奧迪新元素 4S店開(kāi)業(yè)典禮 策劃 ?？怂谷龓髂系貐^(qū)上市活動(dòng) 錦泰豐田 4S開(kāi)業(yè)活動(dòng) 伊斯頓 4S店全案服務(wù) 思考 通過(guò)對(duì)奧迪車主調(diào)查和奧迪城市店這一嶄新汽車消費(fèi)理念分析，我們發(fā)現(xiàn)奧迪城市店不僅要告之大眾消費(fèi)者的是又一座奧迪專營(yíng)店開(kāi)業(yè)，更應(yīng)從奧迪消費(fèi)人群對(duì)生活高品質(zhì)要求出發(fā)，讓所有到會(huì)嘉賓和客戶感受到“成都興業(yè)奧迪城市店”針對(duì)更貼近奧迪車主高生活品質(zhì)的個(gè)性化服務(wù)，并通過(guò)這次開(kāi)業(yè)慶典來(lái)達(dá)成。 思路 借助此次開(kāi)業(yè)慶典來(lái)體念興業(yè)奧迪城市店的不同服務(wù)理念，從中折射出興業(yè)奧迪在服務(wù)上的進(jìn)步和領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，更由此演變?yōu)榕d業(yè)奧迪獨(dú)有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 奧動(dòng)蓉城 作為奧迪在成都最新的一家 4S服務(wù)店，奧迪汽車，成都新元素興業(yè)奧迪 4S店帶來(lái)了最前沿的世界級(jí)奧迪服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，從裝修，服務(wù)理念，服務(wù)體系，硬件設(shè)施都是成都奧迪 4S店的新標(biāo)桿。奧迪作為高檔車系列的領(lǐng)軍品牌之一，在成都地區(qū)擁有廣泛的用戶和關(guān)注基礎(chǔ)，那么新的比肩世界級(jí)的奧迪 4S店在蓉城落成開(kāi)業(yè)，不得不說(shuō)是影響 2009成都汽車銷售服務(wù)行業(yè)的一個(gè)重要事件，服務(wù)的終極目標(biāo)是給消費(fèi)者尊崇的享受體驗(yàn)。 用“享”這個(gè)字作為整體活動(dòng)的核心，配合“奧享蓉城 -只因?yàn)槟恪钡莫?dú)特活動(dòng)主題，“奧”體現(xiàn)了奧迪品牌，又諧音了傲，具備了奧迪車主非凡實(shí)力的霸氣感；用“享”突出了奧迪興業(yè)新元素城市店關(guān)注服務(wù)，給客戶以尊崇的享受；“蓉城”突出立足成都，服務(wù)本地的核心運(yùn)作思想?！爸灰?yàn)槟恪弊鳛楦睒?biāo)題表達(dá)了對(duì)客戶的特別尊重，又配合了奧迪的廣告語(yǔ)。獨(dú)具創(chuàng)意又富有霸氣的活動(dòng)主題，一下就能吸引關(guān)注，也為后續(xù)媒體炒作提供新聞爆破點(diǎn)。 強(qiáng)勢(shì)的告知 奧迪全新世界級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 4S店 -成都新元素奧迪在成都隆重開(kāi)業(yè)。 讓媒體感受全新奧迪 4S店的氣勢(shì)和實(shí)力背景。 向潛在客戶群展示全新的奧迪服務(wù)理念，硬件水準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。 讓與會(huì)來(lái)賓充分體驗(yàn)德國(guó)奧迪的靈動(dòng)科技與文化底蘊(yùn)。 成 功 開(kāi) 業(yè) 活動(dòng)時(shí)間： 2009年 4月 XX日 活動(dòng)地點(diǎn)： 成都新元素興業(yè)奧迪城市店 參加人員： 部分奧迪車主、潛在客戶、奧迪廠家領(lǐng)導(dǎo)、 政府官員、媒體朋友等 時(shí)間 項(xiàng)目 具體內(nèi)容 區(qū)域 備注 開(kāi)業(yè)前三十天 開(kāi)業(yè)新聞?lì)A(yù)熱 針對(duì)海選開(kāi)業(yè)神秘嘉賓進(jìn)行媒體宣傳造勢(shì) 成都商報(bào)，華西都市報(bào)，天府汽車網(wǎng)， che168，太平洋汽車網(wǎng)，大成網(wǎng)，易車網(wǎng)，新易在線，四川在線等 主要針對(duì)奧迪車主即又是四川本土娛樂(lè)方面明星作為本次開(kāi)業(yè)慶典神秘嘉賓 開(kāi)業(yè)前十五天 發(fā)放邀請(qǐng)函，準(zhǔn)備活動(dòng)所有物料 擬訂邀請(qǐng)嘉賓并發(fā)出邀請(qǐng)函，邀請(qǐng)其參與慶典活動(dòng)，同時(shí)對(duì)活動(dòng)所有物料進(jìn)行制作和確定 對(duì)活動(dòng)物料進(jìn)行前期準(zhǔn)備，確?；顒?dòng)當(dāng)天成功進(jìn)行。 開(kāi)業(yè)前一天 開(kāi)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)布置 對(duì)展廳內(nèi)物料進(jìn)行最后階段安裝及調(diào)試 城市店展廳 將所有物料及環(huán)節(jié)設(shè)定確認(rèn)并執(zhí)行，加強(qiáng)活動(dòng)執(zhí)行的把控性。 