南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 1 目 錄 第一章 總 論 . 1 一、項目概況 . 1 二、項目背景 . 1 三、可行性研究報告編制依據(jù) . 4 四、項目主要技術經(jīng)濟指標 . 5 第二章 項目建設的意義及必要性 . 6 一、改 善南京及周邊地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻 . 6 二、促進球會所在地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用 . 7 三、中國高爾夫體育產(chǎn)業(yè)有效發(fā)展模式的積極探索 . 7 第三章 市場前景與競爭分析 . 10 一、國內外高爾夫市場現(xiàn)狀分析 . 10 二、國內外高爾夫市場發(fā)展趨勢 . 12 三、項目目標市場及市場 競爭分析 . 13 第四章 項目建設原則及內容 . 18 一、項目總體規(guī)劃構思原則 . 18 二、建設內容及規(guī)模 . 19 第五章 項目建設條件分析 . 22 一、建設地點和交通環(huán)境 . 22 二、地質、水文等自然條件 . 22 三、基礎設施等配套條件 . 23 四、其他條件 . 23 南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 2 第六章 項目承擔單位及項目組織情況 . 24 一 、項目承擔單位情況 . 24 二、項目組織機構 . 26 三、項目勞動定員及人員培訓 . 28 第七章 項目環(huán)境保護 . 30 第八章 項目建設工期及進度安排 . 31 一、項目建設期 . 31 二、項目建設進度安排 . 31 第九章 項目投資估算與資金籌措 . 33 一、項目投資估算 . 33 二、資金來源 . 35 第十章 項目經(jīng) 濟效益分析與財務評價 . 36 一、分析評價的主要依據(jù)及原則 . 36 二、基礎數(shù)據(jù)測算 . 36 三、財務評價 . 40 第十一章 項目可行性研究結論 . 45 南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 1 第一章 總 論 一、項目概況 1、項目名稱： 南京 XX 高爾夫球會新建項目（以下簡稱南京 XX 高爾夫球會項目、本項目、項目）。 2、地理區(qū)位： 江蘇省南京市 XX 區(qū)科學園。 3、項目單位： 南京 XX 高爾夫置業(yè)有限公司（在南京市 XX 區(qū)科學園注冊之中外合作企業(yè)，以下簡稱南京 XX、南京 XX 公司、公司、項目公司） 4、項目簡介 ： 南京 XX 高爾夫球會是南京 XX 高爾夫置業(yè)有限公司基于對中國高爾夫產(chǎn)業(yè)和市場未來發(fā)展態(tài)勢、長江三角洲和南京經(jīng)濟圈社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢的調研和分析的基礎上，在南京市和 XX 區(qū)政府的大力支持下，本著發(fā)展南京體育、休閑、娛樂和旅游產(chǎn)業(yè)，帶動 XX 區(qū)高尚房地產(chǎn)市場發(fā)展的目的，在南京市 XX 區(qū)科學園投資建設的 18 洞國際標準高爾夫球場及配套設施。該項目是一個集高爾夫體育運動、體育休閑、娛樂和旅游為一體的高尚體育項目。 二、項目背景 1、行業(yè)背景。 高爾夫球是一項具有特殊魅力的體育運動，在世界范圍內，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱為三大 體育運動項目。高爾夫球在西方國家至今已有四百多年的歷史，目前全世界高爾夫球場已多達三萬以上，其中美洲有二萬南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 2 六千多個，歐洲有四千多個，日本有二千多個。全球高爾夫運動最為發(fā)達的美國在過去的 6 年中，平均每年新增 500 多個高爾夫球場，高爾夫運動也已由傳統(tǒng)的貴族休閑運動轉變?yōu)橐豁椚竦慕∩磉\動，在社會各階層得到了廣泛的普及。 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們對體育休閑活動的需求日益增加，高爾夫球以其“綠色、陽光、健康、放松、享受生活”的特征倍受人們的青睞。同時，高爾夫球運動作為一項人類交流情感、加深了解、增進友誼的體育休閑橋 梁，在國際經(jīng)貿洽談、民間外交、改善投資環(huán)境、促進體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等方面起到了越來越重要的作用。 中國的高爾夫球運動隨著二十世紀八十年代的改革開放應運而生并且不斷發(fā)展壯大。目前，中國各地共有約 160 個高爾夫球場，其中 60%位于經(jīng)濟發(fā)達的南方省份，僅廣東省目前就有高爾夫球場 60 多個。伴隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展、國際國內經(jīng)貿往來的日益頻繁、人民生活水平的日益提高、公眾對體育運動和健康、休閑娛樂的日益重視，高爾夫球運動也越來越受到社會各界的青睞。中國的高爾夫球運動正在逐漸從高消費的貴族化發(fā)展之路步入平民化的普通大眾消費 軌道，越來越多的消費者加入到高爾夫球運動的行列中，中國的高爾夫市場在迅速的增長。 2、區(qū)域經(jīng)濟背景。 從地理區(qū)位看，項目地處長江三角洲（寧滬杭三角）經(jīng)濟圈、南京都市圈和南京市，這些區(qū)域的社會、經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀和未來走勢對項目的實施具有重要的影響。 （ 1）長江三角洲（寧滬杭三角）經(jīng)濟圈社會、經(jīng)濟發(fā)展概況與趨勢。 長江三角洲經(jīng)濟圈是繼珠江三角洲經(jīng)濟圈之后中國最具活力和發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟圈。該經(jīng)濟圈以上海為龍頭，上海、南京、杭州構成三角核心，南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 3 加上無錫、蘇州、常州等城市，輻射和帶動周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)業(yè)集群效應大，經(jīng)濟要 素資源密集，對國內、國際資本和企業(yè)具有巨大的吸引力，無論是新興產(chǎn)業(yè)，還是傳統(tǒng)的三大產(chǎn)業(yè)，無論是內向型經(jīng)濟，還是外向型經(jīng)濟，長江三角洲經(jīng)濟圈都在中國國民經(jīng)濟體系中占有舉足輕重的地位，是中國今后經(jīng)濟活躍度最高和最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟圈。該經(jīng)濟圈內內資企業(yè)的質量、外商投資企業(yè)數(shù)量和質量、人均國內生產(chǎn)總值、人民生活水平、市場空間和消費能力都在中國首屈一指，并且增長速度迅猛。 （ 2）南京都市圈的概念提出與社會、經(jīng)濟發(fā)展趨勢。 南京都市圈是以南京為核心，實現(xiàn)城市間社會、經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展和經(jīng)濟、市場高度一體化的區(qū)域性圈層式城市功 能群。 2002 年 9 月“南京都市圈規(guī)劃綱要”出臺，南京都市圈跨越蘇皖兩省，以南京為核心，包括江蘇南京、鎮(zhèn)江、揚州、淮安和安徽蕪湖、馬鞍山、滁州及巢湖市的全部或者部分地區(qū)，交通運輸網(wǎng)絡較為發(fā)達。南京都市圈將整合圈內城市旅游、基礎設施等資源，協(xié)同發(fā)展產(chǎn)業(yè)群體和基礎設施等，積極推行市場一體化，目前處于規(guī)劃和實施的初級階段。由于地緣、交通等原因，如果能夠積極推進，今后的經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展前景較為廣闊，存在許多潛在的產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展機會。由于交通網(wǎng)絡的發(fā)達和便利，南京經(jīng)濟圈的休閑、旅游產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展前景廣闊， （ 3）南京市社會、 經(jīng)濟發(fā)展概況與趨勢 南京 市是中國七大古都之一和著名歷史文化名城，同時是 江蘇省省會和 長江流域四大中心城市之一， 目前全市常住戶籍人口 553 萬人 。 南京市在長江流域具有重要影響力，城市 比較優(yōu)勢 較為突出 ：一是區(qū)位優(yōu)勢。南京緊鄰上海 市 ，是滬寧杭 三角 經(jīng)濟核心區(qū)的重要城市，在江蘇沿海、沿江、沿線開放戰(zhàn)略中處于樞紐位置。二是交通優(yōu)勢 ， 是中國華東地區(qū)重要的交南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 4 通樞紐 。 三是教育科技優(yōu)勢 ， 南京是中國高等教育和科研四大基地之一。有高校 48 所，研究機構 500 余家，科技綜合實力居全國城市前列。四是產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。南京是中國東部地區(qū)重要的綜合性工 業(yè)基地，電子工業(yè)、石化工業(yè)生產(chǎn)規(guī)模位居全國城市第二位 ， 是長江三角洲僅次于上海的商埠重鎮(zhèn)，被國際經(jīng)濟界人士和眾多海外財團視為具有廣闊開發(fā)前景的地區(qū)。南京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展 “ 九五 ” 計劃和 2010 年遠景目標綱要明確提出要把南京建設成為 長 江三角洲地區(qū)和長江下游的經(jīng)濟、金融、商貿區(qū)域性中心城市。 因此，盡管南京長期以來經(jīng)濟發(fā)展速度和影響力低于長江三角洲經(jīng)濟圈其他核心城市，但是隨著長江三角洲經(jīng)濟圈的向西輻射，將會越來越受惠于該經(jīng)濟圈的快速發(fā)展帶來的資源聚集等好處。最近幾年，南京市的國民經(jīng)濟得到了較快的發(fā)展，吸引外商 投資的數(shù)量和質量持續(xù)上升，城鎮(zhèn)居民可支配收入增長迅速，對高質量、高品位的休閑、體育、娛樂活動的市場需求也在持續(xù)不斷的上升，高爾夫球運動市場便是增長迅速的市場之一。 三、可行性研究報告編制依據(jù) 1、建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第二版）； 2、投資項目可行性研究指南（試用版）； 3、南京 XX 高爾夫球會提供的有關項目技術、經(jīng)濟等基礎資料和要求； 4、南京市國民經(jīng)濟及社會發(fā)展的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)和資料； 5、江蘇省、南京市相關政府部門對南京 XX 高爾夫球會項目的有關批復文件； 6、國家、部委及地方有關標準、規(guī)范、法 規(guī)等。 