宏觀市場分析 0 7 、0 8 年全市商品住宅成交量對比走勢140.68168.35233.63262.85216.45208.32167.11137.2384.2897.95 95.97 102.58 102.0669.19 64.5444.01 45.7971.4480.72153.66207.5634.380.0050.00100.00150.00200.00250.00300.001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月2 0 0 7 年（萬平米） 2 0 0 8 年（萬平米）全市商品住宅成交量及成交價格走勢 2008年 1-11月上海市商品住宅成交量同比 2007年大幅下滑，特別是進入三季度以后成交量進一步下滑，成交價格也呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，而 11月份隨著中央及地方政府救市政策的實施，市場需求得到一定的刺激，商品住宅成交量環(huán)比回升 55.4%，但同去年同期相比仍處于低位狀態(tài)。 注：不含動遷及配套房 0 8 年全市商品住宅供求及價格走勢384571109 109 95134 12912874121 951618735102 98104 10473654411514 1091612800151271393112602 13600135991284314656169880501001502001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月05000100001500020000供應量（萬平米） 成交量（萬平米） 均價（元/ 平米）0 7 - 0 8 年上海住宅可售量變化走勢8 3 8 . 7 7106102004006008001000120007 .1 .107 .2 .107 .3 .107 .4 .107 .5 .107 .6 .107 .7 .107 .8 .107 .9 .107 .1 0. 107 .1 1. 107 .1 2. 108 .1 .108 .2 .108 .3 .108 .4 .108 .5 .108 .6 .108 .7 .108 .8 .108 .9 .108 .1 0. 108 .1 1. 108 .2 1. 1單位：萬平米全市商品住宅市場供求關系及存量變化走勢 2008年供求關系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，市場從 2007年的旺銷期轉(zhuǎn)入滯銷期，成交量明顯放慢于新增供應量，導致市場存量不斷擴大，截至到 08年 12月 1日全市商品住宅存量已接近 840萬平米，預計至 09初年能達到 900-1000萬平米的市場存量，直逼 06-07年初的市場存量； 0 7 - 0 8 年上海市商品住宅季度銷售走勢375.1664.9632.4407.9263.3352.1310.1178.2304.4218.90100200300400500600700071Q 072Q 073Q 074Q 081Q 082Q 083Q成交量（萬平米） 新增供應量0 7 - 0 8 年三林板塊商品住宅成交量及價格走勢0100002000030000400005000060000700000500010000150002000025000成交量（平米） 50688 26236 48345 42507 56028 64147 29504 16416 17528 14461 8698 24647 33783 12347 31157 18635 36040 25271 29568 41215 41354 29867 23344成交均價（元 / 平米） 8610 9094 9260 9390 9838 10022 10611 11613 12878 13812 14516 14265 13258 13614 15644 15556 15784 18467 20770 17898 15601 16415 152850 7 . 1 0 7 . 2 0 7 . 3 0 7 . 4 0 7 . 5 0 7 . 6 0 7 . 