東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 杭州名健投資咨詢有限公司 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 1 目 錄 第一章 總 論 . 1 1.1 項(xiàng)目概況 . 1 1.2 項(xiàng)目主要技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) . 1 1.3 研究的原則 . 1 1.4 研究的主要結(jié)論 . 2 第二章 項(xiàng)目環(huán)境介紹 . 2 2.1 世界旅游業(yè)發(fā)展趨勢 . 2 2.2 中國旅游業(yè)及賓館飯店業(yè)市場分析 . 3 2.3 浙江省旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場分析 . 4 2.4 杭州市旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場分析 . 4 2.5 臨安市概況 . 5 2.6 臨安市旅游環(huán)境和酒店業(yè)市場分析 . 5 2.7 本項(xiàng)目客房出租率預(yù)測 . 6 第三章 產(chǎn)權(quán)式酒店模式及本項(xiàng)目模式選擇 . 7 3.1 國內(nèi)外常見的旅游度假酒店模式 . 7 3.2 產(chǎn)權(quán)式酒店模式介紹 . 8 3.3 本項(xiàng)目的模式選擇 . 12 第四章 效益分析 . 13 4.1 酒店經(jīng)營效益分析 . 13 4.1.1 酒店?duì)I收估算 . 13 4.1.2 酒店?duì)I業(yè)成本分析 . 14 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 2 4.1.3 經(jīng)營效益測算 . 15 4.1.4 產(chǎn)權(quán)酒店售價(jià)及業(yè)主投資回報(bào)測算 . 16 4.2 酒店開發(fā)投資成本分析 . 17 4.3 資金籌措和財(cái)務(wù)成本 . 18 4.4 酒店開發(fā)投資效益測算 . 19 第五章 結(jié)論和建議 . 1 5.1 結(jié)論 . 1 5.2 建議 . 1 附錄一 臨安旅游名勝一覽表 . 2 附錄二 臨安星級酒店一覽表 . 3 附錄三 杭州 臨安公路一覽表 . 4 附錄四 錢王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營理念 . 5杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 1 第一章 總 論 1.1 項(xiàng)目概況 1、 項(xiàng)目名稱：臨安東方度假酒店（暫名） 2、 建設(shè)單位： （略） 3、 地塊情況：位于臨安市中心 廣場東側(cè)，地塊面積約 17.1 畝，用地性質(zhì)為商貿(mào)綜合用地 4、 建設(shè)主要內(nèi)容：五星級產(chǎn)權(quán)式商務(wù)旅游度假酒店（暫定） 5、 建設(shè)單位概 況：（略） 1.2 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1、 用地面積： 17.1 畝（ 11286平方米） 2、 酒店建筑面積：暫估 40000平方米（地面建筑部分，地下建筑暫不計(jì)入） 3、 設(shè)計(jì)規(guī)格：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn) 4、 酒店設(shè)客房約 300套（ GB/T14308）（含雙人間、單人間、商務(wù)房、高級商務(wù)套房等），餐位 1200位（含大堂吧、中餐廳、西餐廳或多功能廳），會議設(shè)施約 300位，娛樂設(shè)施約 600位。 1.3 研究的原則 本項(xiàng)目研究遵循下列原則： 1、 客觀性原則。所有的測算數(shù)據(jù)均以市場平均數(shù)據(jù)為依據(jù)，根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況作出修正評估而得。 2、 保守性原 則。本項(xiàng)目的未能明確量化的增利因素均不計(jì)入測算結(jié)果，僅作說明。 3、 簡化原則。本項(xiàng)目在項(xiàng)目建設(shè)階段，以整體評價(jià)為主，分項(xiàng)評價(jià)為輔。杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 2 簡化部分以注解說明，不影響評價(jià)結(jié)果。 1.4 研究的主要結(jié)論 1、 本項(xiàng)目經(jīng)營前景良好， 當(dāng)產(chǎn)權(quán)客房投資者 1以 每平方米 6500元 的價(jià)格購入產(chǎn)權(quán)分割式客房 時(shí) ， 每年 可以 得到 5.6%的 現(xiàn)金 固定 回報(bào) 以及其他回報(bào) ，綜合投資回報(bào)率達(dá) 21.91%，還可享受物業(yè)增值收益，對產(chǎn)權(quán)客房投資者有較大吸引力。 2、 本項(xiàng)目總投資 19057.26 萬元（不含地下室部分 ，不計(jì)地下室部分的原因見第 18 頁，計(jì)入地下室部分后總投資 超過 2億元 ），按 25%自有 資金比例，需投入自有資金 4251.72 萬元，項(xiàng)目凈利潤為 3651.73萬元，項(xiàng)目投資者 2總投資回報(bào)率為 19.16%，自有資金投資回報(bào)率為 76.64%。 對項(xiàng)目投資者較好的回報(bào)。 第二章 項(xiàng)目環(huán)境介紹 2.1 世界旅游業(yè)發(fā)展趨勢 二戰(zhàn)以后蓬勃興起的旅游業(yè)，在經(jīng)歷了五十多年的發(fā)展壯大后，已經(jīng)成長為全國最大的產(chǎn)業(yè)之一。據(jù)世界旅游組織 2001 年底公布的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，全球旅游業(yè)保持強(qiáng)勁增長勢頭， 2001 年全世界跨國旅游人數(shù)達(dá)到7.05 億。其中亞太地區(qū)接待的外國游客總數(shù)為 1.25 億人次 ，比 2000 年增長 5.5%，遠(yuǎn)高于全球平均 1%的增長速度。報(bào)告顯示，在 2020 年之前，全1 產(chǎn)權(quán)客房投資者指購買產(chǎn)權(quán)分割后的客房的獨(dú)立投資者，以獲取酒店經(jīng)營后的長期現(xiàn)金及綜合回報(bào)作為投資回報(bào)。 