1 在山西 XX 投資興建酒店項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告 一、總論 . 1 二、 市場(chǎng)分析 . 3 三山西、 XX 酒店行業(yè)現(xiàn)狀 . 8 四興建酒店的利好因素 . 10 五興建酒店的風(fēng)險(xiǎn) . 14 六投資方的條件和愿望 . 16 七 . 項(xiàng)目預(yù)選地塊分析與評(píng)價(jià) . 17 八酒店項(xiàng)目種類、功能配比及投資規(guī)模的簡(jiǎn)介 . 23 九 投資酒店的定位和特點(diǎn)建議 . 30 十結(jié)論 . 32 1 一、總論 酒店行業(yè)是旅游行業(yè)的一個(gè)組成部分，它的特點(diǎn)是一個(gè)由多元因素組成的行業(yè)，它能夠代表一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地方、一個(gè)城市的文明、文化，它能夠?yàn)橐粋€(gè)國(guó)家、一個(gè)地方、一個(gè)城市的發(fā)展和開(kāi)放起到積極的作用。我國(guó)酒店行業(yè)的起步，從 1982 年開(kāi)始，至今已有 22 個(gè)年頭，經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段， 80 年代，隨著國(guó)家改革開(kāi)放的政策，酒店行業(yè)在全國(guó)的各行各業(yè)中，率先對(duì)外開(kāi)放，引進(jìn)國(guó)際集團(tuán)的 先進(jìn)管理，投資主體以國(guó)有資本為主。第二階段， 90年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的一種補(bǔ)充，投資主體還是以國(guó)有資本為主。第三階段，到了 21 世紀(jì)，隨著北京申奧的成功和上海申博的成功，酒店行業(yè)的潛在需求，又成為大量房產(chǎn)發(fā)展商投資的目標(biāo)，投資主體以民營(yíng)資本為主。 到 2003 年底的國(guó)家旅游局官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明全國(guó)酒店的現(xiàn)狀如下： 星級(jí)酒店總數(shù) 9,751 100% 國(guó)有經(jīng)濟(jì) 5,622 57.65% 集體、股份、聯(lián)營(yíng) 2,816 28.87% 私營(yíng) 635 6.52% 外商、港、澳、臺(tái) 678 6.96% 星級(jí)酒店總數(shù) 9,751 100% 5 星級(jí)酒店 198 2.03% 2 4 星級(jí)酒店 727 7.46% 3 星級(jí)酒店 3,166 32.46% 2 星級(jí)酒店 4,864 49.88% 1 星級(jí)酒店 796 8.17% 由于酒店行業(yè)的特點(diǎn)， 它的經(jīng)營(yíng)和管理以及發(fā)展，一直處于敏感、被動(dòng)的地位，國(guó)際的、國(guó)內(nèi)的、政治的、經(jīng)濟(jì)的重大事件，都會(huì)對(duì)酒店業(yè)產(chǎn)生影響。 3 二、 市場(chǎng)分析 酒店業(yè)與政治、經(jīng)濟(jì)互動(dòng)過(guò)程，需要我們對(duì)于市場(chǎng)的分析必須考慮世界政治、經(jīng)濟(jì)、旅游大背景、大格局的密切關(guān)系，我們不僅要客觀地去分析，了解我們國(guó)內(nèi)、山西省內(nèi)的旅游、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，而且要掌握世界旅游、經(jīng)濟(jì)走向，才能正確地估計(jì)、推斷出我們酒店未來(lái)的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)，并估算出我們酒店的發(fā)展前景和投資收益。 1經(jīng)濟(jì)方面 1.1 世界經(jīng)濟(jì)從 2003 年下半年開(kāi)始回升，全年增長(zhǎng) 2.5%。2004 年世界 經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易和投資復(fù)蘇勢(shì)頭增強(qiáng)，增長(zhǎng)率達(dá)到 3.5%，其中美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 4%，作為世界上人口最多的國(guó)家中國(guó)和印度經(jīng)濟(jì)也持續(xù)保持高速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率分別達(dá)到 8.5%和 6.25%。但當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)仍嚴(yán)重依賴各國(guó)和地區(qū)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的各項(xiàng)政策和措施，例如：一是除需求回升之外，國(guó)際貿(mào)易增長(zhǎng)缺乏其他動(dòng)力；二是國(guó)際資本流動(dòng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有恢復(fù)先前的活躍程度；三是很多國(guó)家和地區(qū)在信息通訊技術(shù)的投資還不夠；四是地區(qū)沖突、國(guó)際恐怖事件的發(fā)生，都影響了一些投資項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，但中國(guó)基本保持持續(xù)穩(wěn)定。 1.2 2004 年中國(guó)的 GDP 增長(zhǎng)率在 8.8%左 右，將保持繼續(xù)走高態(tài)勢(shì)。