房 地 產(chǎn) 估 價 報 告估價項目名稱：開封市順河區(qū)高壓閥門廠生活區(qū)30號樓1單元6層西戶房地產(chǎn)抵押估價報告委托方：鄭世文估價方：河南方迪土地房地產(chǎn)估價有限公司估價人員： 高 偉 王 炬 陳 瑩估價作業(yè)日期：2010年1月5日2010年1月6日估價報告編號：汴方迪房2010估字第007w號目 錄一、 致委托方函 3二、估價師聲明 4三、 估價的假設(shè)和限制條件 6四、 估價結(jié)果報告 8五、 附件 14致 委 托 方 函鄭世文同志：受您委托，我公司對您位于開封市順河區(qū)高壓閥門廠生活區(qū)30號樓1單元6層西戶的房地產(chǎn)進行抵押價值評估。評估目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。估價時點：2010年1月5日估價結(jié)果：估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照房地產(chǎn)估價規(guī)范，采用科學(xué)的估價方法，在認真分析所掌握資料與影響估價對象價值諸因素的基礎(chǔ)上，最后確定估價對象在估價時點且在價值定義設(shè)定條件下的的房地產(chǎn)抵押價值為（根據(jù)估價人員了解，估價對象在估價時點無法定優(yōu)先受償款）：經(jīng)估價測算，確定待估對象2010年1月5日的抵押價值為：建筑面積：100.22平方米， 土地面積：16.70平方米房地產(chǎn)總價：12.47萬元， 單價：1244.00元/m2總價大寫：人民幣壹拾貳萬肆仟柒佰元整其中：土地總價：2.1萬元 總價大寫：人民幣貳萬壹仟元整此致法定代表人簽章:河南方迪土地房地產(chǎn)估價有限公司2010年1月6日估 價 師 聲 明我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。 我們依照中華人民共和國國家標準GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范及建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合頒布房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。 本估價報告所依據(jù)的有關(guān)資料由委托方提供，委托方對資料的真實性、合法性、完整性負責。因資料失實造成評估結(jié)果有誤差的，估價機構(gòu)和估價人員不承擔相應(yīng)的責任。 沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。 我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察，對估價對象的實地勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進行評估。除非另有協(xié)議，我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。 本估價報告需經(jīng)估價人員簽名蓋章并加蓋估價機構(gòu)公章，作為一個整體時有效，復(fù)印件無效。 本評估報告未經(jīng)估價機構(gòu)同意不得向委托方和報告審查部門之外的單位或個人提供，報告的全部或部分內(nèi)容，未經(jīng)許可不得發(fā)表于任何公開媒體上。 本估價報告結(jié)果僅供委托方在本次估價目的下使用，不得用作其他用途，當用于其他目的時，本報告無效。本估價報告書必須完整使用，對僅使用其中部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能的損失，我們不承擔責任。 估價報告使用者應(yīng)定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估。注冊房地產(chǎn)估價師：估價的假設(shè)和限制條件本報告評估估價對象價格是在設(shè)定條件下，產(chǎn)權(quán)合法，房地產(chǎn)用途為住宅，評估期日為實地查勘之日2010年1月5日，待估房地產(chǎn)包含房屋配套設(shè)施，且該房地產(chǎn)無法定優(yōu)先受償款和無他項權(quán)利限制條件下的抵押價格。如上述條件發(fā)生變化，則評估結(jié)果應(yīng)進行調(diào)整或重新評估。委托方提供資料屬實，估價對象為全部產(chǎn)權(quán)且無他項權(quán)利限制。 3. 估價對象在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場，估價對象在以后能夠正常合理的使用和轉(zhuǎn)讓。4. 本估價報告估價結(jié)果是在公開市場前提下求取的房地產(chǎn)抵押價值，未考慮快速變現(xiàn)等處分方式帶來的影響。 本估價報告按照既定目的提供給委托方使用，若改變估價目的及使用條件，或評估的前提條件、估價依據(jù)發(fā)生變化，需向本公司咨詢后作必要修正甚至重新估價。 本報告評估價格為2010年1月5日的房地產(chǎn)抵押價格，而不是買賣成交價。 估價對象在估價時點不存在法定優(yōu)先受償款。 估價對象的房屋建筑面積及產(chǎn)權(quán)情況、土地面積、土地用途和土地使用權(quán)性質(zhì)、法定優(yōu)先受權(quán)款情況等依據(jù)委托方提供的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)確定，委托方對該資料和數(shù)據(jù)的真實性負責，如該面積有變化，或土地用途和土地使用權(quán)性質(zhì)、法定優(yōu)先受權(quán)款情況發(fā)生變化，則估價結(jié)果也應(yīng)相應(yīng)改變或重新評估。 