南 昌 市 萬 科 青 山 湖 項 目 產(chǎn) 品 定 位 報 告新 聯(lián) 康 機 構研 究 發(fā) 展 部1壹環(huán)境篇一、南昌市2006年上半年經(jīng)濟運行情況1、經(jīng)濟總量據(jù)初步測算，上半年南昌市實現(xiàn)生產(chǎn)總值527.23億元，按可比價計算，比上年同期增長16.0%。從三次產(chǎn)業(yè)看 ：第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，實現(xiàn)增加值21.02億元，同比增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，實現(xiàn)增加值269.13億元，同比增長22.0%；第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，實現(xiàn)增加值237.08億元，同比增長10.8%。2、產(chǎn)業(yè)結構上半年，第一產(chǎn)業(yè)增加值占南昌市生產(chǎn)總值的比重為4.0%，比上年同期下降了0.5個百分點； 第二產(chǎn)業(yè)增加值所占比重達51.0%，同比提高1.4個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值所占比重45.0%，同比下降1.9個百分點。三次產(chǎn)業(yè)結構由上年同期的4.5：48.6：46.9調(diào)整為今年的4：51：45。3、固定資產(chǎn)投資上半年，南昌市完成城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資213.6億元，同比增長54.6%。2分產(chǎn)業(yè)看，第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成投資0.05億元、84.25億元、129.29億元。分投資結構看，基建、更改和其他投資累計完成180.08億元，增長62.5%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成33.52億元，增長22.8%，占南昌市城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資的比重為15.7%，建設項目投資增速快于房地產(chǎn)開發(fā)投資增速39.7個百分點。4、財政收支上半年，南昌市實現(xiàn)財政總收入74億元，比上年同期增長25.5%，其中地方財政一般預算收入34.26億元，增長39.7%。從收入完成情況看，增值稅3.31億元，增長68%；營業(yè)稅11.75億元，增長18.7%； 業(yè)所 稅3.16億元，增長19.3%。南昌市地方財政一般預算 為34.16億元，同比增長44.3%。5、金融運行6 ，南昌市 機構 項 為1739.11億元，比年初增長12.5%。其中： 業(yè) 628.68億元，增長15.9%，城 721.88億元，增長12.1%。機構 項 為1189.65億元，比年初增長16.8%。其中： 期 486.97億元，增長17.5%，中長期 582.54億元，增長13.9%。 6、消費品零售總額上半年，南昌市實現(xiàn) 總 171.13億元，同比增長16.0%。其中，分地 看，城市實現(xiàn) 137.06億元，增長16.7%； 實現(xiàn) 34.07億元，增長13.1%。分 業(yè)看， 發(fā) 業(yè)實現(xiàn) 154.80億元，增長15.9%；和業(yè)實現(xiàn) 16.01億元，增長16.8%；其他 業(yè)實現(xiàn) 0.32億元，增長13.1%。 7、就業(yè)形勢36 ，新增城鎮(zhèn)currency1業(yè)“3.66；下fifl 業(yè)“currency1業(yè)1.67，4050 4012； ”fl業(yè) 達5.01；城鎮(zhèn) 業(yè)3.43， 業(yè)為2.78%。8、居民收入上半年，南昌市城市 可 收入為5570元，同比增長6.8%， 3580元，增長3.7%?，F(xiàn) 收入2424元，同比增長10.6%，生 1001元，增長3.1%。綜合分析2006年上半年 南昌 發(fā)展 高的速上 ， 產(chǎn)業(yè)結構上， 為 的 第二產(chǎn)業(yè)。 固定資產(chǎn)投資快增長，房地產(chǎn)投資增長 。 總 穩(wěn)步增長， 以 發(fā) 為 。 南昌市currency1業(yè)currency1業(yè) 成 ，currency1業(yè) 基 穩(wěn)定。 南昌城市 可 收入的增 高于 ， 收入增長 ， 生 平了一步的提高。