XX 地產(chǎn)工程部 第 1 頁 共 44 頁 項目產(chǎn)品及工程建議書 第一部分：贛州市典型樓盤調(diào)查 一、 調(diào)查對象： 根據(jù)站北項目特性，本次調(diào)查選擇占地超百畝，物業(yè)類型多樣，分期開發(fā)，市場占有率及口碑良好的住宅開發(fā)樓盤為主要調(diào)查對象。 樓盤 內(nèi)容 蔚藍半島 水岸新天 黃金時代 時間公園 濱江 愛丁堡 開發(fā)商 贛州德威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 豪德置業(yè)（贛州）公司 贛州永德泰置業(yè)有限公司 江西時間控股投資有限公司 贛州新景源置業(yè)有限公司 建設(shè)周期 2003- 2005- 2004- 2004- 2006- 占地面積 76667 86305 92000 754260 105 畝 容積率 R/可售面積 S 2.34 2.59 2.22 1.88 建筑面積 180000 223183 150000 綠地率 40% 40% 建筑密度 32.1% 32 38% 住宅面積 1200 戶 149400 （ 1094 套） 1108 900 戶 商業(yè)面積 18000 公建面積 46300 物業(yè)類型 /配比 二、 調(diào)查方向及內(nèi)容： 1、 調(diào)查方向：項目規(guī)劃及設(shè)計、項目配套、項目產(chǎn)品、項目工程 2、調(diào)查內(nèi)容： 2-1 項目 規(guī)劃及設(shè)計 （ 詳見附第一頁） XX 地產(chǎn)工程部 第 2 頁 共 44 頁 2-2 項目配套 （ 詳見附第二頁） 樓盤 內(nèi)容 蔚藍半島 水岸新天 黃金時代 時間公園 濱江 愛丁堡 機 電 配 套 泳池 有 有 有 無 無 樓宇自控系統(tǒng) 只有電梯監(jiān)控系統(tǒng) 只有電梯監(jiān)控系統(tǒng) 只有電梯監(jiān)控系統(tǒng) 無 無 綜合布線 有 有 有 有 有 背景廣播音樂 有 有 有 有 未知 家庭防盜報警系統(tǒng) 無 無 無 無 無 電視監(jiān)控系統(tǒng) 有 有 有 有 有 可視對講系統(tǒng) 有 有 有 有 有 紅外線周邊防范系統(tǒng) 有 有 有 有 有 無線巡更系統(tǒng) 有 有 有 有 有 主入口門禁系統(tǒng) 有 有 有 有 未知 車庫管理系統(tǒng) 有 有 有 有 無 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 有 有 有 無 無 三表遠傳抄表系統(tǒng) 無 無 無 無 無 2-3 項目產(chǎn)品 （ 詳見附第三頁） 2-4 項目工程 （ 詳見附第四頁） XX 地產(chǎn)工程部 第 3 頁 共 44 頁 三、 調(diào)查小結(jié)： 項目規(guī)劃及設(shè)計 1、在規(guī)劃設(shè)計均能夠綜合利用項目地塊周邊配套資源形成較完善的交通組織、環(huán)境景觀、小區(qū)配套和管理服務(wù)體系。有較高的綠化率。 2、總平面布局大多采用有圍核無明顯組團設(shè)計；住宅布局上無明顯圍合，高 /多層分區(qū)布置；在商業(yè)布局上無大體量集中布置，多為街鋪底商。 3、內(nèi)部設(shè)施配套上多為均衡布置。 4、具有人車分流的意圖及考慮交通的便利性。在停車系統(tǒng)的設(shè)置中能夠結(jié)合成本的因素綜合考慮盡量的減少地下停車增加地面停車的數(shù)量減少成本的投入或結(jié)合地勢綜合設(shè)置。個別樓盤采取人車分流，大多為人車混流；多采 用地下停車與地上部分停車相結(jié)合，有些樓盤在底層設(shè)置車庫。 5、人防設(shè)置在地庫，與地下停車場結(jié)合考慮，多在高層區(qū)域下。 6、均能合理利用原有地形進行規(guī)劃設(shè)計。 7、建筑風格主要以現(xiàn)代風格或現(xiàn)代新古典風格為主。 8、多采用分期滾動開發(fā)模式。 9、主力戶型以 3-2-2 為主，面積區(qū)間在 100 140 。 10、建筑物之間的間距及有良好的景觀、采光和通風。建筑間距均不小于 1： 1，朝向以南北向為主。 11、產(chǎn)品組合多數(shù)按區(qū)域組合同面積區(qū)間同類型產(chǎn)品，頂層大多設(shè)計為復式樓。 12、在產(chǎn)品方面均有不同程度的創(chuàng)新。 13、在 節(jié)能、環(huán)保設(shè)計方面投入度不大。 14、開發(fā)設(shè)計主題主要是以異域歐陸風格為主。 15、多種物業(yè)并存，均先以多層進入市場。 16、均充分考慮小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套需求和地塊周邊的配套需求。能引導并自身創(chuàng)造價值。 項目配套 1. 配套功能基本齊全。包括社區(qū)商業(yè)、會所、品質(zhì)物管、社區(qū)安全上都配備了智能化監(jiān)控系統(tǒng)。運動休閑設(shè)施 有籃球場、休閑廣場、棋牌室、游泳池 等 。 2. 會所均以內(nèi)外兼營為主，包含娛樂、休閑及健身 功能，建筑形 態(tài)為社區(qū)景觀性建筑。 XX 地產(chǎn)工程部 第 4 頁 共 44 頁 3. 幼兒園的設(shè)計一般為社區(qū)的偏僻位置結(jié)合架空層的設(shè)計 獨立布置 ， 樓盤 周 邊有幼兒園的 均未設(shè)置 。 4. 社區(qū) 的配套 商業(yè)主要以商業(yè) 底商 形式出現(xiàn) 且作為小區(qū)形象展示面。 5. 游泳池 結(jié)合會所同時展示項目的整體形象。 6. 各種配套以均衡分散布置為主，以體現(xiàn)社區(qū)的均好性。 7. 項目多以 相對 完善的、集中的配套作為啟動區(qū)的展示面推出。 項目產(chǎn)品 1、 產(chǎn)品品質(zhì)均不同程度領(lǐng)先贛州市場，屬區(qū)域高檔次樓盤。 2、 產(chǎn)品逐漸進入小高層產(chǎn)品階段，套內(nèi)面積有明顯減小趨勢。 3、 交樓標準仍以毛坯房為主。開始注重建筑物內(nèi)公共空間的裝飾及效果營造。 4、 產(chǎn)品設(shè)計能吸納先進地區(qū)產(chǎn)品理念及元素，與本地消費習慣結(jié)合。 5、 開始注重小區(qū)景觀及物業(yè)管理。 6、 總體把控力度增強，細部處理仍 較粗放。 7、 節(jié)能、環(huán)保技術(shù)及材料運用不足。 8、 產(chǎn)品設(shè)置上均引入小部分高端產(chǎn)品，并形成相對獨立的區(qū)域，在一定的容積率的控制下， 對 項目的相對價值有所提高。 9、注重項目產(chǎn)品和居住生活方式的聯(lián)系，有組織 營造 的社區(qū)生活 活動 氛圍。 10、產(chǎn)品在立面造型及色彩上追求視覺效果的沖擊。 調(diào)查樓盤交樓標準： 住宅交樓標準： 室內(nèi)地面：水泥砂漿找平； 室內(nèi)墻面 /天棚：混合砂漿抹面； 門：高級防盜入戶門 窗：鋁合金（塑鋼）帶紗窗，普通平板玻璃（小高層雙層玻璃）； 廚房 /衛(wèi)生間：墻面水泥砂漿抹面；地面水泥砂漿找平，防水處理；預留管道 。 水、電、天燃氣： 三 表接入戶 樓宇對講系統(tǒng)：（彩顯）可視對講系統(tǒng) 閉路電視：入戶 網(wǎng)絡(luò)：到戶 XX 地產(chǎn)工程部 第 5 頁 共 44 頁 電話：到戶 公共空間交樓標準： 樓梯間：入口為不銹鋼防盜門，（彩顯）可視對講系統(tǒng)；花崗巖（高級地轉(zhuǎn)）地面；鐵藝欄桿木（鐵藝）扶手；墻面 /天棚乳膠漆飾面； 電梯間：地面采用花崗巖（高級地磚）面層；墻面 /天棚乳膠漆飾面。