珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 67 珍珠泉高爾夫別墅項目 產(chǎn)品 建議 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 68 一、 產(chǎn)品 規(guī)劃 建議 1. 建筑規(guī)劃 建筑規(guī)劃采取錯落行 列式布局，建筑物前后左右均錯開布置 ， 迎合夏季的主導(dǎo)風(fēng)向 ，達到 自然通風(fēng) ；建筑朝向 爭取主要居室良好的日照條件，避免西曬 ， 使日照均衡 ， 讓視野范圍最大化，充分獲得 高爾夫 無遮擋的優(yōu)勢景觀帶來的視覺享受 ， 建筑群體順應(yīng)山勢形成不同標(biāo)高，使自然與景觀產(chǎn)生步移景異的變化和豐富的空間感受。 2. 產(chǎn)品分類及配比 整個別墅區(qū)由院落、獨立及少量雙拼組成。院落別墅位于場地東南狹長區(qū)域，該區(qū)地勢較為平緩，出于對場地利用最大化以及施工難易度的 考慮，選擇在此處規(guī)劃小型院落別墅，約占總體別墅量的 35%；向北隨著地勢的抬高及地形逐漸復(fù)雜，珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 69 規(guī)劃為山體獨立別墅，約占總量的 50%，并在該區(qū)域相對平緩地段輔建少量雙拼，約占總量的 15%，以滿足該類產(chǎn)品的市場需求。 3. 道路規(guī)劃要點 1） 依地勢山脊線合理設(shè)計行車路線，盡量避免開山劈路，減少人工挖填方量，保護原生環(huán)境。 2） 處理好區(qū)內(nèi)主干道與水體、建筑之間的關(guān)系，巧妙通過道路劃分組團，最優(yōu)化土地利用。 3） 考慮主干道與入戶支道的銜接，力求做到便捷及舒適，適當(dāng)設(shè)計臺階及坡道，要求踏步的高度、級數(shù)在人體舒適度的范圍內(nèi)。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 70 二、 建筑 設(shè)計建議 林語別墅融合了中國傳統(tǒng)的審美觀與全球化進程滲透的新元素，它是純坡景的建筑群落，以坡地、溪流、樹林、草徑組成了頗具層次的園區(qū)景色，將純正的別墅掩映在如畫的美景之中，使生活有了如坡地般起伏延伸的美感。建筑風(fēng)格，建筑立面形態(tài)，庭院、露臺、屋頂、地下空間、車庫設(shè)計等各方面都自成特色。但鑒于坡地地形的特殊性，有些設(shè)計必須以實際地形為建筑基礎(chǔ)，必須合理規(guī)劃。 1、 建筑風(fēng)格 建筑風(fēng)格 是糅合了東西方內(nèi)外眺的建筑思想，將南洋的熱情洋溢、中國的自然內(nèi)斂、日本的簡約精致集于一體，充分體現(xiàn)亞洲 建筑精神的表現(xiàn)風(fēng)格。這種建筑風(fēng)格既考慮了注重私密及功能的心理，又保證了在居住中接觸大自然的效果。 在建筑風(fēng)格的設(shè)計上，既不是傳統(tǒng)的園林式建筑，也不是一味的歐式風(fēng)格。它汲取了東南亞地區(qū)適合東方人居住的別墅的眾多優(yōu)點，除了保留別墅大落地窗、挑珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 71 高廳堂外，在外觀上采用國際流行的現(xiàn)代元素：簡約的直線條。簡潔的立面、坡頂處理，在立面的色彩與質(zhì)感表現(xiàn)下，配合內(nèi)斂的木質(zhì)紋格，與東方人理智、涵養(yǎng)的性格有眾多吻合的地方。建筑立面總體感覺沉穩(wěn)中透露一股靈氣，時尚中又顯露出傳統(tǒng)的影子，體現(xiàn)了一種特別的“氣質(zhì)”。 建 筑造型現(xiàn)代、簡潔、明快、清雅。