本次估價未考慮特殊交易方式對評估結(jié)論的影響。 本次估價結(jié)果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生重大變化，以及遇有自然力和其他不可抗力對估價結(jié)論的影響。 本估價報告的有效期限為半年。如超過有效期,或估價時點之后、估價報告有效期之內(nèi)估價對象狀況如質(zhì)量及價格標準等發(fā)生變化或國家經(jīng)濟形勢、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費政策等房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生變化，對估價結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時，不能直接使用本估價結(jié)論，委托方應(yīng)及時聘請房地產(chǎn)評估機構(gòu)對估價結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價。 為保障抵押雙方的合法權(quán)益，在確定貸款額時，估價報告使用者應(yīng)充分關(guān)注“房地產(chǎn)抵押估價報告使用提示”及“房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析”。房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托方委托方：鄭世文聯(lián)系電話、估價方河南方迪土地房地產(chǎn)估價有限公司估價方法人代表：花友紅估價方聯(lián)系電話價機構(gòu)資質(zhì)等級：房地產(chǎn)估價資質(zhì)為二級估價機構(gòu)資質(zhì)證書號：41020032三、估價對象概況估價對象系位于開封市順河區(qū)高壓閥門廠生活區(qū)30號樓1單元6層西戶的房地產(chǎn)，根據(jù)汴房地權(quán)證字第(3170714)號所載內(nèi)容，產(chǎn)權(quán)人為鄭世文，土地使用權(quán)性質(zhì)為國有，土地使用權(quán)類型為劃撥，土地用途城鎮(zhèn)單一住宅，權(quán)屬來源集資，產(chǎn)別私產(chǎn)，房屋用途住宅。估價對象系順河區(qū)高壓閥門廠生活區(qū)30號樓1單元6層西戶房地產(chǎn)，估價對象所在樓房共計六層，估價對象位于第六層，磚混一級結(jié)構(gòu)。建筑面積為100.22平方米，土地使用權(quán)面積為16.70平方米。兩室兩廳一廚一衛(wèi)單元套房，建于2002年，9成新；該房屋配套設(shè)施包括通電、上下水、通訊、通路、通氣等。該房屋室內(nèi)裝修：地板磚；木門窗套；廚衛(wèi)內(nèi)貼瓷片至頂和塑料扣板吊頂；整體櫥柜等。估價對象所在的高壓閥門廠生活區(qū)位于開封市東郊，現(xiàn)屬開封市住宅三級地區(qū)。諸多住宅小區(qū)分布在該區(qū)域：貴都花園、空分廠家屬院、合旺園等住宅區(qū)分布在該區(qū)域。周圍環(huán)境相對較好。因目前開封市房地產(chǎn)價格逐漸上升的趨勢，該區(qū)域住宅價格在未來有一定升值空間。該區(qū)域交通以東西大街為主，交通便利。區(qū)域內(nèi)分布中學(xué)、小學(xué)、購物超市、醫(yī)療機構(gòu)等，教育購物與就醫(yī)條件較優(yōu)。生活便捷度高。該區(qū)域環(huán)境質(zhì)量優(yōu)。四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。五、估價時點二一年一月五日六、價值定義估價對象在估價時點狀態(tài)下房地產(chǎn)抵押價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。七、估價依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；中華人民共和國土地管理法；3.中華人民共和國物權(quán)法；4.中華人民共和國擔保法；5建設(shè)部令第98號城市房地產(chǎn)抵押管理辦法6中華人民共和國國家標準GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范；7建住房20068號房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見；8汴國土發(fā)2006第30號開封市房屋重置價格；9汴政201074號開封市人民政府關(guān)于重新公布開封市城區(qū)基準地價的通知；10委托方提供的有關(guān)資料；11估價機構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。八、估價原則本次估價遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則及最高最佳使用原則、估價時點原則、替代原則等技術(shù)性原則。 獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)有完全獨立性，估價機構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當事人沒有利害關(guān)系，不受外部干擾因素影響，從實際出發(fā)，公平合理地進行估價。 合法原則應(yīng)以估價對象的合法使用、合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，其權(quán)益才能受法律保護，并體現(xiàn)其權(quán)益價值。 