線，祥倉線、瓶倉線、余倉線、上倉線為輔線的交通網(wǎng)絡(luò)逐漸形成。 地理區(qū)位房行東方 規(guī)劃發(fā)展西溪濕地西湖科技園浙大紫金港校區(qū)中都創(chuàng)業(yè)中心 規(guī)劃布局結(jié)構(gòu) ：余杭、閑林鎮(zhèn)和倉前鎮(zhèn)南部是城市西部的近郊住宅區(qū)和高教科研基地。西部為居住生活區(qū)，南部為休閑度假別墅區(qū)，東部為教育科研區(qū)。規(guī)劃城市人口18萬人。房行東方 居住環(huán)境 倉前鎮(zhèn)位于西溪濕地及五常濕地公園的外圍區(qū)域，濕地地貌明顯，周邊區(qū)域排屋、別墅類物業(yè)不斷涌現(xiàn)，西溪風(fēng)情、青楓墅園、西溪蝶園、西溪里等，可見自然居住環(huán)境的優(yōu)越。 位于倉前鎮(zhèn)西的余杭鎮(zhèn)依托鎮(zhèn)上較為完善的配套，近年新建商品房也不斷出現(xiàn)，如碧景園、徑香苑、小城之春等。自文一西路開通以來，該類物業(yè)逐步出現(xiàn)在杭州主城區(qū)的媒體上，也吸引了諸多務(wù)實經(jīng)濟(jì)階層至余杭購房置業(yè)。 倉前鎮(zhèn)位于杭州主城區(qū)與余杭鎮(zhèn)的交通要塞，從地理位置而言較為類似于九堡。如在市政配套設(shè)施方面能得到支持的話，相信其前景非常值得期待。房行東方 為吸引和鼓勵高新企業(yè)入駐倉前高新產(chǎn)業(yè)區(qū)塊，入園企業(yè)將享受在人才引進(jìn)、稅收等諸多方面優(yōu)惠政策； 區(qū)科技經(jīng)費對高新區(qū)塊及孵化器引進(jìn)的重點項目也將給予優(yōu)先支持； 進(jìn)駐高新區(qū)塊和孵化器的企業(yè)還可享受（區(qū)委200626 號）關(guān)于進(jìn)一步增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力 加快發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的若干政策意見的獎勵政策及區(qū)政府的其它相關(guān)扶持政策。 除此之外，入駐孵化器的項目和企業(yè)，在企業(yè)孵化期間按市場價的80% 收取房租，并提供房租減免優(yōu)惠，孵化項目經(jīng)認(rèn)定為國家級高新技術(shù)項目的，自進(jìn)駐之日起，第一年免租100% ，第二年免租50% ，第三年免租30% 。同時還規(guī)定，企業(yè)孵化期一般為三年，達(dá)到畢業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，由孵化器向高新區(qū)塊輸送，高新區(qū)塊按進(jìn)區(qū)企業(yè)對待。 政策支持房行東方 對市場分析的小結(jié)：從規(guī)劃版圖上可以看到，浙大紫金港校區(qū)、西湖科技園區(qū)、倉前高教園倉前生態(tài)工業(yè)園、將形成由東向西帶狀發(fā)展，倉前鎮(zhèn)在成為既蔣村之后的下一個城市化區(qū)域。政策的大力支持將使倉前高科技園的招商和興旺如虎添翼，也將推動倉前的城市化進(jìn)程，與杭州主城區(qū)接軌。房行東方 杭州寫字樓發(fā)展史1.5寫字樓市場競爭分析第一階段：啟蒙期80年代末到 95年第二階段：初步成型期1996到 2000年第三階段：快速發(fā)展期2001年到 2005典型代表： 三瑞大廈、東清大廈分析： 品質(zhì)低下、物業(yè)管理落后、設(shè)計差等典型代表： 世貿(mào)中心、浙金廣場等分析： 規(guī)劃、功能、配套等方面均有較大改觀板塊聯(lián)動： 黃龍商務(wù)區(qū)、文教區(qū)、武林商務(wù)區(qū)、慶春商務(wù)區(qū)、城站商務(wù)區(qū)、吳山商務(wù)區(qū)、錢江新城CBD、濱江高新區(qū)分析： 產(chǎn)品、景觀、物業(yè)、智能化越發(fā)受到重視多樣化： 迎合市場多樣化需求，出現(xiàn)“公寓式寫字樓”、“景觀寫字樓”、“LOFT寫字樓”等具有鮮明個性的樓盤 。