1、 什么樣的戶型才是好戶型 好戶型的四大特性 經常有客戶咨詢：什么樣的戶型才是好戶型？是不是熱銷的戶型一定是好戶型？其實，多關注一下樓市就會發(fā)現(xiàn)：好戶型未必是熱賣戶型，賣的好的戶型也未必是好戶型。畢竟決定一個樓盤銷售的好壞不僅受到戶型的影響，還受到其他諸多因素的影響。因而，在評價一個戶型時，應排除項目銷售情況的影響，以客觀的、科學的角度來分析其優(yōu)劣。那么，什么才是好戶型的標準呢？可以肯定地說：只有在基于人性化設計的基礎上，并對于某一特定項目所指的某一類別消費者而量身定造的戶型才是最適合消費者的戶型，才是好戶型。 在該認識的基礎上，我們提出了關于好戶型的四大特性。 特性一：實用性。 戶型的實用性是指住宅滿足實用的要求，使用功能要合理，面積大小要適宜，廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺、門窗等各類功能區(qū)間的設置應保證能滿足人們的各種生活需求，另外，不同的人群其生活需求不盡相同，例如作家對書房的要求比較高，而音樂人士一般需要設置隔音效果好的音樂工作間，而商業(yè)人士經常有會客的需求，因而，對客廳的要求則比較高。所以，實用性的標準應根據(jù)消費人群的生活特性做相應的調整。 另外，需要強調的是，以國人傳統(tǒng)觀念來看，每個房間都應間隔方正，盡可能少點 “金角銀邊”，尤其是謹防多邊多角的“鉆石房”的出現(xiàn)。 特性二：安全性。 戶型的安全性是指住宅要具有防盜、防火、抗震和抗御自然災害等基本的安全性能，另外，該安全性還要求具有一定的私密性，這種私密性不僅是對外的，同時也包括室內各個房間之間的私密性。因而，在作戶型規(guī)劃時，除了要避免各單元之間的互相干擾，還要考慮各個房間之間的聯(lián)系，對社交空間、功能空間以及私人空間等作合理的分配，有效地分隔，盡可能避免互相之間的影響。要符合戶型安全性的需求，不僅要有科學合理的建筑結構設計、戶型設計以及良好的工程質量作保障，還要借助一 些新的建筑材料，如具有良好的防火、隔音效果的裝飾材料。 特性三：靈活性。 房屋屬于長期消費品，在長時間的使用過程中，很可能會因為家庭規(guī)模和結構的變化或者業(yè)主喜好的變化而產生對房屋使用功能要求的改變，因而，要求房屋具有一定的靈活性，以滿足業(yè)主改變各功能分區(qū)的需求。隨著建筑水平的提高，更為合理的結構體系使得戶型結構具有一定的可改變功能，提供了調整與更新的余地，戶型靈活性也就上升為戶型的可改性，靈活性強的戶型可提供更多的可改變空間，在一定程度上，業(yè)主可根據(jù)個人的喜好“隨意”地分隔要求的戶型結構，形成不同的功能分區(qū) 。 人們生活日新月異的今天，具有更強的靈活性的戶型將具有更為持久的生命力，自然也成為了評價戶型的重要特性之一。 特性四：經濟性。 對與戶型的經濟性，很多人都有這么一種認識誤區(qū)，既認為戶型的經濟性只是評價經濟實用型戶型的標準，不適用于豪華型戶型。其實，戶型的經濟性是指戶型設計緊湊實用、使用率高，同時，在保證一定性能要求的前提下，造價相對更低，使得購房者更為經濟實惠。這些，是評價所有戶型的公共標準之一，即便是豪華型的戶型，也不意味著空間的浪費，也需要強調強調經濟性，只不過舒適程度不同的戶型對空間大小以及功能多少 的要求標準不同，所以對經濟性的理解也不同。也就是說，衡量戶型經濟性的標準是相對的，而不是絕對的。 以上所提的實用性、安全性、靈活性、經濟性屬于好戶型的四大基本特性，可作為評價戶型的共性尺度。當然，除了這四大特性之外，在評價一個戶型的優(yōu)劣時，還需要結合該戶型實際的規(guī)劃條件來分析，例如在一個景觀貧乏區(qū)域，設計一個寬大的觀景陽臺可能是一種浪費，而在一個面海的區(qū)域，這樣寬大的觀景陽臺設計則可能極大地提升物業(yè)的價值，甚至是點精之作。所以，出來滿足以上四大特性的同時，基于既有的條件，將氣候、日照、通風以及周邊環(huán)境景觀等 各方面的因素做最充分的考慮，實現(xiàn)了最大的效能，這樣的戶型才是真正的好戶型。 2、好戶型的設計標準 好戶型基本上具有一些共性，可歸納為三大設計標準： 1. 面積適中、尺度適宜 2. 空間有效分離 3. 健康性運用。 設計標準一：空間有效分離 一般一個好的戶型設計應包括六種分離：生理分居、功能分區(qū)、動靜分離、公私分離、主次分離、干濕分離。這一點，在這兩年珠海樓市的熱銷戶型上得到了充分的體現(xiàn)。 1. 生理分居。 是指 8 歲以上子女應該和父母分室居住， 15 歲以上異性子女應 分室居住，兩代夫妻應分室居住，以滿足生理上對居住的要求。 2. 功能分區(qū)。 是指不同的生活功能就有不同的活動空間；會客要有客廳；睡眠有要臥室 ;盥洗要有衛(wèi)生間；烹飪要有廚房；存物要有貯藏室；工作要有書房；休息要有起居室；入口要有門廳；保姆要有保姆房；想接近大自然要有陽臺等等。一個好的戶型應為居民提供這此必要的使用空間以滿足現(xiàn)代生活需要。 住宅的使用功能雖然簡單，但卻不能隨意混淆。