謹慎原則在面臨不確定因素的情況下作出判斷時，應(yīng)保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。 最高最佳使用原則應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行。在合法使用前提下，房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用方式。 估價時點原則估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。 替代原則估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。同一供求范圍內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用，其價格會相互牽掣而趨于一致。九、估價方法根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本次對房地產(chǎn)抵押價值進行評估，由于有類似交易案例可供參考，可采用市場比較法估價。又由于估價對象用途為住宅，有同區(qū)域的類似房地產(chǎn)的租賃收益可供參考，宜采用收益法估價。市場比較法：即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法：即求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。十、估價結(jié)果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學(xué)的估價方法，在認真分析所掌握資料與影響估價對象價值諸因素的基礎(chǔ)上，確定待估對象2010年1月5日的抵押價值為：建筑面積：100.22平方米， 土地面積：16.70平方米房地產(chǎn)總價：12.47萬元， 單價：1244.00元/m2總價大寫：人民幣壹拾貳萬肆仟柒佰元整其中：土地總價：2.1萬元 總價大寫：人民幣貳萬壹仟元整十一、變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。估價對象的合法用途為住宅，由于估價對象為住宅套房設(shè)計，因此不宜分割轉(zhuǎn)讓。估價對象所在的區(qū)域位置及環(huán)境均優(yōu)，是目前開封市民置業(yè)的優(yōu)先選擇之地之一，且與居住生活相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施相對齊全，周邊教育機構(gòu)分布合理，能滿足居住生活及子女教育要求。其所在小區(qū)物業(yè)管理和環(huán)境較好，該房型在市場上較受歡迎，市場需求較大。因此購買的人群范圍相對較大，容易變現(xiàn)。 假定在估價時點拍賣或者變賣估價對象時，因存在短期內(nèi)強制處分、潛在購買群體受到限制及心理排斥因素影響、購買者的額外支出等都影響抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性，最可能實現(xiàn)的價格一般比公開市場價格要低，與評估的市場價值的差異程度大約在70%左右。 處置房地產(chǎn)時，其變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序與處置方式和營銷策略等因素有關(guān)。一般說來，以拍賣方式處置房地產(chǎn)時，變現(xiàn)時間較短，但變現(xiàn)價格一般較低，變現(xiàn)成本較高，要支付拍賣傭金、營業(yè)稅及部分手續(xù)費。該房地產(chǎn)屬于普通住宅房地產(chǎn)，假定在估價時點拍賣或者變賣時除拍賣傭金外其轉(zhuǎn)讓的費用、稅金的數(shù)額約在3-5之間。根據(jù)開封市目前政策，轉(zhuǎn)讓時不需繳納土地收益金。 在處置房地產(chǎn)時，處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款；償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金；賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害；剩余金額交還抵押人。十二、房地產(chǎn)抵押估價報告使用提示 估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生影響，在估價對象實物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護使用，且未增加法定優(yōu)先償款，房地產(chǎn)市場沒有大的波動的情況下，預(yù)計估價報告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)抵押價值基本保持穩(wěn)定。 對抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，估價報告使用者應(yīng)給予關(guān)注: 估價對象可能會由于房屋現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化以及房地產(chǎn)市場價格波動、房地產(chǎn)稅費調(diào)整等原因?qū)е路康禺a(chǎn)抵押價值減損。 估價報告使用者應(yīng)合理使用評估價值,關(guān)注處置房地產(chǎn)時快速變現(xiàn)及費用的影響,當房地產(chǎn)抵押估價報告出具后至抵押登記之間,是否會出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。 定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化比較快時