二、城市規(guī)劃 一期 ，南昌市建成 達 266平方 ，城鎮(zhèn) 平為60%。4 1 20 ，南昌市一 。 據(jù) ， 為發(fā)展重點加以 ，分”分 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，重點開發(fā)中 收入階 自用 、低收入階 適用房，建立以中低收入家庭為 的房 障系統(tǒng)，建立滿足高、中、低不同需求的房供應系，全 提高 眾 平和 質(zhì)量。 2010年，南昌市城鎮(zhèn) 使用 達 28， 38，基 解決城市房特戶問題。 1 25 ，由南昌市城 設計院、園林 院 同深圳設計單位共同參與編制的南昌市城市綠地系統(tǒng) 現(xiàn)基 。2005年2010年的近期目標 ，城市綠地36%，園綠地10/，城市綠 覆蓋40%。 2 16 ，從南昌市房地產(chǎn)業(yè)協(xié) 年 獲悉，從2006年起，南昌市 著力打造 南昌 牌，養(yǎng)一 房地產(chǎn)開發(fā) 牌 業(yè)、 牌 小 ， 南昌市營造成中國 適宜 的城市之一。 南昌 梅嶺、象湖、青山湖、艾溪湖、臥龍山（前湖）、瑤湖六景 。按照要求，象湖、青山湖、艾溪湖、臥龍山（前湖）為都市型景 ，瑤湖、梅嶺 為郊野型景 。 青山北路 計 從原來的22米拓寬 37米，整修路段長1500多米，整修后 地段的交 狀況 的改善。三、2006年上半年房地產(chǎn)相關政策2006雖然才去了6個 ，但 已被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱為政策年。 這 的半年時 ，小小的房地產(chǎn)政策 不窮，方 對房地產(chǎn)業(yè)都投注了不同程的關注。土地市場、房地產(chǎn) 市場、動拆遷、 適用房 這些具的房產(chǎn)政策無一不 與百姓的生息息 關的。1、政策主線52006年上半年，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資 高速增長。中 地方政 為了 障房地產(chǎn) 康發(fā)展， 制 的房價， 房地產(chǎn)市場降 ，2006年上半年的房地產(chǎn)政策都 著房地產(chǎn)降 這一 展開的。2、06年開始實施的國家政策 2005年中國 的 房地產(chǎn) 的政策，一些 從 2006年1 1 開 實 的，其 已從 之 起currency1現(xiàn)了 來，2006年 來的 更。這些政策 要： 戶型的 房預 土地增值稅 2006年1 1 以后，房地產(chǎn)開發(fā) 業(yè) 、預 的 房發(fā)生預 土地增值稅稅 的 為， 單 平建 140以上的，一按0.5%的預 收土地增值稅，對于140以下的不預 土地增值稅。 房currency1 新“ 2006年1 1 起， 業(yè)房 全 新“。 據(jù)定，2005年3 17 以前發(fā)的按 ， 從2006年1 1 起，按照以下標 ： 2005年12 25 20時，fi戶 不 fl 的， “按 2006年1 1 的同期同次 業(yè) 基“下10% ；2005年12 25 20時，fi戶 fl 和“息的， “按2006年1 1 的同期同次 業(yè) 基“ 。 新建 用建應 建標建設部 的 用建定于2006年1 1 起實 ，按照定，新建 用建應 建標要求，用建 程”建和改建時，應對原建 改造。從 2006年1 1 起，所房地產(chǎn)開發(fā) 業(yè)都應 所 房的 、 結構、 標 基 息 現(xiàn)場 位以， 使用 中以 。3、2006年以來南昌市政府出臺的主要政策6 1 4 ，南昌市 了2006年南昌市城 房具標，具價標為一”地段3900元/以下，二”地段3600元/以下，三”地段2500元/以下，”地段1800元/以下（ 價標 為 ”地段 房交價 1.2以下）。具下：從2006年1 1 起， 南昌市 湖 、湖 、青 、青山湖 、 、 新 、南昌 開發(fā) 、南昌高新 開發(fā) 內(nèi)同時具以下 的房為 房：1 小 建 1.0以上；2 單 建 144以下；3 實 成交價低于下 中的價標。：2006年南昌市城 房價標單位：元/地段 價標一” 、 北 、山南 、 和中 、南昌、 中路、建設路、建設路、 山 、解路、 都中、北 、南 路、青山湖 交所 的 和象湖 地 3900二” 一”地段以 、 以南、青山湖 以 、 都北中 以 、 山 以 、解路以南、建設路、建設路以南、 南 以 、 路以北、城南路以、解 路以北、昌 以； 和 以、山南 以南、昌 高速路以 地 ； 地 3600三” 一”、二”地段以 其 （不 ） 2500” 1800 今年南昌 一步加 調(diào) ，實穩(wěn)定房價， 房價年平 不 增 可 收入增 ， 房價 調(diào) 制 10% 。