謹呈：研祥集團 研祥西安高新區(qū)寫字樓 項目基礎研究及定位報告 2009.8.12 2 本案目錄 Part 1 市場篇 Part 2 項目地塊分析 part 3 項目發(fā)展方向思考 part 4 項目物業(yè)發(fā)展建議 part 5 項目經濟測算 3 Part1 市場篇 一、西安市經濟基礎 二、西安市寫字樓經濟基礎 三、西安市寫字樓市場分析 四、西安寫字樓現(xiàn)狀分析 五、市場給予本案的啟示 尋找易于成功的寫字樓產品 4 一、西安市經濟基礎 Part1 市場篇 5 宏觀經濟環(huán)境 城市人口 GDP 人均可支配收入 固定資產投資 位次（位） 12 40 39 17 數(shù)值 837（萬人） 2190（億元） 15207（元） 1906（億元） 圖表 2008年西安與全國 70城市指標比照 資料來源：西安房地產信息網數(shù)據研究中心 龐大的人口總量所帶來旺盛的需求能力對于地產以及經濟發(fā)展行業(yè)來說影響積極，西安市的人口規(guī)模成為推動城市發(fā)展的主要推動力。 GDP反映出區(qū)域的經濟表現(xiàn)和財力情況，西安市07年在 70城市GDP總量排名中處于 28位，經濟發(fā)展相對于沿海及各一線城市相對滯后 。 人均可支配收入是衡量居民消費力的主要指標，常被用來衡量生活水平的變化情況。 2008年西安市的人均可支配收入排名處于 39位。 固定資產投資拉動房地產行業(yè)作用明顯 ，西安市 2008年全國 70城市中排名第 17位，城市環(huán)境的持續(xù)改善以及城市化進程的加快促進房地產發(fā)展。 6 西安市經濟環(huán)境 西部大開發(fā)的橋頭堡 承東啟西、東聯(lián)西進 關中城市群的核心 資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒 進入 21世紀以后， GDP連續(xù)保持著超過 13的高增長率 ; 固定資產投資近五年來以年均 30%以上的速度高速增長。 7 西安的經濟總量 僅為北京的五分之一 深圳的三分之一 西安市總體經濟水平 與其它省會城市相比處于落后水平。 西安市經濟環(huán)境 100621302875697219252635984286219002000400060008000100001200014000北京 上海 廣州 深圳 哈爾濱 武漢 青島 西安單位：億元2007 年西安與其他城市年 G D P 總值比較8 西安市經濟環(huán)境 西安城市居民人均可支配收入偏低，處于二線城市末流，遠低于一線城市。 人均可支配收入直接影響著城市房地產市場的需求，也是城市居民購買力的重要衡量指標。 西安市人均可支配收入處于二線城市中較末位置，遠低于一線城市。 西安市近年來人均可支配收入增長速度較高，盡管收入水平絕對值偏低，但增速較快，反映出市場上升空間較大。 資料來源：國家統(tǒng)計局網站 西安市2 0 0 3 - 2 0 0 8 年人均可支配收入變化趨勢02000400060008000100001200014000160002003 2004 2005 2006 2007 2008年份收入人均可支配收入城市 上海 北京 廣州 深圳 哈爾濱 武漢 西安 青島 人均可支配收入 25257 24725 25317 20187 16558 17000 15207 20464 資料來源：西安市統(tǒng)計局網站 圖表 我重點城市人均可支配收入比較 單位：萬元 9 二、西安市寫字樓經濟基礎 Part1 市場篇 10 西安市經濟支撐產業(yè) 資料來源：西安市統(tǒng)計年鑒 二、三產業(yè)雙輪驅動的綜合型城市，五大產業(yè)支撐十分清晰； 五大主導產業(yè)增加值已占全市生產總值的 50%左右； 高新技術產業(yè) 現(xiàn)代裝備制造業(yè) 文化產業(yè) 旅游產業(yè) 主要在軟件園內辦公，少量租賃或購買商品房 批地自建 主要批地自建，少量租賃或購買商品房 租賃或購買商品房 現(xiàn)代服務業(yè) 基本在營業(yè)場館辦公 五 大 支 撐 產 業(yè) 辦公用房解決途徑 西安市經濟支撐產業(yè) 深圳 2008年第一、第二、第三產業(yè)的比重分別為： 0.1%： 48.9%： 51.0% 西安 2008年第一、第二、第三產業(yè)的比重分別為： 4.7%： 45.1%： 52.2% 西安第三產業(yè)在自身產業(yè)結構里的比重與深圳相當，但絕對產值仍然落后很多。 12 三、西安市寫字樓市場分析 西安寫字樓銷售狀況分析 區(qū)域分布及區(qū)域特點 西安市寫字樓分類 Part1 市場篇 13 1、西安寫字樓竣工量、銷售量分析 西安寫字樓銷售狀況分析 01000020000300004000050000600007000080000900007.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2銷售面積季度西安市 07 - 09 年分季度寫字樓銷售面積西安 00-08年寫字樓銷售面積波動劇烈， 05-08年銷售面積圍繞在23萬平方米左右波動。 從竣工面積和銷售面積的關系來看， 02-07年銷售面積均小于竣工面積，顯示出寫字樓有效需求不足。 09年同期相比 08年銷量又有所減少。 銷售面積均及均低于竣工面積，寫字樓市場有效需求不足。 