購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃 分析 在商業(yè)地產(chǎn)如火如荼發(fā)展的今天，購(gòu)物中心作為近年來(lái)發(fā)展的新興產(chǎn)物，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)（各種商店的組合）有別于傳統(tǒng)的百貨店（經(jīng)營(yíng)的是業(yè)種即各種商品的組合）。一個(gè)科學(xué)合理的規(guī)劃，不僅可以為整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷增加賣點(diǎn)，促進(jìn)項(xiàng)目的推廣銷售，而且能保持項(xiàng)目長(zhǎng)期繁榮，實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的良性循環(huán)。因此，有必要對(duì)其進(jìn)行探討和分析。 類型及特點(diǎn) 1、 核心主力店 核心主力店通常由國(guó)內(nèi)外知名品牌、商譽(yù)和口碑的連鎖或單店的目的性商店構(gòu)成，具有極強(qiáng)的消費(fèi)號(hào)召力，是為購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)、招商和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件，保障持續(xù)經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵，直接關(guān)系到整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)。在購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃中，量販超市、大型百貨店是購(gòu)物中心商業(yè)規(guī)劃首選業(yè)態(tài)。下面就對(duì)各物業(yè)特點(diǎn)作以下總結(jié)： （ 1）超市 屬于開(kāi)架售貨，集中收款，滿足消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。選址多分布在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)，以居民為主要消費(fèi)對(duì)象， 10 分鐘左右可到達(dá)。營(yíng)業(yè)面積在 1000平方米左右，有一定的停車場(chǎng)地，商品構(gòu)成以購(gòu)買率較高的商品為主。通常采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算由設(shè)在出入口處的收銀機(jī)統(tǒng)一進(jìn)行。營(yíng)業(yè)時(shí)間每天不少于 11 小時(shí)。 （ 2）大型超市 實(shí)際營(yíng)業(yè)面積 6000 平方米 以上，品種齊全，滿足消費(fèi)顧客一次性購(gòu)買多種商品及服務(wù)的綜合性零售業(yè)態(tài)。主要以經(jīng)營(yíng)食品、副食品、生活日用品、服裝衣料、文具、家用電器等購(gòu)買頻率較高的商品為主；采取自選銷售方式，明碼標(biāo)價(jià)，結(jié)算設(shè)在出口處統(tǒng)一進(jìn)行。 （ 3）百貨商場(chǎng) 根據(jù)不同的商品種類，開(kāi)設(shè)不同的樓層或?qū)ｉT的銷售區(qū)，開(kāi)展進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。商品結(jié)構(gòu)主要以經(jīng)營(yíng)服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂(lè)為主，種類齊全；以柜臺(tái)銷售為主，明碼標(biāo)價(jià)；注重店堂裝修及櫥窗展示。 類型 基本特點(diǎn) 選址 商圈與目標(biāo)顧客 規(guī)模 商品 (經(jīng)營(yíng) )結(jié)構(gòu) 商品售賣方式 服務(wù)功能 管理信息系統(tǒng) 超市 市、區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū) 輻射半徑 2公里左右，目標(biāo)顧客以居民為主 營(yíng)業(yè)面積在6000 平方米以下 經(jīng)營(yíng)包裝食品、生鮮食品和日用品 /食品超市與綜合超市商品結(jié)構(gòu)不同。 自選銷售，出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。 