7 0 7 . 8 0 7 . 9 0 7 . 1 0 0 7 . 1 1 0 7 . 1 2 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 0 8 . 1 0 0 8 . 1 1 成交量 從 2007年三季度開始浦東三林板塊的商品住宅成交量急速下滑，而 08年 1月份至今區(qū)域成交量開始呈現(xiàn)鋸齒回升態(tài)勢，但在當前整體市場濃厚的觀望氣氛當中，區(qū)域市場也尚未走出低靡態(tài)勢； 價格 區(qū)域商品住宅價格在 07年時迎來高速上漲， 07年 12月成交均價較 07年 1月大幅上漲了 65.6%，達到了 14266元 /平米，但同時成交量和價格呈現(xiàn)嚴重下降趨勢，表現(xiàn)為典型的“滯漲”現(xiàn)像 (價格上漲與成交量下滑同時并存）。 08年 8至 10月在全市成交量進一步下滑的市場背景下，三林板塊的商品住宅成交價格大幅下降， 11月成交均價為 15285元 /平方米，連續(xù)四個月的價格下滑在一定程度上帶動了成交量的反彈，期間包括萬科金色里程、金地灣流域公寓分別以 15000元和 14000元的價格低開（相關優(yōu)惠措施見個案分析），是區(qū)域成交量反彈最主要的動力； 注：不含動遷及配套房 三林板塊商品住宅成交量及價格走勢 0 8 年1 - 1 1 月三林板塊商品住宅供求及成交均價走勢0500001000001500000500010000150002000025000成交面積（平方米） 33783 12347 31157 18635 36040 25271 29568 41215 41354 29867 23344新增供應面積（平方米） 32031 18563 50186 0 44495 56092 58617 42947 138963 0 321成交均價（元 / 平方米） 13258 13614 15644 15556 15784 18467 20770 17898 15601 16415 152851 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月注：不含動遷及配套房 今年 1至 11月三林板塊成交量和新增供應量表現(xiàn)波動， 4月和 10月新增供應量為零，而 9月萬科金色里程、金地灣流域和吉利名苑多層房源同時開盤，導致 9月新增供應量出現(xiàn)井噴，而成交量一度在 8至 9月出現(xiàn)回升，但 10至 11月又重新出現(xiàn)下滑。 三林板塊商品住宅市場供求關系變化走勢 中觀競爭分析 案名 金地灣流域 萬科金色里程 尚東國際明園 金誼河畔 吉利名苑 產(chǎn)品 花園洋房 高層公寓 雙拼別墅 高層公寓 聯(lián)排別墅 8層電梯公寓 5層花園洋房 高層公寓 多層，小高層 主力兩房面積 80 95 77 94 134 76 101 主力三房面積 80 95 （通過兩房送花園改成三房） 89 133 107-113 113 120 裝修情況 精裝修 精裝修 毛坯 毛坯 毛坯 已推房源銷售價格 高層 14000元 15000元 / 15000 / 多層 / / 19000元 / 14500元 花園洋房 17000元 / 22000元 / / 10 11月合計銷售套數(shù) 267套 145套 2套 2套 17套 優(yōu)惠措施 最高總價優(yōu)惠 10（各件相加，詳見個案分析） 公寓 1至 4層每套總價優(yōu)惠 10萬元 單價每平米優(yōu)惠 800元 / 送 3-4.5萬裝修款 綿繡華城周邊競爭案例對比分析 精裝修，低價開盤，高優(yōu)惠，高性價比產(chǎn)品： 金地灣流域和萬科金色里程 10、 11月兩個月共成交267套房源和 145套房源 毛坯，高價，低優(yōu)惠： 尚東國際、金誼河畔、吉利名苑徘徊于低成交狀態(tài) 個案銷售冰火兩重天 項目簡介：項目集雙拼別墅、 14層景觀平層、 6層電梯小洋房、 14層景觀小高層于一體，總戶 數(shù)約 1700戶 占地面積： 12萬平方米 建筑面積： 18萬平方米 容 積 率： 1.5 物 業(yè) 費： 2.8元 /平方米 /月 類 型：普通住宅 