2 項(xiàng)目投資者指酒店項(xiàng)目整體投資開發(fā)商，此文中特指杭州半山電力集團(tuán)有限公司在開發(fā)出售后獲取現(xiàn)金投資回報(bào)，也可以選擇獲取部分固定資產(chǎn)作為開發(fā)投資回報(bào)，以固定資產(chǎn)的經(jīng)營效益作為長期投資回報(bào)。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 3 球跨國旅游人數(shù)將會以年均 4.1%的增幅遞增，到 2010年跨國旅游人數(shù)將達(dá)到 10億， 2020年將達(dá)到 16 億。 2.2 中國旅游業(yè)及賓館飯店業(yè)市場分析 國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明， 2002 年我國入境旅游、國內(nèi)旅游、出境旅游三大市場全面快速增長，國際國內(nèi)旅游業(yè)總收入達(dá) 5566億元，比上年增長11.43%，高出國民經(jīng)濟(jì)總體增長速度 3 個(gè)多百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示， 2002年入境旅游人數(shù)達(dá) 9791 萬人次，比上年增長 9.99%。其中外國人 1343.95萬人次，比上年增長 19.71%。國際旅游外匯收入達(dá) 203.9 億美元，比上年增長 14.57%。全國國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 8.78 億人次，國內(nèi)旅游收入為 3878 億元，分別比上年增長 12.01%和 10.11%。 隨著改革開放的不斷深入，綜合國力的進(jìn)一步加強(qiáng)，中國的旅游業(yè)將攀上一個(gè)新的高峰。據(jù)世界旅游組織預(yù)計(jì)，到 2020 年，全球?qū)⒂?16 億國際游客，而中國將以 1.3 億游客入境、一億游客出境成為世界第一大入境國和第四大出境旅游市場，國內(nèi)旅游也將達(dá) 10 億人次以上，中國將成為世界第一大旅游大國。 同時(shí)，我國在旅游服務(wù) 設(shè)施和旅游服務(wù)質(zhì)量上也得到了很好的發(fā)展，日益與國際接軌。到 2000 年末，全國共有旅游飯店 10481 家，比上年末增加 3446 家，客房 94.82 萬間，增加 5.88 萬間。在總量大幅度增長的背景下，全國平均客房出租率比上年提高了 2.4 個(gè)百分點(diǎn)，達(dá) 55.9%。其中：星級飯店達(dá)到 6029 家，比上年增加 2173家。全年平均客房出租率為 57.6%，同比提高 3.2 個(gè)百分點(diǎn)。星級飯店的營業(yè)收入占到全國旅游飯店?duì)I業(yè)收入總額的 70%。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 4 2.3 浙江省旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場分析 浙江省是一個(gè)旅游資源大省，旅游資源類型齊全，數(shù)量眾多 ，國家級風(fēng)景名勝區(qū)擁有量更是全國第一，具有相當(dāng)大的資源優(yōu)勢。今年來，我國旅游業(yè)已形成了相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)規(guī)模，開發(fā)了一大批新景點(diǎn)新景區(qū)，具備了多元化、多層次的綜合接待能力，構(gòu)成了較為完善的旅游生產(chǎn)力體系。到 2002年，浙江旅游業(yè)綜合實(shí)力已位居全國前列。統(tǒng)計(jì)資料顯示， 2002 年，浙江接待海外旅游者 204.1 萬人次，旅游外匯收入 9.28億美元，分別比上年增長 39%和 32%。國內(nèi)旅游方面，浙江接待國內(nèi)旅游者 8020 萬人次，國內(nèi)旅游收入 633.8 億元，分別比上年增長 16.3%和 19.8%。旅游業(yè)已成為我省國民經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn) 和新興的支柱產(chǎn)業(yè)。 到 2000 年底，全省旅游飯店已達(dá) 594家，共有客房數(shù)近 55733間，床位 111016 張。平均客房出租率約 64.31%，高出全國平均水平 8.46%，營業(yè)收入達(dá) 68.52 億元。其中星級飯店 411 家（含五星級 3 家， 4 星級 25家），平均客房出租率 65.21，營業(yè)收入總額 56.25億元，占全省旅游飯店總營業(yè)收入的 82.1%。最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，浙江高星級旅游飯店的客房出租率和營業(yè)收入增長勢頭強(qiáng)勁，已成為整個(gè)旅游飯店的主流。 2.4 杭州市旅游業(yè)及旅游飯店業(yè)市場分析 截止到 2000 年底，杭州旅游飯店 已達(dá) 138 家，比上年增加 33 家，共有客房數(shù) 20535間，床位 39902 張?？头砍鲎饴?65%，遠(yuǎn)高于全國平均水平。 根據(jù)美國 HORWATH ASIA PACIFIC 對杭州市酒店業(yè) 2001 年和 2002 年的市場最新調(diào)查說明： A、 一類酒店的平均客房率為 68%；平均房價(jià)為 358-411 元； 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 5 B、 二類酒店的平均客房率為 66%；平均房價(jià)為 212-240 元； C、 客房供應(yīng)年增長率為 6.1%；客房住客增長率為 7.5%3 注：以上數(shù)據(jù)均來自于各級旅游管理部門權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。 2.5 臨安市概況 臨安市 -長江三角洲的一方綠寶地，位于浙 江省西北部的天目山南麓，東往杭州，西進(jìn)黃山，北上南京、上海，南下寧波、溫洲、大都可朝發(fā)夕歸，市境東西長 110 余公里，南北寬 50 多公里，幅員 3126.8 平方公里，轄 15鎮(zhèn) 24 鄉(xiāng)，人口 50萬，市人民政府所在地錦城鎮(zhèn)，距杭州城 48公里。臨安有眾多的文化遺產(chǎn)，歷史沉淀深厚，是一座吳越文化內(nèi)涵豐富的文明古城。 臨安交通 便捷， 公路密度居全省之冠， 杭州到黃山高速公路橫貫東西，八條省界道縱橫南北與滬杭、杭長、皖贛鐵路相通，青山航道與京杭大運(yùn)河、錢塘江溝通，年吞吐量 120 萬噸。 目前杭州到臨安有數(shù)條高速（高等級）公路在建（見 附錄三），其中杭青高速公路 2004 年底建成后，杭州到臨安的公路行程僅需 25 分鐘。