1 7407 地塊住宅小區(qū)戶型建議提案 房地產(chǎn)發(fā)展到今天，產(chǎn)品出現(xiàn)了嚴重的同質(zhì)化，此時的精品意識和微雕精神就凸現(xiàn)出來，細節(jié)競爭的時代來了。戶型設(shè)計作為房地產(chǎn)中最為重要的細節(jié)，成為項目成功失敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 人們已經(jīng)不僅僅在單獨滿足房子簡單的居住功能，無論是多層住宅還是小高層以及高層住宅，都在滿足人們不斷提升的個性化的需要。戶型的設(shè)計更加注重人性化、科學(xué)化、個性化等，從而滿足市場不同消費者的需求。 中原根據(jù)本身積累的數(shù)據(jù)庫，尤其是針對于本項目具體的調(diào)研，結(jié)合中原多年的操盤經(jīng)驗，以及本項目的實際情況，提出下面一些具有針 對性的建議。 下面的報告主要有四個部分組成： 沈陽市在售樓盤的戶型分析。 項目周邊個典型項目戶型設(shè)計以及銷售的現(xiàn)狀。 本項目具體戶型設(shè)計建議 典型戶型推介 2 第一部分：沈陽市在售樓盤的戶型分析 （一）戶型設(shè)計在購房要素中的地位： 在購房者日益理性的今天，在地段、環(huán)境等因素成為消費者購房的硬性指標之后，開發(fā)商相對能夠進行個性化操作的戶型因素成為購房者重點關(guān)注的環(huán)節(jié)，一個好的戶型設(shè)計會對銷售產(chǎn)生極大的促進作用，而戶型設(shè)計有缺陷將直接導(dǎo)致后期的銷售困難。據(jù)中原市場研究部對購房消費者就購房時最關(guān)心的問題進行的問卷調(diào) 研結(jié)果顯示，戶型已經(jīng)成為購房者最終購買的決定因素。 房展會購房者關(guān)注要素調(diào)研結(jié)果： 22033671541391054911695175050100150200250300350400戶型 價格 物業(yè)管理 建筑質(zhì)量 開發(fā)商信譽 環(huán)境 朝向 周邊配套 地理位置 交通 3 （二）沈陽市樓盤戶型發(fā)展趨勢： 沈陽市樓盤戶型的趨勢變化，與沈陽市客戶需求的改變有直接的關(guān)系。一方面沈陽早期經(jīng)歷了盲目追求大戶型的置業(yè)階段的購房者，對房屋面積的浪費深惡痛絕，隨著客戶購房的日益理性，再次置業(yè)的時候更關(guān)注戶型的功能性 如何 ， 而與房屋大小并無 直接的 關(guān)系。 人們不再盲目的追求大客廳、大臥室的設(shè)計，而更加認可戶型設(shè)計的功能性、簡約性和人性化特征，重視住宅的 實用性。另一方面，目前沈陽由于舊城改造和金廊工程的影響，加之中高端客戶購房需求已經(jīng)基本滿足，工薪階層的大眾購房者成為房地產(chǎn)市場的主流客群，雖然他們由于收入的有限導(dǎo)致購買能力的降低，但是對住宅居室的基本功能的要求并沒有減少，對基本的房間數(shù)和房屋的附屬服務(wù)空間都有相應(yīng)的要求，導(dǎo)致沈陽房地產(chǎn)主流戶型的面積紛紛向緊湊回歸。 