色彩以冷色調(diào)為主，表現(xiàn)出現(xiàn)代理性主義建筑哲學(xué)的嚴(yán)謹與冷峻。 2、 庭院設(shè)計 在現(xiàn)實生活中，室外空間對于別墅住宅而言，就如同一件外衣，反映著住宅的品位，主人的個性和品位。 蔥郁的樹陰，小鳥的清唱，鮮花的芬芳會帶給主人、來訪者、鄰居和過路人感官的愉悅和心靈的共鳴。 室外空間可以看作是主體建筑的向外延伸，如同室外的房間，讓我們舒適地用餐、讀書、運動、日光浴、烹飪或社交，在陽光和風(fēng)中得到放松和休憩。 不僅如此，室外空間甚至?xí)茉炀幼≌叩纳盍?xí)慣和精神情感。 庭院顯示了主人的個性 ，把藝術(shù)相當(dāng)?shù)纳罨８鶕?jù)對別墅的統(tǒng)計，私人庭院是家庭住宅基地中重要的使用場地，其使用頻繁順序大致是：用作起居、游戲、室外烹飪和就餐、珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 72 曬衣、園藝、款待朋友和儲存雜物。 庭院的設(shè)計還強調(diào)院落綠化與功能面積的協(xié)調(diào)。院落綠化面積說的是純植被的覆蓋面積，功能面積是指露臺等的活動場所；庭院設(shè)計內(nèi)的水景布置可以實現(xiàn)經(jīng)濟、品位、功能、親人的結(jié)合；庭院的設(shè)計強調(diào)空間效果、景觀感覺與功能的平衡；強調(diào)與建筑主體的呼應(yīng)；強調(diào)色彩、造型的應(yīng)用等。 本案的庭院設(shè)計以 L 型為主。 L 型庭院可以創(chuàng)造出更多的美景，她的兩臂包括兩 個相連的、局部分開的空間，具備了兩個小長方形或兩個小正方形庭院的所有優(yōu)點。 3、 屋頂設(shè)計 屋頂設(shè)計以坡頂為主，這樣的頂與別墅的建筑風(fēng)格相一致。 坡屋頂不僅可以有效解決屋面隔熱差，防水性能差，容易發(fā)生滲漏等問題，還可以改善住宅性能和建筑外觀珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 73 的視覺效果。 坡頂?shù)那€設(shè)計形式活潑、線條柔和流暢 . 4、露臺設(shè)計 大露臺 、多露臺漸成流行趨勢 大露臺 ， 人的自然情結(jié)可以在此完全釋放，鋪上鵝卵石，搭起葡萄架，種下石榴、薔薇，再放置兩、三張?zhí)僖?，或是一張秋千，一個浪漫別致的空中陽光花園便呼之欲出。露臺 可根據(jù)具體條件設(shè)計成 退臺式 、錯落式、走廊環(huán)繞式、外挑式等，立面造型豐富。 多露臺 也是近年來別墅設(shè)計趨勢，如 某項目多達 5 個觀景休閑陽臺或露臺的套型受到熱銷 ， 反映了人們對戶外空間的向往 。 多露臺的設(shè)計也是實現(xiàn)室內(nèi)外空間滲透的一種手法。從客廳到露臺，再 從露臺到花園，空間實現(xiàn)了從半開放到開放的銜接過渡 。 露臺 可 帶有坡屋頂 或構(gòu)造頂。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 74 5、室內(nèi)空間設(shè)計建議 由于本案 地形地貌 的限制，不會有大量的復(fù)制產(chǎn)品，每棟別墅都需根據(jù)自身獨特的外部資源精心設(shè)計，以體現(xiàn)真正的個性居所。本項目產(chǎn)品定位為精致小獨棟，面積雖小，但要在精致， 因此在室內(nèi)空間設(shè)計上不僅要功能布局合理，尺度恰到好處，還要在空間塑造、細部處理等方面有精彩的設(shè)計。 要素一：構(gòu)筑 室內(nèi)空間夾層 ，增大可塑面積。 如 3.9 米的高客廳與 2.8 米的臥室、 2.19 米的夾層餐廳形成三個建筑平面，由于 2.19 米的夾層低于 2.2 米計算建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)，不計入建筑面積 ， 這個夾層面積 可 在 10 多平方米到 20 多平方米之間，為生活帶來了更多樂趣。 