道路交通的改善將極大的促進(jìn)臨安旅游業(yè)的發(fā)展，也對本項(xiàng)目的經(jīng)營效益產(chǎn)生良性影響。 2.6 臨安市旅游環(huán)境和酒店業(yè)市場分析 臨安自然風(fēng)光迷人，人文景觀獨(dú)特，集名山、名水、名洞、名剎、名人古跡于一身。 已成為杭州市旅游西進(jìn)的輻射區(qū)。 天目山峰巒疊翠，飛瀑流泉，古寺名剎交相輝映，以佛教圣地享譽(yù)海內(nèi)外，以 “ 大樹華蓋 ” 名揚(yáng)3 此項(xiàng)數(shù)據(jù)表明酒店客房的需求增長大于供應(yīng)增長，酒店業(yè)的效益將在 今后相當(dāng)長的一段時(shí)間保持穩(wěn)步增長。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 6 天下；龍?zhí)辽绞织B浪，奇花異草美不勝收；玲瓏山摩崖石刻，臥龍古寺一展唐宋風(fēng)韻；大明山奇峰蒼松、云海怪石，人稱 “ 浙江小黃山 ” ；青山湖翠浪環(huán)抱、碧波垂釣，集名山、茂林、碧水、古跡于一體，堪稱西子湖的 “ 姊妹湖 ” ；錢王陵園為 “ 上有天堂、下有蘇杭 ” 的奠基人而載入史冊的吳越國王錢镠墓地。瑞晶洞宏大壯觀，千姿百態(tài)，是國內(nèi)外罕見的寒武紀(jì)條帶狀石灰?guī)r中發(fā)育的溶洞；還有湍口溫泉、昌化北溪 “ 小三峽 ” 和眾多的古跡，各具特色。 臨安目前擁有三星級酒店家，二星級酒店 8 家。三星級酒店非雙休日平均房價(jià) 305 元 /天 .間，全年平均房價(jià) 328 元 /天 .間，客房出租率為 65%。隨著臨安旅游的興起，雙休日和節(jié)假日酒店客房常常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，酒店業(yè)經(jīng)營業(yè)績良好。據(jù)從 2003 年 1月至 10 月 15 日的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，臨安旅游共接待人數(shù) 205 萬人次，客源市場以上海江蘇為主。浙江省內(nèi)游客比例也由 15%增長到 35%。散客人數(shù)比例不斷增長。臨安星級賓館（包括二、三星級） 1 至 10 月份平均入住率達(dá) 75%。其中三星級賓館臨安大酒店、錢王大酒店入住率達(dá) 85%，黃金周和雙休日更達(dá) 94.99%。 具體見附錄二。 2.7 本項(xiàng)目客房出租率預(yù)測 本項(xiàng)目實(shí)施后，將成為臨安最高檔次的，集住宿、餐飲、會議、度假、休閑、娛樂等諸多功能于一體，地理位置優(yōu)越，環(huán)境宜人，設(shè)施先進(jìn)的商務(wù)度假酒店。根據(jù)全國、省、杭州 和臨安的高星級酒店的歷史客房出租率和發(fā)展趨勢預(yù)測，本項(xiàng)目建成后，客房出租率和房價(jià)將持續(xù)提高，到建成后第三年，達(dá)到 75%、 450 元；到建成后第八年，達(dá)到 80%、 500 元并保持杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 7 穩(wěn)定。本測算保守預(yù)測，按建成年份最低數(shù)為 68%、 388元。 第三章 產(chǎn)權(quán)式酒店模式及本項(xiàng)目模式選擇 3.1 國內(nèi)外常見的旅游度假酒店模式 目前國內(nèi)外常見的旅游度假酒店有三種模式：常規(guī)住宿型酒店、旅游目的地酒店和產(chǎn)權(quán)式度假酒店。 1、 常規(guī)住宿型酒店：在旅游度假區(qū)內(nèi)建設(shè)以住宿為主的純客房型酒店。在酒店內(nèi)配置的餐飲和附屬娛樂設(shè)施較少。僅以滿足住 店客戶為主。此類酒店本身無特色，客源靠周邊已有景區(qū)吸引。酒店入住客人對區(qū)內(nèi)旅游特色的依附性很強(qiáng)，對酒店的周邊環(huán)境要求較高。此類酒店造價(jià)不高，一般建造于大型景區(qū)的旁邊，如高爾夫俱樂部會館，濱海度假村等。 2、 旅游目的地酒店：此類酒店的重點(diǎn)在于構(gòu)建休閑特色和文化品位。在功能上，店內(nèi)的度假設(shè)施和住宿設(shè)施并重。店內(nèi)的娛樂和度假設(shè)施特別齊全，酒店本身可構(gòu)成旅游目的地。在經(jīng)營上店內(nèi)的配套設(shè)施同時(shí)為住店客人、本埠客人和來度假的不過夜客人服務(wù)。此類酒店的休閑項(xiàng)目建設(shè)要求嚴(yán)格，造價(jià)較常規(guī)住宿酒店高，如杭州金馬飯店、之江度假村等。 3、 產(chǎn)權(quán)式度假酒店： 產(chǎn)權(quán)式酒店的英文全稱“ TIMESHARE”，即“時(shí)間共享”，作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，它依托于當(dāng)?shù)芈糜钨Y源，將業(yè)主閑置的房產(chǎn)和酒店的大門向社會打開，對公眾推出一種即是消費(fèi)又是存儲，即是服務(wù)又是家產(chǎn)的新型投資方式。 產(chǎn)權(quán)酒店起源于 20 世紀(jì) 60 年代，風(fēng)行于世界著名旅游城市和度假勝地。是一種介于房產(chǎn)和酒店之間的股份式酒店。將酒店的總使用期分為若干時(shí)間段，出售每個(gè)時(shí)段的使用權(quán)，或?qū)⒕频攴指畛蓳碛歇?dú)立產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 8 單位，出售給投資人，投資人能獲得經(jīng)營利潤的分紅，同時(shí)還獲得一定時(shí)段的客房消費(fèi)權(quán)。 投資人的產(chǎn)權(quán)在使用期內(nèi)可以進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓和繼承。產(chǎn)權(quán)酒店使投資人的投資方式跳出了“購房出租”和“購房 升值 出售”的傳統(tǒng)模式，實(shí)現(xiàn)了“分割置業(yè)”和“經(jīng)營生財(cái)”。 我國早年操作的產(chǎn)權(quán)酒店位于海南、廣西等省，隨著房產(chǎn)升溫和旅游發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店漸成新熱。杭州樂園產(chǎn)權(quán)酒店的成功即是一例。 2001 年 4月浙江臨安錢王大酒店轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)酒店，一個(gè)星期中， 94 間客房即被搶購一空（見附錄一）。