南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 南京金陵酒店管理有限公司 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 胡 明 二零零 六 年 九 月 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 目 錄 緒 言 .3 第一章 項(xiàng)目總論 .4 第一節(jié) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 . 4 一、項(xiàng)目名稱(chēng) .4 二、項(xiàng)目投資方 .4 三、第壹區(qū)項(xiàng)目整體概 況 .4 四、第壹區(qū)懸宮大酒店概況 .5 第二節(jié) 項(xiàng)目的功能布局 . 6 第三節(jié) 酒店主要產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng) . 6 第二章 項(xiàng)目的投資背景和意義 .9 第一節(jié) 項(xiàng)目投資背景 . 9 第二節(jié) 項(xiàng)目投資的重要意義 . 10 第三章 市場(chǎng)分析 .11 第一節(jié) 中國(guó)旅游市場(chǎng)分析 . 11 第二節(jié) 南京市經(jīng)濟(jì)及旅游市場(chǎng)分析 . 12 一、南京市經(jīng)濟(jì)概況及經(jīng)濟(jì)環(huán)境 . 12 二、南京市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r . 17 第二節(jié) 懸宮大酒店的綜合優(yōu)勢(shì)分析 . 24 一、區(qū)位優(yōu)勢(shì) . 24 二、 SWOT分析 . 25 三、南京市高星級(jí)酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)價(jià) . 26 四、市場(chǎng)預(yù)測(cè) . 28 第三節(jié) 價(jià)格和宣傳策略 . 29 一、酒店定價(jià)策略 . 29 二、酒店宣傳策略 . 30 第四章 項(xiàng)目投資及資金籌措 . 32 第一節(jié) 投資預(yù)算及資金的使用安排 . 32 第二節(jié) 建設(shè)情況 . 33 第三節(jié) 2005 年 11月末酒店資金到位及使用情況 . 33 第四節(jié) 資金籌措和還款計(jì)劃 . 34 第五章 經(jīng)營(yíng)測(cè)算 . 35 第一節(jié) 第一年測(cè)算結(jié)果 . 35 第二節(jié) 酒店前 10年的經(jīng)營(yíng)情況 . 37 第六章 投資評(píng)價(jià) . 38 第一節(jié) 財(cái)務(wù)盈利能力分析 . 38 第二節(jié) 清償能力分析 . 38 第三節(jié) 不確定性分析 . 38 第四節(jié) 財(cái)務(wù)敏感分析 . 39 第五節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 39 第七章 可行性研究結(jié)論 . 39 第八章 附 件 . 40 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 3 緒 言 南京金陵酒店管理有限公司接受 江蘇濱江第壹區(qū)投資有限公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng) 濱江 公司）的委托，對(duì) 濱江 公司投資的 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“項(xiàng)目”或“ 懸宮 大酒店”）進(jìn)行可行性研究 ，本報(bào)告旨在對(duì) 濱江公司投資 懸宮 大酒店的可行性做出獨(dú)立、客觀的分析。本報(bào)告撰寫(xiě)時(shí)所依據(jù)的項(xiàng)目收益分析的文件、資料，均由 濱江 公司提供。 本報(bào)告僅供 濱江 公司對(duì) 懸宮 大酒店的投資使用，不得用于 其他任何目的。 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一 章 項(xiàng)目總論 第一節(jié) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 一、項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目全稱(chēng)： 南京河西第壹區(qū) 懸宮 大酒店 二、項(xiàng)目投資方 第壹區(qū)是由江蘇濱江第壹區(qū)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：濱江公司）投資建設(shè)，并獨(dú)立持有產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)的綜合性文化及配套商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，是濱江第壹區(qū)公司成立以來(lái)的第一個(gè)項(xiàng)目。 本報(bào)告的標(biāo)的物是第壹區(qū)項(xiàng)目中的一個(gè)子項(xiàng)目 懸宮大酒店。 江蘇濱江第壹區(qū)投資有限公司作為新崛起于南京地產(chǎn)界的一家專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，經(jīng)營(yíng)狀況良好，目前正處于迅速擴(kuò)張的戰(zhàn)略發(fā)展階段。 三、 第壹區(qū) 項(xiàng)目 整體 概況 （一） 、 第壹區(qū) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目坐落于南京市河西新城，在濱江大道、青石硬路、上新河路之間，緊鄰地鐵一號(hào)線奧體中心站。項(xiàng)目周邊環(huán)繞奧體中心、河西新城中央商務(wù)區(qū)（ CBD）、金陵圖書(shū)館、江蘇歌劇院、明基醫(yī)院、南京新城科技園等城市功能性設(shè)施。中國(guó)房地產(chǎn) 知 名企 業(yè) 開(kāi)發(fā)建設(shè)的高尚居住樓宇在此區(qū)域星羅棋布。 （二）、項(xiàng)目建設(shè) 規(guī)模 及 時(shí)間 項(xiàng)目用地為文化展覽及附屬配套商業(yè)用地，用地總面積為 163.6 畝，總建筑面積達(dá) 9.73 萬(wàn)平方米 ， 包括：藝蘭齋美術(shù)館建筑面積為 3.03 萬(wàn)平方米，其中地上 2.1 萬(wàn)平方米 ， 地下 0.93 萬(wàn)平方米 ； UME 影城 ，包括一個(gè) 500 座放映廳、兩個(gè) 200 座放映廳、 4 個(gè) 50座放映廳，總建筑面積達(dá) 6500 平方米；城市酒店（五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)） 2.2 萬(wàn)平方米，約 175 間客房；國(guó)際時(shí)尚商務(wù)休閑街區(qū)，其地上、南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 地下可營(yíng)業(yè)的面積總計(jì)為 3.388 萬(wàn)平方米。地下停車(chē)場(chǎng)部分可布置停車(chē)位400-800 個(gè)（可改雙層）。項(xiàng)目的建筑容積率為 0.6，占地率為 24%。 本項(xiàng)目是南京市河西新城區(qū)標(biāo)志性建筑之一，計(jì)劃于 2005 年 8 月份全面竣工驗(yàn)收并投入運(yùn)營(yíng)，以配合 2005 年 10 月在南京舉行的第十界全運(yùn)會(huì)。由于建筑各單體體量都不大，地下僅為一層，地質(zhì) 條件良好，又及 各建設(shè)管理部門(mén)非常配合，因此目前項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利， 2005 年 2 月份全面封頂并進(jìn)入設(shè)備安裝及內(nèi)外裝修裝潢階段。 四 、 第壹區(qū)懸宮大酒店概況 （一）、酒店基本情況介紹 國(guó)際著名的 荷蘭設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) Mvr DV 小組的雅科布（ Jacob Van Rijs） 擔(dān)剛 了酒店部分的建筑設(shè)計(jì)。 酒店有四層，功能層三層，一層架空，架空高度近九米；地下一層為接待、餐飲、商務(wù)、健身等公共區(qū)域；地面一層是支撐上部?jī)蓪拥木艂€(gè)結(jié)構(gòu)體，它們分別被用作入口、垂直交通或采光筒體，該層的開(kāi)放空間可以用作室外的藝術(shù)活動(dòng)空間，又為整個(gè)街區(qū)提供了西側(cè)沿江風(fēng)光帶 的景觀； 2、 3 層為客房，共 175 間客房，周邊一圈客房直接對(duì)外采光，內(nèi)部的客房通過(guò)庭院采光，并配有獨(dú)立的園林花園，布局設(shè)計(jì)獨(dú)特。酒店客房?jī)裘娣e平均達(dá)到 40 平方米，配有 407 平方米泳池， 500 人宴會(huì)廳， 400 人會(huì)議中心，為豪華 5 星級(jí)的酒店配備。 