地產(chǎn)工程質(zhì)量管理要點 武漢公司工程部 Gemdale Corporation 目錄 工程質(zhì)量提升客戶滿意度提升 武漢公司質(zhì)量控制要點八字方針 和控制執(zhí)行手段 工程部質(zhì)量流程 Gemdale Corporation 工程質(zhì)量提升客戶滿意度提升 Gemdale Corporation 產(chǎn)品和服務(wù)端口滿意度 工程質(zhì)量 55716788 8323 12 9 40100200300400500600數(shù)量數(shù)量 557 167 88 83 23 12 9 4門窗工程 裝飾工程 土建滲漏 土建裂縫 給排水 部品部件 電器工程 其它數(shù)據(jù)來源：（截止 12月 25日， 420戶 A區(qū)入伙收樓書投訴記錄） 合格工程 客戶滿意 門窗工程： 1.32條 /戶 土建裂縫： 0.19條 /戶 裝飾工程： 0.39條 /戶 給排水： 0.05條 /戶 土建滲漏： 0.20條 /戶 建議：建立高于普通工程質(zhì)量驗收標準的公司級驗收標準，爭取一次達到（或接近）客戶要求，降低投訴率。 Gemdale Corporation 地產(chǎn)工程質(zhì)量管理是圍繞客戶滿意為導向 重點是裝修工程 Gemdale Corporation 裝修工程質(zhì)量管理重點 八字方針 Gemdale Corporation 八字方針 偏差 開裂 滲水 觀感 Gemdale Corporation 定流程 定制度 保障八字方針的有效執(zhí)行 Gemdale Corporation 偏差： 最基本的要求， 簡單的說就是嚴格按圖施工，按尺寸加工， 逐一復核，將誤差率減少到最小。 Gemdale Corporation 重點控制房間的凈空尺寸 ,方正 ,層高 分三階段 : 墻體砌筑 墻面粉刷 交樓前實測檢查 Gemdale Corporation 墻體砌筑 :先彈線做墻基 -報驗復查 -合格后砌筑 序號 檢查內(nèi)容 檢查情況 備注 1 拉結(jié)筋 第一次報驗內(nèi)容 軸線位置 砌體基礎(chǔ) 構(gòu)造柱、圈梁、過梁設(shè)置 廚房 衛(wèi)生間防水導墻 墻基砌完后第一次報驗檢查記錄 Gemdale Corporation 墻面粉刷 :做灰餅 -帶線復核 -大面積施工 陰角處在粉刷前用角尺檢查方正 Gemdale Corporation 交房前驗收 :實測實量 -記錄整改 -確保無偏差 開間檢查 層高檢查 Gemdale Corporation 開裂： 是裝修工程中常見的通病， 控制難度較大，一定要在施工工序上控制、 在施工過程中檢查 Gemdale Corporation 裝修工程中開裂原因主要有 : 室外構(gòu)筑物基礎(chǔ)沉降 墻體砌筑質(zhì)量和構(gòu)造措施不到位 墻面粉刷質(zhì)量 Gemdale Corporation 控制墻體砌筑質(zhì)量 砂漿飽滿 斜砌前至少放置 10天 砌筑時間要合理控制 ,砂漿飽滿 砌塊砌筑前要存放 28天 ,提前運至樓內(nèi)存放 斜砌頂磚至少 10天后進行 Gemdale Corporation 砌體構(gòu)造要求要規(guī)范 : 1.設(shè)置構(gòu)造柱 -墻端頭 拐角 2.窗臺壓頂砼伸入墻體 3.施工洞口過梁設(shè)置規(guī)范 窗臺砼壓頂兩端伸入墻體至少 200. 施工洞口設(shè)置過梁 ,并留馬牙槎及構(gòu)造鋼筋 Gemdale Corporation 墻面粉刷工序 :嚴格控制 ,加強檢查 甩漿 貼網(wǎng) 至少兩遍成活 Gemdale Corporation 甩漿 :(工具采用空壓機 ) 1.