南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 5 四、項目主要技術經(jīng)濟指標 經(jīng)可行性研究、論證和測算，本項目主要技術經(jīng)濟指標如下表： 表 1-1 項目主要技術經(jīng)濟指標 序號 指標名稱 單位 數(shù)量 備注 1 占地面積 畝 1200 2 建設期 月 16 2003年 6月至2004 年 9 月 3 勞動定員 人 240 3.1 其中：管理人員 人 20 3.2 教練及培訓人員 人 20 3.3 工人一般員工 人 200 4 建設項目總投資 萬元 16000 4.1 固定資產(chǎn)投資 萬元 11600 5 項目凈利潤總額 萬元 23339.4 10 年 6 主要經(jīng)濟評價指標 全投資稅后 6.1 投資利潤率（靜態(tài) /年均） % 14.59 6.2 財務凈現(xiàn)值（ I=10%） 萬元 4997 6.3 內部收益率（ IRR） % 24.92 6.4 投資回收期（靜態(tài)） 年 3.84 6.5 投資回收期（動態(tài)） 年 4.10 南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 6 第二章 項目建設的意義及必要性 一、改善南京及周邊地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻 作為長江中下游的中心城市之一、長江三角洲寧滬杭經(jīng)濟圈的核心城市和南京都市圈的核心城市，以及作為中國東南沿 海較早開放的城市之一，南京市是中國經(jīng)濟、 文化、金融、教育、科技的前沿發(fā)展地區(qū)和對外開放交流的重要窗口。 南京市除了雄厚的工業(yè)經(jīng)濟基礎外，還具有得天獨厚的地理區(qū)位優(yōu)勢、環(huán)境資源優(yōu)勢和其他優(yōu)勢，是國內、境外眾多國家和地區(qū)知名企業(yè)投資者投資創(chuàng)業(yè)的一片熱土。以南京為核心的南京都市圈的形成，將在與長江三角洲經(jīng)濟圈的交互輝映中展示出更加燦爛的發(fā)展前景。 高爾夫球運動在中國的發(fā)展雖然僅有二十余年的歷史，但是眾多高爾夫球會的建設和發(fā)展歷史已經(jīng)充分說明他們在所在地區(qū)對外招商引資，改善投資環(huán)境方面都已經(jīng)起到了積極的作用。尤其是在 改革開放和吸引外資的前沿地區(qū)，今天，許多跨國企業(yè)的投資者已將高爾夫球場作為投資環(huán)境的重要一環(huán)，不僅作為商務洽談和商務會議的首選場所，還可以讓他們的海外高級雇員和專業(yè)人士安心在中國工作。 南京市 XX 區(qū)作為南京市的郊區(qū)，在南京市的經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域規(guī)劃中屬于后起之秀，是南京市今后重要的新城區(qū)、重要的高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域和國際化的知識創(chuàng)新基地。目前， XX 區(qū)以 XX 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和 XX 科學園開發(fā)區(qū)為重心，以“十五規(guī)劃”為指針，加大基礎設施建設力度，大力改善投資環(huán)境，緊鑼密鼓的進行大開發(fā)和大開放工作。隨著中國加入WTO 及外商 投資的不斷增長， 特別是作為中國進出口貿易后起之秀 的長江三角洲地區(qū)，在其核心城市南京市興建一個具有國際水準的高爾夫體育休閑場所和能完美地與自然環(huán)境相結合的園林式會所不僅必要，而且意義南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 7 重大。 南京 XX 高爾夫球會的建設，將成為鑲嵌在 XX 區(qū)的一顆璀璨的明珠，為該地區(qū)提供一個集綠化、高尚體育、休閑、娛樂、旅游為一體的人為景觀社區(qū)，并且南京 XX 高爾夫球會將“深圳 XX 高爾夫”這一在珠江三角洲以及聲譽卓著的高爾夫運動品牌有機的延伸到長江三角洲，對南京市和XX 區(qū)改善投資環(huán)境、提高招商引資的吸引力和質量、帶動整個地區(qū)餐飲、娛樂 、交通等相關產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展將會起到積極作用。球會還將為當?shù)貏?chuàng)造上千個就業(yè)崗位，為緩解南京市和 XX 區(qū)地方就業(yè)壓力作出巨大貢獻。 二、促進球會所在地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用 南京 XX高爾夫球會項目所需的 1200畝用地選址于 XX區(qū)科學園大學城中心，土地類型主要為淺丘湖泊地，在 XX 區(qū)科學園的土地開發(fā)規(guī)劃中，該片土地屬于文化體育教育用地。 南京 XX 高爾夫球會的建設，將通過精心設計和規(guī)劃、建設，充分考慮利用該片土地內的閑置土地，項目的建設過程將貫徹注重環(huán)保的宗旨，高度注重生態(tài)平衡和自然環(huán)境保護，植被覆蓋率將達 90%以上 ，在使用的土地范圍內規(guī)劃新植樹不少于 2 萬棵。通過大規(guī)模更新植被品種，起到美化周邊環(huán)境、進一步保護生態(tài)環(huán)境的作用，實現(xiàn)了項目所在土地的生態(tài)效益、經(jīng)濟效益、社會效益的均衡發(fā)展，同時可以帶動項目周邊土地的滾動發(fā)展、土地開發(fā)和利用價值的提升，促進了該地區(qū)土地資源的綜合開發(fā)利用。 