今年我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的盤(pán)子不斷增大，把經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)從投資轉(zhuǎn)向消費(fèi)，增加人們的收入，進(jìn)一步鼓勵(lì)消費(fèi)增長(zhǎng)，增強(qiáng)消費(fèi)需求對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用。并針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)的盲目擴(kuò)大投資等，增強(qiáng)調(diào)控的科學(xué)性、預(yù)見(jiàn)性和有效性，將使我國(guó)的經(jīng)濟(jì)保持在 4 良好的發(fā)展軌道上。預(yù)計(jì) 2005 年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)將成功實(shí)現(xiàn)軟著陸，但因今年全球原油價(jià)格上升， 2005 年中國(guó) GDP 增長(zhǎng)率會(huì)比預(yù)測(cè)值低0.8 個(gè)百分點(diǎn)。 中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)司司長(zhǎng)許憲春 認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量將在 2005 年超過(guò)法國(guó)，目前，隨著祖國(guó)大陸大開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，臺(tái)商投資方向也逐漸向大陸中西部進(jìn)發(fā)， 2005 年會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展期。一些跨國(guó)公司如沃爾瑪、迪斯尼、博世等在中國(guó)上海、深圳、北京追加投資，還有日本的 NEC 公司將與上廣電共同開(kāi)發(fā)中國(guó)最大的投資中心。由此可見(jiàn)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在明年會(huì)繼續(xù)沿著“上升通道”乘勢(shì)而上，穩(wěn)健前行。 1.3 山西省作為中部地區(qū)省份， 2004 年今年 1-6 月份全省進(jìn)出口總值達(dá) 41.74 億美元 ,比去年提高了八個(gè)百分點(diǎn)，同比增長(zhǎng)69.07%，占全省上半年 GDP26.59%。而 XX 又為省會(huì)城市，在全省11 個(gè)地級(jí)市中躍居領(lǐng)先水平。其中出口 32.53 億美元，同比增長(zhǎng)78.75%,在全國(guó)各省市中排名第 15 位。 山西省 2003 年，審批外商投資項(xiàng)目總計(jì) 89 個(gè)，今年 1-6 月份審批外商投資項(xiàng)目 44 個(gè)，同比增長(zhǎng) 2.33%；項(xiàng)目總投資 6.62 億美元 ,同比增長(zhǎng) 89.9%；合同外資 1.6 億美元 ,同比增長(zhǎng) 22.74%；實(shí)際利用外資 6,119 萬(wàn)美元，比去年同期 1,100 萬(wàn)美元增長(zhǎng) 465.36%。 到目前為止，在去年合同外資增長(zhǎng) 50.87%達(dá)到 4.48 億美元的基礎(chǔ)上，今年上半年我省實(shí)際利用外資增長(zhǎng)加快，同比增加 5019萬(wàn)美元。 XX 市焚燒垃圾發(fā)電的同舟能源項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)富士 5 康工業(yè)園的鴻富晉 精密工業(yè) IT 項(xiàng)目，總投資在 3,000 萬(wàn)美元以上，外方分別注資 198 萬(wàn)美元和 950 萬(wàn)美元，大同威奇達(dá)等醫(yī)藥項(xiàng)目增資 613 萬(wàn)美元，均已及時(shí)到位 。 此外瑞騰科技發(fā)展、泰呂科技電子、普林斯正源輻照技術(shù)、恒宇科技等公司項(xiàng)目進(jìn)度加快，這些外資 投產(chǎn)項(xiàng)目均保持良好的發(fā)展勢(shì)頭 。 1.4 2004 年 山西省 人民政府與德國(guó)北威州政府發(fā)展與合作高層論壇在山西省城 XX 市舉行。目前，德國(guó)企業(yè)在山西投資項(xiàng)目四十八個(gè)，投資達(dá) 4,000 萬(wàn)美元 ， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 煤炭、鋼鐵、電力、化工的相似性促成了山西與北威州長(zhǎng)期以來(lái)的友好合作， 這將推進(jìn)了我省經(jīng)濟(jì)的快速 發(fā)展。 2旅游方面 2.1 2004 年山西省上半年累計(jì)接待海外旅游者 95,007 人次，比 2002 年同期增長(zhǎng) 11.94%，完成年計(jì)劃的 54.53%；旅游創(chuàng)匯2,659.85 萬(wàn)美元，比 2002 年同期增長(zhǎng) 14.98%，完成年計(jì)劃的50.86%。累計(jì)接待國(guó)內(nèi)旅游者 2,879.25 萬(wàn)人次，比 2002 年同期增長(zhǎng) 43.53%，完成年計(jì)劃的 53.96%。旅游總收入 82.11 億元人民幣，比 2002 年同期增長(zhǎng) 42.53%，完成年計(jì)劃的 53.79%。主要客源國(guó)日本、韓國(guó)、法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、蒙古、新加坡、馬來(lái)西亞、英國(guó)、澳大利 亞、俄羅斯、加拿大、意大利、泰國(guó)、菲律賓。 