4 沈陽目前在售樓盤戶型配比特點（數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)庫 一室戶型包含酒店式公寓）： 戶型 配比情況 各個區(qū)域配比情況 面積區(qū)間配比 不同建筑業(yè)態(tài)的戶型比例 客戶需求構(gòu)成 一室 9% 沈河： 26% 和平： 32% 皇姑： 24% 大東： 8.8% 鐵西： 9.2% 28-128 28-50 占 80% 50-70 占 17% 70 以上占 3% 60-80% 酒店式、小戶型公寓 5-8% 高層、小高層 4-10% 多層 1、外地來沈人員 2、單身白領(lǐng)或新婚夫婦 3、投資客戶 4、動遷戶 二室 48% 沈河： 21% 和平： 37% 皇姑： 31% 大東： 12% 鐵西： 19% 43-137 80 以下占 16% 80-100 占 67% 100-137 占 17% 30-60%，集中在 40-50% 高層、小高層 50-80%，集中在 50-60% 多層 1、待婚或新婚夫婦 2、為父母或子女購房 3、三口之家中產(chǎn)階級 三室 36% 沈河： 17.8% 和平： 25.7% 皇姑： 21.2% 大東： 15.8% 鐵西： 19.5% 100-247 100-130 48% 130-160 41% 160 以上 11% 47% 多層住宅，主要集中在皇姑西部、鐵西和大東等次中心區(qū)。 15% 小高層住宅，分布比較普遍 38% 高層住宅，主要集中在沈河、和平、皇姑北部三個中心區(qū)域 1、 政府公務(wù)員 2、 企業(yè)管理者 3、 個體 私營業(yè)主 4、 高級白領(lǐng) 四室以上 7% 沈河： 21% 和平： 37% 皇姑： 31% 大東： 12% 鐵西： 19% 113-286 110 150 占 16% 150 180 占 40% 180 210 占 16% 200 240 占 26% 55% 多層住宅 ， 26% 小高層住宅， 10% 高層住宅 1、 高收入金領(lǐng)、白領(lǐng) 2、 私企業(yè)主 3、 高級政府公務(wù)員 4、 演藝界、體育界明星 5、 外籍人士 5 （三）沈陽在售樓盤的空置情況： 0.20%3%12.80%29.20%26.20%28.60%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%6 0 以下 61-100 101-120 121-150 151-180 1 8 0 以上圖表說明： 1、從上表可以明確的看出面積 回歸的趨勢， 60 以下的一室和 100 以下的兩室深受購房者的歡迎，是目前市場上的暢銷戶型。 2、 101-120 的空置戶型多數(shù)為原來大開間的兩室戶型，在實用主義流行的今天，這些戶型銷售越來越困難，而120 以下的三室戶型在市場上反映良好，基本上不存在空置問題。 3、 121-150 空置的主要是位于市中心的大面積、高總價的住宅，由于客戶群的減少，這個面積區(qū)間的空置情況在市中心很難得到解決，而在次中心區(qū)，由于房價總體水平不高，因此這個面積區(qū)間還是有一定的市場空間。 4、 150 以上的戶型是空置面積的主要面積區(qū)間 ，如今樓盤開發(fā)幾乎很少考慮 150 以上的面積。 6 （四）客戶需求面積的分析 根據(jù)沈陽中原物業(yè)代理有限公司在今天春交會上的客戶需求調(diào)研可以得知。房屋的需求面積以 80-100 為最多，占到 31%； 80 以下， 100-140 大致呈對稱分布； 140 以上的大面積住宅需求僅占 7%。 6%27%31%21%8%4% 3%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%30-60 60-80 80-100 100-120 120-140 140-160 1 6 0 以 上結(jié)論： 1、消費者期望的房屋面積以 60-120 之間的中小面積為主，說明前幾年大面積住宅市場已經(jīng)趨于飽和，消費者更加注重房屋的實用性，隨著家庭結(jié)構(gòu)的縮小、中小面積的房屋以較低的 總價款受到購房者的歡迎。 