北京、上海、海南也有大量成功先例，可以說，目前國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店已進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)期。 3.2 產(chǎn)權(quán)式酒店模式介紹 產(chǎn)權(quán)式酒店內(nèi)的度假設(shè)施和 住宿設(shè)施要求均較高。酒店由休閑俱樂部、客房設(shè)施和物管中心三個(gè)部分組成，其中休閑設(shè)施由多種娛樂、健身和休閑項(xiàng)目構(gòu)成，既為住店客人服務(wù)，也為本地客人服務(wù)。物管中心有酒店管理中心、社交俱樂部和物業(yè)管理功能。在海南三亞、廣西北海、上海和北京也嘗試采用這種方法，其優(yōu)點(diǎn)是：一、接待容量拓展快，能在較短時(shí)間內(nèi)形成規(guī)模；二、在同等接待容量下可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)，固定資產(chǎn)由購房業(yè)主分擔(dān)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商承擔(dān)。三、房產(chǎn)業(yè)主即是產(chǎn)權(quán)酒店的消費(fèi)者又是產(chǎn)權(quán)酒店的促銷者，這種雙重身份能拓寬酒店的潛在市場，提高酒店的整體照徠能力。四、這類酒 店的客源市場有較大的培育彈性空間，可以邊培育市場邊擴(kuò)大接待規(guī)模，逐步達(dá)到住宿設(shè)施的合適容量。 （一）產(chǎn)權(quán)式酒店主要類型 1、時(shí)權(quán)酒店 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 9 即由瑞士亞歷山大 .耐首次提出的“ Time-share Hotel”，是產(chǎn)權(quán)酒店的開端，酒店向游客、中產(chǎn)家庭和企業(yè)集團(tuán)出售，在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可轉(zhuǎn)讓或交換。 2、退休住宅型產(chǎn)權(quán)式酒店 是一種所謂留后路的退休住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間交酒店管理公司出租獲取租金回報(bào)，到退休的時(shí)候作為頤養(yǎng)天年的住所。 這種類型的產(chǎn)權(quán)酒店在美國比較多見。 3、有限自用投資型產(chǎn)權(quán)式酒店 開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房紅利，同時(shí)獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。這種酒店一般位于旅游度假勝地，擁有充足的客源，因此，客房年度利潤分紅通常足以抵消分期付款的費(fèi)用，并有可觀的盈余。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，按分期付款選擇的年限后取得產(chǎn)權(quán)，投資者可以將單間產(chǎn)權(quán)按市場價(jià)格自由出售或賣給酒店管理公司，經(jīng)營有方的酒店 通?？梢垣@得可觀的增值回報(bào)。 （二）產(chǎn)權(quán)酒店的經(jīng)營特點(diǎn) 產(chǎn)權(quán)式酒店的客戶一般 70是中產(chǎn)家庭投資， 30左右是企業(yè)集團(tuán)購買。家庭投資主要是為了增值和分紅，集團(tuán)購買一方面用于投資，另一方面用于員工度假或公司年會使用。 作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，產(chǎn)權(quán)酒店符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)資源共享的基本原則，無論對開發(fā)商還是投資者，都能演繹出豐富的商機(jī)。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 10 （三）產(chǎn)權(quán)酒店的銷售經(jīng)營模式 產(chǎn)權(quán)式酒店的收益方式一般分為固定收益式和風(fēng)險(xiǎn)收益式兩大類。 1、固定收益模式 固定回報(bào)型投資方式，酒店管理公司贈送住房消費(fèi)卡， 業(yè)主享有合同期內(nèi)每年七天的免費(fèi)居住權(quán)（同等標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)假日外），二十天的市價(jià)三折權(quán)（節(jié)假日外）和全年任何時(shí)候的七折權(quán)。 住房卡價(jià)值 =房間牌價(jià) 40 7 天 +20 天（ 1-30） +338 天（ 1-70） 總收益率 =(固定回報(bào) 5.56 +住房卡價(jià)值 )/總房款 浙江田園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的黃龍?jiān)铝翞尘频辏ㄈ羌墸┎扇〉木褪枪潭ɑ貓?bào)的收益方式。因此以黃龍?jiān)铝翞尘频?A型客房 42.24m2,B型客房 93.82m2為例，列出其投資收益見表 3.1。 黃龍?jiān)铝翞尘频晖顿Y收益表 3.1 指標(biāo) 支出 收益 總收益率 戶型 建筑面積 M2/元 總房款 首付款30% 貸款 20年元 /年 計(jì)算方式 房間牌價(jià) 折扣 出租率 毛收益 凈收益 住房卡 A 42.24 4000 元 /m2 168960 50960 9376.33 市場狀態(tài) 588 0.5 60% 64386 28973.79 免費(fèi)入住 22.6% 保守估計(jì) 588 0.4 35% 30046 9461.76 固定回報(bào) 9394.18 28788 B 93.82 5200 元 /m2 487864 147864 27016.53 市場狀態(tài) 1180 0.5 60% 129210 58145 免費(fèi)入住 17.4% 保守 估計(jì) 1180 0.4 35% 60298 27134 固定 回報(bào) 27125.24 57773 由上表可知投資者只須付足 30%首付款，酒店將提供 7 成 20 年按揭等杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 11 值回報(bào)。 上表的凈收益、收益率未計(jì)算投資者獲得的房產(chǎn)增值收益。 對于投資型業(yè)主， 根據(jù)杭州旅游酒店的平均水平，客房成本為其收入的 8-10%，如按 10%計(jì)算，客房出租率在 40%左右就能平衡投資者的投資回報(bào)。 