序 體育新城的三年，承載了一座城市的生命爆發(fā)力和價(jià)值觀升華； 三年前一片荒蕪之地，如今一如童話生長(zhǎng)出了大片房子； 2008，融城集結(jié)號(hào)讓南城崛起，城南板塊將成為城市新價(jià)值中心； 2008年，來(lái)自地產(chǎn)市場(chǎng)聲音震撼中國(guó)上下， 你開(kāi)始相信地產(chǎn)要 “ 拐了 ” ，還是萬(wàn)科在邊賣(mài) “ 拐 ” ，邊為自己清掃戰(zhàn)場(chǎng)？ 我們?cè)诘禺a(chǎn)風(fēng)云變幻的時(shí)候，開(kāi)始登場(chǎng) 登場(chǎng)是必然的，重要的是如何找到與理解自己的戰(zhàn)場(chǎng) 洞察和明晰市場(chǎng)，理解我們處于什么 “局” 我們帶著如下幾個(gè)問(wèn)題，展開(kāi)思路，進(jìn)行項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 Q2、本項(xiàng)目適合做什么類(lèi)型的產(chǎn)品？ Q3、本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、類(lèi)型？ Q4、我們要怎么做？ Q1、市場(chǎng)的現(xiàn)狀是怎樣的？ 整體市場(chǎng)研判 核心價(jià)值挖掘 項(xiàng)目產(chǎn)品策略 產(chǎn)品概念研發(fā) 整體市場(chǎng)研判 城市地產(chǎn)宏觀分析 區(qū)域地產(chǎn)格局分析 宏觀政策理性指引 國(guó)家政策出臺(tái)對(duì)全國(guó)一線影響很大，出臺(tái)政策遏制房地產(chǎn)投資過(guò)快，抑制房?jī)r(jià) 過(guò)快高漲，讓大家對(duì)地產(chǎn)持觀望態(tài)度，帶來(lái)市場(chǎng)局部性的冷清，房?jī)r(jià)漲停。 大量土地釋放出來(lái)，開(kāi)放商不許捂盤(pán)，市場(chǎng)經(jīng)歷集中放量過(guò)后整體供大于求， 形成最后的供求雙方向調(diào)控； 上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金 1個(gè)百分點(diǎn) 限制房地產(chǎn)貸款總額，嚴(yán)控審批，銀行收緊銀根 土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回 加大保障住房與限價(jià)房的用地供給，平衡供求關(guān)系 家庭第二套房貸款將首付比例提升至四成 提高個(gè)人貸款利率，抑制投機(jī)投資行為 。 供應(yīng)方理性調(diào)控 分流需求提升投資門(mén)檻 大長(zhǎng)沙戰(zhàn)略，拉動(dòng)地產(chǎn)市場(chǎng)走強(qiáng) 長(zhǎng)沙宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)火熱，十一五城市規(guī)劃出臺(tái)，促進(jìn)城市固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，拉大了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模。 東提西進(jìn)、南拓北聚的城市發(fā)展規(guī)劃，二環(huán)三環(huán)道路連續(xù)打通，交通路網(wǎng)日益完善，拓展了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展區(qū)域。 城市 GDP不斷上漲 消費(fèi)需求加速膨脹 城市建設(shè)高潮迭起 城市人口快速增量， 消費(fèi)需求加速膨脹， 直接推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展進(jìn)程。 土地市場(chǎng)分析 -供應(yīng)趨勢(shì) 2007年 1-11月長(zhǎng)沙市共掛出土地 196宗，總用地面積2071374.35m218107.05畝），起報(bào)價(jià)格總額約 1421259萬(wàn)元，平均起報(bào)單價(jià)約為 849.62元 /m2（ 56.64萬(wàn)元 /畝） 土地供應(yīng)一直處于一個(gè)加速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) 土地供應(yīng)面積急劇放量 土地市場(chǎng)分析 -價(jià)格走勢(shì) 2007年 1-11月長(zhǎng)沙市共成交土地 114宗，總面積約 7558903.24m2（ 11338.35畝），總 成交金額約 1893707.48萬(wàn)元，土地成交單價(jià)約為 2505.27元 /m2（ 167.02萬(wàn)元 /畝）。 