門套大理石（鋁塑）門套。電梯轎箱：不銹鋼內(nèi)飾，地面 PVC 材料。 高層門廳：入口為不銹鋼防盜門，（彩顯）可視對講系統(tǒng)；地面采用花崗巖（高級地磚）地面；墻面 /天棚乳膠漆飾面。 消防樓梯：水泥砂漿（防滑地磚 ）面層；鐵欄桿鋼管（木）扶手；墻面 /天棚乳膠漆飾面。 項目工程 1、 各樓盤在工期上都比國家定額工期有所提前，在相關(guān)合同約定中有明確工期要求和獎懲措施。交房時間多以建筑工程整體驗收時間為界線。 2、 多以總承包方式發(fā)包，選擇本地或外地知名施工隊伍；配套工程及專項工程為甲方分包。對關(guān)鍵材料的采購多為甲方指定品牌或甲方集中招標。 3、 在施工場地布置均由業(yè)主方統(tǒng)一規(guī)劃與分隔，甲方負責相關(guān)標段的“三通一平”或甲方給予部分管理費用后由乙方自行負責。 4、 為達到品牌效應(yīng)在質(zhì)量標準上大多要求達優(yōu)良標準，并要求安全文明施工樣板工地。 5、 材料多 使用合格產(chǎn)品，部分門、窗等使用品牌產(chǎn)品。 6、 整個開發(fā)節(jié)奏大多為分期滾動開發(fā)，各專業(yè) 搭 接采取流水施工，穿插進行。 7、 在施工現(xiàn)場對客戶的參觀有專門綠色通道及專職人員引導。 8、 分期開發(fā) 能夠 形成 相對獨立的 施工 區(qū)域，交樓后可獨立 使用。 XX 地產(chǎn)工程部 第 6 頁 共 44 頁 第二部分：贛州市典型樓盤分析 一、 優(yōu)點： 項目規(guī)劃及設(shè)計 （ 1） 總平面規(guī)劃： 總體布局： 1、 能綜合考慮項目周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、綠地系統(tǒng)、市政配套、公建與住宅布局、空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，規(guī)劃成一個相對完善、獨立的社區(qū)。 2、 能夠?qū)ν恋剡M行綜合評估 ， 實行物業(yè)分區(qū)布置和道路交通系統(tǒng)的 布置 ；能 結(jié)合地勢進行地下室、車庫的設(shè)置 ； 有大組團的概念。體 如 濱江愛丁堡項目的山地建筑布置、蔚藍半島項目的商業(yè)區(qū)和內(nèi)部的會所、多層住宅的下沉。 3、 小區(qū)有中心景觀區(qū) 及 住宅 能 形成圍核效果。 如 蔚藍半島項目形成的是多層均為對中心景觀區(qū)的向心力。 4、 有滿足 業(yè)主使用的配套物業(yè)。 5、 有較高的綠化率。 并能 通過架空層 及 集中車庫頂層覆土 進行綠化，營造更好的空間效果 。 6、 有利于安全防衛(wèi)和物業(yè)管理。 住宅布局： 1、 能綜合考慮用地條件、 朝向、間距、綠地、層數(shù)、物業(yè)布置方式、群體組合、空間環(huán)境、建筑密度及當?shù)叵M 習慣等因素。 2、 ，盡量避免和減少東西朝向的住宅， 如 蔚藍半島項目中整體建筑通過弧形的布置改變東西向住宅的角度。 3、規(guī)避兵營式排列布局，采用錯位、半圍合、鋸齒等多種群體組合方式保證空間環(huán)境及建筑間距、采光、通風等方面的要求，并著力營造樓棟間的鄰里交往場所。 4、 小區(qū)綠化率 35%。 商業(yè)布局： 1、 能 充分的考慮小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套需求和地塊周邊的配套需求 。如 水岸新天、時間公園、蔚藍半島項目的內(nèi)部商業(yè)街及臨道路店面的設(shè)計 。 2、 社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街的設(shè)計是作 為整個項目的特色建筑和展示面的考慮，對提高項目的品質(zhì)有一定的提高。 XX 地產(chǎn)工程部 第 7 頁 共 44 頁 3、 商業(yè)區(qū)的布置基本作到和住宅生活區(qū) 進行 有效的隔離，實現(xiàn)動靜分離也有利商業(yè)氣氛的形成。 4、商業(yè)物業(yè)均在住宅產(chǎn)品 大賣積聚足夠人氣及具備交樓條件后整體包裝推售。 5、能合理設(shè)置公建服務(wù)設(shè)施 ，盡量避免煙塵、噪音等對生活區(qū)的干擾及污染。 公建服務(wù)設(shè)施 ： 1、 方便住戶生活， 公建服務(wù)設(shè)施規(guī)模、品種與住戶人口相對匹配。 2、 均設(shè)置會所、泳池、運動設(shè)施、商業(yè)、物業(yè)管理、智能化、監(jiān)控系統(tǒng)、停車。 3、 公建服務(wù)設(shè)施以方便使用、均衡布置為原則。 交通組織： 1、較合理組織人流、車流及車輛停放。能 考慮住戶交通的便利性，盡可能作到人車分流。 2、 道路的布置能夠結(jié)合景觀體系、運動體系進行設(shè)計。 3、車行出入口及道路設(shè)計 盡可能規(guī)避人車混行、人行道與車行道交叉的狀況。 4、消防車道設(shè)置結(jié)合道路系統(tǒng)考慮，局部進行綠化處理。 5、人行出入口間距過大時，能增設(shè)出入口。 6、小區(qū)內(nèi)車行道設(shè)置減速裝置。 管線設(shè)計 ： 1、 公共空間的管線布置集中、有序。 2、多層考慮空調(diào)有組織排水，設(shè)置較 為合理。 停車布置： 1、 能夠結(jié)合成本的因素綜合考慮地下停車，結(jié)合地勢綜合設(shè)置停車位。 2、 多層產(chǎn)品的停車多考慮為集中半地下停車或地面停車。 3、有組織設(shè)置非機動車的停放。 4、 地面停車位能與綠化統(tǒng)籌考慮。 人防布置： 滿足人防設(shè)計要求， 結(jié)合停車 需求 綜合設(shè)置 ，多數(shù)布置在高層區(qū)域 。 土地價值利用 ： 1、 核心產(chǎn)品布置在土地價值最優(yōu)區(qū)域，弱勢區(qū)域設(shè)置形象展示弱的公建服務(wù)設(shè)施或總值較低的產(chǎn)品。 2、 臨街設(shè)置底商，將商業(yè)最大化。 周邊價值利用： 在銷售中 能有效進行引導 利用 。 XX 地產(chǎn)工程部 第 8 頁 共 44 頁 分期開發(fā)： 1、 多數(shù) 以多層產(chǎn)品著手開發(fā)。 2、 通過道路系統(tǒng)的合理布置進行分期開發(fā)達到銷售施工互不影響的目的，使項目能夠滾動開展且能穩(wěn)步的提升后期開發(fā)物業(yè)的價值。 3、各分期開發(fā)的產(chǎn)品由多種類型組成，能滿足多種客戶的需求，但每期的主導產(chǎn)品又有所區(qū)別。如在黃金時代項目一期以多層為主，但又有一棟小高層，二期為高層和多層共同開發(fā)。 （ 2） 建筑設(shè)計： 建筑風格 /外立面設(shè)計 : 1、 在項目外觀設(shè)計方面，已有明顯的風格取向，能夠結(jié)合當?shù)叵M人群的偏好選擇建筑風格。 2、 建筑外觀設(shè)計方面多以歐陸風格為主，并結(jié)合了現(xiàn)代鋼筋混凝土建筑的特性進行一定的改 良與創(chuàng)新，如：水岸新天、黃金時代為新現(xiàn)代主意歐陸風格；時間公園、濱江 愛丁堡為古典式歐陸風格；蔚藍半島項目建筑風格為現(xiàn)代澳洲風格。 3、 在外立面設(shè)計方面注重了五個立面的設(shè)計，混凝土構(gòu)架充一處理、外立面的細部處理（如：空調(diào)格柵立面處理），彩瓦坡屋頂?shù)恼w設(shè)計等。 戶型 / 面積 : 1、 戶型主要 以三房 、 四房為主 ，面積在 90-160 平米 。 