2009年上海房地產(chǎn)市場總結(jié)及2010年市場展望 2009-12-4 上海杰星 第一部分 2009年房地產(chǎn)市場回顧 2009年的中國樓市，在擺脫了 2008年全球金融海嘯以及美國次貸危機(jī)的陰霾后，出現(xiàn)了絕地反擊般的局勢扭轉(zhuǎn)，成交量、價均已達(dá)到歷史最高點(diǎn)，這另所有人始料不及?？v觀整個 09年的走勢，大致可以分為幾個幾段，第一階段是 09年新年后由于剛性需求拉動的樓市反彈；第二階段是 09年 5月份開始的樓市全面“井噴”；第三階段是“金九銀十”效應(yīng)帶動下的延續(xù)輝煌；第四階段則是臨近年底的市場微妙階段。 2009年市場成交數(shù)據(jù) 2009年 1-10月份，上海商品房累計新增供應(yīng)量 2062.8萬平方米，成交 2612.7萬平方米，累計成交均價 12216.8元 /平方米。 0501001502002503003501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 2009年上海商品房供求圖例 供應(yīng)量 成交量 050001000015000200001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 2009年上海商品房成交均價圖例 成交均價 一、 2009年市場回顧 1、住宅市場 第一階段： 2009年 14月 樓市回暖 受 2008年國際金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。 2008下半年至 2009年一季度，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。 壓抑了一年多的剛性需求、諸多樓市優(yōu)惠政策，以及中國經(jīng)濟(jì)的逐步抬頭，使得 2009年春節(jié)前后，樓市出現(xiàn)明顯“回暖”跡象。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 附： 2008年底開始出臺的相關(guān)樓市優(yōu)惠政策 央行年內(nèi)五度降息 10月 30日起，央行再降存貸款基準(zhǔn)利率 0.27% 10月 9日起，央行再降存貸款基準(zhǔn)利率 0.27% 9月 16日起，首降貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率 免印花稅增值稅，契稅下調(diào) 印花稅 -財政部從 11月 1日起對個人買賣住房暫免印花稅 增值稅 -下月起對個人銷售住房暫免征收土地增值稅 減契稅 -首次購買 90平方米以下普通住房契稅調(diào)到 1% 購房首付 /房貸利率下調(diào) 政策回顧： 商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 0.7倍，最低 首付款比例調(diào)整為 20%。 第二階段： 2009年 58月 全面井噴 全國房地產(chǎn)市場的反彈是由住宅市場率先起航的。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明，從 5月份開始，住宅市場的活躍與第一季度相比已表現(xiàn)出明顯的不同，產(chǎn)生了質(zhì)的變化：在 08年市場低迷環(huán)境下壓抑已久的剛性需求得到迅速釋放，成交量和成交價格均呈加速上升之勢。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 觀望期正式結(jié)束，剛性需求開始井噴 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第三階段： 2009年 910月 歷史之巔 從 9月份開始，“金九銀十”態(tài)勢重現(xiàn)，成交量和成交價格達(dá)到歷史的最高點(diǎn)，需求結(jié)構(gòu)也從上半年月份的“剛性需求”為主逐步向改善型和投資性需求轉(zhuǎn)變，需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變直接導(dǎo)致了高端項目的熱銷。在市場回暖及種上海利好概念的推動下（兩個中心、大虹橋、崇明隧橋、迪斯尼、世博等），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心正在逐步回升，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略也正在由“保生存”向“謀發(fā)展”轉(zhuǎn)變，從而帶動未來房地產(chǎn)開發(fā)投資的進(jìn)一步活躍。 