中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 1 目 錄 Part 1 背景分析篇 .3 一、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析（相城區(qū)概況） . 3 1、行政區(qū)劃 .3 2、地理位置 .3 3、交通條件 .4 （ 1）區(qū)間交通網(wǎng)絡(luò) .4 （ 2）區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò) .6 4、人口與經(jīng)濟(jì) .7 二、城市總體規(guī)劃背景分析 . 8 1、蘇州城市發(fā)展規(guī)劃 .8 2、相城區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃 .9 3、相城區(qū)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃 . 10 4、元和鎮(zhèn)規(guī)劃 中心城區(qū)地位的確立 . 13 三、政策背景分析 . 15 1、重點(diǎn)政策解讀 . 15 2、政策分析小結(jié) . 16 四、背景分析研究總結(jié) . 17 Part 2 市場(chǎng)分析篇及本案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)研究篇 . 18 一、相城區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)總體概況 . 18 二、相城區(qū) 06 年住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況 . 20 （一）區(qū)域年度供應(yīng) . 20 （二）區(qū)域年度成交 . 21 （三）區(qū) 域年度供求比 . 22 三、公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 . 23 （一）競(jìng)爭(zhēng)范圍界定 . 23 （二）相城中心板塊 . 24 （三）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊 . 29 （四）平江新城板塊 . 32 （五）婁葑北區(qū)板塊 . 35 四、別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 . 39 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 2 （一）整體市場(chǎng)狀況 . 39 （二）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)明確 . 40 （三）相城中心板塊 . 41 （四）相城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊 . 42 （五）唯亭板塊 . 44 （六）平江新城板塊 . 45 （七）別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)總結(jié) . 46 五、競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析總結(jié) . 47 Part 3 地塊分析篇 . 50 一、地塊現(xiàn)狀分析 . 50 1、地塊立基條件 . 50 2、地塊環(huán)境及周邊配套情況 . 51 二、地塊周邊具體規(guī)劃 . 52 三、地塊 SWOT 分析 . 52 Part 4 項(xiàng)目定位篇 . 55 （一）市場(chǎng)定位 . 56 （二）價(jià)格定位 . 57 1.定價(jià)依據(jù) . 57 2價(jià)格建議 . 57 （三）客源定位 . 58 1、目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源分析 . 58 2、客戶(hù)身份特征分析 . 59 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 3 Part 1 背景分析篇 本部分將對(duì)相 城區(qū)概況、項(xiàng)目所在區(qū)域概況、城市規(guī)劃及項(xiàng)目所面臨的政策環(huán)境進(jìn)行研究分析，通過(guò)對(duì)相城區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況、規(guī)劃狀況及政策控制的情況作判斷和預(yù)測(cè)，了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所處的宏觀環(huán)境。 一、 宏觀 經(jīng)濟(jì)背景分析 （相城區(qū)概況） 1、行政區(qū)劃 相城區(qū)位于古城蘇州正北部， 于 2001年 2月 28 日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷(xiāo)吳縣市，分設(shè)相城區(qū)。 全區(qū)下轄 7 個(gè)鎮(zhèn)、 2 個(gè)街道、 1 個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)， 總面積 478 平方公里，戶(hù)籍人口 34萬(wàn) 。分別是元和街道、太平街道、望亭鎮(zhèn)、東橋鎮(zhèn)、黃埭鎮(zhèn)、黃橋鎮(zhèn)、渭塘鎮(zhèn)、北橋鎮(zhèn)、陽(yáng)澄湖鎮(zhèn)以及相城區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。 