山西省 2004 年 1-6 月全省旅游接待、收入完成情況統(tǒng)計(jì)表 主要指標(biāo) 2004 年 1-6 月份 2002 年 1-6 月份 同 比 增 長(zhǎng) （ %） 完成年計(jì)劃（ %） 海外旅游者（人次） 95,007 84,875 11.94 54.53 海外旅游創(chuàng)匯（萬(wàn)美元） 2,659.85 2,313.29 14.98 50.00 6 國(guó)內(nèi)旅游者（萬(wàn)人） 2,879.25 2,037.28 41.33 53.17 國(guó)內(nèi)旅游收入（億元人民幣） 79.93 55.69 43.53 53.96 旅游總收入（億元人民幣） 82.11 57.61 42.53 53.79 山西省 2004 年 1-6 月外國(guó)人主要客源國(guó)對(duì)比統(tǒng)計(jì)表 國(guó)別 2004 年 1-6 月份 2002 年 1-6 月份 增長(zhǎng)比（ %） 名次 接待人次 名次 接待人次 日本 1 45,288 1 15,412 193.85 韓國(guó) 2 19,127 4 4,831 295.92 法國(guó) 3 13,366 3 4,870 174.45 美國(guó) 4 9,086 2 5,215 74.22 德國(guó) 5 8,521 5 3,833 122.30 蒙古 6 7,220 16 575 1155.6 新加坡 7 7,052 7 2,227 216.66 馬來(lái)西亞 8 4,166 12 1,029 304.86 英國(guó) 9 3,421 6 2,480 37.94 澳大利亞 10 2,888 14 890 224.49 俄羅斯 11 2,756 8 2,072 33.00 加拿大 12 2,435 11 1,222 99.26 意大利 13 2,384 10 1,556 53.21 泰國(guó) 14 1,718 9 1,570 9.42 菲律賓 15 1,229 13 908 35.35 XX市 2004年 1-6月客源接待海外旅游者 24,017人次，比 2002年同期增長(zhǎng) 12.55%，完成年計(jì)劃的 50.65%；國(guó)內(nèi)旅游者 768.23 萬(wàn)人次，比 2002 年同期增長(zhǎng) 52.00%，完成年計(jì)劃的 76.14%；接待總量仍居全省第一名。 2.2 山西省地處黃河中上游 ， 歷史悠久，物盡天華，是中華民族的發(fā) 祥地之 一。境內(nèi)風(fēng)光旖旎 ， 氣候適人，資源豐富 ， 古跡匯萃 ， 素有“中國(guó)煤倉(cāng)” 和 “ 中 國(guó)古代博物館” 之譽(yù) 。 人文、自然旅游資源，全省地面文物總數(shù)達(dá) 31,401 處 ，是全國(guó)（除陜西省外）惟一 3萬(wàn)處以上文物的省份。被列為世界文化遺產(chǎn)名錄的單位 2個(gè)，被國(guó)家命名的歷史文化名城 5 座，國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū) 5 個(gè)，列入全 7 國(guó)首批旅游發(fā)展優(yōu)先項(xiàng)目 2 個(gè)。 山西未來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在很大程度上將依托其豐富的旅游資源，這將是宣傳祖國(guó)文化、創(chuàng)造百姓就業(yè)機(jī)會(huì)的利好方向。 8 三山西、 XX 酒店行業(yè)現(xiàn)狀 山西省共有星級(jí)酒店 270 家，房間總數(shù) 22， 372 間，床位數(shù) 46，493 張，客房出租率 53.94%。 XX 市高星級(jí)酒店中，準(zhǔn)五星級(jí)有 2 家，四星級(jí)有 9 家，房間總數(shù) 2,106 間，床位數(shù) 3， 426 張，出租率 50.66%。到目前為止，還沒(méi)有國(guó)際酒店管理集團(tuán)進(jìn)入，主要以國(guó)內(nèi)管理和當(dāng)?shù)毓芾頌橹?，市?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還處于相對(duì)簡(jiǎn)單的層面。 XX 市四、五星級(jí)客房供給統(tǒng)計(jì)表 飯店 今年 客房數(shù) 今年床位數(shù) 明年 客房數(shù) 明年床位數(shù) 迎澤賓館 294 534（單 16；雙 240；套38） 294 534（單 16；雙 240；套38） 山西大酒店 166 236（單 60；雙 70；套36） 166 236（單 60；雙 70；套36） 愉園大酒店 255 452（單 18；雙 197；套40） 200 300（單 60；雙 100；套40） 三 晉國(guó)際飯店 225 360（單 60；雙 135；套30） 225 360（單 60；雙 135；套30） 太平洋酒店 119 221（單 12；雙 102；套5） 119 221（單 12；雙 102；套5） 陽(yáng)光大酒店 55 91（單 8；雙 36；套 11） 55 91（單 8；雙 36；套 11） 御花園假日酒店 82 136（單 24；雙 54；套4） 82 136（單 24；雙 54；套4） 晉協(xié)賓館 151 266（單 8；雙 115；套28） 151 266（單 8；雙 115；套28） 金港大酒店 215 356（單 77； 雙 98；三21：套 19：） 215 356（單 77；雙 98；三21： 套 19：） 萬(wàn)獅京華大酒店 201 242（單 90；雙 40；套71） 201 242（單 90；雙 40；套71） 山西國(guó)貿(mào)大飯店 398 533(單 190：雙 135：套：73) 398 533（單 190：雙人 135：套： 73） 9 總計(jì) 2， 106 3， 425 2， 106 3， 273 根據(jù)我們的了解，在目前 XX 的星級(jí)酒店中，能夠代表山西文化的酒店是一個(gè)空白。 