三、中國高爾夫體育產(chǎn)業(yè)有效發(fā)展模式的積極探索 隨著改革開放的深入，體育、旅游、休閑、娛樂成為解決溫飽以后的中國人日益增長的需求。單純的依靠政府辦體育已無法滿足人們的多元化南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 8 需求。發(fā)動社會力量辦體育、走產(chǎn)業(yè)化、市場化道路是大勢所趨。國家經(jīng)濟結構 的調整，也為體育產(chǎn)業(yè)啟動內需、促進消費、安排就業(yè)提供了契機。因此，許多專家學者認為，體育產(chǎn)業(yè)是一個具有巨大潛力和現(xiàn)時開發(fā)能力的充滿活力的朝陽產(chǎn)業(yè)，體育產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟新的增長點。在體育產(chǎn)業(yè)群系內，高爾夫球運動產(chǎn)業(yè)無疑是一個耀眼的前沿產(chǎn)業(yè)和極具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)。目前，高爾夫球在國際上與網(wǎng)球和足球并稱為三大體育產(chǎn)業(yè)，世界高爾夫產(chǎn)業(yè)每年的市場價值達數(shù)百億美元，面對這一前景巨大的體育產(chǎn)業(yè)，中國極有必要通過積極有效的舉措，探求高爾夫體育產(chǎn)業(yè)的有效發(fā)展模式，推動高爾夫產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和壯大。 香港裕匯集團有限公司通過在二 十世紀九十年代投資建設深圳 XX 高爾夫球會，開始積極探求中國特色的科學、有效的高爾夫體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，深圳 XX 高爾夫球會近十年的發(fā)展歷程，已通過各種方式初步探索了中國高爾夫體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路與模式。深圳 XX 高爾夫球會目前已經(jīng)是中國高爾夫體育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地之一，也是集運動、休閑、旅游、度假為一體的多功能、現(xiàn)代化綜合社區(qū)，形成了以高爾夫為支柱，以旅游業(yè)、地產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展，吃、住、娛、購“四要素”齊備的綜合體育產(chǎn)業(yè)群。 在深圳 XX 高爾夫成功發(fā)展的基礎上，香港裕匯集團有限公司通過高爾夫球會多年運營經(jīng)驗的積累，在展望中國高 爾夫市場未來發(fā)展趨勢的基礎上，制定了“以深圳 XX 高爾夫球會為平臺，立足深圳，面向全國，涵蓋高爾夫投資、建設、管理、網(wǎng)絡開發(fā)和相關產(chǎn)業(yè)，塑造以 XX為品牌的高爾夫管理公司，在業(yè)內獨樹一幟，將高爾夫體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為集團支柱產(chǎn)業(yè)”的戰(zhàn)略規(guī)劃，以打造一個“國內領先、國際一流”的精品連鎖高爾夫球會集團作為未來的發(fā)展目標。南京 XX 高爾夫球會就是對這一發(fā)展規(guī)劃和目標的積極實踐。該項目將充分利用長江三角洲社會經(jīng)濟迅速發(fā)南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 9 展，南京市經(jīng)濟發(fā)展和對外開發(fā)、招商引資迅猛推進的有利時機，建設為一個集高爾夫體育運動、休閑、旅游、度假為 一體的多功能、現(xiàn)代化的高尚綜合社區(qū)，成為長江三角洲地區(qū)高爾夫體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領頭羊和核心基地之一。因此，該項目對進一步探索中國高爾夫體育產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、市場化發(fā)展的道路，盡快建立有中國特色的高爾夫體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式具有重大的現(xiàn)實意義。 總之，南京 XX 高爾夫球會項目，對帶動中國高爾夫體育產(chǎn)業(yè)、南京市和南京都市圈經(jīng)濟的進一步發(fā)展，改善當?shù)赝顿Y環(huán)境，探索中特色的高爾夫體育產(chǎn)業(yè)科學發(fā)展模式，具有重要的現(xiàn)實意義和作用，也具有明顯的社會效益和經(jīng)濟效益。 雖然高爾夫球運動在中國整體上還處于發(fā)展的初級階段，但對包括南京 XX 高爾夫球 會的未來“ XX 連鎖高爾夫球會集團”而言，已具備了發(fā)展成為“國內領先、國際一流”的內部條件和外部環(huán)境，因此建設該項目是十分必要的。 南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 10 第三章 市場前景與競爭分析 一、國內外高爾夫市場現(xiàn)狀分析 1、國外高爾夫運動與市場現(xiàn)狀。 高爾夫運動起源于十八世紀的蘇格蘭，十九世紀末傳到美洲、澳洲及南非，二十世紀初傳到亞洲。 作為世界三大球類運動 之一，高爾夫球 在西方發(fā)達國家已有 400 多年的發(fā)展歷史，已經(jīng)成為衡量一個國家經(jīng)濟發(fā)展及社會文明進步的重要標志之一。 