2、地理位置 蘇 州市相城區(qū)是古城蘇州的 北大門(mén) ，東鄰中新合作蘇州工業(yè)園區(qū) ,西接蘇州高新技術(shù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 4 產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。 總面積 478.2 平方公里 ，僅次于吳中區(qū)，在區(qū)域面積中排名第二。 相城區(qū)地處長(zhǎng)江三角洲各大開(kāi)發(fā)區(qū)的中心位置，交通和區(qū)域輻射明顯。南靠滬寧高速、京滬鐵路、 312國(guó)道，東鄰蘇嘉杭高速及 205 省道，北有蘇州繞城高速，西依蘇州市中心東環(huán)路 ，是蘇州市東西向和南北向的交通節(jié)點(diǎn)。 3、交通條件 （ 1）區(qū)間交通網(wǎng)絡(luò) 鐵路： 京滬高速鐵路將在相城設(shè)站 ； 公路： 貫穿城區(qū)的 蘇嘉杭高速 公路 、 312國(guó)道 、 205省道 、 蘇虞張一級(jí)公路 、 蘇州繞城高速 、 滬寧高 速公路 ； 人民路的北延、廣濟(jì)路的北延： 人民路北延線為平四路至陽(yáng)澄湖西路之間 ， 是城市南北向主干道及城市的重要景觀軸線、發(fā)展軸線 ；廣濟(jì)路北延線是一條中心城區(qū)聯(lián)系城市北部地區(qū)的南北向主干道 。 這 2條道路工程的規(guī)劃，必將使得本案的交通更加暢通，城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市功能的完善，必將導(dǎo)入更多的外區(qū)域居民，從而拓寬本案的客源。 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 5 水路： 京杭大運(yùn)河 其他： 蘇州最大的換乘中心及未來(lái)輕軌 2、 4號(hào)線 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 6 博思堂觀點(diǎn)： 人民路的北延、廣濟(jì)路的北延，京滬高鐵與輕軌的未來(lái)規(guī)劃，使得本案拓展外區(qū)域客源成為可能，拓寬了本項(xiàng)目的客源面。 （ 2）區(qū)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò) 相 城區(qū)的公 路交通可 以用“五縱五 橫兩聯(lián)”來(lái)形容： 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 7 4、人口與經(jīng)濟(jì) 人口 方面：相城區(qū)目前 當(dāng)?shù)厝丝诩s有 34 萬(wàn) 人 ， 外來(lái)人口約 15 萬(wàn)人 。 在經(jīng)濟(jì)方面：相城區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚， 擁有 14個(gè)工業(yè)園，一個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（相城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)） ，傳統(tǒng)的機(jī)械、電子、建材、紡織、化工、工藝、農(nóng)產(chǎn)品加工等工業(yè)得到改造提高，電子信息、精細(xì)化工、新材料和光機(jī)電一體化等新興支柱產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。至 2005 年 4 月，新鎮(zhèn)名 面積（平方千米） 人口（人） 元和鎮(zhèn) 52.82 128620 渭塘鎮(zhèn) 36.69 66741 黃橋鎮(zhèn) 3.08 37143 黃埭鎮(zhèn) 51.38 61060 東橋鎮(zhèn) 30.33 36634 太平鎮(zhèn) 46.13 32578 陽(yáng)澄湖鎮(zhèn) 96.77 48787 北橋鎮(zhèn) 47.52 44336 望亭鎮(zhèn) 44.06 41985 合計(jì) 408.78 497884 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 8 批外資項(xiàng)目有 14 個(gè)，新增注冊(cè)外資 9390 萬(wàn)美元，新增到帳外資 1154 萬(wàn)美元， 2005 年累計(jì)新批外資項(xiàng)目 56個(gè)，注冊(cè)外資達(dá) 33302 萬(wàn)美元，到帳外資 5170 萬(wàn)美元。目前全區(qū)已實(shí)有外資企業(yè) 797家，注冊(cè)外資達(dá) 28.06 億美元，到帳外資達(dá) 12.9美元。 世界 500強(qiáng)日本 “ 住友 ” 電裝株式會(huì)社、臺(tái)灣佳能等 100 余家外資企業(yè)已欣然落戶(hù)。 博思堂觀點(diǎn)： 相城區(qū)經(jīng)濟(jì)的騰飛，為區(qū)域內(nèi)各行各業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力，尤其是對(duì)相城的房地產(chǎn)發(fā)展有極大的推動(dòng)作用。同時(shí)這些工業(yè)園和開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)白領(lǐng)和管理者將是本案今后的一大客源。 同時(shí)相城區(qū)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)， 2006 年全區(qū)新發(fā)展私營(yíng)企業(yè) 1170 戶(hù) ，其中一產(chǎn)企業(yè) 23 戶(hù)，二產(chǎn)企業(yè) 904 戶(hù)，三產(chǎn)企業(yè) 243戶(hù)，一產(chǎn)和三產(chǎn)所占比重比 05年的 17.8%提高了 5 個(gè)百分點(diǎn)； 注冊(cè)資本為 24.91 億元 ,同比增長(zhǎng) 6.4%，其中區(qū)外股東投入注冊(cè)資本 11.18 億，占 44.88%，區(qū)內(nèi)股東投入注冊(cè)資本 13.73 億，占 55.12%，區(qū)內(nèi)股東注冊(cè)資本投入比例增幅首次超過(guò)區(qū)外股東，本地股東投資能力正在不斷增強(qiáng)。 