開(kāi)業(yè)當(dāng)天 8：3015： 00 開(kāi)業(yè)現(xiàn)場(chǎng)布置 開(kāi)業(yè)慶典活動(dòng)準(zhǔn)備工作就緒 城市店展廳 協(xié)調(diào)部分崗位人員按照分工到位。各環(huán)節(jié)職能進(jìn)入計(jì)劃運(yùn)轉(zhuǎn)之中。同時(shí)備用方案準(zhǔn)備就緒，以防止活動(dòng)中出現(xiàn)的各種突發(fā)問(wèn)題。 嘉賓簽到 在停車場(chǎng)安排相關(guān)人員對(duì)來(lái)賓進(jìn)行有序的引導(dǎo)，并在停車場(chǎng)通往簽到臺(tái)的地上 鋪上印有“奧享蓉城”主題字樣的地毯。 到達(dá)簽到臺(tái)后，引領(lǐng)來(lái)賓在簽到和在簽名墻上簽名。 簽名墻采用獨(dú)特的創(chuàng)意設(shè)計(jì)，分為四個(gè)畫(huà)面，分別表現(xiàn) “奧享蓉城”四個(gè)主 題。嘉賓可以在簽到墻的四個(gè)區(qū)域中任一簽到，活動(dòng)手提袋也按照奧享蓉城 四個(gè)主題分別印刷成 4組正面不同的畫(huà)面，來(lái)賓在簽到后相印領(lǐng)取到以自己 所簽區(qū)域?qū)?yīng)的獨(dú)特設(shè)計(jì)手提袋。手提袋背面則是奧享蓉城四組畫(huà)面聯(lián)合在 一起的圖案。 活動(dòng)開(kāi)場(chǎng) 首先全場(chǎng)燈光調(diào)暗，激揚(yáng)的音樂(lè)配合大屏幕開(kāi)始播放 VCR短片 短片內(nèi)容：一輛飛馳的奧迪運(yùn)動(dòng)畫(huà)面逐漸變暗，畫(huà)面出現(xiàn)興業(yè)奧迪新元素店一 些局部的特寫鏡頭，然后畫(huà)面逐漸變暗，屏幕上依次出現(xiàn)震撼性展示文字： “有一種力量源自德國(guó)， 帶著世界級(jí)的品質(zhì)和服務(wù)， 它將奧享蓉城！ 一切今天即將揭曉！” 擊鼓表演 VCR播放完畢以后 ,全場(chǎng)依然保持黑暗 ,此時(shí)開(kāi)始進(jìn)行鼓陣擊鼓表演 ,由 8人組成的矩形鼓陣開(kāi)始表演 ,鼓聲由輕到響 ,這是現(xiàn)場(chǎng)燈光隨著鼓聲逐漸響亮而逐漸亮起，全場(chǎng)燈光全亮的時(shí)候 ，鼓聲推向最高潮，擊鼓表演完畢后主持人開(kāi)始上場(chǎng)。 活動(dòng)主題“奧” 主持人上場(chǎng)后，開(kāi)始致開(kāi)場(chǎng)辭，同時(shí)介紹到場(chǎng)的所有嘉賓。這時(shí)中央舞臺(tái)背景 VCR開(kāi)始出現(xiàn) “奧”字的章節(jié)分畫(huà)面。然后主持人邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)，奧迪高層致詞。 活動(dòng)主題“奧” 主持人上場(chǎng)后，開(kāi)始致開(kāi)場(chǎng)辭，同時(shí)介紹到場(chǎng)的所有嘉賓。這時(shí)中央舞臺(tái)背景 VCR開(kāi)始出現(xiàn) “奧”字的章節(jié)分畫(huà)面。然后主持人邀請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)，奧迪高層致詞。 活動(dòng)主題“奧” 致詞完畢后，主持人開(kāi)始邀請(qǐng)參加開(kāi)業(yè)啟動(dòng)的嘉賓上臺(tái)，嘉賓上臺(tái)后，集中站到啟動(dòng)裝置前，全場(chǎng)燈光調(diào)暗，此時(shí)主持人開(kāi)始倒數(shù)，當(dāng)宣布興業(yè)奧迪店開(kāi)幕的時(shí)候，一束激光從舞臺(tái)啟動(dòng)裝置處開(kāi)始射向窗外空地上的熱氣球，此時(shí)熱氣球上幕布揭開(kāi)，印著興業(yè)奧迪新元素店的熱氣球開(kāi)始緩緩升空，熱氣球旁的 4盞追燈一直伴隨著熱氣球騰空；同時(shí)店外的冷焰火瀑布被點(diǎn)燃，焰火隨著 4S店建筑的邊緣緩緩瀉下，整個(gè) 4s店在一片焰火之中，活動(dòng)的氛圍進(jìn)入最高點(diǎn)。 活動(dòng)主題“享” 開(kāi)幕儀式結(jié)束后，燈光調(diào)暗，大屏幕開(kāi)始顯示“享”主題的畫(huà)面， VCR開(kāi)始播放一段真實(shí)奧迪車主娛樂(lè)生活中的幾個(gè)簡(jiǎn)短片段畫(huà)面，對(duì)他所處的環(huán)境，進(jìn)行的娛樂(lè)活動(dòng)進(jìn)行展現(xiàn)，同時(shí)大屏幕打出“這里是哪里 ?并不重要；重要的是，您想讓這里成為哪里 ! 尊享興業(yè)奧迪新汽車生活”。