根據(jù)世界業(yè)余高爾夫球理事會的資料，截止到 2001年 4月，全世界共有高 爾夫球場 31516個，高爾夫球人口 60105805人，全球共有 118 個國家或地區(qū)有高爾夫球人口， 97個國家或地區(qū)有高爾夫球場地。最大的高爾夫球國家是美國，截止 2001年 4月球場數(shù)量為 16743個，比 25年前增加了近一倍，并繼續(xù)以平均每年增加 400 個的速度增長，其中最近六年以年均 500 多個的速度增長。在亞洲，日本現(xiàn)有 2000 多個球場，韓國有 500 多個球場，新加坡有 20 多個球場。根據(jù)美國國家高爾夫球基金會的統(tǒng)計，目前美國的高爾夫球人口是 2640 萬， 平均每 10 人中就有 1人打高爾夫， 其中 210 萬是 12至 17歲的青少 年，而這一數(shù)字 1996年是 140 萬。同時也 有數(shù)據(jù)表明，美國男子和女子在空暇時間最喜愛的 15項活動中， 體育活動 排第十位 ，在 體育活動中排第一位的是打高爾夫球。高爾夫運動 已是全美第五大群眾體育運動。 與高爾夫運動的蓬勃發(fā)展相適應的是世界高爾夫市場的迅猛增長。 現(xiàn)今， 世界 高爾夫產(chǎn)業(yè) 的市場 價值已達 50 多 億美元， 而與之相關的周邊產(chǎn)品與服務市場更是達到 1000 億美元之巨。高爾夫運動的市場價值 在美國表現(xiàn) 尤為 突出：僅美國高爾夫協(xié)會主辦的美國公開賽電視轉播權收益， 3年前就已達 1700 萬美元，企業(yè)廣告收入 600 萬美元 ，而 廠商和企業(yè) 機構南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 11 一擲千金 的最大動力來自于高爾夫運動 龐大的消費群體。 2、中國國內高爾夫運動與市場現(xiàn)狀。 二十世紀初，高爾夫運動傳入中國。 1931 年，上海成立了高爾夫球游戲中心。同年，中、英、美商人合辦高爾夫球俱樂部，在南京金陵體育場旁開辟高爾夫球場。 但高爾夫運動真正得到快速發(fā)展，還是中國二十世紀八十年代以來改革開放以后的事情。 1984 年，新中國成立后大陸第一家高爾夫球會 廣東省中山市溫泉高爾夫球會正式開業(yè)，隨后的十多年中，大小不一、形式各樣的高爾夫球會、高爾夫俱樂部在中國各地如雨后春筍般的誕生，中國的高爾夫球會、高 爾夫俱樂部得到了蓬勃發(fā)展。 截止到 2001 年底，全國已經(jīng)投入使用的高爾夫球場 137 家，加上在建的和規(guī)劃建設的，高爾夫球場的數(shù)目超過 160家，高爾夫球運動人口達50 多萬人（香港、澳門特別行政區(qū)以及臺灣省除外）。此外 還有眾多高爾夫球場在規(guī)劃中，各種高爾夫球比賽也應運而生。特別是在中國對外開放最早的廣東省珠江三角洲地區(qū)，高爾夫球運動已得到迅速普及、發(fā)展和成熟起來。在中國經(jīng)濟最活躍的長江三角洲經(jīng)濟圈，大小不一、風格各異的高爾夫球會和球場也層出不窮，迅速成為中國高爾夫球界的一支生力軍。 1985 年，中國高爾夫球協(xié)會在 北京成立，使 高爾夫運動 走上有領導 、有組織 、 有計劃發(fā)展的道路。自 1986 年起，中國高爾夫 球 協(xié)會舉辦每年一度的 “ 中國男子業(yè)余高爾夫球錦標賽 ” ， 1988 年后又開始舉辦一年一度的 “ 中國女子業(yè)余高爾夫球公開賽 ” 。此后，高爾夫球隊伍 不 斷擴大，運動水平不斷提高。 自 1995年起，中國開始舉辦沃爾沃（ VOLVO）中國公開賽，吸引了世界各地的高水平職業(yè)選手參賽，推動高爾夫球運動在中國迅速普及和發(fā)展。目前中國高爾夫運動尚處在一個初級快速發(fā)展的階段。與之相關的市場開發(fā)也同樣處于一個初級階段。 南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 12 二、國內外高爾夫市場發(fā)展趨勢 1、國際 高爾夫球市場發(fā)展趨勢。 作為一種時尚運動或某種身份的隱約暗示，高爾夫球已逐漸滲透到人們的都市生活之中，并吸引著越來越多的人群加入。在崇尚休閑，追求自然、綠色和健康的社會大背景下，高爾夫運動成為體育休閑運動中的寵兒。在美國，高爾夫運動是第五大群眾體育運動；在世界上，高爾夫球和網(wǎng)球、足球并稱為三大體育運動，高爾夫市場的容量和潛力巨大。目前，在美國，高爾夫球場主要有兩種形式：會員制球場和公共球場。前一種完全是私人化的球場，球會一般收費較高，是完全貴族化的消費。這種球會的收入非常固定，同時投入也非常大。另一種就是公 共球場，是美國高爾夫球場的主旋律：美國大部分高爾夫球場是公共球場，政府出于綠色和環(huán)保的考慮，將一些垃圾填埋地等需要整治的地塊無償或以低租價供給投資商建設高爾夫球場，從而為經(jīng)營者降低了這項運動的成本。球場的單次消費價格一般低于 10 美元。多年來高爾夫行業(yè)在發(fā)達國家形成了成熟的市場層次：服務于富人階層的球場實行會員制，用高價格圈定消費者；更多的球場面向散客大眾，價格低廉，薄利多銷。這種格局的美國高爾夫產(chǎn)業(yè)每年創(chuàng)造了價值相當可觀的市場規(guī)模。美國高爾夫運動發(fā)展了一百多年，現(xiàn)高爾夫產(chǎn)業(yè)仍在高速的向前發(fā)展，并帶動著整個世 界蓋爾夫市場的發(fā)展。 2、國內高爾夫球市場發(fā)展趨勢。 同國外相比，中國高爾夫運動尚處在一個初級的、多層面、立體化發(fā)展的時期，各方面雛形剛剛形成。 1984年 1994年是胚胎期， 1994年 1999年快速發(fā)展期。中國高爾夫運動十多年來走過的路已經(jīng)超過其他國家 30年所走的路，目前正面臨著一個嶄新的發(fā)展局面和形勢。