簡言之，一般有如下幾個分區(qū)：一是公共活動區(qū) 供起居、會客使用，如客廳、餐廳、門廳等；二是私密休息區(qū) 供處理私人事務、睡 眠、休息用，如臥室、書室、保姆房等；三是輔助區(qū) 供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、健身房、陽臺等。這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能，既有動靜的區(qū)別，又有小環(huán)境的要求。在平面設計上，應正確處理這三個功能區(qū)的關系，使之使用合理而不相互干擾。 3. 動靜分離。 客廳、餐廳、廚房、音樂房、麻將室需要人來人往，活動頻繁，應靠近入戶門設置；衛(wèi)生間也應在設在動區(qū)便于使用。而主要為休息睡覺之用的臥室顯然需要最大程度的靜謐，應比較深入。兩者應嚴格分開，確保休息的人能安心休息，要走動娛樂的人可以放心 活動。 4. 公私分離。 家庭生活的私密性必須得到充分的尊重與保護，不能讓訪客在進門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無遺。這就要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、兒童房）與客廳、餐廳、音樂房、麻將室（娛樂室）進行區(qū)位分離，而且應注意各房間門的方向。 5. 主次分離。 買房通常是人們事業(yè)成功、生活質量邁上臺階的體現(xiàn)。為了彰顯業(yè)主的成功，也為了家庭成員之間的起居互不干擾，主人房不僅應朝向好（向南或向景觀）、寬敞、大氣，而且應單獨設立衛(wèi)生間，應與父母房略有距離分隔。如設有工人（保姆）房，則又應與主要家 庭成員的房間有所分離。 6. 干濕分離。 即廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應與精心裝修怕水怕臟的臥室等分開。 設計標準二：面積適中、尺度適宜 功能空間都應該具有合理的大小尺度和相互關系，它應該通過人體工程學、心理學、建筑學，用科學的方法來確定。從各房間的大小來看，人們較理想的臥室面積應在 12 15平方米之間，較理想的客廳面積在 21 30 平方米之間，客廳的開間不應小于 3.9 米，否則會影響您看電視的效果。衛(wèi)生間、廚房、健身房、貯藏室各占 4 5 平方米，陽臺占 5 6平方米。這樣的面積分配，基本保證了功能的安 置，符合當前人們生活的需求和習慣。例如臥室的主要功能是睡眠和休息，它必須要設置睡床、床頭柜、衣櫥、化妝臺、電視柜、休息椅等家具，還要有一定的活動空間，所以雙人臥室的開間就不應小于 3.6 米，面積不應小于12 平方米。 除此以外各功能穿梭間的相互關系使用效果也有很大影響。例如廚房應靠近入口布置，避免買了菜肴穿過客廳很不方便；而衛(wèi)生間則應接近臥室以方便晚間使用；廁所門不應直接開向客廳和餐廳，這樣既不衛(wèi)生又不雅觀。陽臺應該設置在客廳前面，不應該設在臥室前面，因為臥室是私密性空間，而陽臺是開放性空間，曬衣時要穿過臥室影 響了臥室的私密性。如果是躍層戶型則主臥室應該設在上層以滿足臥室的私密性要求。為了節(jié)省投資將設備管線集中設置，因而廚房和衛(wèi)生間應盡可能靠近。 功能區(qū) 尺度面積范圍 趨 勢 客 廳 開間 3.9m 走大 偏向豪華舒適性 飯 廳 凈寬 2.4m 走大 與客廳分離，出現(xiàn)酒吧等休閑空間， 臨窗設計 主臥室 開間 3.6m 25m2 面積 12 m2 走大 有獨立衛(wèi)生間、更衣室、有休閑陽臺 次臥室 10 m2面積 15 m2 平衡 保姆室 4 m2面積 6 m2 平衡 與工作陽臺連接 衛(wèi)生間 4 m2面積 10m2 走大 三進式設計，使干濕真正分區(qū) 廚 房 凈寬 1.5m 8 m2面積 12 m2 走大 附帶工作陽臺 貯藏室 4 m2面積 6 m2 走大 走入式設計 陽臺 4 m2面積 12 m2 凈寬 1.6m 欄高 1.2m 走大 功能可設為健身、休閑等 工作陽臺 4 m2面積 6 m2 凈寬 1.2m 平衡 兼洗衣間功能 設計標準三：健康性因素的合理運用 在非典事件后，人們對房屋健康性的重視程度日益提高，是房屋選擇最重要的因素之一。 呼吸、采光、通風 是每個人最基本的生理需求，尤其是對占人生近一半的家居生活，這些要求是否能被充分滿足，對人的健康有著至關重要的影響。而辨別一個好戶型的好壞，健康性因素是否被合理運用也成了一個重要標準。這些因素包括：朝向合理、日照充分、光線充足、通風良好、空氣新鮮、溫度適宜、安靜舒適。 上述要求國家都有嚴格的規(guī)定，但一般的購房者不一定很清楚，而有些戶型也沒有完全按照國家規(guī)定建造，其實是損害了購房者的利益。每套住宅的臥室和使用面積在 10 平方米以上的起居室（廳）均應直接采光，且至少應有一間臥室或起居室（廳）具有良好的朝向，能直接獲 得日照，一般為南向，南偏東或南偏西不可大于 45 度。 