營(yíng)業(yè)時(shí)間12 小時(shí)以上 程度較高 大 市、區(qū)商業(yè) 輻射半徑 2實(shí)際營(yíng)業(yè)面 大眾化衣、食、用 自選銷售， 設(shè)不低于 程度較高 型超市 中心、城較結(jié)合部、交通要道及大型居住區(qū) 公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主 積 6000 平方米以上 品為主，自有品牌占相當(dāng)部分，商品在 4000 種左右，實(shí)行 低價(jià)、批量銷售 出入口分設(shè)，在收銀臺(tái)統(tǒng)一結(jié)算。 營(yíng)業(yè)面積40%的停車場(chǎng) 百貨店 市、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、歷史形成的商業(yè)集聚地 目標(biāo)顧客以追求時(shí)尚和品位的流動(dòng)顧客為主 營(yíng)業(yè)面積6000-20000平方米 綜合性，門類齊全，以服飾、鞋類、箱包、化妝品、家庭用品、家用電器為主 采取柜臺(tái)銷售和開(kāi)架面售相結(jié)合方式 注重服務(wù)，設(shè)餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施 程度較高 特點(diǎn)分析： 百貨公司 ,是體現(xiàn)項(xiàng)目檔次和特色展示窗口，應(yīng)占據(jù)最佳的位置；其承租面積最大，通常在萬(wàn)平方米以上，可貫穿于商場(chǎng)首層 4、 5F；租金方面，大型綜合百貨的租金承受水平相對(duì)較低，一般價(jià)位為 60-140 元左右。 超市，通常放至底層以匯聚人流，并可使人流輻射至其它樓層，具有向上輻射的功效；承租面積大，通常在 5000 平方米以上，僅次于百貨公司，而租金承受水平較百貨更低，單位租金通常在 35-90 元左右。 2、主力店 當(dāng)前，購(gòu)物中心主力店業(yè)態(tài)主要有連鎖食品超市、連鎖家電超市、名品專門店、連鎖餐飲、娛樂(lè)店等。 類型 承租水平 樓層 承租面積 單位租金 代表商家 家電連鎖 低 通常設(shè)置在較高樓層或設(shè)在商住樓的整個(gè)裙樓 3000 平方米上 地段好 的店鋪單位租金 70 元左右 ,地段差的店鋪單位租金在 50 元左右 國(guó)美、五星、蘇寧、銘可達(dá)、永樂(lè) 餐飲、娛樂(lè)城 最低 購(gòu)物中心最高層或貫通商場(chǎng)的較高樓層 1000 平方米以上 蓮香樓、星巴克、力美健 大型中式酒樓 低 商場(chǎng)最高樓層或設(shè)在商住樓的裙樓部分 3000 平方米以上 50-70 陽(yáng)光百味、綠島陽(yáng)光 大型家居 低 通常設(shè)置在較高樓層或設(shè)在商住樓的整個(gè)承租面積大，可達(dá)萬(wàn)余平方米 地段好的店鋪單位租金 70 元左右 ,地段差的店鋪好百年、靚家居 裙樓 單位租金在 40 元左右 專門店 與承租面積相關(guān) 根據(jù)商場(chǎng)整體商戶組合布局而定 較為靈活，大的千余平方米，小的幾百平方米 80-400 舒美軒、富明高 特點(diǎn)分析 上述業(yè)態(tài)承租能力普遍較低，其中娛樂(lè)、美食城的承租能力最低，但對(duì)人流具有很好的聚集作用，通常設(shè)置在商場(chǎng)的較高樓層，這樣既可以滿足物業(yè)面積的需求，又可以很好的將人流進(jìn)行引導(dǎo)，提升周邊商鋪的價(jià)值；大型中式酒樓，所需面積較大，通常都在 3000 平方米以上，作為供消費(fèi)者休憩、餐飲場(chǎng)所，是購(gòu)物中心必要因素，一般放至最高樓層。 總之，主力店的設(shè)置應(yīng)堅(jiān)持將承租能力高、承租面積小的放至較低樓層，反之放至高樓層的布 局原則，做到優(yōu)勢(shì)最大化，價(jià)值最大化。 3、普通店 通?？蛇x擇商圈內(nèi)有消費(fèi)需求的百貨精品店、餐飲店、娛樂(lè)店、綜合服務(wù)功能店（銀行、郵政、美容美發(fā)、音像、洗衣、彩擴(kuò)、家政等）作為專門店或普通店。 業(yè)種 使用面積 技術(shù)需求 其他 餐飲 特色餐飲 1000 以上 上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔油池、廣告位 營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，充足的停車位 咖啡廳 80-200 上下水、電力、廣告位 店鋪外有環(huán)境幽雅的庭院，可將坐位散出來(lái)，增加氣氛和吸引人流 西餐廳 300 以上 上下水、電力、天然氣、排煙、排風(fēng)、隔油池、新風(fēng) 、廣告位 酒吧 約 200 上下水、電力 24 小時(shí)營(yíng)業(yè) 服務(wù)配套行業(yè) 美容美發(fā) 150 以上 上下水（冷、熱水）、電力 營(yíng)業(yè)時(shí)間到晚 10 點(diǎn) 美體 500 以上 上下水（冷、熱水）、電力 營(yíng)業(yè)時(shí)間到晚 10 點(diǎn)，最好提供停車位 洗衣店 50-100 上下水、電力、房屋進(jìn)深 便利店 150-500 電力 小儲(chǔ)藏室， 24 小時(shí)營(yíng)業(yè) 