10 四興建酒店的利好因素 1政府重視 今年 11 月，省 長(zhǎng)張寶順主持召開(kāi)省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組會(huì)議，聽(tīng)取省旅游業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組辦公室關(guān)于全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的匯報(bào)，分析全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)，安排部署當(dāng)前和今后一段時(shí)期全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作。副省長(zhǎng)宋北杉、省政府秘書(shū)長(zhǎng)李政文和省旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)組成員單位的負(fù)責(zé)同志出席了會(huì)議。 會(huì)議指出，在山西旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展和旅游市場(chǎng)出現(xiàn)全面升溫的同時(shí)，全省各級(jí)有關(guān)部門(mén)對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的一些困難和問(wèn)題也不容忽視，主要是投入不足、體制不順、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱的矛盾日益突出，公路、鐵路和航空等交通基礎(chǔ)設(shè)施難以滿足游客日益增長(zhǎng)的需求，旅游產(chǎn)業(yè)要素市場(chǎng) 發(fā)展不均衡，旅游門(mén)票經(jīng)濟(jì)傾向嚴(yán)重，旅游市場(chǎng)秩序整頓的任務(wù)仍然較重，旅游服務(wù)水平需進(jìn)一步提高。部分景點(diǎn)追求短期效益，忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的弊端進(jìn)一步顯露，對(duì)于這些問(wèn)題有關(guān)部門(mén)要切實(shí)重視，努力解決。 會(huì)議強(qiáng)調(diào)，旅游產(chǎn)業(yè)是我省的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的希望產(chǎn)業(yè)，是省產(chǎn)業(yè)政策重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的七大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)之一。就下一步旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，會(huì)議提出五點(diǎn)要求： 1) 當(dāng)前和今后一段時(shí)期全省上下要把文化旅游產(chǎn)業(yè)作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)和新興接續(xù)產(chǎn)業(yè)，擺在全局戰(zhàn)略位置，予以扶持和推動(dòng)； 2) 舉全省之力辦旅游，切實(shí)加大發(fā)展旅游產(chǎn) 業(yè)的工作力度，各級(jí)政府和各有關(guān)部 11 門(mén)都要樹(shù)立全省一盤(pán)棋的思想，努力為旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)，各級(jí)旅游主管部門(mén)要切實(shí)履行職責(zé)，充分發(fā)揮行業(yè)規(guī)劃、指導(dǎo)、管理、服務(wù)等職能作用，主動(dòng)加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)配合，有關(guān)部門(mén)要從大局出發(fā)，從戰(zhàn)略上思考問(wèn)題，著眼于產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，主動(dòng)搞好銜接溝通，努力做好自身工作，為加快發(fā)展旅游業(yè)多辦實(shí)事，多做貢獻(xiàn)； 3) 按照政府引導(dǎo)、社會(huì)主辦、市場(chǎng)運(yùn)作的思路，大力促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就政府來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)是抓好旅游景區(qū)、景點(diǎn)的發(fā)展規(guī)劃，積極推進(jìn)規(guī)劃的制定、完善和實(shí)施，抓好旅游資源的整合，開(kāi)發(fā)旅游商 品，推出旅游精品，搞好宣傳促銷(xiāo)，使旅游產(chǎn)品進(jìn)入國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)，加強(qiáng)旅游市場(chǎng)監(jiān)管，維護(hù)旅游市場(chǎng)秩序，搞好重點(diǎn)部位、重點(diǎn)景區(qū)、重要旅游資源的開(kāi)發(fā)和保護(hù)，千方百計(jì)加大投入，著力搞好旅游景區(qū)、景點(diǎn)的水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加強(qiáng)環(huán)境整治和綜合開(kāi)發(fā)，創(chuàng)造良好發(fā)展環(huán)境； 4) 按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，努力培育旅游市場(chǎng)主體，要采取多種方式，努力扶持一批有競(jìng)爭(zhēng)力的旅游企業(yè)做大做強(qiáng)，可以以資金、市場(chǎng)、管理等入股，組建大型國(guó)際旅游集團(tuán)，吸引國(guó)外、省外企業(yè)投資山西旅游市場(chǎng)，切實(shí)把山西旅游做成開(kāi)放型產(chǎn)業(yè)； 5) 加強(qiáng)與周邊省市的合作，以 鄰為伴，與鄰為善，實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。 