預(yù) 計(jì)利潤回報(bào)，將比市內(nèi)住宅或?qū)懽謽堑耐顿Y、股票投資、國債投資更可靠、更豐厚、更長久。投資固定收益式產(chǎn)權(quán)酒店與其他投資方式收益比較列表如下： 投資方式 投資回報(bào)率 風(fēng)險(xiǎn)來源 產(chǎn)權(quán)酒店 10%-30%+免費(fèi)浪漫度假 +物業(yè)產(chǎn)權(quán)的增值 酒店管理公司經(jīng)營不善：可通過聘請信譽(yù)度好、經(jīng)營業(yè)績卓越的酒店公司規(guī)避。 市區(qū)內(nèi)的公 寓、商住投資 方式樓 6%-10%+物業(yè)產(chǎn)權(quán) 空置沒有租出去，無房租收入； 未來供應(yīng)量大，造成房租下降； 大多數(shù)房款超過 30萬，資金占用量大。 股票投資 不確定 風(fēng)險(xiǎn)大，股市跌漲難測，散戶經(jīng)常被套 。 期貨買賣 不確定 風(fēng)險(xiǎn)大跌漲難測 外匯買賣 不確定 要求投資者有經(jīng)驗(yàn)和時(shí)間； 風(fēng)險(xiǎn)大，尤其是方向性事物的損失無法挽回。 收藏藝術(shù)品、幣、卡、郵票等 不確定 投資者需有相當(dāng)?shù)蔫b賞能力，甄別真贗； 投資幣、卡、郵票等，與發(fā)行量密切相關(guān)，稍有不慎，就會成為廢品一堆，熊市常持續(xù)多年。 國債 利率低：2.44-4.08% 通貨膨脹，風(fēng)險(xiǎn)很低。 儲蓄 利率極低：0.99-2.88% 通貨膨脹，國家金融政策，風(fēng)險(xiǎn)很低。 購買保險(xiǎn) 遭遇不幸， 才獲賠償 寧可希望健康平安，不要賠償。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 12 1、 險(xiǎn)收益模式 這種模式的 典型如海南皇冠濱海溫泉酒店。其運(yùn)轉(zhuǎn)方式采用前期適量回報(bào)，后期風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)方式，投資者全額購買產(chǎn)權(quán)客房后，后期收入視酒店的經(jīng)營情況而定，這種方式計(jì)算公式為： 酒店經(jīng)營第一年度，開發(fā)商承諾投資者所獲紅利回報(bào)為樓價(jià)的 5%； 酒店經(jīng)營第二年度，開發(fā)商承諾投資者所獲紅利回報(bào)為樓價(jià)的 10%； 首兩年一般用總樓價(jià)的 15%的紅利進(jìn)行讓利?？傻譀_ 15%的房款，或領(lǐng)取 15%的紅利現(xiàn)金。在計(jì)算中可將項(xiàng)目簡化為投資者只付 85%房金，酒店經(jīng)營第三年度，投資者將按如下公式獲得紅利回報(bào)： 投資人年租金總收益 =（客房年租金總收入）（ 1-17%經(jīng)營成本）70%分成比例 客房年租金總收入 =年均入住率酒店客房日均房價(jià) 365天 酒店客房日均房價(jià) =投資者分紅系數(shù)酒店客房日均租金 =（客房原售價(jià) /酒店客房原總售價(jià)）酒店客房日均總租金 分紅系數(shù)和可分配年度利潤額度由物業(yè)管理委員會和業(yè)主委員會共同研究決定。 風(fēng)險(xiǎn)收益法是開發(fā)商少量定量讓利，投資人的匯報(bào)則取之于經(jīng)營管理，這種模式的風(fēng)險(xiǎn)由開發(fā)商和業(yè)主共同承擔(dān)。 3.3 本項(xiàng)目的模式選擇 在浙江新一輪經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，旅游項(xiàng)目和房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)都在尋求共享市場的互利發(fā)展道路，而杭州旅游西進(jìn)和臨安休閑度假勝地定位的影響，使得在臨安建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店成為一種現(xiàn)實(shí)的選擇。采用產(chǎn)權(quán)酒店的建設(shè)模式可杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 13 以發(fā)揮旅游和房地產(chǎn)二個(gè)產(chǎn)業(yè)方向的優(yōu)勢，將游客對郊外度假的追求和購房投資、購房商居的市場需求結(jié)合起來，用市民對房產(chǎn)的投資熱情來引導(dǎo)和培育休閑市場。對解決臨安度假休閑住宿設(shè)施建設(shè)和改善當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都具有現(xiàn)實(shí)意義。從本項(xiàng)目的地理環(huán)境條件看，由于地塊位于臨安市民廣場一側(cè)，可利用廣場借景造景，形成良好的度假休閑環(huán)境，對投資者具有較 大的吸引力。 因此，本項(xiàng)目建議 采用有限的自用投資型產(chǎn)權(quán)式酒店模式。 第四章 效益分析 4.1 酒店經(jīng)營效益分析 4.1.1 酒店?duì)I收估算 a、 客房收入： 根據(jù)臨安目前的酒店平均房價(jià)，考慮到本酒店作為臨安最高星級酒店的集聚效應(yīng)和杭臨高速交通通車后客源增加等因素，本測算保守估計(jì)酒店的平均房價(jià)為 388元 /天 .間，出租率為 68%， 300間客房年出租收入約為：300 388 68% 365=2889 萬元。 b、 餐廳經(jīng)營收入： 本項(xiàng)目地處臨安市中心人民廣場，地理位置優(yōu)越。根據(jù)我們對臨安餐飲、娛樂市場消費(fèi)水平、消費(fèi)心理的調(diào)查 ，我們認(rèn)為：由于本項(xiàng)目的特殊地理位置及在建成后數(shù)年內(nèi)臨安最高檔次餐飲、娛樂場所的市場領(lǐng)先者地位，本項(xiàng)目的餐飲、娛樂消費(fèi)客源呈現(xiàn)多樣性，即不僅吸引住店客人，非住店客人將是本項(xiàng)目餐飲、娛樂消費(fèi)的重要來源。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 14 預(yù)測： 中餐廳 800餐位 2餐 50元 /人均消費(fèi) 80%上座率 365天 =2336萬元 其它餐廳 400餐位 2餐 38元 /人均消費(fèi) 50%上座率 365天 =554.8萬元 早餐不計(jì)入餐飲收入，作為客房附加服務(wù)贈送客人，在客房收入中體現(xiàn)。 綜合約為 2890.8 萬元 c、 休閑健身、娛樂、商務(wù)中心、會議場租等服務(wù)收入： 如 b 所述，本項(xiàng)目休閑娛樂前景樂觀，在方案設(shè)計(jì)中可作重點(diǎn)考慮。