這是一座設(shè)計(jì)別致的酒店，處處洋溢著藝術(shù)的氣息，酒店外形飄逸俊秀，結(jié)構(gòu)的呈現(xiàn)清新獨(dú)特，建筑理念充滿(mǎn)了現(xiàn)代與時(shí)尚的精神。與周邊的美術(shù)館、歌劇院、體育中心、圖書(shū)館、時(shí)尚街區(qū)等文化場(chǎng)所和諧為鄰，并成為文化藝術(shù)區(qū)域的必不可少的功能與服務(wù)提供者。 （ 二 ）、預(yù)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備 懸 宮大酒 店預(yù)計(jì)設(shè)置客房部（含洗衣場(chǎng)）、前廳部、安全部、餐飲部（含娛樂(lè)）、總經(jīng)理辦公室、人力資源部、財(cái)務(wù)部、銷(xiāo)售部、工程部等經(jīng)營(yíng)和行政管 理職能部門(mén)。 組織機(jī)構(gòu)圖如下： 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 根據(jù)酒店 175 個(gè)自然間 及 500 個(gè) 餐位的規(guī)模，擬定員工編制如下： 部門(mén) 人員編制 總辦 4 人力資源 3 財(cái)務(wù) 15 銷(xiāo)售 8 餐飲 110 前廳 25 客房 60 工程 20 安全 2 其他 15 小計(jì) 280 第二節(jié) 項(xiàng)目的功能布局 懸宮大酒店的整體功能布局須等 裝潢 設(shè)計(jì)師 進(jìn)駐本項(xiàng)目時(shí)，再行確定。 第三節(jié) 酒店主要產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng) 南京 市經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)的增長(zhǎng)，對(duì)酒店行業(yè)的發(fā)展有巨大的推動(dòng)作用。 南京 作為旅游勝地、我國(guó) 著名的文化名城 、長(zhǎng)三角區(qū)域中心城市之一和外向型經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的城市，每年都有高端 會(huì)議、 商務(wù)、旅游 、休閑度假 客人。依據(jù)這樣的市場(chǎng)總經(jīng)理 客房部 前廳部 安全部 餐飲部 銷(xiāo)售部 工程部 人力資源部 總經(jīng)理辦公室 財(cái)務(wù)部 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 條件， 河西懸宮 大酒店具體客源市場(chǎng)的定位如下： 根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)研 情況，對(duì) 客戶(hù)群細(xì)分 后 ， 現(xiàn)階段（ 3-5年） 懸宮 大酒店將形成以 會(huì)議 、休閑 度假 客人為主， 商務(wù)客人、 高檔旅游團(tuán)隊(duì)為輔的客源架構(gòu)。 長(zhǎng)遠(yuǎn)看以商務(wù)客人為主。 未來(lái)客戶(hù)群的主要為 會(huì)議 、休閑 度假 客人，其中 會(huì)議 客 人 35%， 此外， 度假休閑 客人的比例為 30%， 商務(wù)客人 10%， 常住客人 10%。 高檔旅游團(tuán)隊(duì)的比例為15%，整體定位于高檔 休閑體驗(yàn) 型酒店。 （未來(lái)將定位于高檔文化商務(wù)型酒店） 其中， 南京 乃至華東地區(qū)的 高收入階層、著名國(guó)企及外企、政府機(jī)關(guān) 是 酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng)時(shí)的主要目標(biāo)客戶(hù)； 其次 ， 上海 、蘇州、 無(wú)錫 、杭州等周邊地區(qū)中商務(wù)交往頻繁的企事業(yè)機(jī)構(gòu)也是酒店需要極力爭(zhēng)取的目標(biāo)客戶(hù)群。 此外， 懸宮 大酒店還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì) 南京 市區(qū) 內(nèi)各主要 寫(xiě)字樓 的企事業(yè)單位、 訂房中心和旅行社市場(chǎng)，以及會(huì)議市場(chǎng) 的銷(xiāo)售攻勢(shì) 。 長(zhǎng)住客以外賓為主，開(kāi)業(yè)初期接待一些旅行團(tuán)隊(duì) ，增加人氣，提高認(rèn)知度，磨合產(chǎn)品和服務(wù)。 休閑 散客和綜合型會(huì)議將是長(zhǎng)久的目標(biāo)客源市場(chǎng)。 根據(jù)上述的客源結(jié)構(gòu)， 酒店 內(nèi)部裝潢的設(shè)計(jì)要凸現(xiàn)文化氣息，要給客人以風(fēng)雅和藝術(shù)氛圍的體驗(yàn) 。 客房的設(shè)計(jì)必須更有針對(duì)性，客房以大床間為主，可分合房間 和 雙床間 為輔，設(shè)置公寓樓層以滿(mǎn)足長(zhǎng)住客 的需求；設(shè)置行政樓層，包括行政酒廊和行政服務(wù)區(qū)，充分滿(mǎn)足高端 客人的至尊感受。可分合房間在開(kāi)業(yè)初期，為打開(kāi)市場(chǎng)認(rèn)知可以考慮以分為主，滿(mǎn) 足會(huì)議和團(tuán)隊(duì)的需求，隨著認(rèn)知度的提高和酒店的成熟再以合為主， 還是 要 盡可能的爭(zhēng)取商務(wù)散客。一定量的長(zhǎng)住客人將為酒店的 經(jīng)營(yíng)收入打下良好的基礎(chǔ)，所以公寓房的設(shè)計(jì)和用品，酒店自身的設(shè)施配備能否滿(mǎn)足長(zhǎng)住客需要?jiǎng)t顯得至關(guān)重要，酒店外圍的自然環(huán)境和餐飲、娛樂(lè)氛圍是比較適合長(zhǎng)住客居住、休閑的。 餐飲主要是配合酒店 度假休閑、會(huì)議 客人的需求， 在菜肴、用餐環(huán)境以及服務(wù)質(zhì)量上要秉承南京金陵飯店優(yōu)雅、尊貴的特點(diǎn)， 全力塑造 懸宮 大酒店在 南京 市高檔 、文化藝術(shù)氣息最為濃厚的餐飲 形象 。 南京 的婚宴市場(chǎng)規(guī)模大， 資料顯示： 50 60 桌婚禮 在 南京 是 尚 屬于小規(guī)模 。南京 許多 高星級(jí) 酒店 周末 的 婚宴 訂單數(shù)目很多，即使在 平時(shí) ， 婚宴 預(yù)訂 也 不錯(cuò) ，有些時(shí)候客人 要提前半年 才能 預(yù)訂 到席位 。 所以 ， 未來(lái) 懸宮 大酒店要在菜肴種類(lèi)、南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 營(yíng)銷(xiāo)方式等方面做出特色，努力爭(zhēng)取 南京 婚宴市場(chǎng)這塊大蛋糕。 此外， 餐廳和包間力爭(zhēng) 不僅要 突出高檔、尊貴的特色， 還必須在文化藝術(shù)氛圍的塑造上下功夫，強(qiáng)調(diào)客人在這方面的體驗(yàn)，力爭(zhēng)做到精品文化餐飲的特征。全面借鑒金陵飯店的經(jīng)驗(yàn)和特長(zhǎng)，力圖對(duì) 南京 市政府機(jī)構(gòu)、企業(yè)的宴請(qǐng) 分得一個(gè)較大的份額， 大宴會(huì)廳主要以會(huì)議、大型宴會(huì)（政府宴會(huì)、特色婚宴）為主。 對(duì)于 會(huì)議 和 康體、娛樂(lè) 等 配套設(shè)施， 要在現(xiàn)有規(guī)模的基礎(chǔ)上，針對(duì) 懸宮 大酒的目標(biāo)客戶(hù)的品味和需要，在布局和服務(wù)上做文章，完善酒店的功能，提高這些設(shè)施的使用率，增加酒店經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)。 總 體上 來(lái)說(shuō)，對(duì)于娛樂(lè)康體項(xiàng)目， 酒店未來(lái)經(jīng)營(yíng) 策劃要能 結(jié)合目標(biāo)客戶(hù)的特征和所處商圈的市場(chǎng)條件， 凸現(xiàn) 懸宮 大酒店高檔、 文化底蘊(yùn)深 的特色 ，從而 直接促進(jìn)客房、餐飲的銷(xiāo)售。 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目的投資背景和 意義 第一節(jié) 項(xiàng)目投資背景 根據(jù)江蘇省及南京市將 “ 充滿(mǎn)經(jīng)濟(jì)活力，富有文化特色，人居環(huán)境優(yōu)良 ” 的南京城市發(fā)展總體目標(biāo)為指導(dǎo)，以概念規(guī)劃為依據(jù)，以深化規(guī)劃為基礎(chǔ)，立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，兼顧近期，優(yōu)化完善，整合提高，力爭(zhēng)以科學(xué)合理的一流規(guī)劃為先導(dǎo)，把河西新城區(qū)建設(shè)成為一個(gè)現(xiàn)代文明與濱江特色交 相輝映的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為現(xiàn)代化新南京的標(biāo)志區(qū) 這一 河西新城總體規(guī)劃 的設(shè)想，南京河西新城的建設(shè)開(kāi)始全面進(jìn)行。 為了突出將 河西新城區(qū) 打造 成為濱江特色突出、公共服務(wù)設(shè)施完善、金融商業(yè)氛圍濃郁、人居環(huán)境優(yōu)良的現(xiàn)代化新南京的代表區(qū)域 這一遠(yuǎn)期目標(biāo) 。 