1 深圳市信達(dá)行臵業(yè)有限公司 2008年 11月 XX地產(chǎn)池州項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研及發(fā)展策略報(bào)告 2 本報(bào)告僅供我司服務(wù)的客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳市信達(dá)行臵業(yè)有限公司所有，未經(jīng)本公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 版權(quán)聲明 Copyright; All rights Reserved This article is for internal use only. We holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes. 3 第一部分 宏觀市場(chǎng)分析 第二部分 中觀市場(chǎng)分析 第三部分 池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 第四部分 池州市消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)研 第五部分 市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論 第六部分 項(xiàng)目發(fā)展策略建議 目錄 4 市場(chǎng)調(diào)研目的 通過(guò)區(qū)域及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，深入了解池州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、預(yù)測(cè)趨勢(shì)，為恒泰地產(chǎn)公司池州項(xiàng)目產(chǎn)品定位、建筑規(guī)劃提供可靠、有效的常規(guī)依據(jù)。 通過(guò)重點(diǎn)樓盤(pán)調(diào)研和客戶訪談，在常規(guī)道路基礎(chǔ)上、尋求在未來(lái)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)中突圍的契機(jī)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目升級(jí)。 在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，分析探求項(xiàng)目最合適和可能的整體發(fā)展策略。 5 市場(chǎng)調(diào)研方法及內(nèi)容 池州市區(qū)域環(huán)境、人文地理、城市習(xí)慣、城市規(guī)劃考察。 池州市房地產(chǎn)發(fā)展氣候環(huán)境、區(qū)域板塊及片區(qū)拓展趨勢(shì)調(diào)研。 池州市各區(qū)域典型樓盤(pán)調(diào)研。 本地有代表性的消費(fèi)者訪談?wù){(diào)研、經(jīng)營(yíng)商戶訪談?wù){(diào)研。 發(fā)展策略可類比的其他樓盤(pán)項(xiàng)目調(diào)研。 6 第一部分 宏觀市場(chǎng)分析 7 宏觀 市場(chǎng) 池州市消費(fèi)指數(shù)分析 國(guó)家房地產(chǎn)宏觀政策 池州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 池州市固定資產(chǎn)投資分析 池州市概況 8 日 期 政策名稱 主要內(nèi)容 08年 10月 國(guó)務(wù)院會(huì)議擴(kuò)大內(nèi)需10項(xiàng)措施 對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為 20%。商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 0.7倍。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。 08年 10月 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知 一、對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。首次購(gòu)房證明由住房所在地縣 (區(qū) )住房建設(shè)主管部門(mén)出具。 二、對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。 三、對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。 08年 4月 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題做出了明確規(guī)定。 08年 4月 全國(guó)糾風(fēng)工作會(huì)議 全面排查住房公積金違規(guī)放貸。 08年 3月 證監(jiān)會(huì)表示支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò) IPO或借殼上市等方式，通過(guò)資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)；但對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購(gòu)買開(kāi)發(fā)用地等的 IPO，將不予核準(zhǔn)。 國(guó)家房地產(chǎn)宏觀政策 9 日 期 政策名稱 主要內(nèi)容 08年 2月 經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款制定管理細(xì)則。 08年 1月 關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知 保護(hù)耕地，大力促進(jìn)節(jié)約集約用地 。 07年 12月 存款儲(chǔ)備金率年度第10次上調(diào) 為貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的從緊貨幣政策要求，加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過(guò)快增長(zhǎng)，中國(guó)人民銀行決定從 2007年 12月 25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 1個(gè)百分點(diǎn)。 07年 12月 第六次加息 從 2007年 12月 21日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 3.87%提高到 4.14%，上調(diào) 0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的7.29%提高到 7.47%，上調(diào) 0.18個(gè)百分點(diǎn)。 07年 12月 第二套房貸款以家庭為單位 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 (銀發(fā)2007359號(hào)，明確規(guī)定第二套住房以家庭為單位。 10 07年 11月 限制外資涉足 房地產(chǎn) 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 (2007年修訂 ) ，自 2007年 12月 1日起施行。此次調(diào)整將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入“限制”行列，同時(shí)對(duì)外資涉足房地產(chǎn)業(yè)、資源金屬業(yè)進(jìn)行大幅度限制，為了防止外資直接或通過(guò)中介炒房，外資進(jìn)入二手房交易市場(chǎng)及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的途徑也將受到全面限制。 