公寓 別墅 建筑類型：小高層 ,多層 ,高層 ,聯(lián)排別墅 ,雙拼別墅 項目位置：浦東新區(qū) 尚博路 518號 (東明路口 ) 交通位置：中外環(huán)間 開 發(fā) 商：金地 開盤時間：花園洋房 2008年 9月，平層 2008年 11月 均 價：小高層 14000元 /平方米，花園洋房 17000元 /平方米，雙拼別墅 30000元 /平方米 裝修情況：精裝，裝修標準 1500元 /平方米 周邊個案分析 金地灣流域 項目概況 金地灣流域 賣點梳理 規(guī)模大盤，地上總建 18萬平米 容積 1.5，別墅洋房小高層組合而成的低密度社區(qū) 多種戶型贈送面積，產(chǎn)品附加值優(yōu)勢大 臨近軌道 6號華夏西路站，步行約 8分鐘，交通相對便捷 周邊個案分析 金地灣流域 戶型面積及配比 周邊個案分析 已開盤房源戶型配比復式四、五房,2 8 套, 4 %兩房, 6 7 0 套,96%兩房兩廳一衛(wèi)： 80 95 戶型 面積 2/2/1 80 95 4/2/2 168 199 5/2/2 171 雙拼別墅 250 270 贈送面積 金地灣流域月銷售套數(shù)走勢圖9617493240501001502000 8 年9 月 0 8 年1 0 月 0 8 年1 1 月 0 8 年1 2 月上旬單位：套金地灣流域已開盤房源銷售率已售套數(shù),381套未售套數(shù),317套全案規(guī)劃套數(shù)共 1738套，目前開盤已推 698套，目前已售套數(shù) 387套，銷售率 55.4%； 開盤以來月度銷售走勢較高， 10月迎來銷售高峰，達到 174套， 11月至 12月上旬銷售明顯下滑； 金地灣流域 銷售情況 不同物業(yè)類型銷售情況362336281100050100150200250300350400花園洋房 小高層單位：套總套數(shù) 已售套數(shù)花園洋房已開盤總套數(shù) 362套，已售 281套，銷售率 77.6，小高層已開盤總套數(shù) 336套，已售 100套，銷售率 30，花園洋房銷售情況明顯好于小高層； 周邊個案分析 金地灣流域 銷售價格情況 周邊個案分析 報 價：小高層 14000元 /平方米，花園洋房 17000元 /平方米， 雙拼別墅 30000元 /平方 米（未推） 已 成交 住宅累計均價： 16016元 /平方米 近期優(yōu)惠措施： 2008年新婚夫婦優(yōu)惠 1%； 當日認購次日簽約優(yōu)惠 2%，三天內(nèi)簽約優(yōu)惠 1%； 一次性付款總價優(yōu)惠 2%，首付六成總價優(yōu)惠 1.5%，首付四成總價優(yōu)惠 1%； 金地老業(yè)主再購總價優(yōu)惠 1%，老業(yè)主再購本案總價優(yōu)惠 2%； 推薦有獎，被推薦者抵扣一年物業(yè)管理費，同時享受總價 1%的優(yōu)惠； 項目簡介：該項目分三期開房，包括占地 1.5萬平方米的大型商業(yè)中心及 1萬平方米的交通樞 紐，一期已售馨，目在在售的為二期。 占地面積： 22萬平方米 建筑面積： 32萬平方米 容 積 率： 1.14 物 業(yè) 費： 2.8元 /平方米 /月 類 型：普通住宅 公寓 建筑類型： 8層電梯情景公寓、 4 1花園情境洋房 項目位置：浦東新區(qū) 板泉路 1555弄 交通位置：內(nèi)中環(huán)間 開 發(fā) 商：上海中萬置業(yè)投資有限公司 開盤時間：一期 2006年 10月，二期 2007年底 均 價： 8層公寓 19000元 /平方米，花園洋房 22000元 /平方米 裝修情況：毛坯 周邊個案分析 尚東國際名園 項目概況 尚東國際明園 賣點梳理 周邊個案分析 規(guī)模大盤，總建 32萬平米 8層電梯公寓洋房組成的低密度社區(qū) 軌道房，距 6號線高表路站步行約 5分鐘 1.5萬平米的大型商業(yè)配套 尚東國際明園 戶型面積及配比 周邊個案分析 目前在售的二期為 4+1情景電梯小洋房和 8層電梯公寓，主力房型為 133.01 三房和 94.71 二房， 2/2/1： 94 3/2/2： 133 戶型 面積 1/2/1 79 2/2/1 94 106 