可行性研究報(bào)告 1 衡陽 XX房地產(chǎn)公司四一七隊(duì)土地開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 項(xiàng)目提要 . 2 1.1 項(xiàng)目名稱 . 2 1.2 項(xiàng)目建設(shè)單位 . 2 1.3 建設(shè)地點(diǎn) . 2 1.4 建設(shè)性質(zhì) . 2 1.5 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 . 2 1.6 建設(shè)期限 . 2 1.7 總投資及資金籌措 . 3 1.8主要技術(shù)指標(biāo) . 3 第二章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 . 3 第三章 市場分析及銷售預(yù)測 . 4 3.1 衡陽市房地產(chǎn)市場分析 . 4 第四章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及技術(shù)方案 . 6 4.1 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 . 6 4.2 項(xiàng)目技術(shù)方案 . 7 第五章 項(xiàng)目管理及工程進(jìn)度 . 8 5.1 項(xiàng)目實(shí)施管理 . 8 5.2 工程進(jìn)度 . 9 第六章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 . 10 6.1 投資估算 . 10 6.2 項(xiàng)目建設(shè)資金籌措計(jì)劃 . 13 第七章 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析 . 15 7.1 計(jì)算依據(jù)及范圍 . 15 7.2 經(jīng)濟(jì)效益分析 . 15 7.3 社會(huì)效益分析 . 17 可行性研究報(bào)告 2 第一章 項(xiàng)目提要 1.1 項(xiàng)目名稱 衡陽 XX房地產(chǎn) 有限公司 公司四一七隊(duì)土地開發(fā)項(xiàng)目 1.2 項(xiàng)目建設(shè)單位 衡陽 XX房地產(chǎn) 有限 公司 1.3 建設(shè)地點(diǎn) 衡陽市 XX區(qū) XX路 1.4 建設(shè)性質(zhì) 新建 1.5 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃總用地面積為 23120m2，總建筑面積 103185m2， 其中 ：商住樓 4棟，住宅用房建筑面積 64328m2， 地下室 10287m2， 商業(yè)用房建筑面積 2460 m2；綜合樓 1棟，建筑面積 25360 m2。 1.6 建設(shè)期限 2011年 10月 2013年 10月 可行性研究報(bào)告 3 1.7 總投資及資金籌措 項(xiàng)目總投資 20737 萬元，其中： 土地征用費(fèi)用： 200 萬元， 工程費(fèi)用14105 萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 6112 萬元，預(yù)備費(fèi)用 100 萬元， 財(cái)務(wù)費(fèi)用420萬元 。 其 資 金 籌措方式為：項(xiàng)目業(yè)主自籌 及 商品房預(yù)售 。 1.8主要技術(shù)指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 規(guī)劃總用地面積 m2 23120 2 總建筑面積 m2 103185 其中 住宅用房 m2 64328 商業(yè)用房 m2 2460 綜合樓 m2 25360 3 建筑密度 % 28 4 容積率 4.0 5 綠 化 率 % 35 6 項(xiàng)目總投資 萬元 20737 7 銷售 收入 萬元 25588 第二章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 衡陽 XX 房地產(chǎn)公司 是由 *發(fā)起并于 *年 *月 *日成立的 有限責(zé)任公司 ， 法定代表人 *，營業(yè)執(zhí)照號 430400000029107，法定經(jīng)營住所 :衡陽市華新開發(fā)區(qū) 東風(fēng)北路 395 號 ，注冊資本人民幣 捌佰壹拾捌萬 元整 ， 經(jīng)宮范圍 ： 房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營、 建筑材料 銷售 （ 以上經(jīng)營范圍不含前置許可項(xiàng)目，涉及后置專項(xiàng)審批的須審批后方可經(jīng)營） 。 可行性研究報(bào)告 4 公司于 2009 年通過土地招拍掛程序購得 衡陽市 華新開發(fā)區(qū) *號 ，面積為 *平米的地塊。購買價(jià)格為 *萬元。 