整個(gè)河西新城 以將南京建設(shè)成為現(xiàn)代文明與古都風(fēng)貌融為一體的濱江城市為主導(dǎo)，根據(jù)河西新城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的背景，現(xiàn)狀基礎(chǔ)和客觀條件，用 “ 經(jīng)營(yíng)城市 ” 的理念，實(shí)行高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高強(qiáng)度投入、高效通管理，通過(guò)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)和整合改造，用 8-10 年時(shí)間，基本完成現(xiàn)代化新城區(qū)建設(shè)。 根據(jù)南京城 市總體規(guī)劃確定的發(fā)展目標(biāo)和河西新城區(qū)的發(fā)展條件，采取 “ 整體規(guī)劃，一次征用，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)，分批建設(shè) ” 的方式，建成以商務(wù)、商貿(mào)、文體三大功能為主的城市副中心，居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)和以濱江風(fēng)貌為特色的城市西部休閑游覽地。河西新城區(qū)將為內(nèi)外客商投資服務(wù)業(yè)提供一片嶄新的天地，確保為新城未來(lái) 55 萬(wàn)人口提供一個(gè)體現(xiàn)江蘇城市現(xiàn)代化發(fā)展水平的一流服務(wù)密集區(qū)。 河西新城區(qū)規(guī)劃范圍：秦淮新河以北，外秦淮河和鳳臺(tái)南路以西，長(zhǎng)江以來(lái)，陸地面積 55.7 平方公里，分為北部整合區(qū)、中部建設(shè)區(qū)、南部規(guī)劃區(qū)三大區(qū)域。通過(guò)統(tǒng)籌規(guī)劃。實(shí)現(xiàn)以?shī)W 體中心帶動(dòng)周邊發(fā)展；以中央商務(wù)區(qū)為內(nèi)核搭建起繁華的新城商務(wù)中心；以現(xiàn)代化人文居住區(qū)構(gòu)筑河西高質(zhì)量生活空間；完備的基礎(chǔ)設(shè)施展現(xiàn)城市中心的便利和輻射效應(yīng)，完善的公共配套設(shè)施為工作、生活提供全面的配套保障；將景觀、文化融于一身，濱江風(fēng)光帶成為因水而靈動(dòng)的新城風(fēng)景線。 濱江公司就是在這一背景下，投資開(kāi)發(fā)第壹區(qū)項(xiàng)目的，而懸宮大酒店也不僅南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 是該項(xiàng)目的主要配套設(shè)施，也是符合整個(gè)河西新城的定位，有著廣闊的發(fā)展前景。 第二節(jié) 項(xiàng)目投資的重要意義 經(jīng)過(guò) 濱江 公司的開(kāi)發(fā)建設(shè)， 第壹區(qū) 項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施和設(shè)計(jì)功能日趨完備，整體運(yùn)作能力 得到大幅提高，規(guī)模和功能優(yōu)勢(shì)開(kāi)始得到初步體現(xiàn)， 懸宮 大酒店能夠與 第壹區(qū)其他設(shè)施相 配套、相互補(bǔ)充， 第壹區(qū) 項(xiàng)目的整體 經(jīng)營(yíng)狀況 將得到提升 。 根據(jù) 濱江 公司項(xiàng)目規(guī)劃的要求，目前 藝蘭齋美術(shù)館 、 國(guó)際文化時(shí)尚街區(qū) （內(nèi)有 咖啡酒吧、特色主題餐廳、中型餐廳美容、 SPA、健身、影視戲劇娛樂(lè)、畫(huà)廊、藝術(shù)家工作室、數(shù)碼頂級(jí)體驗(yàn)、休閑會(huì)所 、 時(shí)尚家居用品、書(shū)店、鮮花、紅酒雪茄禮品店、養(yǎng)體小鋪、藝術(shù)收藏、 24 小時(shí)圖文制作、工藝精品、國(guó)際品牌服飾生活便利店等 ） 等子項(xiàng)目已經(jīng)順利完成了，但是如果缺乏高檔星級(jí) 的藝術(shù) 酒店和賓館的設(shè)施， 第壹區(qū)項(xiàng)目 的綜合優(yōu) 勢(shì)將被極大削弱。 為了使 第壹區(qū)項(xiàng)目 的綜合功能得的充分的展示， 提升 第壹區(qū)項(xiàng)目 的商業(yè)價(jià)值， 體現(xiàn) 第壹區(qū) 的高檔 文化藝術(shù)之 品味，滿(mǎn)足該商業(yè)區(qū)商務(wù)、旅游等流動(dòng)人員的住宿、餐飲的需求， 無(wú)論 從長(zhǎng)遠(yuǎn) 和近期 的 商業(yè) 角度來(lái)看，一座規(guī)模 適度 、 造型別致、 現(xiàn)代化的高檔星級(jí)酒店 不僅 是完全必要的， 而且能夠良好的運(yùn)轉(zhuǎn)，為 濱江 公司和投資人帶來(lái)可觀的利潤(rùn)。 南京河西第壹區(qū)懸宮大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第三章 市場(chǎng)分析 第一節(jié) 中國(guó) 旅游市場(chǎng)分析 2005 年 4 月下旬，世界旅游及旅行理事會(huì)（ WTTC）向北京市旅游局提供了一份主題為中國(guó)，中國(guó)香港暨澳門(mén)特別行政區(qū)：旅游及旅行業(yè)對(duì)就 業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響最新報(bào)告。 這份報(bào)告中包括對(duì)中國(guó)旅游和旅行的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)和一系列政策建議，其中預(yù)測(cè)： 2006 年，旅游和旅行上的消費(fèi)、投資、政府開(kāi)支和出口這一切在內(nèi)，將實(shí)際增長(zhǎng) 14.0%，達(dá) 27703 億人民幣（ 3537 億美元）。 2006 年，入境國(guó)際旅游者的花費(fèi)預(yù)計(jì)將達(dá) 5882 億人民幣（ 751 億美元），即為整個(gè)出境旅游總收入的 7.4%。旅游和旅行對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的直接貢獻(xiàn)為整個(gè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 2.9%。同時(shí)預(yù)計(jì)旅游和旅行業(yè)的就業(yè)崗位將達(dá) 7760 萬(wàn)個(gè)，占總就業(yè)崗位的 10.0%。為了使中國(guó)實(shí)現(xiàn)其在旅游和旅行方面的潛力，世界 旅游及旅行理事會(huì)（ WTTC）還提出一系列政策建議：增加兩周帶薪休假，以幫助擴(kuò)展旅游和旅行的時(shí)間 等。 另?yè)?jù) 2005 年 5 月中旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布 4月份住宿和餐飲業(yè)零售額 757 億元，增長(zhǎng) 15.4%。商務(wù)部根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)分析， 1 至 4 月份全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額累計(jì) 3298.7 億元，同比凈增 417 億元、增長(zhǎng) 14.5，高出社會(huì)消費(fèi)品零售總額增幅 1.5 個(gè)百分點(diǎn)，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 13.6，拉動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) 1.95 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為15.0。 1至 4 月份，住宿與餐飲業(yè)新設(shè)立外 商投資企業(yè) 335 家，同比增長(zhǎng) 2.8%；合同外資金額 9 億美元，同比增長(zhǎng) 20.8%；從限額以上企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況看， 1 至 4月份，全國(guó)星級(jí)住宿企業(yè)和限額以上餐飲企業(yè)合計(jì)營(yíng)業(yè)額 937.2 億元，同比增長(zhǎng)14.1%，占全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額的 28.4%，拉動(dòng)全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額增長(zhǎng) 4 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為 27.8。其中，限額以上餐飲企業(yè)營(yíng)業(yè)額累計(jì) 486.1 億元，同比增長(zhǎng) 14.5%，占全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額的 14.7%，拉動(dòng)全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額增長(zhǎng) 2.2 個(gè)百分點(diǎn)、增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為 14.8。