2、 主力戶型大多設(shè)計了雙陽臺，較為高檔戶型主臥還設(shè)計有景觀陽臺。 3、 戶型基本為南北通透保證采光通風。 4、 戶型方正，空間布局緊湊、動靜分離、干濕分離。 5、 居住功能區(qū)分明顯，能夠形成一定有效的 組合，并能夠滿足住戶的使用的擺放開間的空間尺度的要求。 6、 兩房以下戶型基本為一衛(wèi)，三房以上以兩衛(wèi)為主。 7、 高層住宅有引入入戶花園、錯層陽臺的設(shè)計。 8、 戶型各功能區(qū)基本保證自然采光，在設(shè)計過程中能夠注意到餐廳及衛(wèi)生間的自然采光或間接采光。 9、 戶型交通流線合理，滿足使用。 10、戶型面積以客廳、主臥室為主要保證大面積，其他功能區(qū)面積以滿足使用為主。 11、大面積戶型有走入式衣帽間、衛(wèi)生間洗刷分離等更深層次的使用功能區(qū)分。 XX 地產(chǎn)工程部 第 9 頁 共 44 頁 建筑間距 : 多層 1:1.1、板式小高層 1： 1、點式小高層 1： 0.7。 建筑朝向 : 多層為南北朝向， 在鄰江面建筑建朝向做了適當調(diào)整，較好的利用江景資源 。 群體 組合 : 1、能通過住宅群體組合對戶外空間及環(huán)境進行限定和塑造，營造相對應(yīng)的活動場所。 2、住宅群體組合能起到吸引視線，豐富天際線及立面的效果。 3、能適當超越本地市場，同時具可操作性、現(xiàn)實性及美觀需要。 節(jié)能、環(huán)保 : 1、 按贛州市政府節(jié)能設(shè)計要求，項目內(nèi)均設(shè)計了一項或兩項特殊節(jié)能項（一般為：屋面采用聚苯板保溫隔熱；外窗采用斷熱鋁材、雙層玻璃窗） 。 2、 環(huán)保： 有些樓盤選用無動力污水水處理裝置、選用環(huán)保材料。 3、 小區(qū)內(nèi)垃圾集中收集、廚房設(shè)計排煙道 ， 機房進行了消音、隔聲處理。 細部設(shè)計 : 高層入戶花園、 凸窗、落地窗、 空調(diào)格柵立面處理 、陽臺欄板 （材料） 及形狀的多樣化、錯層、躍式結(jié)構(gòu)、坡屋頂及老虎窗設(shè)計、步入式衣柜、傭人房、 雙（三）陽臺及雙衛(wèi)生間、 空調(diào)有組織排水、架空層處理、底層帶花園設(shè)計等。 （ 3） 景觀設(shè)計： 景觀 風格： 1、 開始注重景觀設(shè)計， 設(shè)計主題主要是以異域歐陸風格為主。 2、有與景觀設(shè)計主題相呼應(yīng)的軟硬景布置。其中時間公園項目建筑與景觀風格協(xié)調(diào)處理的較成功。 3、 景觀、建筑風格相對較統(tǒng)一。 4、注重公共交往空間的 營造，能滿足住戶對室外活動及親近自然 的需求。如設(shè)置中心景觀休閑區(qū)、組團景觀、小廣場、運動場所、兒童嬉戲場所等，并能融合為一體。 中心景觀： 1、配備 較大型的景觀節(jié)點， 設(shè)置了中心景觀區(qū)，設(shè)計在追求氣勢和展示效果的同時更加人性化。 2、 在中心園林景觀區(qū)有集中的展示和 較多功能的 配套。 組團景觀： 1、 加強 組團景觀 設(shè)計 ， 不單純作為通道及綠化場所，引進鄰里概念及注重交往空間環(huán)境的營造。 XX 地產(chǎn)工程部 第 10 頁 共 44 頁 2、 景觀細部節(jié)點如兒童嬉戲場、樓棟間的散步景觀區(qū)等內(nèi)部景觀 ， 能夠考慮到居住者對動靜分離、情景體驗、健康活動、兒童嬉戲等多方面的需求。 3、利用架空層將景觀引入建筑物中， 擴大景觀范圍，將建筑與景觀結(jié)合。 水系： 1、 以水作為 景觀的主表現(xiàn)形式，起到了增強景觀效果，給社區(qū)韻動的旋律。 2、 水體均控制一定的規(guī)模，布置區(qū)域集中。 道路： 1、 盡可能的規(guī)避車行對住區(qū)的影響 ， 道路設(shè)計更貼近自然。 2、 開始運用色彩對道路進行設(shè)計，與周邊景觀協(xié)調(diào)。 3、結(jié)合消防需要設(shè)置消防通道，局部進行覆土綠化。 小品： 小品、室外物件的選擇較符合景觀主題風格 。 軟硬景比例： 1、 景觀設(shè)計具有層次感 ，喬木、灌木、地被組合形成錯落有致的空間形態(tài) 。 2、 能夠利用集中車庫、裙樓的頂部 、架空層進行 相應(yīng) 設(shè)計。 3、部 分樓盤硬景比例較大。 場地營造利用： 有意識的 營造自然、有機的環(huán)境并將建筑盡可能的融入環(huán)境中。 細部設(shè)計： 有意識 利用不同材料和手法營造不同場景，追求層次感和移步 異 景的效果，能體現(xiàn)重點和與建筑的和諧度。 項目配套 會所 :設(shè)置會所 并將會所作為項目展示元素。 泳池 :設(shè)置泳池 ，并放在核心區(qū)域展示。 學校 :部分樓盤 考慮設(shè)置幼兒園。 運動設(shè)施 :均設(shè)置 了室外運動區(qū)、器械區(qū)、籃球場、室內(nèi)臺球、乒乓秋、健身小廣場、慢步道等設(shè)施。 商業(yè) :充分的考慮了商業(yè)的體量及營造商業(yè)環(huán)境 。 物業(yè)管理 :均 重視物管的作用和重要性。 智能化 /監(jiān)控 系統(tǒng) :廣泛采用 （詳本部分小結(jié)） XX 地產(chǎn)工程部 第 11 頁 共 44 頁 項目產(chǎn)品 產(chǎn)品類型： 能結(jié)合當?shù)叵M習慣引入創(chuàng)新元素增強產(chǎn)品競爭力及認同度。 產(chǎn)品比例： 高 /多層小區(qū)； 三房為主， 面積區(qū)間 90 140 。 項目工程 工期要求： 均能結(jié)合營銷計劃合理制定工期。 承包方式： 多選擇為總承包方式。 場地布置： 均統(tǒng)一為各施工隊劃分施工場地。 質(zhì)量標準： 重視質(zhì)量。 材料選用： 可視材料（防盜門、窗、公共空間材料）均采用在贛州市有影響力的品牌產(chǎn)品或彰顯品質(zhì)的材料。 隊伍選擇： 都經(jīng)過篩選，選擇實力相對較強的、符合自身控制要求的隊伍。 專業(yè)搭接： 均能夠流水施工， 穿插進行 。 開發(fā)節(jié)奏： 結(jié)合項目實際分期滾動開發(fā) 。 二、 不足： 1、 項目規(guī)劃及設(shè)計 （ 1） 總平面規(guī)劃： 總體布局： 1、 對土地的評估未能細化 及綜合考慮 物業(yè)產(chǎn)品的價值，導致市場認可能快速銷售的產(chǎn)品又占據(jù)土地的最優(yōu)位置，而市場存在阻力的產(chǎn)品布置未能加強其內(nèi)在品質(zhì)。 如 多層均為地塊核心位置，而小高層、高層布置在地塊的偏遠地域僅靠地塊的周遍配套資源景觀作為賣點，水岸新天、蔚藍半島項目表現(xiàn)最為明顯。 2、 各種不同類型的物業(yè)未能有效的相對集中形成具有一定的圍核效果小組團，產(chǎn)品布置有效 連接度不足 。 3、 規(guī)劃指標的確定主要是以項目開發(fā)爭取 利潤最大化為 前提 ，項目均有較高的容積率。4、 配套物業(yè)的 設(shè)置多 為滿足營銷的需求 ， 對業(yè)主使用的考慮不足， 如 在社區(qū)內(nèi)運動場所、休閑交流場所等設(shè)施的布置僅為局部的 散 狀設(shè)置 ， 不能形成每個區(qū)域或組團的配套主題。 XX 地產(chǎn)工程部 第 12 頁 共 44 頁 5、 商業(yè)配套面積過大導致大量的商業(yè)空置，對項目的使用和運營產(chǎn)生不利的影響。 如蔚藍半島項目的臨街店鋪的大量空置。 6、 車位配比偏少且對目前業(yè)主的使用情況考慮不足，體現(xiàn)在為保證項目的品質(zhì)未設(shè)置柴 雜 間 且 對摩托車、自行車等常用交通工具的 有序 停放考慮不周。 