其中， 5月份和 7月份的成交單價(jià)較高，分別為 7376.90元 /m2（ 491.79萬(wàn)元 /畝）和 5321.36元 /m2（ 354.76萬(wàn)元 /畝）。 隨著長(zhǎng)沙城市建設(shè)投資和相關(guān)配套公路路網(wǎng)建設(shè)投入加大，同時(shí)新河三角洲地王拍賣(mài) 成功，整體抬高了長(zhǎng)沙土地交易價(jià)格，成交總額達(dá)到 1893707.48萬(wàn)元； 長(zhǎng)沙市場(chǎng)土地市場(chǎng)大幅放量 成交總金額也達(dá)到歷史最高值 土地市場(chǎng)分析 -2008年趨勢(shì)預(yù)測(cè) 土地供應(yīng)大幅放量，地價(jià)攀升 ,但漲幅放緩 土地供應(yīng)逐漸往外圍區(qū)域擴(kuò)充，城市發(fā)展改變郊區(qū)價(jià)值 住宅用地依然是熱點(diǎn)，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)均衡 土地市場(chǎng)地產(chǎn)大鱷角逐加劇，外地實(shí)力企業(yè)成主角 商品房宏觀分析 -房地產(chǎn)投資 2003年，長(zhǎng)沙市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 122 56億元，同比增長(zhǎng) 49 84，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資第一次超過(guò) 100億元； 2006年，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)明顯降溫，上半年完成投資 128.6億元，同比增長(zhǎng)20.9，增幅回落了 27.8個(gè)百分點(diǎn)，相比于婁底市、株洲市、湘潭市、衡陽(yáng)市超過(guò) 40的增幅，長(zhǎng)沙投資熱潮退卻； 2007房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的良好勢(shì)頭。全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約 420億，與去年同期相比增長(zhǎng)約 40，占全市固定資產(chǎn)投資達(dá) 27以上 ； 長(zhǎng)沙地產(chǎn)投資加速，逐漸進(jìn)入全國(guó)地產(chǎn)投資熱潮快車(chē)道 即將步入新一輪穩(wěn)定增長(zhǎng)發(fā)展周期； 商品房宏觀分析 -供應(yīng)狀況 2007年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售 937.49萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 22.10 ；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售 759.72萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 12.81。 項(xiàng)目 區(qū)域 商品房 其中：住宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積 （萬(wàn)） 同比（ %） 比例（ %） 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)） 同比（ %） 比例（ %） 全市 937.49 22.10 100.00 759.72 12.81 100.00 開(kāi)福區(qū) 193.45 105.59 20.64 162.92 87.69 21.45 天心區(qū) 197.75 16.55 21.09 152.61 0.45 20.09 雨花區(qū) 285.03 23.02 30.41 233.66 17.25 30.75 岳麓區(qū) 149.29 13.10 15.92 116.70 25.20 15.36 芙蓉區(qū) 111.97 11.34 11.94 93.83 18.06 12.35 開(kāi)福區(qū)今年以來(lái)商品房批準(zhǔn)預(yù)售同比增幅最大 商品房宏觀分析 -銷(xiāo)售狀況 同期全市商品房累計(jì)銷(xiāo)售 894.17萬(wàn)，同比增長(zhǎng) 29.44；其中住宅銷(xiāo)售 803.77萬(wàn)， 同比增長(zhǎng) 28.46，占商品房銷(xiāo)售面積的比重為 89.89。 