公司本著 遵循規(guī)則，遵守承諾，尊重業(yè)主宗旨，秉承嚴(yán)謹(jǐn)，創(chuàng)新的風(fēng)格，立足改善城鎮(zhèn)居民居住環(huán)境，不斷開發(fā)高品格的商品房，厚積薄發(fā)，傾力打造公司品牌，使之成為行業(yè)之星。 公司建立了完善的企業(yè)管理制度，有健全的組織機(jī)構(gòu)，現(xiàn)設(shè)有項(xiàng)目開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、辦公室等部門。 公司以 “ 建設(shè)和諧社區(qū)，提高人居價(jià)值 ” 為開發(fā)理念，積極把握市場機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，提升企業(yè)品牌。目前， 四一七隊(duì)土地開發(fā)項(xiàng)目 所處區(qū)位優(yōu)勢明顯，具有建設(shè)成為 華新開發(fā)區(qū) 標(biāo)志性的高層建筑的良好外部環(huán)境，符合新公司提升形象、提升品牌，走可持續(xù)發(fā)展道路的策略，可以考慮作為公司重點(diǎn)發(fā)展 的項(xiàng)目。 第三章 市場分析及銷售預(yù)測 3.1 衡陽市房地產(chǎn)市場分析 衡陽房地產(chǎn)市場 受諸多因素的影響，有房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，也有衡陽房地產(chǎn)鮮明的的特點(diǎn)，兩種因素交織對衡陽房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。 房地產(chǎn)市場自身的特點(diǎn)表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場既是保障老百姓的民生工程，又是投資回報(bào)率高，風(fēng)險(xiǎn)巨大的商業(yè)大舞臺(tái)；它既受市場的影響，有受政策外部性影響深遠(yuǎn)，一項(xiàng)政策有時(shí)決定一個(gè)企業(yè)，甚至一個(gè)行業(yè)的生 可行性研究報(bào)告 5 死存亡；它既可以是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，又可能成為一個(gè)國家政局不穩(wěn)，金融紊亂的根本原因。衡陽房地產(chǎn)的特點(diǎn)首先是房地產(chǎn)與衡陽本土文化 和購房理念相互融合的產(chǎn)物，這是由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性造成的，其次衡陽的市場經(jīng)濟(jì)較沿海城市的市場經(jīng)濟(jì)落后，因此，對房地產(chǎn)的波動(dòng)反映不是很敏感。 3.2 衡陽市房地產(chǎn)銷售預(yù)測 1.2010年 ，我市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為火爆，銷售數(shù)據(jù)同比都有五成以上的增長，房價(jià)在 11 月份攀升至歷史最高點(diǎn) 2711 元 /平方米。 4 月份 ,國家為防止房價(jià)過快上漲帶來負(fù)面影響 ,出臺(tái)了 “ 新國十條 ” ，新政對二套改善型住房需求有嚴(yán)格限制，部分購房者保持持幣觀望，我市商品房市場銷售量同比增速明顯放緩，但是房價(jià)仍然保持上升的趨勢。 2.商品房供需結(jié)構(gòu)不平衡，我市房地產(chǎn)市場從 08年 11月起我市持繼了 18 個(gè)月銷大于供，雖然市場持續(xù)銷售量增長成功消化了我市歷年的的積壓存量房，但也造成我市商品房供應(yīng)不足的情況。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市現(xiàn)庫存商品房僅有 66 萬平方米，如果市場供應(yīng)不上，按每月 20萬平方米銷售量 ，庫存商品房將在 3個(gè)月內(nèi)消化完。 3.二手房方面受新政影響比較明顯，新政頒布后的 4 月份、 5 月份，成交量環(huán)比分別減少 26.65%、 28.40%，雖然 6月份成交量環(huán)比有 14.75%的增長，但與新政頒布前的各月成交量相比都有很大差距。因?yàn)橘徺I二手房用作投資的占多數(shù)，而新政在對多套購房及異地購房都采取了嚴(yán)格的調(diào)控手段，所以近期投機(jī)、投資性需求不敢冒然入市。 4.年初隨著一、二線房地產(chǎn)價(jià)格飛漲，部分投資客選擇了投資三線城市房地產(chǎn)市場，但隨著新政頒布，外來購房投資人員比例有所下降。上 可行性研究報(bào)告 6 半年，從新建商品房網(wǎng)上簽約的購買人統(tǒng)計(jì)顯示，所有購房者中 :55.87%為本市城區(qū)居民， 20.91%為周邊縣、區(qū)人員， 23.22%為 衡陽 市以外地區(qū)人員，新政 頒布以來，外地購買人所占比例教 4 月份下降了 2個(gè)百分點(diǎn)。 