或在二樓坡頂隔一閣樓層，功能使用靈活。如 左圖中 陰影部分為二層坡頂，層高較高，可自行分割，該部分面積免費，可作為主人套房配套的起居室，音樂室、影音室等。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 75 要素二： 有大量的吹拔 (共享空間 )、回廊、陽光房 、玻璃長廳 等一些較特別的建筑元素的使用，這樣就使得建筑的空間感覺更為強烈，時時能讓居者心中有一種暗暗的驚喜。 如 右圖陽光室是設(shè)計采用半開放式，大玻璃小窗的運用使主人在休閑時可倚窗遠眺。 要素三： 交通 過渡空間 功能的重新定位。 交通空間在別墅中占有較大的比例，必須將其從滿足水平垂直交通的功能中解放出來，賦予其空間組織序列的意義，使走廊樓梯室內(nèi)空間景觀的一部分，形成一條流動的景觀軸線。 過渡空間不但 起 交通的作用，同時起到展示的作用 ， 消化好這些面積體現(xiàn)出 別墅設(shè)計 的品 位。 6、地下空間設(shè)計提示 特殊的地形條件使得本項目地下空間的利用不同于一般別墅，可根據(jù)具體條件設(shè)計成架空、半地下等形式，結(jié)合室外庭院做一些與室外過渡的下沉式庭院，設(shè)大天井，開高窗，增加室內(nèi)采光和空氣流通，如左圖若能與地上銜接則更精巧。地下空間功能可靈活安排。地下空間最好是隔斷較少珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 76 的大開間，留給業(yè)主自由發(fā)揮。 7、車庫設(shè)計 根據(jù)具體地形條件，可設(shè)計成架空車庫、半地下車庫、地上車庫，坡地車庫等，結(jié)合坡地景觀 設(shè)計細節(jié)提示： 1、為了避免汽車尾氣進入室內(nèi)，建議車庫入戶設(shè)計小玄關(guān)，做為過渡空間，同時也是主人外 出、歸來時整理衣冠的第二玄關(guān)，同時還可兼具儲藏功能，若增設(shè)洗手池，則方便主人使用，注重細節(jié)設(shè)計更顯人性化。 2、車庫也可開窗。若是獨立的地上車庫，則也可開窗戶，一方面增加采光，消除室內(nèi)尾氣，日后還可改造成多功能室內(nèi)，如做傭人房、客房等。 3、車庫入口不必單調(diào)。目前很多別墅對車庫入口的設(shè)計忽略了，其實車庫入口的設(shè)計同樣顯示了業(yè)主的身份，可結(jié)合景觀，做一些精致有情趣的細部處理，與本案的精致定位更相符合。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 77 三、 景觀 設(shè)計 建議 1、 讀懂場地 1）山體 坡地 花園，使生活有了豐富的層次 ， 由項目地形圖所表示的等高線分析 ，觀景最好的為西側(cè)建筑，面東且視野開闊，該區(qū)域別墅位置為最 優(yōu)。而 坡地 則 形成了多個臺地花園，構(gòu)成多樣的室外空間 ， 提高了庭院的綠化效率，增加了綠地的展開面積。 坡地上的臺地 層次分明的立體景觀空間 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 78 2）水系 水，隨物賦形 ， 坡地豐富了水的形態(tài)和內(nèi)容， 結(jié)合原有場地自然排水形成的沖積溝，可由 山頂 引出 特色小溪， 流經(jīng)花園的腹地，與別墅區(qū)南沿的泉溪在入口處匯合，后繼續(xù)前行。除此 還 可適當(dāng)穿插 小瀑布 、跌水 、池水、 涌泉、霧森 等 水景形式， 顯得形式各異，意趣盎然。由上而下流動的，由下而上涌出的，盡顯園林精致及趣味。