住宅應有良好的自然通風，即應有在相對外墻上開窗所形成的穿堂風或相鄰外墻上開窗所形成的轉角通風，對單朝向的套型必須有通風措施。 按照我國的飲食習慣，煎炒烹炸時產生的油煙對人體十分有害，因此廚房應有直接對外的采光、通風窗（包括開向天井的窗）。 衛(wèi)生間應設有直接采光、通風窗、考慮到建筑平面設計的靈活性和可能性。對無通風窗的衛(wèi)生間規(guī)定應設置屋頂管道，并合理安排進風和排風管道。 還要安排好室外空調機的安裝位置和冷凝水的有組織排放，預留外熱水器和空調的墻洞 ，陽臺應 有曬衣設施等。 3、影響戶型設計的主要因素 是什么在影響著戶型設計的方向？人們理想中的戶型設計又在哪里？然而，現(xiàn)在不難發(fā)現(xiàn)人性化的戶型設計手法儼然成為未來戶型設計的必然趨勢，它建立在滿足購房者“舒適性”需求之上的。隨著社會的快速進步，信息行業(yè)的高速發(fā)展，人們的居住意識、消費享受意識時刻在發(fā)生改變，昨天的戶型設計如今已無人問津。所以，戶型的市場調研所要尋找的是，有哪些影響元素決定戶型設計的走向。在這里我們把這些影響元素羅列為以下四類： （一）置業(yè)者的生理狀態(tài)因素 1、家庭規(guī)模和結構； 家庭的規(guī)模則決定了在設計 戶型時面積的大小，多大的面積才能滿足到相應規(guī)模家庭的居住。而家庭結構方面就又決定了戶型設計的結構。戶型功能上的區(qū)分，如父母房、兒童房、書房、健身房或工人房置業(yè)者在購買住房時就可以根據(jù)個人家庭的需求來選擇房間的數(shù)量。 2、家庭行為模式（現(xiàn)代型家庭與傳統(tǒng)型家庭）； 每個人的生活是由不同的模式而規(guī)劃的。比如：學者有學者的生活模式、政客有政客的生活模式、走在時尚尖端的人有個性的生活模式、走過二萬五千里長征的人有著傳統(tǒng)正派的生活模式。所以在戶型的設計上就會依靠不同的家庭模式來尋找戶型的設計點來滿不同家庭的需要。 3、消費者的消費心理及特征。 在不同的時期，每位置業(yè)者所選擇購房的原因也有所不同。他們是根據(jù)不同的需求所表現(xiàn)出的： 一是生理需求 : 如南方人重視通風，北方人重視朝向； 二是安全需求 : 如在選擇的同時會考慮到住宅樓宇是否安全，質量是否過關等等。 三是交往需求 : 北京人喜歡呼朋喚友來家做客，上海人則不喜歡閑暇之時被人打擾； 四是審美需求 : 美的意思是指合理的戶型結構才能把家按照個人的喜好裝飾的滿意。 （二）項目的硬件因素 1、項目所處的地理特征； 地理特征所決定的就是在該地段 可以建什么住宅，才可決定什么樣的戶型結構才可以滿足到此段的。 2、項目的景觀環(huán)境； 不同的景觀可以給置業(yè)者不同的選擇，同樣的不同的景觀也決定戶型的朝向與使功能的布局。才可以兼顧到每個戶型當中有多少間房可以面向景觀。 3、項目的規(guī)劃與布局； 一個項目在初始階段都經過嚴謹?shù)氖袌稣{研，才可規(guī)劃出適合項目所在地段的住宅需求，如面積的大小，戶型結構（單身公寓、一房一廳、二房、三房等） 4、小區(qū)內環(huán)境營造； 小區(qū)的環(huán)境可以決定戶型面積大小的因素之一，也是決定戶型設計的重要因素。如：別墅區(qū)內的小區(qū)環(huán)境肯定高于一般住宅 的環(huán)境，所以相對戶型結構上就有明顯的區(qū)分。 （三）社會因素（也稱其他因素） 1、 國家有關政策與法規(guī)，宏觀調控等； 2、 項目所處的區(qū)域的風俗習慣，社會人文環(huán)； 3、 開發(fā)商的控制； 4、 社會經濟水平的發(fā)展。 以上所提到的影響戶型設計的主要因素：消費者的行為狀態(tài)因素、項目的硬件因素：社會因素?？梢宰屛覀兏宄闹溃F(xiàn)今社會中，隨著城市的不斷發(fā)展，經濟的不斷提高，人們對居住環(huán)境的要求不斷升高，到底什么樣的戶型結構設計才是人們最需要的，但無論是何種設計，最終都會離不開“人性化”。 4、剖析決定戶型面積的關鍵因素 在 所有涉及戶型的問題中，最令發(fā)展商頭疼、讓人最難下定決心的當屬以下兩點：各戶型類別在項目中的配置比例、每一種戶型的面積大小。因為前者將決定項目主要賣給誰，而后者則將決定項目是否能真正滿足這些人。 不同的消費對象有著截然不同的需求，那么發(fā)展商又如何知道所確定的戶型面積是正合目標消費者心意呢？我們認為，必須從以下四個因素綜合權衡： 因素一：消費者對應性 一般而言，一房一廳的小戶型只能作過渡之用，其購買者將主要是年齡在 30 歲以下、未婚或剛剛結婚的年輕人，其購買動因主要是工作時間不長，積蓄不多而又渴望擁有一片自已的小 天地。從功能上說，雖然也需要廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺五臟俱全，但對每一部分面積的要求卻都應該是小字號的，而且需要布局緊湊，因此總面積也不應該超過 50 平方米。否則就失去了過渡房的本意。 二房二廳、三房二廳所面對的消費群則最為復雜。