住宅布局： 1、 住宅區(qū)的景觀均好性未能體現(xiàn)，在總體布局中主要考慮 在中心景觀區(qū) ， 對節(jié) 點景觀基本沒有 布置 ，僅為沿道路旁設(shè)置。 2、 地塊的不利因素的影響未能在總體設(shè)計中 綜合考慮， 規(guī)避。 3、 對存在銷售阻力的物業(yè)布置未能在總體規(guī)劃設(shè)計中根據(jù)地塊和社區(qū)內(nèi)部資源的綜合利用提升其品質(zhì)，達到促進快速銷售的目標。 商業(yè)布局： 1、 過 于 的追求商業(yè)體量和商業(yè)地產(chǎn)的利潤造成商業(yè)面積的空置和后期物業(yè)的運營問題，蔚藍半島項目表現(xiàn)較為明顯。 2、 商業(yè)區(qū)的建筑布局均為直線布置且建筑風格不具有特色 ； 對項目的展示效果不強 ，對 形成 商業(yè)氣氛不利。 3、 商業(yè)的業(yè)態(tài)設(shè)置較為同質(zhì)化，未能形成特色商業(yè)區(qū)，均以物業(yè)管理 用房、零星休閑物業(yè)、小百貨及臨街商鋪為主。 交通組織： 1、 解決 人車分流 及交通便利性 時 未 能綜合考慮與 城市或小區(qū) 主干道的銜接問題。 缺乏必要的緩沖處理。 2、 人行道路的設(shè)置一般為結(jié)合車行道考慮 ， 僅在中心景觀區(qū)和局部設(shè)置人行小道 ，未有專項 交通組織 設(shè)計，對營造小區(qū)生活氣氛不利。 停車布置： 1、 停車位和車庫劃分區(qū)域設(shè)置 ， 但對 住戶 區(qū)域停車的便利 性 未能 考慮 周全 ， 區(qū)域劃分不明確。 2、 對自行車、摩托車等常用交通工具的停放設(shè)計有所忽略。 3、 部分項目多層獨立車庫的設(shè)計對 該 棟建筑的布局和品質(zhì)降低較 多 。 土地價值利用： 1、 臨 街均大量設(shè)置商業(yè)，體量過大，對項目品質(zhì)有一定影響，開發(fā)節(jié)奏較難控制。 2、 市場認可能快速銷售的產(chǎn)品占據(jù)土地的最優(yōu)位置，而市場存在阻力的產(chǎn)品布置未能XX 地產(chǎn)工程部 第 13 頁 共 44 頁 加強其內(nèi)在品質(zhì)。 周邊價值利用： 1、 實際 整合周邊有利資源上著力不夠，僅在營銷上做文章。 2、 規(guī)避地塊周邊不良上考慮不周全，手法單一，多數(shù)采用 將價值較弱產(chǎn)品布置在該區(qū)域。 分期開發(fā)： 1、 分期開發(fā)未能有明確的開發(fā)主題，提供開發(fā)的亮點，形成市場的突破，僅靠地塊的優(yōu)勢和一期開發(fā)形成的熱銷延續(xù)考慮， 黃金時代項目 表現(xiàn)最為明顯 。 2、 分期開發(fā)中，每期開發(fā)的產(chǎn)品比例有所失調(diào)， 為保證一期的成功均以較好的產(chǎn)品和區(qū)域位置為啟動區(qū)，對沒有地理位置優(yōu)勢和市場優(yōu)勢的產(chǎn)品的物業(yè)放在后期，給項目后期開發(fā)造成難度， 缺乏 價值提升的空間 ； 如 蔚藍半島項目 及 濱江愛丁堡項目二期 的 高層和小高層存在類似問題。 （ 2） 建筑設(shè)計： 建筑風格 /外立面設(shè)計： 1、 水岸新天、黃金時代、蔚藍半島、濱江 愛丁堡項目在外觀設(shè)計方面雖已有風格取向，但缺乏創(chuàng)新元素，沒有明顯的個性特征，同質(zhì)化較為明顯。 2、 細部處理方面深度不夠 ，缺乏厚重度， 與沿海等地的樓盤設(shè)計還是有一定差距。 3、 色彩多采用鮮艷明亮色系，部分樓盤用色過多略顯雜亂，與 周邊環(huán)境協(xié)調(diào)不夠。 4、建筑風格與營銷宣傳主題不統(tǒng)一。 戶型 / 面積： 1、 戶型 /面積相對較大 ， 估計 與樓盤客戶定位有關(guān)。 2、 戶型主要 以三房 、 四房為主 ，面積在 90-160 平米 ，缺乏較小面積的產(chǎn)品。 3、 部分產(chǎn)品特別是小面積產(chǎn)品戶型設(shè)計創(chuàng)新不夠。 4、 大面積產(chǎn)品戶型設(shè)計不夠緊湊，套內(nèi)面積使用率相對偏低。 5、 存在一定的產(chǎn)品 （主要是 面積 方面） 斷層。 建筑間距 /建筑朝向： 水岸新天、蔚藍半島項目的高層建筑間距雖 符 合規(guī)劃間距要求，但由于建筑間距較小，建筑朝向的日照指數(shù)偏 低。 節(jié)能、環(huán)保： 在節(jié)能、環(huán)保設(shè)計方面投入度不大 ， 估計與成本控 制有關(guān)。 細部設(shè)計： 盡管開始注重細節(jié)，但產(chǎn)品體現(xiàn)的還是較粗放， 不夠協(xié)調(diào)。 （ 1） 景觀設(shè)計： XX 地產(chǎn)工程部 第 14 頁 共 44 頁 景觀 風格： 景觀設(shè)計風格和建筑風格不協(xié)調(diào)。 體現(xiàn)在現(xiàn)代建筑風格與 異域歐陸景觀主題風格不匹配，脫節(jié)。 中心景觀： 景觀設(shè)計的主次區(qū)分不明顯，僅有主景觀區(qū)未能有次景觀節(jié)點或小組團景觀布置，不能形成完整的景觀路徑，且對外的展示效果不強。其中時間公園、蔚藍半島有相應(yīng)的處理。 組團景觀： 僅按照建筑總圖 中 預留空間 進行 設(shè)計導致局部 景觀處理 空間不夠 ， 使景觀的體現(xiàn)不能完全到位。 水系： 景觀設(shè)計中有水景的引入但效果不佳，如水岸新天為集中布置、濱江愛 丁堡為小水系布置不能夠形成一定區(qū)域的水系環(huán)繞效果。缺乏恢宏氣勢。 道路： 道路的鋪裝過于單調(diào)，一般人行道路為普通的彩轉(zhuǎn)鋪設(shè)，車行道路為混凝土路面但 結(jié)合的人行道和排水溝的設(shè)計均為普通做法。其中蔚藍半島項目有彩色水刷石人行道路。 小品： 小品較少，未能畫龍點睛。 軟硬景比例： 在部分樓盤軟硬景的投入配比不合理，如黃金時代過分的追求景觀的風格效果，對硬景的投入教大，小而集中且同質(zhì)化嚴重。 場地營造利用： 建筑物與景觀銜接生硬、缺乏整體感。 細部設(shè)計： 苗木選擇品種及色彩單調(diào)，景觀場地設(shè)計自然尺度把握不到位。設(shè)計中軟景的搭 配層次感不強，這和開發(fā)商對景觀投入成本控制有關(guān)。 項目配套 會所 :實用度未得到 充分 體現(xiàn)。 泳池 :與景觀結(jié)合度不夠，未考慮有相應(yīng)的私密性。 運動設(shè)施 :多為見縫插針設(shè)置。 缺乏切身為住戶需求考慮布置。 商業(yè) :商業(yè)體量過大，多為臨街底商，建筑處理不夠。 物業(yè)管理 :缺乏品質(zhì)及服務(wù)深度。人性化不夠。 項目產(chǎn)品 產(chǎn)品類型 :某些樓盤創(chuàng)新元素 融合度不夠，尺度把握不夠精準，未深入考慮住戶設(shè)計需 求。如底層花園與入戶之間的處理等。 產(chǎn)品比例 :戶型面積 存在斷層。 XX 地產(chǎn)工程部 第 15 頁 共 44 頁 項目工程 工期要求： 實際工期與合同工期不符。未能按合同 要求完成。 承包方式： 有個別樓盤把水電、外墻涂料、鐵藝欄桿、防水工程等另行分包，影響了質(zhì)量與工期。 場地布置： 個別樓盤未解決主通道，影響工程進展。 材料選用： 未采用新型墻體材料，仍使用粘土磚。 專業(yè)搭接： 搭接不夠緊湊，質(zhì)量、工期相互影響，局部細節(jié)處理不到位。 開發(fā)節(jié)奏： 可能是追求利潤最大化，多數(shù)樓盤開發(fā)節(jié)奏未能形成緊密連續(xù)性。 