會(huì)議要求，旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要樹(shù)立大產(chǎn)品、大市場(chǎng)、大企業(yè)、大旅游的觀念，努力實(shí)現(xiàn)新跨越、大發(fā)展。省旅游領(lǐng)導(dǎo)組要切實(shí)履行職能，加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，搞好統(tǒng)籌規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)資源整合，打造精品路線，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，各級(jí)政府及有關(guān)部門(mén)要從各方面予以大力支 12 持，使旅游產(chǎn)業(yè)盡快發(fā)展成為我省的優(yōu)勢(shì)支柱產(chǎn)業(yè)。 2其他產(chǎn)業(yè)需要酒店的配套 XX 市主要展覽館有山西省展覽館、中國(guó)煤炭博物館。每年大 約共有 20 個(gè)國(guó)內(nèi)展覽，主辦方均為省內(nèi)自己展覽公司。北京、上海展覽公司暫沒(méi)有在山西辦國(guó)際、國(guó)內(nèi)展覽的計(jì)劃。今年 有五臺(tái)山國(guó)際旅游節(jié)、九月份平遙國(guó)際攝影展、大同云崗旅游節(jié)、世界文化產(chǎn)業(yè)論談會(huì)等主要節(jié)慶活動(dòng)。這些展覽和活動(dòng)在 XX 固定以后，需要有足夠的酒店能夠在住宿接待上加以配套。 3交通配套的改觀 2004 年山西航空的航線已擴(kuò)大到 50 多條，使我省武宿機(jī)場(chǎng)外出港航班數(shù)量急劇攀升， 2003 年山西航空共完成旅客運(yùn)輸量 82.40萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 146.26%。今年 1-6 月份， XX 機(jī)場(chǎng)出港旅客市場(chǎng)占有率中，山西航空占到了 40.99%；進(jìn)港旅客市場(chǎng)中，山西航空占到了 39.12%。先后又增加了 XX-哈爾濱、 XX-烏魯木齊等航線 ,目前XX 航空口岸所開(kāi)通至香港、韓國(guó)、日本、新加坡等多條臨時(shí)客運(yùn)航線，并成為全國(guó)最大的對(duì)獨(dú)聯(lián)體貨包機(jī)口岸。 山西交通便利， 2003 年 9 月 28 日，連接山西南北全線 666 公里的大運(yùn)高速公路全線通車(chē)。從 長(zhǎng)晉高速公路建設(shè)指揮部了解到，目前長(zhǎng)晉高速公路已進(jìn)入最后的收尾階段， 2004 年九月底已全線完工，長(zhǎng)晉高速公路作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)干線 XX 至澳門(mén)高速公路的重要組成部分。鐵路方面將會(huì)在 2005 年，新建一條“ XX-北京”的高速鐵路客運(yùn)專線，北京到 XX 只需要 2 小時(shí)，比現(xiàn)在縮短 8 個(gè)小時(shí)。 山 13 西公路建設(shè) 的 突飛猛進(jìn) 帶動(dòng) 了山西 經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng) 。 14 五興建酒店的風(fēng)險(xiǎn) 1目前的供求現(xiàn)狀 雖然山西省和 XX 市都有諸多利好酒店業(yè)的現(xiàn)狀和趨勢(shì)，但是根據(jù)山西省和 XX 市的旅游局統(tǒng)計(jì)資料表明，到目前為主，除了少數(shù)月份酒店的住宿率達(dá)到 80%以上，全年平均的酒店出租率，只有53.94%， XX 市高星級(jí)酒店的平均出租率只有 50.66%，這兩個(gè)數(shù)據(jù)告訴我們， 1）這樣得出租率現(xiàn)狀，酒店只能達(dá)到保本的水平， 2）目前酒店的數(shù)量還是供大于求。 2. 投資酒店業(yè)的性質(zhì)和投資回報(bào)率現(xiàn)實(shí) 投資酒店業(yè)的性質(zhì)，屬于投資不動(dòng)產(chǎn)的范疇，但不同于投資房地產(chǎn)。 2.1 投資房地產(chǎn)的特點(diǎn)是： 1） 資金周轉(zhuǎn)時(shí)間短，一般 3 到 4年 2）投入產(chǎn)出差價(jià)大 3）開(kāi)發(fā)商對(duì)于投資地產(chǎn)的所有權(quán)，隨著產(chǎn)權(quán)的單位面積出售逐步轉(zhuǎn)移，最終以獲利而結(jié)束項(xiàng)目，同時(shí)失去所有權(quán)。 2.2 投資酒店業(yè)的特點(diǎn)是： 1）資金需要沉淀，至少 5 年以上 2）建成以后還需要有后備資金用于更新改造 3）酒店經(jīng)營(yíng)本身的回報(bào)率并不高，一般在 10%左右 4）酒店業(yè)的回報(bào)率主要靠不動(dòng)產(chǎn)的升值，但這種升值，除了本身地產(chǎn)價(jià)值的上升，還需要通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理的效益支撐 5）投資方長(zhǎng)期擁有酒店的所有權(quán)。 3. 投資酒店的資金結(jié)構(gòu)要求 15 由于酒店業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，對(duì)于酒店 業(yè)的投資，要保證其回報(bào)率，對(duì)于資金結(jié)構(gòu)有所要求。自有資金的比例最好超過(guò) 60%，如果負(fù)債比例過(guò)高，財(cái)務(wù)費(fèi)用加大，會(huì)造成應(yīng)有回報(bào)率的取得。 