過去十幾年來，中國由于經(jīng)濟的快速發(fā)展和人民生活水平的迅速提高，對高爾夫運動的關南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 13 注日益增加，高爾夫消費者逐漸增多。盡管現(xiàn)在中國高爾夫球運動仍處于起步階段，在中國內地參加高爾夫俱樂部的人員也由外商和港、澳、 臺同胞占據(jù)相當比例，但是也有越來越多的成功人士和高收入人群開始加入高爾夫運動人群的行列。預計在未來 3-5 年中國的高爾夫人口將達到近 100萬，在 21 世紀末，中國高爾夫球場建設數(shù)目可達 7580 個。在中國還有一批以練習場和室內電腦模擬高爾夫為主的亞高爾夫人口，經(jīng)過 6 12 個月的過渡期后，其中消費能力較高者將成為正式球場的會員或非會員。 綜上分析：從國際上看，高爾夫球產(chǎn)業(yè)與網(wǎng)球、足球并稱為三大體育產(chǎn)業(yè)，在一些發(fā)達國家已成為排名第一的體育活動，高爾夫運動的內涵從傳統(tǒng)的貴族式運動演變?yōu)槿駞⑴c的體育健身、體育休閑運動， 已實現(xiàn)了巨大的產(chǎn)業(yè)價值，并仍處于向前發(fā)展的態(tài)勢。從國內看，中國高爾夫產(chǎn)業(yè)仍處于起步階段，但隨著改革開放的進一步深入和社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，特別是人民生活水平的不斷提高，對體育休閑的內在需求也在不斷增加。中國加入 WTO后進一步融入全球經(jīng)濟一體化的進程，國際貿易、國際交流、國際經(jīng)濟合作日益頻繁，這些都將促進高爾夫運動和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中國的高爾夫產(chǎn)業(yè)最終必然發(fā)展成為美國式的分層結構。會員制球場和公共球場清晰地分開?，F(xiàn)有的投資較大的球場保留會員制經(jīng)營，并有條件地接納散客。而市場更多的空間留給公眾球場，實行低投入、低收費 的做法，吸引更多的人參加這個運動，并且促進這項運動產(chǎn)業(yè)化的形成。 三、項目目標市場及市場競爭分析 1、國內高爾夫球場市場競爭現(xiàn)狀。 雖然中國的高爾夫運動基本上是以 1984 年廣東中山溫泉高爾夫球會的成立作為正式開始的標志，但是最初一些高爾夫球場的建設主要目的是為了配合對外開放、招商引資工作的需要，給外商提供一個休閑運動的場南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 14 所。正是因為這樣的前提，從第一家高爾夫球場建成營業(yè)開始，高爾夫運動的消費價格就呈現(xiàn)出了貴族式的高消費特征；廣東中山溫泉高爾夫球會在 1984 年開業(yè)時，單次消費的價格約 400 港元，按當時匯率計算 ，相當于當時一個大學畢業(yè)生 4個月的工資。這一消費特征開始了高爾夫運動在中國的貴族化之路，高爾夫運動被定位為高消費行為，消費人群受到較大的限制。目前中國的高爾夫球會主要采用會員制組織形式，基本上靠銷售球會會員證（會籍）作為主要收入來源，目前一個會籍普遍的價格是 20到 30 萬元人民幣之間，盡管整體的價格在迅速下降，但從整個社會消費而言，仍然屬于頂級的奢侈消費，似乎只有很少的高收入人群才能接觸到這項運動，由此而形成的現(xiàn)象就是整個行業(yè)性的蕭條。一般情況下，高爾夫球場的經(jīng)營管理非常低調，在當今傳媒手段如此發(fā)達的條件下， 國內高爾夫球場幾乎杜絕了一切現(xiàn)代化手段的利用，其名稱、品牌的傳播還停留在圈內的口碑相傳，或者是業(yè)內的少數(shù)專業(yè)雜志進行極少的宣傳。成本的高企和經(jīng)營觀念的保守使得相當一部分高爾夫球場呈現(xiàn)虧損狀態(tài)。而中國目前僅有 160多家高爾夫球場，相對于中國高爾夫運動的發(fā)展趨勢來說，數(shù)量還遠遠不夠，同時國內高爾夫球場在現(xiàn)階段的目標消費者群體鎖定太死，市場較為狹窄，大部分只有管理沒有經(jīng)營，還沒有進入真正的管理經(jīng)營和市場競爭階段。 2、南京 XX高爾夫球會目標市場分析。 南京 XX 高爾夫球會的主要目標市場定位于南京市、南京都市圈和長江 三角洲經(jīng)濟圈，主要的目標消費者人群定位于： （ 1）南京市現(xiàn)實及潛在的高爾夫運動消費者； （ 2）南京都市圈現(xiàn)實及潛在的高爾夫運動消費者； （ 3）長江三角洲（寧滬杭）經(jīng)濟圈，主要是無錫、蘇州、常州、昆南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 15 山、杭州等城市以及上海市部分現(xiàn)實與潛在的高爾夫運動消費者； （ 4）有意在南京市及其周邊地區(qū)進行投資發(fā)展的國外和港澳臺投資者中的高爾夫消費者。 根據(jù)不完全統(tǒng)計和預測，目前僅南京市，月收入在 8000 元以上的居民占總人口的 8.53%，其中約 6 10%構成現(xiàn)實和潛在的高爾夫消費人群，大約有 3-5萬人的規(guī)模。此外根據(jù)地區(qū)收入 增長水平，高爾夫消費人群將以年均 5% 10%以上的速度遞增。 3、南京 XX高爾夫球會市場競爭態(tài)勢 在國內高爾夫市場迅速膨脹的背景下，由于以下一些因素的影響：（ 1）南京地區(qū)國民經(jīng)濟的迅速發(fā)展帶動了人民生活水平的不斷上升，有支付能力的消費需求不斷增加，對體育休閑、娛樂、旅游、度假的市場需求不斷擴大，而高爾夫運動以其集體育、休閑、娛樂、旅游、度假為一體，“高尚、健康、自然、綠色”的獨特優(yōu)勢日益受到廣大消費者的青睞；（ 2）隨著南京市對外開放的不斷深入，以及招商引資工作力度的不斷加大，大力改善地區(qū)投資環(huán)境，尤其是改善 投資軟環(huán)境成為各級政府的一項重要任務。