博思堂觀點(diǎn)： 私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的興起不僅在經(jīng)濟(jì)上大大推動(dòng)了相城區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷騰飛，同時(shí) 這些私營(yíng)業(yè)主也是房地產(chǎn)中高端市場(chǎng)的主力客戶(hù) ，也是本案 花園洋房和疊加別墅產(chǎn)品的目標(biāo)客源 。 二、 城市總體規(guī)劃背景分析 1、蘇州城市發(fā)展規(guī) 劃 蘇州市城市空間布局十幾年來(lái)拓展迅速，先后歷經(jīng)“單一古城”、“古城新區(qū)”、“一體兩翼”三階段發(fā)展模式，目前正處于由“一體兩翼”向“五區(qū)組團(tuán)”的過(guò)渡階段。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 9 以園區(qū)為主體的東部將成為城市首要發(fā)展方向，北部次之，南部以?xún)?yōu)化整合為主，為有效利用中心城區(qū)集聚輻射帶動(dòng)能力，環(huán)古城區(qū)三大新城開(kāi)發(fā)建設(shè)已全面啟動(dòng)。 十一五”期間，蘇州按照“組團(tuán)式帶狀城市發(fā)展模式和 “東拓、北進(jìn)、西控、南優(yōu)” 開(kāi)發(fā)要求，在全面保護(hù)古城風(fēng)貌的基礎(chǔ)上，加快蘇州工業(yè)園區(qū)和蘇州高新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，完善吳中區(qū)、相城區(qū)的城市功能，推進(jìn)平江、滄浪、金閶新城和中央商務(wù)區(qū)建設(shè)，強(qiáng)化中心城市的集聚輻射帶動(dòng)能力，提升市域中心地位。 2、相城區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃 相城區(qū)地處蘇州市“兩軸三帶”產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中兩軸相交地帶，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯，“一主一副，兩翼齊飛”的城區(qū)發(fā)展策略將使其成為蘇州城市化進(jìn)程的重要推動(dòng)力量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 10 3、相城區(qū)未來(lái)發(fā)展規(guī)劃 功能定位 規(guī)劃布局：“一核三片”組團(tuán)式布局 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 11 規(guī)劃布 局：“一核三片”組團(tuán)式布局 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 12 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 13 4、 元和鎮(zhèn)規(guī)劃 中心城區(qū)地位的確立 中心城區(qū)的建立 以蘇州市城市總體規(guī)劃為依據(jù)，確定了以新 205省道 （相城大道） 為城市發(fā)展軸， 整個(gè)相城區(qū)沿著相城大道往北發(fā)展； 中心城區(qū)徐圖港為景觀發(fā)展軸；確定了東至 205 省道分流線，西至蘇虞張一級(jí)公路，南至滬寧高速公路，北至新蠡太公路，面積 35平方公里的城區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍；構(gòu)成了中心城區(qū)，樹(shù)山 高效生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、潘陽(yáng)工業(yè)園、盛澤塘濕地保護(hù)區(qū)、陽(yáng)澄湖休閑度假區(qū)“一城”“二軸”“四區(qū)”的功能分布。 東部、西部為新城、中部為老鎮(zhèn)改造。 其中： 東部新城共約 9.46 平方公里，以蠡塘河為界，以北為工業(yè)區(qū)，南為居住和商貿(mào)區(qū)； 西部新城共約 13.3 平方公里，北部為工業(yè)區(qū)，南部為居住區(qū)； 中部老鎮(zhèn)區(qū)將逐步改造成居住區(qū)和行政商貿(mào)區(qū)。 按照相城區(qū)的建設(shè)規(guī)劃，中心城區(qū)將形成 25 萬(wàn)人口的規(guī)模。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 14 相城區(qū)中心城區(qū)的建立，為整個(gè)相城區(qū)的發(fā)展提供了良好的鋪墊，同時(shí)，中心城區(qū)作為其未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)，會(huì)有大量的市政設(shè)施、重大項(xiàng)目的 投入，區(qū)內(nèi)各項(xiàng)生活、商業(yè)、工作配套水準(zhǔn)均將擺脫當(dāng)前落后的局面，走上一個(gè)新的臺(tái)階，也為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的平臺(tái) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 15 三、 政策背景分析 1、重點(diǎn)政策解讀 “ 9070”政策 2006年 10月，國(guó)土資源部明確規(guī)定，房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目 90平米以下戶(hù)型面積不得小于總體建筑面積的 70%。 