三、 工程實施描述： 根據(jù)以上五個樓盤的調(diào)查情況，其通性做法： 建筑、結(jié)構(gòu) 、高層、小高層： 1、 結(jié)構(gòu)形式：框架剪力墻結(jié)構(gòu)，層高 3 米，大部分采用板式外型，只有蔚藍半島的臨江高層采用的是十 字型塔樓外型。板式結(jié)構(gòu)優(yōu)點是通風采光及朝向比較好，缺點是分攤面積較大，基本都是一梯兩戶。十字型塔樓外型優(yōu)點是分攤面積較小，基本都是一梯四戶，缺點是通風采光及朝向會受影響。 2、 基礎(chǔ)及地下室：高層下都設(shè)有地下室車庫，基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)情況而定。地下室層高從 3.9 米 -5.4 米不等。已做好的基本都按照人防要求施工。 3、 外墻及內(nèi)墻用材：外墻及內(nèi)墻的墻體材料使用的是粘土磚，未使用加氣混凝土砌塊及多空磚。 4、 屋面情況：屋面多為平屋面結(jié)構(gòu)，有部分為斜屋面結(jié)構(gòu)，屋面做防水卷材后鋪隔熱板。 5、 外墻裝飾及細部結(jié)構(gòu)：外墻以瓷磚為主，線條及細 部構(gòu)造用涂料。設(shè)有飄窗， 設(shè)置了空調(diào)板并設(shè)有百頁，都預留有空調(diào)管洞。 6、 電梯前廳及入戶大堂：高檔耐磨磚鋪地，墻面刷高檔乳膠漆。 7、 入戶門及窗：名牌防盜門，高級鋁合金窗或塑鋼窗。 8、 其它：樓梯及陽臺欄桿都采用鐵藝欄桿，設(shè)置集中排煙煙道。 、多層： XX 地產(chǎn)工程部 第 16 頁 共 44 頁 1、 結(jié)構(gòu)形式：框架異形柱結(jié)構(gòu)，層高 3 米，大部分采用板式外型，一梯兩戶。 2、 基礎(chǔ)及地下室：大部分沒設(shè)地下室，只有黃金時代多層設(shè)有地下室車庫。 3、 外墻及內(nèi)墻用材：外墻及內(nèi)墻的墻體材料使用的是粘土磚，未使用加氣混凝土砌塊及多空磚。 4、 屋面情況：屋面多為斜屋面結(jié)構(gòu)，屋面做防水后用聚苯板保溫 隔熱，面鋪彩瓦。 5、 外墻裝飾及細部結(jié)構(gòu)：外墻以瓷磚為主，線條及細部構(gòu)造用涂料。設(shè)有飄窗， 設(shè)置了空調(diào)板并設(shè)有百頁，都預留有空調(diào)管洞。 6、 入戶門及窗：名牌防盜門，高級鋁合金窗或塑鋼窗。 7、其它：樓梯及陽臺欄桿都采用鐵藝欄桿，設(shè)置集中排煙煙道。 機電設(shè)備部分： 給水系統(tǒng)： 贛州新建樓盤基本上均采用了兩路水源供水；各高層樓盤均采用了變頻加壓供水方式，且有高層的樓盤自來水公司只抄總表；全部是多層建筑的樓盤自來水公司抄表到戶，均未采用遠傳抄表系統(tǒng)；其中蔚藍半島和水岸新天采用了無負壓供水設(shè)備，但是自來水公司沒有確認同意使用 。給水管材都采用了塑料管（ PPR、 PE、 PVC）等，但是采用了加壓泵的給水管部分采用了復合管（鋼塑、鋁塑）。 排水系統(tǒng)： 目前老城區(qū)的樓盤采用雨污合流排水方式，新城區(qū)均強制雨污分流排水，室內(nèi)排水管材均采用了 UPVC 管、 UPVC 螺旋消音排水管、室外采用了 UPVC 管或鋼筋混凝土管。衛(wèi)生間基本采用了同層排水。 消防栓系統(tǒng)： 蔚藍半島小高層塔樓采用了單立管雙栓。其他樓盤均為每層兩個消火栓。 自動噴淋系統(tǒng)：目前贛州樓盤未見地下車庫設(shè)置氣體滅火系統(tǒng)和泡沫噴淋系統(tǒng)，地下車庫設(shè)置了自動噴淋系統(tǒng)。 泳池、水景系統(tǒng)： 贛州中高檔樓盤 均設(shè)置了水景；蔚藍半島和水岸新天設(shè)置了游泳池，采用了過濾消毒一體化設(shè)備，機械循環(huán)，但均沒有設(shè)恒溫裝置。 變配電系統(tǒng) ：水岸新天和蔚藍半島、黃金時代等均是名義上的兩路電源，實際上還是從同一個變電站引入。各分戶電表前均由供電局設(shè)計和施工。高低變配電設(shè)備均由供電局采購，而且必須使用組合式箱變并置于室外，不同意設(shè)于室內(nèi)。水岸新天和蔚藍半島未設(shè)發(fā)電機組。 電力配電系統(tǒng)： 水岸新天和蔚藍半島、黃金時代的電力計量均采用抄表到戶的型式，電梯都是采用奧的斯品牌。均未采用遠傳抄表系統(tǒng)。 XX 地產(chǎn)工程部 第 17 頁 共 44 頁 消防報警系統(tǒng)： 岸新天和蔚藍半島、黃金時代小高 層的電梯間均設(shè)置了感煙報警探頭，室內(nèi)未設(shè)煤氣泄漏報警裝置。 智能系統(tǒng)： 均設(shè)置了語音與數(shù)據(jù)綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。高檔樓盤均設(shè)置了背景音樂和電梯監(jiān)控系統(tǒng)，但是還沒有應(yīng)急廣播系統(tǒng)和 I-BUS 自控系統(tǒng)。 安全防范系統(tǒng)： 水岸新天和蔚藍半島、黃金時代均設(shè)置了可視對講系統(tǒng)且?guī)ёx卡門禁，還設(shè)置了 CCTV 監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線感應(yīng)周邊防范系統(tǒng)、無線巡更系統(tǒng)和停車收費管理系統(tǒng)。其他中低檔樓盤只設(shè)置了對講系統(tǒng)。 燃氣系統(tǒng) ：贛州各樓盤均使用了液化燃氣，設(shè)計和施工均由燃氣公司完成。 消防防排煙系統(tǒng)： 大型地下車庫均設(shè)置了防排煙系統(tǒng)。 新風系統(tǒng)： 贛州目前還沒有住宅采用中央新風系統(tǒng)。也還沒有設(shè)置窗式通風器。 景觀部分： 植物選擇： 選用了適合本地生長的植物，但喬木冠徑較小，灌木種植較稀。 硬景處理： 采用材料較單一，多為彩轉(zhuǎn)及花崗巖地面。 園林小品： 較少體現(xiàn)且品種單一。 戶外家具設(shè)計： 主要為桌椅 。 處理手法簡單。 園林照明燈具： 品種單一、 未結(jié)合環(huán)境設(shè)計。 XX 地產(chǎn)工程部 第 18 頁 共 44 頁 第三部分：項目工程建議： 一、項目規(guī)劃及設(shè)計 1、總平面規(guī)劃： 總體布局： 思路： 按照地塊的綜合資源及利用價值，結(jié)合地勢布置產(chǎn)品，設(shè)置道路交通系統(tǒng)，基本作 到人車分流，動靜分區(qū)，保證住宅的品質(zhì)，營造商業(yè)的氛圍。 建議 ： 1、分片區(qū)按組團原則進行設(shè)計。既保證南、北兩區(qū)及各組團獨立使用，又能適應(yīng)未來市場發(fā)展需要。 2、結(jié)合地勢及政府規(guī)劃部門規(guī)定的要求，局部地塊利用山（坡）地進行設(shè)計。以控制項目成本及發(fā)掘項目特質(zhì)。 3、組團設(shè)計。在產(chǎn)品的布置中按照同類型產(chǎn)品的相對集中的原則，形成一定的圍核空間形成業(yè)主之間的相對獨立的區(qū)域空間便于 形成更好的鄰里交流，且有利于組團的形成和管理。 4、商業(yè)配套面積不宜過大，應(yīng)滿足社區(qū)需求和使用的便利性要求。具體建議外沿八一四大道布置，商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)形成明顯、有效的隔離。 5、設(shè)置中心景觀區(qū)。中心景觀與情景體驗路徑、開發(fā)節(jié)奏有機結(jié)合，既領(lǐng)先市場又符合營銷需要。 6、北區(qū)考慮多設(shè)置多層物業(yè)。南區(qū)提升容積率。 住宅布局： 對存在銷售阻力的物業(yè)在總體規(guī)劃設(shè)計中根據(jù)地塊和社區(qū)內(nèi)部資源的綜合利用提升其品質(zhì)。 