2、今年市場上的小戶型也主要集中在 90 110 之間，從中原統(tǒng)計，市場的供應(yīng)量比較小，遠未滿足消費者對 80 100 的要求，從另一個方面可以看出，三口之家的工薪消費者所購房屋面積需求將是今年的主流市場。 7 第二部分：鐵西區(qū)在售房產(chǎn)項目戶型面積配比分析 （一）、 鐵西區(qū)現(xiàn)有項目戶型面積配比分析綜述 鐵西區(qū)現(xiàn)有房產(chǎn)項目中，銷售情況好的面積主要集中在 80-120 的中小戶型上，在銷項目大部分都以此面積作為主力面積。代表項目有東環(huán)時代花園、明擇園、富云花都、詩波特生活園（二期）等。 另有部分 40-80 的小戶型單位， 40-50 的一室和 60-80 的兩室戶型不僅能夠滿足消費者基本的換房需求更能吸引很多投資者的目光，一經(jīng)推出，甚至在還沒有上市的時候就會被搶購一空，因此銷售情況非常好。代表項目有東環(huán)時代花園、工人新村等。 120-150 以上的戶型一般銷售情況相對來說比較慢，但是消費市場仍然還是存在的，如果在戶型設(shè)計上能夠做到合理化的話，銷售情況也是比較好的。如晉斯豪庭、雍添金園等。 150 以上的三室和四室戶型銷售情況則相對慢很多，并且因為總房款較高的因素制約，致使客戶群較少，例如晉斯豪庭項目的主 力戶型是 120-160 ，現(xiàn)在銷售剩余的基本上是 125 以上的面積，與其相對的詩波特生活園（一期），主力面積是 140-150 的三室兩廳戶型，經(jīng)過 2 年的銷售現(xiàn)在仍有近 50%的面積未售出，特別是大面積的戶型銷售情況非常慢。 8 以下將以詳細的數(shù)據(jù)圖表說明鐵西區(qū)現(xiàn)有房產(chǎn)項目的戶型面積配比情況。 （二）、 戶型面積配比分析 一室： 項目名稱 戶型 面積區(qū)間 所占總套數(shù)的百分比 東環(huán)時代花園 一室 39.4-41.42 9% 萬興園 一室 51 、 74.6 10% 金韻華庭 一室 68.42 8% 鐵西區(qū) 房產(chǎn)項目中含有一室的項目不占少數(shù)，一般在整體銷售面積的 10%左右，一室的戶型面積一般在 40-50 之間為合理，并且要求格局方正，保證采光的面積，銷售情況從項目的整體情況上來說是最好的，一般在推出時即售罄。 9 兩室： 項目名稱 戶型 面積區(qū)間 所占總套數(shù)的百分比 東環(huán)時代花園 兩室 65-95 61% 高校書香門第 兩室 83-88 （閣樓） 100-108 （標準層） 50% 金碩園 兩室 111 6% 富云花都 兩室 70-103 71% 萬興園 兩室 84-105 30% 金韻華庭 兩室 94.68 7% 兩室兩廳 /兩室一廳的戶型是鐵西區(qū)內(nèi)大部分樓盤的主力面積， 70-100 的面積內(nèi)可以將兩室兩廳的戶型功能充分的體現(xiàn)出來，并且完全能滿足一家三口的居住需求，又沒有浪費面積，在總房款上維持在 30 萬元以內(nèi)，對于鐵西區(qū)內(nèi)的雙職工家庭來說，還在可承受的范圍之內(nèi)，因此該房型的銷售情況是非常好的。 10 三室： 項目名稱 戶型 面積區(qū)間 所占總套數(shù)的百分比 東環(huán)時代花園 三室 106-130 30% 金碩園 三室 117-180 94% 富云花都 三室 116-141 27% 金韻華 庭 三室 103-128 85% 三室的戶型主要是被一些高收入客群購買，一是為了改善居住環(huán)境，另外也可以滿足他們與父母同住的需求，在景觀上要求則比較高，一般在園區(qū)中景觀較好的位置。