2/2/2 112 3/2/1 121 3/2/2 133 147 4/2/2 167 170 5/3/2 180 5/3/3 236 尚東國際明園 銷售情況 周邊個案分析 進入 08年以后該案銷售量明顯下降，月去化情況低靡，銷售速度處于低位徘徊； 尚東國際明園月銷售套數(shù)走勢圖4626655123107891225681261777241729622345 4 602 102040608010012014006.10 06.12 07.2 07.4 07.6 07.8 07.10 07.12 08.2 08.4 08.6 08.8 08.10 08.12單位：套尚東國際明園 銷售價格走勢 周邊個案分析 報 價： 8層公寓 19000元 /平方米，花園洋房 22000元 /平方米 已成交住宅累計均價： 12471元 /平方米 近期優(yōu)惠措施：單價每平米優(yōu)惠 800元； 周邊個案分析 項目簡介：該案是萬科新里程二期，該項目是公寓和聯(lián)排別墅混和社區(qū) ，萬科金色里程 9月 29 日開盤推出小高層，公寓主力為 89平方米的裝修三房，一梯兩戶 占地面積： 7萬平方米（二期） 建筑面積： 10.5萬平方米 容 積 率： 1.5 物 業(yè) 費： 3元 /平方米 /月 類 型：聯(lián)排別墅，公寓 建筑類型：高層，別墅 項目位置：浦東新區(qū) 高青路 2878弄 交通位置：內(nèi)中環(huán)間 開 發(fā) 商：萬科 開盤時間： 2008年 9月 26日 均 價：公寓 15000元 /平方米，別墅 30000元 /平方米 裝修情況：精裝修 萬科金色里程（萬科新里程二期） 項目概況 周邊個案分析 萬科金色里程（萬科新里程二期） 賣點梳理 主力 89平米三房，區(qū)域稀缺產(chǎn)品 高層公寓全部為一梯兩戶，南北通透戶型 緊臨 4萬平米家樂福 一期新里程已交房，區(qū)域逐漸形成社區(qū)生活氛圍 萬科品牌價值及質(zhì)量優(yōu)勢 周邊個案分析 萬科金色里程（萬科新里程二期） 戶型面積及配比 戶型 面積 2/2/1 77 3/2/1 89 聯(lián)排別墅 260 9月 26日開盤首推 3棟 18層的公寓住宅，除 1至 2樓為 77平方米兩房外，共外全部為 89平方米的精裝三房，全部為一梯兩戶，其他 4棟沒開的房源預計明年開盤。 公寓主力： 3/2/1， 89 聯(lián)排別墅： 3/2/1， 260 周邊個案分析 萬科金色里程（萬科新里程二期） 銷售情況 萬科金色里程已開盤房源銷售率已售套數(shù),196, 60%未售套數(shù),128, 40%9月 26日開盤首推 3棟高層公寓住宅，總套數(shù)324套，已售套數(shù) 196套，銷售率 60%； 9月開盤后五天共成效 46套， 10月成交穩(wěn)步增加， 11月迎來銷售高峰，共成交 90套，但 12月上旬銷售勢頭明顯減弱； 萬科金色里程月銷售套數(shù)走勢圖4655905010203040506070809010008年9 月 08年1 0月 08年1 1月 08年1 2月上旬單位：套周邊個案分析 萬科金色里程（萬科新里程二期） 銷售價格走勢 報 價：高層公寓 15000元 /平方米，聯(lián)排別墅 30000元 /平方米 已成交住宅累計均價： 12707元 /平方米（公寓） 近期優(yōu)惠措施：公寓 1至 4層每套總介優(yōu)惠 10萬元； 周邊個案分析 項目簡介：該案為 31萬平方米綜合社區(qū)規(guī)劃，其中 25萬平方米住宅規(guī)劃， 6萬平方米社區(qū)商業(yè) 中心，社區(qū)東側另配有 7400平方米幼兒園， 1.7萬平方米中學。 占地面積： 19.14萬平方米（總體） 建筑面積： 31萬平方米 （總體） 容 積 率： 1.88 物 業(yè) 費：元 /平方米 /月 類 型：公寓 建筑類型：小高層 項目位置：浦東新區(qū) 上南路、永泰路 交通位置：中外環(huán)間 開 發(fā) 商：上海中房置業(yè) 開盤時間： 2007年 12月 均 價： 15000元 /平方米 裝修情況：毛坯 金誼河畔二期 項目概況 周邊個案分析 金誼河畔二期 賣點梳理 6萬平米的商業(yè)配套 總計 2.44萬平米的中學和幼兒園的教育配套 60的高綠化率 金誼河畔二期 戶型面積及配比 周邊個案分析 二期主力戶型為 107-113平方米的二房和 134平方米的三房。 