4. 投資者的目的和心態(tài) 投資酒店業(yè)，投資者一定是為長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益著想，不能急功近利，如果為了短期套利，不宜投資酒店。 5. 投資成本 根據(jù)酒店業(yè)的一般規(guī)律，投資酒店在不同的國(guó)家和地區(qū)，有一個(gè)合理的成本區(qū)域，超過(guò)這些區(qū)域的投資，將給未來(lái)的回報(bào)帶來(lái)負(fù)面作用。 6. 酒店類型的選擇 酒店行業(yè)的細(xì)分市場(chǎng)，有超過(guò) 10 種的類型，如果沒(méi)有充分的市場(chǎng)調(diào)研和專家指導(dǎo)，選 擇類型有誤的話，將在市場(chǎng)上增加競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)，加大未來(lái)回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。 16 六投資方的條件和愿望 山西 X 投資有限公司的上級(jí)集團(tuán)，是山西省煤炭產(chǎn)業(yè)中知名的企業(yè)，多年來(lái)有穩(wěn)定的主業(yè)產(chǎn)出，并希望投資其它項(xiàng)目而有助于長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展。 山西 X 投資有限公司的上級(jí)集團(tuán)，已經(jīng)在多年前有志于旅游業(yè)投入和貢獻(xiàn)，經(jīng)過(guò)幾年投入和經(jīng)營(yíng)、管理的山西旅游點(diǎn) 綿山，已經(jīng)在山西乃至全國(guó)成為一個(gè)集歷史名勝和人文景觀結(jié)合的知名景點(diǎn)和旅游開(kāi)發(fā)的成功案例。 綿山，山古水活，古跡眾多，又有大量的古老傳說(shuō)，以其鮮明的個(gè)性跨身于我國(guó)名山之列。今日綿山，正在恢復(fù)其 原來(lái)的魅力。 “ 萬(wàn)壑千崖增秀麗，往來(lái)人在畫(huà)圖中 ” ，定會(huì)給游人留下永恒的記憶。 綿山開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的成功，使得投資者有了做大旅游產(chǎn)業(yè)鏈的想法和愿望，同時(shí)，這樣的發(fā)展方向，完全和集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展的思路相吻合。 目前，山西 X 投資有限公司，計(jì)劃在山西省會(huì) XX，投資一家高星級(jí)的酒店，資金規(guī)模在 2 億人民幣。 根據(jù)投資方的本身?xiàng)l件和愿望，投資酒店業(yè)具備資格。 17 七 . 項(xiàng)目預(yù)選地塊分析與評(píng)價(jià) 1. 地塊編號(hào)： 項(xiàng)目預(yù)選的位于 XX市濱河西路土地面積規(guī)模達(dá) 38畝的地塊編為 1 號(hào)地塊。 項(xiàng)目預(yù)選的位于 XX 市長(zhǎng)風(fēng)街長(zhǎng)治路口 轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá)10 畝的地塊編為 2 號(hào)地塊。 項(xiàng)目預(yù)選的位于 XX 市并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處土地面積規(guī)模達(dá) 23 畝的地塊編為 3 號(hào)地塊。 2. 地塊分析與評(píng)價(jià)： 2.1 1 號(hào)地塊分析與評(píng)價(jià)： （面積： 38 畝） 地理位置： 該地塊位于迎澤大橋與漪汾橋之間，緊靠汾河之畔的濱河西路。南北走向的汾河貫穿于整個(gè) XX 城市，并以汾河自然形成了城市的河?xùn)|大城域及河西大城域，地塊屬于兩橋之中的河西城域，距迎澤大橋與漪汾大橋均為 500 米左右。 周邊環(huán)境： 由于地塊處于發(fā)展中的城市標(biāo)志性景觀汾河，因此，地塊的右側(cè)緊鄰省博物館，左側(cè) 為市圖書(shū)館，后面為一高層建筑群，面對(duì)汾河（美中不足的是地塊后面偏右聳立著一個(gè)大煙囪）。地域空曠，視野開(kāi)闊。 交通條件： 18 地塊處于迎澤大橋與漪汾橋之間的濱河西路居中位置，距離兩橋僅為 500 米左右，道路規(guī)范，兩個(gè)橋方向均能進(jìn)出（實(shí)際沿濱河西路南北向與汾河其它大橋同為溝通）。路況暢通，交通便利。距市中心商業(yè)區(qū)及火車(chē)站 10 分鐘車(chē)程，離機(jī)場(chǎng) 30 分鐘車(chē)程。 分析與評(píng)價(jià)： 1 號(hào)地塊在汾河邊上兩橋之間，作為 XX 市景觀河其規(guī)劃發(fā)展正在形成中，尤其兩橋之間河的兩岸已成一定規(guī)模。同時(shí)緊鄰作為 XX市主干大道、景觀大橋的迎澤大街和迎 澤大橋，與商業(yè)鬧市區(qū)既保持一定距離，但又不太遠(yuǎn)。從發(fā)展的眼光看應(yīng)該是一處很有特色、很有發(fā)展的地塊。但從酒店專業(yè)角度看適合做何種類型的酒店才是最重要、最客觀的。從 1 號(hào)地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認(rèn)為比較適合做會(huì)議型酒店。 要素： （ 1）地域空曠，視野開(kāi)闊，雙向交通集散便利。 （ 2）周邊環(huán)境相對(duì)安靜，對(duì)會(huì)議型酒店干擾較少 （ 3）由于地塊面積規(guī)模較大（ 38 畝），地形規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，非常適合會(huì)議型酒店的基本條件，如：道路交通，車(chē)輛場(chǎng)地，會(huì)議場(chǎng)所與酒店的整體規(guī)劃等。