14 2、西安寫字樓價格走勢 西安寫字樓銷售狀況分析 西安市寫字樓價格自 00年以來，在波動找那個不斷上漲， 01-04年保持平穩(wěn)，價格在 4800元 /平方米左右。 06-08年至今，價格大幅上漲， 08年上半年至今，價格較為穩(wěn)定，保持在 5000元 /平方米左右。 西安市寫字樓銷售金額自 07年四季度以來，持續(xù)下跌，顯示出寫字樓市場的消化能力有限。 西安市近年來寫字樓價格波動中上漲，而銷售金額自 07年以來持續(xù)下跌。 西安市0 7 - 0 9 年份季度寫字樓銷售金額050001000015000200002500030000350004000045000500007.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2季度銷售金額西安市0 9 年分月寫字樓銷售價格532866255655010002000300040005000600070009.3 9.4 9.5月份銷售價格15 西安寫字樓銷售狀況分析 3、西安寫字樓空置情況 經過多年余量累計， 08年西安寫字樓空置面積超過 50萬。 西安市0 6 - 0 9 年分季度寫字樓物業(yè)開發(fā)情況0200004000060000800001000001200001400006.1 6.2 6.3 6.4 7.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2季度平方米施工面積 竣工面積 新開工面積西安寫字樓竣工面積在 2003年以前持續(xù)增長， 04年出現(xiàn)大幅度的下滑， 05年恢復供給量， 2005年 2008年始終保持較大的供應量，竣工面積保持在 2.5-3萬平方米左右。 16 城內： 鐘樓、和平路、西大街 西高新： 高新路、科技路、唐延路、南二環(huán)西段 城北： 未央大道 城南、城東、城西 ： 除南二環(huán)沿線外， 其它分布較為零散 西高新和 南二環(huán)版塊 城北版塊 城內版塊 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點 17 城內： 目前城區(qū)內已形成三個集中的寫字樓街區(qū)： 鐘樓附近，由中大國際、中貿國際、時代廣場、金鐘大廈、中天國際大廈、新城國際、皇城國際大廈等構成； 和平路，由金鑫國際大廈、盛唐國際、佳騰大廈、和平銀座、都市創(chuàng)展中心等組成； 西大街，已完成拓寬改造的西大街已被寫字樓開發(fā)商看好，宏府廣場、都府大廈是其中的先行者。城區(qū)內的寫字樓市場的形成，與其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、便捷的交通有著必然聯(lián)系。 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點 18 城南： 寫字樓集中分布在長安路沿線、小寨商圈、南二環(huán)沿線、 南二環(huán)，世紀星大廈、高科廣場、亞美偉博廣場、華融國際大廈、光豐大廈、熠源國際、西港國際大廈等項目已成為南二環(huán)商業(yè)地產的代表，這里既有東方文化的深厚底蘊，又有高科技技術含量的建筑，更與蓬勃發(fā)展的西安新城融為一體，形成新西安最重要的經濟商圈之一。 小寨商務圈，作為商圈那里已經足夠成熟度，然而那里卻集中著大量的對寫字樓不感興趣的個體經營者。 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點 19 城北： 目前城北的寫字樓項目的主要分布在未央大道沿線，有天乙大廈、航天新都，第五國際、凱鑫國際大廈、經發(fā)國際大廈等。 城東： 城東聚集了諸多軍工紡織企業(yè)、高等學府、批發(fā)市場，東關正街被人認為是它的辦公集中區(qū)，所以有部分寫字樓集中在那里。 城西： 城西作為前蘇聯(lián)援建的西安電工產業(yè)重鎮(zhèn)，眾多的機電、化工、醫(yī)藥等企業(yè)都落戶在這里。盡管城西在逐漸改變自己原有的面貌，但是作為大中型企業(yè)還是不愿意選擇此區(qū)域作為商務辦公地點。 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點 20 高新區(qū)： 目前西高新的寫字樓主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二環(huán)西段沿線。 高新路、科技路，分布高新比較早期的寫字間，此外近年新建成的綜合體寫字間，高新國際商務中心、海星城市廣場提升了高新區(qū)的整體商務形象 ； 唐延路， 05年后涌現(xiàn)了部分寫字間，成為高新區(qū)小商務辦公的集中區(qū)； 南二環(huán)西段沿線，也分布了一些高新區(qū)寫字間，其中 218米的西港國際大廈作為高新區(qū)最高的建筑物，成為高新區(qū)商務形象的代表作。 由于針對入住高新區(qū)的企業(yè)有著更優(yōu)惠的政策機制，使得高新區(qū)的寫字樓發(fā)展相對更加迅速。 