測算以日收入 1.65萬元計(jì)約為 600萬元（ 1.65 365=602.25） d、 其它收入：包括旅游商品銷售收入、客房商品銷售收入、酒店自制商品收入、酒店代理商品銷售收入等 ， 約為 250 萬元 綜合上述幾個(gè)部分收入，本項(xiàng)目年?duì)I業(yè)收入約為： 6629.8 萬元 4.1.2 酒店?duì)I業(yè)成本分析 a、 外購原輔材料費(fèi)： 本項(xiàng)目外購原輔材料包括賓館營業(yè)所需的客房內(nèi)的日常用品開支、餐飲日常經(jīng)營成本、旅游商品進(jìn)貨費(fèi)用以及其他服務(wù)所需用品的購貨開支等。估算本項(xiàng)目原輔材料費(fèi)用每年約 需 1529.46萬元。 其中： 客房消耗 2889 8%=231.12 萬元 中餐餐飲成本 2336 40%=934.4 萬元 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 15 其它餐飲成本 554.8 30%=166.44 萬元 休閑健身、娛樂、會議場租等服務(wù)成本 600 10%=60萬元 商品銷售成本 250 55%=137.5 萬元 b、 燃料動力費(fèi)： 本項(xiàng)目的燃料動力費(fèi)包括所使用的水費(fèi)和電費(fèi)。估算項(xiàng)目營運(yùn)年燃料動力成本約為營業(yè)收入的 7%為： 6629.8 7%=464.09 萬元。 c、 工資福利： 本項(xiàng)目所需人員約 450 人，人均 年開支 15000元，總開支 675 萬元。 d、 攤銷費(fèi)用： 本項(xiàng)目前期費(fèi)用暫計(jì) 1000 萬元，作為遞延資產(chǎn)按 10 年攤銷，每年攤銷 100 萬元，提取的現(xiàn)金用作房間設(shè)備的維護(hù)和重新購置。 e、 折舊費(fèi)用 本項(xiàng)目裝修設(shè)備（暫估） 7200 萬元按 5年折舊，每年的折舊費(fèi)用為 1440萬 元 。 折 舊 費(fèi) 用 用 作 重 新 裝 修 的 費(fèi) 用 。 其 它 固 定 資 產(chǎn) 投 資（ 17006.87+1050.39-7200） =10857.26萬元按 40 年平均折舊，每年的折舊費(fèi)用為 271.43 萬元。 f、 稅 營業(yè)稅及附加按暫 5.5%計(jì)，需交納營業(yè)稅及附加共 6629.85.5%=364.64 萬元 4.1.3 經(jīng)營效益測算 本項(xiàng)目的年總利潤為： 6629.8-1529.46-464.09-675-100-1440-271.43-364.64=1785.18 萬元 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 16 按 33%的所得稅計(jì)，凈利潤為 1196.07萬元。 本項(xiàng)目經(jīng)營年度現(xiàn)金凈流入為： 1196.07+100+1440+271.43=3007.5 萬元。 說明： 裝修折舊提取用作重新裝修之用，其現(xiàn)金在期滿之前可用作資金投資獲取投資收益，按目前資金市場 6.5%左右的低風(fēng)險(xiǎn)收益率測算，年可獲資金投資收益近百萬元。依據(jù)保守性原則，此項(xiàng)收入不計(jì)入效益測算。 4.1.4 產(chǎn)權(quán)酒店售價(jià)及業(yè)主投資回報(bào)測算 每年投資者實(shí)際可分配回報(bào)為凈利潤和固定資產(chǎn)折舊共計(jì)1196.07+271.43=1467.5 萬元 每平方米投資年現(xiàn)金回報(bào)率為 14675000/40000/6500=5.64% 考慮到資產(chǎn)增值、酒店免費(fèi)客房、折扣等回報(bào)因素，客房業(yè)主以每平方米 6500 元的價(jià)格投資本項(xiàng)目分割產(chǎn)權(quán)， 投資回報(bào)率相當(dāng)可觀。 投資案例分析如下： 以前述案例中的固定回報(bào)型投資方式，酒店管理公司贈送住房消費(fèi)卡，業(yè)主享有合同期內(nèi)每年七天的免費(fèi)居住權(quán)（同等標(biāo)準(zhǔn)，節(jié)假日外），二十天的市價(jià)三折權(quán)（節(jié)假日外）和全年任何時(shí)候的七折權(quán)。業(yè)主收益如下： 指標(biāo) 支出 收益 總收益率 戶型 建筑面積 總房款 首付款 30% 貸款 20年元 /年 計(jì)算方式 房間牌價(jià) 折扣 出租率 毛收益 凈收益 住房卡 A 45 292500 87750 204750/ 5.04% 1355.79/ 16269.48 客房收益 598 0.65 68% 96475.34 免費(fèi)入住 21.91% 整體收益 16509.38 總收益 47576.88 現(xiàn)金凈收益 =14675000/40000 45=16509.38元 住房卡價(jià)值 =598 65 7 天 +20 天（ 1-30） +338 天 （ 1-70） =47576.88元 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 17 總收益率 =（ 16509.38+47576.88） /292500=21.91% 由測算可知，投資者只須付足 30%首付款 87750 元，其余 7 成 20 年按揭可由酒店經(jīng)營現(xiàn)金回報(bào)支付。 業(yè) 主在支付了 30%的首付款后， 酒店經(jīng)營者可以每 年 給予產(chǎn)權(quán)客房投資者 現(xiàn)金回報(bào) 5.64%， 總投資回報(bào)率達(dá) 21.91%，還可享受物業(yè)增值收益。 4.2 酒店開發(fā)投資成本分析 （一）規(guī)劃指標(biāo) 1、 項(xiàng)目總用地面積： 11406平方米 2、 預(yù)計(jì)建筑面積： 40000m2， （不包括地下室） 3、 容積率： 3.5（暫估） （二）、投資成本估算 （按靜態(tài)法估算） 開發(fā)成本費(fèi)用預(yù)測表 （土地價(jià)格未確定，暫按 80 萬元 /畝計(jì)算） 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 萬元 （一）、土地成本 1+2 1409 1、土地 出讓金 80萬 /畝 1368 2、契稅 0.03 41 （二）、建安工程成本 1+2 12400 1、建安費(fèi)用 約 1300元 /平方米 5200 2、裝修裝備 約 1800元 /平方米 7200 （三）、前期工程費(fèi) 1 160 1、勘探、設(shè)計(jì)等前期費(fèi) 約 40元 /平方米 160 （四）、規(guī)費(fèi) 以下 6 項(xiàng)之和 334.4 