星級(jí)住宿 企業(yè)營(yíng)業(yè)額累計(jì) 451.1 億元，同比增長(zhǎng) 13.7%，占全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額的 13.7%，拉動(dòng)全國(guó)住宿與餐飲業(yè)零售額增長(zhǎng) 1.9 個(gè)百分點(diǎn)、增南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為 13。 上述報(bào)告和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)旅游酒店市場(chǎng)行情看好，發(fā)展?jié)摿薮?。南京位于中?guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的華東地區(qū)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，交通便利，又是全國(guó)著名的旅游、文化城市，所以其整體行情優(yōu)勢(shì)更為突出。 第二節(jié) 南京市經(jīng)濟(jì)及旅游市場(chǎng)分析 一 、 南京市 經(jīng)濟(jì)概況及經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （一）、 南京 市概況 南京有著 “ 金陵自古帝王州 ” 、 “ 六代豪華 ” 、 “ 六朝古都 ” 的美譽(yù) ，從中古到近現(xiàn)代，繼孫吳之后 ，東晉、宋、齊、梁、陳、南唐、明朝、太平天國(guó)以及中華民國(guó)先后定都南京，共 455 年，史稱(chēng) “ 十代故都 ” ，留下了豐富的文化 遺產(chǎn)。 1949 年 4月 23 日南京解放，成為中央人民政府直轄市。 1952 年 9月，南京為江蘇省省轄市。 1953 年 1月 1日，江蘇省人民政府成立，南京為江蘇省省會(huì)。1994 年 2 月，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，中央機(jī)構(gòu)編制 委員會(huì)明確南京的行政級(jí)別為副省南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 級(jí)。 南京地處長(zhǎng)江下游的寧鎮(zhèn)丘陵山區(qū)，北緯 3114 3237，東經(jīng) 1182211914，總面積 6597 平方公里。 南京東連富饒的長(zhǎng)江三角洲，西靠皖南丘陵 ,南接太湖水網(wǎng)，北接遼闊的江淮平原；距人?？?380 公里， “黃金水道 ”長(zhǎng)江穿越境域，江寬水深， 萬(wàn)噸海輪可終年暢 通，是一個(gè)天然的河、海良港。 南京現(xiàn)轄 11 區(qū) 2縣， 人口總規(guī)模已達(dá) 623.8 萬(wàn)人，其中家庭戶(hù) 191.2 萬(wàn)戶(hù)，家庭人口為 560.1 萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?89.79%。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 南京是中國(guó)重要的綜合性工業(yè)生產(chǎn)基地。南京的電子、化工生產(chǎn)能力在國(guó)內(nèi)城市中居第二位，車(chē)輛制造規(guī)模居第三位，機(jī)械制造業(yè)的技術(shù)、規(guī)模居國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位，家用電器業(yè)、建材工業(yè)也都具有較大規(guī)模。南京是華東地區(qū)重要的交通、通訊樞紐，建立了全方位、立體化、大運(yùn)量的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，鐵路、公路、水運(yùn)、空運(yùn)、管道五種運(yùn)輸方式齊全，擁有現(xiàn)代化的通訊體系。南京是全國(guó)四大科研教育中心城市之一，是全國(guó)重要的高教、科研基地，擁有一批國(guó)內(nèi)一流的高校和科研機(jī)構(gòu)。被國(guó)家 9 個(gè)部委列為 中國(guó)投資硬環(huán)境 “ 四十優(yōu) ” 城市之一。先后被評(píng)為中國(guó)城市綜合實(shí)力 “ 五十強(qiáng) ” 第五名、國(guó)家園林城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)科技興市先進(jìn)城市、全國(guó)雙擁模范城市、全國(guó)城市環(huán)境綜合整治 10 佳城市、全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)城市、國(guó)家環(huán)境保護(hù)和國(guó)家衛(wèi)生城市等稱(chēng)號(hào)。 2003 年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1576.2 億元，比上年增長(zhǎng) 15.1%，增幅創(chuàng)9年來(lái)最好水平；財(cái)政收入 335 億元， 比上年增長(zhǎng) 18%。實(shí)施 “ 綠色南京 ” 工程，重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)園區(qū)集聚效應(yīng)明顯增強(qiáng)， 郊縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成 505.4 億元， 比上年增長(zhǎng) 19.7%。突出發(fā)展電子、汽車(chē)、石化、鋼鐵、電力等五大產(chǎn)業(yè)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，工業(yè)總投入達(dá)到 356 億元，增長(zhǎng) 53.1%。全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 659.4億元，增長(zhǎng) 18.4%。全市第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 706.7 億元，比上年增長(zhǎng) 12.5%，南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 600 億元，增長(zhǎng) 14%以上。全市合同利用外資 40.1 億美元，增長(zhǎng) 84.8%；實(shí)際直接利用外 資 22.1 億美元，增長(zhǎng) 47.2%；外貿(mào)出口達(dá)到73.5 億美元；增長(zhǎng) 22.3%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng) 11.3%，農(nóng)民人均純收入增長(zhǎng) 7%。 無(wú)論從旅游、休閑度假的角度還是從商務(wù)活動(dòng)的角度來(lái)看，南京的住宿餐飲市場(chǎng)的規(guī)模都是巨大的。 （二）、 南京 市經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1、綜合實(shí)力 2005 年全市完成生產(chǎn)總值 2413 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 15.2%。在全市生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 80 億元，增長(zhǎng) 5.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 1215億元，增長(zhǎng) 18.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 1118 億元，增長(zhǎng) 13.1%。人均生產(chǎn)總值 40919元（按戶(hù)籍人口計(jì)算），比上年增長(zhǎng) 12.9%。 2005 年第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值在全市生產(chǎn)總值中的比重分別為 3.3%、 50.4%、 46.3%。非公有制經(jīng)濟(jì)占全市經(jīng)濟(jì)的比重為 37%。 2、對(duì)外開(kāi)放 2005 年全市進(jìn)出口總值達(dá) 270.90 億美元，比上年增長(zhǎng) 31.3%。其中，出口總值 142.45 億美元，比上年增長(zhǎng) 36.2%（地方進(jìn)出口總值 192.10 億美元，比上年增長(zhǎng) 40.8%，其中出口總值 87.84 億美元，比上年增長(zhǎng) 46.9%）。三資企業(yè)出口增長(zhǎng)迅猛，全年出口額達(dá) 60.30 億美元，比上年增長(zhǎng) 63.1%， 占全市出口額的比重達(dá)到 42.3%。三大主體市場(chǎng)出口全面增長(zhǎng)，全年對(duì)亞洲、歐洲、北美洲出口127.30 億美元，比上年增長(zhǎng) 35.7%，占全市出口額的 89.4%。