盡量避免和減少東西朝向的住宅。 規(guī)避兵營式排列布局，采用錯位、半圍合、鋸齒等多種群體組合方式保證空間環(huán)境及建 筑間距、采光、通風等方面的要求，并著力營造樓棟間的鄰里交往場所 。 1、 組團布局。以南、北兩個地塊為區(qū)域，分別在各自區(qū)域按物業(yè)類型（多 /高層）組合形成組團，便于營造環(huán)境及后期開發(fā)及物業(yè)管理。 2、 高層區(qū)域分布，盡量在東西兩側(cè)及南區(qū)北側(cè)布置高層產(chǎn)品。多層產(chǎn)品布置在中心地塊區(qū)域。 XX 地產(chǎn)工程部 第 19 頁 共 44 頁 3、 有效利用自然高差豐富建筑形態(tài)，增加產(chǎn)品特色及附加值。 4、 多層采用多種手法區(qū)別產(chǎn)品，花園洋房為高附加值產(chǎn)品，類花園洋房為主推多層產(chǎn)品。另建少量 別墅類多層（ 4+1），提升產(chǎn)品形象又不至于與其他多層產(chǎn)品距離過大。 5、 高層產(chǎn)品根據(jù)所處位置進行產(chǎn)品組合，作到 戶型緊湊，得房率高， 同時 開發(fā)部分可轉(zhuǎn)換面積產(chǎn)品且分棟處理。 商業(yè)布局： 充分的考慮小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套需求和地塊周邊的配套需求。 合理確定商業(yè)體量預防商業(yè)面積的空置和考慮業(yè)主后期的經(jīng)營，實現(xiàn)商業(yè)區(qū)和住宅生活區(qū)的有效的隔離，實現(xiàn)動靜分離。 社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街的設(shè)計是作為整個項目的特色建筑和展示面，形成特色化及差異化商業(yè)街 ； 商業(yè)街的建筑及平面布局應(yīng)以環(huán)狀或弧狀的布置為宜 。 在開發(fā)過程中應(yīng)考慮有關(guān)業(yè)態(tài) 的分布及開發(fā)節(jié)奏， 保證商業(yè)街的有效形成。 1、 主要沿八一四大道布置商業(yè)。 2、 北區(qū)西側(cè)考慮集中商業(yè)。利用地塊自然高差形成商業(yè)、住宅 區(qū)隔。 3、 會所考慮日后經(jīng)營需要布置。 配套布局： 1、 公共配套設(shè)施的布置按照大配套分期分散、小配套分期集中、零星配套分散布置的原則布置， 2、 會所與幼兒園分期分散，運動場所按功能分期要求布置 ， 在同一 建設(shè)期內(nèi) 運動場所相對集中放置 ， 形成運動氛圍及相對的主題 。 3、 零星的健身器具可相對分散放置。 交通組織： 1、 充分 考慮車行的便捷，停放的便利、各種產(chǎn)品之間的區(qū)分、消防道路的設(shè)置及分期開發(fā)的分割 等方面 需求。 2、 人行道路的設(shè)置按照人行移動的情景 達 到 “ 曲徑通幽 ”意境。 3、延伸至 小景觀節(jié)點和組團景觀 道路體系 便利， 區(qū)域 公 共空間 通達性好 ， 輻射面廣。 4、 人行道路的布置中應(yīng)設(shè)計人們 短暫 停留及交流的空間 ， 體現(xiàn)人性化的設(shè)計。 5、 消防通道結(jié)合綠化設(shè)計。 停車布置： XX 地產(chǎn)工程部 第 20 頁 共 44 頁 結(jié)合地勢綜合設(shè)置， 盡量的減少地下停車 ， 增加地面停車的數(shù)量 ； 減少成本的投入。對多層產(chǎn)品的停車為集中半地下停車 ； 高層、小高層為集中地下停車 ； 不足部分設(shè)置路面停車位。 對自行車、摩托車等常用交通工具的停放應(yīng)分區(qū)域集中設(shè)計停放。 地下車庫和主干道應(yīng)有相應(yīng)的輔道銜接。盡量減少獨立車庫的設(shè)計。 1、位置： 1）地下停車位：地下室設(shè)計規(guī)模為 14000 ，結(jié)合人防面積和地下停車位 一并考慮 ； 2）架空層停車位：在建筑底層架空層設(shè)置；可 結(jié)合地 勢統(tǒng)籌考慮 ； 3）地面露天停車位。 2、數(shù)量：地下和地面停車位共 1920 個，另外為非機動車位。 3、非機動車位設(shè)置以便利性及集中停放為原則，在規(guī)劃中考慮區(qū)域分布。 人防布置： 1、高層下考慮人防設(shè)置。 2、人防面積滿足規(guī)劃要求即可。 豎向設(shè)計： 1、 中間山體 基本 不做保留。 可建設(shè)少量坡地退臺產(chǎn)品，增加項目產(chǎn)品亮點。 2、 西側(cè)山體削成臺地，盡量減少土方量。 3、 現(xiàn)有自然高差充分利用，形成錯落梯級場地。 4、 站北大道建設(shè)形成的道路與項目高差加以修飾，不過多進行土方 工程。 土地價值利用： 1、 先開發(fā)北區(qū)，以多層產(chǎn)品入市。 2、 商業(yè)建設(shè)周期略后于住宅交付期半年。 3、 由西向東開發(fā)，核心區(qū)域分期開發(fā)。 周邊價值利用： 1、 靠近摩托車大市場區(qū)域結(jié)合地形架空建設(shè)高層區(qū)域，架空部分可作停車、設(shè)備、物業(yè)管理、活動空間等。 2、 站北大道建設(shè)為景觀路，與項目地塊形成高差，削弱道路對物業(yè)的影響。 3、 規(guī)劃的站北大道公交站點附近設(shè)置主入口，形成大臺階入口。且南北兩區(qū)可呼應(yīng)。 分期開發(fā)： 1、 分大兩期開發(fā)，以站北大道為分界線。 XX 地產(chǎn)工程部 第 21 頁 共 44 頁 2、 每小期開發(fā)結(jié)合市場要求，層次推進，最短間隔時間為 2 個月。每小期開發(fā)以組團劃分區(qū)間。 3、 采用密 集滾動開發(fā)模式，保證銷售的連續(xù)性及產(chǎn)品不斷升級。 2、建筑設(shè)計 建筑風格： 簡潔、明快的歐派新現(xiàn)代主義風格；注重社區(qū)天際輪廓線的節(jié)奏與韻律設(shè)計。 外立面設(shè)計： 1、建筑立面必須符合贛州市城規(guī)劃要求，在滿足項目設(shè)計要求條件下，充分考慮本項目建筑與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性，合理進行豎向設(shè)計。 2、建筑風格選用簡潔、明快的歐派新現(xiàn)代主義風格，以體現(xiàn)國際社區(qū)氛圍。 3、外立面應(yīng)以“清新、活潑”為設(shè)計理念，體現(xiàn)本項目的“活力、健康”主題。除釉面磚及涂料外，可考慮運用部分仿真石材磚；蘑菇石貼面等。 4、在不影響住戶私密性的前 提下，希望盡量縮小墻面率，加大開放強度，以滿足采光與通風需求。 5、窗的形式可采取多樣化處理（飄窗、角窗等），開閉方式除平移和外開外也可考慮在洗手間部分采用下開放式窗。 6、重視第五立面（屋頂）的設(shè)計，使其在功能和景觀上成為本地的唯一性。強調(diào)色彩的變化，要生動，富有跳躍感，創(chuàng)導時尚潮流。 7、多層排水系統(tǒng)建筑處理，保證面向景觀面的立面和諧，可采用建筑構(gòu)件對排水系統(tǒng)進行隱藏。 戶型 / 面積： 1、住宅建筑設(shè)計，應(yīng)滿足建筑設(shè)備各系統(tǒng)的功能有效、運行安全、維修方便等基本要求。 2、建筑設(shè)備管線的設(shè)計，應(yīng)相對集中 ，布置緊湊，合理占用空間，宜為住戶進行裝修留有靈活性。 3、廚房、衛(wèi)生間和建筑設(shè)備及管線較多的部位，應(yīng)進行詳細綜合設(shè)計。