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 79 3）植被 時間在坡地上流動 ， 坡地產(chǎn)生的落差造就了園林的流動性 ， 水、風(fēng)、空氣等都不再靜止。不同植物的搭配，又使得坡地的景觀隨著時間的變化而不斷呈現(xiàn)出不同景象，四時常新。 風(fēng)致式坡地園林景觀 原汁原味融入自然 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 80 2、 景觀主題定位 “面朝 GOLF 的坡地花園” ( Green Oxygen Light Foot & Garden) 力求將林語別墅打造成集自然山體、旅游度假和高爾夫運動于一體的高尚別墅領(lǐng)地。 3、 資源描述 原生地貌山體資源 老山余脈，坐北朝南 原生植物資源 常綠松杉柏科樹種形成良好的綠色背景，優(yōu)美的觀賞樹種和低矮的灌木叢。 昭富 18 洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場 位于別墅正對面的山坡上，寬視角全景高爾夫球場，棟棟見綠。 珍珠泉風(fēng)景旅游區(qū) 在綠樹叢中步行五分鐘，就可到達珍珠泉風(fēng)景旅游區(qū)。 深厚的人文景觀 佛教勝地定山寺 人工與自然完美結(jié)合的水景 天然泉溪與人工湖泊 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 81 4、 與策劃相結(jié)合的廣告訴求點 山中，不知歲月 “ 水邊的哲學(xué)是不舍歲月，山地的哲學(xué)是不知歲月。在水邊不過是觀海弄潮，卻讓我們感知世界無常；而在 山中能體驗居所的敦厚氣韻，不由得讓我們安然靜定、淳樸堅毅 ” 余秋雨行者無疆 仁者樂山 無論美國的比華利山還是香港半山，仿佛知富階層已將悠悠山居作為最大的生活 愿望 。陽光透過樹葉的隙縫，形成歡快的光斑跳躍在山中的青石板路上，亮麗又全然單純。 南京市郊原生 山 林居所 作為 老山 的一脈分支，保留了多種原生植物。傍山而建的建筑，極易將未經(jīng)雕琢的自然引入室內(nèi)。山林中的生活，自然簡單，靜定安閑。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 82 座北向南的龍頭地勢 位于 “ 老山國家森林公園 ” 綠色生態(tài) 區(qū) ，背靠綿延山 脈 ；南面， 占地 14 平方公里珍珠泉風(fēng)景區(qū)， 煙波浩淼的 鏡山湖 ，襯著 湛藍的 天際線和黛青色的 山脈。 “從高爾夫走向坡地花園” “貼 著山坡呼吸 ”等 5、 景觀示范區(qū) 由主入口向內(nèi)，結(jié)合會所及別墅樣板區(qū)，先一期做出景觀師范區(qū)，塑造項目的品牌形象，以優(yōu)美的實景建立客戶的信賴感，為展示建筑產(chǎn)品提供良好的環(huán)境。 6、 采石 場遺留斷壁部分的處理 關(guān)于采石場遺留斷壁部分，可采用一種快速經(jīng)濟型恢復(fù)方法：第一步是生態(tài)恢復(fù)，利用速生常綠針葉樹種做背景，沿遠離斷壁方珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 83 向依次種植常綠闊葉喬木、落葉闊葉喬木、觀賞小喬木、常綠灌木，花灌木，裸露地表密被常綠地被，崖根種植常綠耐干旱瘠薄藤本；向外于開闊場地部分以人工水池為雨水收集池，再以人造溪流引導(dǎo)雨季過多集水流向低地；第二步是建筑阻擋，在前面生態(tài)恢復(fù)解決了安全隱患后，可在此處的南部以低層建筑（疊加別墅）的形式進行視線阻擋，由于先前在靠近石壁一定范圍內(nèi)的植被恢復(fù)，使得建筑內(nèi)部的人們不會直接看到北面 較差的景觀，而是透過窗看到綠色的背景林，這種將生態(tài)恢復(fù)的可持續(xù)安全性與適時適地利用建筑作視線阻擋相結(jié)合的處理手法，起到快速經(jīng)濟恢復(fù)不良景觀的效果。