其銷售情況照其它面積來說稍慢，但是這與園區(qū)的整體素質(zhì)和銷售情況是密切相連的。面積一般維持在 100-140 之間最為適宜，在三室的戶型上銷售較好的屬東環(huán)時代花園和富云花都兩個項目。 11 四室： 項目名稱 戶型 面積 所占總套數(shù)的百分比 富云花都 四室 150 2% 四室的戶型在鐵西區(qū)中較為少見，一般的項目并沒有規(guī)劃這個戶 型，在少有的幾個項目中，對其規(guī)劃的戶數(shù)也只占項目總戶數(shù)的 2-5%之間，主要是制約于鐵西區(qū)的原始環(huán)境，鐵西區(qū)的居民收入較低，遠不及其它區(qū)域，因此居民一般比較注重居住的合理和不浪費性，在買房子的時候一般會選擇戶型緊湊，但是功能卻明確的戶型，對于一些四室的戶型也只能是望而卻步。 12 (三 )、 戶型與樓型配比分析 多層： 項目名稱 一室 兩室 三室 四室 面積 占總套數(shù)百分比 面積 占總套數(shù)百分比 面積 占總套數(shù)百分比 面積 占總套數(shù)百分比 東環(huán)時代花園 31.94 富云花都 70-103 37% 107-141 13% 150 2% 金韻華庭 68.42 9% 94.68 7% 115.91 10% 從上面表格可以看出，目前鐵西的樓盤中多層部分主要還是以二室為主要的銷售戶型，其次為三室的戶型。同時還可以看出一室的比例也較高，相反四室及以上的戶型在鐵西的多層住宅中較少出現(xiàn)。 13 小高層： 項目名稱 一室 兩室 三室 四室 面積 占總套數(shù)百分比 面積 占總套數(shù)百分比 面積 占總套數(shù)百分比 面積 占總套數(shù)百分比 東環(huán)時代花園 41 5% 114-130 15% 萬興園 51 6% 110 11.5% 140 11.5% 金韻華庭 103-128 74% 富云花都 103 9% 124 12% 從上面可以看出，目前鐵西在售的小高層住宅中主要集中三室的住宅，另外配以少部分的一室以及四室的住宅，同時從另外一個角度也可以看出目前鐵西目前在售的小高層中二室戶型為市場的一個空白點，因為二室的戶型始終是消費的主要趨勢，而目前鐵西的小高層住宅缺 少二室戶型的供應(yīng)。 14 高層： 項目名稱 戶型 面積 所占總套數(shù)的百分比 富云花都 兩室 101-105 27% 目前鐵西的住宅中高層較少，因此可以作為類比的項目較少，從目前銷售狀況良好的富云花都來看二室的為其主要的銷售戶型，可以看出目前鐵西在高層住宅的開發(fā)中還是處于相對啟始的階段，戶型配比還不是很完善，市場提升的空間較大。 15 第三部分：本項目戶型建議 根據(jù)中原對沈陽目前房地產(chǎn)市場以及周邊房地產(chǎn)市場的深入調(diào)查，可以了解到目前房地產(chǎn)市場上比較容易讓市場接受的戶型主要集中在二室二廳以及三室二廳上 ，根據(jù)本項目的實際情況，中原認為本項目的戶型規(guī)劃應(yīng)該如下： 1、 整體戶型配比： 100% 10% 50% 35% 5% 一室一廳 二室二廳 三室二廳 四室以及四室以上 16 2、整體戶型面積分配： 162000 平方米 16200 平方米 81000 平方米 56700 平方米 一室一廳 二室二廳 三室二廳 8100 平方米 四室以及四室以上 17 3、多層部分戶型配比： 93500 平方米 一室一廳 二室二廳 三室二廳 四室以及四室以上 0 平方米 46750 平方米 38355 平方米 8100 平方米 0% 50% 41% 9% 18 4、小高層部分戶型配比： 32500 平方米 一室一廳 二室二廳 三室二廳 四室以及四室以上 9750 平方米 13000 平方米 