高爾夫運動對眾多的外國投資者具有較大的吸引力，因此，投資建設高質量水準的高爾夫球場對于改善地方投資軟環(huán)境，增強對外商投資者的吸引力具有積極的意義；（ 3）在南京市外商投資企業(yè)迅速增加的背景下，越來越多的外籍高爾夫消費者對高爾夫市場提出了較大的消費需求，在逐漸帶動本地高爾夫運動的升溫的情況下，本地高爾夫市場需求也在逐漸提升。有鑒于此，南京市的高爾夫運動市場在最近幾年逐漸升溫，一批新的高爾夫球場陸續(xù)建設和投入運營。目前，包括南京 XX 高爾夫球會在內，南京市共有 6家高爾夫球會， 1家已經(jīng)投入運營， 5家正在規(guī)劃建設之中。南京地區(qū)高爾夫球會的比較情況如下表：南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 16 表 3-1 南京地區(qū)高爾夫球會比較 名 稱 南京祿口高爾夫 鄉(xiāng)村俱樂部 南京銀杏湖國際高爾夫球 俱樂部 南京太陽島高爾夫 俱樂部 南京昭富高爾夫 俱樂部 中山國際高爾夫 俱樂部 發(fā)展商 南京世鋒園藝開發(fā)有限 公司（臺灣） 南京銀杏湖農業(yè)旅游觀光 有限公司（臺灣） 南京太陽島休閑渡假俱樂 部有限公司（新加坡） 南京昭富國際高爾夫會員俱樂部有限公司（臺灣） 南京中山國際高爾夫置業(yè) 有限公司（中國） 位 置 南京市 XX 區(qū)橫溪鎮(zhèn) 南京市 XX 區(qū)谷里鎮(zhèn) 東谷路 1 號 南京市溧水縣經(jīng)濟技術開 發(fā)區(qū)寶塔北路 8 號 南京市浦口區(qū) 珍珠泉旅游渡假區(qū) 南京市紫金山腳下 總洞數(shù) 108 洞 108 洞 54 洞 27 洞 36 洞 開打日期 2003 年 12 月 9 洞 2004 年 12 月 18 洞 2003 年 9 月 27 洞開打 2005 年 4 月 1993 年開始營業(yè) 2005 年 5 月 球場特點 前 9 洞蘇格蘭圣安得魯斯特區(qū)，后 9 洞美式奧古斯塔特區(qū)，總長 7500 米以上。球場內樹木較多，球道依地勢而建，但排水、噴灌設施未按標準建設。 自然條件較好（森林、湖泊相互輝映），但是球道建設隨意性較 大。 不詳 球場自然風景優(yōu)美，但是設計不規(guī)范，球場維護和管理較差 唯一位于市區(qū)內的高爾夫球場，十屆全運會高爾夫配套場地，占地 2300 畝 市場描述 位于機場高速公路附近，但配套道路尚未建好。目前創(chuàng)始會員證已經(jīng)銷售110 多張，另擁有宏泰高爾夫球練習場。 配套道路設施極差，目前已投資 4000 多萬元 1、臺灣萬贏震事業(yè)體系進行營銷策劃和促銷實施，會員證銷售勢頭較為強勁； 2、與 上海、昆山太陽島高爾夫球場形成連鎖球會。 南京市目前唯一在營業(yè)的球場，經(jīng)營管理水平較差，消費者以韓國、日本客戶居多，南京本地消費者較少，周 末及節(jié)假日營業(yè)狀況較好。 地于理位置優(yōu)越，配套基礎設施較好，相關別墅、會員證的銷售具有較佳的市場賣點，將是南京 XX高爾夫球會的主要競爭對手。缺點是地價太貴，投資成本較高。 其它服務 奔馳跑馬場，親子教育生態(tài)文化區(qū)，原野森林活氧休閑區(qū)，創(chuàng)作藝術天地，別墅等。 旅游觀光、農業(yè)養(yǎng)殖、別墅等 1、休閑、渡假、別墅等；、2、上海、昆山太陽島高爾夫球場優(yōu)惠消費。 珍珠泉渡假村 主要是配套別墅，別墅區(qū)占地 1037 畝，開發(fā)總面積8-10 萬平米。 南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 17 通過對南京地區(qū)已經(jīng)建成開業(yè)和正在規(guī)劃建設的各家高爾夫球場的綜合比較，可以 認為南京 XX 高爾夫球會項目具有如下突出的競爭優(yōu)勢和比較優(yōu)勢： （ 1）地理區(qū)位優(yōu)越，交通條件極為便利，配套基礎設施完善。 （ 2）聘請國際一流的設計機構和設計師，按照國際一流、國內領先的理念和水準進行總體規(guī)劃設計，使球場在設計、實用性、風景美觀等方面具有高度的超前性和領先性。 （ 3）以品牌建設為中心，整合香港裕匯集團在國內高爾夫市場內多年的成功運營經(jīng)驗，采用國際一流的經(jīng)營管理理念和體系進行經(jīng)營管理，向消費者提供一流的服務，迅速建立項目在南京市、南京都市圈和長江三角洲地區(qū)的知名度、口碑和品牌。 （ 4）與深圳 XX 高 爾夫球會、即將建設的北京 XX 高爾夫球會形成連鎖，統(tǒng)一品牌，為國內外消費者提供國際化的高爾夫連鎖服務。 4、南京 XX高爾夫球會市場前景預測。 南京地區(qū)、南京都市圈和長江三角洲經(jīng)濟圈經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)居于中國經(jīng)濟的前沿地帶，廠商云集，人員密集，人民生活水平較高，居民已經(jīng)完成了家庭的基本建設和資本積累，在消費中一般難以受到生存性消費的刺激，因而對休閑消費的需求層次和品位要求越來越高。這類消費市場提供的休閑活動主要有登山、郊外露營、海外旅行和打高爾夫等。由此可預測項目目標市場參加高爾夫運動的消費人群將會越來越多。此外，除了 境內消費人群外，在南京市、南京都市圈和長江三角洲外資企業(yè)的眾多境外人士也是高爾夫球運動的重要消費群體，在南京發(fā)展高爾夫球運動擁有廣泛的發(fā)展基礎和地域優(yōu)勢，因此，南京 XX 高爾夫球會的市場前景將是極其光明的。 