當(dāng)然， 1 號(hào)地塊 38 畝規(guī)模上搞一個(gè)單體酒店可能從土地成本 上太大，但作為集團(tuán)的發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整等，完全可以將項(xiàng)目戰(zhàn)略策劃、整體規(guī)劃，分期實(shí)施。 我們建議： 會(huì)議型酒店在 XX 這類市場(chǎng)目前及今后若干年內(nèi)主要是地區(qū)性 19 會(huì)議和部分國(guó)內(nèi)會(huì)議，如要實(shí)施就必須形成會(huì)議市場(chǎng)的龍頭、會(huì)議型酒店的旗幟，立于不敗之地，贏得最大回報(bào)。 2.2 2 號(hào)地塊分析與評(píng)價(jià)： （面積： 10 畝） 地理位置： 該地塊位于長(zhǎng)風(fēng)街、長(zhǎng)治路口轉(zhuǎn)角處，屬于臨街地塊。長(zhǎng)風(fēng)街是 XX 市新興規(guī)劃發(fā)展的商業(yè)中心區(qū)域，是個(gè)典型的商業(yè)地段。 周邊環(huán)境： 由于地塊處于正規(guī)劃發(fā)展中的新興商業(yè)街區(qū)。因此，地塊的左側(cè)是在建 的沃爾瑪大型超市，右側(cè)是東方家園建材超市，地塊右邊緊靠 1 排 4 層居民樓。因?yàn)樘幱诘湫偷纳虡I(yè)環(huán)境街區(qū)，又臨主干道與小街口的轉(zhuǎn)角處，加之其本身面積規(guī)模不是很大，所以相對(duì)狹小，周?chē)_(kāi)闊度稍差。但該地塊正面臨街的長(zhǎng)風(fēng)街已成為 XX 市新一輪開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市軸心大道，未來(lái)幾年省政府、市政府往南遷移規(guī)劃均在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，同時(shí)長(zhǎng)風(fēng)商業(yè)中心區(qū)往南是 XX 市高科技開(kāi)發(fā)區(qū)。 交通條件： 地塊處于具有雙向 10 車(chē)道的長(zhǎng)風(fēng)街，其路況、交通不言而喻非常之好，距迎澤大街老城區(qū)、火車(chē)站 15 分鐘車(chē)程，離機(jī)場(chǎng) 20 分鐘車(chē)程。 分析與評(píng)價(jià)： 2 號(hào)地塊處于 XX 市整體發(fā)展規(guī)劃中新一輪中心區(qū)域，在未來(lái)的幾年中將形成一個(gè)政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心。尤其以寬闊的長(zhǎng)風(fēng)街為軸心主干道，隨著不斷建設(shè)，深入發(fā)展，中心區(qū)域的成熟度會(huì)更加 20 提高，商業(yè)氛圍更濃，并會(huì)逐步取代目前以迎澤大街為主的市中心而成為今后 XX 市的軸心大道、核心區(qū)域。從 2 號(hào)地塊的綜合物理環(huán)境條件分析，我們認(rèn)為該地塊規(guī)劃一個(gè)現(xiàn)代商務(wù)型酒店較為適合。 要素： 地塊處于新興商業(yè)中心區(qū)軸心主干大道的中心地段，鄰近及周邊環(huán)境正逐步形成支撐商務(wù)型酒店的目標(biāo)市場(chǎng)。優(yōu)越的地段，良好的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)環(huán)境加之交通便利，是商務(wù)客人的首選條件。地塊面積較之其它兩塊規(guī)模而言屬狹小，也正是這一自身客觀條件內(nèi)因，同時(shí)由于外因優(yōu)良基本面的提升及定位，形成了這一類型地塊較適宜的結(jié)合點(diǎn)：現(xiàn)代商務(wù)型酒店。最適合的東西才是最好的，理解這點(diǎn)對(duì)酒店的定位、規(guī)劃、發(fā)展，體現(xiàn)價(jià)值非常重要。 2.3 3 號(hào)地塊分析與評(píng)價(jià)： （面積： 23 畝） 地理位置： 地塊位于并州南路、南內(nèi)環(huán)路轉(zhuǎn)角處，原大營(yíng)盤(pán)汽車(chē)站，屬于臨街地塊、并州南路、大營(yíng)盤(pán)地段屬 XX 市老城區(qū)域范圍。 周邊環(huán)境： 從 3 號(hào)地塊所處的位置而言，以目前 XX 市區(qū)的地段價(jià)值應(yīng)當(dāng)是不錯(cuò)的，地塊南內(nèi)環(huán)路一側(cè)對(duì)面是武警總隊(duì)，地塊后面緊靠一 排4 層居民樓，周邊有部分各類企事業(yè)單位及民居。既不是商業(yè)中心、商務(wù)區(qū)域，也不是典型的居住區(qū)域，應(yīng)該屬于中等層次、環(huán)境一般、缺乏特點(diǎn)的普通區(qū)域。在城市中這一類型區(qū)域最多，很中性化。 21 交通條件： 地塊處于的地段其路況、交通也與所處的區(qū)域環(huán)境一樣比較中性化。但作為 XX 市南北走向主要道路的并州路交通總體還是便利的，與城市其它區(qū)域及干道溝通力很好，距迎澤大街及火車(chē)站僅 10分鐘車(chē)程，離機(jī)場(chǎng) 20 分鐘車(chē)程。 分析與評(píng)價(jià)： 雖然 3 號(hào)地塊處于環(huán)境一般、缺乏特點(diǎn)、比較普通的區(qū)域，但仔細(xì)分析與研究，還是有其獨(dú)到之處及適合運(yùn)作的產(chǎn)品 （酒店）。首先從 XX 市目前以迎澤大街為主干道的商業(yè)中心區(qū)域和正在規(guī)劃發(fā)展的以長(zhǎng)風(fēng)街為軸心大道的新興商業(yè)中心區(qū)域來(lái)看，并州路恰恰起到了溝通、連接這兩個(gè)主要區(qū)域的橋梁作用。另外， 3 號(hào)地塊又正好處于這個(gè)橋梁的中心位置，向北是迎澤大街商業(yè)中心，往南是新興的長(zhǎng)風(fēng)商業(yè)中心，上下得利，再綜合本身區(qū)域的客觀條件，我們認(rèn)為該地塊較適合運(yùn)作旅游經(jīng)濟(jì)型酒店。 