通過對市場的深層次調(diào)查， 70.6%的開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，國家新政出臺(tái)對一、二線城市影響巨大，對衡陽這種三線城市的房地產(chǎn)市場雖會(huì)產(chǎn)生一定影響，但影響不會(huì)很大，各開發(fā)企業(yè)對我市房地產(chǎn)市場發(fā)展充滿信心，認(rèn)為我市住房需求仍以剛性需求為主，投資性需求為輔，隨著城市發(fā)展及人均收入水平的不斷提高，我市房價(jià)仍會(huì)穩(wěn)步上漲，但漲幅不會(huì)超過 15%。當(dāng)前，開發(fā)企業(yè)大多都是 “ 以價(jià)補(bǔ)量 ” 的作法，短期內(nèi)的銷量下滑不會(huì)導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)問題。 第 四 章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及技術(shù)方案 4.1 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 四一七隊(duì)土地開發(fā)項(xiàng)目 為具有 獨(dú)特 魅力的 歐式風(fēng)格 高檔精品樓盤 ，總用地面積 23120平方米， 總居住戶數(shù) 558戶，總居人數(shù)近 2236人 （每戶按 4人計(jì)），建筑密度 28%，容積率 4，綠地率 35%，小區(qū)內(nèi)為滿足不同層次消費(fèi)群體需求設(shè)有 6棟高層建筑 ，總建筑面積 103185平方米 。小區(qū)采用綜合網(wǎng)絡(luò)布線系統(tǒng)，高速寬帶接口，配備的智能化物業(yè)管理將使您的生活更方便，更安全。 本項(xiàng)目根據(jù)規(guī)劃要求和地塊特點(diǎn)， 擬建設(shè) 6 棟高層建筑：建筑總面積103185 平方米，其中：住宅建筑面積 64328平方米， 商業(yè)建筑面積 2460 平方米， 綜合樓建筑面積 25360 平方米 。 可行性研究報(bào)告 7 4.2 項(xiàng)目 技術(shù)方案 1、建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)說明 （ 1） 設(shè)計(jì)的總體思想是：創(chuàng)造一個(gè) 具有獨(dú)特魅力的 歐式風(fēng)格 高檔 精品樓盤 ，并以現(xiàn)代手法融合當(dāng)?shù)靥厣幕?（ 2）建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想： 質(zhì)量要求：達(dá)到省優(yōu)工程及園林式工程標(biāo)準(zhǔn) 功能要求：實(shí)用方便，齊全有效 形式要求：穩(wěn)重大氣，簡潔美觀 環(huán)境要求：綠色健康，舒適清靜 消防要求：道路暢通，設(shè)施齊全 （ 3）設(shè)計(jì)概念：打造 具有獨(dú)特魅力的高檔 歐式風(fēng)格 精品 樓盤 ，爭做低碳、環(huán)保、居住的先鋒 。 2、建筑單體設(shè)計(jì) 主體建筑采用新型節(jié)能墻體材料，屋面采用 架空等隔熱措施； 采用新型節(jié)能型門窗，改善建筑熱工性能。 4、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì) 整體環(huán)境景觀體現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀環(huán)境特色， 采用歐式風(fēng)格 結(jié)合自然，地勢，地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅，寧靜，宜人的居住環(huán)境，輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積，增強(qiáng)視覺沖擊力。 5、道路交通設(shè)計(jì) 充分利用用地的 地形、地勢 ，組織人流、車流。 6、車位及車庫 可行性研究報(bào)告 8 設(shè)置露天停車 165 個(gè)泊位，在地下層設(shè)置 258 個(gè)停車泊位以滿足 30%比例需求。 7、物業(yè)管理實(shí)行 “ 綠色安全環(huán)保小區(qū) ” 概念 為了管理及 小區(qū) 安全的需要，在 小區(qū) 內(nèi)設(shè)保安監(jiān)控系統(tǒng)，該系統(tǒng)在物業(yè)管理處設(shè)保安監(jiān)控室，在電梯轎廂、電梯前室、走道、地下室主要出入口道路等處設(shè)置攝象機(jī)。該系統(tǒng)與電子巡更系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)以及門禁對講系統(tǒng)聯(lián)合使用。全天候的小區(qū)保潔；園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲等工作；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家情趣，讓業(yè)主過上省心、舒心、放心、貼心、怡心的 “ 五心 ” 級生活。 