項(xiàng)目 區(qū)域 商品房 其中：住宅 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)） 同比（ %） 比例（ %） 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)） 同比（ %） 比例（ %） 全市 894017 29.44 100.00 803.77 28.46 100.00 開(kāi)福區(qū) 153.49 45.14 17.17 141.96 40.44 17.66 天心區(qū) 182.71 71.34 20.43 164.59 65.82 20.48 雨花區(qū) 256.41 30.40 28.68 227.72 31.13 28.33 岳麓區(qū) 160.47 4.74 17.95 151.19 6.66 18.81 芙蓉區(qū) 141.09 9.75 15.78 118.31 7.63 14.72 雨花區(qū)繼續(xù)保持供銷(xiāo)兩旺，供給、銷(xiāo)售所占比例繼續(xù)在全市中保持首位。 商品房宏觀分析 -價(jià)格走勢(shì) 2007年全市商品房均價(jià)為 3601元，其中， 住宅平均售價(jià)為 3372元，商品房非住宅平均售價(jià)為 5485元 ；（不包含單位集資建房、定向開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房 ） 2 0 0 7 年長(zhǎng)沙房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)圖2000250030003500400045001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月單位：元 商品房 住宅商品房宏觀分析 -各區(qū)價(jià)格對(duì)比分析 2007年芙蓉區(qū)商品房、商品住宅成交均價(jià)最高，均價(jià)分別為 3944元、 3642元；岳麓區(qū)成交均價(jià)最低，均價(jià)分別為 3137元全市僅天心區(qū)、岳麓區(qū)均價(jià)低于全市均價(jià)， 雨花區(qū)整體價(jià)格目前已達(dá) 3500元以上。 商品房均價(jià)出現(xiàn)較大幅度的上漲，創(chuàng)下長(zhǎng)沙樓市歷史新高，房?jī)r(jià)漲幅較 06年高達(dá) 20%以上； 36343117351829963642010002000300040005000600070008000開(kāi)福 天心 雨花 岳麓 芙蓉單位：元商品房住宅商品房戶型面積供需狀況 項(xiàng)目 戶型 供 比例 (%) 與去年同期比例差（ %） 銷(xiāo) 比例 (%) 與去年同期比例差（ %） 供 -銷(xiāo) 供銷(xiāo)比 60 11121 19.29 +1.59 12266 18.75 +2.60 -1145 0.91 60-90 10115 17.55 +2.59 10377 15.86 +2.47 -262 0.97 90-120 9888 17.15 -2.49 11825 18.08 -1.80 -1936 0.84 120-144 16963 29.43 -1.56 19427 29.70 +0.75 -2464 0.87 144 9553 16.57 -0.13 11525 17.62 -4.00 -1972 0.83 合計(jì) 57640 100.00 0.00 65420 100.00 0.00 -7780 0.88 戶型供需狀況中顯示， 120-144 產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流； 2007年商品房供需分析 -價(jià)格與銷(xiāo)售 項(xiàng)目 銷(xiāo)（套） 比例 (%) 與去年同期比例差（ %） 2500元 10223 15.63 -18.96 2500-3000元 12489 19.09 -12.45 3000-3500元 15617 23.87 +6.88 3500-4000元 11844 18.10 +8.35 4000-4500元 6581 10.06 +5.32 4500-5000元 4051 6.19 +4.71 5000元 4615 7.05 +6.13 合計(jì) 65420 100.00 0.00 3500-4000元以上樓盤(pán)銷(xiāo)售大幅增長(zhǎng)，比去年比例增加 8.35個(gè)百分點(diǎn)，是目前市場(chǎng)上推出樓盤(pán)的主力價(jià)位。 