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 18 1、大市政配套費(fèi) 45元 /每平方米 180 2、人防工程費(fèi) 15元 /平方米 60 3、地方高教費(fèi) 10元 /每平方米 40 4、白蟻防治費(fèi) 1.6元 /每平方米 6.4 5、墻改費(fèi) 10 40 6、散裝水泥費(fèi) 2 8 （五）、雜費(fèi) 以下 9 項(xiàng)之和 846 1、綠化費(fèi) 按 35元 /平方米估 140 2、電話管線 按 4元 /平方米估 16 3、有線電視 按 6元 /平方米估 24 4、自來水、電力 按 55元 /平方米估 220 5、安全監(jiān)控 按 20元 /平方米估 80 6、預(yù)決算審核費(fèi) （二） 0.15% 18.6 7、質(zhì)監(jiān)費(fèi) （二） 0.25% 31 8、監(jiān)理費(fèi) （二） 1.1% 136.4 9、物管基金 按 45元 /平方米估 180 合計(jì) 開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用 15149.4 （六）、不可預(yù)見費(fèi) （開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用） 5% 757.47 （七）、間接費(fèi)用 以下二項(xiàng)之和 1100 （一）、管理費(fèi)用 250 3 750 （二）、銷售費(fèi)用 350 總計(jì) 開發(fā)成本 +開發(fā)費(fèi)用 +不可預(yù)見費(fèi) 17006.87 注： 根據(jù)簡化原則，地下部分未計(jì)入成本，以可銷售經(jīng)營的車庫等收入沖抵平衡。 地下部分一般需投資數(shù)千萬元，因此項(xiàng)目總開發(fā)成本費(fèi)用會超過 2 億元。 4.3 資金籌措和財(cái)務(wù)成本 資金籌措方案如下： 25%為自有資金約 4251.72萬元 ,75%為銀行和其它杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 19 方式融資。以年息 5.49%計(jì)入 財(cái)務(wù)成本，開發(fā)建設(shè)期三年，按資金平均流入簡便計(jì)算財(cái)務(wù)成本發(fā)生時(shí)間為 1.5年。 則財(cái)務(wù)成本為 :17006.87 75% 5.49% 1.5=1050.39萬元 . 4.4 酒店開發(fā)投資效益測算 酒店銷售收入： 6500 元 /m2 40000=26000萬元 營業(yè)稅及附加： 26000 萬元 5.74%=1492.4 萬元 項(xiàng)目總投資： 17006.87+1050.39+1000（開辦費(fèi)） =19057.26 利潤總額： 26000 萬元 -1492.4 萬元 -19057.26=5450.34 萬元 所的稅： 5450.34 33%=1798.61 萬元 凈利潤： 3651.73 萬元 此項(xiàng)目的總投資收益率為 3651.73/19057.26=19.16% 自有資金投資收益率： 19.16% 4=76.64% 敏感性分析見下表。由表 可見地價(jià)變化及銷售價(jià)格的變化將影響投資收益率、稅后利潤等指標(biāo)，敏感性大。杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 1 利潤敏感性分析表 4 地價(jià) 銷售價(jià)格 利潤分析 50萬 /畝 60萬 /畝 80萬 /畝 100萬 /畝 6000 元 /m2 6500 元 /m2 7000 元 /m2 6000 元 /m2 6500 元 /m2 7000 元 /m2 6000 元 /m2 6500 元 /m2 7000 元 /m2 6000 元 /m2 6500 元 /m2 7000 元 /m2 總成本費(fèi)用 18468.23 18468.23 18468.23 18664.58 18664.58 18664.58 19057.26 19057.26 19057.26 19450.02 19450.02 19450.02 稅后利潤 2783.30 4046.38 5309.46 2651.74 3914.82 5177.90 2388.62 3651.73 4914.78 2125.50 3388.58 4651.66 總投資收益率 15.07% 21.91% 28.75% 14.21% 20.97% 27.74% 12.53% 19.16% 25.29% 10.93% 17.42% 23.92% 自有資金投資收益率 60.28% 87.64% 115% 56.83% 83.9% 110.97% 50.14% 76.64% 103.16% 43.71% 69.69% 95.66% 4 敏感性分析用作分析建設(shè)成本的變化對利潤的影響，因此本敏感性分析中的總成本費(fèi)用特指建設(shè)成本費(fèi)用，不含財(cái)務(wù)費(fèi)用和開辦費(fèi)。總投資收益率亦以此數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 1 第五章 結(jié)論和建議 5.1 結(jié)論 本項(xiàng)目是一個(gè)有相當(dāng)贏利潛力的項(xiàng)目。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較佳，在財(cái)務(wù)上是可行的。 5.2 建議 本 項(xiàng)目 應(yīng)通過正確的整體定位規(guī)劃設(shè)計(jì)，力求建設(shè)成為臨安標(biāo)志性建筑。建議通過 與當(dāng)?shù)卣疁贤ǎ?爭取能充分利用廣場資源借景造勢 。 本 項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營與 當(dāng)?shù)卣?密切相關(guān)，建議盡可能爭取 得到當(dāng)?shù)卣膬?yōu)惠政策支持以及客源方面的支持。 由敏感性分析可知，土地的價(jià)格將直接影響投資回報(bào)，建議盡可能爭取理想的地價(jià)。 本項(xiàng)目建筑面積應(yīng)留有空間，容積率應(yīng)設(shè)法爭取到 4 5。 本項(xiàng)目的銷售經(jīng)營模式建議采用固定收益方式。 給予產(chǎn)權(quán)客房投資者年固定現(xiàn)金回報(bào)率建議 設(shè)定 為 5.6%。 本項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過程中可采用靈活的銷售 策略，如餐廳包廂等經(jīng)營性場地一次性拍賣，收益用于資金性投資，既提高經(jīng)營性場地的上座率，又提高了整體經(jīng)營效益。 