9750 平方米 0 平方米 30% 40% 30% 0% 19 5、高層部分戶型配比： 36000 平方米 一室一廳 二室二廳 三室二廳 四室以及四室以上 6450 平方米 21250 平方米 8595 平方米 0 平方米 18% 59% 23% 0% 20 6、一室一廳分布： 16200 平方米 多層 小高層 高層 0 平方米 9750 平方米 6450 平方米 0% 60% 40% 21 7、二室二廳分布 81000 平方米 多層 小高層 高層 46750 平方米 13000 平方米 21250 平方米 58% 16% 26% 22 8、三室二廳分布： 56700 平方米 多層 小高層 高層 38355 平方米 9750 平方米 8595 平方米 68% 17% 15% 23 9、四室以及四室以上戶型分布： 8100 平方米 多層 小高層 高層 8100 平方米 0 平方米 0 平方米 100% 0% 0% 24 10、各種戶型面積規(guī)劃： 一室一廳 40-50 平米 二室二廳 80-100 平米 三室二廳 100-130 平米 四室二廳 130-150 平米 四室以上 150 平米以上 11、公攤控制意見： 根據(jù)中原對目前沈陽房地產(chǎn)的深入了解，消費者對于房屋的公攤問題已經(jīng)從一個模糊了解的階段，晉升到成為購買房屋重要參考的階段，根據(jù)中原的調(diào)查以及結(jié)合本項目的實際情況，中原認為本項目的公攤系數(shù)應(yīng)該做出如下控制： 多層：得房率應(yīng)該在 85%以上； 小高層：得房率應(yīng)該在 80%以上； 25 高層：得房率應(yīng)該在 75%以上； 12、戶型設(shè)計的基本要求： 要求一 ：體現(xiàn)住宅的實用性、安全性、靈活性、私密性、經(jīng)濟性。 要求二 ：合理的功能分區(qū)： 公私分區(qū)：公共 活動空間（廳、廚等）和個人活動（臥室等）分開，不交叉。 干濕分區(qū)：需保持干燥的空間（廳、臥室等）和常常被水潤的空間（廚、衛(wèi)等）分開，不混雜。 動靜分區(qū)：動區(qū)（客廳、飯廳等）和靜區(qū)（廚、客廳等）隔離，不干擾。 主次分區(qū)：主人房、兒童房、父母房、客房、工作房以及其他輔助房，在空間位置上各就各位，不越位。 要求三 ：合理朝向、日照充分、通風良好主要的房間的朝向應(yīng)該朝向偏東 45 度至偏西 45 度之間，日照應(yīng)該滿足冬至日不少于 1 小時的滿窗日照，開窗的大小不能小于地板面積的 1/7。 26 13、戶型設(shè)計應(yīng)該注意的幾點問題： 應(yīng) 該合理的控制面積，在同等戶型的結(jié)構(gòu)下，在不影響使用功能的要求下盡量較少銷售面積。 在戶型的設(shè)計上則需要具有一定的創(chuàng)新精神，以此來帶動整體銷售的進行，這其中考慮人性化的設(shè)計以及結(jié)合北方關(guān)于采光、通風等習慣性的要求 。 在戶型和面積上也需要充分考慮進深和開間的要求，重點推薦大開間、小進深的設(shè)計，多設(shè)采光點，豐富通風設(shè)計以此來滿足未來客戶的要求。同時建議應(yīng)用 一些創(chuàng)新設(shè)計、如弧型窗、落地轉(zhuǎn)角窗 等。 在小高層與高層的設(shè)計中，可以考慮把面積大的戶型放在邊單元，從而在不影響開間的同時，增加采光。 盡量把銷售難度比較大的戶型 設(shè)在景觀或其他條件較好的地段，較少銷售難度。 27 第四部分： 經(jīng)典戶型 中原對目前現(xiàn)在市場上的各種戶型進行總結(jié)，同時結(jié)合本項目的實際的情況， 篩選出以下戶型可以作為本項目戶型設(shè)計的參考。 