西安寫字樓區(qū)域分布及區(qū)域特點 21 四、高新區(qū)寫字樓現(xiàn)狀分析 Part1 市場篇 高新區(qū)寫字樓發(fā)展簡介 高新區(qū)寫字樓分類 高新區(qū)寫字樓銷售狀況 高新區(qū)寫字樓租賃狀況 高新區(qū)寫字樓客群結構 高新區(qū)寫字樓案例分析 22 西高新： 1991年 3月經國務院批準成立 1991-2002年屬一次創(chuàng)業(yè)時期： 1991年 6月，高新區(qū)啟動了一期建設； 1993年 11月，接管并啟動建設電子工業(yè)園； 1996年 4月，啟動了高新區(qū)二期建設； 2000年 4月，啟動建設長安科技產業(yè)園（現(xiàn)新型工業(yè)園） 2003年高新區(qū)進入了二次創(chuàng)業(yè)的新階段 一期 二期 新區(qū) 高新區(qū)寫字樓發(fā)展簡介 23 1、高新區(qū)寫字樓項目分布 高新區(qū)寫字樓發(fā)展簡介 組團 A：辦公集中區(qū)（科技路、高新路、南二環(huán)附近）綜合型寫字樓集中區(qū) 組團 B：辦公集中區(qū)（唐延路沿線） 公寓型寫字樓集中區(qū) 組團 C：尚未成型 A B C 管委會舊址 管委會現(xiàn)址 管委會新址 高新管委會的輻射效應與政策導向，對產業(yè)的分布和區(qū)域的發(fā)展產生規(guī)律化聚集效應。 隨著管委會搬遷，錦業(yè)路綠化面積日新月異。項目周邊分布有永陽公園、木塔寺公園、奧林匹克公園、以及在建的 150畝 CBD中央公園，形成開闊潔凈的宜居環(huán)境。 以高新管委會“都市之門”為圓心輻射的政務中心、綠地筆克會展為圓心的商務核心，形成項目周邊政經焦點。 24 高新區(qū)寫字樓產品形態(tài)多元化 產品類型 產品特點 集中區(qū)域 代表項目 綜合寫字樓 1.建筑立面現(xiàn)代，大多采用玻璃幕墻； 2.樓層高，間隔比較大； 3.一般有中央空調、智能化配套完善； 4.管理費高，一般 10-19元 /平米 集中分布在高新路、科技路、南二環(huán)成熟商務路段； 高新國際 西港國際 公寓寫字樓 1.70年使用權，宜商宜住 2.戶式中央空調 3.戶型較小多 200平米下 4.管理費用低，一般 1-2.5元 /平米 主要集中在高新路、唐延路； 凱創(chuàng)國際 獨棟寫字樓 1.低容積率，高 50%綠化率； 2.戶式中央空調，室內設置游戲室、會議室、休息室，無電梯，不超過 3層。 秦唐 12棟 企業(yè)一號公園 高新區(qū)寫字樓分類 25 高新區(qū)產品形態(tài)多元化 產品類型 產品特點 集中區(qū)域 代表項目 商住樓 1.70年使用權，宜商宜住 2.基本采用住宅供暖方式； 3.戶型較小多在 200平米以下； 4.管理費用低，住宅物業(yè)費水平，1.5元 /平米以下； 5.租金水平低， 20元 /平米左右； 分布較散 凱麗大廈 電子城 BC軟件公寓； 軟件園內寫字間 1.西安早期的寫字間； 2.租金水平很低，在 15 25元 /平米； 3.管理費用低， 1元 /平米左右； 主要集中在電子城軟件園、高新二路軟件孵化園、電子工業(yè)園等 電子城軟件園； 軟件孵化園； 高新區(qū)寫字樓分類 26 1、高新區(qū)寫字樓成交情況 高新區(qū)寫字樓銷售狀況分析 寫字樓 06年市場成交萎縮，07年受到整個房地產市場的大漲的影響，以及與住宅價格倒掛的出現(xiàn)，投資購買者增多，致使成交量得到進一步提升， 08年遭遇經濟危機，成交量有所下滑。 高新區(qū)寫字樓成交量近年來呈現(xiàn)震蕩走勢，成交比重也較小。 27 2、高新區(qū)寫字樓銷售情況 綜合型寫字樓售價集中于 6500-8500元 /平方米， 公寓型寫字樓售價集中于 4800-6000元 /平方米， 去貨速度普遍較慢； 項目名稱 售價 (元 /平方米 ) 銷售率 銷售周期 綜合型寫字樓 高新國際商務中心 7500 25% 4年 西部國際廣場 7000 35% 5年 高科廣場 6500 90% 7年 西港國際大廈 8550 56.25% 3年 旺座國際城 6172 80% 1年半 公寓型寫字樓 class 5012 22.28% 2年 粵漢國際 4879 9.80% 2年 綠地 SOHO同盟 5185 一期： 100% 二期 70% 一期 1年半 二期 1年 銀河新坐標 5670 62.59% 2年 高新區(qū)寫字樓銷售狀況分析 28 項目 總建筑面積 ( ) 租金 (元 / 月 ) 出租率 火炬大廈 12000 30 60-70% 城建大廈 6780 25 60-70% 亞美大廈 35000 40 70-80% E洋國際 15000 55 100% 驪華大廈 21000 30 50-60% 高科大廈 57944 60 60% 南洋國際 18000 53 65-70% 杰座廣場 32000 30 60-70% 創(chuàng)業(yè)廣場 85601 60 90% 高新國際 49000 70 71% 紫洲國際 28000 50 20% 華晶商務 42000 50 60% 高新區(qū)寫字樓整體租金水平較低。 相比同級城市成都、重慶等甲級寫字樓租金達 80-120元 /平米 /月，西安高檔寫字樓租金較低，如長安國際租金為 85元 /平米 /月。 高新區(qū)寫字樓租金可分 3個檔次： 高新區(qū)寫字樓租賃狀況分析 租金水平 特點 6070元 / 月 主要位于高新區(qū)中心，硬件、配套、物業(yè)等水平較高，具備一定標志型形象的綜合型寫字樓 4060元 / 月 分布比較分散，具備專業(yè)外型和產品硬件設施，強調產品性價比和運營低成本； 2040元 / 月 建成時間較早，硬件和服務相對落后。 