新興出口市場(chǎng)開(kāi)拓成效明顯，全年對(duì)非洲和拉丁美洲出口分別增長(zhǎng) 20.4%和 67.2%。全市已有 135家企業(yè)出口額超千萬(wàn)美元，出口額達(dá) 124.80 億美元，比上年增長(zhǎng) 37.0%，占全市出口總量的 87.6%。 新簽外商投資合同數(shù) 728 個(gè)，新批項(xiàng)目平均單體協(xié)議外資規(guī)模為 581.2 萬(wàn)美元。全市新批協(xié)議注冊(cè)外資額 51.29 億美元，比上年增長(zhǎng) 10.5%；實(shí)際到帳注冊(cè)外資 額 14.18 億美元，比上年增長(zhǎng) 68.2%。全市八個(gè)省級(jí)以上開(kāi)發(fā)區(qū)新批協(xié)議注冊(cè)外資額 34.07 億美元，比上年增長(zhǎng) 7.0%；實(shí)際到帳注冊(cè)外資額 6.66 億美元。 新簽對(duì)外承包勞務(wù)合作合同金額達(dá) 5.2 億美元，比上年增長(zhǎng) 11.2%；實(shí)際完南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 成對(duì)外承包勞務(wù)營(yíng)業(yè)額 4.8 億美元，比上年增長(zhǎng) 5.0%。期末在外勞務(wù)人數(shù)達(dá) 6313人，比上年末增長(zhǎng) 0.3%。 美國(guó)伊斯曼、德國(guó)巴斯夫、西門(mén)子、荷蘭殼牌、飛利浦、日本伊藤忠、三井物業(yè)、夏普、東芝、瑞典愛(ài)立信、韓國(guó)錦湖輪胎、意大利菲亞特、香港新世界等一批知名跨國(guó)公司項(xiàng)目紛紛落戶(hù)南京。摩托 羅拉、東芝等企業(yè)已在南京設(shè)立了研發(fā)機(jī)構(gòu)。 3、 開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè) 開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)進(jìn)入了新的發(fā)展階段。南京現(xiàn)有 4 個(gè)國(guó)家級(jí)和 5個(gè)省級(jí)以上開(kāi)發(fā)區(qū)，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積 122 平方公里，先后有 1300 多家外資企業(yè)進(jìn)區(qū)。南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南京化學(xué)工業(yè)園區(qū)、江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)已成為全市高科技產(chǎn)業(yè)的主要基地和跨國(guó)公司全球生產(chǎn)加工基地。 南京高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)和軟件產(chǎn)業(yè)，目前已有 40 多家軟件企業(yè)入駐。南京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展新型平板顯示器件和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，目前已有一批 TFT LCD 和 PDP 生產(chǎn)企業(yè)入?yún)^(qū)，并 形成了產(chǎn)業(yè)配套基地。南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是高新技術(shù)生態(tài)工業(yè)園區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展電子信息、機(jī)械制造、食品加工、新型建材、汽車(chē)及汽車(chē)零部件產(chǎn)業(yè)。南京化學(xué)工業(yè)園區(qū)是國(guó)家批準(zhǔn)的中國(guó)重點(diǎn)石油化工基地，近期規(guī)劃面積 45 平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積 100 平方公里，正按照 “ 世界一流，中國(guó)第一 ” 的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)。目前已有一批投資金額上億美元的外資大項(xiàng)目入駐園區(qū)，如美國(guó) SHAW 公司和卡博特公司、英國(guó) BOC 公司、德國(guó) RWE 公司、荷蘭 DSM 公司等。南京重點(diǎn)發(fā)展電子信息、石油化工、車(chē)輛制造、鋼鐵和能源等五大產(chǎn)業(yè)和生物制藥、新型建材、機(jī)械設(shè)備、食 品飲料、紡織服裝等產(chǎn)業(yè)。這些重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)都具備良好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展支持體系。南京石化行業(yè)是全國(guó)五大基地之一，有揚(yáng)子石化、金陵石化等國(guó)家級(jí)大型企業(yè)，有各類(lèi)化工研究所 40 余家、工程技術(shù)人員 2 萬(wàn)多人。南京電子信息業(yè)具有明顯的優(yōu)勢(shì)?，F(xiàn)有熊貓電子、愛(ài)立信通信、愛(ài)立信移動(dòng)通訊、同創(chuàng)計(jì)算機(jī)等電子信息類(lèi)企業(yè) 400余家。有 24 所高校開(kāi)設(shè)電子信息專(zhuān)業(yè)，擁有相關(guān)科研機(jī)構(gòu) 50 多家，工程技術(shù)人員近 4萬(wàn)人。南京軟件園、江蘇軟件園為國(guó)家級(jí)軟件產(chǎn)業(yè)基地。生物醫(yī)藥是南京的新興產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)有生物醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè) 58 家，醫(yī)療器械生產(chǎn)企業(yè) 120 多家，專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員 2 萬(wàn)余人。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 17 4、交通 南京市目前高速公路通車(chē)?yán)锍踢_(dá) 230 公里 ,高速公路網(wǎng)密度達(dá) 3.38 公里 /百平方公里 ,一級(jí)公路 123 公里、二級(jí)公路 207 公里 .新建改建縣鄉(xiāng)公路 1406 公里 ,全市公 路網(wǎng)密度達(dá)到112.56 公 里 /百平方公里 . 建成農(nóng)村水泥 路4500 多公 里 。 南京鐵路、公路、水運(yùn)、航空和管道五種運(yùn)輸方式齊全，擁有一流的祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)，現(xiàn)已開(kāi)通 80 多條國(guó)際、國(guó)內(nèi)客貨運(yùn)航線；南京港是亞洲最大的內(nèi)河港口，年吞吐量 6000 多萬(wàn)噸、集裝箱吞吐量 45 萬(wàn)標(biāo)箱；鐵路、高等級(jí)公路連接中國(guó)主要城市，構(gòu)成了全方 位、立體化、大運(yùn)量的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。程控電話、移動(dòng)通信、微波通信、光纖數(shù)字通信、寬帶網(wǎng)，構(gòu)成了南京立體的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)，是中國(guó)重要的綜合性交通樞紐和華東地區(qū)重要的通信樞紐。 優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及活躍的國(guó)內(nèi)外商務(wù)活動(dòng)，預(yù)示著南京酒店業(yè)的美好發(fā)展前途。 二 、 南京 市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 南京旅游資源極其豐富，既有湖光山色的自然資源，又有眾多的歷史人文資源。全市共有大小景點(diǎn)近 200 處，其中鐘山風(fēng)景區(qū)和秦淮風(fēng)光帶兩處被列為 “ 全國(guó)風(fēng)景名勝四十佳 ” ，享譽(yù)海內(nèi)外。鐘山風(fēng)景區(qū)有紫金山、玄武湖、明代城墻、南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 中山陵等，形成山、水、城、林渾然 一體的多層次獨(dú)特景觀，在世界城市中實(shí)屬罕見(jiàn)。此外，秦淮風(fēng)光帶、石城風(fēng)景區(qū)、大江風(fēng)貌區(qū)、棲霞風(fēng)景區(qū)、南郊風(fēng)景區(qū)、湯山風(fēng)景區(qū)、兩湖風(fēng)景區(qū)，金牛湖風(fēng)景區(qū)、以及珍珠泉旅游度假區(qū)、無(wú)想寺旅游度假區(qū)等，共同構(gòu)成了金陵旅游好風(fēng)光。 南京的旅游綜合服務(wù)日趨完善，初步形成一個(gè)包括旅行社業(yè)、旅游飯店業(yè)、旅游交通業(yè)、旅游商品業(yè)、旅游娛樂(lè)業(yè)的綜合產(chǎn)業(yè)體系。 