博思堂觀點(diǎn)： 這個(gè)政策就蘇州來(lái)說(shuō)：比較符合蘇州日益凸現(xiàn)的“ 移民城市”特征，增加大量的 90 平米以下的戶(hù)型比例符合“新蘇州人”的需求特征，這也是目前蘇州房產(chǎn)公寓市場(chǎng)最強(qiáng)勁的剛性需求。老蘇州人有著強(qiáng)烈的居住情結(jié)，而蘇州人在這個(gè)層面上不是很濃烈，如果解決交通問(wèn)題他們一般會(huì)選擇環(huán)境和產(chǎn)品更優(yōu)的社區(qū)。 土地增值稅政策 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所 取得的增值額征收的一種稅 。 2007年 2月國(guó)土資源部明確規(guī)定，將嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅條令。即對(duì) 凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人 征收一定稅額，對(duì)以下三種行為征收， 國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物轉(zhuǎn)讓行為 國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物使用行為 對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征稅 。 土地增值稅稅額計(jì)算公式： 計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下 : 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20% 免征 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50% 土地增值稅稅額 =增值額 30% 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過(guò) 100%的 土地增值稅稅額 =增值額 40% -扣除項(xiàng)目金額 5% 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 16 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過(guò) 200%的 土地增值稅稅額 =增值額 50% -扣除項(xiàng)目金額 15% 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 200% 土地增值稅稅額 =增值額 60% -扣除項(xiàng)目金額 35% 備注： 公式中的 5%， 15%， 35%為速算扣除系數(shù)。 相城區(qū)地方政策 （ 1）區(qū)級(jí)財(cái)政設(shè)立服務(wù)業(yè)引導(dǎo)資金，并簡(jiǎn)化文化、休閑娛樂(lè)等審批程序 該政策主要是對(duì)大型商場(chǎng)、連鎖購(gòu)物中心等商貿(mào)企業(yè)和新開(kāi)發(fā)的大型游藝、旅游景點(diǎn)、體育健身、四星級(jí)以上賓館等休閑旅游業(yè)項(xiàng)目給予資金扶持，并且簡(jiǎn)化新辦文化、休閑娛樂(lè)行業(yè)等服務(wù)業(yè)企業(yè)的審批程序。這一政策出臺(tái)，直接為該區(qū)域的商業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了大好機(jī)遇。 （ 2）大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)可租賃非農(nóng)用地，直接導(dǎo)致專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量的增加 允許新辦大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)租賃閑置的工業(yè)用地或農(nóng)村集體留用的非農(nóng)建設(shè)用地，新引進(jìn)的物 流企業(yè)用地可以按照工業(yè)用地的價(jià)格出讓或租賃。目前已開(kāi)發(fā)的規(guī)?；瘜?zhuān)業(yè)市場(chǎng)有蠡口家具城、中國(guó)服裝城、中翔小商品批發(fā)市場(chǎng)、渭塘中國(guó)珍珠寶石城等。由于有特別政策庇護(hù)和得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，將會(huì)促使商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們紛紛將陣地轉(zhuǎn)入相城，同時(shí)準(zhǔn)入門(mén)檻低，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)量的增加，競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)隨之加劇，對(duì)于本項(xiàng)目是不利的。 2、政策分析小結(jié) 一方面， “ 9070”政策 使得今后的住宅市場(chǎng)上 90 平米以下的小戶(hù)型唱主角，同時(shí)國(guó)家也嚴(yán)厲打擊炒房行為，使得房產(chǎn)投資與投機(jī)客的比例有所下降。