29 寫字樓客群主體為中小企業(yè)，購買及承租能力低。 公司全年收入17%21%24%16%14%6%0%1%1%100萬以 下100-200萬200-500萬500-1000萬1000-1500萬5000萬-1億1-3億3-5億5億以 上西 高 新 區(qū) 部 分入 駐 企 業(yè) 行 業(yè) 比 例 行 業(yè) 分 類 比例 一、新技術、新產品的研發(fā)、生產類公司 46.59 二 、房 地 產 類 8.82 三、 生 活 服 務 類 11.58 四、 流 通 行 業(yè) 3.78 六、顧 問、服 務 類 4.03 七、工 業(yè) 類 2.27 八、農 業(yè) 0.76 九、其 他 類 22.17 企業(yè)結構導致大量企業(yè)購買寫字樓，會綜合考慮辦公形象和辦公成本，因此對面積的需求不會過大。 62%的公司的年收入在 500萬元以下 高新區(qū)寫字樓客群結構 30 寫字樓客群主體為中小企業(yè)，購買及承租能力低。 67.1%的公司租用的寫字樓價格在 50元 /平米 月以下 76.8%的公司購買寫字樓的價格在 5000元以下 公司目前租用寫字樓價格10.2%16.6%11.4%21.0%7.9%18.3%10.0%2.7%1.9%小于 3030-3535-4040-4545-5050-6060-7070-8080 以上高新區(qū)寫字樓客群結構 公司購買辦公場所的價格4.5% 9.1%21.6%25.6%15.9%10.8%4.5%6.8%1.1% 小于 30003000-35003500-40004000-45004500-50005000-55005500-60006000-70007000 以上購買寫字樓時考慮的面積8 . 3 %7 . 1 %1 0 . 4 %1 8 . 6 %2 9 . 3 %1 5 . 0 %7 . 6 %3 . 7 %300 平方米以上2 5 0 - 3 0 0 平方米2 0 0 - 2 5 0 平方米1 5 0 - 2 0 0 平方米1 0 0 - 1 5 0 平方米8 0 - 1 0 0 平方米5 0 - 8 0 平方米50 平方米以下市場需求的主力面積集中在200 以下。 74.2%寫字樓客群面積在 200平米以下 高新區(qū)寫字樓客群結構 寫字樓客群主體為中小企業(yè)，主力租住面積較小。 32 高新區(qū)寫字樓客戶以小型企業(yè)為主，行業(yè)集中在高新技術產品相關的制造業(yè)，占 32.3%，其次為房地產和建筑業(yè)，各占 10%； 企業(yè)需求面積主要集中在 100-250平方米；占 67.7%。 除看中高新區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢外，較低的辦公成本及較高的性價比是選擇寫字樓的主要因素； 客戶普遍渴望選擇形象專業(yè)的寫字樓辦公，以體現(xiàn)公司的實力、形象。 高新區(qū)寫字樓客戶特征小結： 高新區(qū)寫字樓客群結構 33 高新區(qū)寫字樓案例分析 34 項目名稱 西港國際大廈 調查時間 2009-7 建筑類型 高層 總套數(shù) 43套 入市價格 8000 目前價格 8000 主力戶型 1560-1571 優(yōu)勢戶型 1560-1571 配套優(yōu)勢 交通便利 產品定位 西安新世紀之初的標志性建筑，西安高端商務的典型代表 周邊配套 金融：中國建設銀行、中國工商銀行、上海浦發(fā)銀行、國家開發(fā)銀行、西安商業(yè)銀行等 酒店：志誠麗柏酒店、志誠商務酒店、香格里拉大酒店、戴斯大酒店等 大學：西北大學、電子科技大學、西北工業(yè)大學等 商業(yè)：世紀金花、金鷹百貨、易初蓮花、愛家購物、國美電器、正泰家具等 公園：豐慶公園、新紀元公園、唐城墻遺址公園等 其他：新紀元俱樂部、長安俱樂部、大香港鮑翅酒樓、阿林鮑魚、機場物流中心等 西港國際大廈 高檔寫字樓案例 35 豪華大堂 外立面 公共走廊 總建 筑面積 建筑層數(shù) 標準 層面積 標準 層高度 大堂 高度 建筑 總高度 樓體 高度 停車位 廣場 面積 70303 50層 約 1600 3.75米 13.5米 218米 185米 452個 約 15000 地上 48層 地下 2層 接待廳 36 租售周期長，出租率高，銷售率低 ； 銷售價格高，目標客群承受力有限是去貨 慢的根本原因 ； 原裝進口電梯及設備，市場形象好，投入 成本高； 整體項目體量大，后期項目承受較大的競爭 高新國際商務中心 高檔寫字樓案例 位置 高新路與科技路交匯處 面積 160-1464平方米 租金 85元 / 月 出租率 95% 停車位 420個 空調 24小時自助水源熱泵中央空調 其他配置 8部日本原裝三菱客梯，另有 1部為日本原裝三菱消防電梯；照明采用 ABB/Ibus系統(tǒng)；外墻：干掛花崗巖、鋁合金玻璃墓墻、中空 LOW-E玻璃 物業(yè)管理費 18.36元 /月 （含電梯、空調） 入駐企業(yè)行業(yè)類型 銀行、軟件、電子、房地產、通訊 入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構成 