中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 “ 頤陽(yáng) 財(cái)滿街 ” 購(gòu)物休閑美食城 投資招商推介會(huì) 主辦方：黃石市頤陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 09年 6月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第一章 先 睹 為 快 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目地段： “ 頤陽(yáng) 財(cái)滿街 ” 購(gòu)物休閑美食城位于沿湖路 417號(hào)（八卦嘴），為頤陽(yáng)金谷名都項(xiàng)目的裙樓部分，項(xiàng)目正好位于老城區(qū)與團(tuán)城山新城的咽喉要地，起到連接新老城區(qū)的作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目定位： 整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃為集購(gòu)物、美食、休閑娛樂(lè)為一體的大型綜合商業(yè)廣場(chǎng)，項(xiàng)目臨街部分主要定位為銀行、通信等行業(yè)的分理處，一樓定位為精品購(gòu)物街，二樓定位為大中型餐飲休閑區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目現(xiàn)狀： 項(xiàng)目商業(yè)部分面積約 13000平方米，目前中商平價(jià)和市商業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)業(yè)，經(jīng)營(yíng)面積約 10000平方米，約占整個(gè)商業(yè)面積的 77%，剩余部分還有少量?jī)?yōu)質(zhì)門(mén)面待售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二章 尋找被遺忘的商圈 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 八卦嘴在哪里？ 當(dāng)年，武漢市市長(zhǎng)李憲生連續(xù)三年在全國(guó)人大會(huì)上發(fā)言 ,追問(wèn) “ 武漢在哪里？ ” 三年后，武漢找回了自己的位置，承擔(dān)起了引領(lǐng)中部崛起的重任。 今天，在黃石，面對(duì)不斷發(fā)展起來(lái)的黃石港、團(tuán)城山等新區(qū)，我們要問(wèn)： “ 八卦嘴在哪里？ ” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 八卦嘴簡(jiǎn)介 八卦嘴地處磁湖南岸，整個(gè)區(qū)域背山面水，自然景觀極其優(yōu)秀，其 山環(huán)水抱的自然形態(tài)暗合中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)水學(xué)中納財(cái)聚福的格局 。 而八卦嘴這一地名的來(lái)歷，也據(jù)傳是因此地風(fēng)水極佳，最初的居民便以后天八卦的風(fēng)水格局來(lái)建造房屋，故稱之為八卦嘴。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 八卦嘴現(xiàn)狀 目前整個(gè)八卦嘴片區(qū) 常住人口超過(guò) 10萬(wàn)人，大多以廠礦企業(yè)的工人和一些事業(yè)單位的職工為主 。 由于八卦嘴廠礦企業(yè)比較多，而商業(yè)氛圍一直沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，加上老火車(chē)道的影響，黃石人一直不看好八卦嘴，使八卦嘴一直沒(méi)有體現(xiàn)出真正的價(jià)值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 真實(shí)的八卦嘴 任何有競(jìng)爭(zhēng)力的城市都離不開(kāi)工業(yè)的支持，而黃石兩大支柱型產(chǎn)業(yè)，華新水泥和十五冶都在八卦嘴，這里更是通向大冶的必經(jīng)之路；事實(shí)上，在這缺少商業(yè)氛圍的表面現(xiàn)象之下，蘊(yùn)藏著巨大的消費(fèi)力；因此，這里的真實(shí)情況 并不是沒(méi)有消費(fèi)能力，而是缺少可以消費(fèi)的場(chǎng)所 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 地理位置 如果把黃石比作全中國(guó)的話，那么，目前的市區(qū)商圈就相當(dāng)于中國(guó)的東部，團(tuán)城山商圈就相當(dāng)于中國(guó)的西部，而八卦嘴商圈在黃石的地位就相當(dāng)于武漢在中國(guó)的地位。中國(guó)城市發(fā)展的規(guī)律告訴我們，團(tuán)城山由于政府單位的遷移，在不久的將來(lái)必然會(huì)成為黃石的商業(yè)中心之一，而八卦嘴商圈也必然會(huì)如同大武漢一樣，承擔(dān)起中部崛起的歷史使命。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 從黃石的整體規(guī)劃來(lái)看，政府目前發(fā)展力度最大的就是團(tuán)城山新城。