藥店 100-200 電力，與同行業(yè)相隔須超過(guò)300 米 24 小時(shí)營(yíng)業(yè) 花店 10-30 上下水 銀行 500-1000 電力、獨(dú)立出入口、前面柜臺(tái)的營(yíng)業(yè)面 積在 100 平方米以租買并舉，租賃年限需10 年以上 上 彩擴(kuò)店 60 上下水、電力 租買并舉，租賃年限需10 年以上 展廳 彩擴(kuò)店 60 上下水、電力 精品店 服裝服飾、鞋帽、鐘表、化裝品等 100 以上 電力 特點(diǎn)分析： 普店所需面積較小，小則 10 幾或幾十平方米，最大也就 1000 平方米左右，其租金水平在同一商場(chǎng)不同樓層的平均租金以首層為原點(diǎn)，往上層和下層租金均遞減。 業(yè)態(tài)規(guī)劃中，對(duì)承租能力高、承租面積小的應(yīng)放至較低樓層，反之放至高樓層；總體承租能力強(qiáng)，一般放在商場(chǎng)較低樓層。業(yè)態(tài)的檔次與風(fēng)格一般附和該層主力店，與主力店共享人流。 組合比例 一般情況下，一個(gè)完整的購(gòu)物中心少不了超市、百貨、專業(yè)店等各種業(yè)態(tài)，大大小小幾百甚至上千家商家。如何對(duì)業(yè)態(tài)商家的處理，如每個(gè)業(yè)態(tài)分配到的面積是多少，樓層怎么安排都十分講究。當(dāng)前國(guó)內(nèi)外對(duì)業(yè)態(tài)的組合一般采用 4： 3： 3 比例，即購(gòu)物百貨類占 40%，餐飲占 30%，娛樂(lè)休閑占 30%。但這也并非一成不變，例如華南 MALL 采用的是購(gòu)物：參飲：休閑娛樂(lè)：酒 店 =1.6： 1： 1： 1。根本原因還是依據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件和開(kāi)發(fā)商資金承受能力決定。拋開(kāi)后者不談，就業(yè)態(tài)自身特點(diǎn)而言：一方面，百貨為主的主力店能夠很好的吸引客流，帶動(dòng)項(xiàng)目的整體運(yùn)營(yíng)，提高項(xiàng)目的知名度，同時(shí)也是整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)的賺取的主要場(chǎng)所；而普店，作為主力店以外的輔助功效，對(duì)項(xiàng)目整體影響相對(duì)較小，利潤(rùn)收入較低；另一方面，主力店投資較大，投資回收期長(zhǎng)（租期要求一般需要十年、甚至二十年），項(xiàng)目租金便宜，且免租期較長(zhǎng)，不能較快的回收投資，風(fēng)險(xiǎn)較大；而普店的投入小，資金回收期短，租金也相對(duì)較高，風(fēng)險(xiǎn)較小。 購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合 優(yōu)缺點(diǎn)圖 行業(yè) 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 其他問(wèn)題 銀行 硬件設(shè)施要求簡(jiǎn)單 租金承受能力強(qiáng)； 租賃年限長(zhǎng)，較穩(wěn)定； 形象好，信譽(yù)佳 吸引人流能力較弱； 營(yíng)業(yè)時(shí)間固定、對(duì)增強(qiáng)商業(yè)氛圍推動(dòng)較小 必須在首層，有獨(dú)立出入口 餐飲 吸引人流，營(yíng)造商業(yè)氛圍； 硬件設(shè)施要求復(fù)雜；租金承 將對(duì)物業(yè)進(jìn)行改造，并投入大量設(shè)備和裝修費(fèi)用。租賃年限長(zhǎng)，較穩(wěn)定； 租賃面積大，對(duì)不規(guī)則的格局有些餐飲也可接受 受能力弱； 有可能對(duì)項(xiàng)目其他部分（尤其是住宅）的住戶構(gòu)成干擾 但如由于經(jīng)營(yíng)效果不佳而撤租，將有可能涉及設(shè)備和裝修費(fèi)用的 “ 頂手費(fèi) ”問(wèn)題的解決 服裝 硬件設(shè)施要求簡(jiǎn)單； 租金承受能力強(qiáng)； 形象好 所需商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)具備一定規(guī)模，服裝行業(yè)是 “ 扎堆 ”的行業(yè)，單獨(dú)一家服裝店無(wú)法生存；租賃年限短，不夠穩(wěn)定 需開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格掌握項(xiàng)目檔次、消費(fèi)者檔次的定位。