投資熱潮、防通貨膨脹預(yù)期及多項上海利好概念進(jìn)一步將房市推向高潮 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 第四階段： 2009年 11月 至今 微妙過渡 從 11月份開始，由于上海及全國房市均出現(xiàn)高漲態(tài)勢，社會開始流傳政府將有政策性收緊傳聞出現(xiàn)，由于前一階段的火爆熱銷，可售房源大幅減少，供應(yīng)量不足導(dǎo)致上海市場一手房成交量開始出現(xiàn)回落，但價格仍然高居不下；二手房市場房東想持幣過年價格開始小幅跳水。 目前房價已在歷史最高點(diǎn)，賺錢速度已經(jīng)趕不上房價上升的速度，價格泡沫集聚。 2、商辦市場 2009年上海商辦市場受全球宏觀經(jīng)濟(jì)衰退、眾多企業(yè)營運(yùn)不佳的情況下，買賣行情供求雙雙萎縮，租金下降、空置上揚(yáng)。 辦公數(shù)據(jù) 10月新增可售寫字樓物業(yè)共 13例，共計 23.33萬平方米（ 1888套），環(huán)比減少了 31.6%；而售出寫字樓物業(yè)達(dá) 18.94萬平方米（ 1954套），環(huán)比銳減了53.3%。 3、重點(diǎn)關(guān)注 “搶地” 2009年，由于市場的持續(xù)活躍，使得開發(fā)企業(yè)有了一定的回款，隨后紛紛加大投資及開發(fā)力度；同時由于各地政府迫于土地財政的壓力，紛紛出臺措施鼓勵開發(fā)商購地，如分期及延期支付地價款、資本金比例下調(diào)等，從而促使開發(fā)商在土地市場又開始積極行動，增加土地儲備。特別是一些有實力的央企紛紛進(jìn)入土地市場，各地土地市場出現(xiàn)回暖跡象，并開始頻頻出現(xiàn)溢價成交的情況。使得樓板價已經(jīng)大大高于一些地區(qū)的成品房價格。 央企圈地，樓王頻出 “面粉”價格已經(jīng)大于“面包”價格 2009年各地地王列表 2009年 11月 20日北京 順義區(qū)直屬企業(yè)大龍地產(chǎn)以 50.5億元的總價拿下天竺 22號地塊，最終成交的樓面地價超過 30000元 /平方米，創(chuàng)下北京今年以來單價、總價、成交單價的“三料地王”。 10月 29日廣州 科學(xué)城原先被收回的地王 KXC-F8-1-1地塊被番禹雅居樂以 43.41億元購得，刷新廣州新的地王記錄。 10月 29日重慶 中海集團(tuán)與九龍倉再度聯(lián)手，以 41億的天價豪取江北嘴 CBD江北體育公園一開發(fā)地塊，刷新保利拍下的鴻恩寺地塊的 38.1億元的地王記錄。 9月 10日上海長風(fēng) 長風(fēng) 6B、 7C地塊 9月 10日下午成功拍賣，最終中海以 70.06億奪下了長風(fēng)地塊溢價率達(dá)129%。長風(fēng)地塊 6B、 7C地塊一舉奪下當(dāng)時“中國地王”稱號。 2009年 9月 30日上海 上海綠地以 72.45億元的天價競得上海龍華路 1960號地塊。折合樓面價為 27231元 /平方米，溢價率高達(dá) 111%，成為 09年中國新的雙料地王。 9月 10日深圳 招商華僑城投資有限公司昨日以 5.3億元總價拍得深圳寶安尖崗山編號 A122-0322居住用地，以樓面價每平方米 1.89萬元刷新紀(jì)錄 ,成為深圳新地王。 4、重點(diǎn)關(guān)注 “投資轉(zhuǎn)移” 2009年，滬綜指跌破 2800點(diǎn)，深成指接近 11000點(diǎn) ，反而樓市是一路飄紅，面對股票市場動蕩，股票資產(chǎn)收益率的持續(xù)下降 ，通貨膨脹的預(yù)期，相當(dāng)一部分熱錢從股市轉(zhuǎn)向到了樓市，使得本已經(jīng)相當(dāng)紅火的上海房地產(chǎn)市場更為火爆異常，主推了房價的快速飆升。 2007年盛行：今天你炒股了么？ 2009年盛行：今天你買房了么？ 5、重點(diǎn)關(guān)注 營銷定價模式哄抬房價 供應(yīng)量的持續(xù)減少 持續(xù)火爆的買方市場 投機(jī)的賣方市場 巨大利益驅(qū)使 拋棄理性定價，增加泡沫成分 不理性的定價模式抬高了房屋價格增加了價格泡沫 6、重點(diǎn)關(guān)注 “扭曲的平衡” 臺北市區(qū)房價 9年漲 7成，上海市區(qū) 4年就漲了近 9成。近 4年上海市區(qū) (外環(huán)以內(nèi) )一手住宅均價漲幅達(dá) 88.5%。 2006年上海市區(qū)一手房成交均價為 1.22萬元， 2009年 (截止到 10月 )均價攀升至 2.3萬元，不到 4年的時間里漲了近一倍。 2008年上海房價收入比超過 20倍 。 (美國的房價收入比是 5倍，英國的房價收入比是 4倍 )。 高房價導(dǎo)致上海房價收入，名列世界前茅 附注： 特別關(guān)注 “面粉”價格超過“面包”價格 房地產(chǎn)業(yè)占中國 GDP比重過高 房價與收入已成為社會問題 二手房成交全面趕超一手房 上海步入豪宅時代 面包比面粉貴！ 