07年 10月 物業(yè)稅 國(guó)家稅務(wù)總局新聞負(fù)責(zé)人馬方明明確表示，物業(yè)稅征收尚無(wú)明確的時(shí)間表，相關(guān)媒體報(bào)道不屬實(shí)。但同時(shí)表示，關(guān)于物業(yè)稅空轉(zhuǎn)的省市由之前的 4個(gè)將擴(kuò)大到 10個(gè)。 07年 10月 城市低收入家 庭住房用地 國(guó)土部下發(fā)通知，確保城市低收入家庭住房用地供應(yīng)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地，其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的 70%。 11 07年 10月 物權(quán)法 物權(quán)法 正式實(shí)施 07年 9月 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā) 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 1.1倍。 07年 9月 央行年內(nèi)第五次加息 2007年 9月 15日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.27個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。 07年 8月 央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率（第四次加息） 2007年 8月 22日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.27個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.18個(gè)百分點(diǎn)。 12 07年 8月 國(guó)發(fā) 2007 24號(hào) 住房回歸保障 國(guó)家在對(duì)中低收入家庭實(shí)行廉租房保障政策。 07年 7月 央行第三次加息 個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào) 0.09個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，上調(diào)活期存款利率 9個(gè)基點(diǎn) ,由 0.72%上升至 0.81%。這是 2002年 2月以來(lái)首次上調(diào)活期存款利率。 07年 3月 央行 2007年首度次加息 中國(guó)人民銀行最新公布的消息， 19日起，上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.27個(gè)百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.18個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。從 2007年 6月 5日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 0.5個(gè)百分點(diǎn)。 07年 3月 八部委整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為 八部委整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為。 13 07年 3月 物權(quán)法 通過(guò) 全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議表決通過(guò)了 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 ，物權(quán)法作為確認(rèn)財(cái)產(chǎn)、利用財(cái)產(chǎn)和保護(hù)財(cái)產(chǎn)的基本法律，對(duì)于法律體系的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要的意義；例如物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，這一條打消了民眾對(duì) 70年使用期滿后國(guó)家回收土地的顧慮，有利于提高購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的積極性。物權(quán)法對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)具有深遠(yuǎn)的影響；除了 70后自動(dòng)續(xù)期外，還有最直觀的一點(diǎn)，就是物權(quán)法為物業(yè)稅的開(kāi)征奠定了基礎(chǔ)，物業(yè)稅所帶來(lái)的持有成本的增加，都是消費(fèi)者臵業(yè)投資所必須面對(duì)和重新考慮的，理性的需求無(wú)疑對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展意義重大。 07年 1月 建設(shè)部規(guī)范經(jīng)紀(jì) 行業(yè) 1月 23日，建設(shè)部、央行聯(lián)合發(fā)布了 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知 。 14 06年 9月 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知 規(guī)范土地市場(chǎng)，清查違規(guī)土地，保護(hù)耕地。 06年 7月 關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知 加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在 10日內(nèi)開(kāi)始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，責(zé)令其限期整改；對(duì)拒不整改的，要從嚴(yán)查處，直至取消開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。 06年 5月 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn) “ 十一五”時(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自年月日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。 05年 9月 加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知 只有同時(shí)滿足以下三項(xiàng)條件的開(kāi)發(fā)商才可以做貸款類房地產(chǎn)信托：四證齊全、自有資金超過(guò) 35以及具有二級(jí)以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。 05年 5月 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅 收管理的通知 從稅收環(huán)節(jié)控制房地產(chǎn)投資和投機(jī)，嚴(yán)格納稅制度。 15 05年 3月 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 一、高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格； 二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任； 三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)； 四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求； 五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求； 六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行； 七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施； 八、認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。 