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 84 四、 物業(yè)配套 別墅是享受高品質(zhì)生活的標(biāo)志，成熟的配套設(shè)施也是別墅消費群的消費取向之一 ， 因此完善的社區(qū)配套和物業(yè)管理是作為一個精品別墅的根本保障而存在的。別墅配套在布局規(guī)劃設(shè)施中更注重人與自然、人與環(huán)境的關(guān)系，通過高爾夫球場、籃球場、中心綠地、網(wǎng)球場、超級市場、中西餐廳、酒吧、舞廳 配套設(shè)施的精心規(guī)劃設(shè)計，使小區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境與區(qū)外自然環(huán)境達 到了一種互相滲透、內(nèi)外延伸、有機結(jié)合的效果。并為業(yè)主聘請與別墅品質(zhì)相符的、知名度高、富有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司做管家，解除業(yè)主的后顧之憂。 1、 中心會所 配備完善的生活商業(yè)娛樂設(shè)施，是社區(qū)的購物休閑中心。 別墅一般遠離城市商業(yè)中心，為配合高端業(yè)主的高端消費需求，大型豪華會所是別墅社區(qū)必備的配套之一，會所服務(wù)整個社區(qū)，主要配套建設(shè)高端大型的項目，如： 高爾夫用品專賣店、 安全措施良好的通透式標(biāo)準(zhǔn)游泳池 、 西式咖啡廳、 中式餐廳、 酒吧、茶吧、 SPA、壁球室、臺球房等 星級 酒店化的設(shè)施 。 我們建議會所注重與生態(tài)環(huán)境的融合及體驗其 自然野趣的情趣，結(jié)合情景參與式休閑設(shè)施如露天茶社、 郊野公園、戶外運動設(shè)施等建設(shè)， 即滿足了消費需求又與戶外活動結(jié)合，互動效果更好。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 85 2、運動休閑設(shè)施 本案有南京最大最高檔的休閑配套 1800 畝的高爾夫球場環(huán)繞四周，這是一般別墅物業(yè)沒有的，另外其他 運動設(shè)施也是項目的必備條件，建議運動設(shè)施不僅包括傳統(tǒng)項目，還需現(xiàn)代時尚項目如：室內(nèi) 攀巖、登山、網(wǎng)球、射擊、射箭、山坡滾球、熱氣球、山地自行車等，但要注意戶外休閑設(shè)施與周邊景觀的銜接和處理。 3、高科技含量的智能化系統(tǒng) 家庭智能系統(tǒng)技術(shù) ： 包括家庭 智能控制、信息服務(wù) 和家庭安防監(jiān)控。 家 庭 智能控制具有家庭設(shè)備遠程控制功能， 家電狀態(tài)反饋，可以了解家電的開關(guān)狀態(tài)等；信息服務(wù) 系統(tǒng)帶有大容量的短信息收發(fā)功能，可及時接收小區(qū)公告及進行設(shè)備設(shè)備報修和商品配送請求。 ；家庭安防監(jiān)控 通過在住宅內(nèi)門窗及室內(nèi)其它部位安裝各種探測器進行晝夜監(jiān)控， 24 小時計算機監(jiān)控 ，準(zhǔn)確及時發(fā)送意外情況，充分保證業(yè)主安全。 液晶顯示可視免提對講系統(tǒng) ： 系統(tǒng)自帶彩色液晶顯示可視免提對講系統(tǒng)，系統(tǒng)在各單元入口安裝防盜門和對講裝置，以實現(xiàn)訪客與住戶可視對講，并有訪客留影留言的先進功能，單元門控制采用遙控、鑰匙、密碼、感應(yīng) 卡開鎖方式，充分保障用戶的安全、方便，有效地防止非法人員進入住宅內(nèi)。 