7 2 21 ，今后南昌市每年 興建50-60的 適用房，占每年房地產(chǎn)開發(fā)總量的15-20%， 步解決 中低收入家庭的購房需求，平 房價。 對 城市建設中，亂建私房的現(xiàn)象，南昌市 違章建不補償，定房拆遷 不50。 4 26 ，從南昌市政 獲悉，該市 關于一步加 新 發(fā)展的若干意見，要舉全市之力加速 新的開發(fā)建設程，提 包括允許 房還建房 補辦 關手后可發(fā) 適用房權證，可上市交 9 。 6 29 ，南昌城 二手房交政 導價已定。今后，二手房辦交時 以 為 交稅 的據(jù)，成交價低于導價的，以政 導價為；成交價高于導價的，以成交價為。 7 3 ，南昌市二手房營業(yè)稅開 。4、2006年以來國家出臺的主要政策 2 6 ，建設部、國家發(fā)改委、財政部、中國 前聯(lián)下發(fā) 知， 禁政 投資項目使用 資承包方式 建設。 2 21 ，建設部發(fā) 了新修訂的城市 編制辦法，對城市 、城市建設用地、市內(nèi)應 制開發(fā)的地 七項城市總 定為必須 的 制內(nèi) 。 3 31 ，國家稅務總局發(fā) 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務 收 業(yè)所 稅問題的 知。文 對房地產(chǎn) 業(yè)預 收入的預計營業(yè)“潤做 了調(diào)整，按不同 分別定房地產(chǎn) 業(yè)預 收入的預計計稅毛“，其中，省 城市和計 單市的城 和郊 由目前的15%提高 不 低于20%。 4 27 ，中國 決定從2006年4 28 起上調(diào) 機構 基“。 機構一年期 基“上調(diào) 0.27個百分點，由現(xiàn) 的5.58%提高 5.85%。5年期以上的 房 基“由6.12%上調(diào)6.39%。 4 27 ，國土資源部和國家 政總局 前聯(lián)發(fā) 了國土地使用權 讓同補充協(xié) 文 試 ，以一步約集約用地， 止開發(fā) 長期囤 土地，減少土地閑，自2006年7 1 起試 。 5 8 ，建設部下發(fā) 知，上調(diào) 次個房 “ 0.18個百分點，即5年以下 由現(xiàn) 年“3.96%調(diào)整為4.14%；5年以上 由現(xiàn) 年“4.41%調(diào)整為4.59%。房 “ 不變。8 5 17 ， 家寶總 召開國務院常務 ，要求認真落實去年以來中 關于促房地產(chǎn)市場 康發(fā)展的部署， 據(jù)前 的問題，提 六項一步的針對 。（即國六 ） 5 22 ，國稅總局宣 ， 提高土地 環(huán)的稅負 制囤 土地，促空房處。 5 24 ，國務院轉(zhuǎn)發(fā) 部委關于調(diào)整房供應結構穩(wěn)定房價的意見，旨 責令 地 、特別 城市 政 實負起責任，把調(diào)整房供應結構、 制房價快上 納入 發(fā)展 的目標責任制，促房地產(chǎn)業(yè) 康發(fā)展。（即 意見） 5 30 ，國土資源部 關于前一步從 土地的緊急 知，要求 地不 違反土地“用總 和年計 用地，從 ”非 建設用地， 房地產(chǎn)調(diào) 的土地政策落 實處， 肅查處違法違用地。 6 14 ，國土資源部辦廳發(fā) 關于 法紀堅決制止土地違法的緊急 知，以 法紀、堅決制止土地違法 6 16 ，中國 決定從2006年7 5 起，上調(diào) ” 機構 幣 備 0.5個百分點。 用 （ ）的 備 暫不上調(diào)， 現(xiàn) 備 。 6 19 ，國土資源部 要求 市、縣要 知下發(fā)之 起1個 內(nèi)，完成對2004年以來，已 的房地產(chǎn)開發(fā)項目的位、名稱、用途、用地 、 建 、開發(fā)“用情況的調(diào)查統(tǒng)計 ，掌握房地產(chǎn)開發(fā) 業(yè)已 但尚未開發(fā)土地的 、位 情況， 地土地 市場、 要報刊、政 門戶網(wǎng)站、中國土地市場網(wǎng)、中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng) 媒上 。綜合分析自國六 以來，一些 細 ， 要涉 的還 土地、 、稅收這老三樣，導方向 緊縮，變 不。對比去年眾開發(fā) 對國八 的反撲與今年對國六 的集語， 后來王石 上海舉 的10+10圓桌 上，第一個站 來開 國六 ，可以看 ， 調(diào) 已上升 高的政治 ，開發(fā) 不可和政 博弈。近來傳 的即 的限制 資投資細 以 醞釀變 的土地 讓制還 別于原 的政策制，具 的期 。