2005年 3月 取消房貸優(yōu)惠利率 從 3月 17日起，取消實(shí)行多年的房貸優(yōu)惠利率，個(gè)人住房貸款利率與其它商業(yè)貸款一樣，執(zhí)行同樣的利率水平和同樣的九成利率下限管理。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到 30%。 2004年 3月 關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知 從 2004年 8月 31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。 2003年 6月 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 提高第二套房貸款比例，是宏觀調(diào)控開(kāi)始的標(biāo)志。 2003年 2月 關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知 嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫(xiě)字樓用地的供應(yīng)量，防止樓市動(dòng)蕩帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)；停止別墅類用地的土地供應(yīng)；對(duì)于普通住宅價(jià)格上漲過(guò)快的地方，適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買并居住的普通住宅的土地供應(yīng)等。 16 綜合分析 03年至今的宏觀調(diào)控政策，我們可以發(fā)現(xiàn)以下規(guī)律： 1、政府不斷從土地管理、土地出讓、土地供應(yīng)、市場(chǎng)交易、稅收、金融信貸、廉租房建設(shè)等環(huán)節(jié)制定政策，力求在我國(guó)這樣人均土地資源稀缺的國(guó)家科學(xué)合理的保證供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保證居民的基本權(quán)利，抑制投資和投機(jī)。 2、逐步完善土地管理和土地出讓，確保土地合法高效集約利用。 政府政策研究結(jié)論 17 3、 2006年至 2007年 10月 6次加息，并于 11月 10日在 13%的歷史高位上，再次提高存款準(zhǔn)備金率。在國(guó)內(nèi)流動(dòng)性過(guò)剩和投資過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，中央調(diào)控信心堅(jiān)定，確保 08年經(jīng)濟(jì)相對(duì)穩(wěn)定。 4、區(qū)別性調(diào)節(jié)首付款比例，二次購(gòu)房首付款比例達(dá)到 40%，限制外商投資房地產(chǎn)，抑制投資性和投機(jī)性需求。 5、近期出臺(tái)各項(xiàng)政策仍然是為滿足基本居住需求。 18 地理位臵 池州市位于安徽省西南部，北臨浩蕩長(zhǎng)江，南接雄奇黃山，是 長(zhǎng)江南岸重要的濱江港口城市和省級(jí)歷史文化名城，國(guó)家對(duì)外開(kāi)放口岸 ，也是安徽省 兩山一湖 （黃山、九華山、太平湖）旅游區(qū)的重要組成部分。 19 20 人口、面積 池州市現(xiàn)轄貴池區(qū)、東至縣、石臺(tái)縣、青陽(yáng)縣和九華山風(fēng)景區(qū)。 總面積 8272平方公里?？?cè)丝?156.3萬(wàn)。 其中， 2005年主城區(qū)城市現(xiàn)狀人口約 18.4萬(wàn)人，主城區(qū)建成區(qū)面積達(dá) 19.6平方公里。 21 歷史沿革 池州市有 1383年的歷史。 唐代以來(lái)多為州、軍、路、府治之地（府治稱池州）。 公元前 109年設(shè)石城縣，三國(guó)名將黃蓋曾任石城長(zhǎng)。 公元 599年易名為秋浦縣。 公元 926年，梁昭明太子蕭統(tǒng)在城西編纂 昭明文選 期間，食貴口鱖魚(yú)，盛贊“水好魚(yú)美”，封為“貴池”，遂改秋浦縣為貴池縣。 1949年 4月縣境解放后，貴池縣屬皖南區(qū)池州專區(qū)。 1952年 1月 30日，屬安徽省安慶專區(qū)。 1965年 7月，屬安徽省池州專區(qū)。 1980年元月再次屬安徽省安慶地區(qū)。 1988年 8月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)安徽省調(diào)整安慶地區(qū)行政區(qū)劃，復(fù)臵池州地區(qū)，同時(shí)改貴池市，屬池州地區(qū)，其轄境不變。 1994年 6月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為對(duì)外開(kāi)放城市。同年被評(píng)為全省宏觀經(jīng)濟(jì)效益“十佳”縣市之一，并榮獲全國(guó)雙擁模范城稱號(hào)。 2001年地改市，池州地區(qū)改為池州市，同時(shí)改貴池市為貴池區(qū)，屬池州市。 22 歷史文化 池州文化積淀深厚。自唐武德四年（公元 621年）設(shè)立州府建制以來(lái)，池州已有 1380多年歷史，人文薈萃，佳話頻傳。 唐代大詩(shī)人李白曾經(jīng)三上九華、五游秋浦，寫(xiě)下了數(shù)十首贊美池州山水的不朽詩(shī)篇；晚唐詩(shī)人杜牧在任池州刺史時(shí)寫(xiě)下的 清明 詩(shī)，被后人稱作千古絕唱，也使池州杏花村名播青史、蜚聲中外。 此外，還有陶淵明、白居易、蘇軾、王安石、包拯、文天祥、岳飛、朱熹、陸游、李清照等許多文人雅士也曾徜徉在池州山水之間，留下了數(shù)千首膾炙人口的詩(shī)作，被稱作 “ 千載詩(shī)人地 ” 。 以佛教文化為特色的九華山，千百年來(lái)，古剎林立，飛閣流丹，香煙繚繞，修持佛法，享有 蓮花佛國(guó) 之稱。始于母系社會(huì)的貴池儺戲被譽(yù)為 戲劇活化石 。 23 自然資源 池州市自然山水資源豐富，風(fēng)光秀麗。 平天湖與齊山交相輝映，優(yōu)美宜人，是華東地區(qū) “ 兩山一湖 ” （黃山、九華山、太平湖）和皖南水道旅游開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)，有較好的區(qū)位條件。 將池州市建設(shè)成為一個(gè)保持鮮明的自然山水特色的園林城市，是當(dāng)前城市保護(hù)和未來(lái)發(fā)展的雙重需要。是 全國(guó)第一個(gè)國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū) 、實(shí)施 中國(guó)21世紀(jì)議程 地方試點(diǎn)區(qū)、聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署可持續(xù)發(fā)展能力建設(shè)試點(diǎn)地區(qū)、中美聯(lián)合社區(qū)可持續(xù)發(fā)展試點(diǎn)城市。 池州資源豐富、物產(chǎn)眾多。 這里自古就是江南 “ 魚(yú)米之鄉(xiāng) ” ，水域廣闊，沃野千里。盛產(chǎn)水稻、棉花、油料、竹木、茶葉、蠶繭等農(nóng)副產(chǎn)品，是商品棉、優(yōu)質(zhì)棉、出口茶葉、蠶絲綢和速生豐產(chǎn)林基地。 探明具有一定儲(chǔ)量的礦藏有 40余種 ，其中鉛、鋅、銻、錳等有色金屬礦藏的儲(chǔ)量居安徽省首位，金銀儲(chǔ)量可觀，優(yōu)質(zhì)方解石、白云石、石英砂等非金屬礦藏尤為豐富。 24 小結(jié) 池州市情有五個(gè)特點(diǎn)： 區(qū)位條件優(yōu)越； 自然資源富足； 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美； 文化底蘊(yùn)深厚； 經(jīng)濟(jì)比較落后。 