要素： （ 1）地塊處于今后二大商業(yè)經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域的中間，容易被市場(chǎng)接受。 （ 2） 地塊所處的位置屬老城區(qū)域，且是南北向主要路段，離交通要點(diǎn)：火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站、機(jī)場(chǎng)等很近，便 于旅游經(jīng)濟(jì)型酒店運(yùn)作。地塊面積大小適中，有一定的空間，只要前期規(guī)劃科學(xué)，設(shè)計(jì)合理，可以充分利用地塊臨街轉(zhuǎn)角處的特點(diǎn)，發(fā)揮地塊道路交通雙向功能的優(yōu)越性，對(duì)旅游團(tuán)體的接待、車(chē)輛的安排停放更為便 22 利。 3. 綜述 酒店的定位與地塊的選擇非常重要，兩者需要匹配，從目前可選擇的 3 塊地塊而言，無(wú)論投資何種類型的酒店均可以將綿山旅游景點(diǎn)的產(chǎn)品結(jié)合起來(lái)，但這其中有個(gè)主次關(guān)系，首先酒店的主要目標(biāo)市場(chǎng)是以酒店的目標(biāo)定位（類型）為主，在做好目標(biāo)市場(chǎng)的同時(shí)再結(jié)合綿山景點(diǎn)，起到關(guān)聯(lián)作用。在以后具體規(guī)劃、設(shè)計(jì)還需要將山西的文化內(nèi)涵充分結(jié) 合，體現(xiàn)特色、體現(xiàn)價(jià)值，營(yíng)造一個(gè)定位準(zhǔn)確、目標(biāo)清晰、投資合理、具有文化內(nèi)涵的特色酒店。 23 八酒店項(xiàng)目種類、功能配比及投資規(guī)模的簡(jiǎn)介 酒店的類型，決定酒店的投資規(guī)模和投資回報(bào)率的大小。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，投資那種類型的酒店，是未來(lái)投資項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵。 同樣規(guī)模的酒店，不同類型，在面積和造價(jià)上都有區(qū)別，以 300間客房的規(guī)模為例： 旅游經(jīng)濟(jì)型酒店 特點(diǎn)：有限服務(wù)，雙人房比例高，客房面積緊湊 客房總面積： 7,350 平方米 投資金額： 3,600 萬(wàn)元（不含土地費(fèi)用 ） 預(yù)計(jì)有盈利平均房?jī)r(jià)： 140 元 / 間 投資回報(bào) 時(shí)間： 5 年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用） 現(xiàn)代商務(wù)型酒店 特點(diǎn)：智能化程度高，有會(huì)議設(shè)施，單人房比例高，客房面積寬敞 客房總面積： 10,530 平方米 投資金額： 1.2 億元（不含土地費(fèi)用） 預(yù)計(jì)平均盈利房?jī)r(jià)： 420 元 / 間 投資回報(bào)時(shí)間： 6 年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用） 24 會(huì)議型酒店（主要為國(guó)內(nèi)會(huì)議市場(chǎng)） 特點(diǎn)：會(huì)議設(shè)施為核心產(chǎn)品，大小會(huì)議室配套，雙人房比例高，客房面積寬敞 客房總面積： 10,320 平方米 投資金額： 2 億元（不含土地費(fèi)用） 預(yù)計(jì)平均盈利房?jī)r(jià)： 660 元 /間 投資回報(bào)時(shí)間： 8 年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用） 豪華 五星級(jí)酒店 特點(diǎn)：設(shè)施齊全、高檔，單人房比例高，客房面積大 客房總面積： 13,425 平方米 投資金額： 3.7 億元（不含土地費(fèi)用） 預(yù)計(jì)平均盈利房?jī)r(jià)： 1,233 元 / 間 投資回報(bào)時(shí)間： 8 年左右（不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用） 以上四種提出介紹、分析的酒店類型，平均空間分配及比例列表如下： 25 旅游經(jīng)濟(jì)型酒店平均空間分配及比例 功 能 面 積 平方米 客 房 總 數(shù) 單 人 標(biāo) 房 數(shù) 量 雙 人 標(biāo) 房 數(shù) 量 家庭房 數(shù) 量 房 型 比 例 占總數(shù) 總面積 比 例 客 房 7350 總面積 300 間 /套 75 間 210 間 15 間 79 單 人 標(biāo)房 22 75 間 / 25% 雙 人 標(biāo)房 25 210 間 70% 家庭房 （ 3 人） 30 15 間 5% 大 堂 200 2.2 餐 飲 550 5.9 26 行 政 區(qū)域 100 1.1 服 務(wù) 區(qū)域 1100 11.8 注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。 現(xiàn)代商務(wù)型酒店平均空間分配及比例 功 能 面 積 平方米 客 房 總 數(shù) 單 人 標(biāo) 房 數(shù) 量 雙 人 標(biāo) 房 數(shù) 量 商 務(wù) 套 房 數(shù) 量 高 級(jí) 套 房 數(shù) 量 房 型 比 例 占總數(shù) 總面積 比 例 客 房 10530 總面積 300 間 /套 180 間 60 間 50 套 10 套 57 單 人 標(biāo) 房 32 180 間 60 雙 人 標(biāo) 房 32 60 間 20 商 務(wù) 套 房 45 50 套 17 高 級(jí) 套 房 60 10 套 3 大 堂 450 2.5 餐 飲 1200 6.6 27 會(huì) 議 宴 會(huì) 1000 5.5 行 政 區(qū) 域 600