第四階段：生態(tài)型寫字樓房行東方 目前杭州辦公物業(yè)主要分布在市區(qū)成熟的商圈，主要包括： 黃龍板塊 武林板塊 慶春 /鳳起板塊 城站板塊 文教板塊 隨著城市的擴(kuò)張，在傳統(tǒng)商圈外正在形成新的寫字樓集中區(qū)域，主要包括： 錢江新城板塊 濱江板塊（高新 &行政） 蕭山行政板塊 錢江世紀(jì)城文教板塊黃龍板塊 武林板塊慶春 /鳳起板塊城站板塊錢江新城濱江區(qū)板塊蕭山行政板塊錢江世紀(jì)城 杭州寫字樓分布房行東方 黃龍板塊（錢江新城）武林板塊慶春板塊城站板塊文教板塊濱江板塊蕭山行政板塊平均租金 區(qū)間(元 /天 /m2）3.5-4.5平均售價 區(qū)間(元 /m2）3.0-3.51.5-2.80.8-1.515,000-22,00013,000-15,0008,000-14,0006,000-8,000頂級配置，設(shè)備多采用知名品牌原裝進(jìn)口；多有大堂和室外廣場；注重科技和生態(tài)辦公；入住企業(yè)行業(yè)影響力大，實力雄厚物業(yè)檔次設(shè)備多采用知名品牌國內(nèi)組裝；設(shè)備多采用知名品牌國內(nèi)組裝；大堂昭示性一般，無室外廣場落成較早，規(guī)劃功能落后入住企業(yè)規(guī)模較小受區(qū)域價值局限，客戶認(rèn)知度較低 按照物業(yè)檔次、目前售價 /租金將板塊分級房行東方 黃龍板塊 杭州目前最高檔的商務(wù)圈，主要依托人文環(huán)境和政府配套形成的，代表杭州寫字樓最高水平 行政導(dǎo)向，商業(yè)、交通配套成熟 教育、文化氛圍聚集高素質(zhì)人才 省、市級的公建配套第一層級核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢租金：3-6 元/m2/天，多集中于3-4.5元/ m2/天；售價：1.4-3萬元/m2物業(yè)管理費：8-12 元/m2/月（含水電）世貿(mào)中心世紀(jì)廣場嘉華國際世貿(mào)麗晶城現(xiàn)代國際大廈玉泉大廈聚龍大廈中田大廈公元大廈恒勵大廈黃龍體育中心省政府黃龍體育中心浙江大學(xué)租金 /售價行業(yè)：多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、 保險、文化傳播等；客戶：國際國內(nèi)知名企業(yè)駐杭機(jī)構(gòu)、浙江省及杭州市著名企業(yè)；以行業(yè)內(nèi)的大中企業(yè)為主選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度：客戶特征未來5 年內(nèi)將繼續(xù)保持領(lǐng)先地位；土地供應(yīng)稀缺，后續(xù)供應(yīng)量有限；租售狀況受產(chǎn)權(quán)影響，大部分物業(yè)以租賃為主；高品質(zhì)的物業(yè)招租良好，出租率在85 以上；投資客較活躍，以機(jī)構(gòu)投資者居多；房行東方 武林版塊 杭州市傳統(tǒng)的商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)越；新近寫字樓開發(fā)主要集中在鳳起路和文暉路之間，是杭州近兩年寫字樓開發(fā)最集中的區(qū)域之一耀江發(fā)展中心浙江環(huán)球中心深藍(lán)廣場晶暉商務(wù)館華浙廣場白馬大廈新世紀(jì)大廈越都大廈國際匯豐中心傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)配套成熟市政府行政配套核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢租金 /售價潛在供應(yīng)規(guī)模小，出租率繼續(xù)保持較高水平，租金價格穩(wěn)定客戶將存在外遷黃龍板塊現(xiàn)象租售狀況平均出租率在80 以上；在售樓盤較少，投資者較多租金：集中于3-3.5元/ m2/天；售價：1-1.8萬元/m2 ；物業(yè)管理費：6-8 元/m2/月行業(yè)：以貿(mào)易、信息科技、廣告、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)及政府類相關(guān)企業(yè)為主，客戶：入住企業(yè)實力較強(qiáng)，以國際國內(nèi)知名企業(yè)為主；性價比相對黃龍版塊是吸引中大型企業(yè)的主要因素之一客戶特征市政府第二層級房行東方 慶春版塊 杭州金融機(jī)構(gòu)最集中的地段，商務(wù)配套成熟，是杭州寫字樓開發(fā)較早的區(qū)域瑞豐國際商務(wù)大廈嘉德廣場廣利大廈 銀座三瑞大廈遠(yuǎn)洋大廈華都大廈凱旋門大廈金融機(jī)構(gòu)聚集地；配套成熟；交通便利核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢租金 /售價金融街的地位會受到錢江新城的挑戰(zhàn)，部分金融機(jī)構(gòu)駐杭總部將向錢江新城遷移；供應(yīng)量萎縮和地段價值繼續(xù)支撐樓宇價值租售狀況出租率在85 左右；銷售速度緩慢；機(jī)構(gòu)企業(yè)購買量大；投資者逐漸減小租金：2.8-3.5元/m2/天售價：1-1.6萬元/m2；均價在1.3 萬/m2 ；物業(yè)管理費：5-7 元/m2/月行業(yè)：以金融保險、貿(mào)易、信息技術(shù)、企業(yè)辦事處為主客戶：國內(nèi)、浙江大型金融機(jī)構(gòu)企業(yè)和浙江中小型貿(mào)易、信息技