25 池州市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)分析 2007年池州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)。 全年地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）156.6億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) 15.2%，為 1997年以來(lái)最高增幅。 人均生產(chǎn)總值 11515元，比上年增加 1508元。 四年來(lái)，池州 GDP增長(zhǎng)幅度均超過(guò) 13%，保持良好態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，城市快速升級(jí)。 年份 GDP（億元） 增幅 2004年 92.4 13.20% 2005年 110.2 13.30% 2006年 130.1 14.00% 2007年 156.6 15.2% 26 池州市四年來(lái)人均 GDP指標(biāo) 過(guò)去的四年中，池州市人均 GDP平穩(wěn)增長(zhǎng)，從 04年的 900美元到 07年的近 1500美元。 71028719100071151522.20% 18.55% 12.87% 13.10%020004000600080001000012000140002004年 2005年 2006年 2007年人均GDP（元）增幅27 池州市四年來(lái)對(duì)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 -外貿(mào) 6647100657368663217.90% 33.96% -36.60% -11.10%-20000200040006000800010000120002004年2005年2006年2007年外貿(mào)（萬(wàn)美元）增幅與池州經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)相比，池州對(duì)外貿(mào)易 05年到達(dá)高點(diǎn)后， 06、 07年快速下滑，回到 05年水平，說(shuō)明池州經(jīng)濟(jì)的外向性縮小，內(nèi)向性增強(qiáng)。 28 池州市四年來(lái)對(duì)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 -利用外資 303737575531813148.10% 19.16% 32.07% 31.98%01000200030004000500060007000800090002004年2005年2006年2007年利用外資（萬(wàn)美元）增幅池州 4年來(lái)招商引資成果顯著，外資投資快速增長(zhǎng)，城市對(duì)外資的吸引力增強(qiáng)， 04年起外資入池州的增加幅度喜人，說(shuō)明池州的經(jīng)濟(jì)環(huán)境被外界肯定，機(jī)會(huì)正在進(jìn)入。 29 池州市四年來(lái)旅游業(yè)的發(fā)展 27131838073349.30% 14.78% 16.32% 48.16%01002003004005006007008002004年2005年2006年2007年接待游客（萬(wàn)人次）增幅04前以來(lái)旅游業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)， 07年的增長(zhǎng)值非常突出，這與不理性的 07年中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響是密切相關(guān)的。但僅看池州旅游業(yè)每年游客接待量，均超過(guò) 300萬(wàn)人次，如何利用旅游業(yè)的帶動(dòng)是池州項(xiàng)目須重視的。 30 小結(jié) :池州市宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng) 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均 GDP （美元） 800 2500 2500 4000 4000 8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 按照一般規(guī)律，池州市房地產(chǎn)目前應(yīng)高速發(fā)展，但目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)更接近于啟動(dòng)階段，市場(chǎng)以單純數(shù)量型為主。 原因分析：人均 GDP過(guò)低，產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡。 2007年池州市宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度 15.2 人均 GDP1500美元 31 池州市批發(fā)零售總額分析 23.233.0637.8744.2411.60% 29.82% 12.70% 14.40%051015202530354045502004年2005年2006年2007年批發(fā)零售額（億）增幅資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局信息網(wǎng) 此表可見(jiàn)，池州市有一定的批發(fā)量，說(shuō)明池州的商業(yè)輻射能力較強(qiáng)，在商業(yè)開(kāi)發(fā)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。 32 池州市四年來(lái)社會(huì)銷售總額 池州市消費(fèi)指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析 12.10% 29.93% 12.78% 15.10%130.139.7227.8353.6401020304050602004年 2005年 2006年 2007年社會(huì)消費(fèi)總額（億）增幅池州社會(huì)消售總額巨大，商機(jī)顯著。 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局信息網(wǎng) 33 池州市四年來(lái)人均可支配收入 15.20% 11.35% 11.35% 16.36%792952125879663201000200030004000500060007000800090002004年 2005年 2006年 2007年人均可支配收入（元）增幅資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局信息網(wǎng) 池州人均可支配收入平穩(wěn)增長(zhǎng)，但總體水平一般， 07年為 7929元，消費(fèi)力較弱。 34 小結(jié) 1、 04年至今，池州市本地社會(huì)零售總額穩(wěn)步增長(zhǎng)，預(yù)計(jì) 07年達(dá) 53.6億元，且批發(fā)額高于零售額。 2、池州市人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出同比增長(zhǎng)。增長(zhǎng)輻度平衡，但銷費(fèi)力較低。 3、池州市社會(huì)收支平衡，生活平穩(wěn)步，本地人的生活安定，自得其樂(lè)，生活壓力不大。 35 池州市社會(huì)投資統(tǒng)計(jì)分析 池州市社會(huì)固定資產(chǎn)總投資 56.275.691.04139.8554.70% 25.66% 16.96% 34.90%0204060801001201401602004年2005年2006年2007年固定資產(chǎn)投資億元）增幅1、自 04年始，池州迎來(lái)城市的大發(fā)展，政府投入加大，社會(huì)投資猛漲，城市改造力度大。 2、 04到 06年平穩(wěn)增長(zhǎng)，投資總額逐漸接近 GDP總額。 