接著開(kāi)始播放興業(yè)奧迪宣傳片，介紹整個(gè)興業(yè)奧迪的概況，著重介紹興業(yè)奧迪完善的服務(wù)設(shè)施，舒適的空間設(shè)計(jì)，讓觀眾感受到在興業(yè)奧迪中的生活風(fēng)格和享受。 此章節(jié)主要是通過(guò) VCR形式來(lái)表現(xiàn)“享”。 活動(dòng)主題“蓉” VCR結(jié)束后主持人致串詞，請(qǐng)出來(lái)自德國(guó)的藝術(shù)家表演德國(guó)風(fēng)情歌舞。 德國(guó)風(fēng)情歌舞表演過(guò)程中大屏幕，分別先后打出德國(guó)風(fēng)光，奧迪總部畫(huà)面，成都城市形象宣傳片。 通過(guò)歌舞與 VCR相結(jié)合章顯出中德合璧象征，傳承德國(guó)品質(zhì)，植根成都市場(chǎng)，服務(wù)蓉城用戶的三重理念含義。 活動(dòng)主題“城” 主持人用串詞進(jìn)入第四部分“城”，并請(qǐng)出成都興業(yè)奧迪城市店總經(jīng)理對(duì)這一嶄新汽車生活進(jìn)行介紹。用數(shù)據(jù)和店內(nèi)細(xì)節(jié)圖片進(jìn)行展示城市店服務(wù)規(guī)模和服務(wù)團(tuán)隊(duì)。每介紹到一個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)相應(yīng)的人員著整齊的工作正裝上臺(tái)，最后邀請(qǐng)興業(yè)奧迪城市店董事長(zhǎng)做總結(jié)性致詞。 致詞完畢主持人宣布開(kāi)業(yè)慶典結(jié)束，并邀請(qǐng)來(lái)賓進(jìn)行參觀。 4S店大門 在 4S店入口沿路兩邊布置成都新元素興業(yè)奧迪店開(kāi)業(yè)主題文字和 奧享蓉城 活動(dòng)主題的刀旗， 4S店門口 搭建 極具科技感的灰黑 弓形 鋼架門 入口，并在上邊安裝 “奧享蓉城 -奧迪新元素店開(kāi)業(yè)志慶”的標(biāo)志和奧迪品牌 LOGO。地上鋪 會(huì) 地毯和嘉賓通道 簽到處 連接。 地毯上印入“ 奧享蓉城 -只因?yàn)槟恪?的廣告語(yǔ)。同時(shí)在 佳賓通道 兩邊擺設(shè) 花籃 ，在通道最后搭建小臺(tái)階。 簽到處 簽到處設(shè)置簽到接待臺(tái)和簽到墻，簽到接待臺(tái)用黑色金屬桌，桌上放置名片盤，設(shè)置奧迪車模在簽到處對(duì)嘉賓進(jìn)行引導(dǎo)；簽到墻采用獨(dú)特的創(chuàng)意設(shè)計(jì)，分為四個(gè)畫(huà)面，分別表現(xiàn) “奧享蓉城”四個(gè)主題。嘉賓可以在簽到墻的四個(gè)區(qū)域中任一簽到，活動(dòng)手提袋也按照奧享蓉城四個(gè)主題分別印刷成 4組正面不同的畫(huà)面，來(lái)賓在簽到后相印領(lǐng)取到以自己所簽區(qū)域?qū)?yīng)的獨(dú)特設(shè)計(jì)手提袋。手提袋背面則是奧享蓉城四組畫(huà)面聯(lián)合在一起的圖案。 通過(guò)這個(gè)小細(xì)節(jié)的創(chuàng)意在活動(dòng)開(kāi)始前就強(qiáng)烈的把活動(dòng)的主題傳達(dá)給參會(huì)嘉賓。達(dá)到活動(dòng)之前強(qiáng)勢(shì)傳導(dǎo)的效果。 舞臺(tái)搭建 舞臺(tái)以黑 和 銀色的材料作為主色調(diào)，表現(xiàn)出 高貴、 科技、創(chuàng)新的理念。 舞臺(tái)正中間是奧迪之門。旁邊是兩塊背板，背板上是奧迪 VI設(shè)計(jì)畫(huà)面。舞臺(tái)中間是大型 LED或投影幕布。舞臺(tái) 以深色的地毯作為鋪設(shè)，烘托特殊氣氛。 會(huì)場(chǎng)色彩布置 充分體現(xiàn)奧迪良好的企業(yè)文化與優(yōu)勢(shì)，形成鮮明、輕松的會(huì)場(chǎng)氛圍。以厚重深厚的色調(diào)布置會(huì)場(chǎng)，增加環(huán)境與氣氛的共鳴。 桌椅 擺放位置以全場(chǎng)觀眾都能看到舞臺(tái)情 況為宜。 冷餐、甜點(diǎn) 在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)擺放冷餐和甜點(diǎn)，以便嘉賓食用。 主持人 邀請(qǐng)兩位知識(shí)型主持人，用其機(jī)智、睿智、靈活的風(fēng)格充分調(diào)動(dòng)每一位來(lái)賓的情緒，達(dá)到輕松、活躍、緊湊的氛圍。 攝像 現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行活動(dòng)的攝像，記錄整個(gè)活動(dòng)的精彩部分，將錄像資料留作以后的原始資料，以備在電視或影視廣告中采用。 煙霧和燈光 在節(jié)目表演和 慶典 進(jìn)行過(guò)程中，烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛增加晚會(huì)的感染力度。在大量常規(guī)燈、電腦燈基礎(chǔ)上，啟用大型激光燈制造燈炫目的現(xiàn)場(chǎng)特效，體現(xiàn)科技元素。 