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足夠，但他們生活可能較寬裕，因而偏好面積寬松布局更合理的大面積二房；而有的工薪家庭人口較多卻資金不多，當然更希望買房間較多而面積偏小的三房；還有部分成功人士或高級白領，雖然購買力強勁但較為實用主義，認為布局合理，面積略偏大的三房就已足夠。二房是做 70 平方米 還是 100 平方米？三房是做 100 平方米還是 130 平方米？需要我們精確區(qū)分目標消費者并與其購買力、生活狀態(tài)、居住習慣等高度對應。 四房以上或 150 平方米以上的房子，其面積敏感度想對較差，但也只有深入分析目標消費者才能做得恰到好處，才能使銷售一路暢順。 從另外一種角度上來說，置業(yè)消費可以分為一次置業(yè)和二次置業(yè)（或多次置業(yè)）。對一次置業(yè)消費者來說，其置業(yè)者主要考慮的是居住的實用性和合理性，也就是達到安置和居住的目的就可以了。而二次置業(yè)的動機相對復雜，簡單概括為以下幾種類型：一種是為了改善居住環(huán)境，進行以小換大、以 低檔換高檔的形式，選擇自已更滿意的住宅。第二種是投資目的。買了房子以后，進行一定的裝修，再租出去賺錢，或買房后等待時機出售賺錢。第三種是買給父母或親人居住。 首次置業(yè)者購買住房的面積普遍偏小。二次置業(yè)者如果是屬于上述第一種類型或包含了第一種類型的組合，則對所購住房的要求是面積大、舒適性強、功能齊全，最好還能體現(xiàn)主人的尊嚴感、自豪感和成就。如果屬于投資目的的，則投資者對戶型面積的要求會隨著社會環(huán)境、市場狀況的不同而有所不同，在目前的經濟、社會條件下，一般傾向于投資小面積住宅，從租房市場現(xiàn)狀來看，小戶型住宅遠比 大戶型住宅有利于出租。對第三類來說，也是小面積為主要考慮，因為父母及其他親人人數(shù)一般不多，要求也不會很高。 因素二：舒適性原則 房子是為人服務的，房子是為家庭天倫生活服務的，而戶型分割的目的就是為人們提供溫馨、親切、舒適的家居空間。舒適性就是從人體工程學和家居生活基本規(guī)律出發(fā)，決定戶型的開間、進深及面積。 很多人均認為房子越大則舒適度越高，事實并非如此。以普通家庭的客廳為例，這時陳設的是沙發(fā)、電視、音響、金魚缸、花木等，是迎客、家人閑聚的空間，談話、看電視是這里主要節(jié)目，太小讓人有壓抑感，過于空闊則又易于讓 人有四邊不著、相互有隔閡的感覺。因此客廳的開間以 4.5 米為宜最大不應超過 5 米最小不應小于 3.5 米。臥室中主人房的要求較高，面積要求就大，而且主人房帶衛(wèi)生間這種做法越來越普遍。衛(wèi)生間三件套不可缺少，且互相之間要有適當?shù)目臻g距離，目前反洗漱和就廁分開是一種趨勢，廚房少于 4 平方米則難以接受。 除人的視角、人的活動外，舒適性還應考慮利用問題。如果一套房子中有部分面積既不能用于擺設家具電器、又無助于人的活動、也不能增添藝術情趣，則只能增加購買費用、增加主婦打掃衛(wèi)生的時間與難度，舒適性自然也就大打折扣。 因素三：地域性 原則 地域性是由于各地區(qū)人們生活習慣不同而對戶型面積有著不同的要求，其實是舒適的延伸。這也是戶型設計中必須高度得視的問題。比如大連人大多認為二房二廳的面積應該有 90 平方米甚至 100 平方米，而在深圳，恐怕很少有人能理解 90 平方米以上的房子為什么不做成三房。 因素 4：配套性原則 住宅配套是否齊全、發(fā)達，關系到置業(yè)質量的好壞，關系到住宅功能的發(fā)揮。住宅戶型功能設計中，廳的功能以接待客人、招待朋友、休閑活動為主。如果住宅小區(qū)內會所配套齊全、使用方便，如果小區(qū)外商業(yè)配套發(fā)達、價格合理、服務周到，那么客廳的一些效用就可 以轉移。這樣做可以給住戶提供更多生活上的方便，同時，隱私權也得到更好的保護。 在現(xiàn)代商品住宅中，廳的設計必不可少，而且廳的面積占整個住房面積的比重還相當大，一般都占 1/4 以上。如果廳的一部分功能被轉移，那么廳的面積就可以有一定量的縮小，從而使整套住宅的面積得到縮小。 5、獲取戶型致勝的創(chuàng)新規(guī)則 一、戶型個性化創(chuàng)新 隨著房地產市場的日漸成熟，市場競爭的日漸激烈，房地產品因此就呈現(xiàn)出了多元化、精品化。因此，戶型設計也就顯示出了強烈的個性化特征，來滿足現(xiàn)代置業(yè)者不斷改變的生活需要，從而折射出現(xiàn)代都市人的居住文化。 戶型的個性的設計突出體現(xiàn)出以下的幾個方面： （ 1）居住空間多元化設計模式 住宅的空間包括了私密性空間、周邊生活空間、視覺空間。其中，私密性空間是住宅設計中的重要中心。隨著社會的進步，生活質量提高已經改變人們居住模式，現(xiàn)代住宅不僅具備傳統(tǒng)的生活場所功能，更應在設計當中要考慮應該具備工作場所、休閑場所的功能。在房地產現(xiàn)行開發(fā)中就把這種設計運用到了戶型設計中。 （ 2） “ 景觀入室 ” 設計模式 一個項目的戶型設計應建立在充分結合周邊自然資源的基礎上的，在這一點上，目前所開發(fā)的項目在不同程度上都有一些側重。 