9貳、市場篇一、南昌市2006年上半年房地產(chǎn)市場運行情況1、土地一級市場情況2006年上半年土地交易市場情況止2006年6 30 ，南昌市國土資源局共刊 22 牌 ，計33 ，7239 土地， 地量去年同期減少10 ，增加3863 。其中， 0628- 0631未 交止 期， 0617、 0630被 牌，其 地 悉成交。6 23 發(fā) 的 0630地 占地 ，達 空前的4571 之 ， 高了今年上半年的土地供應量，后 該地 的建設用途與國 的關于別 以 低 型 的 文 ，被緊急 。若 該地 ，上半年的土地供應 減為2668 ，反 去年同期的3376 下降21%。供求關系由以上據(jù)可以看 ，今年上半年土地供應的量和 對于去年同期 緊縮的，加之今年以來 房市場交 ，整 情上 ， 的 發(fā)了開發(fā) 的購 ，悉地 全部成交。地塊特征10從供地 來看，今年上半年的土地供應以 、 、 、昌南、長 這些城市 為 ，分 ，地 對。老市 的土地 讓 城改造的 路，量、 都比小，結去年的交情況來看，供地 已 ，著一中個的方向。供地價格上半年所 的地 多位于城市 ，整地價 對低，但對比去年交情況來看，成交價還 currency1上 。悉成交的地價平穩(wěn)，成交 高價為 0619上海南路以地 （原南昌 “用地），260元/ 。商服用地情況的33 地 中，非 ”用地16 ，1166 ， 去年同期增加112%，蓋 業(yè)、業(yè)、 業(yè)、市場、加fi站 用地，要分 青 路 。交易方式從交方式來看，今年還 fl 牌， ，交程 然不 ， 一定的 。結論今年上半年，南昌市土地一 市場 ”，供需基 平，地價穩(wěn)中currency1升。 土地緊縮、 房市場整向”的情況下，開發(fā) ，悉地 全部成交。但 ，近來 的地 中 一部分位于一中的個， 多的設 建設為落后，地段認同不 ， ， 市場低， fi源為限的 下，讓市場 的量， 項目的整 平。112、商品房市場情況以下 政 關部門提供的南昌房地產(chǎn)市場上半年 要交據(jù)整下，對其 單分。1)、全市房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元） 33.52比增 22.8%上年全年 比 -6.5%以上據(jù) ，南昌房地產(chǎn)開發(fā)投資 處于上升態(tài)，但增 與去年全年增 比 ，由于國家 調(diào) 的 以 土地市場供應 小 ，預計今年全年的房地產(chǎn)開發(fā)投資比增 不。2)、全市商品房施工面積房 據(jù)（） 636.58 497.76比增 29.5% 33.8%3)、全市商品房新開工面積房 據(jù)() 167.22 145.0比增 59.4% 70.4%從以上 可以看 ，全市 房的 增 低于新開 ， 今年上半年 房 ，同時市場供應補 。124)、全市商品房銷售情況房（ ） （ ）房（ 億元） （ 億元） （ ）值 224.8 207.9 67.04 57.21 17356比增 23.0% 24.1% 36.0% 36.3% 25.3%5)、市區(qū)商品房銷售情況房（ ） （ ）房（ 億元） （ 億元） （ ）值 131.9 117.5 48.37 39.6 9702比增 15.0% 14.5% 31.6% 27.3% 12.2%以上 比可以發(fā)現(xiàn)，南昌市 縣 房成交量占據(jù) 的比 。特別 市 的成交 fl為全市的56.5%。 房市場成交的 力。業(yè)以 其他 業(yè)的成交 上， 要集中 市 。6)、全市商品房價格13 房 價（元/） 2982 2752去年同期 10.5% 9.8%環(huán)比 3.9% 4.1%7)、市區(qū)商品房價格房 價（元/） 3669 3370去年同期 14.5% 11.1%環(huán)比 4.0% 3.7%從以上 可以看 ：全市以 市 房價增 ， 環(huán)比增 4% ， 南昌 縣的 房市場不 提高，市 房由于具一定的 ，成交價上升比 更， 10%以上。從 對值上看，市 房價要高于全市 房687元/，市 價要高于全市 618元/。 市 房地段 、 ，價高，對全市特別 中高 fi源 力；同時郊縣的 房價 平 低。全市 房與市 房的價 使 fi源 步細分。8) 、客源 （ ）比重 (%) 同比(%) 與去年全年 比(%)市 縣（市）106.39 90.5% 16.4% 5.5%14從上 可以看 ， 地 房fi源的 力， 其 的 房 比重一 上 ， 自用型fi戶不 增加，國家 調(diào) 對投資房 為產(chǎn)生 的 用。)