戶型 面積 兩房兩廳 101 134 三房兩廳 111 140 復式 170 220 二房： 107 二房： 113 三房： 134 周邊個案分析 金誼河畔二期 銷售情況 金誼河畔二期已開盤房源銷售率已售套數(shù),381, 71%未售套數(shù),159, 29%金誼河畔二期月銷售套數(shù)走勢圖1433064853 582712 103 1 1 002040608010012014016007年12月08年1月08年2月08年3月08年4月08年5月08年6月08年7月08年8月08年9月08年10月08年11月08年12月單位：套二期 2007年 12月底開盤，共推出住宅房源 540套，目前已售 381套，銷售率為 71%； 08年下半年開始，在市場觀望加劇的背景下，加上 9月份萬科新里程和金地灣流域以精裝、低價、多重優(yōu)惠開盤的沖擊，該案去化速度大幅下滑， 9月后月去化套數(shù)成個位數(shù)； 金誼河畔二期 銷售價格走勢 周邊個案分析 報 價： 15000元 /平方米 已成交住宅累計均價： 14059元 /平方米 周邊個案分析 項目簡介：為 11幢多層和 3幢小高層的建筑組成，一梯兩戶，總戶數(shù) 540戶 占地面積： 3.6萬平方米 建筑面積： 5.1萬平方米 容 積 率： 1.4 物 業(yè) 費： 1.4元 /平方米 /月 類 型：公寓 建筑類型：多層，小高層 項目位置：浦東新區(qū) 海陽路 841 交通位置：內(nèi)中環(huán)間 開 發(fā) 商：上海花旺置業(yè)有限公司 開盤時間： 2008年 5月 均 價： 14500元 /平方米 裝修情況：毛坯 吉利明苑 項目概況 吉利名苑 戶型面積及配比 周邊個案分析 該案以 76-101平方米的二房為主，三房較少； 戶型 面積 1/2/1 70 2/2/1 76-101 3/2/1 113 120 一房： 70 二房： 76 101 三房： 113 120 吉利名苑月銷售套數(shù)走勢圖582060259 8101020304050607008年5月08年6月08年7月08年8月08年9月08年10月08年11月08年12月上旬單位：套吉利名苑已開盤房源銷售率已售套數(shù),125, 23%未售套數(shù),415, 77%周邊個案分析 吉利名苑 銷售情況 該案 2008年 5月開盤，共推出住宅房源 540套，目前已售 125套，銷售率為 23%； 該案 5月份開盤首月成交了 58套房源，但此之后高開低走，去化緩慢； 周邊個案分析 吉利名苑 銷售價格走勢 報 價： 14500元 /平方米 已成交住宅累計均價： 14462元 /平方米 近期優(yōu)惠措施：每套享受 3 4.5萬元的裝修贈款； 購物中心調(diào)整、提升的必要性和實施策略 演講嘉賓 邱志東 先生 1、購物中心調(diào)整和提升的目的 2、什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升 3、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 4、購物中心調(diào)整實施過程中的策略 目錄 一、購物中心調(diào)整和提升的目的 購物中心調(diào)整和提升的目的 1、完善購物中心定位 2、增強市場競爭力 3、滿足消費者需求 4、提升租值 二、什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升 1、部分經(jīng)營項目面積偏大，同類型品牌重疊 2、部分經(jīng)營項目原先定位逐漸與項目的整體定位產(chǎn)生偏差 3、營業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退 租情況比較嚴重 什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升