例如山景、海景、人文景觀等。通過在戶型設計中采用 “ 戶戶有景、窗窗似畫 ” 的設計方式，把景色充分利用起來。 二、市場需求主導戶型創(chuàng)新 戶型的創(chuàng)新不公為產品的價值帶來一定的提升，也會帶來一定的市場美譽度，更會引導一定時期的居住時尚與人文品味。 由此可見，戶型創(chuàng)新必須準確的建立在市場需求之上。 （ 1）區(qū)域市場南需求分析 不同的區(qū)域內，所需求戶型設計也一定要符合該區(qū)域的特性，不可盲目跟從其它項目，充分的了解全局才可做到供需相等。 （ 2）符合市場需求口味的戶型創(chuàng)新 商品力是拉力，合理細致的營銷手段是推力， 拉力加推力的組合成功才是產品旺銷的基礎保證。市場的需求直接影響著戶型創(chuàng)新策略的實施，而不計成本，完全去迎合市場盲目創(chuàng)新是無益于項目開發(fā)的。 三、流線性創(chuàng)新設計模式 流線的定義：是指人們活動的路線，是在戶型設計中常用的一個基本要素。大致來講，戶型創(chuàng)新設計必先考慮線路的走向，從而分析出現(xiàn)代居住群對居所的需求之處。 （ 1）家務流線 一般家庭中的廚房較狹窄，流線通成一直線，順序不當就會感到在使用上的不便，所以在廚房的設計中就創(chuàng)新中西兼有的雙廚式設計。中式廚房以封閉為主，只做炒菜時使 用；西式廚房以開放式為主，用來制作西餐。在擺設廚具中也應合理的規(guī)劃，方可使廚房使用起來輕松和沒有障礙。 （ 2）家人流線 家人流線主要存在于臥室、衛(wèi)生間、書房等私密性較強的空間。在設計這些空間時要充分尊重到主人的生活格調，滿足到家人的生活習慣。比如獨立的主人房衛(wèi)生間，就明確的主人的私密性。 （ 3）訪客流線 訪客流線主要是指由入口處進入到客廳的這段空間。應做到有客人來訪時不應打擾到家中其他家人的休息和工作。所以在起居室中劃分出單獨的會客室是必要的。 四、創(chuàng)新的思維局限 目前住宅建筑多以框架結構的 高層、小高層、多層為主，結構相對的制約了房型的變化，使房型的特點無法充分的發(fā)揮出。 （ 1）彈性分割顯現(xiàn)個性 目前有不少樓盤以更直接的方式讓住家選擇。比如有些樓盤在建造過程中就取消了非承重墻的建造，讓購房者在較大的空間中發(fā)揮個人的想像力，實現(xiàn)個人特性的需求。如一些小戶型住宅，在置業(yè)者想購買兩套以上時，也可以選擇同時打通居住。 （ 2）功能區(qū)域突出住宅性格 隨著市場上大戶型需求的增多，房型在設計上有了更多的空間，而人們對室內功能區(qū)的各種要求，也隨之的出現(xiàn)我多個功能區(qū)。如健身室、衣帽間等。 房型設計可以根據(jù)不同購房者的需求，創(chuàng)新設計功能區(qū)域。如對 “ 網(wǎng)蟲 ” 、家庭炒股大戶們，可以按他們的要求，設計一個較大的家庭功能室，即可上網(wǎng)、 炒股、又有家庭的休閑氛圍。可以預見的就是，隨著職業(yè)分工的細化，為不同職業(yè)者和置業(yè)者設計的戶型將會越來越接近他們所需。 五、回避創(chuàng)新的誤區(qū) 在項目的設立之初，開發(fā)商往往追求樓盤暢銷戶型賣點，在不經意之間就會走向完美的極端，就會產生在戶型設計當中的誤區(qū)。 （ 1）戶型越大越舒適 戶型的以展不可能是一 “ 大 ” 到底的， “ 大戶型 ” 到多少才是算正好呢？如何在設計當找到一個恰到好 處的結合點呢？ 實際上不少的大戶型在舒適度上并沒有得到很好的效果。比如大面積都大在了什么地方？一般的所謂的大戶型主要是在客廳和主臥室的面積增大，而在廚衛(wèi)的功能上并沒有增加多少。而這些細小的地方在隨著生活水平的不斷提高。已逐漸的讓人們有所認識。此外，洗衣間、衣櫥也是保證住宅舒適度的必需功能空間。 而在目前的市場大戶型中這些功能并沒有到，反而在一些面積的使用上感到了不實用和與家庭生活氣氛不協(xié)調之處。 （ 2）錯層 錯層式的住宅已逐漸讓現(xiàn)代的置業(yè)者有所認知。而且在錯層形式上不但是有開間方向，也出現(xiàn)了進深方向。錯層 的運用最早來自于在別墅的運用上，由于它們的面積相對較大，開間、進深較大，在布局上就會比較靈活，結構的抗震要求也就不高。為了使空間上有所變化，或者使空間有所層次感才運用的。但并不是所有戶型都可以運用到錯層的這種手法，因為在錯層的運用上仍要注意二點： 錯層的使用會給老人和小孩的生活帶來不便； 為了錯層，起始層中有相當一半的面積范圍內的房屋的層高要有所增高，如不想浪費層高的高度，就只好壓縮其他一半面積內的房屋層面，讓其低那么三分。 （ 3）陽臺 一般的戶型設計在陽臺的使用上分為前陽臺與后陽臺， 也就是說有一個專供休閑、觀景所用的生活陽臺，另外還有一個廚房旁邊的服務陽臺，以作為曬衣及其他家務所需。但又于近幾年的建筑形式的有所改變，陽臺的運用就越來越多，越來越大，功能也有所增加。 陽臺有其特定的位置和功能所需，不能不設，但也不可以亂設。