無線寬帶系統(tǒng) ：無論是在家里，還是在庭院、湖邊、會所，或是兩者之間的任何位置進行工作時，無線寬帶系統(tǒng)對于需要系統(tǒng)功能強大、 攜帶輕便的頻繁商務(wù)移動用戶來講是完美的解決方案，且極具抗干擾性、安全性、可擴展性和不受地理環(huán)境限制等優(yōu)勢。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 86 地溫式中央空調(diào)系統(tǒng) ： 本空調(diào)系統(tǒng)不占用業(yè)主任何地面空間，業(yè)主無需購置安裝家用空調(diào)，無需購置電熱水器等設(shè)備?？照{(diào)系統(tǒng)末端采用電話遠程遙控控制系統(tǒng)，可實現(xiàn)遠程控制風(fēng)盤的工作狀態(tài)及室內(nèi)溫度；室內(nèi)設(shè)置智能型空調(diào)程序控制器，業(yè) 主可按意愿設(shè)置自動運行時間段，做到戶內(nèi)空調(diào)的智能程序化及自動化。 是 真正節(jié)能環(huán)保、舒適健康型空調(diào)系統(tǒng) 。 新型建筑材料系統(tǒng)： 先進的給排水系統(tǒng)，如隔音、衛(wèi)生的懸掛式側(cè)排水系統(tǒng)，先進的隔聲如墻體、門窗隔音系統(tǒng)。 4、 高度職業(yè)化的管家服務(wù) 高素質(zhì)的管理團隊是別墅居住品質(zhì)得以體現(xiàn)的重要保障 對物業(yè)管理公司的要求： 一級管理資質(zhì)別墅物業(yè)管理經(jīng)驗 2 年以上有專業(yè)從業(yè)資格的管理團隊 聘請高度職業(yè)化、 專業(yè)化 的別墅管家提供 “酒店式生活服務(wù) ”以及 “個性化的特約服務(wù)內(nèi)容 ”， 組成了私家別墅業(yè)主尊享的人性化高品質(zhì)服務(wù)內(nèi)容。 使業(yè)主感 覺到 不僅僅是生活上的滿足，更重要的是身份、情感上的滿足 。 除了提供傳統(tǒng)的 服務(wù) 項目如 設(shè)備設(shè)施的管理及維修養(yǎng)護、保潔服務(wù) 、 綠化管理 、 環(huán)境保護 等，還包括函蓋 衣食住行各個方面 的 綜合經(jīng)營 性 服務(wù) ，如 送餐、洗衣、居家維修、室內(nèi)綠化、商務(wù)服務(wù)、訂車船、飛機票以及代接代送客戶、酒店式家居清潔 等。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 87 五、 產(chǎn)品形態(tài)及比例 由于本案特殊的巖石坡地形態(tài)，地面起伏不平，高差較大，如果在此地建筑聯(lián)排或疊加類別墅，會造成成本較高，但售價卻較低的局面，方案經(jīng)濟性太差。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，并結(jié)合本案地形地貌，我司建議以獨立別墅為主，并配以少量雙拼 。獨立別墅分為精致的小型院落別墅和相對面積較大的山體獨立別墅，而且山體獨立別墅的差異化較大，每棟都根據(jù)具體的地形和景觀量身打造。具體的經(jīng)濟指標(biāo)如下表： 各類戶型配比表 住宅類型 面積區(qū)間（） 戶 數(shù) (戶 ) 總建筑面積 戶數(shù)所占比例 山體獨立別墅 280-400，以 300 為主 153 48940 47% 雙 拼別墅 220-260，以 240 為主 50 12000 16% 小型院落別墅 220-260，以 240 為主 119 28560 37% 合 計 322 89500 100% 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 88 六、 開發(fā)周期及進度安排 根據(jù)今年南京市別墅銷售情況，獨立別墅總共銷售 180 套，雙拼銷售 85 套，再加上本項目體量較大，并大部分以獨立別墅為主，市場情況和特殊的產(chǎn)品形態(tài)決定了本案銷售周期比較長，所以我司將開發(fā)周期定為 5 年，分 5 期開發(fā)，銷售周期為 4 年，在 2005 年下半年開始銷售。