知名跨國企業(yè)、國內大型國有、民營企業(yè)，上市公司及世界 500強企業(yè) 高新國際商務中心 高檔寫字樓案例 外墻 : 主樓優(yōu)質外墻磚、裙樓為石材及玻璃幕墻 內墻 : 混合沙漿抹灰面 電梯 : 6部 門窗 : 塑鋼中空玻璃窗 供電 : 市政雙回路 供水 : 市政水網 采暖 : 集中供暖 通訊 : 電話、有線、寬帶、衛(wèi)星電視接口 每層中庭 底商配套 老三屆世紀星大廈 中高檔寫字樓案例 位置 永松路和二環(huán)交匯處 租金 60元 / 月 出租率 95% 停車位 296個 空調 分戶式中央空調 其他配置 6部芬蘭通力電梯， 1部蒂森克虜伯電梯，地下 13層車庫采用 2部意大利 GMV進口汽車專用電梯；備用電源為奔馳發(fā)電機組 物業(yè)管理費 18.36元 /月 （含電梯、空調） 入駐企業(yè)行業(yè)類型 目前入住企業(yè) 100余家，以中小企業(yè)為主，多數(shù)企業(yè)十到二十幾人辦公，其余為 450人左右 有兩家企業(yè)達百余人。 入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構成 知名跨國企業(yè)、國內大型國有、民營企業(yè)，上市公司及世界 500強企業(yè) 老三屆世紀星大廈 中高檔寫字樓案例 40 位于西高新開發(fā)區(qū)科技路和高新一路交匯處，由一棟 31層高級住宅，一棟 25層高級寫字樓，配以相連的 4層裙樓組成。 它集寫字間、酒店、商業(yè)和行政辦公多種功能為一體，是一座高品質的綜合性商務樓。 海星城市廣場 占地面積： 31.13畝 建筑面積： 13.8萬平方米。 容積率 6.67 高層公寓： 230 270平米，均價 5800元； 寫字間： 63 176平米，均價 5600元。 開盤時間： 2004-11-28 中高檔寫字樓 41 位置 高新一路與科技路交匯處 面積 63 176平方米 租金 A座 60元 / 月， B座 50元 / 月 出租率 85% 停車位 543個 空調 24小時中央空調 其他配置 德國蒂森克虜伯電梯；新風機組控制系統(tǒng)；外墻：二層以下天然花崗巖，三層以上玻璃幕墻、亞光金屬面磚、亞光金屬板 物業(yè)管理費 11.95元 /月 （含電梯、空調） 入駐企業(yè)行業(yè)類型 培訓機構、外企、保險、裝修、房地產、教育、酒店 入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構成 西安本地企業(yè)較多，公司規(guī)模都不大，人數(shù)大多在數(shù)十人 海星城市廣場 中高檔寫字樓案例 42 旺座現(xiàn)代城 中檔寫字樓 旺座現(xiàn)代城地處高新區(qū)唐延路，由豪盛地產傾力打造。是一組大型商務辦公綜合空間群落，由一座商務辦公酒店和七座辦公樓組成。 43 位置 唐延路 35號（西安海關南 800米） 面積 100-250平米 租金 4045元 / 月 出租率 75% 停車位 800個 空調 戶式中央空調 其他配置 永大日立電梯；交房精裝修；景觀面積：20000平米以上；游泳池：陽光恒溫泳池 物業(yè)管理費 2元 /月 （含電梯）；空調（冬季 5.6元 /月 ） 入駐企業(yè)行業(yè)類型 軟件、銀行、進出口貿易、能源 入駐企業(yè)人數(shù)規(guī)模構成 中小企業(yè)較多，主要以私營企業(yè)為主，規(guī)模不大，大多數(shù)辦公人數(shù)在十人左右 旺座現(xiàn)代城 中檔寫字樓 44 案例參考總結 參考項目 優(yōu)勢 本項目可借鑒 高新國際商務中心 市場形象好，地段成熟，配置標準高），租金高，國有企業(yè)關系資源優(yōu)越。世界 500強企業(yè)、韓國領事館入住。 電梯、大堂、外立面帶來的形象檔次提成； 配套服務完善，可借鑒。 老三屆大廈 運營管理較好；交通便捷，口碑好，入住率高，宣傳推廣力度較大，租金中上等。 低成本運作，寫字樓高品質低價立面、住宅建安成本； 在招商運營上要統(tǒng)一話管理宣傳， 旺座現(xiàn)代城 價格低，戶型劃分小，營銷宣傳力度大，定位準確，對中小企業(yè)的形象需求和辦公成本的平衡點尋找準確，恒溫泳池、園林景觀先行為項目贏得很好的形象、口碑和熱捧。 低成本運作，寫字樓高品質低價立面、住宅建安成本； 配套設施的借鑒（泳池、園林景觀、商務休閑），增強寫字樓的的功能，提升品質； 營銷手法的借鑒。 客戶更為看重甲級寫字樓外部形象及提升形象的配套（如泳池、園林）； 建材、智能化等部分客戶不敏感可考慮適當縮減建安成本。 案例參考總結 參考項目 劣勢 本項目可借鑒 高新國際商務中心 租售同時進行，造成銷售率低，出租空置率周期較長； 投入成本高，一些高投入配置功能無實用性，造成浪費（如同聲傳譯國際接待廳）； 企業(yè)辦公綜合成本高，門檻較高。 減少會議室、國際接待廳等使用率較低的寫字樓高端配置； 老三屆大廈 租售同時進行，車位少，電梯擁擠，配套設施（員工餐廳）欠缺，硬件設施一般。 裝修成本需企業(yè)完全承擔，增加了門檻； 加強車位及寫字樓公共設施的配套的軟件和硬件。 可適當裝修，如空調吊頂、墻體刷白、網絡接口處理等； 旺座現(xiàn)代城 電梯間等共同空間的建議處理、降低了項目定位品質較低，無法吸引大企業(yè)； 設施配套一般，形象中規(guī)中矩。 