3、 07年投資總額更大，說(shuō)明池州之外的資金進(jìn)入池州力度非常大。 4、由此可見(jiàn)，城市的快速擴(kuò)張與整體升級(jí)速度。 36 池州市房地產(chǎn)投資 6.847.779.6413.0747.80%11.97% 19.40% 26.24%024681012142004年2005年2006年2007年房地產(chǎn)投資億元）增幅1、從 04年始，房地產(chǎn)投資力度跨入飛速增長(zhǎng)階段，投資增幅達(dá) 47.78%,城市房地產(chǎn)投資開(kāi)始爆發(fā)。 2、從 04年到 06年，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重均超過(guò) 10%， 07年接近10%，增長(zhǎng)的投資將使市場(chǎng)存量越來(lái)越多。 37 小結(jié) 1、 自 2004年以來(lái)，池州市經(jīng)濟(jì)呈跨躍式增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，整體經(jīng)濟(jì)活躍，城市面臨升級(jí)。 2、近三年來(lái)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資，均達(dá)到 10%以上，而且政府大量的安臵小區(qū)的開(kāi)發(fā)，均未計(jì)入房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，實(shí)際 07年房地產(chǎn)投資的比重遠(yuǎn)大于以上數(shù)所報(bào)。 3、近來(lái)房地產(chǎn)投資一直偏重，高于城市發(fā)展水平，因此，房地產(chǎn)泡沫積累已達(dá)一定的存量市場(chǎng)。 說(shuō)明：當(dāng)一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例為 10%以下時(shí)，處于良性的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，比例超過(guò) 10%時(shí)，泡沫出現(xiàn)，比例超過(guò) 15%時(shí)，泡沫嚴(yán)重。 38 宏觀調(diào)研總結(jié) 1、四年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷從低谷到高潮、從政策的不斷鼓勵(lì)到不斷的高圧調(diào)控，直到谷底。 2、 08年以來(lái)，在世界經(jīng)濟(jì)的整體低靡大潮中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)政策不斷出臺(tái)救市政策，但冰凍三尺非一日之寒，中國(guó)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)均未見(jiàn)回轉(zhuǎn)，目前正是最艱難的時(shí)候。谷底已現(xiàn)，利空出盡是利好房地產(chǎn)業(yè)和復(fù)蘇只是時(shí)間問(wèn)題。 3、池州在華中南版塊中地理位臵處于幾大都市圈的交匯地帶（其為武漢都市圈、合肥都市圈、贛北都市圈，南京都市圈），區(qū)域價(jià)值顯現(xiàn)，城市發(fā)展機(jī)會(huì)較大，這也是浙商入市的原因之一。 4、從池州經(jīng)濟(jì)上看，池州總體經(jīng)濟(jì)水平處于快速發(fā)展時(shí)期， GDP連年增長(zhǎng)，人均 GDP同步增長(zhǎng)，但整體水平仍低，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展時(shí)期。 5、從開(kāi)發(fā)投資上看，池州房地產(chǎn)總體上處于合理區(qū)間，四年來(lái)略有泡沫積累，但從實(shí)際存量上看，池州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和持有量過(guò)大，未來(lái)壓力大。 39 6、商業(yè)消費(fèi)大輻增長(zhǎng)，與池州人口相比，商業(yè)消費(fèi)巨大。 7、旅游業(yè)快整發(fā)展， 07年達(dá)到 733萬(wàn)人次，但根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)看， 07年處于經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期，預(yù)計(jì) 08年回落到正常值約 300到 400萬(wàn)人次，相對(duì)于池州城區(qū)人口約 20萬(wàn)人的水平上，總體上仍處于經(jīng)濟(jì)的重要支柱。 8、外貿(mào)縮減，但外資入池州大步增長(zhǎng)，池州城市總體建設(shè)處于歷史最快整時(shí)期，總體城市擴(kuò)張最快時(shí)期。處處是機(jī)會(huì)，但危機(jī)與機(jī)會(huì)并存。 9、總體城市發(fā)展規(guī)律如下表。 40 外來(lái)投資進(jìn)一步加大 居民消費(fèi)能力提高 進(jìn)出口貿(mào)易總體較大 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展 居民收入增加，購(gòu)買力強(qiáng) 房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大 城市規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大 城市化進(jìn)程速度加快 對(duì)住房要求增加 將形成一個(gè)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存的市場(chǎng) 外來(lái)人口繼續(xù)增加 41 第二部分 中觀市場(chǎng)調(diào)研 42 中觀 市場(chǎng) 區(qū)域價(jià)值分析 項(xiàng)目區(qū)域界定 池州市規(guī)劃分析 43 項(xiàng)目區(qū)域界定 項(xiàng)目位于池州市北部片區(qū)，長(zhǎng)江路以東、清風(fēng)西路以南，勝利路將本項(xiàng)目地塊劃分為南北兩部分。 項(xiàng)目位于城市主干道，昭示面佳，兼得項(xiàng)目以東片區(qū)的繁華成熟、及以北區(qū)域的規(guī)劃利好，規(guī)模較大，物業(yè)類型豐富，輻射力突破現(xiàn)有區(qū)域限制。 項(xiàng)目位處北城區(qū)發(fā)展片區(qū)的核心地帶，在老城區(qū)的發(fā)展區(qū)，與東片區(qū)及較多政府機(jī)關(guān)一線相連，未來(lái)極可能與清風(fēng)西路以北的區(qū)域形成一個(gè)整體，帶動(dòng)老池口，形成城市的新中心。 在城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中，處于社區(qū)級(jí)商業(yè)中心 -池口、長(zhǎng)江路及清風(fēng)路口規(guī)劃的“池口社區(qū)級(jí)商業(yè)中心”。 44 池州市規(guī)劃分析 -用地規(guī)劃 1、池州市用地規(guī)劃中，以老城作為支點(diǎn)，東進(jìn)南拓，形成城市組團(tuán)與開(kāi)發(fā)區(qū)、站前區(qū)功能組合各補(bǔ)的城市形態(tài)。 2、市區(qū)形成東貴西貧、北高南低的市場(chǎng)印象，高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)的老城區(qū)與粗放開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)區(qū)和站前區(qū)，形成鮮明的對(duì)照。 3、城市發(fā)展空間大，土地可利用空間大，發(fā)展中的池州，具備形成大都市的土地資源儲(chǔ)備。 4、從土地類別上看，城區(qū)除少數(shù)臨水景觀用地為一類居住用地外，大部分為二類居住用地，本項(xiàng)目屬于二類居住用地。 