宏觀分析結(jié)論 土地市場(chǎng)分析 -供應(yīng) 處于一個(gè)加速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) 土地供應(yīng)面積急劇放量 土地市場(chǎng)分析 -價(jià)格 長(zhǎng)沙市場(chǎng)土地價(jià)格大幅上揚(yáng) 成交總金額也達(dá)到歷史最高值 土地市場(chǎng)分析 -2008趨勢(shì) 大幅放量，地價(jià)攀升 ,但宏觀調(diào)控后，漲幅顯著放緩 土地供應(yīng)逐漸往外圍區(qū)域擴(kuò)充，郊區(qū)城市化進(jìn)程加快 住宅用地依然是熱點(diǎn)，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)均衡 房地產(chǎn)投資 國(guó)家金融調(diào)控，相對(duì)抑制了投資熱度，由 07年房地產(chǎn)熱點(diǎn)投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)剛性需求； 供銷(xiāo)狀況 開(kāi)發(fā)急劇放量，使得整體供需狀況由 07年的求大于供逐漸轉(zhuǎn)向到供大于求； 價(jià)格情況 住宅平均售價(jià)為 3372元，商品房非住宅平均售價(jià)為 5485元 ，雨花區(qū)整體價(jià)格目前已達(dá) 3500元以上。市場(chǎng)觀望氣氛濃烈，同時(shí)市場(chǎng)價(jià)格也平穩(wěn)走高； 價(jià)格與銷(xiāo)售 銷(xiāo)售狀況和價(jià)格將隨城市板塊效應(yīng)而持續(xù)拉動(dòng)； 區(qū)域地產(chǎn)格局分析 本地塊屬于雅井灣板塊，臨香樟路和圭塘河休閑風(fēng)光帶； 周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不多，多為井塘村自有土地和其他建筑群，尚未形成高尚居住氛圍；而周邊湘府路和萬(wàn)家麗路旁則陸續(xù)建設(shè)起一些質(zhì)素較高的樓盤(pán)：天賜良緣 /美洲故事 /山水城市風(fēng)景 /中城 麗景香山等高檔社區(qū)，對(duì)本區(qū)域整體價(jià)值拉動(dòng)起到積極作用； 總結(jié) -產(chǎn)品分析三維圖 三維因素 長(zhǎng)沙南城市場(chǎng)分布狀況 價(jià)格 長(zhǎng)沙南城房地產(chǎn)市場(chǎng)在售樓盤(pán)的價(jià)格受區(qū)位影響較大，價(jià)格在 4200-4800元 /平方米以上的項(xiàng)目主要分布在南二環(huán)附近。其中，南城次中心城區(qū)主要由于交通條件、商業(yè)設(shè)施、教育醫(yī)療設(shè)施等多配套設(shè)施較為完善，且長(zhǎng)沙城市中心南移，形成以“商住”為特征的中高價(jià)項(xiàng)目集中區(qū)；在產(chǎn)品定位和客戶定位上突出國(guó)際化、高品質(zhì)，形成了具有一定規(guī)模的、特色的高端項(xiàng)目集中區(qū)域。其他區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格較為平均，最南邊相對(duì)低。 規(guī)模 南城房地產(chǎn)在售項(xiàng)目規(guī)模體量參差不齊，大到幾十萬(wàn)方的別墅項(xiàng)目，小到幾萬(wàn)方的住宅項(xiàng)目均出現(xiàn)在南城板塊上，受長(zhǎng)沙城市發(fā)展方向的影響明顯，大面積的空置用地正在越來(lái)越多的被開(kāi)發(fā)，其規(guī)模和實(shí)力不容忽視，從對(duì)比項(xiàng)目來(lái)看，大多數(shù)在售項(xiàng)目及未來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在規(guī)模上沒(méi)有呈現(xiàn)明顯的差異。 產(chǎn)品類(lèi)型 南城正逐步進(jìn)入“高層時(shí)代”及“高尚別墅區(qū)”。整個(gè)板塊內(nèi)以高層為主體，其次是小高層，有相當(dāng)一部分代表了長(zhǎng)沙地產(chǎn)發(fā)展的高水平，受到地價(jià)、區(qū)域定位以及項(xiàng)目規(guī)模的影響，此板塊內(nèi)的產(chǎn)品線相當(dāng)豐富。 山水庭院 山水洲城 匯城上筑 Bobo天下城 生活藝術(shù)城 恒盛世家 本案 山水城市風(fēng)景 天賜良緣 中城麗景香山 森林公園壹號(hào) 長(zhǎng)沙歐洲城 岳泰理想城 托斯卡納 美洲故事 桔香鑫城 周邊樓盤(pán)價(jià)格示意圖 4000-4500元 / 4500-5000元 / 5000元 / 以上 4000元 / 以下 區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格總結(jié) 隨著長(zhǎng)沙城市中心南移，南部整個(gè)板塊價(jià)格高走趨勢(shì)盛旺，個(gè)別樓盤(pán) 甚至直逼中心城區(qū)； 現(xiàn)階段南城板塊住房均價(jià)在 4000元 / 以下的樓盤(pán)寥寥無(wú)幾，多為老盤(pán)， 均價(jià)在 4000-4500元 / 也為數(shù)不多，很大程度上受到地理位置過(guò)于偏 遠(yuǎn)的影響； 4500-5000元 / 的樓盤(pán)占據(jù)主導(dǎo)地位，直接說(shuō)明整個(gè)區(qū)域板價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高 于中心區(qū)外的其他板塊，發(fā)展?jié)摿ο喈?dāng)巨大。 