粉刷墻面均提前甩漿，重點是砼結(jié)構(gòu)面， 加強甩漿質(zhì)量、控制甩漿密度、強度 2.磚墻與結(jié)構(gòu)柱相接時，砌筑前在墻體接觸面甩漿， 避免豎向磚縫開裂 甩點均勻 , 控制密度及強度 Gemdale Corporation 貼網(wǎng) : 1.墻體與結(jié)構(gòu)梁柱相接處 2.窗臺壓頂?shù)陌俗纸翘?3.水電予埋管線處 墻與梁柱結(jié)合處 水電線管處 外墻鋼絲網(wǎng) (用保溫釘粘貼 ) 窗 壓 頂 伸 入 墻 體 2 0 0拉結(jié)筋與壓頂鋼筋拉通 窗下口設(shè) 45 玻纖網(wǎng)， 400寬 800長 。 Gemdale Corporation 控制砂漿質(zhì)量 ,至少兩遍成活 1.待前一層抹灰層有足夠強度后再抹下一層灰 (隔夜糙 ) 2.外粉砂漿中摻入杜拉纖維 每立方 0.7-0.9公斤 3.外粉兩層糙面中滿鋪玻纖網(wǎng) 內(nèi)粉刮隔夜糙 Gemdale Corporation 2 增加隱蔽驗收 砌塊缺損修補、斷裂砌塊更換 第二次報驗內(nèi)容 灰縫飽滿度處理 抹灰層厚度 墻面甩漿處理 掛網(wǎng)處理是否符合要求（含水電線管） 3 關(guān)鍵部位處理 門窗洞口上部、窗臺下部（ 45 裂縫處理） 管道、線槽處理、腳手眼處理 鋼絲網(wǎng)、玻纖網(wǎng)鋪設(shè) 5 分層抹灰 底糙與面層之間加設(shè)玻纖網(wǎng) 7 砂漿配合比控制，外墻砂漿含量 0.9kg/m3（抽查） 內(nèi)外墻面粉刷檢查記錄表 甩漿掛網(wǎng)完后 第二次報驗 Gemdale Corporation 滲水： 確保使用功能的最基本要求， 也是客戶投訴最關(guān)注的問題 Gemdale Corporation 屋面、露臺 1.控制結(jié)構(gòu)層不滲漏 2.防水施工時要求重點處理細部 女兒墻泛水 墻根防水細部 Gemdale Corporation 廚房、衛(wèi)生間 : 1.同樣是控制結(jié)構(gòu)層不滲漏 2.控制管根、煙道等部位的吊模質(zhì)量 3.防水施工時要求重點處理細部 Gemdale Corporation 防水流程中重點強調(diào)了結(jié)構(gòu)閉水檢查及報驗 每棟樓在結(jié)構(gòu)閉水完成 ,檢查合格后必須通知部門經(jīng)理進行驗收 這種督促監(jiān)管力度使流程執(zhí)行更加到位 ,確保質(zhì)量提升 Gemdale Corporation 門窗 : 1.留設(shè)門檻 (陽露臺門下檻 ) 2.門窗框接頭打膠質(zhì)量 門下檻起到防水 設(shè)防作用 門窗框進場時 驗收接頭打膠 Gemdale Corporation 門窗 : 3.門窗框塞縫后 ,隱蔽前的交接驗收 4.外框周邊打膠質(zhì)量 門窗框周邊塞縫需逐一驗收 門窗外框周邊打膠 要求飽滿 Gemdale Corporation 5.淋水檢查 (水壓不低于 0.3MP ； 淋水時間不少于15min) Gemdale Corporation 門窗問題投訴點最多 -流程要求重點檢查和控制 還強調(diào)了每棟樓在門窗框塞縫完成 ,檢查合格后必須通知李總進行驗收 進一步加大了監(jiān)管力度 Gemdale Corporation 門窗洞口交接檢查 門窗洞口交接報驗 1.要求鋁合金窗洞口兩邊均有窗剁，若無，則增設(shè) 100寬窗剁； 2.洞口四周粉成正糙，成型后尺寸為設(shè)計圖紙尺寸； 3.總包單位預(yù)留門窗洞口垂直線、水平線、門窗進出線或控制基準； 4.門窗、總包單位對門窗加工尺寸和預(yù)留尺寸進行復核； 5.門窗、總包單位進行洞口尺寸交接，總包提交書面中間工序交接表與門窗單位進行交接； （此項工作由總包單位完成并由總包單位報驗） 所有洞口要求全檢 鋁合金門、窗安裝交接檢查 材料進場報驗 1.