電源插座、有線電視終端插座和電話終端出線口等，應(yīng)與室內(nèi)設(shè)施和家具綜合布置。 4、公共功能管道，包括供水總水管、雨水立管、消防立管和電氣立管等，不宜布置在住宅套內(nèi)。公共功能管道的閥門和需經(jīng)常操作的部位，應(yīng)設(shè)在公共部位。 5、應(yīng)合理確定各種計量儀表的設(shè)置位置，以滿足能源計量和物業(yè)管理的需要。 XX 地產(chǎn)工程部 第 22 頁 共 44 頁 建筑間距 1、 需符合政府控制性規(guī)劃要求。 2、 建筑間距：多層 1:1.1、板式小高層 1： 1、點式小高層 1： 0.7。 3、 住宅設(shè)計應(yīng)避免戶與戶、樓與樓之間的視線干擾。 建筑朝向： 1、 符合政府控制性規(guī)劃要求，建筑 物 南北朝向，可有適當?shù)钠牵?15 度以內(nèi)），須注意贛州市常年風向與建筑朝向的關(guān)系。 群體 組合： 1、通過住宅群體組合對戶外空間 環(huán)境進行 塑造，營造相對應(yīng)的活動場所。 2、住宅群體組合能起到吸引視線，豐富天際線及立面的效果。 3、能適當超越本地市場，同時具可操作性、現(xiàn)實性及美觀需要。 節(jié)能、環(huán)保： 1、 雙層玻璃窗（真空）設(shè)置。 2、 平層 屋面保溫做法 。 3、局部墻體保溫做法。 4、垃圾分類收集 。 5、無動力污水處理裝置。 6、材料采用環(huán)保材料（如外墻漆、裝飾板材、木材等） 細部設(shè)計： 1、 采用 高層入戶花園、 凸窗、落地窗、 空調(diào)格柵立面處理 、陽臺欄板（材料）及形狀的多樣化、錯層、躍式結(jié)構(gòu)、坡屋頂及老虎窗設(shè)計、步入式衣柜、傭人房、雙（三）陽臺及雙衛(wèi)生間、空調(diào)有組織排水、架空層處理、底層帶花園設(shè)計等。 2、戶內(nèi)預埋電線套管。 3、 景觀設(shè)計： 景觀設(shè)計提前介入，在項目規(guī)劃設(shè)計 過程中 參與意見，充分研討 確定項目規(guī)劃方案。 達到建筑和景觀的相對融合。 配合景觀設(shè)計主題有軟硬景的呼應(yīng)、建 筑和景觀的呼應(yīng)。能夠考慮到人們動靜分離、情景體驗、健康活動、兒童嬉戲等人性化設(shè)計的要求。 在設(shè)計中并且嚴格控制景觀投入成本，進行限額設(shè)計 。 XX 地產(chǎn)工程部 第 23 頁 共 44 頁 景觀 風格： 統(tǒng)一 景觀風格，南、北區(qū) 風格上 可有所區(qū)分，采用異域風格為 觀設(shè)計主題 ，與本地 其他項目 形成 差異 化。 中心景觀： 結(jié)合水系設(shè)置中心景觀區(qū)， 面積及檔次高于本次調(diào)查樓盤。 組團景觀： 需要著重打造 該部分，形成產(chǎn)品 品質(zhì) 優(yōu)勢， 營造鄰里交流空間。 水系： 集中布置 ，結(jié)合泳池設(shè)計，面積及深度在滿足項目形象應(yīng)嚴格控制。 水景應(yīng)為淺水體，并能夠形成環(huán)流，大小結(jié)合，動靜結(jié)合。 道路： 道路 的鋪裝材料及色彩豐富，與建筑風格 及周邊空間環(huán)境 有效融合。 小品： 運用小品 增強空間環(huán)境效果，體現(xiàn)藝術(shù)性及人文氣息。小品布置少而精，可布置在中心景觀區(qū)、組團景觀、組團連接區(qū)域及會所、幼兒園、大型運動設(shè)施 附近 ，烘托氣氛 ，營造場景 。 軟硬景： 致力打造軟景 部分，營造自然、生態(tài)的生活空間環(huán)境。硬景除功能需要設(shè)置外，起烘托場景、提高檔次作用， 硬景的 選材及 色彩應(yīng) 與 建筑的風格 匹配。 場地營造利用： 注重景觀設(shè)計的層次感，內(nèi)部景觀節(jié)點的布置達到移步異景的效果。 細部設(shè)計： 統(tǒng)一路燈、標識牌等識別系統(tǒng)。 二、 項目配套： 公共配套設(shè)施的布置按照大配套分期分散、小配套分期集中、零星配套分散布置的原則布置，具體體現(xiàn)在會所與幼兒園分期分散，運動場所按功能分期要求布置但在同一期運動場所相對集中放置可形成運動氛圍及相對的主題，零星的健身器具可相對分散放置。 會所： 1、會所設(shè)一個，位于北區(qū)，面積 2500-3000 ，設(shè)置 2-3 層， 兼顧對外經(jīng)營 ；具體位置為靠近站北大道及中心景觀區(qū)域。 2、 南區(qū)設(shè)泛會所 ，具備會所基本使用功能，建議利用架空層區(qū)域布置。 3、 開發(fā)時間建議： A、一期開盤時建設(shè)完成，作為情景展示及銷售場所。 B、一期后期建設(shè)，與一期物業(yè)同時交付使用。 泳池： 1、 游泳池結(jié)合中心水景設(shè)計，建議采用無邊界泳池； 2、游泳池設(shè)置在北區(qū)并靠近會所，南區(qū)和幼兒園考慮設(shè)置戲水池。 XX 地產(chǎn)工程部 第 24 頁 共 44 頁 3、開發(fā)時間： 一期開盤時建設(shè)完成。 學校： 1、 面積 約 3000 左右， 設(shè)計 2-3 層 ，盡可能節(jié)約占地面積，可利用部分架空層作為戶外活動游戲空間； 2、 位置應(yīng)處于南區(qū)偏東，貼近泛會所盡可能 達到不影響小區(qū)居民生活； 3、 開發(fā)時間： 二期中期時建設(shè)完成。 運動設(shè)施： 1、戶外運動設(shè)施相對集中、均衡布置，北區(qū)設(shè) 1 個籃球場，南區(qū)設(shè) 2 個網(wǎng)球場； 2、結(jié)合景觀及道路系統(tǒng)設(shè)置慢步道、休閑小廣場等 3、器具運動區(qū)組團結(jié)合處集中布置。 商業(yè)： 1、建設(shè)面向社區(qū)服務(wù)為主的商業(yè) 2、臨八一四大道設(shè)置商業(yè)。 3、集中商業(yè)設(shè)置在北區(qū)西側(cè)。 4、東側(cè)適量考慮底商，便于圍合及擴展服務(wù)范圍。 物業(yè)管理： 引進知名品牌物業(yè)管理公司，拓展服務(wù)內(nèi)容及深度。 市政配套： 1、建 設(shè)站北大道，與一期建設(shè)同步，打造成景觀道路。 2、站 北大道引進公交，建設(shè)港灣式停車站。 周邊配套： 三、項目產(chǎn)品 產(chǎn)品類型 ： 1、 高層： 18 層 （北區(qū)限高 54 米；南區(qū)限高 60 米） ； 2、 小高 層： 、 9+1 層 11+1 層 ； 3、 多層： 為 5+1 層 、 6 層 ；為 豐富天際線， 在 中心景觀區(qū) 域可適量布置 4+1 層 。 4、住宅產(chǎn)品單層層高基本控制值為 3 米； 5、復式空間層高基本控制值為 5.4 米； 6、通透式架空不高于 4.2 米；功能性架空層不高于 3.5 米。 7、風情底層商業(yè)層高 4.2 至 4.5 米 ,二層商業(yè)層高不高于 3.6 米。 XX 地產(chǎn)工程部 第 25 頁 共 44 頁 產(chǎn)品比例： 北區(qū)多 /高層比例不高于 1： 1。 南區(qū)多 /高層比例不高于 3： 7。 產(chǎn)品 竣工驗收 標準： 1. 住宅結(jié)構(gòu)標準 1.1 六層及六層以下多層住宅為 異型柱 結(jié)構(gòu)，七層及七層 以上中高層住宅為框架結(jié)構(gòu)。 1.2. 住宅樓板為現(xiàn)澆鋼筋砼樓板。 1.3. 臥室、起居室凈高不低于 2.60 米。 2. 住宅裝飾標準 2.1. 住宅公共走道、公共部位及樓梯間墻面及平頂根據(jù)住宅性質(zhì)進行相適應(yīng)的裝飾。 2.2. 住宅戶內(nèi)墻面僅做至面層粉刷，即批白水泥摻 801 膠水三遍。