1、特別關(guān)注一 實例： 長風(fēng)地王 樓板價： 22409元 / 目前市場價： 20000元 / 川沙地王 樓板價 ： 14020元 / 目前市場價： 13000元 / 目前中國房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)是與國民經(jīng)濟(jì)高度關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，以目前態(tài)勢長期發(fā)展，不利于國家發(fā)展，危險程度較高。 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額近 20%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值近 10%，直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)達(dá) 60個，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的直接命脈。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動，現(xiàn)階段依靠房地產(chǎn)發(fā)展生產(chǎn)的幾十個行業(yè)，如鋼筋水泥生產(chǎn)商等，還有那些投資房地產(chǎn)業(yè)的大中型企業(yè)都將受到無法估量的損失，甚至可能因為大量資金的喪失，讓失血嚴(yán)重的中國實體經(jīng)濟(jì)崩潰。 2、特別關(guān)注二 房地產(chǎn)占 GDP比重過重，實體經(jīng)濟(jì)相對薄弱，抗風(fēng)險系數(shù)較低。 目前京滬城市平均收入不記東京的1/10，但房價收入比大于 20倍，社會呈現(xiàn)出“月薪過萬也可能無力購房”的現(xiàn)象。 3、特別關(guān)注三 一手房供應(yīng)不足且價格較高 二手房供應(yīng)充足且價格有優(yōu)勢 市場對于 2010年宏觀政策不樂觀 二手房市場已經(jīng)超越一手房市場成為成交主力 4、特別關(guān)注四 從成交量上看， 2009年 1-10月上海豪宅市場共成交 1139套，比 2008年同期增長 143.3%，比 2007年同期增長 15.9%；成交面積 313376平米，比 2008年同期增長 105.2%，比 2007年同期增長 22.5%；整體成交均價為 65106元 /平米，比 2008年同期增長 4.5%，比 2007年同期增長44.2%。 上海難道已經(jīng)步入豪宅時代？ 5、特別關(guān)注五 第二部分 2009年房地產(chǎn)市場總結(jié) 2009年的中國樓市，為我們展示了一片價格飛速飆升、有房子不愁賣的火爆異常房地產(chǎn)盛世景象 上半年：剛性需求井噴 +多項利好政策出臺 +全球經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn) 下半年：投資熱錢的涌入 +防通貨膨脹的預(yù)期 +利好概念的提出 1、導(dǎo)致上海 2009年房價的快速飆升 2、國家政策的不得當(dāng)調(diào)控只會導(dǎo)致房價更為兇猛的反彈。 相關(guān)政策 居民首次購房最低首付款比例減至 20%（原比例 30%） 暫免征收印花稅、免土地增值稅、免征營業(yè)稅 個人住房公積金貸款各檔次利率下調(diào) 0.27百分點(diǎn) 3、我們?nèi)缃褚呀?jīng)站在了房價的“歷史之巔” 上海 11月商品住宅的供應(yīng)量為 126萬平方米，略低于 10月；但成交量卻大幅攀升 11.3%，達(dá)到 167萬平方米。高達(dá) 41萬平方米的供需差，使得 11月份一手商品住宅可售量跌破 500萬平方米關(guān)口，僅存 478萬平方米。 供應(yīng)不足導(dǎo)致 11月商品住宅的平均成交價達(dá) 18686元 /平方米的歷史最高位， 環(huán)比漲幅 15%，同比漲幅達(dá) 32.7%。 第三部分 2010年房地產(chǎn)市場預(yù)測 打壓政策不會出，但優(yōu)惠政策會取消， 長時間與高房價（泡沫）并存， 國民經(jīng)濟(jì)高房地產(chǎn)拉動很危險， 2010年下半年會有調(diào)整， 1、政策面預(yù)測 政策方面可能有少量新政出臺但不會有之前大力度調(diào)整的大動作，因此不太會出現(xiàn)之前出現(xiàn)的政策干預(yù)房市下挫的情況發(fā)生。房價實際上漲的幅度仍會大于回調(diào)的幅度。 2009年底的火爆市場余熱仍會延續(xù)，但買方市場可能會趨于冷靜。 受 2009年一整年的持續(xù)熱銷，賣方市場資金回籠良好，資金充裕，信心高漲，降價可能性不大。 2、價格預(yù)測 賣方后續(xù)供應(yīng)量不足已是不爭事實 房價過高買方難以承受同樣擺在眼前 雙雙抵消，買賣雙方膠著觀望 3、供需狀況預(yù)測 世博園區(qū)，約四分之三集中在浦東新區(qū)西南部，并涉及浦西的黃浦區(qū)和盧灣區(qū)。其中受益最大的無疑是浦東三林板塊，作為原先配套商品房基地的板