鋁合金型材現(xiàn)場抽樣檢查；所用輔材對照合同檢查 2.保護膜檢查，要求窗扇和窗框連為一體，便于同時安裝； 3.門窗底框防腐處理抽查； 安裝階段報驗 1.木楔固定門窗框、固定件間距； 2.門窗安裝垂直度、水平度、進出線檢查；（不同窗型各抽查 5） 塞縫報驗 1.下框砂漿塞縫檢查； 2.周邊發(fā)泡劑飽滿度檢查； 3.木楔等薄弱部位處理； 所有塞縫工作要求全檢 Gemdale Corporation 觀感： 是建筑產(chǎn)品提升品質(zhì)的重要因素， 我們的產(chǎn)品除了保證使用功能外， 在一些施工細部處理上更要別具一格 Gemdale Corporation 外墻 面磚施工前，根據(jù)圖紙尺寸，核實現(xiàn)場實際情況， 以大面排整磚為原則，繪制施工大樣，避免出現(xiàn)“破活” 窗間墻排版 確保對稱美觀 Gemdale Corporation 面磚涂料陰角交接處處理 美紋紙貼邊 確保順直美觀 頂棚涂料下翻 解決陰角收口 Gemdale Corporation 窗邊打膠 美紋紙貼邊后打膠，順直美觀 Gemdale Corporation 廚衛(wèi)頂棚刮白，彈線下翻 10 cm 頂棚和墻面界面清晰 解決陰角收口 Gemdale Corporation 樓梯間梯井的細部處理 滴水線條 加鷹嘴處理 Gemdale Corporation 通過圍繞八字方針對裝修質(zhì)量進行重點控制 和對質(zhì)量流程的嚴格執(zhí)行 有效降低了客戶投訴率 ,提升了客戶滿意度 A區(qū) 05年 11.29-12.4日集中交付 340戶 ,戶均： 3.23條； B區(qū) 06年 4.1-2日集中交付 150戶 ,戶均： 1.23條； Gemdale Corporation 武漢公司年度 KPI中客戶綜合滿意度 66%,挑戰(zhàn)值達到 71% 其中： 工程端口客戶滿意度目標值達到 43%，挑戰(zhàn)值達到 50% 06年年中蓋洛普公司對格林小城項目調(diào)查 : 工程端口客戶滿意度達到 78% Gemdale Corporation 工程施工管理中，有了好的流程，好的工序做法 更重要的是執(zhí)行，檢查落實，要靠每個人去監(jiān)督 多巡視 多檢查 多記錄 多復核 Gemdale Corporation 提升工程質(zhì)量 提升產(chǎn)品品質(zhì) 提升客戶滿意度 我們的宗旨 謝謝 Thank you 金地集團武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 購物中心調(diào)整、提升的必要性和實施策略 演講嘉賓 邱志東 先生 1、購物中心調(diào)整和提升的目的 2、什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升 3、購物中心調(diào)整提升前必須考量的內(nèi)容 4、購物中心調(diào)整實施過程中的策略 目錄 一、購物中心調(diào)整和提升的目的 購物中心調(diào)整和提升的目的 1、完善購物中心定位 2、增強市場競爭力 3、滿足消費者需求 4、提升租值 二、什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升 1、部分經(jīng)營項目面積偏大，同類型品牌重疊 2、部分經(jīng)營項目原先定位逐漸與項目的整體定位產(chǎn)生偏差 3、營業(yè)額偏低，租客較大規(guī)模出現(xiàn)虧損，租客退 租情況比較嚴重 什么情況下購物中心必須進行調(diào)整和提升 4、部分經(jīng)營項目設(shè)置的樓層與周