第 五 章 項(xiàng)目管理及工程進(jìn)度 5.1 項(xiàng)目實(shí)施管理 本項(xiàng)目按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高質(zhì)量建設(shè)、高要求管理的總要求，為確保項(xiàng)目順利實(shí)施，采取以下措施： 1、成立工程部，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)的管理 公司成立項(xiàng)目開發(fā)工程部，聘請有豐富經(jīng)驗(yàn)的高工擔(dān)任總工程師，抽調(diào)公司最優(yōu)秀的工程技術(shù)人員到工程部從事項(xiàng)目管理，具體的管理工作由工程部負(fù)責(zé)。公司為確保工程進(jìn)度與質(zhì)量，實(shí)行 “ 四制 ” 管理，一是實(shí)行招投標(biāo)制，對于設(shè)計(jì)及工程建設(shè)，應(yīng)組織具有相應(yīng)資格和資質(zhì)的施工、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行招標(biāo)；二是實(shí)行設(shè)計(jì)，施工質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制；三是實(shí)行工程質(zhì) 可行性研究報(bào)告 9 量監(jiān)理制；四是推行材料及設(shè)備采購招標(biāo)制 。 2、組建售房部，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的營銷策劃 組織營銷策劃人員了解項(xiàng)目各種情況，學(xué)習(xí)營銷技巧，嚴(yán)格規(guī)范日常工作行為，提高營銷人員素質(zhì)，準(zhǔn)備營銷宣傳資料，為整個(gè)銷售工作的順利展開奠定良好基礎(chǔ)。 3、項(xiàng)目招投標(biāo)管理 本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)工程、設(shè)置購置、裝修及設(shè)置安裝工程、監(jiān)理等進(jìn)行招標(biāo)，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)有實(shí)力、有技術(shù)優(yōu)勢的單位進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工等，確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程的質(zhì)量。招標(biāo)通過委托招標(biāo)的組織形式，爭取邀請招標(biāo)的方式進(jìn)行。 5.2 工程進(jìn)度 由于本項(xiàng)目是利用現(xiàn)有場地建設(shè)，建設(shè)條件較好，因此可加快前期準(zhǔn)備進(jìn)度。 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)建筑工期為 3年 內(nèi)完成，具體進(jìn)度安排如下： 1 2011 年 6月至 2011 年 12 月完成項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)招標(biāo)、可行性研究報(bào)告及審批、組織新的籌建單位、初步設(shè)計(jì)及審批、施工圖設(shè)計(jì)和施工招標(biāo)； 3 2011 年 12月至 2013年 6 月完成項(xiàng)目的基礎(chǔ)工程、主體、外裝修工程； 4 2012年 3 月至 2014 年 6月完成銷售經(jīng)營工作 。 該項(xiàng)目擬進(jìn)度計(jì)劃安排如下： 項(xiàng)目 時(shí)間 2011.4 2011.6 2011.72013.12 2010.112014.12 備注 項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究報(bào)告及審批、組織新的籌建單位 、 設(shè)計(jì)招標(biāo)、初步設(shè)計(jì)及審批、施工圖設(shè)計(jì)和施工招標(biāo) 6個(gè)月 可行性研究報(bào)告 10 項(xiàng)目的基礎(chǔ)工程、 主體、外裝修工程 30個(gè)月 銷售經(jīng)營 38個(gè)月 第 六 章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃 6.1 投資估算 1、估算編制依據(jù) 本估算依據(jù)本項(xiàng)目提出的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)衡陽市類似工程近期造價(jià)水平估算，根據(jù)湖南省工程概算定額、建設(shè)造價(jià)、湖南省建設(shè)工程材料預(yù)算價(jià)格及同類建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，本項(xiàng)目估算總投資為 21805.6 萬元（本估算不含二次裝修）。 