后期租金水平增長潛力小，面臨競爭大。 提高電梯間的面積及公共形象，提成寫字間品質； 國際接待廳、高檔會議室等不實用等功能配置可以減去，縮減成本； 電梯、車位、大廳、電梯間等客戶關注配套應著重提升； 可考慮給予企業(yè)部分裝修支持，如吊頂、墻體刷白、網絡接口處理等。 1.從客戶需求看出客戶需求以 100 200平米左右為主體； 2.通過案例比較與客戶需求調查，發(fā)現(xiàn)： 客戶更為看重甲級寫字樓外部形象及提升形象的配套（如泳池、園林）； 國際接待廳、高檔會議室等不實用等功能配置可以減去，縮減成本； 建材、智能化等部分客戶不敏感可考慮適當縮減建安成本。 電梯、車位、大廳、電梯間等客戶關注配套應著重提升； 可考慮給予企業(yè)部分裝修支持，如吊頂、墻體刷白、網絡接口處理等； 案例借鑒綜合結論 47 五、市場給予本案的啟示 Part1 市場篇 48 開發(fā)體量建議： 高新寫字樓市場競爭激烈，去貨較慢，項目體量建議不宜過大。 戶型面積建議： 高新區(qū)入住企業(yè)多為小規(guī)模企業(yè)，對辦公面積需求較小，主要需求 200平米以下戶型； 產品類型建議： 傳統(tǒng)高檔寫字樓成功難度大，性價比成為寫字樓制勝的主要競爭手段。 尋找易于成功的寫字樓產品 市場啟示： 49 Part2 項目分析 一、項目地塊分析 二、項目競爭項目情況 50 一、項目地塊分析 Part2 項目地塊分析 項目地塊分析 項目交通分析 交通現(xiàn)狀 西安市主要路網示意 項目 繞城高速 (三環(huán) ) 二環(huán) 環(huán)城高速 (一環(huán) ) 道路走向 路名 路況 東西向 錦業(yè)一路 路況良好 ,交通順暢 繞城高速 (輔道 ) 交通順暢 ,車流量大 南北向 園中規(guī)劃路 路況良好 ,交通順暢 項目交通分析 地塊周邊路網發(fā)達 ,可達性強 區(qū)域尚未成熟 ,車流量少 ,現(xiàn)階段交通便捷 緊靠繞城高速 ,與市中心聯(lián)系度高 未來交通分析 隨著區(qū)域成熟 , 未來區(qū)域與市中心聯(lián)系度增強 繞城高速車流量增大 ,對項目產生負面影響 項目周邊路網發(fā)達、交通便捷、但目前無直達公交。 管委會的入住及周邊大量正開發(fā)或待開發(fā)項目，昭示區(qū)域是未來的 發(fā)展熱點 ，但同時表現(xiàn)了目前區(qū)域的 不成熟 。 一期 二期 項目位于高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)區(qū)域，未來潛力巨大。 本案 項目地塊分析 項目基本情況 粵漢國際 N S 旗遠地產，綜合性用地目前未開發(fā) 未開發(fā) 寫字樓 本案 高新 CBD 機場集團 項目處于高新區(qū)新興的 CBD規(guī)劃區(qū)域，目前處于起步階段，成熟度低 周邊主要可利用資源 包含都市之門、匯鑫、粵漢、西港、東航、綠地等商務寫字樓項目的集群效應 都市之門商務餐廳、商業(yè)步行街、假日酒店、饕界、 SOHO同盟的購物商場等便利的配套服務 高新區(qū)管委會及所有支撐服務體系 金融服務業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)、高新區(qū)主導產業(yè)的企業(yè)總部、外商投資企業(yè) 等眾多潛在的客戶資源 千人會堂、筆克會展中心 等商務配套服務 項目本體特征：資源配套 現(xiàn)有 未來陸續(xù)完工配套 企業(yè) 下頁付詳細目錄 會展 筆克會展中心 無 配套 商業(yè) 藝饕街、饕界 無 餐飲 饕界餐飲商業(yè) 無 酒店 無 洲際酒店、假日酒店 交通 608、 216站點 機場市區(qū)客運大巴 景觀 永陽公園、唐延路綠化帶 CBD中央公園、木塔寺公園、奧林匹克公園 社區(qū) 綠地世紀城 辦公 都市之門、粵漢國際、綠地SOHO同盟、匯鑫 IBC、旗遠寫字樓項目、逸翠園 永陽公園 筆克會展中心 奧林匹克公園（規(guī)劃） 唐延路綠化帶 都市之門 金鷹 項目地塊分析 55 項目基本情況 研祥項目 1 2 Factor 1 Factor 2 Factor 4 西部機場集團 繞城高速及綠化帶 英華達項目地塊 科研用地，尚未開發(fā) 項目本體特征研究 四至 東 西 南 北 基礎數(shù)據： 總占地： 27畝 容積率： 3.5-4.5 建筑面積： 63000-81000平方米 56 二、項目競爭項目情況 57 區(qū)域競爭項目： “ 都市之門 ” 是高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)基地，是高新區(qū)新行政辦公中心。 整個項目投資 33億元人民幣、占地229.95畝，總面積達 36萬平方米，包含一棟西安高新行政辦公中心、三棟甲級寫字樓及千人大會堂、展廳等公共建筑空間。目前已經封頂，高新管委會于 2009年 8月進駐。 高端寫字樓 都市之門（高新管委會新址） 價格： 8080元 /平米 面積： 126 3000多平米 物業(yè)： 15元 /平米（包水、電悌） 58 區(qū)域競爭項目： 中高端寫字樓 匯鑫 IBC 項目位于西安市高新區(qū)丈八東路與丈八一路交匯處，總建筑面積 14萬平米，由 ABCD兩棟雙塔樓構成。