山水庭院 山水洲城 匯城上筑 Bobo天下城 生活藝術(shù)城 恒盛世家 本案 山水城市風(fēng)景 天賜良緣 中城麗景香山 森林公園壹號(hào) 長(zhǎng)沙歐洲城 岳泰理想城 托斯卡納 美洲故事 橘香鑫城 周邊樓盤(pán)規(guī)模示意圖 5 10萬(wàn) 10 18萬(wàn) 18萬(wàn) 以上 5萬(wàn) 以下 融科中南海 區(qū)域樓盤(pán)規(guī)?？偨Y(jié) 隨著長(zhǎng)株潭城市一體化的發(fā)展，長(zhǎng)沙城市南部博得大量本地房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商及外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商的青睞，大量土地釋放； 項(xiàng)目體量在 5萬(wàn)平方米以下的在整個(gè)區(qū)域內(nèi)少量存在； 項(xiàng)目體量在 5-10萬(wàn)平方米及 10-18萬(wàn)平方米的項(xiàng)目占大多數(shù)，區(qū)域內(nèi) 大規(guī)模的成熟社區(qū)發(fā)展完善，適合居住； 規(guī)模在 18萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目以別墅為主，城南板塊內(nèi)集中了大量 長(zhǎng)沙城市的優(yōu)秀別墅，別墅洋房的發(fā)展也直接為本區(qū)域高端項(xiàng)目的 發(fā)展奠定了良好的社會(huì)環(huán)境。 山水洲城 Bobo天下城 生活藝術(shù)城 恒盛世家 本案 森林公園壹號(hào) 長(zhǎng)沙歐洲城 岳泰理想城 托斯卡納 美洲故事 桔香鑫城 周邊樓盤(pán)建筑形態(tài)分布圖 高層 多層 別墅 小高層 融科 棕南海 上筑 匯城 中城麗景 風(fēng)景 山水城市 香山 天賜 良園 庭院 山水 區(qū)域樓盤(pán)建筑形態(tài)描述 區(qū)域板塊內(nèi)的物業(yè)類(lèi)型相當(dāng)豐富，涵蓋多層、小高層、高層及別墅等多 類(lèi)型產(chǎn)品； 小高層是南城板塊中最豐富的一種產(chǎn)品線，從銷(xiāo)售角度來(lái)看，此類(lèi)產(chǎn)品 也是最適合銷(xiāo)售的，市場(chǎng)上相當(dāng)一部分購(gòu)買(mǎi)商品房的客戶偏好此類(lèi)產(chǎn)品 其次是高層，隨著大型社區(qū)的增多，高層產(chǎn)品在整個(gè)社區(qū)中可起到提高 社區(qū)品質(zhì)的作用，同時(shí)也是現(xiàn)代生活的標(biāo)志，因此區(qū)域內(nèi)不乏高層產(chǎn)品 多層及別墅在此區(qū)域內(nèi)相對(duì)較少，但像托斯卡納等樓盤(pán)努力打造精 品，將此類(lèi)產(chǎn)品也做的相當(dāng)高品質(zhì)。 總體 核心老城區(qū)項(xiàng)目規(guī)模小，鳳嶺、江南等區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模大 南寧市場(chǎng)步入高層時(shí)代 中心區(qū)樓盤(pán)綠化率普遍較低，鳳嶺區(qū)樓盤(pán)綠化率普遍高 規(guī)劃 小盤(pán)規(guī)劃平庸；具有外部?jī)?yōu)勢(shì)資源的項(xiàng)目逐步重視對(duì)其的利用 本案所在城北區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)規(guī)劃普遍較為普通 大部分樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流 行列式布局最為普遍，規(guī)模較大樓盤(pán)出現(xiàn)混合式布局 車(chē)位配比與樓盤(pán)檔次有較大關(guān)系 建筑 樓盤(pán)總體建筑品質(zhì)不高 大高層（ 18層以上）主要分布在老城區(qū)商圈核心；城北區(qū)域主要為小高層、中高層 戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，戶型與面積段也按照較傳統(tǒng)的關(guān)系對(duì)應(yīng)，沒(méi)有在同樣的空間內(nèi)創(chuàng)造出更大的居住價(jià)值 