以精致的小型院落別墅打開市場，配合部分山體獨立別墅和雙拼，創(chuàng)造 南京市少有的精致性、個性化的高檔坡地別墅。各期開發(fā)安排見下圖： 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 89 開發(fā)進程安排如下： 單位：戶 山體獨立別墅 雙 拼 小型院落別墅 合計 一期 10 8 50 68 二期 24 8 36 68 三期 30 20 33 83 四期 52 6 58 五期 37 8 45 合計 153 50 119 322 一期主推受市場 歡迎的小型院落別墅，配少量山體獨立別墅和雙拼以滿足多種客戶的需求，樹立南京首家精致個性化坡地別墅形象，同時利于開發(fā)商的資金回款。 二期可逐步增加山體獨立別墅的推出量，進一步提高項目整體形象。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 90 三期，由于小型院落別墅全部都集中在項目的南邊，考慮到不影響一期入住業(yè)主，所以需將小型院落別墅集中在前三期推出。 四期，為方便整個項目的施工安排，施工路線改為東北面進入。 五期，地形比四期較為寬闊平整，別墅類型可塑性較高，可根據(jù)市場銷售情況對別墅類型做適當(dāng)調(diào)整。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 91 七、 經(jīng)濟測算 1.項目總體投資收益測算 （見投資收益測算表） 1） 建筑成本 各項建筑費用都按南京市規(guī)定及經(jīng)驗值計算。其中土地費用約估為 30 萬 /畝。 2） 銷售收入 根據(jù)市場調(diào)查分析，我司將各類別墅定價如下： 山體獨立別墅： 8500 元 / 雙 拼： 6000 元 / 小型院落別墅： 7000 元 / 由于別墅銷售周期較長，為保持計算的真實性，所以在收入測算時只按 90%的銷售率計算。 3） 投資收益 項目總成本為： 45456 萬元 總收入為： 61911.9 萬元 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 92 所得稅前利潤為： 13019.79 萬元 利潤率為： 32.88% 由附表可得出，項目在此定價下利潤率是不錯的， 隨著前期產(chǎn)品形象的進一步塑造，相信后期價格會更上一個臺階，利潤率將比較可觀。 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 93 珍珠泉高爾夫別墅項目 市場研究 與產(chǎn)品建議 垠坤耘思堂 精銳策劃供應(yīng)商 94 2.短期資金流量測算（見現(xiàn)金流量表） 以一個季度為單元，通過對各期成本、收入、利潤及累計利潤的計算，可清楚的看到各期資金的流動情況，便于開發(fā)商妥善的安排資金。由于未來的價格及不可預(yù)見性太大，所以我司只針對 2005-2006 兩年時間做資金流量測算，后期資金安排可相應(yīng)調(diào)整。 1） 兩年開發(fā)周期安排原則，（見開發(fā)周期進度表）： 2005 年 3 月份左右開工，等一期部分示范性建筑外墻裝飾基本完工 ，景觀示范帶可以使用后推出一期，即大致在 9、 10 月份。 2006 年開始，二期可以逐步動工，由于有一期的示范作用，二期部分建筑在封頂后就可以銷售。 兩期計劃在 2006 年全部開發(fā)完成。 根據(jù)別墅物業(yè)季節(jié)性銷售周期的影響，兩期物業(yè)在強銷季節(jié)達到銷售