AB座 24層， CD座 22層。 價格： 6800元 /平米 8折（ 5440元平米），精裝 面積： 100 1200平米 物業(yè)費： 1.5元 /平米 總結： 1、純寫字樓物業(yè)； 2、緊鄰都市之門和奧林匹克公園，地段優(yōu)勢明顯； 3、目前銷售情況一般； 59 區(qū)域競爭項目： 公寓型寫字間 粵漢國際 項目位于高新區(qū)錦業(yè)路 38號綠地世紀城對面項目占地約 3萬平米，總建筑面積 9萬余平米 。一期為兩棟塔共 22層，樓 1至 2層為商業(yè)裙樓。 價格： 4600元 /平米 面積： A座寫字間 400 800平米 B座公寓 35-99平米， 物業(yè)費： 1.5元 /平米 總結： 1、項目為公寓型寫字間； 2、目前 A棟銷售， B棟未開始銷售，銷售情況不好； 60 區(qū)域競爭項目： 公寓型寫字間 綠地 SOHO同盟 SOHO同盟是上海綠地集團西安業(yè)有限公司開發(fā)建設的兩棟 24層的甲級寫字樓。 該項目位于高新中央商務區(qū)核心區(qū)都市之門西側，是西安唯一 LOFT辦公商務樓。集成現(xiàn)代商務產業(yè)基地，與高新管委會僅一步之遙，成為中小型企業(yè)基地。 銷售價格： 4800元 /平米左右 銷售情況： 06、 07年銷售情況較好 61 地塊 SWOT分析 S（優(yōu)勢）： 1、地塊方正； 2、位于高新 CBD核心位置； 3、交通便利，緊鄰 2條城市主干道以及繞城高速； W（劣勢）： 1、地塊周邊未開發(fā)，地塊成熟度不高； 2、地塊及區(qū)域配套不足； 3、地塊旁無城市公交； T（威脅）： 1、高新區(qū)寫字樓競爭激烈； 2、規(guī)模不大，難形成規(guī)模優(yōu)勢； O（機會）： ： 1、 CBD近 2 3年將逐步發(fā)展成熟； 2、大量企業(yè)入住將形成濃厚商務氛圍； 3、筆克將帶動區(qū)域會展經濟的融入； 4、高新管委會的進駐將促進區(qū)域快速發(fā)展； 62 項目地塊總結： 經過項目地塊分析，開發(fā)基點落在兩大問題： Q1：項目地塊成熟度不高，選擇一個什么時機進入市場？ Q2：周邊寫字樓競爭激烈，而且銷售情況不佳的情況下，選擇做什么樣的物業(yè)成功機會大？ 63 Part3 項目發(fā)展方向 一、項目開發(fā)體量建議 5.16%6.25%6.53%6.33%5.98%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%2 3 4 5 6寫字樓體量（萬平方米）內部收益率（%）說明： 寫字樓租金按照第一年 45元 /平方米 /月計算，之后每三年增長 8%； 寫字樓出租率按照第一年 16000平方米，第一年后每年消化 8000平方米，最終穩(wěn)定在 90%的出租率； 寫字樓按照 2萬到 6萬平方米五種面積測算，地下面積和商業(yè)面積均保持不變，各為 6000平方米； 財務按照 18年周期計算； 寫字樓體量為 4萬平方米時，內部收益率最高。 項目開發(fā)體量建議： Part4 項目物業(yè)發(fā)展建議 本案發(fā)展建議一： 本案寫字樓單層平面做到 1200 1500平米，較為適中。 原因 : 1、 從客戶需求看出客戶需求以 100200平米左右為主體 ; 2、按照主力戶型在 200平米左右分割，如果合理分割，公攤小于 30%； 層面積過大，容易導致走廊面積多，公攤過大。 本案發(fā)展建議二： 本案寫字樓產品需樹立甲級寫字樓品質形象， 便于支撐后期高租金、高出租率，易于項目資金回收。 原因 : 1、 西安客戶更為看重寫字樓外部形象品質 ; 2、高端形象寫字樓易于出租，且租金較高； 3、通過資金回籠比較，高租金項目成本回收期短。 本案發(fā)展建議三： 核心配置 成本控制原則 大堂、電梯 著重加大投入在提成形象檔次的空間 立面、電梯間、衛(wèi)生間 考慮視覺效果的形象提升，并不需一味使用高端材料 健身配套（室內泳池、室外網球場）、園林、地上停車場 地表大量綠地面積，建議增加部分配套，以提升銷售亮點 分戶中央空調、 低成本裝修（ 吊頂、墻體刷白、網絡接口處理）、 適當打造，降低客戶進入成本，便于出租 5A智能化系統(tǒng)、會議室 客戶不敏感部分，盡量縮減成本 功能及配套具體設置使用面積 (供參考 ) 細項 內容 面積 (m) 接待大堂 800 商業(yè)配套 銀行、超市、餐飲店、茶秀商務會所 6000 室內健身會所 室內游泳池、棋牌室、乒乓球 商務會所 (會議中心） 多媒體會議 - 室外停車及廣場 大巴車位 /普通車位若干 (根據設計要求設置 ) - 車位 320個停車位，地上 200個，地下 120個 - 電梯 5部客梯， 1部貨梯 - 空調 進口分戶集中空調（四管式），可控溫度，分戶自動 調節(jié) - 物業(yè)管理 知名物管公司 - 智能化管理 智能化一般，自動化每 10平米兩個信息點 - 室內公共部分裝修（大堂、電梯廳、廁所） 相當于四星酒店裝修 - 外墻裝修 石材 +中空雙層玻璃等 - 本案發(fā)展建議的具體配置： 寫字樓底商業(yè)態(tài)劃分： 商戶業(yè)態(tài) 預計面積 數(shù)量 小計 銀行（民生銀行 /東亞銀行） 250 2家 500 小型超市（含煙酒店 /自營） 200 1家 200 數(shù)碼快印店 /專業(yè)出圖 /打印 100 1家 100 室內健身會所（含室內游泳池、棋牌室、乒乓球） 2500 1家 2500 商務茶秀（良木緣咖啡 /名典咖啡） 600 1家 600 火鍋店（辣歡天） 600 1家 600 韓國料理 500 1家 500 高檔中餐 1000 1家 1000 項目整體規(guī)劃指標 序號 主要技術指標 計量單位 合計 （一） 用地面積 18009 （三） 容積率 2.55 （四） 地上建筑面積 46000 1 寫字樓 40000 2 商業(yè) 6000 （五） 地下室面積 6000 注： 1.