最好將同一檔次、同價(jià)位的服裝店鋪規(guī)劃在一起 藥店 硬件設(shè)施要求簡(jiǎn)單； 租賃年限長(zhǎng)，較穩(wěn)定； 在居民區(qū)極為受歡迎 租金承受能力不強(qiáng) 政府規(guī)定 300 米范圍內(nèi)不可以同時(shí)存在兩家藥店 超市 聚斂人流，增強(qiáng)商業(yè)氛圍； 租賃面積大； 租賃年限長(zhǎng)，較穩(wěn)定 對(duì)租賃范圍的格局要求較高，主要體現(xiàn)在層高、柱距、單層面積、進(jìn)深等方面 ； 租金承受能力差； 免租裝修期長(zhǎng)； 形象差 一般情況下超市要求物業(yè)提供卸貨區(qū)、貨梯等，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意在設(shè)計(jì)時(shí)盡量將超市的貨車入口、卸貨區(qū)、貨梯單獨(dú)預(yù)留出來(lái)，并嚴(yán)格限定卸貨時(shí)間 展廳 形象好?？商嵘麄€(gè)物業(yè)的檔次； 租金承受能力強(qiáng)； 租賃面積大 對(duì)租賃范圍內(nèi)的格局要求較高，主要體現(xiàn)在層高、柱距、展示面、通透、玻璃等方面 目前市場(chǎng)上多為汽車、家具廚具展廳，汽車展廳已不只滿足于展示功能，還應(yīng)兼具銷售、維修和售后服務(wù)的功能，因此對(duì)物業(yè)有更高的要求。而家具和廚具展廳則有 “ 扎堆 ” 經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商可劃分整層面積招租此 類物業(yè) 綜上所述，購(gòu)物中心規(guī)劃過(guò)程中，主力店的布局一要避開(kāi)與核心主力店經(jīng)營(yíng)同類商品的樓層或商品檔次，二要有利于豐富購(gòu)物中心內(nèi)業(yè)態(tài)和業(yè)種。一般而言，購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等業(yè)種都應(yīng)分別引入主力店，分布在購(gòu)物中心的不同區(qū)位或樓層，并在周圍聚合一批同業(yè)種店鋪，形成一個(gè)局部購(gòu)物中心的消費(fèi)主題。品牌服飾應(yīng)布局在精華區(qū)人流動(dòng)線入口，品牌快餐店則宜布局于購(gòu)物中心各區(qū)結(jié)合部。樓層分布上，最上層一般適合安排飲餐，如果沒(méi)有條件則安排超市，超市安排在次最上層或是地下層，因?yàn)槌械淖赓U不高，百貨安排在二層 四層，專業(yè)賣場(chǎng)如家 電或是 IT 連鎖安排在三層或是四層，每層可以安排服務(wù)性的機(jī)構(gòu)（如美容、咖啡店等），以及其他的品牌專賣店。 案例展示 天河城廣場(chǎng)成功的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 天河城廣場(chǎng)基本資料 建筑面積 16 萬(wàn)平方米 營(yíng)業(yè)面積 10 萬(wàn)平方米 總投資 12 億元 開(kāi)業(yè)時(shí)間 1996.2.9 檔次定位 中高檔 最高租金 2300 元 /平方米 最低租金 800 元 /平方米 均價(jià) 1500 經(jīng)營(yíng)方式 只租不售 樓層狀況 1 棟 10 層，地上 7 層，地下 3 層 投資商 天貿(mào)集團(tuán) 物業(yè)地址 廣 州天河 天河城廣場(chǎng)是目前廣東省營(yíng)業(yè)面積最大的集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑于一體的現(xiàn)代大型購(gòu)物中心。該項(xiàng)目總投資 12 億元，建筑面積 16 萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積 10 萬(wàn)平方米，地上7 層，地下 3 層，北面露天廣場(chǎng)面積 3000 多平方米。日均人流量超過(guò) 10 萬(wàn)，最高達(dá) 60 萬(wàn)，是華南商圈的代表之作。 天河城廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)成功，除了該項(xiàng)目的正確選址外。其成功的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合也是促使其成功經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵因素。 天河城廣場(chǎng)項(xiàng)目定位表 項(xiàng)目定位 大型綜合購(gòu)物中心 功能定位 集購(gòu)物 、飲食、娛樂(lè)、休閑于一體 檔次定位 中高檔 消費(fèi)群定位 都市白領(lǐng) 經(jīng)營(yíng)方式定位 只租不售 樓層功能定位 負(fù)二樓、三樓 停車場(chǎng)、停車位上千個(gè) 負(fù)一樓 大型超市（ JUSCO） 首層 各類專賣店、連鎖店 二、三層 天貿(mào)南大百貨 四層 家庭用品、家私廣場(chǎng) 五層 文化娛樂(lè)天地 六層 康體運(yùn)動(dòng)區(qū)、飲食天地 七層 名牌特價(jià)區(qū) 一方面，天河城選擇了兩家各具特色的百貨公司 吉之島和天貿(mào)南大兩家大百貨公司作為主力店，形象形成錯(cuò)位，良性競(jìng)爭(zhēng)，從而帶動(dòng)了商場(chǎng)購(gòu)物氛圍。另一方面