土地增值稅的嚴(yán)格征收，也使得開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間進(jìn)一步縮小。 另外 一方面 ，相城區(qū)地方政府鼓勵(lì)大力發(fā)展商業(yè)（特別是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)），不僅給予政策上的支持還有資金上的支 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 17 持，增強(qiáng)區(qū)域的人氣和凝聚力。這使得相城區(qū)的商業(yè)這幾年得到大力發(fā)展，許多大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的進(jìn)駐如蠡口家具城、中國(guó)服裝城、中翔小商品批發(fā)市場(chǎng)、渭塘中國(guó)珍珠寶石城為相城區(qū)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，同時(shí) 這么多發(fā)達(dá)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的部分商戶(hù)將成為本案的主力客戶(hù)。 四、 背景分析研究 總結(jié) 從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，相城區(qū)目前仍處于蘇州 5組團(tuán)的最末，經(jīng)濟(jì)還相對(duì)落后，目前仍以發(fā)展特色農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主要產(chǎn)業(yè)。 從相城區(qū)的發(fā)展規(guī)劃來(lái)看， 相城區(qū)具 有非常好的成長(zhǎng)性 ，生態(tài)旅游和工業(yè)并駕齊驅(qū)。 從交通發(fā)展規(guī)劃來(lái)看，該區(qū)域的區(qū)間和區(qū)內(nèi)交通便捷，尤其是京滬高速鐵路、滬寧高速及輕軌 2 號(hào)、 4 號(hào)線的規(guī)劃實(shí)施，必將使得相城區(qū)的外聯(lián)性更便捷，更容易接受周邊城市和蘇州中心區(qū)域的輻射。 綜合來(lái)看，目前相城區(qū)是蘇州各大區(qū)域中比較落后的一個(gè)區(qū)域，但是這兩年政府已經(jīng)在這塊區(qū)域上聚焦了更多的目光，區(qū)域的變化也是日新月異，發(fā)展迅猛，無(wú)論是商業(yè)、生活配套還是城市道路系統(tǒng)都在進(jìn)一步的完善，相城區(qū)未來(lái)的發(fā)展具有良好的成長(zhǎng)性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 18 Part 2 市場(chǎng)分析篇及本案競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)研究篇 本 部分將分別對(duì)蘇州及相城區(qū)的公寓市場(chǎng)狀況、別墅市場(chǎng)狀況進(jìn)行介紹和研究，通過(guò)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的產(chǎn)品形態(tài)、戶(hù)型面積、價(jià)格、去化狀況以及客源等五個(gè)方面的研究分析，了解項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所面臨的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，同時(shí)總結(jié)出目前市場(chǎng)上的主流暢銷(xiāo)產(chǎn)品、建筑風(fēng)格、戶(hù)型面積以及未來(lái)價(jià)格潛力等。 一 、相城區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)總體概況 房地產(chǎn)業(yè)在相城區(qū)原來(lái)幾乎不成氣候，現(xiàn)已成為相城區(qū)服務(wù)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。從先前的南亞花園、香城花園、榮盛陽(yáng)光名邸、錦繡江南到后來(lái)的中惠晨曦印象、陽(yáng)光加州、錦繡天地等居住小區(qū)，在不斷滿(mǎn)足居民對(duì)高品質(zhì)生活追求的同時(shí)，也在扮靚著這個(gè)年 輕的新城區(qū)。一個(gè)個(gè)造型新穎別致的樓盤(pán)鱗次櫛比，都是發(fā)生在相城市民身邊最實(shí)在的巨變。 相城，這個(gè)曾經(jīng)是多數(shù)蘇州人心中的“鄉(xiāng)下”地方，正以勢(shì)不可擋的勁頭沖進(jìn)了蘇州樓市，儼然是匹黑馬，讓更多的目光聚焦到城北的這塊熱土。以香城花園為代表的普通住宅不斷涌現(xiàn)，以招商依云水岸、中興高爾夫別墅為代表的中高檔別墅也在不斷崛起，以相城國(guó)際服裝城、中翔小商品市場(chǎng)為代表的大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)更是遍地開(kāi)花。 相城區(qū)發(fā)展歷程可以歸納為下面三個(gè)階段 相城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步比較晚， 2001 年進(jìn)入市場(chǎng)的商品房為零； 2002 年 -起步階段 第 一塊土地拍賣(mài)； 10 月份第一個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售。 