南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 18 第四章 項目建設原則及內容 一、項目總體規(guī)劃構思原則 1、利用地形、融于環(huán)境、天地相諧。 項目所在地南京市 XX 區(qū)科學園開發(fā)區(qū)位于南京市 XX 區(qū)東南方，秦淮河以東。這里冬無嚴冬、夏無酷暑，“山無高下皆行水，樹不秋冬盡放花”。溫暖的氣候造就了青蔥茂郁的風光。利用閑置土地和殘疏林地建造的高爾夫球場綠草茵茵、鮮花 盛開、布石點松、栽竹植杉、河川縱橫、山丘起伏、果嶺疊翠、球道蜿蜒。自然美與人工美相結合，可以產(chǎn)生風景似詩一般的意景，使人與自然之間更易達到物我相契、情景交融的境界。 2、風格多樣、揮桿磨志、挑戰(zhàn)自我。 新建的南京 XX 高爾夫球場將在充分結合地形特點、利用自然景觀的基礎上，按照國際錦標賽標準進行建設。球場將聘請曾獲 2002 年亞洲最佳高爾夫設計師稱號的世界知名設計大師尼爾森 .哈沃斯設計。本球場將成功的技術考驗和自然環(huán)境高度結合，使球場具備承辦各種國際職業(yè)大賽的條件。球場內有的球道地勢平坦、草深地凹；有的起伏不定、 變化多端；有的河湖橫臥、灌木重重；有的沙坑眾多、星羅棋布；有的居高臨下、視野開闊；有的林木蒼郁、美景天成。球場的設計既突出個人風格又具有天地融合的自然特點，為打球技術各異的選手和球迷帶來不同的難度目標，讓他們在享受揮桿的愉快的同時又能不斷磨練自己的意志，提高思維能力和球技。使球場成為一個富有挑戰(zhàn)性的天然競技場。 3、前瞻性原則和國際化原則。 南京 XX 高爾夫球會的設計將充分遵循前瞻性原則和國際化原則。在縝密細致調查分析國內外高爾夫運動發(fā)展趨勢、高爾夫球場設計風格和理南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 19 念的基礎上，確保球場設計的風格、水平能夠適應 未來高爾夫運動發(fā)展的需求和未來國際高爾夫球比賽的要求，將球場真正建設成為一個現(xiàn)代化、國際化的高質量球場，使得國內外消費者能夠在南京 XX 高爾夫球會真正體會到高爾夫球運動的無限樂趣。 二、建設內容及規(guī)模 南京 XX 高爾夫球會新建項目的主要建設內容如下： 1、一個國際錦標賽級 18洞 72桿國際標準高爾夫球場。 （ 1）高爾夫球洞。 18個標準桿球洞按照 1號到 18 號洞的順序排列。1-9號為前 9洞， 10-18號為后 9洞， 18 個洞共建設 18 條球道。每洞球道一般長度 150米到 600 米不等，球場占地總面積為 1200 畝，球場 18 條球道總長約 7500 碼左右，寬度大小不一。每個球洞周圍都有天然的或人工設置的種種障礙，例如：沙坑、草叢、小溪、池塘，或是灌木叢。球洞和球洞之間的設置通常為開球草坪 開闊地帶 地勢起伏區(qū)或灌木叢 障礙區(qū) 球洞草坪。兩洞之間將近 200 米的距離，需用三桿才能把球擊進洞內的，為三桿洞，以此類推，其余的球洞分別為四桿洞和五桿洞。每一個高爾夫球場各個球洞在設置時，三桿洞、四桿洞和五桿洞都分別占具一定的比例。以經(jīng)常舉行國際比賽的 72 桿球場標準，各類球洞的比例一般為 4 個三桿洞、 4個五桿洞和 10個四桿洞。 （ 2） 發(fā)球臺。發(fā)球臺是一條球道的起點，建成的是一塊高出周邊草坪的園形或方形草坪，設有兩個球狀標記。 （ 3）果嶺。包括球洞果嶺和聯(lián)系果嶺。果嶺的草坪經(jīng)過最精心的修剪，球能在上面無障礙地滾動。 （ 4）草坪。每條球道建成帶狀、開闊、平展而且起伏順暢的草坪；草種選用百慕達暖季型草，易于維護保養(yǎng)。 南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 20 （ 5）球道附屬設施、景觀。在球道中建成河流湖泊、沙坑、灌木樹叢，在球道周圍建成長草、深草區(qū)和外圍的樹林等粗糙地帶。在球場內建設大小不一、數(shù)量不定的沙坑和水域等障礙區(qū)，按照國際標準建設相應的給排水和噴灌設施。此外在球場內建造一定數(shù) 量的中途休息廳、球場內小賣部等。 2、高爾夫球車道。在球場周圍建設標準的高爾夫球車道。 3、高爾夫球練習場。在球場內建設一個具有 50個發(fā)球臺、長度約 250米的高爾夫球揮桿練習場，占地面積約 3 萬平方米。其中配套建設相應的健身房、餐廳等休閑、娛樂場所。 4、球會會所。建設一個建筑面積約為 3000 平方米，按照五星級酒店標準設計、建造和裝修，以高爾夫為主題，集餐飲、娛樂、會議、住宿等為一體的多功能球會會所，會所內包括大堂、商店、更衣室、休息間、球車和球包庫、中餐廳、西餐廳、會議室等。 5、停車場。建設一個約 1500 平方米，共有 100 個車位的停車場。 6、綜合行政樓。建設一個建筑面積約 2500 平方米的綜合行政辦公樓，包括球會辦公場所、球會員工宿舍、食堂、商店、草坪設備倉庫等設施。 7、銷售中心。建設一個建筑面積約 1600 平方米的球會展示中心和會員證（會籍）銷售中心。 項目建設內容和規(guī)模詳見表 4-1： 表 4-1 項目建設內容和規(guī)模 序號 建設內容 建設規(guī)模 1 18 個標準桿球洞，以及發(fā)球臺、果嶺、草坪和球道附屬設施景觀。 18 條球道，總長約 7500米，占地約 1200 畝。 2 標準球車道 18條球道中間及周圍 南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 21 3 高爾夫球練習場 3 萬平方米 4 球會會所，包括大堂、商店、更衣室（休息間）、球車和球包庫、中西餐廳、高檔客房等 建筑面積約 3000平方米，按照五星級標準設計、建造和裝修 5 停車場 1500平方米 6 行政樓 2500平方米 7 展示、銷售中心 1600平方米 南京 XX 高爾夫球會項目可行性研究報告 22 第五章 項目建設條件分析