、全市 量房交易情況房( ) () 房() ()據(jù) 15230 14135 157.79 129.71比增 18.7% 19.6% 32.8% 26.6%比 100% 92.8% 100% 82.2%10)、市區(qū) 量房交易情況房( ) ( ) 房() ()據(jù) 11505 10791 111.93 87.69比增 13.2% 14.5% 27.6% 17.1%比 100% 93.8% 100% 78.3%從以上 可以看 ， 量房交情況”，一方 全市的 房供應量縮減促其 ， 一方 ，不 上 的 房價 加深了 對價低的 量房的市場。從全市 量房交的 對值與市 比， 縣的 量房交量比重達32.4%。特 分析 南昌 商品 房2004、2005年市場 量南昌房地產(chǎn)近年的發(fā)展，產(chǎn) 力 步提高，價 的 平發(fā)生了的變 。2004年南昌市的房地產(chǎn)開發(fā) 要集中 市中 的 和新興的 ，產(chǎn) 的平 價 3000-3400元/，全市 高價currency1小戶型 ， 方的價為4000元/，國 城2期的價為4200-4500元/。整個價 平。 以3000元/以上的價 期南昌高 定分點。 據(jù)統(tǒng)計據(jù)，2004年南昌3000元/以上 房的 達 81.52，占總量的37.7%，單 建 150以上的66.75，占總量的30.9%。15 從今年南昌市 整個的市場 情來看， 個的 價都 3000-5000元/之 ，上半年，南昌 房的價達3370元/， 04年南昌市 真 意 上的高 可，所以以上 04年南昌高 的據(jù)對今年（2006年）高 房市場參意 不。下 以2005年全年的據(jù) 為分據(jù)。 據(jù)南昌目前的市場 情看，價 4000元/以上的項目 對少，可設定為南昌高 房的 點。11)2005年南昌商品房 、銷售情況2005年全市（縣） 房預 達 410，上年增長 5.6%；其中 預 32352 ，上年增長 17.5%，380，上年增長9.3%。2005年全市市 房預 282，上年增長 1.8%；其中 預 22348 ，上年增長 15.6%， 259，上年增長5.7%。2005年全市市 房（不 適用房）上市 270，其中 233。2005年全市市 完成 房（不 適用房） 248，其中 225。2005 年，市 新上市 房和 房 同期 ， 房和 供求比分別為 1.09：1 和1.04：1。 房市場的供求關系已發(fā)生變 ，由供小于求轉(zhuǎn)向供currency1于求。2005年南昌市市 房供需 統(tǒng)計 (不 適用房)單 （）供應量 需求量供應量 （）所占比 （%）預 量 （）所占比 （%）60以下 3.76 1.61 6.26 2.7860-80 5.69 2.44 3.16 1.4080-100 29.33 12.59 35.18 15.63100-120 43.53 18.68 35.99 15.99120-150 100.52 43.15 90.74 40.31150-180 34.43 14.78 29.04 12.9016180以上 15.72 6.75 24.72 10.982005年南昌市市 房供需價統(tǒng)計 (不 適用房)價 （元/）供應量 需求量供應量 （）所占比 （%）預 量 （）所占比 （%）1500元以下 14.74 6.33 21.52 9.561500-2000元 5.28 2.27 11.14 4.952000-2500元 12.28 5.27 12.52 5.562500-3000元 90.15 38.69 58.77 26.113000-4000元 74.13 31.82 93.73 41.644000-5000元 29.41 12.62 14.46 6.425000元以上 6.99 3.00 12.95 5.75據(jù)：1、量上，2005年，南昌4000元/以上的市場供應量36.3，市場成交量27.41?？梢姡ツ暾细?房供于求。同時 一個 的現(xiàn)象，5000元/以上的產(chǎn) 市場供不應求（供應：6.99，成交：12.95）。從去年開 ，南昌的房地產(chǎn)開發(fā)方向向南昌郊 ， 房的價 開，購房 的 地更。但今年，市中 的量速縮減，價之 ，市場反應”， 4000元/以上的高價房 步 購房 的青。2、比 上，南昌市2005年單價 每平方米4000元以上的 房供應量占總量的15.63%，市場需求量的比 為12.17%。其中單價 每平方米5000元以上的 房 供不應求， 高價房高的市場 量，著市 供應量的步減少，單價 每平方米4000元以上的 房市場 來高， 價的上 空 。3、 上，南昌市 2005年80-100以 180以上的 房市場供不應求，一方 市場供應量 小， 一方 這”產(chǎn) 的市場需求量 。4、著 房的價不 上 ，150-180的產(chǎn) 來 市場的青。這個 段的產(chǎn) ”型 要 園 房、聯(lián) 別。 據(jù)國家 調(diào) 政策要求，今后市場上 現(xiàn)量90 的戶型， 項目 段要所 分， 比 無需，但對于認可該 以 二次購房 ， 不可 的部分。