2002 年 10 月華美家園作為首個(gè)和唯一的一個(gè)商品房樓盤(pán)在相城亮相，這標(biāo)志著相城房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)； 2003 年 -初步發(fā)展階段 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 19 土地市場(chǎng)推出量有所上升，土地價(jià)格有所提高；房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定量的樓盤(pán)進(jìn)入銷(xiāo)售，并且銷(xiāo)售供不應(yīng)求。 2003 年進(jìn)入銷(xiāo)售階段的樓盤(pán)僅為 3個(gè)（含商業(yè)一條街），建筑面積約為 17萬(wàn)。新推廣未售樓盤(pán)有 6個(gè)（含國(guó)際服裝城），總建筑面積 102.8 萬(wàn)方； 2004 年 -快速發(fā)展階段 土地市場(chǎng)推出放緩，土地價(jià)格進(jìn)一步提高；房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)入銷(xiāo)售的樓盤(pán)明顯增多，銷(xiāo) 售狀況良好。 2006 年 -快速騰飛階段 隨著大量土地的推出，尤其大量金融、行政、商業(yè)配套地塊的推出，刺激了區(qū)域樓市的繁榮，同時(shí)，前瞻性的區(qū)間和區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃改變了相城區(qū)交通不便的障礙，承接著蘇州中心區(qū)人員大規(guī)模擴(kuò)張所帶來(lái)的居住需求。 相城區(qū)面前商品房售價(jià)還處于市區(qū)的“盆地”，價(jià)格還有著巨大的提升空間 ，價(jià)格從 2002 年的 2300 元 /平米，上升到現(xiàn)在的 4600 元 /平米， 5年內(nèi)， 價(jià)格以年 500 元 /平米的價(jià)格飛速騰飛 。 結(jié)合相城區(qū)在整個(gè)市區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)的價(jià)格水平來(lái)說(shuō)，該區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格仍處于“價(jià)格盆地”，隨著相城 區(qū)相關(guān)規(guī)劃的實(shí)施及市區(qū)和相城區(qū)之間道路的實(shí)施，相城房產(chǎn)市場(chǎng)蘊(yùn)含較大的市場(chǎng)潛力。 相城區(qū)目前在售主要項(xiàng)目： 普通住宅： 香城花園、中惠晨曦印象、錦繡天地、陽(yáng)光加州、恒勵(lì)西子花園、嘉和麗園、望馨花園 別墅樓盤(pán)： 招商依云水岸、中興高爾夫別墅、陽(yáng)澄領(lǐng)島別 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 20 墅、聆湖麗墅、酈島別墅、湘洲人家 商 業(yè)： 中翔小商品市場(chǎng)、相城國(guó)際服裝城、采蓮商業(yè)廣場(chǎng)、開(kāi)元銀座、凱翔國(guó)際廣場(chǎng)、 A-BOSS 國(guó)際精品批發(fā)城 二 、相城區(qū) 06年住宅市場(chǎng)運(yùn)行情況 （一）區(qū)域年度供應(yīng) 2006 年住宅推售情況年度匯總表（單位：萬(wàn)方） 產(chǎn)品形態(tài) 中心城區(qū) 園區(qū) 新區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 產(chǎn)品合計(jì) 普通公寓 74.17 125.55 78.76 89.22 53.74 421.44 別墅 9.54 9.41 1.42 46.07 19.01 85.44 合計(jì) 83.7 134.96 80.18 135.29 72.75 506.88 區(qū)域貢獻(xiàn)比 17% 26% 16% 27% 14% 100% 數(shù)據(jù)來(lái)源：博思堂數(shù)據(jù)平臺(tái) 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 21 分析： 2006 年蘇州市的住宅推量以吳中區(qū)和園區(qū)所占的比例為最大，兩者比例合計(jì)占全市總量的 53%，其余的中心城區(qū)、新區(qū)和相城 區(qū)所占比例一般在 15%左右。由此得知目前蘇州市場(chǎng)中吳中區(qū)和園區(qū)處于主力板塊的地位，其各方面的動(dòng)態(tài)變化都在很大程度上反映蘇州市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r；中心城區(qū)、新區(qū)和相城區(qū)則受到土地供應(yīng)、城市規(guī)劃和道路交通等因素的影響，推量較小。 2006 年，相城區(qū)住宅的總推量為 72.75 萬(wàn)方，其中普通公寓推量為 53.74 萬(wàn)方，占了區(qū)域總推量的 74%，別墅為 19.01 萬(wàn)方，占26%。 以上數(shù)據(jù)說(shuō)明相城區(qū)住宅供應(yīng)以普通公寓為主，但得益于區(qū)內(nèi)豐富的自然資源 “三湖”（陽(yáng)澄湖、盛澤湖、春申湖），發(fā)展別墅具有先天良好的條件，所以別墅市場(chǎng)也是相 城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。 （二）區(qū)域年度成交 住宅市場(chǎng)分區(qū)年度成交情況分析表（單位：萬(wàn)方） 統(tǒng)計(jì)分析指標(biāo) 中心城區(qū) 園區(qū) 新區(qū) 吳中區(qū) 相城區(qū) 成交套數(shù)（套） 10200 12333 6914 11878 5930 成交面積（萬(wàn)方） 111.73 156.88 81.36 154.348 74.46 成交均價(jià)（元 /M2） 5317.28 6199.01 4787.56 4816.93 4543.58 成交金額（億） 59.41 97.25 38.95 74.35 33.83 單套成交面積（ M2/套） 109.54 127.20 117.67 129.94 125.56 單套成交總價(jià)（萬(wàn) /套） 58.2451 78.85 56.33 62.59 57.05 數(shù)據(jù)來(lái)源：博思堂數(shù)據(jù)平臺(tái) 分析： 與推量情況類(lèi)似， 2006 年相城區(qū)住宅成交套數(shù)和成交面積在全市處于相對(duì)次要的地位，這主要和區(qū)域市場(chǎng)起步最遲、消費(fèi)客源較 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 22 單一有關(guān)。 就單套成交面積（總價(jià)）而言，由于區(qū)內(nèi)別墅所占比例稍大，所以單套成交面積（總價(jià)）超過(guò)了新區(qū)，與中心城區(qū)大體持平。 2006 年全年共成交住宅 74.46 萬(wàn)方 。 （三）區(qū)域年度供求比 2006 年，相城區(qū)住宅的總推量為 72.75 萬(wàn)方 ，成交住宅量體為 74.26 萬(wàn)方 ， 2006 年度相城區(qū)的供需比例為 0.98，供需之間仍處于 相對(duì)供不應(yīng)求 狀態(tài)。 PS：供銷(xiāo)比在 1.2-1.3 之間為供需平衡狀態(tài)，大于 1.3 為供大于求，低于 1.2 為供不應(yīng)求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 23 三 、公寓競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 （一）競(jìng)爭(zhēng)范圍界定 為了更全面、更深透的剖析整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)， 我司 將對(duì)以下四個(gè)競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)研究分析： 相城中心板塊 、 相城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊 、 平江新城板塊 、 婁葑 北區(qū) 板塊 。 相城中心板塊 主要指春申湖路以南，齊門(mén)北大街以東、 227 省道以西 的區(qū)域，屬于陸慕、元和一帶區(qū)域； 相城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊 主要包括蠡口、黃埭 、渭塘、東橋、望亭、太平、陽(yáng)澄湖鎮(zhèn)等一帶區(qū)域，以各鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目為主； 平江新城板塊 主要指平江新城以?xún)?nèi)的區(qū)域； 婁葑北 區(qū) 板塊 位于園區(qū)的最北部，也是園區(qū)與相城聯(lián)系最為緊密的一個(gè)區(qū)域。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 24 下面我們就各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)板塊的現(xiàn)狀、土地存量進(jìn)行研判。 （二）相城中心板塊 1、板塊總體概況 相城中心板塊主要指元和街道，該區(qū)域是相城區(qū)最為核心的區(qū)域，其商業(yè)、生活配套非常齊全，人氣旺盛、交通十分便利，作為相城區(qū)政府所在地，必然是相城優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。同時(shí)，相城 區(qū)絕大多數(shù)的商業(yè)、住宅項(xiàng)目也都是集中于此，區(qū)域發(fā)展比較成熟。是相城區(qū)的 CBD（行政商貿(mào)區(qū)）和 CLD（集中居住區(qū)）所在地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 25 2、現(xiàn)有個(gè)案分析 相城中心板塊在售樓盤(pán)列表 樓盤(pán)名稱(chēng) 產(chǎn)品類(lèi)型 開(kāi)盤(pán)日期 建筑面積（ m2） 當(dāng)前售價(jià) （元 /m2） 主力面積（ m2） 主力總價(jià)（萬(wàn)） 銷(xiāo)售率 香城花園 多層、小高層、高 層 二期 05.6 三期 ： 07.3 700000 三期開(kāi)盤(pán)價(jià)： 4800 二期： 120 三期多層： 95-97的兩房 50 三 期 96% 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 26 中惠晨曦印象 多層、小高層、高 層 二期 06.5 150000 多層： 4750 100-103、 130 50 99% 嘉和麗園 多層、小高層 三期 05.10 228000 4600 一二期： 130-140 三期： 36 一二期： 40 三期：25 95% 錦繡天地 小高層、高層 一期 06.6 二期未開(kāi) 110000 5000 122-140 70 一期 95% 陽(yáng)光加州 多層、小高層、高 層 一期： 06.10 240000 5000 85 40 一期： 95% 國(guó)際服裝城 多層、高層 04.6 490000 高層： 4600 118、 143 55-70 90% 中翔酒店式公寓 小 高層 05.11 24180 6500 66（買(mǎi)一層送一層） 45 80% 恒勵(lì)西子花園 多層、小高層、高 層 06.6 64000 多層： 4500 小高層： 4200 55-95 30 二期小高層： 80% 板塊特征總結(jié) 產(chǎn)品方面： 小高層、高層逐漸成為市場(chǎng)主流 ，多層產(chǎn)品日益減少 ，目前在相城中心出現(xiàn)稀缺 的狀況 。 