45 46 城市規(guī)劃 47 48 交通規(guī)劃 49 近期交通規(guī)劃 按照城市 “ 一主兩輔 ” 的組團(tuán)式發(fā)展格局，推進(jìn)主城區(qū) “ 五路、三口、兩通道 ” 建設(shè)，即沿江路、東外環(huán)、南外環(huán)、西北外環(huán)、長(zhǎng)江南路、東南出入口、西南出入口、東北出入口的沿路環(huán)境綜合整治，主城區(qū)至青陽(yáng)副城區(qū)城市快車道、主城區(qū)至旅游機(jī)場(chǎng)快速通道。形成城區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)化。 整體交通的實(shí)施，使池州交通體系化，城內(nèi)外交通通暢。 本項(xiàng)目臨長(zhǎng)江路與北外環(huán)（清風(fēng)路），在城市整體交通格局中，占據(jù)交通要道，出入便利。 50 中觀市場(chǎng)調(diào)研小結(jié) 1、池州市城土地供應(yīng)條件較好，隨著以老城改造為支點(diǎn)的東進(jìn)南拓發(fā)展勢(shì)頭，未來(lái)城區(qū)內(nèi)外可供應(yīng)優(yōu)質(zhì)住宅用地較多。 2、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃齊全，為城市的發(fā)展埋下伏筆。 3、居住用地沿城市干道及河流展開(kāi)，工業(yè)及輻助用地布臵在城區(qū)的西側(cè)及南側(cè)。 4、未來(lái)城區(qū)人口有一半集中在城中區(qū)，人口密度最大為城中區(qū)域，即目前的老城區(qū)。 5、交通規(guī)劃四通八達(dá)，為城中心與其它區(qū)乃至郊區(qū)都有很好的導(dǎo)向作用。 6、城市景觀資源豐富，規(guī)劃中可利用的景觀資源較多，因此，城市的價(jià)值較景觀資源更能成就項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)。 51 第三部分 池州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 52 整體 市場(chǎng) 開(kāi)發(fā)板塊及區(qū)域 整體市場(chǎng)概況 近期銷售數(shù)據(jù)分析 重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 53 1、近幾年池州市房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)總量穩(wěn)步上揚(yáng)，市場(chǎng)交易一度比較活躍，總體運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好；但隨著城市拓張和放量開(kāi)發(fā)，整體供應(yīng)量進(jìn)一步放大，目前銷售市場(chǎng)不容樂(lè)觀。 2、二手房交易與租賃市場(chǎng)處于快速成長(zhǎng)階段，但尚不成熟，其調(diào)劑市場(chǎng)供需、刺激投資消費(fèi)等效用并未顯現(xiàn)。 3、商品房整體開(kāi)發(fā)檔次不高、但開(kāi)發(fā)思路逐漸成熟、有精細(xì)化趨勢(shì)。 4、近期價(jià)格走勢(shì)不穩(wěn)定，因供應(yīng)量放大導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈，大多項(xiàng)目?jī)r(jià)格保守、價(jià)格走勢(shì)信心不足。 5、商業(yè)地產(chǎn)總體供應(yīng)量較大，其運(yùn)作手段和思路均欠成熟。 整體市場(chǎng)概況 54 近期銷售數(shù)據(jù)分析 商品房預(yù)售狀況 2008年前三季度 池州 市主城區(qū)共批準(zhǔn) 44個(gè)商品房項(xiàng)目預(yù)售，面積81.15萬(wàn)平方米，其中商品住宅面積 48.81萬(wàn)平方米， 與上年同期比分別增長(zhǎng) 103.76%和 64.91%,開(kāi)發(fā)量明顯增長(zhǎng)。 其中三季度批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目共 12個(gè)，面積 26.31萬(wàn)平方米，其中商品住宅面積 14.06萬(wàn)平方米。 55 按預(yù)售面積分， 前三季度預(yù)售商品住房 90平方米以下的住宅面積占12.75%， 144平方米以下住宅面積占總比 63.44%， 144平方米以上戶型（含閣樓）占總比 23.81%。 按預(yù)售價(jià)格分， 開(kāi)發(fā)企業(yè)擬預(yù)售單價(jià)在 2500-3000元平方米的住房占 44.32%；預(yù)售單價(jià)在 3000-4000元平方米的住房占 29.7%。 56 近期銷售數(shù)據(jù)分析 商品房銷售狀況 前三季度共辦理商品房合同登記備案 3388套，備案面積 31.61萬(wàn)平方米，交易額 94,625.86萬(wàn)元。 同比分別較上年前三季度增長(zhǎng) -0.18%、 -11.6%、 4.77%。 57 近期銷售數(shù)據(jù)分析 商品房成交均價(jià) 各類商品房總成交均價(jià) (合同價(jià) )為： 3,017.23 元 /平方米，成交面積為 :32.08萬(wàn)平方米。 住宅類 成交均價(jià) (合同價(jià) )為： 2,440.22 元 /平方米，成交面積為 :19.65 萬(wàn)平方米。 商業(yè)類 成交均價(jià) (合同價(jià) )為： 4,410.39元 /平方米，成交面積為：8.13 萬(wàn)平方米。 其它各類房屋 成交均價(jià) (合同價(jià) )為： 3,019.83 元 /平方米。成交面積為： 4.3 萬(wàn)平方米。 58 . 59 近期銷售數(shù)據(jù)分析 商品房可售面積 到 9月末， 主城區(qū)累計(jì)可售面積已達(dá)到 103.76萬(wàn)平方米，其中住宅可售面積為 64.91萬(wàn)平方米。 60 近期銷售數(shù)據(jù)分析 二手房交易情況 池州市城區(qū) 2008年前三季度共辦理各類房地產(chǎn)交易（產(chǎn)權(quán)登記）5898起，交易面積 70.12萬(wàn)平方米，交易額 223,481.10萬(wàn)元。同比分別較上年前三季度分別增長(zhǎng) -5.54%、 -8.59%、 8.79%。 二手房交易量和交易面積下降、但交易額上升，體現(xiàn)二手房市場(chǎng)在2008年 1-3季度中一定范圍內(nèi)的價(jià)格平穩(wěn)走高、市場(chǎng)比較健康。 61 近期銷售數(shù)據(jù)分析 存量房交易情況 2008年前三季度存量房交易 774起，交易面積 12.14萬(wàn)平方米，交易額 17,017.56萬(wàn)元。同比分別較上年前三季度分別增長(zhǎng) -17.48%、 -9.27%、 -14.47%。 存量房的三指數(shù)為負(fù)增長(zhǎng)，體現(xiàn)出其市場(chǎng)有一定萎縮，成交不活躍原因有多方面：市場(chǎng)整體信心偏移、政策導(dǎo)向、客戶心理、產(chǎn)品本身原因、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)多元化等。 62 近期銷售數(shù)據(jù)分析 購(gòu)買人群構(gòu)成 1、 購(gòu)買人屬于池州市居民 的交易 2403起，交易面積 22.03萬(wàn)平方米，交易金額 65566.8萬(wàn)元。分別占總交易的 80.63%、 78.26%、 76.57%。 2、 購(gòu)買人屬池州市以外本省居民 的交易 416起，交易面積 4.22萬(wàn)平方米，交易金額 13890.53萬(wàn)元。分別占總交易的 13.96%、 15%、16.22%。 3、 購(gòu)買人為外省居民 共有交易 159起，交易面積 1.84萬(wàn)平方米，交易金額 6044.19萬(wàn)元。分別占總交易的 5.3%、 6.5%、 7.1%。 4、 購(gòu)買人為境外居民 共有交易 2起，交易面積 0.06萬(wàn)平方米，交易金額 132.97萬(wàn)元。 