2、估算編制范圍 本估算包括規(guī)劃紅線內(nèi)的人防基礎(chǔ) 工程、主體工程、附屬工程和室外工程費(fèi)用。其中電氣工程包括配電照明工程，公用工程含變配電、泵房設(shè)備投資；弱電工程包含保安監(jiān)控系統(tǒng)、電話網(wǎng)絡(luò)、有線電視、綜合布線系統(tǒng)等投資。 本估算還包括紅線外市政工程，投資方向調(diào)節(jié)稅暫免考慮，建設(shè)期設(shè)備、材料預(yù)調(diào)費(fèi)按有關(guān)規(guī)定指數(shù)為零。 3、估算編制方法 新建工程參照湖南省概算定額和建設(shè)造價(jià)，以及類似工程造價(jià)水平 可行性研究報(bào)告 11 估算。 4、投資估算 本項(xiàng)目總投資為 20914 萬元，各項(xiàng)投 資測算見投資估算表。 編碼 工程或費(fèi) 用名稱 取費(fèi)說明 計(jì)算基數(shù) 數(shù)量 基數(shù)單位 估算 指標(biāo)單位 估算 指標(biāo) 價(jià)值 (萬元 ) 1 土地征用 費(fèi) 200 1.1 支付土地 款 23120 100 1.2 支付土地 契稅 23120 60 1.3 支付拆遷 補(bǔ)償費(fèi) 23120 10 1.4 其它費(fèi)用 23120 30 2 工程費(fèi)用 14105 2.1 住宅建筑工程 （含地下室） 按建筑面 積 74615 1380 元 / 10297 2.2 商業(yè)建筑 工程 按建筑面 積 2460 1250 元 / 308 2.3 綜合樓 按建筑面 積 25360 1380 元 / 3500 3 前期工程 費(fèi) 298 3.1 其他前期費(fèi)用（可研、規(guī)劃、設(shè)計(jì)） 綜合 按建筑面 積 103185 20 元 / 206 3.2 地質(zhì)勘測 費(fèi) 綜合 用地面積 23120 8 元 / 18.50 3.3 其他費(fèi)用 工程費(fèi) 按建筑面 積 103185 4 元 / 50.00 3.4 土地平整 費(fèi) 綜合 用地面積 23120 10 元 / 23. 4 基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費(fèi) 610 4.1 道路 /供水/排污 綜合 按建筑面 積 103185 10 元 / 103 4.2 供電工程 綜合 按建筑面 103185 20 元 / 206 可行性研究報(bào)告 12 積 4.3 電話 /智能/寬帶 綜合 按建筑面 積 103185 0.5 元 / 5 4.4 小區(qū)綠化 /景觀 綜合 按建筑面 積 103185 10 元 / 103 4.5 圍墻 /大門/崗?fù)?綜合 按建筑面 積 103185 1 元 / 10 4.6 消防配套 綜合 按建筑面 積 103185 6 元 / 61.00 4.7 水池 /泵房 綜合 按建筑面 積 103185 6 元 / 61.00 4.8 其他基礎(chǔ) 設(shè)施費(fèi) 綜合 按建筑面 積 103185 6 元 / 61.00 5 公共配套 設(shè)施費(fèi) 275 5.1 居委會(huì) /物業(yè)管理用房 綜合 發(fā)生額 150 1000 元 / 15 5.2 活動(dòng)室 /游樂場 綜合 按建筑面 積 600 1000 元 / 60 5.3 其他公共配套設(shè)施費(fèi) 綜合 按建安費(fèi) 比例 萬元 1 % 5.4 地下工程 費(fèi) 綜合 發(fā)生額 0 0 200 6 開發(fā)期稅 費(fèi) 4424 6.1 開發(fā)期稅 費(fèi)綜合 綜 合 按建安費(fèi) 比例 14282 萬元 18 % 2567 6.2 報(bào)建費(fèi) 綜合 發(fā)生額 103185 180 元 / 1857 7 開發(fā)間接 費(fèi) 0.00 8 其他工程 費(fèi) 105 8.1 施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi) 綜合 按建安費(fèi) 比例 14282 萬元 0.1 % 14 8.2 工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi) 綜合 按建安費(fèi) 比例 14282 萬元 0.1 % 14 8.3 招標(biāo)管理 費(fèi) 綜合 按建安費(fèi) 比例 14282 萬元 0.05 % 7 可行性研究報(bào)告 13 8.4 總承包管 理費(fèi) 綜合 按建安費(fèi) 比例 14282 萬元 0.05 % 7 8.5 合同公證 費(fèi) 綜合 按建安費(fèi) 比例 14282 萬元 0.02 % 2.85 8.6 施工執(zhí)照 費(fèi) 綜合 按建安費(fèi) 比例 14282 萬元 