并在全場(chǎng)用激光射燈打出奧迪標(biāo)志 和 奧動(dòng)蓉城 的字樣。 主舞臺(tái)設(shè)計(jì) LED未啟動(dòng)前主舞臺(tái)設(shè)計(jì) 外墻設(shè)計(jì) 刀期設(shè)計(jì) 請(qǐng)柬設(shè)計(jì) 工作證設(shè)計(jì) 神秘特別嘉賓 邀請(qǐng) 3-5位成都地區(qū)各行業(yè)的知名人士參加，如二線藝人，商業(yè)領(lǐng)袖，知名人物等作為活動(dòng)的亮點(diǎn)之一，也配合奧迪的受眾檔次定位 。 貴賓 包括奧迪汽車高層，政府領(lǐng)導(dǎo)， 4S店負(fù)責(zé)人，大客戶代表等貴賓 媒體記者 潛在客戶嘉賓 此方案為創(chuàng)意提案，確認(rèn)后我們將為您提供執(zhí)行演出臺(tái)本。謝謝！ 如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 市場(chǎng) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 開(kāi)發(fā)商 建筑師 消費(fèi)者 1。 評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 2。 尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng) 3。 制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位 4。 推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議 5。 評(píng)估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。 市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行 整合與提煉 的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 概念，即指： 針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者 供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等） 市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 1。思路 三個(gè)層次 區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面 供給、需求 三個(gè)時(shí)段 過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái) 區(qū)域 市場(chǎng)分析 專業(yè) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng) 廣州住宅市場(chǎng) 項(xiàng)目所在地市場(chǎng) 例如： 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？ 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 2。步驟 第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分 。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 考察整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布狀況。 第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析 根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）基本內(nèi)容 + 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （二）基本資料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) GDP、人口、人均 GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi)水平、人均居住面積、住宅消費(fèi)支出水平 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1、投資：開(kāi)發(fā)投資額 2、土地開(kāi)發(fā)：土地開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)發(fā)面積、土地出讓金 3、商品房開(kāi)發(fā)：施工面積、竣工面積、年開(kāi)發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源 