那么，根據(jù)中國(guó)城市發(fā)展的規(guī)律來(lái)看，在團(tuán)城山新城與老城區(qū)之間，必然會(huì)形成一個(gè)新的商業(yè)中心。目前連接新老城區(qū)的道路只有杭州路和沿湖路，杭州路不可能產(chǎn)生商業(yè)中心，因此， 位于沿湖路龍頭地位的八卦嘴必然會(huì)成為新的商業(yè)中心，而整個(gè)八卦嘴片區(qū) 10多萬(wàn)人的消費(fèi)力市場(chǎng)也將成為黃石商業(yè)發(fā)展中的新星。 武漢光谷世界城步行街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第三章 黃石地標(biāo) 商圈龍頭 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 攝于奧山磁湖天下 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 攝于亞光新村 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 攝于杭州路 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 每一個(gè)城市，每一個(gè)國(guó)家都熱衷于建設(shè)自己的地標(biāo)性建筑，地標(biāo)除了讓人矚目的高度以外，更重要的是承載著這個(gè)城市的文明，展示著這個(gè)城市的科技實(shí)力與經(jīng)濟(jì)實(shí)力，地標(biāo)建筑已經(jīng)成為一種身份的象征，一種成熟的標(biāo)志。 在深圳，東門(mén)失去了往日的繁華，但地王大廈周邊依舊寸土寸金；在武漢，漢正街不在有過(guò)去的豪氣，但武廣仍然是許多人向往的購(gòu)物天堂。 任何自然形成的老商圈都會(huì)隨著城市的發(fā)展而逐步失去原有的影響力，而一個(gè)城市的地標(biāo)建筑卻會(huì)如同陳釀的老酒一樣，時(shí)間越長(zhǎng)，酒香越濃。 臺(tái)北 101大廈，高 508米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 深圳地王大廈 武漢佳麗廣場(chǎng) 黃石頤陽(yáng)金谷名都 法國(guó)一個(gè)調(diào)查組織曾經(jīng)做過(guò)這樣一次調(diào)研，在很多游客中發(fā)放筆和紙，讓他們畫(huà)出巴黎大概的地圖，結(jié)果所有人都只能畫(huà)出 香榭麗舍大街到艾菲爾鐵塔 。 不管城市怎么變化，不管以后還會(huì)有多少高樓出現(xiàn)，作為城市里最為醒目的建筑，其影響力已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了建筑本身的意義， 它將成為一個(gè)城市的標(biāo)志，成為城市商業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 頤陽(yáng)金谷名都項(xiàng)目作為黃石目前最高的建筑之一，加上位于老城區(qū)與團(tuán)城山新城之間的咽喉要地，已經(jīng)無(wú)可否認(rèn)的成為了黃石的地標(biāo)性建筑，成為了黃石永不過(guò)時(shí)的名片；而 “ 頤陽(yáng) 財(cái)滿街 ” 購(gòu)物休閑美食城也將伴隨著這張城市名片一同成為永不過(guò)時(shí)的休閑購(gòu)物天堂。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 規(guī)劃設(shè)計(jì) 任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的成功都必然伴隨著一個(gè)成功的規(guī)劃設(shè)計(jì)。頤陽(yáng)財(cái)滿街項(xiàng)目為了保證商業(yè)規(guī)劃達(dá)到最佳狀態(tài)，不惜將幾千平方米的建筑面積改作了中心廣場(chǎng)，將上下兩層商鋪全部設(shè)計(jì)成門(mén)面的形式，最大限度的保證了投資者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的自我控制能力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 品牌商家 中商集團(tuán)始創(chuàng)于 1985年，歷經(jīng) 20多年的長(zhǎng)足發(fā)展，由單一的傳統(tǒng)百貨店發(fā)展成為一個(gè) “ 商貿(mào)多業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)連鎖化，管理現(xiàn)代化 ” 的企業(yè)集團(tuán)。網(wǎng)點(diǎn)布局跨湖北省內(nèi) 10多個(gè)城市，擁有 8家現(xiàn)代百貨店及購(gòu)物中心， 1家 Shopping Mall ， 50家超市大賣(mài)場(chǎng)和 “ 萬(wàn)村千鄉(xiāng) ” 加盟店， 13家藥品零售店，營(yíng)業(yè)總面積近 55萬(wàn)平方米。旗下?lián)碛兄心仙虡I(yè)大樓、中商廣場(chǎng)購(gòu)物中心、中商徐東平價(jià)廣場(chǎng)、武漢銷品茂等國(guó)內(nèi)知名的零售賣(mài)場(chǎng)。