175、 供求關系上，2005年現(xiàn)供currency1于求，渡 2006年后，供求關系轉(zhuǎn)為供小于求。供求關系不平，導致今年價一路上揚，特別 高 產(chǎn) 的價上 更，從 來看，一路飄 。所以供求關系的變 對價的 。綜合分析 土地一 市場的供應量實 上與去年同期 比 縮減的，可對 房市場需求 來一定的刺 。 房地產(chǎn)投資增 所下降。南昌市房地產(chǎn)開發(fā)投資占南昌市固定資產(chǎn)投資總 的比重為16%，上年全年回落5個百分點。 今年房地產(chǎn)市場需求于供 ， 市場需求比旺盛。供 量的減少促了 量房的 、 價的上 ， 改變了去年全年供于求的狀況。 今年1-5 房 和 一 處于上 ，5 之后國家 了一系 房地產(chǎn)調(diào) 政策，市場反應比，6 的交量5 下降。 今年上半年的 房成交量不 去年的一半，預計今年全年的市場去 量 與去年平currency1低。 地 購房比重的上升， 房自型 占了 導地位，投資需求、投機需求 遏制。 市場fi源 為價 被 開， 收入 對限的年輕一族 要 地點 對 遠的 ， 要昌南 、 縱深 、新建縣 ；事業(yè)穩(wěn)定，收入高的中 fi源 要 市 的 緣以 常的 產(chǎn) ；高收入階 對應的同樣 高 產(chǎn) ，注重 的 異 和 、舒適和次?？梢?，前南昌市的 房梯次 已產(chǎn)生。這對 項目的fi源定位 的參意 。18 市 房價一 的 上 。這 市 房供應量的減少所產(chǎn)生的 價值上 的現(xiàn)。同時土地資源的昂貴，產(chǎn) 態(tài) 對高 ，以小高 、高 產(chǎn) 為 以 少量別 ”產(chǎn) ，以 證一定 創(chuàng)造更高的“潤空 。對 ，無疑 一“”。 總的看來，全市 個 的 房上都一個的fi源定位以 產(chǎn) 定位。fi源定位上慮項目的市場價值， 要以中高階 收入、二次業(yè) 二次業(yè)的為 。產(chǎn) 定位上 對應的 為中高 產(chǎn) ， 項目 為市中 個，同時 的湖景資源，然慮 地 的某些 ， 、限高 ，產(chǎn) ”型上可以慮聯(lián) 別 、疊加別 、 園 房、復式 以 舒適型常 。二、區(qū) 市場分析1、青山湖板 區(qū) 況該 南昌市 的內(nèi)湖風景 -青山湖風景 。青山湖風景 南昌市政 的力整治，現(xiàn)已成為環(huán)境 美的 之地。岸 路暢 ，交 狀況”， 思林園和湖濱園已建成，環(huán)境 美； 岸 路已完 ，環(huán)境 比以前的改善。 的房地產(chǎn)開發(fā)目前 要 青山湖的 岸、南向 岸，著市政設 的不 完善，房地產(chǎn)開發(fā) 向岸、北岸發(fā)展，岸的湖濱。2006年上半年 售 個：白 翰全景高 、碧海天天闊高 、高 名都二期、中青山湖 園（一期）、香溢 城二期、天怡景（一期）、秀泊典、天驥俊園（一期）、湖濱。19已知的 個：中紫都。區(qū) 名 總建 產(chǎn) ”型 力 價元/力總價元開時 媒 訴求名都二期 全 占地 105000全 總建 36000057000 高 三房125-137 4900 63-69 06.1 80% 都市 流 精英領地湖濱（一期）2棟高 全 占地46920全 總建7291135300 高 一房40-41二房95-98三房1315000400047002038-405706.4 80% 世 湖濱豪 碧海天二期 全 占地76000全 總建10000024350 高 三房122-135 4288 52-58 05.5 93% 青山湖畔，全 景原生態(tài)珍 高 香溢 城二期 全 占地322000全 總建50000046500 小高 高 小高 ：三房130-146高 ：二房91-1083800400049-5536-4306.3 55% 香溢 城 質(zhì)家白 翰全景高 全 占地72000二期總建50000 50000 小高 高 小高 ：三房117-125高 ：三房1433800420044-475705.12 40% 湖 景 天下中青山湖 園二期全 占地230000 全 總建27000056600 小高 高 三房137-153 4000 55-76 06.2 40% 青山湖生態(tài)豪 秀泊典（二期）全 占地100000總小高 三房139-153 4000 55-61 06.5 30% 高 山莊20天驥俊園（一期&二期首 ）全 占地73644全 總建160000多 10000 高 11100多 高 多 ：二房86-89高 ：三房1213700400032-334806.4 40% 馳騁生 俊逸天下產(chǎn)品 況個模 要集中 7-36之 ，都 10以上， 模 香溢 城 50。 