現(xiàn)有旅游涉外飯店 135 家，旅游星級(jí) 101 家，旅行社總數(shù) 278 家。其中涌現(xiàn)出象金陵飯店、玄武飯店等一些國(guó)內(nèi)知名酒店集團(tuán)，還有象希爾頓、喜來(lái)登、皇冠假日、華美達(dá)、 威斯汀、 豪生 、洲際 等國(guó)際酒店管理集團(tuán)管理的酒店。 隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模也迅速擴(kuò)大。獨(dú)具南京特色被譽(yù)為中國(guó)織錦工藝 “ 國(guó)之瑰寶 ” 的云錦及 “ 活化石 ” 的雨花石，成為南京旅游商品的代表。美味的秦淮風(fēng)味小吃及鹽水鴨，享譽(yù)中外。南京在不斷推出資源型旅游產(chǎn)品的同時(shí)，也舉辦多種形式的大型節(jié)慶活動(dòng)。春天的國(guó)際梅花節(jié)、秋天的雨花石藝術(shù)節(jié)、以及迎新年聽(tīng)鐘聲、夫子廟廟會(huì)等都是我們的傳統(tǒng)節(jié)慶活動(dòng)。逐步形成了獨(dú)具特色的科技教育游、民俗風(fēng)情游、休閑度假游。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 2005 年度，全市實(shí)現(xiàn)旅游總收入 379 億元人民幣，較上年增長(zhǎng) 18.4%；全年接待入境旅游者 87.6 萬(wàn)人次，較上年增長(zhǎng) 21.8%；實(shí)現(xiàn)旅游創(chuàng)匯 5.76 億美元，較上年增長(zhǎng) 13.4%；全年接待國(guó)內(nèi)旅游者 3220 萬(wàn)人次，較上年增長(zhǎng) 15%；實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入 333 億元人民幣，較上年增長(zhǎng) 20%。 2005 年度，全市旅游總收入占GDP 的比值為 15.71%，占第 三產(chǎn)業(yè)增加值的比重為 33.9%。 （一） 、入境旅游者人數(shù) 2005 年 全年累計(jì)接待入境旅游者 87.6 萬(wàn)人次，比去年同期增長(zhǎng) 21.8 %。其中，外國(guó)人 51.4 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 9%；香港同胞 15.1 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 34%；澳門(mén)同胞0.4 萬(wàn)人次，較去年同期下降 6.4% ，臺(tái)灣同胞 20.7 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) 58.2%。 （二） 、 入境旅游者人天數(shù) 2005 年全市接待入境旅游者總?cè)颂鞌?shù)為 372.7 萬(wàn)人天，較上年增長(zhǎng) 14.1%。其中，外國(guó)人 233.1 萬(wàn)人天，同比增長(zhǎng) 6.23%；香港同胞 51.5 萬(wàn)人天，同比增長(zhǎng) 19.1%；澳門(mén)同胞 1.9 萬(wàn) 人天，同比增長(zhǎng) 61.9%；臺(tái)灣同胞 86.2 萬(wàn)人天，同比增長(zhǎng) 37.2%。 我們用連續(xù)的數(shù)據(jù)來(lái)看看南京市入境旅游人數(shù)、天數(shù)的發(fā)展趨勢(shì)： 項(xiàng)目 1990 1995 2000 2003 2004 入境游人數(shù) 263345 231704 419006 515081 719653 入境游天數(shù) 462279 554895 1843992 2213194 3266979 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 入境游人數(shù)趨勢(shì)01000002000003000004000005000006000007000008000001990 1995 2000 2003 2004系列1入境游天數(shù)趨勢(shì)05000001000000150000020000002500000300000035000001990 1995 2000 2003 2004系列1數(shù)據(jù)來(lái)源：江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒 2005 從上述圖標(biāo)來(lái)看，上世紀(jì) 90年代以來(lái)，南京市入境市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)明顯，如為來(lái)不出現(xiàn)重大事件，南京入境游市場(chǎng)前景更加看漲。 （三） 、 入境 主要客源市場(chǎng) 2005 年， 外國(guó)旅游者中，亞洲 27.9 萬(wàn)人次，較上年增長(zhǎng) 9.1%，占外國(guó)人市場(chǎng)份額的 54%；歐洲 11.4 萬(wàn)人次，較上年增長(zhǎng) 14.4%，占外國(guó)人的 22%；美洲 8.8萬(wàn)人次，較上年下降 1.3%，占外國(guó)人的 17%；大洋洲 2.1 萬(wàn)人次，較上年增長(zhǎng)5.22%，占外國(guó)人的 4%；非洲及其它 1.2 萬(wàn)人次，較上年增長(zhǎng) 71%，占外國(guó)人的2%。主要客源國(guó)接待量位居前 10位的國(guó)家依次是： （ 1）馬來(lái)西亞（ 8.3 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 15.3%） ； （ 2）日本（ 7.2 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 6.6%） ； （ 3）美國(guó)（ 6.9 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 1.9%） ； （ 4）韓國(guó)（ 5.3 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 29.7%） ； （ 5）新加坡（ 4萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 16.9%） ； 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 21 （ 6）德國(guó)（ 3.5 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 13.6%） ； （ 7）英國(guó)（ 1.9 萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng) 4%） ； （ 8）法國(guó)（ 1.8 萬(wàn)人次、同比增長(zhǎng) 38.8%） ； （ 9）澳大利亞（ 1.7 萬(wàn)人次，同比下降 2.3%） ； （ 10）加拿大（ 1.6 萬(wàn)人次，同比下降 11.8%）。 從上述數(shù)據(jù)來(lái) 看，懸宮大酒店的裝潢設(shè)計(jì)，要充分考慮到主要外賓市場(chǎng)國(guó)的文化背景，同時(shí)要融入南京的傳統(tǒng)元素，這樣才能對(duì)目標(biāo)客戶(hù)具有強(qiáng)大的吸引力。 （四）、國(guó)內(nèi)旅游收入的構(gòu)成 抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，在全市 333億元國(guó)內(nèi)旅游收入中，長(zhǎng)途交通費(fèi)收入 44.82億元，占 13.46%；住宿費(fèi)收入 43.69 億元，占 13.12%；餐飲費(fèi)收入 56.54 億元，占 16.98%；景點(diǎn)游覽費(fèi)收入 46.59 億元，占 13.99%；娛樂(lè)費(fèi)收入 13.89 億元，占 4.17%；購(gòu)物費(fèi)收入 95.4 億元，占 28.65%；市內(nèi)交通費(fèi)收入 16.18 億元，占4.86%；郵電通 信費(fèi)收入 8.59 億元，占 2.58%；其它收入 7.23 億元，占 2.17%。 我們用 連續(xù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)分析下南京國(guó)內(nèi)游市場(chǎng)人數(shù)及收入的發(fā)展趨勢(shì)： 項(xiàng)目 1990 1995 2000 2003 2004 國(guó)內(nèi)游人數(shù)（萬(wàn)人） 764.66 1145.72 1272.70 2223.92 2806.32 國(guó)內(nèi)游收入（億元） 51.55 91.97 101.08 209.88 271.27 國(guó)內(nèi)游人數(shù)趨勢(shì)0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.001990 1995 2000 2003 2004系列1南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 國(guó)內(nèi)游收入趨勢(shì)0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.001990 1995 2000 2003 2004系列1數(shù)據(jù)來(lái)源： 江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒 2005 南京國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r良好，隨著高收入群的增長(zhǎng)，南京高檔酒店市場(chǎng)的規(guī)模將迅速擴(kuò)張。 （五）、國(guó)內(nèi)旅游者客源分布 按來(lái)寧國(guó)內(nèi)旅游者客源市場(chǎng)劃分， 2005 年度客源比重列前十位的省份依次是：江蘇 717.4 萬(wàn)人次（占 22.28%）、安徽 259.5 萬(wàn)人次（占 8.06%）、上海 242.8萬(wàn)人次（占 7.54%）、浙江 240.5 萬(wàn)人次（占 7.47%）、山東 223.8 萬(wàn)人次（占 6.95%）、河南 189 萬(wàn)人次（占 5.87%）、廣東 128.8 萬(wàn)人次（占 4.00%）、北京 116.6 萬(wàn)人次（占 3.62%）、湖 北 114.3 萬(wàn)人次（占 3.55%）、河北 113.3 萬(wàn)人次（占 3.52%）。上述十個(gè)客源市場(chǎng)占我市國(guó)內(nèi)市場(chǎng)總量的比重達(dá) 72.86%。 （ 六 ）、南京市旅游企業(yè)規(guī)模狀況 全市主要旅游景區(qū)（點(diǎn)）逾 80 家，擁有國(guó)家旅游局授予的 A 級(jí)景區(qū) 21 家，其中 4A 級(jí)景區(qū) 7家， 3A 級(jí)景區(qū) 6家， 2A 級(jí)景區(qū) 8 家，全國(guó)工業(yè)旅游示范點(diǎn) 3 家，農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn) 5家，擁有國(guó)家級(jí)紅色旅游點(diǎn) 4家。全市旅游業(yè)直接從業(yè)人員約15.5 萬(wàn)人。 截止 2005 年底，全市共有旅行社 395 家，其中國(guó)際旅行社 27 家，國(guó)內(nèi)旅行社 368 家；省屬旅行社 72 家，市屬旅行社 323 家。 全市現(xiàn)有旅游星級(jí)飯店 123 家，全市星級(jí)飯店客房總數(shù) 16008 間。在旅游星級(jí)飯店中，五星級(jí)飯店 8家，客房總數(shù) 2900 間，四星級(jí)飯店 14 家，客房總數(shù)3022 間，三星級(jí)飯店 53 家，客房總數(shù) 6646 間，二星級(jí)及以下飯店 47 家，客房總數(shù) 3440 間。 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 項(xiàng)目 五星 四星 三星 二星以下 客房數(shù) 2900 3022 6646 3440 飯店數(shù) 8 14 53 47 南京市星級(jí)酒店客房構(gòu)成比例圖0%20%40%60%80%100%1二星以下三星四星五星數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市 旅游 統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2005 南京市酒店主要集中于中低檔區(qū)域， 只能用于滿(mǎn)足觀光旅游和一般性商務(wù)和會(huì)議會(huì)展需求，而且基本都是“小而全”的旅游酒店，沒(méi)有明確的定位和特色 。整體競(jìng)爭(zhēng)處于一種低水平狀態(tài)，無(wú)法滿(mǎn)足高消費(fèi)觀光人群、休閑度假人群、高檔會(huì)議會(huì)展和商務(wù)需求，高檔主題酒店市場(chǎng)供給缺位 。而南京河西懸宮大酒店的建立正是定位于高檔文化藝術(shù)酒店，剛好切合南京市場(chǎng)的需求。 （ 七 ） 、旅游星級(jí)飯店經(jīng)營(yíng)接待情況 全市旅游星級(jí)飯店實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 27.5 億元，其中客房收入 11.5 億元，餐飲收入 10.7 億元，其它收入 5.3 億元。全市星級(jí)飯店平均出租率為 68.1%，平均房?jī)r(jià) 307 元 /間天。其中五星 級(jí)飯店出租率 71.9%，平均房?jī)r(jià) 499 元 /間天，四星級(jí)飯店出租率為 69.7%，平均出租率 359 元 /間天，三星級(jí)飯店出租率 65.4%，平均房?jī)r(jià) 226 元 /間天，二星級(jí)及部分社會(huì)高檔賓館出租率 67.8%，平均房?jī)r(jià) 233元 /間天。 項(xiàng)目 五星 四星 三星 二星以下 平均出租率 71.90% 69.70% 65.40% 67.80% 平均房?jī)r(jià) 499.00 359.00 226.00 233.00 revpar 358.78 250.22 147.80 157.97 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 24 62.00%64.00%66.00%68.00%70.00%72.00%五星 四星 三星 二星以下南京市星級(jí)酒店平均出租率狀況系列10.00100.00200.00300.00400.00五星 四星 三星 二星以下南京市星級(jí)酒店r e v p a r 狀況系列1數(shù)據(jù)來(lái)源： 南京市旅游統(tǒng)計(jì)公報(bào) 2005 南京市高星級(jí)酒店市場(chǎng)的平均出租率和 revpar 的狀況良好，從另一個(gè)側(cè)面表明，南京高檔酒店市場(chǎng)的有效供給不足。 第二節(jié) 懸宮 大酒店的綜合優(yōu)勢(shì)分析 一、區(qū)位優(yōu)勢(shì) 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店位于 南京河西新城，緊臨奧體中心和地鐵 1號(hào)線起點(diǎn)站。 河西新區(qū)位于南京老城區(qū)與長(zhǎng)江之間，是南京近年來(lái)全力開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市副中心區(qū)。十運(yùn)會(huì)場(chǎng)館奧林匹克中心已經(jīng)在此拔地而起；本區(qū) CBD 規(guī)劃的約十座寫(xiě)南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 25 字 樓已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)；河西新城建設(shè)指揮部也正在招商吸引國(guó)際級(jí)商業(yè)大店等進(jìn)駐河西，規(guī)劃并引導(dǎo)建設(shè)完善的商業(yè)配套設(shè)施；濱江風(fēng)光帶，綠博園及江心洲旅游開(kāi)發(fā)在原有的基礎(chǔ)上將會(huì)有更大的發(fā)展。地鐵一號(hào)線覆蓋新區(qū)中心區(qū)，并將于2005 年 9 月正式通車(chē)。根據(jù)規(guī)劃，河西新區(qū)將有約 50 到 60 萬(wàn)居民居住，河西的各住宅項(xiàng)目是南京房地產(chǎn)價(jià)格的領(lǐng)漲板塊，居住板塊的合理安排保證了河西新城區(qū)的人居環(huán)境及區(qū)域活力。 伴隨著南京河西新區(qū)開(kāi)發(fā)和建設(shè)的深入，懸宮大酒店的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將變得更為明顯和重要，未來(lái)整體運(yùn)營(yíng)環(huán)境看好。 時(shí)尚前衛(wèi)休閑街區(qū) 第壹區(qū) 位于南 京河西新城，緊鄰?qiáng)W體中心和地鐵 1 號(hào)線起點(diǎn)站。 二、 SWOT 分析 （一）、 Opportunity機(jī)會(huì)分析 南京、華東其他地區(qū)（南京國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)的主要客戶(hù)群地區(qū)） 的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)， 且整體經(jīng)濟(jì)水平大大高于中國(guó)其他地域，居民 的購(gòu)買(mǎi)力 大，高端客戶(hù)群體數(shù)量大。 南京 市作為著名旅游 、文化名城 ，氣候舒適 、風(fēng)景優(yōu)美，歷史和人文景觀眾多， 擁有 相當(dāng)數(shù)量 忠實(shí)的客戶(hù)群體。 南京市 的旅游資源結(jié)構(gòu)性缺乏， 獨(dú)具特色 配套物業(yè)較少，中低檔物業(yè)過(guò)多而 主體明確的 高檔旅游物業(yè)較少，這給 主題獨(dú)特的 高檔配套物業(yè)的開(kāi)發(fā)提供了市場(chǎng)空間 。 南京 市旅游資源開(kāi)發(fā)與 利用受到市政府的高度重視，未來(lái)增長(zhǎng)潛力較大 。尤其是南京市政府對(duì)河西地區(qū)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)，將極大增強(qiáng)懸宮大酒店未來(lái)的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。 （二）、 Threat威脅分 析 南京 市作為 中國(guó) 的旅游 、休閑、商務(wù)活動(dòng)的著名地域 ，仍然存在淡旺季區(qū)別明顯的問(wèn)題 （南京市的商務(wù)和文化交流活動(dòng)相對(duì)不足） 。 