特別是高層住宅更應考慮到結構的抗震和使用上的安全性。這樣才可提高居住的質量。 6、優(yōu)化的戶型配置的手法 一、 確定戶型的構成比例 想吸引到所有消費者對項目產生興趣往往并不理想。因此戶型設計的首要 即是要根據(jù)項目自身所處區(qū)域及周邊環(huán)境，再結合到目標客戶群來定位，確定項目 是以立體戶型為主公平是以平面戶型為主？以三房以上的大戶型還是二房以下的小戶型？并確定各種戶型分別應占的比例是多少？ 要想確定戶型的構成比例是比較復雜的一件事，在這里面沒有一成不變的定例或是規(guī)矩，而應以市場情況而定，如果項目所面對的購買目標客戶群特征單一的話，那么在確定主力戶型及其比例時較為容易；如果項目所處區(qū)域購買目標客戶群在需求層次上出現(xiàn)復雜難以定位，主力戶型的數(shù)量可適當增加。 戶型的構成比例受到目標客戶群、需求層次、需求文化、平面布局、規(guī)劃設計等因素的影響。市場需求雖然占決定性的因素，但不是唯一的影響 因素，有時候戶型的構成比例同時還受到規(guī)劃設計、容積率等因素限制。戶型的比例設定以后，并非一成不變的，可以根據(jù)市場變化作出相應的變動。 二、 小戶型的配置比例 一般來說，戶型的配置決定了項目的整體定位，因此戶型策劃者首要的是進行土地價值的分析來做出判斷：景觀豐富，交通便利的地塊當然以大戶型為主；土地各方面均普通既無突出優(yōu)點又無特別缺點的，則以中等戶型為主；而地塊較差時則應以總價較低的中、小戶型為主；至于在商務中心區(qū)的小幅土地，最適宜的當然是小面積公寓或是酒店式公寓。 做為一個整體項目一棟樓在大小戶型的配 置比例也是要仔細研究的問題。戶型單一則是由于客源供給面狹窄，但 “ 人以群分 ” ，單一戶型所帶來的客戶基本素質面的統(tǒng)一，可大大提高物業(yè)形象檔次進而賣出好價錢，正因為如此，因而采一旦定位準確，其收益也非同一般。而一些項目由于對目標消費者界定不清或希望將所有類別消費者全部囊括其中，于是從30、 40 平方米的單身公寓到二房、三房、四房直至 200 平方米以上的復式一應俱全。看起來是不同的目標客戶群均找到了自已的需求所在，便實際上是定位混雜，各種層次的客戶均難以找到感覺。因此大、小戶型相互比例配置合適，戶型既有層欠又有相對統(tǒng)一 性，則客戶挑選余地大，市場抗風險性也就相對較好。到底多少比例才算是恰當，總結歸納以下兩： 1、 戶型內部中的彈性設計，留出一、兩室變成三室、四室的可能。銷售時甚至可以是無隔墻的大空間的大空間，可以提高用率，到交樓時提供三種選擇，根據(jù)客戶的需求決定如何分離。 2、 戶型與戶型間的彈性設計。如可以將設計是三室戶型改成兩個一室戶型，使客戶有很大的挑選余地，極大地擴大市場定位的范圍。 三、 立體戶型的布局 住宅戶型布局相當重要，它將影響到業(yè)主入之后的的舒適度，方便與否和是 否有利于身心健康。如果布局不合理，就會增加 業(yè)主日后改動布局的煩惱和提高費用。究竟何種布局才是最理想的呢？簡單的說就是絕大多數(shù)住戶都得不用改動的戶型布局才是最好的布局。 四、 平面戶型的布局 最優(yōu)化的平面戶型布局具有八大優(yōu)點，具體羅列為以下內容： （ 1）入大門處有一過渡性的空間，主要可以設計一個玄關，對整套的住房的私密性有很好的保證； （ 2）客廳的空間應該是十分獨立，除了一個入口和陽臺推拉門之外，無其他任何房門對著客廳，使客廳的空間不會受到其他空間的干擾；客廳要開闊，通風和采光效果要做到極佳； （ 3）朝南的方向應至少要 保證有三個房間，這三個房間應是通風效果最好的空間； （ 4）廚房、飯廳、和公共衛(wèi)生間全部集中在一起，功能分區(qū)集中，并能與其他功能區(qū)明確分開。其中，廚房與飯廳緊密相聯(lián)，方便用餐使用，同時要有明窗，通風、采光要好； （ 5）衛(wèi)生間與陽臺，兩個衛(wèi)生間都要設有明窗通風和采光，主臥室有獨立衛(wèi)生間，私密性強；陽臺可分為雙陽臺，一南一北，有利觀景和日常生活功能等； （ 6）每個臥室的面積分配要合理，方正、平直、寬大。其中主臥室要十分寬在大，面積不應小于 20 平方米，符合二次置業(yè)者提高生活質量的要求。 同時其它次臥室在設計上也應注意到通風、采光和私密性的問題； （ 7）公共活動區(qū)（客廳、飯廳、廚房），要功能上分區(qū)集中，動靜分區(qū)、過渡自然，可以起到互不干擾的要求； （ 8）房中無狹窄通產或其他很難利用的空間，分攤面積小，實用率高。 復式住宅的入戶門均設在底層，這一點非常重要，從居住的心理和生活自然規(guī)律來看，進門就應該是第一層，若再往下走則有一種進入地下室的感覺。反以在復式的中、下層應集中設置成為客廳、書房、餐廳、廚房、公用的衛(wèi)生間、貯藏室、客房或為行動不方便的家庭成員設置的臥 室等；而上層則應設置成想對隱秘性要求較高的主人房、次臥房、家庭起居室等、 復式房的室內樓梯一般是不容忽視的重要內容。而對樓梯的要求一般寬也不應小于 80 厘米，否則就會造成行走上的不便，家具在擺設時也會難以搬上上層空間。