部分的模一般小，2-5.7之 ，集中 4-5.7。內(nèi)產(chǎn) ”型種” 別 、多 、小高 、高 ，以多 和小高 為 ，樓 高從湖畔往內(nèi)陸由低 高，錯落致。自然景 ，個內(nèi)部景 設計上注重”以 部分 中庭設計。力戶型上，多 產(chǎn) 以86-89的二房為 ；小高 、高 產(chǎn) 以130-150的豪 三房為 。近期 向市場的湖濱為高 產(chǎn) ，戶型 比 ，以131的豪 三房為 ，其房 ，達258。戶型設計方 ，中高 產(chǎn) 戶型設計上比注重 fi廳、家庭廳的設計，以 用于景的 量，盡量做 多 景。價格行情 個 要集中 青山湖 岸，價 3700 -4300元/；青山湖岸目前個fl中青山湖一期3800元/、天驥俊園（一期）3700元/。價 情 岸高于岸500元/，一般 著湖岸由南往北遞減。 高價 位于青山湖南岸的高 名都二期4900元/， 低價 4 開盤的天驥俊園（一期），為多 產(chǎn) ，價為3700元/。21著青山湖岸、北岸 設 的 步完善， 房價值 凸現(xiàn)，位于岸中部的湖濱憑借開發(fā) 的市場美譽以 高的產(chǎn) 定位，創(chuàng)造了青山湖岸 高 價，達4400元/。這 的 爭個， 看齊這樣的價所 破的前提下， 產(chǎn) 定位上需須 成 的 異 ， 現(xiàn) 戶型 、總價都一定的落 。同一個項目中，總 部景的 異，currency1 成高高低低的價 。從市調(diào)情況看，湖景資源的 房的價往往高于同”產(chǎn) 但景資源 位的價。 湖濱，二房看不 湖景，價4000元/，三房可以看 湖景，價高達4700元/， 價 對值上 700元/。同 下，慮總價 ，二房的單價往往高于三房產(chǎn) 300-400元/，currency1，湖濱真 意 上的價 1000元/以上。情況目前 個 要集中 05年下半年和今年上半年 ，原個以 小高 產(chǎn) 為 ，新個天驥俊園開盤時 2棟多 ，之后 1棟高 。個別個由于新 產(chǎn) 的時 不長， 不高；但結 時 來看， 內(nèi)總 狀況”。白 翰 景 園的高 由于彼 之 遮擋，景 不 ， 速 對慢，其 期的別 定價高， 項目 來了一定的負 。高 名都位于青山湖南岸，緊鄰育園，學校 重點中學師 中、 小，加上開發(fā) 的 牌 ，其一期6棟高 去 速快，目前 95%以上，二期高 產(chǎn) ，價為全 高達 4900元/，于06年1 ，已 部分的產(chǎn) 達 了80%?？梢姡?的高 景產(chǎn) 市場認同高。由于產(chǎn) 價 對比高， 內(nèi) 個的二房和小 三房去 情況比想，150以上的三房去 速 對慢?？側?比想。從 個項目的成交情況來看， 景資源 與否程上決定fi戶 終的購房 為。2006年 半年區(qū) 22 內(nèi)青山湖 岸的房地產(chǎn)開發(fā)空 縮小，今后發(fā)展 以青山湖以北的 為 。從今年新 個來看， 戶型設計和小 上了的 破，價 攀升。著房地產(chǎn)開發(fā)的深入，這個 的 更加 ，這 成為市唯一比集中的 。2、 板 區(qū) 況該 定位南昌市副中 ，位于市 北部青山湖 以 ， 了原的高新開發(fā) ， 向 ”展。著2004年 內(nèi)多個樓盤交房入，高新 園 、昌 學園 的建設， 游假 的 ， 不 完善，氣 旺，一個新的、成熟的 展現(xiàn) 眼前。同時，著房地產(chǎn)開發(fā)的不 深入， 中 的土地 ，房地產(chǎn)開發(fā) 向 的 發(fā)展。2006年上半年 售 目前 個 要集中 北部的艾溪湖畔。個：科季 城北 一、二期、 源天二期、榮昌林晴天（一期）、尚 、世紀風情。個：浙 學國家學科園創(chuàng)業(yè)發(fā)展廈、天澤園、太平 園23區(qū) 名 總建 產(chǎn) 態(tài) 力戶型 價（元/）力總價（元）開時 源天 4.9 7.5 多 /小高/高 多 :房:145-159小高 :房100-104高 :三房140-143多 :2800小高 :2900高 :3100多 :41-45小高 :29-30高 :43-4406.3 92%尚 4.7 8.8 多 /小高/高 多 :房:83-93小高 :三房135-136高 :一房32-61多 :3000小高 :3500高 :3600多 :25-28小高 :47高 :12-2205.9 75%方 珠鉑 特 5 4.6 高 25F 高 :一房33-65 高 :4380精裝高 :15-28 未開盤-科季城北 35 17 多 /小高多 :三房105-147小高 :三房143-150多 :3700小高:3500:多 :39-54小高 :50-5304.12 87%24世紀風情 31 9.7 多 /小高/高 多 :房87-92小高 :108-122高 :121-138多 :3300小高 :3800高 :3800多 :29-30小高 :41-46高 :46-5205.12 85%林晴天 6.3 3.5 多 /高 /雙拼多 :90-95 多 :2600 多 23-25 05.12 91%產(chǎn)品分析5年前， 板 的概念還未 成，2001年科季 城 艾溪湖畔造鎮(zhèn)， 后的怡蘭苑、 瑞香苑、山 園 眾多樓盤 入駐，奠定了 板 房地產(chǎn)開發(fā)的雛 。