0.05 % 7 8.7 工程質(zhì)量 監(jiān)督費(fèi) 綜合 按建安費(fèi) 比例 14282 萬元 0.05 % 2.85 8.8 工程監(jiān)理 費(fèi) 綜合 按建安費(fèi) 比例 14282 萬元 1.5 % 9.85 8.9 竣工圖編 制費(fèi) 綜合 按建安費(fèi) 比例 14282 萬元 0.05 % 7 8.1 工程保險(xiǎn) 費(fèi) 綜合 按建安費(fèi) 比例 14282 萬元 0.05 % 7 8.11 城市規(guī)劃 管理費(fèi) 綜合 按建安費(fèi) 比例 14282 萬元 0.03 % 4.3 8.12 審圖費(fèi) 綜合 按建安費(fèi) 比例 14282 萬元 0.05 % 7 8.13 零星工程 費(fèi) 綜合 按建安費(fèi) 比例 14282 萬元 0.1 % 15 9 管理費(fèi)用 200 9.1 管理費(fèi)綜 合 綜合 按 1-8投入比例 16720.05 萬元 4 % 200 10 預(yù)備費(fèi) 100 10.1 預(yù)備費(fèi)綜 合 綜合 按建安費(fèi) 比例 8264.80 萬元 4 % 1-10 項(xiàng)小計(jì) 20394 11 財(cái)務(wù)費(fèi)用 420.00 11.1 財(cái)務(wù)費(fèi)用 綜合 綜合 按借款額 計(jì)算 5000 萬元 8.4 % 420.00 12 流動(dòng)資金 合計(jì) 20737 6.2 項(xiàng)目建設(shè)資金籌措計(jì)劃 本項(xiàng)目的資金來源主要有自籌和銀行貸款兩個(gè)來源，計(jì)劃自籌資金6000 萬元， 商品房預(yù)售資金 10000萬元 。 (1) 自籌資金約 200 萬元支付土地費(fèi)用。自有資金結(jié)余支付項(xiàng)目前期 可行性研究報(bào)告 14 各項(xiàng)手續(xù)的辦理和在開發(fā)期內(nèi)的日常運(yùn)轉(zhuǎn)。 (2)本項(xiàng)目 商品房預(yù)售資金 10000 萬元 。 完 成工程至項(xiàng)目對外發(fā)售的工程量，以銷售回籠資金滾動(dòng)資金至項(xiàng)目完工。 為更準(zhǔn)確地安排投資計(jì)劃，每項(xiàng)投資費(fèi)用分別進(jìn)行。根據(jù)合理的原則分配到每一期。本項(xiàng)目遵循下述原則： （ 1）前期費(fèi)用 工程開工前 1 個(gè)季度全部投入。 （ 2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：工程竣工前按比例用款。比例 25%， 25%， 25%， 25%。 公共配套設(shè)施費(fèi)：工程竣工前 3 年 按比例用款。比例 50%， 25%， 25%。 （ 3）開發(fā)期稅費(fèi) 工程開工前 1 個(gè)季度投入 42%。 （ 4）其他工程費(fèi)用 按比例用款。比例 50%， 15%， 15%， 20%。 （ 5）管理費(fèi)用 工程竣工前按比例用款。比例 25%， 25%， 25%， 25%。 （ 6）預(yù)備費(fèi) 工程開工第 1 季度全部投入。 可行性研究報(bào)告 15 第 七 章 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析 7.1 計(jì)算依據(jù)及范圍 項(xiàng)目評價(jià)是依據(jù)國家發(fā)改委和建設(shè)部頒布的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）以及建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三版）的要求，按照投入產(chǎn)出相對應(yīng)的原則進(jìn)行評估的。 本項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析基礎(chǔ)為工程投資估算及相關(guān)資料。 財(cái)務(wù)預(yù)測及效益分析詳見財(cái)務(wù)預(yù)測及效益分析表。 7.2 經(jīng)濟(jì)效益分析 1、本項(xiàng)目計(jì)算期 3年，其中建設(shè)期 18個(gè)月， 銷售期 24 個(gè)月。 2、本項(xiàng)目住宅銷售面積為 64328 ，商業(yè)用房銷售面積 2460 ， 綜合樓 25360 。根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，高層住宅按每平方米 3300 元估算，商業(yè)用房按均價(jià)每平方米 6800 元估算， 綜合樓 按 平均 租金 30元 /月 估算。 3、項(xiàng)目銷售進(jìn)度預(yù)計(jì)： 本項(xiàng)目抓好社會(huì)輿論導(dǎo)向（電視、報(bào)紙及廣告牌）等多種形式的宣傳，先施工，后銷售，計(jì)劃在第 3 年內(nèi)完成。各年銷售計(jì)劃見表： 年度 2012 2013 2014 銷售比例預(yù)