在功能空間的設(shè)計(jì)上，普遍較為傳統(tǒng) 異域風(fēng)情較為普遍，“現(xiàn)代簡(jiǎn)潔” 風(fēng)格是城北區(qū)域發(fā)展趨勢(shì) 涂料為外立面主要用材，不同涂料檔次反映為不同樓盤(pán)價(jià)格 小戶型市場(chǎng)需求還待挖掘， 100 140平方米供應(yīng)比重最大 舒適型三居銷(xiāo)售速度快及銷(xiāo)售價(jià)格相對(duì)較高，市場(chǎng)需求最為旺盛 景觀 項(xiàng)目普遍重視景觀營(yíng)造，尤其大盤(pán)非常注重內(nèi)部景觀、樣板景觀的打造 多數(shù)項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)缺乏獨(dú)特性，以當(dāng)?shù)刈匀痪坝^為主 異域風(fēng)情園林景觀具有較好市場(chǎng)認(rèn)可度（東南亞園林風(fēng)格較為多見(jiàn)） 城北區(qū)樓盤(pán)景觀特點(diǎn)：自然園林在景觀中較為多見(jiàn)，多采用現(xiàn)代景觀手法 配套 大部分樓盤(pán)對(duì)社區(qū)內(nèi)部配套沒(méi)有太大的依賴，因而配套對(duì)價(jià)格的支撐力度有限 中心區(qū)樓盤(pán)除商業(yè)配套外，其他生活配套少，主要依賴外部完善的配套資源 規(guī)模較大樓盤(pán)配套相對(duì)完備，并且在前期引入配套，但配套多數(shù)缺乏系統(tǒng)性 配套設(shè)施對(duì)價(jià)格的支撐力取決于其完備程度、綜合素質(zhì)以及樓盤(pán)對(duì)配套的依賴程度 中成麗景香山： 區(qū)域可比性項(xiàng)目概況 產(chǎn)品狀況 產(chǎn)品特點(diǎn) 主力戶型 銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目占地 15萬(wàn)平方米，總建筑面積 40萬(wàn)平米，是長(zhǎng)沙新豪宅區(qū)體育新城板塊又一大型住區(qū)代表作。 社區(qū)以升級(jí)版短板小高層為主，輔以豪華退臺(tái)式情景洋房及局部景觀高層 三室二廳 100-130 均價(jià) 5000元 / ，銷(xiāo)售狀況良好，剩余少量四房 區(qū)域地產(chǎn)版圖 山水城市風(fēng)景： 產(chǎn)品狀況 產(chǎn)品特點(diǎn) 主力戶型 銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目總建筑面積約 19萬(wàn)平米，由 9棟 15-18層的小高層住宅、 2棟 25層高層住宅組成，項(xiàng)目分為兩期開(kāi)發(fā)，一期工程已于 2006年11月全面動(dòng)工 整體設(shè)計(jì)舒適、實(shí)用，戶型布局合理，全明通透，并有入戶庭院，全景觀光電梯、陽(yáng) 光室、二進(jìn)式衛(wèi)生間等諸多獨(dú)特亮點(diǎn)設(shè)計(jì)。 項(xiàng)目主力戶型面積介于 80-150平米 均價(jià) 4500元 / ，銷(xiāo)售狀況良好，剩余少量三房 區(qū)域地產(chǎn)版圖 周邊項(xiàng)目掃描之： 山水庭院 產(chǎn)品狀況 產(chǎn)品特點(diǎn) 主力戶型 銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目總占地 116畝，總建筑面積 13萬(wàn)余平方米，容積率 1.75，二期分為耦園、怡園、煦園和趣園，由多層、小高層、步行商業(yè)街、主題庭院及中心景觀區(qū)等組成 三房?jī)蓮d設(shè)陽(yáng)光花房，增加了戶型的附加值，多層為洋房，建筑風(fēng)格為現(xiàn)代 三室二廳116.8-127.9 均價(jià) 4100元 / ，在售二期：16、 17兩棟 11層小高層， 層數(shù)為 6層的 18號(hào)棟 區(qū)域地產(chǎn)版圖 匯城上筑 ： 產(chǎn)品狀況 產(chǎn)品特點(diǎn) 主力戶型 銷(xiāo)售情況 占地面積： 36369.00平方米，建筑面積：124279.16平方米，小區(qū)由 10棟單體純住宅組成， 1-4棟為 21層蝶狀， 5棟為 17層點(diǎn)狀，6棟為 11層板狀， 7-10棟為 6層板狀多層住宅 建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)潔，依山而建，利用架空層打造園林。