復式住宅面積一般都較大，一般都在 200 平方米以上，而且在單價上通常也比同一幢所謂工同一區(qū)域的平面住宅要高的多， 樣就使其總價相當高，但價格雖然高，它所提供給人的居住質量，是有一種尊貴的感受的。 而 “ 錯層式 ” 則平面戶型與復式戶型之間的綜合體，它并沒有兩個完全不同的層面， 而是通過將同一層面中的部分抬高一定的高度，從而有效地實現(xiàn)日常生活中所涉及到的起居、用餐、娛樂、學習等，都可以在不同的功能層面上進行。 五、 確定戶型的功能配置 戶型功能配置包括了以下的幾個工作：比如要配置幾個衛(wèi)生間？幾個陽臺？ 廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉室？要不要工人房或是要不要設立一個雜物房？要不是立凸窗？等等，都應首先站到市場的角度、從項目整體定位的高度來審視。 例如小戶型的住宅。從其內部空間設計觀點來看，戶型的面積越小，設計配置的難度就會越大。因為要在那么僅有的空間中做到新穎別致的式樣 。因此一房一廳、二房一廳、一房二廳、二房二廳等中小戶型在功能配置上也就相對簡單了許多，一般戶型所具有的廳、房、廚、衛(wèi)、陽臺等要素，在分配上也就顯出不完美之處了。而相對大面積的戶型而言，對于設計師們發(fā)揮來說余地就較大，不僅可以在小戶型基礎上增設主臥衛(wèi)生間、貯藏室、工人房、書房、衣帽間、主臥室的觀景陽臺等多方面的功能，而且也可以依據(jù)人們通常生活的習慣性做出比較完善的區(qū)分。 六、 戶型配置的三種規(guī)律 第一點，計上不宜過雜，戰(zhàn)線不宜拉長。 在戶型設計上以為戶型較多并能兼顧并滿足到各種需求的思想是不正確的，戰(zhàn)線拉的過 長，往往無法集中心思去滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓宇的檔次和形象上的定位。 外銷項目宜突出主力戶型，并且主力戶型不宜多而雜。因為對于港人的消費心理有群居性，排他性的特點。也就是指喜歡在港人社區(qū)居住，不喜歡與不同層次、不同階層的人居住。 而內銷戶型的比例確定一般以中戶型為主力戶型，大戶型和小戶型的比例相對較少一些，再配以一些少量的復式單位。 第二點，主力戶型如果差異性過大，定位亦不準確。 如果一個項目在戶型上的設立，又有大戶型的三房，同時又存在一房作為主力戶型，想必會拉大購房者層次，給相關的物業(yè)管理公 司造成在管理上的很大難度。因為，不同層次業(yè)主有不同的生活圈，這樣混雜的居住方式是很難準確的劃分各自獨立的生活區(qū)域的。 第三點，具體戶型構成比例，應以目標客戶群細分來確定。 每個樓盤必然有其預期的目標客戶群，針對不同的目標客戶群就有不同需求特點，細分出處各個特征群體，然后再根據(jù)各個群體的購買力、目的、心理等因素進行分析及調查模底，確定對應的戶型比例。 7、洞悉戶型設計的幾個關鍵點 一 . 客廳功能的重新定位 毫無疑問，在一套房子里面，客廳的重要性居于首位。因為它是進入一個家庭給人的第一視野、是一家大小盡享天倫 之樂時最主要的活動空間、是迎賓會客的最重要場所。因此我人說客廳是戶型之首，在設計中應該得到最高規(guī)格的尊重。 （ 1）面積趨勢。廳的面積要大小適中，首先要實用，要考慮與其他房間（尤其是臥室）的協(xié)調。一般來說，視戶型總面積的大小，客廳的開間應在 3.8 5 米之間，過大或過窄都與人們的家居生活規(guī)律有沖突。而在通常情況下，進深與開間之比不宜超過 1.5，否則也將在因過于狹長影響使用。 （ 2）與陽臺的關系。陽臺應與客廳連接，一方面陽臺與自然直接對接，是 “ 風光 ” 入室的最佳通道；另一方面，陽臺不能穿過臥室形成干擾、影響私密性， 而應與廳相連接，成為廳的延伸。目前，新式公寓已把陽臺改建成一個與廳直接連接、多面采光的 “ 陽光室 ” ，住戶可以在此布置一個茶座，很有生活情趣。同時，陽臺設在客廳的向陽面，則應考慮在其背陽面設置次陽臺或窗戶，以形成 “ 穿堂風 ” 增加客廳的通透性。 （ 3）客廳門的設計。在客廳周圍開幾道門，每道門各自朝向何方，當屬客廳設計中最難決定、需要反復研究認真斟酌最費心血之處。因為門越多則空間利用率越低，而門朝向哪里又決定了使用的方便與否。 能做到所有臥室的門都不直接開向客廳嗎？客廳與臥室之間的走道如何安排？不設過道又如何？等等， 這些問題當然不可能有統(tǒng)一的答案，不可能有經典、最好的方案，而只能通過對目標客戶深入、細致的調查訪問來了解客戶的真實需求，并結合項目的實際情況統(tǒng)籌安排。 （ 4）與其它功能區(qū)的關系?？蛷d與臥室應相保持一定距離，實行動靜分區(qū)。客廳應與餐廳相對獨立，又不宜完全分離，最好錯開或隔斷，而使功能分區(qū)更顯細致，同時客廳應避免與廚房相連，以防污染與噪音，還要避免衛(wèi)生間門直對客廳。 （ 5）客廳新功能定位。關于客廳，我們要注意的是隨著對消費者的進一步細分及細分后消費者個性化需求，是否應重新界定客廳功能進而從根本上改變我們的設計思 路？ 