63 近期銷售數(shù)據(jù)分析小結(jié) 1、 08年前三季度，池州市主城區(qū)開(kāi)發(fā)量同比上年增幅較大，商品房供給激長(zhǎng)，市場(chǎng)銷售放緩，個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格有所下降，但無(wú)大范圍降價(jià)現(xiàn)象。 2、住宅價(jià)格（合同登記備案均價(jià)）基本穩(wěn)定，商品房預(yù)售交易量也隨著開(kāi)發(fā)量的增加而增加。 3、存量房交易市場(chǎng)交易同比去年有所降低。 4、由于受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響和本地市場(chǎng)供大于求的影響，商品房銷售速度較去年同期有所放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)總交易量同比去年有所下降。 5、購(gòu)買客戶以本地為主，外地資金和炒家涉足不明顯，從這一點(diǎn)看，市場(chǎng)基本穩(wěn)定、健康。 64 2008年房屋新開(kāi)工面積達(dá)到 120萬(wàn)平方米，完成住房建設(shè) 65萬(wàn)平方米， 其中：建設(shè)普通商品住房 60萬(wàn)平方米（含經(jīng)濟(jì)適用住房 1.5萬(wàn)平方米），拆遷安臵房 30萬(wàn)平方米。 2009年房屋新開(kāi)工面積達(dá)到 130萬(wàn)平方米，完成住房建設(shè) 70萬(wàn)平方米， 其中：建設(shè)普通商品住房 65萬(wàn)平方米（含經(jīng)濟(jì)適用住房 2萬(wàn)平方米），拆遷安臵房 20萬(wàn)平方米。 2009年底居民人均住房建筑面積達(dá)到 30平方米。 2008-2009年供應(yīng)量預(yù)計(jì) 65 池州市政府近期出臺(tái)刺激房產(chǎn)銷售政策 契稅減半 目前全市商品房交易中，住宅統(tǒng)一征收 1%契稅、商鋪統(tǒng)一征收 2%契稅。 政府補(bǔ)貼 購(gòu)買房產(chǎn)的客戶將獲得 20元 /平方米的政府現(xiàn)金補(bǔ)貼。 以上為池州市政府近期在國(guó)家宏觀政策之下制訂的本地刺激房產(chǎn)銷售政策，但業(yè)界普遍認(rèn)為力度較小，在市場(chǎng)銷售中客戶反應(yīng)不大。 政府表達(dá)宏觀意向，但政策的效力需在今后階段長(zhǎng)遠(yuǎn)顯現(xiàn)，僅就目前而言，不足以支撐市場(chǎng)快速消化現(xiàn)有供應(yīng)量和市場(chǎng)存量。 66 池州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 池州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)量大、導(dǎo)致近期和未來(lái)房地產(chǎn)供應(yīng)量巨大，大大脫離目前的市場(chǎng)消化能力和購(gòu)買水平， 供過(guò)于求的大局已定 。 市場(chǎng)供過(guò)于求，將直接導(dǎo)致樓盤(pán)間、預(yù)售樓與現(xiàn)樓間、一手房與二手房、存量房之間的 競(jìng)爭(zhēng)激烈 ，另有大量安臵房隨時(shí)都可能參與流通。 池州本地人仍在未來(lái)占較重的購(gòu)買群體，能迎合他們的居住需求和舒適性換房需求的項(xiàng)目、順應(yīng)國(guó)家生態(tài)節(jié)能的科技型智能化小區(qū)項(xiàng)目、能代表一定時(shí)代水平的優(yōu)質(zhì)工程和優(yōu)化工程項(xiàng)目，將 有可能在未來(lái)的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得青睞， 同質(zhì)化、老化、粗放型開(kāi)發(fā)，將被陸續(xù)淘汰。 商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展，將更與池州市的整體規(guī)劃布局相融合，先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念、招商思路、規(guī)劃設(shè)計(jì)、超值體驗(yàn)等，將促進(jìn) 池州市商業(yè)地產(chǎn)的新商圈和再升級(jí)。 67 住宅 市場(chǎng) 住宅市場(chǎng)小結(jié) 主要城區(qū)和板塊 典型樓盤(pán)分析點(diǎn)評(píng) 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目預(yù)測(cè) 68 池州市現(xiàn)轄貴池區(qū)、東至縣、石臺(tái)縣、青陽(yáng)縣和九華山風(fēng)景區(qū)，貴池區(qū)是池州市的政治文化中心。 目前，整個(gè)池州市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量主要集中在貴池區(qū)，大體量的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目幾乎都占據(jù)在城中板塊，并逐漸沿長(zhǎng)江中路、秋浦中路、翠柏中路、建設(shè)中路向四周擴(kuò)散，形成 以城中板塊為中心的城南板塊、城東平天湖板塊、城北板塊以及城西杏花村板塊。 主要城區(qū)和板塊 69 池州市區(qū)域板塊特點(diǎn) 城北板塊 居住 /行政 /生活配套 /休閑 城西板塊 居住 /工業(yè) /生活配套 城中板塊 商業(yè) /商務(wù)及配套 /居住 城東板塊 居住 /旅游度假 /生活配套 /開(kāi)發(fā)區(qū) 城南板塊 居住 /商業(yè) /專業(yè)市場(chǎng) /行政 70 池州市區(qū)域樓盤(pán)特點(diǎn) 城北板塊 較大規(guī)模社區(qū)及社區(qū)商業(yè) 城西板塊 中低檔社區(qū)及商業(yè) 城中板塊 舊改項(xiàng)目主導(dǎo) 商業(yè)寫(xiě)字樓復(fù)合式項(xiàng)目 城東板塊 中高檔較大型社區(qū)，領(lǐng)先居住模式 城南板塊 較大型專業(yè)市場(chǎng)、集中商業(yè) 較大型社區(qū)集中開(kāi)發(fā) 71 池州市區(qū)域樓盤(pán)置業(yè)客戶及特點(diǎn) 城北板塊 片區(qū)及城市老居民、臨近上班者、換房、 自住、回鄉(xiāng)或進(jìn)城、投資兼有，群體較廣 城西板塊 片區(qū)老居民及臨近上班者、 經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)弱、投資客 城中板塊 自用、投資、商務(wù)、經(jīng)營(yíng)， 涵蓋各類臵業(yè)目的人群 城東板塊 片區(qū)原居民、開(kāi)發(fā)區(qū)及臨近上班者、年輕人、 換房、進(jìn)城或外來(lái)投資、養(yǎng)老者，較有實(shí)力 城南板塊 片區(qū)老居民、臨近上班上學(xué)家庭、換 房者、年輕人、進(jìn)城或回鄉(xiāng)、投資者 72 池州市在售項(xiàng)目分布圖 本項(xiàng)目 森橋印象 新城明珠 河濱花園 匯景花園 五洲尚華國(guó)際 清風(fēng)名苑 百雅百苑 和泰星城 桔子空間 蘋(píng)果街區(qū) 城北花園 百合藍(lán)鳥(niǎo)苑、樟樹(shù)灣 華邦陽(yáng)光城 葫蘆公社 靜安新城 碧桂園 鳳凰城 城市花園 73 典型重點(diǎn)樓盤(pán)分析點(diǎn)評(píng) 城中板塊 五洲尚華國(guó)際 桔子空間 74 五洲尚華國(guó)際 項(xiàng)目地點(diǎn) 長(zhǎng)江路與百牙路交匯處 規(guī)劃布局 商業(yè)、住宅及寫(xiě)字樓形成的綜合塔樓 戶型產(chǎn)品 三房?jī)蓮d二衛(wèi)： 112-139 商業(yè)部分 集中商業(yè)三層，臨街劃街鋪。 均價(jià)（元 /平方米） 住宅 3400元 /平方米； 商業(yè)：百牙路 23000元 /平方米，長(zhǎng)江路 17000元 /平方米 開(kāi)發(fā)商 安徽五洲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 突出亮點(diǎn) 地段、商圈、交通、智能安防。 