廣告訴求：別人把房子建在馬路邊，我們把房子安在山中央 三室二廳 120.87-139.2 4100元 / （多層），電梯房4200元 / ，在售一期五棟 區(qū)域地產(chǎn)版圖 周邊項(xiàng)目掃描 岳泰理想城： 產(chǎn)品狀況 產(chǎn)品特點(diǎn) 主力戶型 銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目總占地面積約 98畝，總建筑面積約為 16萬(wàn)平米，其中商業(yè) 3萬(wàn)平方、住宅 12萬(wàn)多平方，分兩期開(kāi)發(fā)，目前處于一期施工階段。 規(guī)劃有高尚住宅、商業(yè)街區(qū)、商務(wù)樓、LOFT公寓、高星級(jí)酒店等復(fù)合型的物業(yè)形態(tài)。岳泰 理想城整體建筑外立面設(shè)計(jì)為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。共 12棟，產(chǎn)品形態(tài)以 90-140 的兩房。 三房二廳124-136平米 07年 10月 27日營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放，一期尚未開(kāi)盤(pán)，總套數(shù)： 1390 區(qū)域地產(chǎn)版圖 周邊項(xiàng)目掃描 恒盛世家 ： 產(chǎn)品狀況 產(chǎn)品特點(diǎn) 主力戶型 銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目共 11棟住宅，一期 2棟，二期 9棟，目前二棟在售，年底可交房。包括 180000平方米城市中心大型生活社區(qū)； 25000平方米大型生活商業(yè)配套、臨街 400米獨(dú)立商鋪配套。 打造出長(zhǎng)沙首個(gè)高爾夫園林景觀小區(qū)，錯(cuò)落有致的坡地建筑 124-136的三房 二期，銷(xiāo)售均價(jià)4600元 /平米，去化率： 73.8% 項(xiàng)目資源審核 項(xiàng)目 S W O T 分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值深度挖掘 項(xiàng)目 SWOT分析 目前房產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷狀態(tài)，市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重 ，前景不容樂(lè)觀 周邊區(qū)域環(huán)境、配套等方面的相對(duì)發(fā)展滯后 WT戰(zhàn)略 分析項(xiàng)目存在的劣勢(shì)與威脅，將不利因素弱化甚至轉(zhuǎn)化為有利因素 ST戰(zhàn)略 充分利用、發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)高品質(zhì)和差異化兩種方式，減小外部環(huán)境的威脅 區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)項(xiàng)目眾多，住宅總體供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 威脅 T 外部配套資源的帶動(dòng)性，周邊生活配套型設(shè)施以及商業(yè)的稀缺性，完善的自身配套和商業(yè)填補(bǔ)區(qū)域空白 良好的生態(tài)環(huán)境，符合現(xiàn)代人對(duì)自然健康的居住理念的崇尚 與省府板塊、體育新城區(qū)樓盤(pán)相近，可借力分流其中端客戶 WO戰(zhàn)略 利用機(jī)會(huì)中所出現(xiàn)的利好條件，弱化劣勢(shì)給項(xiàng)目帶來(lái)的影響 SO戰(zhàn)略 準(zhǔn)確、及時(shí)的抓住機(jī)會(huì)，特別是把握市場(chǎng)需求導(dǎo)向，使之轉(zhuǎn)化成為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 省府的南遷和長(zhǎng)株潭融城的趨勢(shì)、武廣火車(chē)站的啟動(dòng)，城市結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，市政建設(shè)不斷加強(qiáng)，為項(xiàng)目所在區(qū)域帶來(lái)的飛躍式發(fā)展 機(jī)會(huì)O 東南面為村屋包圍，缺乏景觀支持 交通優(yōu)勢(shì)：位于兩路的交叉處，道路改造交通將更加便利， 區(qū)域目前整體城市形象較差，市容市貌不及成熟區(qū)域； 環(huán)境優(yōu)勢(shì)：圭塘河風(fēng)光帶和地塊上保留的大量的植被 周邊樓盤(pán)項(xiàng)目較少，需培育外來(lái)客戶對(duì)本區(qū)域板塊的認(rèn)可 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：地塊整體關(guān)聯(lián)性較好 ,具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品易受市場(chǎng)的認(rèn)可 非城市中心區(qū)域，地段價(jià)值有待市場(chǎng)培育； 地段優(yōu)勢(shì)：位于長(zhǎng)沙市東南方，享受南部與東部帶來(lái)的機(jī)會(huì)與發(fā)展；武廣火車(chē)站的啟動(dòng)，促動(dòng)市政大量投入 劣勢(shì)（ W） 優(yōu)勢(shì)（ S） SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目占地面積達(dá) 130畝，大盤(pán)對(duì)于近些年供應(yīng)量逐步增大的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，市場(chǎng)反應(yīng)度、認(rèn)知度一直在不斷提升。且作為中端市場(chǎng)罕見(jiàn)的坡地項(xiàng)目，自身又擁有大量原生態(tài)綠植，對(duì)于項(xiàng)目的總體規(guī)劃無(wú)疑增加了更強(qiáng)而有力的先天優(yōu)勢(shì) 環(huán)境優(yōu)勢(shì) 最喧囂都市休閑區(qū)，且毗鄰長(zhǎng)沙城市規(guī)劃的大項(xiàng)目綠肺之一 “ 圭塘風(fēng)光帶 ” 。主打“ 圭塘風(fēng)光帶就是我家后花園 ” 這樣的和諧生態(tài)環(huán)境無(wú)疑是最大的賣(mài)點(diǎn)之一。 未來(lái)發(fā)展前景 省府和雨花區(qū)政府的南遷、長(zhǎng)株潭融城以及對(duì)東城的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)，本案享受南城與東城的項(xiàng)目遠(yuǎn)市政規(guī)劃與發(fā)展的雙重優(yōu)惠，且毗鄰市政重點(diǎn)規(guī)劃的武廣火車(chē)站，承載著容納城市人口外遷和外部人口內(nèi)遷的功能，該區(qū)域?qū)⑹情L(zhǎng)沙離有發(fā)展前景的區(qū)域之一。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值 深度挖掘 打城市牌！ 武廣新站， 項(xiàng)目發(fā)展可有效依托的巨人！ 武廣客運(yùn)專線新長(zhǎng)沙站的興建，必將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的城市發(fā)展。在其落成之后，將徹底打破現(xiàn)有的城市規(guī)劃格局，對(duì)整個(gè)區(qū)域的城市建設(shè)、道路交通、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人流物流均有強(qiáng)力拉動(dòng)作用！ 城市次中心價(jià)值藍(lán)籌 城南板塊 體育新城 體育新城板塊由于城市規(guī)劃的更新和投入，以及大量高檔社區(qū)進(jìn)駐，已成為城市僅次于中心區(qū)域的高尚人居板塊；路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便捷；住宅區(qū)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館、學(xué)校、酒店群、商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)規(guī)劃有序 坐享城南板塊發(fā)展大戰(zhàn)略的輻射勢(shì)能，共贏未來(lái)交通，城市公共建設(shè)和人文商業(yè)優(yōu)勢(shì)； 武廣客運(yùn)專線新長(zhǎng)沙站將建在瀏陽(yáng)河畔的雨花區(qū)黎托，武廣車(chē)站商業(yè)核心圈的立體商業(yè)效應(yīng)，為項(xiàng)目注入強(qiáng)大動(dòng)力； 投資 28億元建成圭塘河特色風(fēng)光帶：主題公園、中心廣場(chǎng)、游覽觀光景點(diǎn)， 10萬(wàn)平方米的高爾夫球場(chǎng)等可供體驗(yàn)的項(xiàng)目 附加區(qū)域?qū)⒊蔀榧癁g覽、會(huì)展休閑、商業(yè)服務(wù)、居住于一體的高品位、高檔次的城市開(kāi)放和半開(kāi)放空間； 雙贏東城與南城板塊歷史發(fā)展契機(jī)，兼具兩型社會(huì)發(fā)展橋頭堡和武廣板塊輻射前線等多方價(jià)值優(yōu)勢(shì)，香樟路等利好面，使此區(qū)域從地產(chǎn)沼澤一躍成為次城市中心價(jià)值高地，項(xiàng)目大有可為； 風(fēng)云聚會(huì)于此！ 價(jià)值高地 武廣商圈 體育