地下室面積按約 120個車位及其它設施考慮 2.總車位數(shù)約 320個，除地下車位外，其余車位設在地面停車場 按甲 B寫字樓標準 設施：中央空調系統(tǒng)；無樓宇自控；安全報警；無綜合布線 外墻：斷橋鋁合窗 商場帶通風、消噴系統(tǒng) Part5 項目經濟測算 2010年做前期準備 2011年開始建設，預計兩年（ 2012年下半年完成工程建設） 2013年正式運營 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 籌建期 建設期 經營期 項目工程進度 建筑技術經濟指標 序號 主要技術指標 單位 合計 1 用地面積 畝 27 2 地上建筑面積 46,000 2.1 寫字樓面積 40000 2.2 商業(yè) 6000 3 地下建筑面積 6000 4 容積率 2.55 5 綠化率 30 建設投資估算依據 國家計委、原建設部（現(xiàn)為住房與城鄉(xiāng)建設部）關于發(fā)布 工程勘察設計收費管理規(guī)定 的通知（計價格 200210號）； 國家發(fā)改委關于印發(fā) 招標代理服務收費管理暫行辦法 的通知（計價格 2002 1980號）； 國家計委、原建設部（現(xiàn)為住房與城鄉(xiāng)建設部） 建設項目經濟評價辦法與參數(shù) （第三版， 2006年）； 國家發(fā)改委制定的 建設項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定 （計價格19991283號）； 陜西省建筑安裝工程綜合概預算定額（ 1999）； 陜西省建設廳發(fā)行的 陜西省建設工程其他費用定額 ； 有關建設項目經濟評價的基本參數(shù)和指標。 項目的初步建筑技術經濟指標。 項目總投資估算表 序號 項目 金額（萬元） 1 土地費用 2430 2 前期工程費 1435 3 建安造價 13060 4 基礎設施建設費 660 5 工程監(jiān)理費 131 6 項目管理費 293 7 不可預見費 448 8 項目總投資 17796 注：未計算建設期貸款利息 出租收入估算前提 寫字樓租金按照第一年 45元 /平方米 /月計算，之后每三年增長 8%； 寫字樓出租率按照第一年 16000平方米，第一年后每年消化 8000平方米，最終穩(wěn)定在 90%的出租率； 商業(yè)出租第一年租金為 60元 /平方米 /月計算，之后每三年增長 8%； 計算期為 18年 出租收人估算表 寫字樓部分 年份 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 租金（元 /月） 45 45 45 49 49 49 52 52 出租面積 16000 24000 32000 36000 36000 36000 36000 36000 年租金收入 864 1296 1728 2100 2100 2100 2267 2267 商業(yè)部分 租金（元 /月） 60 60 60 64.8 64.8 64.8 70 70 年租金收入 432 432 432 467 467 467 504 504 寫字樓部分 年份 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 租金（元 /月） 52 57 57 57 61 61 61 出租面積 36000 36000 36000 36000 36000 36000 36000 年租金收入 2267 2449 2449 2449 2645 2645 2645 商業(yè)部分 租金（元 /月） 70 76 76 76 82 82 82 年租金收入 504 544 544 544 588 588 588 營業(yè)稅金及附加估算表 序號 年份 合計 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1 租金收入 39873 1296 1728 2160 2566 2566 2566 2771 2 營業(yè)稅金及附加 2193 71 95 119 141 141 141 152 2.1 營業(yè)稅 1994 65 86 108 128 128 128 139 2.2 城市建設維護稅 140 5 6 8 9 9 9 10 2.3 教育費附加 60 2 3 3 4 4 4 4 3 房產稅 4785 156 207 259 308 308 308 333 4 凈收入 32895 1069 1426 1782 2117 2117 2117 2286 序號 年份 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 20