表面光滑、平整、線角順直、清晰，無裂縫、無空鼓、無脫皮。 2.3. 住宅戶內(nèi)地坪做至細石砼面層找平。表面平整、光滑，清潔干凈，不污染，無裂縫、脫皮、麻面，不起砂。 2.4. 住宅外墻做涂料。 2.5. 住宅戶內(nèi)門框 安裝牢固、不變形，表面平整、光潔。 2.6. 住宅門窗采用 鋁合金（ 塑鋼 ） 門窗。 2.6.1. 門窗推拉順滑，表面平整、光潔，無嚴重劃痕與破損，型材沒有開裂或斷裂現(xiàn)象。 2.6.2. 五金配件：齊全，位置正確、牢固，達到各自使用功能。 2.6.3. 密封質(zhì)量：門窗關(guān)閉時扇與框，扇與扇無明顯縫隙，密封條不松動，不脫落，不外露，處于壓縮狀態(tài)。 2.6.4. 門窗框、扇垂直，不彎曲。 2.6.5. 玻璃無污染，無破損，雙玻夾層無灰塵和水氣，分隔條均勻，不翹起。 2.7. 住宅進戶門多層采用防盜門、高層采用防火防 盜門。 .2.7.1. 門扇開關(guān)靈活（不碰擦），穩(wěn)定（無自開或自關(guān)），無回彈和翹裂。 2.7.2. 表面平整、光潔。 2.7.3. 外陽臺 :地坪表面平整、光滑，無色差，無污染，無裂縫、脫皮、麻面，不起砂，陽臺欄桿油漆涂刷均勻，表面無銹斑、焊渣等現(xiàn)象。不倒泛水，無積水，無滲漏，地漏暢通。 2.8. 衛(wèi)生間 XX 地產(chǎn)工程部 第 26 頁 共 44 頁 2.8.1. 墻面 采用水泥砂漿 抹灰 ， 粗細一致，平整清潔，無裂縫，不起殼，地坪平整。 2.8.2. 小時地面盛水試驗，以水覆蓋滿地面為準，達到不滲不漏。 2.8.3. 浴缸、地漏、座便器、洗臉盆、洗滌盆 、淋浴盆各下水管道灌水試驗 。 2.8.4. 灌水時間每根管道二分鐘，以流水通暢為準。 2.8.5. 給水進戶閥門開啟靈活，水表運轉(zhuǎn)正常。 2.8.6 預留局部等電位連接箱。 2.9. 油漆 :油漆涂刷均勻，光色一致，無明顯凹痕，無流墜、起皺。 2.10. 多媒體接線箱 ： 每戶提供 多媒體接線箱一個 （內(nèi)設(shè)閉路電視、電話、網(wǎng)絡(luò)接口） 。 2.11 可視對講系統(tǒng)：分機入戶。 3. 住宅設(shè)施標準 3.1. 住宅戶內(nèi)設(shè)置廚房，廚房內(nèi)設(shè)有一個洗滌盆位置，留有 管道接口，預留排油煙機、燃氣熱水器安裝位置 。 3.2. 住 宅每套設(shè)置衛(wèi)生間，衛(wèi)生間設(shè)有洗臉盆、座便器、浴缸 （整體浴室） 等 3 種設(shè)備的安裝位置，并統(tǒng)一留有排水孔，衛(wèi)生間的管道安裝尺寸以設(shè)計圖紙為準。 4 住宅設(shè)備標準 4.1. 住宅每戶一只水表和一只進戶閥安裝于公共 空 間，水表采用市自來水公司的產(chǎn)品，進戶閥采用銅質(zhì)球閥 。 4.2. 室內(nèi)冷水管均采用 合格塑料 管。 4.3. 房間內(nèi)的排水管材統(tǒng)一采用 UPVC 管材， 高層 安裝輔助透氣管，保證排水立管的透氣性能。 4.4. 住宅統(tǒng)一采用城市管道煤氣，提供安裝煤氣表表位，明裝煤氣管不得隨意拆裝改造；煤氣表統(tǒng)一由煤氣公司 安裝在廚房內(nèi)。 4.5. 住宅每戶用電配置容量列表如下： 建筑面積（平方米） 容量（千瓦） 供電方式 80 以下（二房） 6 單相供電 80130（二、三房） 8 單相供電 130200（三、四房） 10 單相供電 4.6. 每戶配有 30（ 40） A 單相電度表設(shè)于 公共空 間，戶內(nèi)設(shè)置住戶配電箱一只， 內(nèi)設(shè)兩個小型斷路器。 XX 地產(chǎn)工程部 第 27 頁 共 44 頁 4.7. 戶內(nèi)所有管線暗敷，由電度表箱引至住戶配電箱的銅導線截面為 10 平方毫米以上，住戶配電箱的配電分支回路的銅導線截面為 2.5 平方毫米；嚴禁在住宅墻、地面上打孔。 4.8. 各房型每戶設(shè)置二對電話進線，一路在主臥、主衛(wèi)串聯(lián)配置插座，一路在客廳、書房、次臥配置插座； 4.9. 住宅建有有線電視網(wǎng)，系統(tǒng)采用寬帶傳輸技術(shù)并入市有線電視網(wǎng)，每戶在主臥和起居室各配置一個電視 接線盒 ，住戶可接收有線電視網(wǎng)開路電視節(jié)目。 交樓標準： 室內(nèi)地面：水泥砂漿找平； 室內(nèi)墻面 /天棚：混合砂漿抹面； 門：高級防盜入戶門 窗：鋁合金帶紗窗，普通平板玻璃； 廚房 /衛(wèi)生間：墻面水泥砂漿抹面；地面水泥砂漿找平，防水處理；預留管道。 水、電、天燃氣： 三 表接入戶 樓宇對講系統(tǒng)：彩顯可視對講系統(tǒng) 閉路電視：入戶 網(wǎng)絡(luò)：到戶 電話：到戶 公共空間標準： 樓梯間：入口為不銹鋼防盜門，彩顯可視對講系統(tǒng)；花崗巖地面；鐵藝欄桿木扶手；墻面 /天棚乳膠漆飾面； 電梯間：地面采用防滑地磚面層；墻面 /天棚乳膠漆飾面。門套大理石門套。電梯轎箱：不銹鋼內(nèi)飾，地面 PVC 材料。 高層門廳：入口為不銹鋼防盜門，彩顯可視對講系統(tǒng)；地面采用花崗巖地面；墻面 /天棚乳膠漆飾面。 消防樓梯：防滑地磚面層；鐵欄桿鋼管扶手；墻面 /天棚乳膠漆飾面。 四、項目工程 工期要求： 小高層 12-14 個月，高層 16-18 個月，多層 9-10 個月。 XX 地產(chǎn)工程部 第 28 頁 共 44 頁 承包方式： 以單位工程 總承包的方式為主，按專業(yè)發(fā)包。 場地布置： 規(guī)劃施工場地，盡可能先期建設(shè)主路網(wǎng)及地下主管進行區(qū)隔。 質(zhì)量標準： 為樹立品牌，產(chǎn)品質(zhì)量最低要求達市級優(yōu)良標準。 15%面積達省級杜鵑花獎標準。 材料選用： 采用合格產(chǎn)品，門、窗選用在贛州市有影響知名品牌。 隊伍選擇 ：選擇知名 有實力 承包商作為總承包商。 專業(yè)搭接： 展示區(qū)與一期同時開工，主體封頂后一個月內(nèi)各土建、園建隊伍交叉施工。 開發(fā)節(jié)奏 ：建議分大二期開發(fā)，每期又分一至三期密集滾動開發(fā)。每小期建筑面積不小于 5 萬。 產(chǎn)品設(shè)計建議 套型 設(shè)計： 1、住宅應(yīng)按套型設(shè)計，每套 住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間等基本空間。 2、住宅套型分為 8 類，其居住空間個數(shù)和使用面積不宜小于下列表格規(guī)定。 套型 居住空間數(shù)（個） 建筑面積（ M2） 備注 一類 1 房 1 廳 35-45 建 筑 面 積（ M2）含公攤部分 二類 2 房 2 廳 60-70 三類 2-3 房 2 廳 90 110 四類 3-4 房 2 廳 120 144 五類 4-5 房 2 廳 150 170 六類 5-6 房 3 廳 180-220 七類 疊加 /疊拼 /THOS 220-260 八類 別墅 戶型功能區(qū) 臥室、 起居室（廳） 1、臥室之間不能穿越，同時保證有直接采光、自然通風，其使用面積不應(yīng)小于下列數(shù)字： XX 地產(chǎn)工程部 第 29 頁 共 44 頁 雙人臥室不小于 10 平方米；單人臥室不小于 7 平方米。 2、起居室（廳）應(yīng)有直接采光、自然通風。 3、起居室（廳）內(nèi)的門洞布置應(yīng)綜合考慮使用功能要求，減少直接開向起居室（廳）的門的數(shù)量。起居室（廳）內(nèi)布置家具的墻面直線長度應(yīng)大于 4 米。 4、 起居廳開間不宜小于 3.4m（凈寬），二類住宅以上起居廳面積不宜小于 20 ，深寬比不宜大于 2，應(yīng)減少開向起居