形象展示 成熟配套 物業(yè)管理 最大不足 住宅無(wú)社區(qū)、品質(zhì)無(wú)體現(xiàn)，辦公無(wú)氛圍 供本項(xiàng)目借鑒指數(shù) 75 76 77 78 三正 桔子空間 項(xiàng)目地點(diǎn) 青陽(yáng)路與百牙路交匯處 規(guī)劃布局 總用地 4228平方米總建面 6644平方米， 1棟 6層帶電梯，1層商鋪（ 5.9米挑高），上蓋低密度、帶中庭寫(xiě)字樓 均價(jià) 元 /平方米 寫(xiě)字樓：約 3500 商 鋪：約 12000-16000 開(kāi)發(fā)商 池州市三正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 突出亮點(diǎn) 規(guī)劃出亮點(diǎn)，中庭式、低密度辦公，告別傳統(tǒng) 挑高層高的商鋪，買一層得兩層，提高附加值 商鋪以租帶售，引入郵政儲(chǔ)蓄等，帶旺租賃 簡(jiǎn)潔明快的包裝，沿襲三正品牌特色 最大不足 銷售現(xiàn)場(chǎng)手段粗放、不專業(yè)、只導(dǎo)購(gòu)無(wú)銷售力 供本項(xiàng)目借鑒指數(shù) 79 80 81 82 83 典型重點(diǎn)樓盤(pán)分析點(diǎn)評(píng) 城東板塊 森橋印象 新城明珠 河濱花園 匯 景 花 園 84 匯景花園 項(xiàng)目地點(diǎn) 百牙路南側(cè) (三羊墩 ) 規(guī)劃布局 項(xiàng)目占地面積 250畝，建筑總面積 22萬(wàn)余平方米。 戶型產(chǎn)品 在售小高層：兩房?jī)蓮d： 80-104 ； 兩房一廳： 66 ； 三房?jī)蓮d： 122-142 。 商業(yè)部分 12000平方米的超大規(guī)模中央購(gòu)物步行街 均價(jià)（元 /平方米） 約 3100元 /平方米，每層價(jià)格差 100元，高層單位達(dá)到 3800元，總價(jià)達(dá) 35 40萬(wàn) /套，典型的池州富人區(qū) 建筑風(fēng)格 新古典主義 園林特色 健康主題園林 開(kāi)發(fā)商 池州市匯景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 園林景觀設(shè)計(jì) 常州市規(guī)劃設(shè)計(jì)院 物業(yè)管理 江蘇金壇金房物業(yè)有限公司 85 推廣語(yǔ) 清溪河畔 健康生活 居住改變生活 最后的清溪河畔景觀小高層 突出亮點(diǎn) 外部景觀資源充分利用 規(guī)劃在池州有一定的領(lǐng)先性 整體布局合理，建筑形象美觀 前期物業(yè)的品牌號(hào)召與好口碑 最大不足 周邊商業(yè)不足 主要客戶群 典型的中高收入人群 ，以公務(wù)員、生意人，企業(yè)中高層為主要人群，周邊縣區(qū)生意人進(jìn)城（較高端客戶群對(duì)小高層易接受）。 供本項(xiàng)目借鑒指數(shù) 86 87 88 89 森橋印象 項(xiàng)目地點(diǎn) 清風(fēng)東路 /朝陽(yáng)湖畔 規(guī)劃布局 總建面 11.7萬(wàn)平方米，別墅、聯(lián)排別墅、多層洋房 戶型產(chǎn)品 別墅產(chǎn)品： 207-243 多層產(chǎn)品三房一衛(wèi)： 113 三房?jī)尚l(wèi)： 125 、 129 、 135 、 136 兩房： 90 商業(yè)部分 臨清風(fēng)東路設(shè)街鋪，具體圖紙未出 均價(jià)（元 /平方米） 多層約 2400-2800 建筑風(fēng)格 西班牙風(fēng)格 園林特色 西班牙風(fēng)情園林，設(shè)臵高迪中心廣場(chǎng)、巴塞羅那親水平臺(tái)、馬德里斗牛雕塑 開(kāi)發(fā)商 浙江森橋集團(tuán) 園林景觀設(shè)計(jì) 杭州貝肯景觀設(shè)計(jì)工程公司（日本） 物業(yè)管理 戴德梁行金牌物管 90 推廣語(yǔ) 水岸城邦 理想家 原味西班牙生活，池州華麗揭幕 一品湖山美邸，承啟人居新紀(jì)元 突出亮點(diǎn) 充分利用獨(dú)有自然資源，創(chuàng)造建筑與自然的融合 產(chǎn)品層級(jí)明顯，有效穩(wěn)健地帶動(dòng)分期銷售、提高檔次 產(chǎn)品優(yōu)化、適應(yīng)需求、保證長(zhǎng)遠(yuǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目品牌與合作單位品牌的融合、配合宣傳，提升美譽(yù)度 主要客戶群 公務(wù)員、私企老板、附近礦主、有少量養(yǎng)老的銅陵等外地人 供本項(xiàng)目借鑒指數(shù) 91 92 93 94 95 96 河濱花園 項(xiàng)目地點(diǎn) 九華山大道 /白沙河 規(guī)劃布局 總建面 20萬(wàn)平方米，一期多層；二期三期帶電梯小高層，共約 1000戶 戶型產(chǎn)品 兩房 90 ； 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 110 、 115 ； 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 120 。 商業(yè)部分 臨九華山大道設(shè)臵街鋪，暫無(wú)圖紙 均價(jià)（元 /平方米） 小高層正在推出，約 2500-2900 建筑風(fēng)格 新古典主義 園林特色 現(xiàn)代風(fēng)情 開(kāi)發(fā)商 池州市牯牛降房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 園林景觀設(shè)計(jì) 香港捷奧國(guó)際 97 推廣語(yǔ) 憑岸觀瀾處，玉水饒風(fēng)華 生活在高處 善地，擇水而居 /擇一方居所，得十分意境 突出亮點(diǎn) 依托自然資源，創(chuàng)造有質(zhì)感的純凈生活環(huán)境 外立面在池州是為新穎，突破傳統(tǒng)、突出品質(zhì) 產(chǎn)品優(yōu)化，贈(zèng)送露臺(tái)（但客戶好惡不一） 現(xiàn)樓展示，難度小高層產(chǎn)品的體驗(yàn)式營(yíng)銷，推動(dòng)客戶購(gòu)買 供本項(xiàng)目借鑒指數(shù) 98 99 100 101 102 103 104 105 106 新城明珠 項(xiàng)目地點(diǎn) 九華山大道與清風(fēng)大道交匯處 規(guī)劃布局 總建面約 30萬(wàn)平方米，都市綜合體項(xiàng)目，規(guī)劃有星級(jí)酒店、大型超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、會(huì)所等。建筑規(guī)劃為別墅、聯(lián)排、多層、小高層建筑。 戶型產(chǎn)品 （單位：） 兩房： 89、 95 ； 三房?jī)蓮d一衛(wèi)： 103、 107、 116、 118 ； 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)： 123、 125、 126、 137、 148及 168（帶閣樓）； 四房三廳兩衛(wèi)： 178、 180、 182 四房三廳兩衛(wèi)一儲(chǔ)： 173 四房三廳三衛(wèi)一儲(chǔ)： 208 五房三廳兩衛(wèi)： 165、 172 商業(yè)部分 臨小區(qū)主入口有街鋪，形成小型風(fēng)情商業(yè)街區(qū) 均價(jià)（元 /平方米） 多層約 2400-2800 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代徽派 園林特色 開(kāi)放式中心花園廣場(chǎng)、近 6000平米中心水景景觀廣場(chǎng) 開(kāi)發(fā)商 天華臵業(yè) 物業(yè)管理公司 寧波永成物業(yè)管理公司（國(guó)家一級(jí)資質(zhì)） 107 推廣語(yǔ) 多元配套，享你所想 30萬(wàn)平米濱湖景觀人文社區(qū)，于一片自然的天地，上演一場(chǎng)空