各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段 人均GDP （美元） 8003000 30004000 40008000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4-5% 停滯 5-8% 穩(wěn)定發(fā)展 大于 8% 高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅 25% 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 /GDP 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為 0.1-0.15 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 /固定資產(chǎn)投資 37 反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為 20%-25% 銷售面積 / 竣工面積 1.1 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo) 商品房銷售額 / 房地產(chǎn)投資額 1.1 反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 消費(fèi)類型 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（ %） 恩格爾系數(shù) 住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（ %） 溫飽型 0.50.59 9.4 0.550.59 7.6 0.500.55 11.2 小康型 0.40.5 15.5 0.450.5 12.1 0.40.45 18.9 富裕型 0.20.39 2030 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額 /總支出金額 與國(guó)際上其他國(guó)家相比，在相同的收入水平下，我國(guó)城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安 人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748 較上年增速 11.4% 12.2% 10.5% 11.6% 7.4% 9.0% 7.9% 恩格爾系數(shù) 31.7% 37.2% 37.7% 38.1% 38.3% 40.6% 34.8% 2008年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第三步 專業(yè)市場(chǎng)分析（住宅） 1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價(jià)格 2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)行劃分） 3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點(diǎn)分析 4、住宅商品房成交價(jià)格分析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 3。方法 第四步 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 （微觀層面） 對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然 景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性 項(xiàng)目自身資源條件分析 (swot分析 ) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好 3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 最終目標(biāo) S T O W 內(nèi)部因素 外部因素 SWOT分析 SWOT工具（項(xiàng)目 +環(huán)境 +競(jìng)爭(zhēng)） SWOT分析的價(jià)值要素 S/W（優(yōu)勢(shì) /劣勢(shì)） 的價(jià)值要素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項(xiàng)目要素 具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè) 地塊 的價(jià)值要素包括： 地段要素 地段 /片區(qū)認(rèn)知度 /周邊配套（商業(yè) /教育） /交通等（可總結(jié)為便利性 /成熟度 /知名