企業(yè)銷售、利潤(rùn)以年均 30%的速度遞增，連續(xù)多年位列全國(guó)商業(yè) 10強(qiáng)、國(guó)內(nèi)連鎖 30強(qiáng)、中國(guó)零售 100強(qiáng)、中國(guó)企業(yè) 500強(qiáng)。 2006年實(shí)現(xiàn)銷售收入 60億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 “頤陽(yáng) 財(cái)滿街”購(gòu)物休閑美食城的投資保障 保障一：發(fā)展?jié)摿薮蟮膮^(qū)域市場(chǎng)； 保障二：萬(wàn)人矚目的地標(biāo)性建筑； 保障三：幾近完美的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)； 保障四：品牌商家的強(qiáng)大帶動(dòng)力； 保障五：開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目前景的巨大信心； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 投資 “ 頤陽(yáng) 財(cái)滿街 ” 購(gòu)物休閑美食城， 做八卦嘴商圈成長(zhǎng)的見(jiàn)證人！ 如果說(shuō)黃石商鋪的最佳投資區(qū)域五年前在市內(nèi)的話；那么，黃石商鋪今天的最佳投資區(qū)域就在八卦嘴，就在 “ 頤陽(yáng) 財(cái)滿街 ” 購(gòu)物休閑美食城。我們完全有理由相信， “ 頤陽(yáng) 財(cái)滿街 ” 購(gòu)物休閑美食城會(huì)在中商平價(jià)的帶領(lǐng)下成為黃石市民心目中購(gòu)物、休閑、美食娛樂(lè)的最佳選擇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第四章 商鋪投資秘笈 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 秘笈一： 睜開(kāi)眼睛，看清商鋪的全部?jī)r(jià)值 投資商鋪的意義決不僅僅在于收取租金這么簡(jiǎn)單，如果您一直認(rèn)為租金是商鋪給您的唯一回報(bào)的話，那只能遺憾的告訴您，您把金子當(dāng)成了廢鐵！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商鋪價(jià)值一： 租金收益 以平均或遞增等方式賺取租金 商鋪價(jià)值二： 增值轉(zhuǎn)讓收益 等升值后轉(zhuǎn)讓，賺取差價(jià) 商鋪價(jià)值三： 靈活的存款計(jì)劃 根據(jù)人生各階段的需求，可以為自 已制定婚姻保險(xiǎn)計(jì)劃、子女成才計(jì)劃、養(yǎng)老計(jì)劃等 商鋪價(jià)值四： 財(cái)富保值方案 在物價(jià)上漲，貨幣貶值的時(shí)候買(mǎi)入商鋪，防止財(cái)富縮水 商鋪價(jià)值五： 最可靠的抵押物 在需要用錢(qián)的時(shí)候，可以將商鋪抵押給銀行進(jìn)行短期貸款，在抵押期間同樣可以獲得租金收益 商鋪價(jià)值六： 給自己一個(gè)當(dāng)老板的機(jī)會(huì) 自已的商鋪，可以不用考慮租金的壓力，讓自己做起生意來(lái)更輕松 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 秘笈二： 熟透的果子，味道真的很好嗎？ 很多投資者喜歡投資成熟的商圈，喜歡投資老商圈改造后的商鋪，難道成熟的商圈真的比發(fā)展中的商圈要好嗎？真的能賺到更多的錢(qián)嗎？真的能讓您所投資的商鋪增值更快嗎？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 成熟商圈最大的優(yōu)勢(shì)就在于消費(fèi)者的認(rèn)可度和人流量，然而，在項(xiàng)目改造之后，未必就一定能得到同樣的認(rèn)可，武漢的漢正街第一大道和龍王廟廣場(chǎng)就是失敗的典型。 漢正街第一大道 龍王廟商貿(mào)廣場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 不管是成熟商圈還是發(fā)展中的商圈，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，最重要的兩點(diǎn)是： 1、這個(gè)商圈以后的發(fā)展空間還有多大； 2、投資的商鋪還有多大的增值空間； 3、如果出租，這樣的租金水平，商戶能否承受； 4、租金還有多大的遞增空間； 5、除了獲取租金回報(bào)外，還能獲得多大的增值回報(bào)； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 秘笈三： 看清城市發(fā)展的方向 隨著城市的發(fā)展，很多早期自然形成的商圈會(huì)因?yàn)楦髟鄹鳂拥脑蚵ネ?，而一些新的商圈也?huì)跟著城市發(fā)展的腳步慢慢成長(zhǎng)為城市商圈的主力。特別在地級(jí)城市，市政府的遷移就是城市發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，同時(shí)也是新興商圈即將取代老商圈的暗示！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 黃石的發(fā)展方向 很明顯，市政府對(duì)于團(tuán)城山的支持力度已經(jīng)明確了城市的發(fā)展方向，而磁湖南岸（八卦嘴）也已經(jīng)規(guī)劃為高尚住宅區(qū)，在這樣的雙重壓力下，老城區(qū)的商業(yè)價(jià)值還能得到多大的提升呢？ 