一室 套內(nèi)面積： 45.04 平米 優(yōu)勢： 1.整體布局緊湊合理，有效利用了空間。 2.臥室南向開個陽臺，使臥室有較好的日光 28 套內(nèi)面積： 48.26 平米 優(yōu)勢： 1.客廳采風較好。 2.臥室和衛(wèi)生間對門，交通方便。 3.餐廳和廚房對門，交通方便。 4.陽臺的服務(wù)空間比較舒適 。 29 套內(nèi)面積 ： 53.33 平米 30 優(yōu)勢： 1.總體布局合理，動靜分區(qū)。 2.臥室采光較好，比較舒適，面積也較寬敞，易布置家具。 3.廚房通風好，有富裕的儲藏空間。 3.廚房與衛(wèi)生間的面積寬敞，使用方便。 31 套內(nèi)面積： 53.33 平米 優(yōu)勢： 1.此戶型布置均比較合理，使用特別方便。 2.臥室采光較好，陽臺服務(wù)區(qū)舒適。 3.臥室跟衛(wèi)生間之間交通方便。 4.廚房跟餐廳之間交通方便。 32 二室 戶 型：二室二廳二衛(wèi) 面積： 86.81平米 朝向 :正南 33 特點： 1、戶型方正，動靜分區(qū)明確，布局合理，南北通透，通風效果好。 2、入戶門不直接面對客廳和臥室，私密性好。 3、臥室飄窗設(shè)計，增加采光。 4、廚房、餐廳、儲物陽臺布局緊湊便利。 5、衛(wèi)生間外放置洗衣機，干濕分區(qū)明確。 34 戶型 :兩室兩廳一衛(wèi) 面積 :99.11 平方米 朝向 :正南 35 特點 : 1、本戶型具有 11.5 米的豪華面寬，起居室、主臥、次臥全部南向設(shè)置，均可觀景。 2、起居室外 飄陽臺三面采光，最大限度的將陽光攬入室內(nèi)。 3、主臥、次臥均附帶可雙向觀景的外飄窗，極大地豐富了觀景視野。 4、動線流暢的大面積廚房設(shè)置，可供家人充分享受烹飪之樂，并可根據(jù)功能及個性所需隨意布置。 5、另有獨立式洗衣機位等功能設(shè)計，細節(jié)之微亦用心加以考量。 36 戶型：兩室兩廳兩衛(wèi) 面積 :99.92 平方米 朝向 :正南 37 特點 ： 1、本戶型結(jié)構(gòu)緊湊，南北分區(qū)明確，南向空間由主臥與起居廳兩大向光性最強的功能房間組成。主臥附帶豪華衣櫥及衛(wèi)生間，功能齊備。起居廳西、南雙向采 光、觀景。 2、北側(cè)餐廚區(qū)極為考究，中西分廚，提供了多種風格美食享受的可能。中廚備餐、烹飪分離，操作方便。 3、獨立設(shè)置的服務(wù)陽臺，使得房間在不占用過多空間的情況下功能更為齊備。 4、為主臥、次臥精心設(shè)置的外飄窗使空間感得到了合理延伸，同時又不增加面積，使更多的陽光與美景收入室內(nèi)。 38 戶型 :兩室兩廳兩衛(wèi) 面積 :117.61 平方米 朝向 :正南 39 特點 : 1、本戶型主臥、書房皆有外飄窗設(shè)計，可遠眺觀景，亦可雙面采光，充分吸納陽光美景。 2、臥室區(qū)和書房區(qū)，與活動區(qū)動靜 分離互不干擾，且保持活動順暢。 3、在靜區(qū)一隅設(shè)有大面積書房，既充分利用空間又體現(xiàn)了主人的高品味。 4、主臥室附帶衛(wèi)生間，可享受更多私密空間。 40 戶型：二室二廳二衛(wèi) 面積： 120.22 平米 朝向 :正南 特點 ： 1、主臥、起居室均有陽臺，間間朝陽，采光觀景俱佳。 2、主臥、次臥都配有衛(wèi)生間，廚房配有陽臺，富于人性化。 3、功能分區(qū)、動靜分區(qū)，干濕分區(qū)合理。 41 三室 套內(nèi)面積： 98.4 平米 42 優(yōu)勢： 1.此戶型結(jié)構(gòu)方正，布局較合理。 2.入 口與各功