主力面積： 隨著“ 9070”政策的出臺(tái)， 90 平米左右的兩房逐漸成為市場(chǎng)的主力面積 。 價(jià)格方面： 由于該片區(qū)在整個(gè)相城區(qū)來(lái)說(shuō)，屬于 商業(yè)最發(fā)達(dá)，生活配套最齊全、同時(shí)交通也是最便利的片區(qū) ，故其房?jī)r(jià)在相城區(qū)也是最高的，公寓的總體均價(jià)在 4800 元 /平米 左右 。 去化情況： 由于該片區(qū)處于相城區(qū)核心位置，同時(shí)離市區(qū)和園區(qū)又比較近，因此 去化效果比較理想 。 客源方面： 除了大部分的本區(qū)域客源以外，該片區(qū) 還有很大一部份客戶(hù)來(lái)自市區(qū)和園區(qū) ，主要是因?yàn)樵摪鍓K的 地理位置及價(jià)格優(yōu)勢(shì) 。 競(jìng)爭(zhēng)量體： 從上表可以看出，各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目都基本去化完畢，銷(xiāo)售率都在 90%以上，考慮到上面?zhèn)€案未來(lái)的土地存量，我司粗略的估計(jì)在 30萬(wàn)方 左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 27 3、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析 2002 年至今，公寓開(kāi)發(fā)用地主要分布在相城中心城區(qū)，北部較少，下表為本案周邊所出讓的未開(kāi)發(fā)土地情況，該 部分量體會(huì)在今后兩年內(nèi)陸續(xù)推向市場(chǎng)。 周邊推出土地列表 地塊編號(hào) 物業(yè)位置 用途 開(kāi)發(fā)商 占地面積 容積率 總建面 樓面單價(jià) 備注 蘇地2005-B-57 相城區(qū) 227 分流線西、徐圖港南 居住 蘇州天亞置業(yè)發(fā)展有限公司 23885 1.4 33439 1232 蘇地2005-B-58 元和街道古巷路北、小河西 居住 相城城市建設(shè) 17114 1.4 23960 1214 蘇地2006-G-79 相城區(qū)澄和路東、慶元路北 居住 榮盛房地產(chǎn) 63041 2 126082 1523 “ 9060” 蘇地2006-G-88 相城區(qū)元和塘以西、陽(yáng)澄湖西路北側(cè) B 區(qū)1-4 號(hào)地塊 商住 廣州合景 231627 2.3 544323 1332 “ 9040” 蘇地2006-G-89 相城區(qū)元和塘以西、陽(yáng)澄湖西路北側(cè) C 區(qū)1-4 號(hào)地塊 商住 廣州合景 116822 2.2 242989 2222 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 28 蘇地2006-G-90 相城區(qū)元和塘以西、春申湖路南側(cè) D 區(qū)（ 1-2）、 F 區(qū)（ 1-3）號(hào)地塊 商住 恒基中國(guó) 295358 2 632066 1376 “ 9040” 蘇地2006-G-77 相城區(qū)蘇虞張東、春申湖 路南側(cè) E 區(qū) 1-3號(hào)地塊 商住 相城城市建設(shè) 199034 2.6 523459 1205 “ 9040” 合計(jì) 2311172 從上面的分析可以看出，中心區(qū)域土地存量（不包括新增土地量）的總建面積在 210 萬(wàn)方，預(yù)計(jì)在 2 年內(nèi)上市量在 60-70萬(wàn)方 ，同時(shí)很多地塊對(duì)戶(hù)型面積有一定的規(guī)定，小戶(hù)型產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)現(xiàn)象，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈。 4、與本案競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié) 該板塊是本案所屬的板塊同時(shí)也是爭(zhēng)奪最激烈的區(qū)域，下面就以下幾個(gè)方面作個(gè)競(jìng)爭(zhēng)分析。 從產(chǎn)品角度， 多層 產(chǎn)品在相城區(qū)甚至蘇州市 的接受度 是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于 （?。?高層的， 本案多層式的花園洋房不僅接受度較高而且目前 在相城區(qū) 來(lái)說(shuō) 還是個(gè)市場(chǎng)空白，在產(chǎn)品方面擁有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。 從產(chǎn)品主力面積上來(lái)說(shuō)， 目前 市場(chǎng)上 接受度比較高 的暢銷(xiāo)面積主要集中 90 平米 左右的中小 戶(hù)型 ， 本案的花園洋房產(chǎn)品在戶(hù)型設(shè)置方面相對(duì)偏大，小戶(hù)型較少，對(duì)客戶(hù)必然會(huì)造成一定的總價(jià)壓力。 從價(jià)格方面來(lái)看， 目前相城區(qū)中心區(qū)域的均價(jià) 在 4800 元 /平米左右 ， 這個(gè)價(jià)格與蘇州其他區(qū)域相比，還是個(gè) 價(jià)格盆地 ，上漲 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)