擁有 10多萬(wàn)銷售人群的八卦嘴片區(qū)，從地理位置和交通配套上來(lái)講，完全應(yīng)該是獨(dú)立于市區(qū)與團(tuán)城山新城區(qū)之外的城市第三極，完成有能力，也有必要形成自己的商圈！ 無(wú)論是從城市規(guī)劃上來(lái)講，來(lái)是從投資價(jià)值上來(lái)分析，八卦嘴片區(qū)都是黃石目前最有投資價(jià)值的區(qū)域，而 “ 頤陽(yáng) 財(cái)滿街 ” 購(gòu)物休閑美食城更是其中的佼佼者！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 秘笈四： 我有控制風(fēng)險(xiǎn)的能力嗎？ 任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)，世界上不存在沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的投資。對(duì)于精明的投資者來(lái)說(shuō)，我們要考慮的首要問(wèn)題不是這項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)有多大，而是要考慮對(duì)于投資中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)， 我們有多大的風(fēng)險(xiǎn)控制能力？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 商場(chǎng)內(nèi)鋪 （在別人手中的命運(yùn)） 股票 （太過(guò)脆弱的市場(chǎng)） 門(mén)面 VS 基金 （不明不白的投資領(lǐng)域） 保險(xiǎn) （美麗的謊言） 期貨 （看不到底牌的賭博游戲） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 秘笈五： 學(xué)會(huì)四兩撥千斤 投資的最高境界是花最少的錢(qián)，控制最多的資源，獲取最大的收益！從這一點(diǎn)來(lái)講，以銀行按揭的形式投資商鋪無(wú)疑是最好的選擇，既能以少量的資金投入控制大量的固定資產(chǎn)，還能不斷的從所控制的資源中得到豐厚的回報(bào)，真正做到用別人的錢(qián)為自己賺錢(qián)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 投資案例 某商鋪面積 50平方米，單價(jià) 13000元 /平方米，總價(jià)為 65萬(wàn)元。 以 10期銀行按揭的形式投資該商鋪，則： 首付最低： 33萬(wàn)元 按揭貸款： 32萬(wàn)元 月還款： 3853.16元 只收取租金收益，按 10年內(nèi)平均租金為 80元 /平方米算，月收益為 4000元，在不考慮商鋪和租金增值的前提下， 10年內(nèi)以 33萬(wàn)元的投入凈賺 32萬(wàn)元，年投資回報(bào)率近 10%，而余下還有 30年的收益，整個(gè)投資回報(bào)率最低也可達(dá)到 400%以上， 由于商鋪本身的產(chǎn)權(quán)是終生的，土地使用年限到期后，商鋪本身還有巨大的價(jià)值。 而事實(shí)上，對(duì)于新商圈來(lái)說(shuō)，商鋪本身以及租金都會(huì)產(chǎn)生比較大幅的增值，整體算下來(lái)，年投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于 10% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 年數(shù) 5% 6% 7% 8% 9% 10% 市場(chǎng)培育期 3 1.05 1.06 1.07 1.08 1.09 1.10 4 1.1025 1.1236 1.1449 1.1664 1.1881 1.2100 5 1.1576 1.1910 1.2250 1.2597 1.2950 1.3310 6 1.2155 1.2625 1.3108 1.3605 1.4116 1.4641 7 1.2763 1.3382 1.4026 1.4693 1.5386 1.6105 8 1.3401 1.4185 1.5007 1.5869 1.6771 1.7716 9 1.4071 1.5036 1.6058 1.7138 1.8280 1.9487 10 1.4775 1.5938 1.7182 1.8509 1.9926 2.1436 11 1.5513 1.6895 1.8385 1.9990 2.1719 2.3579 12 1.6289 1.7908 1.9672 2.1589 2.3674 2.5937 13 1.7103 1.8983 2.1049 2.3316 2.5804 2.8531 14 1.7959 2.0122 2.2522 2.5182 2.8127 3.1384 15 1.8856 2.1329 2.4098 2.7196 3.0658 3.4523 16 1.9799 2.2609 2.5785 2.9372 3.3417 3.7975 17 2.0789 2.3966 2.7590 3.1722 3.6425 4.1772 18 2.1829 2.5404 2.9522 3.4259 3.9703 4.59