對于時尚、前衛(wèi)、崇尚個性、反對拘束、喜歡離群的年青一代新人類們，也許并不希望客廳仍然只是個標準模子里出來的方盒子，有起伏變化、有錯落，有曲線或許正是他們的追求?？蛷d賦予更多的工作功能甚至直接將客廳當作電腦間、網(wǎng)上沖浪室也是部分 IT 人士的生存需要，現(xiàn)在仍處設計階段的房子，在決定一房一廳、二房一（二）廳的布局時，恐怕就有必要考慮新人類們的需要了。 二 . 主臥功能的強化 主臥的出現(xiàn)，使老、中、小三代翱腿嗽誑占瀋嫌懈 康畝懶 裕 跎倭思揖踴疃 背稍敝淶南嗷徊娓扇牛 鎏砹松 釙槿 蚨 由 砩下 懔訟執(zhí) 說募揖由 睢 ?BR同時，它還極大地滿足了購房者的心理需求：擁有自已的房產在很多人眼里還是事業(yè)成功的標志之一，而獨立、舒適、寬逸、豪華、典雅、有個性品味的主臥正是業(yè)主尊貴身份的重要體現(xiàn)。 臥室是整套住宅中私密性最強的所在。臥室應盡量向陽，能有良好的通風。臥室還應避免與窗外其他住戶發(fā)生對視現(xiàn)象。二室以上的戶型，主臥室配有單獨使用衛(wèi)生間。 關于主臥的設計應把握以下要點： （ 1）位置。位置上應盡量遠離入戶門與客廳，避免直接對客廳與洗手間為鄰，同時注重朝南與最佳景觀； （ 2）面積。面積要比其它房間大，把握好舒適度， 并非越大越好。而且要注意南北差異，要設有獨立衛(wèi)生間，其面積應比公共衛(wèi)生間大，功能更完備，除洗臉、浴盆，還應根據(jù)項目定位設置更為完備的設施，如按摩浴缸等。 （ 3）輔助功能。在目前的住宅市場中，不少設計師在處理大面積戶型時，常簡單地將每一個房間按比例放大就算了事，其實這是一種非常嚴重的浪費?？尚械姆椒☉撌菍⒐δ苓M一步細分，如在主臥室就可考慮設置獨立的衣帽間、獨立的梳妝間，可以考慮設置背景音樂系統(tǒng)等。 三 . 陽臺功能的多元化區(qū)分 陽臺的設計應在注重基本功能的基礎上，推陳出新，滿足人們不斷高升的品位需求。例如，可以進行以下設計： （ 1）雙陽臺。目前在設計陽臺時，有兩種不同的思路。一種是強調通風，將兩個陽臺分置于廳（客廳 +餐廳）的兩端；另一種注重實用，將北向陽臺與廚房相連，作為工作陽臺，便于放置新鮮的蔬菜及其他小雜物。 （ 2）內陽臺。將陽臺整體納入室內，使其在為廳的自然延伸，因而也可看作是封閉式陽臺的一種升級。內陽臺的好處是可以免除風沙灰塵的侵擾（只要我們的城市還處于高速擴張階段就仍是大工地；只要生態(tài)環(huán)境沒有根本性轉變，風沙灰塵侵擾就會在較長時間內成為影響我們生活質量重要因素）。另外如能以大幅的落地玻璃代替墻體，不 僅可引入充足陽光，而且視線也極為開闊。內陽臺特別適合北方地區(qū)。 （ 3）觀景陽臺。海景、山景、湖景、江景、河景、城市夜景及天際線背景、街景、公共公園、小區(qū)中心庭園 優(yōu)美的景觀環(huán)境能極大的激發(fā)買家的購買熱情，增加樓盤的附加價值，面對某一特殊景觀的 “ 觀景陽臺 ” 也就應運而生。觀景陽臺不僅強調觀景，而且應做到陽臺與景觀可交流、對話，陽臺融入景觀，因而不僅需要上佳的角度，而且需要較大的面積。 （ 4）景觀陽臺。陽臺是影響住宅建筑外立面觀感極為重要的因素，因而如何讓陽臺自身也成為一種景觀，是建筑設計必要的追求。在近十余 年來全國各地開發(fā)的商品房中，基礎都摒棄了 “ 兵營住宅 ” 時代用紅磚砌就或水泥鑄成的粗糙、笨重、簡陋的陽臺。代表著古今中外各種不同建筑風格的建筑符號都被貼切或生硬地運用到陽臺上來，陽臺造型也一改過去千篇一侓的長方形，出現(xiàn)了大量的半圓形、弧形、扇形、 L 形，材質由鏤花鐵藝、不銹鋼石柱、鋼化玻璃等，色彩更加五彩繽紛，讓陽臺成為吸引買家的秘密武器。 （ 5）家政陽臺。是與其同時出現(xiàn)的 “ 景觀陽臺 ” 相對應的概念，顧名思義即是用于家政勞動或充當家庭服務的空間。被稱為 “ 家政陽臺 ” 的，往往在設計上備有水龍頭、地漏、電插座及晾衣架等， 但其面積也就在兩三平方米，這種陽臺往往處于北向和設備間或廚房相連接，與臥室 “ 靜區(qū) ” 遠離，其內可以放置洗衣、晾衣、燙衣等家務勞動的小空間，既有良好的通風采光條件，也避免了洗衣晾衣弄濕衛(wèi)生間地面及穿廳過室的不方便。 專家們認為，真正意義上的陽臺是人們健康生活所需要的，人可以隨時到戶外活動，家中的被褥也應經常地晾曬、殺菌，集合式住宅（塔樓、板樓、多層住宅）的陽臺還是必要的，其面積不必太大。 “ 家庭陽臺 ” 、 “ 景觀陽臺 ” （或者外飄窗）加一個半封閉小露臺應該是一個較好的設計。 四 . 廚房輔助空間的再塑造 廚房是居住最重 要的輔助使用空間，由于在其中活動的時間較長且頻繁，更由于以前對其設計的忽視，所以，現(xiàn)在開發(fā)商越來越把它作為招攬顧客的一個重要因素。廚房間除了放大其使用面積之外，還應注意功能的開發(fā)和室內環(huán)境的保護，充分考慮冰冰箱、微波爐等物品的位置。 （ 1）位置。廚房、餐廳、小陽臺應采用 “ 三位一體化 ” 設計，好的廚房帶有一個 2 平方米左右的服務陽臺。廚房與餐廳聯(lián)系方便，便于家庭雜物