時 板 只這個樓盤以 成氣候和聚集板 益，同 其板比 單力 。近年的發(fā)展， 板 的模 速 ， 現(xiàn)一 新個， 源天、尚 、世紀風情 。開發(fā)總量增長快，產(chǎn) 種” 。 個科季 城全 占地近1000 ，總建64，目前南 已交房入，北 總建37，以多 為 ，小高 與南 3棟17F小高 比 增多。其次currency1 世紀風情總建達 50，為 內(nèi)第二盤，戶型”，以多 為 ，典型的地中海風情，產(chǎn) 力 。產(chǎn) 態(tài)方 ，目前 的個以多 、小高 為 。科季 城、林晴天以多 為 ， 源天、世紀風情、尚 以小高 為 。部分個后期 現(xiàn)高 產(chǎn) ，科季 城內(nèi)部分別 產(chǎn) 。景方 ，比注重”，適 空 的個 現(xiàn) 的中庭 園。去年新 的個 景設計上的投入， 世紀風情，所用 種 從世 地 集的，多達2000多種， 為中部地 首家 模式的樓盤，著 的地中海風情。戶型設計方 ，目前 個與2004年以前的個 比，了 的提升，全 設計、入戶 園、270景 、 落地的戶型設計，產(chǎn) 力的提高。25 力戶型以85-100的二房以 110-130三房為 ，科季 城和 源天一期的 園 房的戶型 對， 150-170之 。價格行情內(nèi)價 情集中 2500-3500元/之 ，目前 內(nèi) 個價 情 低2500元/（榮昌林晴天一期）；尚 高 單 3600元/為 內(nèi) 高；科季 城位于艾溪湖北岸，位 對 ，但由于科的 牌、產(chǎn) 上的 ，價高，小高 3150元/， 園 房3300元/，整 情價上揚快。內(nèi)樓盤都 近艾溪湖， 個多為 2005年 ，一年多的發(fā)展， 內(nèi)的價從 3000元/以下上升 3000-3500元/之 ，價上 。多 業(yè)收 0.7-0.85元/之 ，小高 業(yè)收 1.0-1.3元/之 。 內(nèi)個注重小 和景設計，對小 內(nèi)部景的投入力加，以世紀風情和科季 城為 要 。情況從2003年開 ， 的房地產(chǎn)開發(fā) 加快， 內(nèi) 期個山 園、 園去 狀況”， 房無多。 個從 時 上來看整去 速快， 部分的 70%以上。 結原 下：）價 比市中 低；）艾溪湖畔，空氣 新，生環(huán)境 ；） 南昌第三 、 購 園、 省第二 院 設 的開發(fā) 增 購房 的購 ；）南昌市高新 產(chǎn)業(yè)開發(fā) 和省 游開發(fā) 為 的發(fā)展增加更多的力。26去年新 個量多， 模，地位” 價不太高，科季 城 的 牌和產(chǎn) ，北 的產(chǎn) 去 快；世紀風情宣傳力，去 速 常，但由于其模，開發(fā)期長， 力， 一定的風 。2006年 半年區(qū) 內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)已比完善，市場比成熟。2005年12 13 ，被譽為南昌地王的 地 以高達5億多的總價被 。其 ，北 路 近還 后 讓了86 原南方 動 具“ 地 、267.6 南路以 原 都 “用地、62 青山湖 以 原省 業(yè)設備裝 用地、25 的 以北南 生 用地、20 的原北 路以北（ 鎮(zhèn) ）用地。加之未知的以 今年的土地供應，總計該 未來房地產(chǎn)開發(fā)用地 800 以上，總建模 100以上。27綜合分析位于青山湖北岸，與之 關 的 要青山湖 以 板 。產(chǎn) ”型：這個 內(nèi)產(chǎn) ”型 ，多 、小高 、高 、別 ”產(chǎn) 、 園 房。產(chǎn) ：這個 內(nèi)個 產(chǎn) 的 上，以”為 導，型個以 題中庭 成整，小模個以”為 ，都 用 式 。高 產(chǎn) 的 常型中庭 園與自然景 結，注重 的 質(zhì)。房、別 ： ” 中為高 的低 產(chǎn) ， 環(huán)境 ，其 模個中占一定比 ， 該比 增的 。 對提升項目的整次著深遠的 和 用。與其城市 比， 廈門、 ，中高 產(chǎn) 定位往往都 房、別 ”產(chǎn) 與高 結， 由于限高的 ， 房、別 ”產(chǎn) 與小高 結。力房型：這個 天然的湖景資源，青山湖 青山湖， 板 艾溪湖。