本項(xiàng)目的投資商的開發(fā)投資收益可以物業(yè)形式體現(xiàn)，通過經(jīng)營收益長期收回，以避免高額的所得稅。 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 2 附錄一 臨安旅游名勝一覽表 名稱 地址 距離臨安 周邊部分飯店賓館及價(jià)格 （元 /間 .天） 浙西天灘 龍崗鎮(zhèn)龍井村 60km 浙西大峽谷 飯店（ 100-200） 浙西大峽谷 大峽谷鎮(zhèn)龍井橋 68km 白馬崖 大峽谷鎮(zhèn)龍井橋 75km 浙西天池 大峽谷鎮(zhèn)童玉村 82km 瑞晶洞 石瑞鄉(xiāng)蒲村 82km 石長城 昌化馬嘯 90km 綠城大酒店（ 100-240） 柳溪江漂流 昌化河橋白下 55km 大明山 昌化順溪里仁村 88km 天目石谷 西天目東關(guān) 48km 海鑫度假村、綠海賓館、浮玉山莊、天目賓館、天目山莊、天目書院、留椿屋、青龍山莊、（ 100-200） 天目山 西天目 44km 白水澗 橫畈鎮(zhèn)泉坑 25km 龍須峽谷 太湖源鎮(zhèn)白沙村 36km 神龍川 太湖源鎮(zhèn) 25km 錢王陵園 錦城鎮(zhèn) 1km 青山湖 青山湖 2km 銀湖山莊（ 100-200） 相思島 青山湖 2km 玲瓏山 玲瓏山 1km 西徑山 臨安集賢村 1km 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 3 附錄二 臨安星級酒店一覽表 酒店名稱 地 理位置 星級標(biāo)準(zhǔn) 標(biāo)房數(shù)量（間） 標(biāo)房標(biāo)價(jià) （元） 非雙休日折后價(jià)格（元） 錢王大酒店 臨安市區(qū) 三星級 246 480 366 青山湖旅游度假村 青山湖風(fēng)景區(qū) 三星級 120 360 260 臨安大酒店 臨安市區(qū) 三星級 206 480 288 白天鵝大酒店 臨安市區(qū) 二星級 90 280 160 國際大酒店 臨安市區(qū) 二星級 62 280 150 天屹賓館 青山湖風(fēng)景 區(qū) 二星級 61 280 160 錦湖度假村 青山湖風(fēng)景區(qū) 二星級 70多 320 256 圣鶴山莊 青山湖風(fēng)景區(qū) 二星級 50多 300 270 浙地山莊 青山湖風(fēng)景區(qū) 二星級 86 320 180 臨安銀杏大酒店 臨安市區(qū) 二星級 80 280 100 臨安青山湖休閑村 青山湖風(fēng)景區(qū) 二星級 裝修中 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 4 附錄三 杭州 臨安公路一覽表 1 杭州 臨安青山一級公路， 8車道杭州出口，至青山變 6 車道，與原來老的一級公路相連 已開工 2004 年完工，由杭州 臨安行程在 25分鐘內(nèi) 2 02 省 道，杭昱高速公路中汪家埠 昌化段，路經(jīng)杭州 余杭 臨安 2004年 2月開工 2006 年 6 月完工，由杭州 臨安行程在 20分鐘內(nèi) 3 14省道，澎浦線，湖州 臨安一級公路 2004年動建 2006年完工 4 16 省道，桐千線一級公路，桐盧 千秋關(guān)，路經(jīng)臨安 2004年底動建 2006年底完工 5 胥高段，富陽胥口 高坎二級公路，富陽 臨安 安吉 2005年 6月動建 2007年底完工 6 淳安 文昌 臨安 昌化二級公路 2004年 10月動建 2006年底完工 杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 5 附錄四 錢王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng) 營理念 錢王大酒店是臨安市供銷社、浙江錢王集團(tuán)全資建造的三星級酒店，開業(yè)三年來得到社會各界的支持，經(jīng)濟(jì)、社會效益和企業(yè)美譽(yù)度在不斷提高。面對激烈的市場競爭，如何加快推進(jìn)產(chǎn)權(quán)式結(jié)構(gòu)多元化，有效配置資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，“產(chǎn)權(quán)式酒店”這一新名詞、新理念自然地進(jìn)入了決策視線。 一、錢王大酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作過程 1、單元設(shè)計(jì) 于 2000 年 6 月 13 日開工興建的錢王大酒店西苑樓是為滿足錢王大酒店客房不足而投資建造的附屬工程。總建筑面積 4300平方米，總投資近 2000萬元，共 6 層 94 套標(biāo)房，單套面積 40.87 平方， 實(shí)用面積 22.9 平方。經(jīng)過測算，包括酒店提供的配套設(shè)施、設(shè)備共享使用權(quán)的延伸不可分割部分，一層每套投資額為人民幣 20 萬元，二層以上每套 21 萬元。投資者付清全部投資款可獲得定向那間客房的全部法定權(quán)證。投資者可以作為獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)辦理抵押和轉(zhuǎn)讓，其升值的權(quán)益歸屬投資者。 2、用途選擇 投資者獲得單體產(chǎn)權(quán)后，可以自愿選擇用途。主要有三種情況，一種是長期自住。自己入住擁有產(chǎn)權(quán)的客房，只需要支付標(biāo)定房價(jià)的 10%20%物業(yè)管理及物資耗用費(fèi)，便可得到酒店提供的全套規(guī)范的客房服務(wù)。其待遇與長期包房一樣沒有區(qū)別，當(dāng)然入住者必須 遵守酒店統(tǒng)一的各項(xiàng)管理制度。酒店還規(guī)定入住五年內(nèi)的客房設(shè)備的維修，保養(yǎng)由酒店負(fù)責(zé)。五年后如果酒店統(tǒng)一裝修更新時(shí)，其客房內(nèi)的費(fèi)用由入住者負(fù)責(zé)。公共設(shè)施還是杭州名健投資咨詢有限公司 臨安東方產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建議書 6 由酒店負(fù)責(zé)。 第二種方式稱為委托經(jīng)營。這就是投資者自己不入住，而將其擁有產(chǎn)權(quán)的客房委托給酒店經(jīng)營收取投資回報(bào)，酒店按年支付人民幣壹萬元并負(fù)責(zé)保持客房設(shè)施、設(shè)備完整良好。現(xiàn)在酒店首期同投資者簽訂四年半的委托合同，以后每五年一期，同投資者延續(xù)簽約。同時(shí)酒店給每間客房每年15 天的免費(fèi)入住權(quán)。入住客房由酒店統(tǒng)一安排。現(xiàn)在還只限于錢王大酒店本部，以后如