南京市 本地居民消費(fèi)意識(shí) 和購(gòu)買(mǎi)力 不強(qiáng)，使得新建 高檔酒店 項(xiàng)目對(duì)外地購(gòu)買(mǎi)力 （蘇南地區(qū)、浙江地區(qū)、上海地區(qū)） 的依賴(lài)會(huì)增大 ； 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 26 南京 許多 新建高檔酒店 項(xiàng)目 眾多 ， 尤其是許多著名的國(guó)際酒店管理公司的進(jìn)駐， 未來(lái) 南京高星級(jí)酒店市場(chǎng) 會(huì)出現(xiàn) 激烈的 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) ； 獨(dú)特的文化 氛圍有可能并不被消費(fèi)者認(rèn)同，裝潢設(shè)計(jì)上的壓力大； （三）、 Strength 優(yōu)勢(shì)分析 南京第一家高檔文化藝術(shù)類(lèi)酒店，設(shè)計(jì)獨(dú)特， 理念新穎； 金陵品牌在南京市場(chǎng)上的卓越聲譽(yù)和獨(dú)具特色的酒店管理和經(jīng)營(yíng)水平； 河西新城建設(shè)的不斷深入和市政功能的不斷完善將極大地促進(jìn)懸宮大酒店的經(jīng)營(yíng)； 第壹區(qū)其他文化設(shè)施和整體文化氛圍有助于加強(qiáng)懸宮大酒店的文化底蘊(yùn)，同時(shí)第壹區(qū)其他項(xiàng)目 以及奧體中心 的運(yùn)作也會(huì)給懸宮大酒店帶來(lái)穩(wěn)定的客戶(hù)群； （四）、 Weakness 劣勢(shì)分析 現(xiàn)階段河西地區(qū)的發(fā)展程度不完善， 商業(yè)氛圍不濃厚，對(duì)于高端客戶(hù)的吸 引力不夠大，人們更多的選擇南京市區(qū)內(nèi)的酒店； 周邊地方政府新建的江濱金陵酒店對(duì)于政府接待方面已經(jīng)有一定程度上壟斷，不利于懸宮大酒店開(kāi)展對(duì)當(dāng)?shù)卣畽C(jī)構(gòu)的營(yíng)銷(xiāo)； 其獨(dú)特的文化氛圍和氣息尚未被廣泛宣傳，消費(fèi)者的認(rèn)知程度不夠； 三、 南京市高星級(jí)酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)價(jià) 南京市現(xiàn)有的 8家五星級(jí)飯店分別為：金陵飯店、希爾頓國(guó)際大酒店、僑鴻皇冠假日酒店、金絲利喜來(lái)登酒店、玄武飯店、狀元樓酒店、蘇寧環(huán)球套房飯店、古南都飯店，均位于南京市區(qū)；五星級(jí)飯店數(shù)量占全市飯店總數(shù)的 7.1%；共有客房 2918 間套，占全市總量的 19.2%，其中金陵飯店和希爾頓國(guó)際大酒店是南京市僅有的 2家客房數(shù)超過(guò) 500 間套以上的星級(jí)飯店。南京市現(xiàn)有五星級(jí)飯店有關(guān)情況參見(jiàn) 下表： 序號(hào) 飯店名稱(chēng) 地 址 客房數(shù) 床位數(shù) 2004 年客 備注 南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 27 (間套 ) (張 ) 房出租率 (%) 1 金陵飯店 漢中路 2號(hào) 591 800 71.2 2 希爾頓國(guó)際大酒店 中山東路 319 號(hào) 561 822 67.6 3 僑鴻皇冠假日酒店 漢中路 89 號(hào) 282 386 81.7 4 金絲利喜來(lái)登酒店 漢中路 169 號(hào) 371 475 76.9 5 玄武飯店 中央路 193 號(hào) 270 414 48.2 改造出新 6 狀元樓酒店 夫子廟狀元境 9號(hào) 450 775 62.6 7 蘇寧環(huán)球套房飯店 廣州路 188 號(hào) 88 161 76.3 8 古南都飯店 廣州路 208 號(hào) 305 503 66.0 * 合 計(jì) 2918 4336 另 2006 年南京市新建和在建 以及計(jì)劃修建 的 高星級(jí)酒店還有： 金陵飯店二期、 鼓樓綠地廣場(chǎng)洲際大酒店、威斯汀、紫金山莊、索菲特銀河、索菲特中山高爾 夫、 德基萬(wàn)豪酒店等國(guó)際 、國(guó)內(nèi) 一線品牌。 南京作為江蘇省會(huì)城市及長(zhǎng)江下游現(xiàn)代化的中心城市和國(guó)際影響較大的歷史文化名城，其高星級(jí)酒店的總體規(guī)模與北京、上海、廣州等大城市相比普遍偏小，尤其是高星級(jí)飯店規(guī)模度、配套設(shè)施完備程度均不高，無(wú)明確的主題特色、定位單調(diào)雷同、缺乏能真正體現(xiàn)出以豪華、享受個(gè)性特征、體驗(yàn)文化藝術(shù)氛圍的高端酒店產(chǎn)品。 特別是近年來(lái)隨著南京會(huì)展業(yè)的蓬勃發(fā)展和舉辦大型國(guó)際性會(huì)議的增加，這一矛盾更為突出。 2003 年“非典”過(guò)后的一段時(shí)間，大型會(huì)議相對(duì)集中，全市一度出現(xiàn)了客房爆滿(mǎn)、會(huì)議設(shè)施缺乏、會(huì)展專(zhuān)業(yè)化 服務(wù)水平不高等一系列問(wèn)題。 從近年來(lái)南京市 高 星級(jí)飯店客房出租率及平均房?jī)r(jià)來(lái)看，除 2003 年因受“非典”影響出租率略有下降外，隨著會(huì)展業(yè)、大型節(jié)事活動(dòng)的不斷發(fā)展，游客數(shù)量迅速增長(zhǎng)，供求矛盾有所緩解，總體經(jīng)營(yíng)狀況呈上揚(yáng)趨勢(shì)，企業(yè)贏利狀況日趨好轉(zhuǎn)。可以說(shuō)，近年來(lái)南京市飯店經(jīng)營(yíng)的總體狀況在經(jīng)歷了上世紀(jì)九十年代末期低谷后逐步恢復(fù)。 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，南京市星級(jí)飯店平均客房出租率高于全國(guó)平均水平，但無(wú)論是高星級(jí)飯店還是中、低星級(jí)飯店的平均房?jī)r(jià)卻低于全國(guó)平均水平。五星級(jí)飯店房?jī)r(jià)與北京、上海等城市相比差別更大，甚至不及上海的 一半。分析原因，主要與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、對(duì)外開(kāi)放程度、旅游業(yè)其它配套要素建設(shè)等有關(guān)，這也南京河西第壹區(qū)懸宮 大酒店 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 28 是目前抑制南京市飯店業(yè)發(fā)展的主要因素。隨著南京經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展， 以及江蘇省加大蘇南與南京市的整合力杜， 預(yù)期南京酒店房?jī)r(jià)上升的可能性較大。 盡管目前南京市的 高星級(jí) 飯店經(jīng)營(yíng)總體趨好，但大部分飯店還 是 普遍存在效益偏低的問(wèn)題，特別是有些酒店面臨嚴(yán)重的資本結(jié)構(gòu)不合理而造成的利息負(fù)擔(dān)，不能支付多年來(lái)累積下來(lái)的巨額利息和本金，被迫進(jìn)行資產(chǎn)重組，另外在水、電、氣收費(fèi)方面不能與其它工商企業(yè)一樣享受同等待遇。 隨著長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 南京城市影響力的不斷擴(kuò)大，加之自身?yè)碛辛己玫穆糜钨Y源及對(duì)外交通條件，在國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的宏觀環(huán)境趨好、需求潛力巨大的背景之下，預(yù)計(jì)南京的客源市場(chǎng)在近期內(nèi)將繼續(xù)以較高增速發(fā)展。若以 2004年南京接待國(guó)內(nèi)外游客數(shù)為基數(shù)（ 2872 萬(wàn)人次），增幅按平均每年 15%計(jì)，則五年后南京接待國(guó)內(nèi)外游客量將超過(guò) 5700 萬(wàn)人次，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻一番。若五星級(jí)飯店接待游客量占全市接待游客總量的比例為 5%，則五年后南京對(duì)五星級(jí)飯店的床位需求數(shù)將達(dá)到 8000 張。而南京現(xiàn)有的 8 家 五星級(jí)飯店全部接待能力不足 4500 張，考慮其中對(duì)五星級(jí)套房酒店的需 求占 20%，預(yù)計(jì)南京地區(qū)至少有 700張床位的發(fā)展?jié)摿Α?綜上說(shuō)述，南京高星級(jí)酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀良好，但平均房?jī)r(jià)偏低， 雖然未來(lái)幾年內(nèi)南京高星級(jí)酒店市場(chǎng)仍有 700 張床位的發(fā)展空間，但新建酒店 所擁有的床位將將超過(guò)該數(shù)目。 預(yù)期未來(lái)南京高星級(jí)酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。整體上來(lái)看，高星